Нові кафе відкриваються як в торгових центрах, Так і в форматі стріт-рітейлу. З якими проблемами стикається орендар при виборі приміщень для розміщення точки громадського харчування, як вірніше визначитися з локацією, метражем і ставками оренди, розповіли експерти ринку.
Торгові центри vs стріт-рітейл
Робити вибір на користь того чи іншого приміщення, вибираючи між торговим центром або стріт-рітейлом, необхідно, спираючись, перш за все, на концепцію майбутнього закладу, адже саме від неї залежатиме і графік роботи, і цільова аудиторія. У першому випадку більш доречними будуть сімейні закладу, в другому - крафтового бари, кафе з авторською кухнею і різні тематичні місця.
Важливим фактором може виявитися і те, скільки часу вже працює кафе, доглядає воно для себе перше приміщення або ж переїжджає або навіть розширює мережу. Іншими словами, значущим стане досвід і фінансовий запас. «Для підприємців-початківців і стартапів підійде, скоріше, розміщення в стріт-ритейлі, ніж в ТЦ, - вважає Єгор Остапенко, директор департаменту торговельної нерухомості компанії Praedium. - Не кожен новий проектздатний подужати відразу досить високі ставки в ТЦ і великий забезпечувальний платіж за 2-4 місяці ».
Варто врахувати, що в районних торгових центрах зазвичай представлено кілька ключових форматів. Іван Татаринов, комерційний директор компанії GLINCOM зазначає, що вигідним і найбільш затребуваним для малих підприємців, готових вкласти у відкриття точки громадського харчування від 500 тис. Руб. до 1 млн руб. є кава-пойнт. Вони працюють навіть в «слабких» об'єктах за рахунок маржинальність, а вийти в операційний нуль їм вдається вже в перший місяць оренди. Другий формат - фудкорт - передбачає більший обсяг інвестицій, від 2,5 млн руб. «Найбільш вдало кафе на фудкорті існують в сусідстві з кінотеатром і зоною розваг. Якщо ж в оточенні розважальних орендарів немає, варто дуже обережно підійти до питання оренди », - уточнює експерт.
Роблячи вибір між ТЦ і стріт-рітейлом, має сенс також зважити плюси і мінуси обох видів розміщення. Вважається, наприклад, що в торговому центрі легше прогнозувати середню кількість покупців. «В стріт-ритейлі також можна робити виміри трафіку, однак він менш передбачуваний, більш залежний від погодних умов, і якісний склад пішоходів може бути різним у залежності від локації», - пояснює Наталя Озерна, заступник керівника відділу стріт-рітейлу компанії JLL в Москві . Те ж стосується і можливих конкурентів: на вулиці вони можуть в будь-який момент розташуватися «двері в двері», і перетягнути клієнтів, в той час як в торговому центрі зазвичай намагаються дотримати баланс представлених компаній.
Важливо і те, що приміщення в торгових центрах частіше облаштовані з урахуванням вимог для громадського харчування, в той час як розташування в житлових будинках пов'язано з безліччю доробок і необхідних погоджень з жителями. У житловому будинку також важливо стежити за тим, щоб гості не курили близько до входу і вікон. Якщо робити вибір на користь стріт-рітейлу, то вже там, де раніше було відкрито кафе або працював ресторан.
Скільки брати в «квадратах»?
Підібрати приміщення, яке було б не надмірним по площі, однак при цьому і не було б тісною для майбутніх гостей закладу, - справа вкрай непроста, і часто практично нерозв'язним без фахівця, який займається проектуванням ресторанів і кафе. «Є певна система розрахунку, яка планується виходячи з меню закладу. Площа залежить, зокрема, від того, чи буде у кафе кухня повного циклуабо тільки доготування, або взагалі готові обійтися без кухні », - розповідає Єгор Остапенко. Крім цього, в розрахунок береться кількість персоналу і розміри необхідних приміщень під склади, холодильні установки і т. Д. Основний зал, в якому будуть сидіти відвідувачі, планується з розрахунку розміру столів і можливого завантаження. «Також необхідно враховувати норми і правила, згідно з якими в закладі повинен бути окремий туалет для персоналу, душова для кухарів, місце для переодягання співробітників, - додає Антон Білих, генеральний директорконсалтингової компанії DNA Realty. - Самому без досвіду прорахувати це буде вкрай складно ».
Обсяг площі, безумовно, буде залежати і від в торгових центрах і в форматі стріт-рітейлу, з яких, в кінцевому рахунку, і доведеться вибирати. «Кава-пойнти можуть орендувати площі від стійки на 3-4 кв.м до невеликих приміщень площею 20 кв. м. Для фудкорту найбільш затребувана площа знаходиться в діапазоні 25-65 кв. м. Якщо ж підприємець відкриває кафе по франшизі, то він орієнтується у виборі площі на вже чітко прописані у франчбуке вимоги власників », - пояснює Іван Татаринов.
На відміну від технологічних тонкощів, про адекватність запропонованої ставки оренди цілком можна судити самостійно, звернувшись до аналітичних розрахунків експертів ринку. За даними Knight Frank, середні ставки для кафе площею 200 кв. м в центрі Москви можуть становити 65-75 тис. руб., а в топових локаціях може доходити до 90-120 тис. руб. Середня ж ставка в спальних районах - 40-45 тис. Руб. за кв. м в рік. «Ставки на приміщення в« спальниках », але в прямої видимості від метро, часто можна порівняти зі ставками на центральних вулицях, саме завдяки щоденній потоку пішоходів з метро», - зазначає Наталія Озерна, заступник керівника відділу стріт-рітейлу компанії JLL в Москві.
Джерело: JLL.
Яким же чином зробити вибір? Антон Білих впевнений: ні в якому разі не можна ставити психологічний рису - наприклад, «не платити за оренду більше мільйона рублів на місяць». «Я знаю ресторани, які платять по 3-5 млн на місяць за приміщення і при цьому процвітають. А є заклади, які платять 100 тисяч і ледве зводять кінці з кінцями або зовсім працюють в збиток, - пояснює експерт. - При оцінці ставки оренди слід враховувати не свої внутрішні психологічні обмежувачі, а реальний трафік місця, його збіг з вашою цільовою аудиторією і робити прорахунки очікуваної виручки за допомогою сучасних систем ».
Визначитися з розташуванням
Розглядаючи площі в ТЦ, нерідко можна зустріти упередження проти сильних орендарів в сусідстві на фудкорті, особливо «великої трійки»: McDonald 's, Burger King, KFC. Іван Татаринов вважає: «Якісний і цікавий продукт не постраждає від конкуренції з сильними світовими брендами. Наприклад, бургерной вдається дуже вдало виділитися поміж аналогічних пропозицій в масовому сегменті за рахунок авторського продукту, більш індивідуального підходу ».
Ще одне помилкове переконання полягає в тому, що кафе добре почуваються лише в центрі Москви. «Є і багато успішних закладів в спальних районах і на вильотну магістралях. Тут необхідно враховувати специфіку району. Наприклад, в Перово краще відкривати щось дуже бюджетне, а на Мічурінському проспекті цілком піде і стейк-хаус. Також для рестораторів цікаві великі спальні райони з величезною кількістю нового житла, яке в основному купується або орендується середнім класом », - розповідає Антон Білих.
У форматі стріт-рітейлу традиційно вдалими місцямидля кафе є пішохідні зони, кількість яких в центрі Москви останнім часом збільшилася. Добре, якщо поруч знаходиться пам'ятка або місце відпочинку городян. Також затребувані приміщення, розташовані поруч з метро. «Перспективними, з високим потенціаломрозвитку, на мій погляд, є приміщення в лофт, розташованих на територіях колишніх заводів. Яскравий приклад - відкриття на території Бадаєвського пивного заводу ресторану «Сироварня», який став якорем і до нього приєднався цілий ряд інших проектів: Deep Space, The 12 Wine Bar, «Літній сад», - розповідає Вікторія Камлюк, директор напрямку стріт-рітейл компанії Knight Frank.
Що ж стосується розташування в центрі, то тут в останні рокиз'являється ще одна важлива побоювання - роботи з реконструкції та благоустрою територій. Постійна будівництво мало сприяє залученню клієнтів, особливо для кафе, які хотіли б організувати літні веранди. «Боятися робіт з благоустрою вулиць і йти не варто, - впевнена Вікторія Камлюк. - Потрібно домовлятися з орендодавцем про дисконт в 10-30% на час реконструкції ». З думкою про те, що ремонт цілком можна «пережити», цілком згоден і Єгор Остапенко: «Говорячи про благоустрій, то слід зазначити, що якщо у закладу є певний фінансовий запас міцності, то краще цей період перечекати, ніж з'їжджати. Реконструкція закінчиться, а вулиця перетвориться, і в наступний сезон у кафе є шанс відбити свої втрати і збільшити дохід ».
Щомісячна орендна плата за користування Приміщеннями і прилеглими до них Площами, паркувальне місце (далі «Орендна Плата») складається з:
Постійна або фіксована частина орендної плати
- фіксованої частини орендної платигрошової суми, яка стягується за оренду Приміщення і включає в себе ПДВ 18%. Розрахунок Фіксованої частини орендної плати проводиться за такими ставками за квадратний метр орендованих Приміщень:
- ___, 00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі складських Приміщень, включаючи ПДВ; ___, 00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі Офісно-побутових Приміщень, включаючи ПДВ;
- ___, 00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі офісних Приміщень, включаючи ПДВ. У вартість Фіксованої частини орендної плати входять Послуги, зазначені в Переліку Послуг (Додаток №5) У вартість Фіксованої частини орендної плати входить користування Орендарем Майном.
Змінна частина орендної плати
У змінну частину орендної плати входять (ліміти на споживання встановлені в Додатку №6- суми витрат за спожиту електроенергію, розрахунок яких здійснюється за тарифами, встановленими поставляють відповідні послуги організаціями відповідно до показань приладів обліку (надається кількість електроенергії, КВт); - суми витрат за водоспоживання та водовідведення, розрахунок яких здійснюється за тарифами, встановленими поставляють відповідні послуги організаціями відповідно до показань приладів обліку або відповідно до узгодженого сторонами розрахунком норми потребленія.-суми витрат на телефонію та інтернет-трафік, розрахунок за якими здійснюється на підставі тарифів, встановлених в Додатку №6.Плати за користування паркувальним місцем. Розрахунок Плати здійснюється за такими ставками: 7500,0 рублів на місяць, (не обкладається ПДВ), за одне Паркувальне Місце для вантажного автотранспорту; 1500,0 рублів на місяць, (не обкладається ПДВ) за одне Паркувальне Ме сто для легкового автотранспорту.
Зміна орендної плати в договорі оренди
Орендодавець залишає за собою право змінювати вартість квадратного метра орендованих Приміщень за своєю ініціативою, але не частіше 1 (Одного) рази на рік з Дати початку оренди та не більше ніж на 5% від розміру попередньої вартості квадратного метра орендованих Приміщень, з попереднім повідомленням орендар не менш ніж за 1 (один) місяць. У цьому випадку сторонами підписується додаткова угода до цього договору. Орендодавець має право в односторонньому порядку збільшувати ставку змінної частини орендної плати в залежності від зміни тарифів постачають відповідні послуги організацій. При цьому Орендодавець до письмового повідомлення про зміну вартості комунальних і експлуатаційних послуг, який направляється Орендарю, прикладає відповідні документи, що підтверджують факт зміни тарифів або вартості послуг.
Приймаємо договори оренди на експертну оцінку. Займаємося складанням складних договорів.
Принцип свободи договору дозволяє встановити механізм визначення розміру орендної плати, зручний орендарю і орендодавцю. Це може бути і фіксована сума, що сплачується щомісячно, і сума, що включає відшкодування витрат на обслуговування орендованим об'єктом. В останньому випадку формулювання договірного положення вимагає особливої уваги.
Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (п. 1 ст. 614 ЦК), а при їх відсутності застосовуються порядок, умови та терміни плати, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Схоже правило встановлено і в п. 3 ст. 424 ГК РФ для ціни договору: при її відсутності в тексті угоди виконання договору має бути оплачено за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи або послуги.
Але при укладанні договору оренди нерухомості це правило застосуванню не підлягає, оскільки орендна плата є його істотною умовою (ст. 432 ЦК України). За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди нерухомості вважається неукладеним (ст. 654 ЦК України).
Умови про орендну плату повинні бути сформульовані таким чином, щоб можна було точно визначити, в які терміни і в якому розмірі орендар зобов'язаний здійснювати відповідні платежі. У договорі може бути встановлений твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення. В останньому випадку умова про орендну плату також вважатиметься узгодженим.
Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік, якщо інше не передбачено договором (п. 3 ст. 614 ЦК України). Зміна розміру орендної плати відповідно до передбаченого договором механізмом не є зміною договору оренди, і, отже, не підпадає під обмеження, про які говорилося вище (п. 11 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66, далі - Інформаційний лист № 66). Наприклад, умова про індексацію орендної плати в залежності від інфляції цього обмеження не суперечить. Хоча і змінюється розмір орендної плати, порядок її обчислення залишається незмінним.
У договорі краще передбачити наслідки втрати орендодавцем статусу платника ПДВ
У договорі оренди рекомендується вказати, чи включає розмір орендної плати податок на додану вартість (ПДВ). І якщо включає, то необхідно буде також визначити, яка частина вказаної суми є орендною платою, а яка - ПДВ. Наприклад, вказати діючу ставку податку в уникнути суперечок надалі при зміні ставки податку в період дії договору. У договорі рекомендується також вказати, що на суму орендної плати ПДВ не нараховується, якщо орендодавець не є платником цього податку.
Все це необхідно зробити, так як інакше у сторін можуть виникнути розбіжності щодо сум, які підлягають внесенню до якості орендної плати. Позиція судів з даного питання неоднозначна, і в підсумку орендодавець може отримати орендну плату в розмірі меншому, ніж розраховував (постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 17.09.2010 у справі № А70-14225 / 2009), а орендар може виявитися вимушеним сплатити ПДВ понад розміру орендної плати (Визначення ВАС РФ від 10.02.2010 № ВАС-1414/10 у справі № А51-7727 / 2009).
Імовірна ситуація, коли спочатку орендодавець був платником ПДВ і в договорі розмір орендної плати був узгоджений з урахуванням податку, проте в подальшому обов'язок по сплаті цього податку припинилася. Наприклад, при переході орендодавця на спрощену систему оподаткування (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) або в разі зміни власника орендованого майна, якщо новий власникне є платником ПДВ. У зв'язку з цим в інтересах орендаря включити в договір умову про те, що в разі припинення обов'язки орендодавця по сплаті ПДВ орендна плата зменшується на суму податку. Якщо така умова не погоджено, суд може відмовити в задоволенні вимоги про повернення надміру внесеної орендної плати в розмірі суми податку (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 05.08.2011 у справі № А43-24309 / 2010). Разом з тим існує й інша позиція, коли плата з включеною в неї сумою ПДВ визнається марна збагаченням орендодавця (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 15.01.2010 у справі № А29-2100 / 2009).
Орендна плата може включати постійну і змінну частини
Орендна плата не може бути встановлена у вигляді оплати орендарем комунальних послуг (електроенергії, води, тепла), паливно-мастильних та інших матеріалів, що витрачаються при використанні об'єкта оренди. Справа в тому, що при такій платі орендодавець фактично не отримує від орендаря жодної винагороди за надане право користування об'єктом оренди, а це суперечить возмездному характеру договору (п. 12 Інформаційного листа № 66).
З метою відшкодування вартості спожитих орендарем комунально-експлуатаційних послуг боку все частіше вказують в договорі на те, що орендна плата складається з двох частин - постійної і змінної. Розмір постійної частини визначається у вигляді фіксованої величини (або механізму її обчислення), а змінна частина визначається як вартість спожитих орендарем комунальних послуг.
Умова, що визначає порядок оплати комунально-експлуатаційних платежів, є важливим пунктом договору. Адже договори з ресурсоснабжающими організаціями укладені орендодавцем і рахунки виставляються на його ім'я, а у орендаря виникне обов'язок відшкодовувати подібні витрати, якщо це передбачено в угоді. До складу комунальних та інших платежів входять вартість послуг водопостачання та водовідведення, телефонного зв'язку, спожитої електроенергії, теплопостачання (газопостачання), а також плата за прибирання приміщень, вивезення сміття, і ін.
Облік комунально-експлуатаційних платежів в складі орендної плати можливий в декількох варіантах. По-перше, можна встановити фіксовану орендну плату, в яку вже включена вартість таких платежів. Тоді орендар щомісяця сплачує фіксовану орендну плату. По-друге, допустимо визначити розмір орендної плати без урахування вартості комунальних послуг, вказавши на право орендаря самостійно укласти договори з ресурсоснабжающими і обслуговуючими організаціями. Потрібно врахувати, що укладання таких договорів спричинить для орендаря виникнення додаткових зобов'язань перед такими організаціями. І, по-третє, сторони мають право встановити орендну плату, що складається з постійної і змінної частини.
В останньому випадку орендна плата складається з плати в частині орендованого приміщення в установленому розмірі (постійна частина) і орендної плати в частині відшкодування вартості комунальних послуг, фактично спожитих орендарем (змінна частина).
Розмір змінної частини орендної плати краще фіксувати для кожного місяця окремо
На практиці розмір орендної плати в частині відшкодування вартості спожитої орендарем електричної енергії визначається або на підставі показань лічильника з обліку електроенергії, окремо встановленого для орендаря, або за встановленою потужністю шляхом обліку потужності всіх працюючих в приміщенні електроприладів і зразкової тривалості їх роботи. Розмір спожитої води або газу також може визначатися за лічильником. Розрахунок вартості послуг теплопостачання залежить від загальної опалювальної площі, яку можна обчислити в кубічних метрах. Відшкодування витрат на телефонний зв'язок здійснюється на підставі даних про стан особового рахунку, що надаються організацією зв'язку.
Для визнання у витратах фіксованої частини орендної плати орендарю достатньо мати лише сам договір оренди, в якому вона визначена. Для визнання у витратах змінної частини необхідний окремий первинний документ, в якому буде відображено вартість спожитих орендарем комунальних послуг з розшифровкою за видами послуг і з посиланнями на відповідні документи і обчислена відповідно до договору оренди величина змінної частини орендної плати за місяць.
Що це за первинний документ? При укладанні договору це питання сторони договору оренди узгоджують самостійно стосовно конкретної ситуації. Це може бути і двосторонній акт, і довідка-розрахунок бухгалтерії орендодавця. Головне, щоб застосовуваний документ містив всі обов'язкові реквізити, перераховані в ст. 9 Федерального закону від 06.12.2011 № 402-ФЗ «Про бухгалтерський облік» (п. 1 листа ФНС Росії від 04.02.2010 № ШС-22-3 / [Email protected]).
Якщо відповідно до договору орендна плата (або її частина) є змінною величиною, то для визнання цієї суми в складі витрат орендаря щомісячно необхідно отримувати від орендодавця первинний документ, так як розмір орендної плати з місяця в місяць різниться. А при визначенні в договорі орендної плати в постійному (фіксованому) розмірі щомісячні акти, що підтверджують розмір плати, не потрібні, так як розмір орендної плати не змінюється.
Варто пам'ятати, що зі складанням первинної документації можуть виникнути складності, так як орендодавець не є постачальником комунальних послуг орендарю, а фактично виступає «агентом» орендаря по перерахуванню платежів за послуги, що надаються ресурсоснабжающими організаціями. Для орендодавця ці платежі не є доходом, а служать компенсацією витрат.
Низька і постійна орендна ставка, можливість викупу нерухомості, пільгові програми - ось лише ключові переваги Москви. Кількість орендарів у міста зростає з кожним роком: так, в порівнянні з 2016-м, в 2017-м змогли отримати нерухомість на вигідних умовах на 10% підприємців більше. Всього за минулий рік було проведено майже 6 000 майново-земельних торгів. У 2018-му для орендарів продовжать діяти всі програми, які дозволяють істотно економити на орендній платі та домагатися викупу міської нерухомості. Не пропустіть шанс отримати приміщення з орендною ставкою істотно нижчою за ринкову! Наша стаття з покроковим розбором процесу оренди і коментарями експертів допоможе розібратися в особливостях проведення торгів.
Крок перший: вибір нерухомості
Об'єкти, які доступні для оренди від ДГИ, можна подивитися на сайті: https://investmoscow.ru/tendersабо https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/. Тут є зручні фільтри, щоб знайти нежитлове приміщення в потрібному районі, потрібної площі, з певним цільовим призначенням.
Важливо: Оцінюйте не тільки приміщення, а й умови аукціону: які терміни прийому заявок на участь, який розмір завдатку. Скачайте лотів документацію, ознайомтеся з договором оренди. відзначте такі важливі фактори, Як можливість здачі нерухомості в суборенду, переуступки прав вимог, дострокового розірвання договору і т.д.
Деякі підприємці думають, що купують «кота в мішку», підписуючи договір з ДГІ. Як юрист, який багато років працює на ринку нерухомості, поспішаю зруйнувати цей стереотип. Навпаки, вся документація по об'єкту представлена у відкритому доступі, починаючи від виписки з ЕГРН і закінчуючи техпаспортом з БТІ. Об'єкти виставляються з великою кількістю фотографій. Більш того: учасники аукціону можуть домовитися про особистий огляд приміщення: для цього потрібно не менше, ніж за два дні до початку торгів, подати заявку на сайті https://investmoscow.ru/tenders.
Крок другий: реєстрація на сайті торгів і подача заявки
Підприємці, які вперше беруть участь в торгах, повинні пройти процедуру реєстрації на майданчику. Для цього буде потрібно пройти акредитацію, встановити на ПК сертифікати і систему криптографічного захисту інформації. Підприємцям необхідна буде електронний підпис. Рекомендуємо почати процедуру реєстрації хоча б за тиждень до закінчення прийому заявок на Вас аукціон.
Якщо юрособа вже зареєстровано, то потрібно лише подати заявку на участь в торгах. Притому додатково буде потрібно:
- Надати документи - виписку з ЕГРЮЛ або ЕГРІП, копії установчих документів та виписку уповноваженого органу, що він схвалює угоду. Також потрібні документи, що підтверджують повноваження особи, яка приймає участь в торгах.
- Внести завдаток - його сума вказується в документації до торгів. Платіжний документ з відміткою банку про платіж прикладається до заявки. У квитанції повинні бути вказані номер лота, дата проведення аукціону, адреса і загальна площа приміщення, розмір завдатку.
Важливо: чому можуть відхилити заявку на участь в торгах?
Причин, за якими підприємців не допускають до торгів, дуже мало: це невнесення завдатку, неповний комплект документів, порушення вимог оформлення аукціонної документації. Також від участі в аукціоні відсторонять компанії, які знаходяться на стадії банкрутства або ліквідації.
Крок третій: участь в аукціоні
У призначений час необхідно взяти участь в торгах на сайті майданчики. мінімальною ціноюстає та, що була вказана в документації до лоту. Крок аукціону також прописаний в документах - як правило, він становить 0,2% від суми лота. Якщо протягом години заявка не перебивається, то переможцем аукціону стає учасник, який запропонував останню суму. Після розміщення на сайті протоколу торгів вони визнаються дійсними.
Важливо: що, якщо ви - єдиний учасник аукціону?
В цьому випадку торги просто не проводяться: місто запропонує укласти прямий договір оренди на умовах, опублікованих в Лотовій документації.
Якушев Антон, юрист RFI consult
Перш ніж приймати участь в аукціоні, необхідно оцінити ризики. Так, суму завдатку не повертається підприємцю, якщо він був єдиним допущеним до торгів учасником або зробив максимальну ставку, але відмовився підписувати протокол або договір оренди.
Крок четвертий: укладення договору
У проміжок між 10 і 20 днями після закінчення торгів підприємець повинен прибути до Департаменту міського майна Москви, щоб підписати договір на оренду нежитлового приміщення. При цьому він повинен дотриматися всіх вимог по документації і завдатку. Договір не можна змінити в односторонньому порядку жодною із сторін. Якщо учасник, який посів перше місце, ухиляється від підписання договору, то замість нього ДГИ може запропонувати оренду підприємцям, що запропонував другу і третю з кінця суму.
Якушев Антон, юрист RFI consult
Незважаючи на простоту процедури оренди нежитлових приміщень у Департаменту майна міста Москви, є досить багато підводних каменів, про які не знають підприємці. Наприклад, складно об'єктивно оцінити цінність приміщення для бізнесу і зрозуміти, до якої межі має сенс піднімати ставки. Проблеми можуть виникнути при зборі документів, реєстрації на майданчику для аукціонів, участі в торгах. Нарешті, дуже важливо, щоб юрист проаналізував договір оренди і виділив всі плюси і мінуси даної пропозиції.
Наші клієнти завжди залишаються задоволені співпрацею з RFI consult, оскільки ми надаємо послуги під ключ - починаючи від підбору приміщення під параметри замовника і збору документів для участі в пільгових програмах ДГИ і закінчуючи підписанням договору з Департаментом майна Москви. Замовники отримують нерухомість на умовах довгострокової оренди з кращого ставкою.
публікація
В оренду може бути здано майно, яке в процесі використання не втратить і не змінить своїх натурально-речових властивостей. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яке саме майно підлягає передачі в якості об'єкта оренди. Якщо за договором оренди неможливо визначити, яке саме майно передається в оренду, то такий договір вважається неукладеним і будь-яких прав і обов'язків у сторін такого договору не виникає.
Здати майно в оренду має право тільки його власник. Однак в якості орендодавця може виступати також особа, яка не є власником, але має повноваження власником здавати майно в оренду.
Термін оренди майна визначається договором. Якщо в договорі строк не зазначений, то вважається, що договір укладений на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. При цьому договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди на невизначений термін.
За всі недоліки зданого в оренду майна відповідає орендодавець, навіть якщо він не знав про них на момент укладення договору. Якщо орендар, після того, як прийняв майно, виявив певні недоліки, то він має право:
зажадати від орендодавця їх безоплатного усунення;
самостійно виправити ці недоліки і вимагати відшкодування своїх витрат на їх усунення одночасним платежем;
усунути недоліки своїми силами і утримати суму понесених витрат з орендної плати, повідомивши про це орендодавця. Орендар також має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, при цьому він може як усувати, так і не усувати виявлені недоліки;
не усуває недоліки, а розірвати договір.
Орендодавець не несе відповідальності за недоліки зданого в оренду майна в тому випадку, коли ці недоліки були обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна або перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду .
Оплата комунальних послуг орендарем
Договір оренди є оплатним договором. Розмір орендної плати, строк платежів визначаються договором. Крім того, орендар зобов'язаний оплачувати комунальні послуги за орендованим майном. Можливі кілька способів відшкодування комунальних витрат орендарем:
фіксована орендна плата, в яку включена вартість комунальних платежів. Орендар щомісяця сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі суми, зазначеної в договорі;
орендна плата, що складається з постійної і змінної частин, зокрема, постійна орендна плата - це плата за площу орендованого приміщення, змінна - плата за комунальні послуги;
орендна плата без урахування вартості комунальних послуг. Орендар самостійно укладає договори з комунальними службами або з метою відшкодування комунальних витрат може бути використаний агентський договір.
Орендна плата з урахуванням вартості комунальних послуг
Орендна плата з урахуванням комунальних платежів викликає найменше суперечок з податковими органами, але є менш вигідним варіантом. Вартість деяких послуг безпосередньо залежить від розміру їх споживання, а визначити заздалегідь, скільки, наприклад, електроенергії споживе орендар, не завжди можливо. Тому може виникнути ситуація, коли фактично спожиті орендарем комунальні послуги не покриваються розміром комунальних платежів, врахованих у складі орендної плати.
Облік у орендодавця. Орендна плата з урахуванням комунальних платежів є доходом від реалізації послуг по здачі приміщень в оренду. Об'єктом оподаткування є реалізація послуг з надання майна в оренду.
В даному випадку вся сума орендної плати - це оплата послуг орендодавця з надання майна в оренду. Тому орендодавець повинен обчислити ПДВ з повної суми орендної плати і на всю суму орендної плати виставити орендарю рахунок-фактуру. При цьому виділяти окремим рядком суми комунальних платежів в рахунку-фактурі і рахунку на оплату орендодавцю не потрібно (лист Мінфіну Росії від 19.09.06 № 03-06-01-04 / 175).
Що стосується сум ПДВ, пред'явлених постачальниками комунальних послуг, то орендодавець може прийняти їх до відрахування в повному розмірі в загальновстановленому порядку, оскільки послуги купуються для операцій, що оподатковуються ПДВ (надання майна в оренду) (постанови ФАС Північно-Західного округувід 10.01.07 № А05-7971 / 2006-13, ФАС Північно-Кавказького округувід 07.11.07 № Ф08-6607 / 07-2723А - залишено в силі Ухвалою ВАС РФ від 29.02.08 № 2615/08).
Облік у орендаря. Орендар, оплачуючи орендну плату, яка включає комунальні платежі, відшкодовує орендодавцю вартість комунальних витрат. Оскільки орендодавець виставив рахунок-фактуру на всю суму орендної плати, то орендар має право прийняти до відрахування всю суму ПДВ, що відноситься до орендної плати, в тому числі і по комунальним послугам (постанови Президії ВАС РФ від 10.03.09 № 6219/08, ФАС Московського округу від 24.04.09 № КА-А40 / 3091-09).
Таким чином, орендар має право на відрахування ПДВ, якщо орендна плата включає в себе постійну частину і змінну, еквівалентну сумі комунальних платежів.
Орендна плата, що складається з постійної і змінної частин
Даний спосіб відшкодування комунальних витрат орендодавця викликає найбільше суперечок з питань прийняття до відрахування сум ПДВ як орендодавцем, так і орендарем.
Облік у орендодавця. З питання про те, чи вправі орендодавець застосувати відрахування сум ПДВ по послугах, спожитим орендарем, є дві позиції. Згідно з першою позиції орендодавець може прийняти до відрахування тільки ту частку ПДВ, яка відноситься до вартості спожитих ним особисто комунальних послуг. Орендодавець не здійснює реалізацію комунальних послуг, виручки від цієї операції не отримує, тому він не повинен виставляти рахунок-фактуру орендарю на суму споживаних їм комунальних послуг. Отже, при отриманні грошових коштів, перерахованих орендарем орендодавцеві з метою компенсації витрат орендодавця по оплаті зазначених послуг, об'єкта обкладення ПДВ не виникає (листа Мінфіну Росії від 31.12.08 № 03-07-11 / 392, 26.12.08 № 03-07- 05/51, УФНС Росії по м Москві від 21.05.08 № 19-11 / 48675, постанови ФАС Поволзької округу від 04.03.08 № А65-8421 / 2007-СА1-37, ФАС центрального округувід 14.02.08 № А48-1629 / 07-6, Визначення ВАС РФ від 29.01.08 № 18186/07).
Крім того, орендодавець не має права і перевиставляє рахунки-фактури орендарю, так як в даному випадку не є посередником між орендарем і постачальником послуг і, отже, на нього не поширюються положення п. 3 і 7 Правил ведення журналів обліку отриманих і виставлених рахунків-фактур , книг покупок і книг продажів при розрахунках з податку на додану вартість.
Таким чином, виходить, що орендодавець:
приймає до відрахування тільки ту частину ПДВ, яка припадає на частку спожитих ним послуг;
ПДВ, який припадає на частку послуг, спожитих орендарем, включає у вартість цих послуг;
пред'являє орендарю вартість комунальних послуг з урахуванням ПДВ (пред'явленого комунальними службами).
Однак існує інша позиція: орендодавець в такій ситуації має право застосувати відрахування (постанови ФАС Уральського округу від 11.12.08 № Ф09-9211 / 08-С2, ФАС Центрального округу від 28.03.07 № А48-4688 / 06-19). Аргументи за вказаною позиції наступні. Орендодавець зобов'язаний надати приміщення в оренду в стані, встановленому договором, тобто в стані, придатному для експлуатації. Орендодавець укладає договори з комунальними службами, які пред'являють йому суму ПДВ і виставляють рахунок-фактуру на вартість наданих послуг. Таким чином, придбання комунальних послуг орендодавцем є одним з необхідних умов для здачі приміщення в оренду. Отже, дані послуги купуються для здійснення операцій, які обкладаються ПДВ, оскільки послуги по здачі майна в оренду обкладаються ПДВ.
Якщо орендодавець виконує всі умови, необхідні для застосування податкового відрахування, то всю суму ПДВ, пред'явлену постачальниками комунальних послуг, він має право прийняти до відрахування в повному обсязі. В цьому випадку до відшкодування орендарю він пред'являє вартість комунальних послуг без урахування ПДВ, пред'явленого комунальними службами.
Облік у орендаря. З питання про правомірність застосування орендарем вирахування по ПДВ також існують дві позиції.
Згідно з першою позиції орендар не може застосувати відрахування, оскільки орендодавець не має права виставити йому рахунок-фактуру. Таким чином, у орендаря не дотримується одна з умов для виникнення права на відрахування, встановлений п. 1 ст. 172 НК РФ (листа Мінфіну Росії від 24.03.07 № 03-07-15 / 39, УФНС РФ по м Москві від 16.07.07 № 19-11 / 067415, постанови ФАС Західно-Сибірського округу від 01.09.08 № Ф04- 5318/2008 (10782-А46-40), 24.03.08 № Ф04-2074 / 2008 (2736-А45-41).
Якщо орендодавець рахунок-фактуру не виставляє, то суму ПДВ, що припадає на частку споживаних комунальних послуг, орендар може врахувати у складі витрат. Згідно другій позиції орендар має право прийняти до відрахування суму ПДВ на підставі перевиставляння рахунків-фактур за умови дотримання інших вимог, встановлених п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ (постанови ФАС Московського округу від 17.03.09 № КА-А40 / 1688-09, 25.12.08 № КА-А40 / 12036-08-п, Президії ВАС РФ від 25.02.09 № 12664/08). Аргументуючи своє рішення, суд вказав, що користування орендованим приміщенням можливо, тільки якщо воно забезпечене теплом, світлом, водою і т.п. Тому забезпечення комунальними послугами нерозривно пов'язане з наданням послуг з оренди.
Орендна плата без урахування вартості комунальних послуг
У цьому випадку орендар укладає окремий договір на оплату комунальних послуг. При цьому орендодавець, щоб його права не були порушені, має схвалити спосіб взаєморозрахунків між орендарем та комунальними службами.
Так як орендар безпосередньо працює з комунальними службами, то рахунки-фактури оформляються на нього, а не на орендодавця, тому ПДВ з комунальних витрат він має право прийняти до відрахування.
Агентський договір як один із способів розрахунку за комунальні послуги між орендодавцем і орендарем
Багато організацій для оформлення компенсації комунальних платежів укладають агентський договір, відповідно до якого орендодавець виступає в ролі агента, а орендар - в ролі принципала. Виступаючи посередником між комунальними службами та орендарем, орендодавець може перевиставити орендарю рахунок-фактуру, отриману від комунальних служб, а орендар - прийняти до відрахування ПДВ, зазначений в цьому рахунку-фактурі.
Так як орендодавець не робить операцій з реалізації комунальних послуг, у нього не повинно бути жодних зобов'язань щодо обчислення та сплати ПДВ. Однак у нього з'являється обов'язок по сплаті ПДВ з вартості своєї винагороди. Посередницький договір є оплатним, тому сторонам такого договору доцільно передбачити виплату винагороди за виконання орендодавцем функцій посередника.
З питання про застосування вирахування з ПДВ орендарем з вартості комунальних послуг, оплачених через орендодавця-посередника, рішення арбітражних судів неоднозначні. Наприклад, в постанові ФАС Московського округу від 25.09.08 № КА-А40 / 8932-08 зазначено, що орендар має право застосувати відрахування по комунальним послугам, оплаченим через орендодавця-посередника. Якщо у орендаря є рахунок-фактура, перевиставляння орендодавцем на оплату комунальних послуг, отриманих від спеціалізованих організацій, то він має право прийняти до відрахування суму ПДВ по комунальним витрат за умови дотримання інших вимог, встановлених п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ (див. Також постанову ФАС Північно-Західного округу від 08.09.08 № А66-109 / 2008).
Однак в постанові ФАС Західно-Сибірського округу від 27.08.08 № Ф04-5231 / 2008 (10532-А03-25)) зазначено, що посередницький договір фактично визначає порядок відшкодування комунальних витрат. Так як орендодавець не реалізує комунальні послуги, отже, дана операція не обкладається ПДВ, і орендар не має права прийняти до відрахування суму ПДВ, згідно перевиставляння рахунків-фактур.
Поліпшення орендованого майна
Протягом терміну оренди орендар може ремонтувати орендоване майно. Покращення поділяються на віддільні і невіддільні.
віддільні поліпшення
До віддільним поліпшень належать, поліпшення які можна відокремити від орендованого майна без заподіяння шкоди і надалі використовувати окремо від нього. Віддільні поліпшення орендованого майна, вироблені орендарем, є його власністю, якщо інше не передбачено договором (ст. 623 ЦК РФ).
Податок на прибуток. Вкладення орендаря, пов'язані з виробництвом відокремлюваних поліпшень, формують в його обліку вартість окремого об'єкта основних засобів. Залежно від вартості і терміну використання поліпшень витрати орендаря на їх здійснення визнаються витратами на придбання майна, що амортизується або включаються в його поточні витрати.
Якщо первісна вартість поліпшень становить більше 20 000 руб., Термін їх корисного використання перевищує 12 місяців, а поліпшений об'єкт використовується для отримання доходу, віддільні поліпшення визнаються амортизируемим майном. Вартість зазначених поліпшень орендар погашає шляхом нарахування амортизації.
Амортизацію по віддільним поліпшень, що враховуються в складі амортизується майна, орендар починає нараховувати з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому це поліпшення було введено в експлуатацію.
За віддільним поліпшень орендар має право застосувати амортизаційну премію, одноразово включивши до складу витрат звітного або податкового періоду витрати на капітальні вкладення в розмірі не більше 10% (за основними засобами, що належать до третьої-сьомої амортизаційних групах, - не більше 30%) первісної вартості відокремлюваних поліпшень. Можливість застосування амортизаційної премії повинна бути передбачена обліковою політикою платника податків.
ПДВ. Орендар має право прийняти до відрахування ПДВ, пред'явлений в складі вартості відокремлюваних поліпшень, якщо дотримані всі умови, передбачені ст. 171 і 172 НК РФ. Віддільні поліпшення повинні використовуватися в діяльності, що обкладається ПДВ, їх потрібно прийняти до обліку і мати рахунок-фактуру з виділеною сумою податку.
Податок на майно. У бухгалтерському обліку витрати орендаря на створення (придбання) відокремлюваних поліпшень формують первісну вартість об'єкта основних засобів або матеріально-виробничих запасів. Вартість відокремлюваних поліпшень, включених до складу матеріально-виробничих запасів, в момент введення в експлуатацію одноразово списується на витрати. Для забезпечення збереження цих об'єктів доцільно організувати належний контроль за їх рухом.
Віддільні поліпшення, які орендар відображає в складі основних засобів, повинні бути включені в базу по податку на майно. Якщо віддільні поліпшення враховуються як матеріально-виробничі запаси, то податком на майно вони не обкладаються.
невіддільні поліпшення
Невід'ємні поліпшення, які неможливо відокремити від самого об'єкта оренди, визнаються власністю орендодавця і переходять до нього після закінчення терміну оренди. Поліпшення орендованого майна можуть виконуватися за згодою або без згоди орендодавця. При цьому вартість невіддільних поліпшень, вироблених без згоди орендодавця, не відшкодовується. Вартість невіддільних поліпшень, вироблених за рахунок власних коштів орендаря та за згодою орендодавця, повинна бути відшкодована орендодавцем після припинення договору оренди.
Податок на прибуток. Капітальні вкладив надані в оренду об'єкти основних засобів у формі невіддільних поліпшень, здійснених орендарем за згодою орендодавця, визнаються амортизируемим майном.
Зазначені капітальні вкладення амортизуються в наступному порядку:
капітальні вкладення, вартість яких відшкодовується орендарю орендодавцем, амортизуються орендодавцем в порядку, встановленому гл. 25 НК РФ;
капітальні вкладення, вироблені орендарем за згодою орендодавця, вартість яких не відшкодовується орендодавцем, амортизуються орендарем протягом терміну дії договору оренди, виходячи з сум амортизації, розрахованих з урахуванням строку корисного використання орендованих об'єктів основних засобів.
Облік у орендодавця. У податковому обліку орендодавця вартість безоплатно отриманих невіддільних поліпшень, які не відшкодовуються орендарю, не зізнається оподатковуваним доходом в силу подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Разом з тим орендодавець не має права збільшити первісну вартість повернутого йому предмета оренди на суму невіддільних поліпшень. Крім того, орендодавець не може окремо амортизувати капітальні вкладення в формі невіддільних поліпшень, здійснені без його згоди і згодом передані йому безоплатно. Таке право надається орендодавцю тільки за умови, що він відшкодовує орендарю вартість проведених поліпшень.
Відповідно до п. 1 ст. 258 НК РФ капітальні вкладення, вартість яких відшкодовується орендодавцем орендарю, амортизуються орендодавцем в загальному порядку. Нарахування амортизації починається з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому амортизується майно у вигляді невіддільних поліпшень введено в експлуатацію.
Орендодавець повинен керуватися загальним порядком обчислення амортизації після збільшення первісної вартості об'єкта, тобто повинні бути дотримані всі умови, як якщо б капітальні вкладення в формі реконструкції (модернізації) здійснював сам орендодавець. Крім того, орендодавець має право скористатися амортизаційної премією і списати одноразово до 10% (30% - по об'єктах оренди, що належать до 3-7 амортизаційних групах) витрат на капітальні вкладення у формі невіддільних поліпшень.
Облік у орендаря. Орендар може амортизувати вироблені їм невіддільні поліпшення орендованого майна при виконанні двох умов:
капітальні вкладення зроблені за згодою орендодавця;
вартість вироблених капітальних вкладень орендодавцем не відшкодовується.
При виконанні цих умов вироблені орендарем капітальні вкладення в формі невіддільних поліпшень орендованого майна амортизуються ним протягом строку дії договору оренди.
Капітальні вкладення в формі невіддільних поліпшень, вироблені орендарем, нерозривно пов'язані з самим об'єктом оренди, тому для розрахунку по ним норми амортизації застосовується термін корисного використання, встановлений Класифікацією основних засобів для об'єкта оренди (лист Мінфіну Росії від 14.05.08 № 03-03-06 / 2/52).
Таким чином, орендар при визначенні терміну корисного використання повинен керуватися термінами, встановленими для тієї амортизаційної групи, в яку потрапляє орендований об'єкт. Саме на основі цього терміну буде розраховуватися сума амортизації по виробленим невіддільним поліпшень (лист Мінфіну Росії від 14.05.08 № 03-03-06 / 2/52).
Якщо організація орендує, наприклад, приміщення в будівлі, що відноситься до 10-ї амортизаційної групі, і виробляє невіддільні поліпшення цих приміщень, то строк корисного використання по виробленим поліпшень їй доведеться визначати відповідно до 10-ї амортизаційної групою. Мінімально можливий строк корисного використання в цій ситуації складе 361 міс. (Нижня межа для 10-й амортизаційної групи).
Амортизація нараховується орендарем з наступного місяця після того, як проведені ним поліпшення були введені в експлуатацію. Після закінчення терміну оренди і повернення об'єкта оренди орендодавцю нарахування амортизації припиняється. Якщо строк корисного використання орендованого об'єкта більше терміну договору оренди, то частина вартості капітальних вкладень у вигляді невіддільних поліпшень не буде самортизирована, отже, орендар не зможе визнати частину витрат на вироблені невіддільні поліпшення.
Що стосується застосування амортизаційної премії, то для капітальних вкладень в орендовані об'єкти основних засобів встановлено особливий порядок нарахування амортизації, передбачений в п. 1 ст. 258 НК РФ, тому правила застосування амортизаційної премії по невіддільним поліпшень на орендаря не поширюються (листа Мінфіну Росії від 22.05.07 № 03-03-06 / 2/82, 24.05.07 № 03-03-06 / 1/302).
Невід'ємні поліпшення, вироблені орендарем без згоди орендодавця, не підлягають амортизації. Згідно п. 1 ст. 256 НК РФ капітальні вкладення в формі невіддільних поліпшень в орендовані об'єкти основних засобів включаються до складу майна, що амортизується, тільки якщо ці поліпшення були узгоджені з орендодавцем.
Якщо за умовами договору орендодавець після закінчення терміну оренди відшкодовує орендарю залишкову вартість вироблених їм поліпшень, сума відшкодування буде включена орендарем в дохід (в складі виручки від реалізації), а залишкова вартість поліпшень буде врахована в складі витрат на підставі ст. 268 НК РФ (листа Мінфіну Росії від 07.03.08 № 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 № 03-03-06 / 2/12).
Способи нарахування амортизації. З 2009 р амортизація по всіх об'єктах амортизується майна нараховується тим способом, який зафіксований в обліковій політиці організації. Однак в п. 3 ст. 259 НК РФ перераховані види майна, які завжди амортизуються тільки лінійним методом: будівлі, споруди, передавальні пристрої, що входять у восьму-десяту амортизаційні групи.
Якщо орендар буде амортизувати капітальні вкладення в орендоване майно, яке належить до восьмої-десятої амортизаційних групах, то амортизацію по ним доведеться нараховувати лінійним способом. Нелінійний спосіб до таких капітальних вкладеннях застосовувати не можна (лист Мінфіну Росії від 10.05.06 № 03-03-04 / 1/441).
І при лінійному, і при нелінійному методі орендар нараховує амортизацію по невіддільним поліпшень з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому це майно було введено в експлуатацію.
Термін амортизації. Для орендаря, який справив невіддільні поліпшення орендованого майна, принциповим є те, яким чином оформлюються відносини сторін по закінченні терміну договору оренди. Якщо договір продовжується (пролонгується), то первинний договір, в рамках якого були зроблені поліпшення, продовжує діяти. Отже, орендар і після пролонгації може продовжувати нараховувати амортизацію по виробленим їм поліпшень (лист Мінфіну Росії від 20.03.07 № 03-03-06 / 1/167).
Якщо ж сторони переукладають договір оренди, то колишній договір припиняє свою дію і починає діяти новий договір. У цьому випадку орендар втрачає право амортизувати поліпшення, зроблені ним в рамках старого договору оренди, який припинив свою дію (лист Мінфіну Росії від 08.10.08 № 03-03-06 / 2/140).
ПДВ. Передача орендодавцю невіддільних поліпшень орендованого приміщення, здійснених орендарем власними силами або із залученням підрядних організацій, обкладається ПДВ, і він зобов'язаний пред'явити до оплати орендодавцю суму ПДВ з вартості невіддільних поліпшень (лист Мінфіну Росії від 29.08.08 № 03-07-11 / 290) .
Орендар зобов'язаний нараховувати ПДВ, складати рахунок-фактуру незалежно від того, на оплатній (в тому числі в рахунок орендної плати) або безоплатній основі відбувається така передача і ким були виконані роботи - орендарем або підрядною організацією (постанови ФАС ПО від 24.06.08 № А12 -18629/07, ДВО від 20.10.08 № Ф03-4340 / 2008).
Разом з тим ФАС Московського округу в постанові від 30.09.08 № КА-А40 / 9153-08 у справі № А40-5452 / 08-108-22 вказав, що невіддільні поліпшення орендованого приміщення є власністю орендодавця, тому їх передача не може бути визнана реалізацією, і об'єкта оподаткування по ПДВ не виникає (див. також постанови ФАС Північно-Західного округу від 21.04.06 у справі № А56-7638 / 2005).
Передача права власності на товари, виконані роботи, надані послуги на безоплатній основі визнається реалізацією товарів (робіт, послуг). Таким чином, операції з безоплатної передачі невіддільних поліпшень орендарем включаються в оборот, оподатковуваний ПДВ (як операції з передачі результатів робіт).
ПДВ треба нарахувати в той момент, коли невіддільні поліпшення передаються орендодавцю. Як правило, така передача відбувається по закінченні договору оренди, коли орендоване майно (разом з невіддільними поліпшеннями) повертається орендодавцю. При передачі невіддільних поліпшень орендодавцю орендар зобов'язаний оформити рахунок-фактуру і зареєструвати його в книзі продажів.
Так як безоплатна передача невіддільних поліпшень обкладається ПДВ, орендар має право прийняти до відрахування ПДВ, сплачений ним при здійсненні невіддільних поліпшень. Для цього він повинен виконати умови, передбачені ст. 171 і 172 НК РФ (постанова ФАС Московського округу від 13.02.07 та 19.02.07 № КА-А40 / 450-07 у справі № А40-31107 / 06-116-180). У свою чергу орендодавець не зможе прийняти до відрахування ПДВ по безоплатно отриманим невіддільним поліпшень. Адже при безоплатну передачу орендар не пред'являє орендодавцю суму ПДВ до сплати на підставі рахунку-фактури (лист Мінфіну Росії від 21.03.06 № 03-04-11 / 60).
Податок на майно. Капітальні вкладення, вироблені орендарем у вигляді невіддільних поліпшень в орендовані об'єкти, враховані в складі основних засобів орендаря, що відшкодовуються (не відшкодовуються) орендодавцем, підлягають обкладенню податком на майно до їх вибуття в рамках договору оренди (лист Мінфіну Росії від 24.10.08 № 03- 05-04-01 / 37). Орендарю доцільно не чекати закінчення терміну оренди і передати вироблені поліпшення орендодавцю відразу після завершення робіт. Це дозволить орендареві уникнути розбіжностей з податковими органами.
У бухгалтерському обліку орендодавця невіддільні поліпшення, здійснені орендарем, збільшують первісну вартість предмета оренди або враховуються як окремий об'єкт основних засобів. При будь-якому з варіантів обліку з вартості поліпшень орендодавець зобов'язаний сплачувати податок на майно. Він включає вартість невіддільних поліпшень в базу по податку на майно, починаючи з моменту, коли поліпшення отримані від орендаря за актом прийому-передачі чи іншим аналогічним документам.
Орендодавець - іноземна організація
В якості орендодавця нежилих приміщень може виступати іноземна компанія, якій належить на праві власності об'єкт нерухомості на території Росії.
На думку контролюючих органів, здача в оренду майна іноземною організацією може привести до утворення постійного представництва, якщо вона здійснюється на систематичній основі (наказ МНС Росії від 28.03.03 № БГ-3-23 / 150, лист УФНС Росії по м Москві від 19.01 .07 № 20-12 / 05685).
Орендна плата, отримана іноземною організацією, обкладається податком на прибуток за ставкою 20%.
Операції з надання в оренду нерухомого майна, що знаходиться на території Росії, іноземною компанією підлягають обкладенню ПДВ у загальновстановленому порядку.
Іноземна організація при придбанні у власність нерухомого майна на території Росії стає платником податку на майно і зобов'язана стати на облік в податковому органі. Отже, при здачі такого майна в оренду вона повинна самостійно обчислювати і сплачувати в бюджет ПДВ з орендної плати.
При цьому якщо здача в оренду об'єкта нерухомого майна іноземною компанією не носить регулярного характеру, то зазначена діяльність підприємницької не зізнається. Отже, обов'язки щодо обчислення та сплати до бюджету податку на прибуток і ПДВ покладаються на російську організацію (орендаря), визнану податковим агентом. У свою чергу, якщо діяльність іноземної компанії по здачі в оренду нерухомого майна утворює постійне представництво, то обов'язки щодо обчислення та сплати до бюджету податку на прибуток і ПДВ покладаються на представництво.
Оренда житла для працівників - іноземних громадян
Компанії, які використовують працю іноземних громадян, можуть надавати їм житло безкоштовно або виплачувати грошову компенсацію для оплати оренди квартири на період трудової діяльності. Питання про те, чи виникає в даному випадку дохід, оподатковуваний ПДФО, у іноземного працівника, і об'єкт оподаткування ЄСП є спірним.
Існують дві позиції. Згідно з першою позиції при наданні працедавцем іноземному громадянину житла, передбаченого трудовим договором, виникає дохід, оподатковуваний ПДФО і ЄСП.
Друга позиція полягає в тому, що оподатковуваного доходу при наданні працедавцем житла у іноземних громадян не виникає, оскільки безкоштовне надання житла відноситься до компенсацій, які не входять до системи оплати праці та призначенням їх є відшкодування працівникам витрат, пов'язаних з виконанням трудових обов'язків. Оплата житла повинна розглядатися як вид витрат з облаштування на новому місці проживання.
Роботодавець зобов'язаний відшкодувати витрати при переїзді працівника на роботу в іншу місцевість, в тому числі витрати з облаштування на новому місці проживання. Відшкодування цих витрат є компенсацією працівнику, пов'язаної із здійсненням ним своїх трудових обов'язків. Відповідно, об'єкта оподаткування ЄСП не виникає (Постанова від 12.05.2008 N 09АП-3569/2008-АК).
Компенсаційні виплати, пов'язані з безоплатним наданням житлових приміщень, також не обкладаються ПДФО. Оскільки обов'язок по наданню житла покладено на роботодавця, то оподатковуваного доходу при оплаті житла іноземним працівникам не виникає (постанови Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 12.05.08 № 09АП-3569/2008-АК, ФАС Центрального округу від 11.12.07 № А48-717 / 07-2, Визначення ВАС РФ від 23.04.08 № 4623/08).
Коментарі
21.09.2015 Людмила
Висновок Агентського договору взагалі проблематично, тому що договору на комунальні послуги вже укладені на момент початку експлуатації нерухомого майна, а орендарі (вони ж принципалом) з'являються і змінюються пізніше. Такий Агентська угода (лист Мінфіну Росії від 14 квітня 2011 № 03-11-06 / 2/55) інспекція може оскаржити
Відповісти
Додати коментар
Матеріали по темі
Знайдено 19 матеріалів з 2124
Розгорнути все записи Згорнути все записиСортувати за: назвою даті
18.02.2011 Паперові та Інтернет ЗМІ 22170
Розглянемо загальні положення про оренду. В оренду може бути здано майно, яке в процесі використання не втратить і не змінить своїх натурально-речових властивостей. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яке саме майно підлягає передачі в якості об'єкта оренди. Якщо за договором оренди неможливо визначити, яке саме майно передається в оренду, такий договір вважається незакл ...
20.04.2011 колонка фахівця 2162
Питання не з простих і, прямо скажемо, все ще дискусійне. Історія питання сягає в наше минуле, в тому сенсі, що суперечки про те, що вважати послугою, почалися і бурхливо обговорюватися в процесі формування судової практики по безоплатним договорами позики, де ИФНС, мабуть, вперше виробила і застосувала на практиці позицію: Безоплатний позику - послуга. Послуги у сфері підприємницької діяльності між комерційними організаціями до ...
13.11.2009 колонка фахівця -1 +1 1 14817
Добрий день, Ольга Вікторівна! Відповідно до статті 146 Кодексу операції з реалізації товарів (робіт, послуг) на території Російської Федераціївизнаються об'єктом оподаткування з податку на додану вартість. З метою вирішення питання про наявність чи відсутність реалізації робіт (послуг), що оподатковуються податком на додану вартість в Російській Федерації, в разі, коли продавець і покупець робіт (послуг) мають місце знаходження в ...
12.02.2009 колонка фахівця 2193
Ризиків тут безліч з огляду на те, що не зовсім зрозуміла схема. Тобто, з одного боку, є укладений договір про маркетингові послуги, де нерезидент - Замовник, а Виконавець знаходиться і виконує роботу на території РФ. У зв'язку з цим, звертаємо Вашу увагу на валютний контроль і можливі ризики для російської сторони, Пов'язані з необхідністю нести тягар обов'язків податкового агента по ПДВ в силу положень підпункту 4 пункту 1 ...
01.10.2009 Паперові та Інтернет ЗМІ -1 +1 1 18487
Особливості суб'єктного складу орендних правовідносин за участю нерезидентів Згідно з чинним законодавством іноземні компанії можуть брати участь в здачі нерухомого майна в оренду на території РФ наступними способами. В якості власника нерухомого майна і безпосереднього орендодавця. В цьому випадку ключовим є питання про утворення у нерезидента постійного представництва (в податковому сенсі) ...
01.07.2019 Паперові та Інтернет ЗМІ 260
Російський інтернет-проект починається з IT-розробника. У компанії з'являється сайт, великі замовники, але тут починаються труднощі. Наприклад, не всі іноземні контрагенти готові перераховувати гроші на російські рахунки. Тому розробнику доводиться реєструвати компанію за кордоном. Розглянемо, які вигоди принесе російським ITразработчікам іноземна компанія. Іноземні контрагенти не готові перераховувати гроші на р ...
26.02.2015 Семінар 3485
Давайте спробуємо Ваше питання дещо уточнити і доповнити з метою наближення до юридичних і податкових «конструкціям». Будемо користуватися науковим методом «допустимого вгадування». Отже, існує Договір надання (Виконавець-Покупець-1) послуги Х. Існує також Покупець-2, який за Вашим задумом і бізнес моделі набуває у Покупця-1 права вимоги на цю послугу. Тобто, кажучи по іншому, Сторони (Покупець-1 і покупати ...
