Щомісячна орендна плата за користування Приміщеннями і прилеглими до них Площами, паркувальне місце (далі «Орендна Плата») складається з:
Постійна або фіксована частина орендної плати
- Фіксованої частини орендної плати грошової суми, яка стягується за оренду Приміщення і включає в себе ПДВ 18%. Розрахунок Фіксованої частини орендної плати проводиться за такими ставками за квадратний метр орендованих Приміщень:
- ___, 00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі складських Приміщень, включаючи ПДВ; ___, 00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі Офісно-побутових Приміщень, включаючи ПДВ;
- ___, 00 рублів на місяць за квадратний метр орендованої площі офісних Приміщень, включаючи ПДВ. У вартість Фіксованої частини орендної плати входять Послуги, зазначені в Переліку Послуг (Додаток №5) У вартість Фіксованої частини орендної плати входить користування Орендарем Майном.
Змінна частина орендної плати
У змінну частину орендної плати входять (ліміти на споживання встановлені в Додатку №6- суми витрат за спожиту електроенергію, розрахунок яких здійснюється за тарифами, встановленими поставляють відповідні послуги організаціями відповідно до показань приладів обліку (надається кількість електроенергії, КВт); - суми витрат за водоспоживання та водовідведення, розрахунок яких здійснюється за тарифами, встановленими поставляють відповідні послуги організаціями відповідно до показань приладів обліку або відповідно до узгодженого сторонами розрахунком норми потребленія.-суми витрат на телефонію та інтернет-трафік, розрахунок за якими здійснюється на підставі тарифів, встановлених в Додатку №6.Плати за користування паркувальним місцем. Розрахунок Плати здійснюється за такими ставками: 7500,0 рублів на місяць, (не обкладається ПДВ), за одне Паркувальне Місце для вантажного автотранспорту; 1500,0 рублів на місяць, (не обкладається ПДВ) за одне Паркувальне Ме сто для легкового автотранспорту.
Зміна орендної плати в договорі оренди
Орендодавець залишає за собою право змінювати вартість квадратного метра орендованих Приміщень за своєю ініціативою, але не частіше 1 (Одного) рази на рік з Дати початку оренди та не більше ніж на 5% від розміру попередньої вартості квадратного метра орендованих Приміщень, з попереднім повідомленням орендар не менш ніж за 1 (один) місяць. У цьому випадку сторонами підписується додаткова угода до цього договору. Орендодавець має право в односторонньому порядку збільшувати ставку змінної частини орендної плати в залежності від зміни тарифів постачають відповідні послуги організацій. При цьому Орендодавець до письмового повідомлення про зміну вартості комунальних і експлуатаційних послуг, який направляється Орендарю, прикладає відповідні документи, що підтверджують факт зміни тарифів або вартості послуг.
Приймаємо договори оренди на експертну оцінку. Займаємося складанням складних договорів.
Орендна плата у орендодавця, в тому числі змінна
Орендні відносини користуються величезною популярністю серед суб'єктів підприємницької діяльності. Надаючи «вільне» майно в оренду, орендодавці з його допомогою отримують додаткові доходи, а орендарі, в свою чергу, за певну плату отримують можливість користуватися чужими об'єктами рухомого або нерухомого майна.
У цій статті ми розглянемо питання обліку орендної плати, отриманої орендодавцем від орендаря.
Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації(Далі - ЦК України) основним обов'язком орендаря є своєчасне внесення орендної плати за користування майном в розмірах і терміни, передбачені договором оренди.
Орендна плата встановлюється у вигляді:
- визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;
- встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
- надання орендарем певних послуг;
- передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;
- покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Сторони можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди.
Найбільш поширеним видом є встановлення орендної плати у вигляді твердих платежів, що вносяться періодично або одноразово.
За договором оренди може передаватися відразу кілька об'єктів. В цьому випадку, орендна плата може встановлюватися як в цілому за все передане майно в оренду, так і за кожен об'єкт окремо. Щоб уникнути в подальшому розбіжностей між сторонами договору, орендну плату краще встановити окремо по кожному переданому в оренду об'єкту.
Мінлива орендна плата, що встановлюється щомісяця, за згодою сторін, з метою компенсації комунальних платежів, на думку автора, не повністю відповідає законодавству. Одночасно, з точки зору податкових органів, при такій орендній платі орендодавець зможе визнати тільки витрати на придбання палива, води й енергії всіх видів, що витрачаються на технологічні цілі, вироблення всіх видів енергії, опалення будинків, а також витрати на трансформацію і передачу енергії, спожиті їм безпосередньо, без обліку спожитих орендарями (Лист УФНС Російської Федерації по Московській області від 13 листопада 2006 року № 21-25-І / 1372). На відміну від орендаря, який має право включити до складу витрат, які приймаються при оподаткуванні прибутку, як постійну, так і змінну складову орендної плати (Лист УФНС Російської Федерації по Московській області від 13 листопада 2006 року № 21-25-І / тисяча триста сімдесят дві).
Згідно Інформаційного листа Президії ВАС Російської Федерації від 11 січня 2002 року № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою», в пункті 11 якого пояснено, що при застосуванні пункту 3 статті 614 ГК РФ судам необхідно виходити з того, що протягом року має залишатися незмінним умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення. Орендар звернувся до арбітражного суду з позовом до орендодавця про визнання недійсним умови договору оренди, що передбачає щоквартальне підвищення орендодавцем розміру орендної плати шляхом її індексації з урахуванням інфляції, так як ця умова суперечить імперативній нормі пункту 3 статті 614 ГК РФ, що встановлює можливість зміни розміру орендної плати не частіше ніж один раз на рік. Але суд, правда тільки в даному випадку, встановив, що визначення ставки орендної плати в сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті, означає встановлення механізму її обчислення. Таке визначення розміру орендної плати має на меті усунення несприятливих наслідків інфляції. Зміна курсу іноземної валюти не означає зміни розміру орендної плати відповідно до пункту 3 статті 614 ГК РФ. У підсумку, виходить, що для впровадження змінної орендної плати необхідно мати чіткий алгоритм її розрахунку, прописаний в договорі, в іншому випадку, легко програти судову справу.
Строки внесення орендної плати визначаються договором. При цьому сторони можуть передбачити будь-який порядок її внесення: щомісячно, щоквартально, один раз на рік, шляхом внесення попередньої оплати або з відстрочкою платежу.
Пунктом 3 статті 614 ЦК України передбачено, що орендна плата може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. При цьому розмір орендної плати може як збільшуватися, так і зменшуватися.
Орендар має право вимагати зменшення орендної плати в разі:
- якщо в силу обставин, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися;
- якщо орендодавцем порушені умови проведення капітального ремонту майна, зданого в оренду;
- якщо орендодавець не попередив орендаря про права третіх осіб на майно при укладенні договору оренди.
У разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль (пункт 5 статті 614 ЦК РФ).
Орендна плата в бухгалтерському обліку.
Порядок відображення в обліку орендодавця орендних платежів залежить від того, є ця діяльність основної чи ні.
Відповідно до пункту 5 ПБУ 9/99 «Доходи організації» (Наказ Мінфіну Російської Федерації від 6 травня 1999 року № 32н «Про затвердження Положення з бухгалтерського обліку« Доходи організації »ПБУ 9/99» (далі - ПБО 9/99)) в організаціях, предметом діяльності яких є надання за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння і користування) своїх активів за договором оренди, виручкою вважаються надходження, отримання яких пов'язане з цією діяльністю (орендна плата).
Планом рахунків бухгалтерського обліку та Інструкцією про його застосування (Наказ Мінфіну Російської Федерації від 31 жовтня 2000 року № 94н "Про затвердження Плану рахунків бухгалтерського обліку фінансово- господарської діяльностіорганізацій і інструкції по його застосуванню ») для узагальнення інформації про доходи та витрати, пов'язані зі звичайним видом діяльності організації, а також для визначення фінансового результату по них, призначений рахунок 90« Продажі ».
Виручка з надання за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння і користування) своїх активів за договором оренди (коли це є предметом діяльності організації) відображається по рахунку 90 «Продажі» субрахунок 90-1 "Дохід".
Якщо надання активів в оренду не є основним видом діяльності організації, то відповідно до пункту 7 ПБО 9/99 надходження, пов'язані з наданням за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння і користування) активів організації, визнаються іншими доходами, і відображаються за кредитом рахунка 91- 1 «Інші доходи».
В цьому випадку, витрати, пов'язані з наданням за плату в тимчасове користування (тимчасове володіння і користування) активів організації визнаються іншими (пункт 11 ПБУ 10/99 «Витрати організації» (Наказ Мінфіну Російської Федерації від 6 травня 1999 року № 33н «Про затвердження положення з бухгалтерського обліку «Витрати організації» ПБУ 10/99 »)).
Для того, щоб визначити до якого виду діяльності віднести операції з передачі майна в оренду, необхідно звернутися до пункту 4 ПБО 9/99.
Відповідно до зазначеного пункту в бухгалтерському обліку організація самостійно визнає надходження доходами від звичайних видів діяльності або іншими надходженнями, виходячи з вимог ПБУ 9/99, характеру своєї діяльності, виду доходів і умов їх отримання.
Іншими словами, організація повинна самостійно вирішити до якого виду діяльності відносяться операції з передачі майна в оренду, і закріпити це в обліковій політиці організації. Дана умова визначається Статутом організації, де найчастіше здача майна в оренду передбачена як вид діяльності, відповідно орендодавець визнає надходження доходами від звичайних видів діяльності.
Якщо орендна плата буде відображатися організацією в бухгалтерському обліку як доходи від звичайних видів діяльності, то в обліку робляться такі записи:
Дебет рахунку 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками» Кредит рахунку 90-1 "Дохід" - відображено суму орендних платежів, що підлягають отриманню;
Дебет рахунку 90-3 «Податок на додану вартість» Кредит рахунку 68-2 «Розрахунки з податку на додану вартість» - відображено суму ПДВ, що підлягає сплаті до бюджету;
Дебет рахунку 51 «Розрахункові рахунки» Кредит рахунку 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками» - відображені грошові кошти, що надійшли від орендаря.
Перерахована єдиним платежем за весь період дії договору оренди, орендна плата розглядається як попередній платіж і враховується на рахунку 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками» субрахунок «Розрахунки за попередньою оплатою».
Якщо орендна плата відображається в обліку орендодавця в складі інших доходів, то в обліку робляться такі записи:
Дебет рахунку 76 «Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами» субрахунок «Розрахунки по орендній платі» Кредит рахунку 91-1 «Інші доходи» - відображено нарахування орендної плати, що підлягає до отримання;
Дебет рахунку 91-2 «Інші витрати» Кредит рахунку 68-2 «Розрахунки з податку на додану вартість» - нарахований ПДВ;
Дебет рахунку 51 «Розрахункові рахунки» Кредит рахунку 76 «Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами» субрахунок «Розрахунки по орендній платі» - відображені грошові кошти, що надійшли від орендаря.
Одноразово перерахована сума орендної плати організації, в якій передача активів в оренду не є основним видом діяльності, враховується на рахунку 98 «Доходи майбутніх періодів» субрахунок 98-1 «Доходи, отримані в рахунок майбутніх періодів».
На субрахунку 98-1 «Доходи, отримані в рахунок майбутніх періодів» враховується рух доходів, отриманих у звітному періоді, але відносяться до майбутніх звітних періодів.
Сума доходів, що відносяться до майбутніх звітних періодів, відображається за кредитом рахунку 98 «Доходи майбутніх періодів» в кореспонденції з рахунками обліку грошових коштів або розрахунків з дебіторами та кредиторами, а за дебетом - суми доходів, перераховані на відповідні рахунки при настанні звітного періоду, до якому ці доходи належать.
Аналітичний облік на рахунку 98-1 «Доходи, отримані в рахунок майбутніх періодів» ведеться по кожному виду доходу.
Орендна плата визнається в бухгалтерському обліку виходячи з припущення тимчасової визначеності фактів господарської діяльності і при наявності умов, перелічених у пункті 12 ПБО 9/99:
- організація має право на отримання цієї виручки, що випливає з конкретного договору або підтверджений іншим відповідним чином;
- сума виручки може бути визначена;
- Є впевненість в тому, що в результаті конкретної операції відбудеться збільшення економічних вигод організації.
Якщо по відношенню до грошових коштів та інших активів, отриманих організацією в оплату, не виконано хоча б одне з перерахованих умов, то в бухгалтерському обліку організації визнається кредиторська заборгованість, а не виручка.
Приклад.
Організація уклала договір оренди обладнання терміном на три місяці. Сума орендної плати в місяць становить 17 700 рублів (в тому числі ПДВ - 2 700 рублів).
Орендна плата в сумі 53 100 рублів (в тому числі ПДВ - 8 100 рублів) перерахована орендарем відразу за весь період дії договору оренди.
Організація - орендодавець використовує такі субрахунки робочого плану рахунків:
62-1 «Розрахунки по орендній платі»;
62-2 «Розрахунки за попередньою оплатою».
У бухгалтерському обліку організації - орендодавця зроблені такі записи:
Дебет 51 Кредит 62-2 - 53 100 рублів - відображено суму попередньої оплати за орендоване обладнання;
Дебет 62-2 Кредит 68-2 - 8 100 рублів - нарахований ПДВ з суми попередньої оплати (пункт 1 статті 167 Податкового кодексу Російської Федерації (далі - НК РФ));
Дебет 62-2 Кредит 98-45 000 рублів - відображена у складі доходів майбутніх періодів сума попередньої оплати;
Дебет 62-1 Кредит 91-1 - 17 700 рублів-нарахована орендна плата за звітний період;
Дебет 91-2 Кредит 68-2 - 2 700 рублів - нарахований ПДВ по орендній платі звітного періоду;
Дебет 68-2 Кредит 62-2 - 2 700 рублів - Прийнятий до відрахування ПДВ з суми попередньої оплати;
Дебет 98 Кредит 62-1 - 15 000 рублів - відображена сума орендної плати, раніше врахована в складі доходів майбутніх періодів.
Орендодавець на суму орендної плати повинен виставити орендарю рахунок-фактуру.
Згідно з пунктом 3 статті 168 НК РФ рахунок - фактура виставляється не пізніше п'яти календарних днів, починаючи з дня надання послуг.
Виставлення рахунків-фактур при реалізації послуг з надання в оренду майна можливе не раніше закінчення податкового періоду, хоча б місяця, в якому фактично надані послуги.
Орендна плата в податковому обліку.
Надання майна в оренду є основним видом діяльності організації.
Згідно зі статтею 249 НК РФ орендна плата, яка надходить від орендаря, відноситься до доходів від реалізації. Основні види діяльності визначаються Статутом організації, де найчастіше здача майна в оренду передбачена як вид діяльності.
Якщо організація з метою оподаткування прибутку визнає доходи і витрати методом нарахування, то доходи визнаються в тому звітному (податковому) періоді, в якому вони мали місце, незалежно від фактичного надходження грошових коштів, іншого майна (робіт, послуг) (пункт 1 статті 271 НК РФ).
Для організацій, що надають на систематичній основі за плату у тимчасове користування і (або) тимчасове володіння і користування своє майно, витрати за такою діяльністю пов'язані з реалізацією (підпункт 1 пункту 1 статті 265 НК РФ).
Якщо договором оренди передбачено нерівномірний графік орендних платежів, то, згідно з останніми роз'ясненнями Мінфіну Російської Федерації, наведеними в Листах від 17 квітня 2009 року № 03-03-06 / 1/258, від 2 квітня 2009 року № 03-03-06 / 1 / 212, платник податків, на підставі підпункту 3 пункту 4 статті 271 НК РФ, повинен в таких випадках враховувати орендні платежі в доходах, виходячи із сум, передбачених графіком платежів. Аналогічна позиція міститься в Постанові ФАС Уральського округу від 16 грудня 2008 року у справі №Ф09-9466 / 08-С3.
На думку автора, нерівномірний графік платежів має місце і тоді, коли орендна плата вноситься один раз за тривалий період часу, наприклад раз на рік або на півроку. У той же час одноразова включення в доходи такої плати не зовсім вигідно організації, оскільки воно призведе до одноразової сплати податку на прибуток або авансового платежу в більшому розмірі. Тому такі доходи доцільніше розподіляти по звітних періодах. Однак з урахуванням позиції Мінфіну Російської Федерації такий підхід може викликати претензії з боку податкових органів.
Відзначимо, що раніше чиновники вказували, що доходи у вигляді орендних платежів визнаються в податковому обліку з урахуванням принципу рівномірності визнання доходів і витрат, незалежно від їх фактичної сплати. При цьому щомісячного укладення актів наданих послуг за договором оренди для цілей ведення податкового обліку доходів у вигляді орендних платежів не потрібно. Така позиція була викладена в Листах Мінфіну Російської Федерації від 17 квітня 2007 року № 03-03-06 / 1/248, від 6 лютого 2007 року № 03-03-06 / 1/59, від 10 листопада 2006 року № 03-03 -04/1/752, УФНС Російської Федерації по місту Москві від 22 вересня 2008 року № 20-12 / 089128.
Надання майна в оренду не є основним видом діяльності організації.
У цьому випадку дохід від здачі майна в оренду визнається позареалізаційних доходів (пункт 4 статті 250 НК РФ).
Підпунктом 3 пункту 4 статті 271 НК РФ встановлено, що для позареалізаційних доходів від здачі майна в оренду, датою отримання доходу визнається дата здійснення розрахунків відповідно до умов укладених договорів або пред'явлення платнику податків документів, які є підставою для проведення розрахунків, або останній день звітного (податкового ) періоду.
Витрати на утримання переданого за договором оренди майна (включаючи амортизацію по цьому майну) включаються до складу позареалізаційних витрат (підпункт 1 пункту 1 статті 265 НК РФ).
Комунальні платежі.
Як було зазначено вище, відповідно до статті 614 ЦК РФ орендна плата може встановлюватися або у фіксованій сумі, або в «плаваючою», що складається з двох частин - з фіксованого розміру орендної плати і змінної складової, що складається з комунальних платежів.
Як правило, всі договори оренди, в тій чи іншій формі, містять умову, що саме орендар несе витрати по оплаті комунальних платежів. При цьому виникає питання: як найвигідніше з податкової точки зору для сторін договору оформити таку умову документально. І в першу чергу в цьому випадку мова йде про такий спірному податок як ПДВ.
На практиці існують різні варіанти розрахунків по оплаті електроенергії, газу, водопостачання, телефонного зв'язку та інших комунальних послуг. Розглянемо їх докладніше.
1. Комунальні послуги включаються до складу орендної плати.
Перший спосіб використовується досить рідко. Адже тарифи на комунальні послуги постійно зростають, крім того, при укладенні договору сторони ще не знають, в якому обсязі комунальні послуги будуть фактично споживатися орендарем. Отже, розрахувати заздалегідь розмір фіксованого орендного платежу, що покриває всі витрати орендодавця на оплату комунальних послуг при виконанні договору, навряд чи можливо. Змінити ж протягом року розмір орендної плати сторони не вправі, заборона на це встановлений пунктом 3 статті 614 ЦК України.
Тому зазвичай в договорі оренди сторони передбачають не сам розмір орендної плати, а методику її обчислення, внаслідок чого зміна протягом року змінної складової орендної плати не означає перегляд ціни договору оренди, адже механізм визначення розміру орендної плати залишається колишнім.
При «плаваючою» орендної плати все суми, що надходять орендодавцю від орендаря, в тому числі і комунальні платежі, визнаються його доходом від здачі майна в оренду.
В силу статті 146 НК РФ орендодавець на всю суму орендної плати нараховує ПДВ та сплачує його до бюджету. Рахунок-фактура виставляється орендодавцем орендарю на всю суму орендної плати (включаючи суму комунальних платежів), причому окремим рядком «комуналка» не виділяється.
Орендодавець, який отримав на своє ім'я рахунки-фактури від комунальників, має право прийняти до відрахування ПДВ, зазначений в їх рахунках-фактурах в повному обсязі. Адже якщо комунальні платежі, отримані від орендаря, включаються до його доходів, то він має право визнати комунальні послуги, спожиті орендарем своїми витратами. Такий же порядок оподаткування ПДВ роз'яснили чиновники в Листі ФНС Російської Федерації від 4 лютого 2010 року № ШС-22-3 / [Email protected]Аналогічної думки дотримуються і арбітри в Постанові ФАС Північно-Кавказького округувід 21 грудня 2009 року у справі №А63-8994 / 2004-С4-9, від 11 червня 2009 року у справі №А53-18515 / 2008-С5-27, ФАС центрального округувід 29 травня 2009 року у справі №А23-3029 / 2008А-14-202, ФАС Північно-Західного округувід 10 січня 2007 року по справі №А05-7971 / 2006-13, від 4 липня 2007 року по справі №А56-38904 / 2006.
Орендар, який отримав від орендодавця рахунок-фактуру по послугах оренди (на всю суму, що включає комунальні платежі) в загальному порядку, на підставі статей 171 і 172 НК РФ, має право прийняти до відрахування суму ПДВ, зазначену в рахунку-фактурі орендодавця. Аналогічної думки дотримуються і судді, як приклад можна привести Постанова ФАС Північно-Західного округу від 27 грудня 2010 року у справі №А56-7049 / 2010, Постанова ФАС Московського округу від 26 серпня 2008 року у справі № КА-А40 / 7882-08 , Постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 26 червня 2008 року у справі №Ф08-3507 / 2008 і інші.
2. Комунальні послуги оплачуються окремо від орендної плати.
Якщо ж комунальні платежі не включені в орендну плату, то найбільш безпечним варіантом відшкодування комунальних витрат орендодавця, є укладення договору оренди з елементами договору посередництва. Тобто в договорі оренди заздалегідь передбачається, що орендодавець, як посередник, який діє від свого імені, але в інтересах орендаря, набуває для нього комунальні послуги.
Крім того, як варіант, може полягати і окремий посередницький договір. Не забудьте, що послуги посередника оплатній, тому в змішаному договорі оренди має бути передбачено винагороду посередника, або окремий посередницький договір повинен передбачати оплату послуг орендодавця, який надає посередницькі послуги для орендаря.
Причому, так як комунальники виставляють свої документи на ім'я власника майна, то варіантами посередницької угоди, укладеної між орендодавцем і орендарем можуть бути або договір комісії, або договір агентування, в якому агент діє від свого імені, але в інтересах принципала.
У цьому випадку орендодавець буде виставляти на ім'я орендаря два рахунки-фактури: один від свого імені на послуги оренди, другий - від свого імені на комунальні послуги. Причому рахунок-фактура, виставлений орендарю за комунальні послуги, виписується орендодавцем на підставі даних рахунку-фактури, виставленого постачальником комунальних послуг на ім'я самого орендодавця. Цей рахунок-фактура в книгу покупок орендодавця не вноситься, а підшивається в журнал обліку отриманих рахунків-фактур. Саме такий порядок виставлення рахунків-фактур платниками податків ПДВ, учасниками посередницьких угод передбачено Правилами ведення журналів обліку отриманих і виставлених рахунків-фактур, книг покупок і книг продажів при розрахунках з податку на додану вартість, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 2000 року № 914 .
При такій схемі відшкодування комунальних витрат сума, що надійшла від орендаря в відшкодування комунальних послуг, не є доходом орендодавця. Надійшли суми враховуються в обліку орендодавця як окремі господарські операції.
Відповідно до підпункту 9 пункту 1 статті 251 НК РФ при визначенні податкової бази по податку на прибуток не враховуються доходи у вигляді майна (включаючи грошові кошти), що надійшов комісіонеру, агентові і (або) іншому повіреному у зв'язку з виконанням зобов'язань за договором комісії, агентським договором або іншим аналогічним договором, а також в рахунок відшкодування витрат, вироблених комісіонером, агентом і (або) іншим повіреним за комітента, принципала і (або) іншого довірителя, якщо такі витрати не підлягають включенню до складу витрат комісіонера, агента і (або ) іншого повіреного відповідно до умов укладених договорів. До вказаних доходів не відноситься комісійна, агентська чи інше аналогічне винагороду, яке стає доходом від звичайних видів діяльності.
При перепред'явленіі комунальних послуг у орендодавця знімаються ризики, пов'язані і з податком на прибуток та з ПДВ, а також пов'язані з можливим визнанням угоди нікчемною відповідно до статей 166-181 ЦК України, а так само ризики кримінальної відповідальності, яка настає за статтею 171 Кримінального кодексу Російської Федерації «Незаконне підприємництво» (в частині перепред'явленія послуг зв'язку).
Однак при такій схемі у орендодавця крім обов'язку нарахування ПДВ з суми орендної плати виникає обов'язок щодо нарахування податку з суми свого посередницького винагороди.
Цей текст є ознайомчим фрагментом.З книги Все про ССО (спрощену систему оподаткування) автора Терьохін Р. С.4.2.6. Ремонт основних засобів, в тому числі орендованих Треба відзначити, що поняття ремонту в Податковому кодексі не розкривається, проте в даному випадку слід використовувати його в тому сенсі, в якому він використовується в інших галузях права. Зазвичай це роботи по
З книги Розбагатій! Книга для тих, хто наважився заробити багато грошей і купити собі Феррарі або Ламборгіні автора ДеМарко Ем-ДжейЯк руйнуються мрії: невірна формула. Невірна змінна В якийсь момент посередній водій розуміє, що не може вичавити більший відсоток по вкладах. Не може зажадати збільшення на 200%. Не може отримати додаткову освіту, щоб підвищити власну
автора Панченко Т МСтаття 614. Орендна плата 1. Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату) .Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У разі, коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені
З книги Користування чужим майном автора Панченко Т МСтаття 630. Орендна плата за договором прокату 1. Орендна плата за договором прокату встановлюється у вигляді визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або едіновременно.2. У разі дострокового повернення майна орендарем орендодавець повертає йому
З книги Оренда автораПереривання договору оренди у орендодавця, в тому числі при знищенні майна В даний час у підприємницькій діяльності господарюючих суб'єктів договір оренди майна є одним з найпоширеніших видів договорів. При цьому на практиці
З книги Оренда автора Семеніхін Віталій ВікторовичІнші операції орендодавця За договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. При здачі майна в оренду орендодавець несе витрати по утриманню орендованих
З книги Оренда автора Семеніхін Віталій ВікторовичПодаток на прибуток у орендодавця В існуючих економічних умовах орендні відносини набувають все більшого поширення, оскільки в умовах кризи багато організацій не мають фінансових можливостей для придбання необхідного їм майна в
З книги Оренда автора Семеніхін Віталій ВікторовичЗміна орендодавця При отриманні майна в оренду орендар, як правило, розраховує на довгострокову оренду і облаштовує, взяте в оренду, приміщення «під себе». Договір оренди при цьому полягає на довгий термін. Однак під час дії договору можливо, що
З книги Оренда автора Семеніхін Віталій ВікторовичОблік у орендодавця (позикодавця) Бухгалтерський учет.Еслі орендар (ссудополучатель) виконав без згоди орендодавця (позикодавця) невіддільні поліпшення майна, переданого в безоплатне користування позикодавцем, то після закінчення терміну дії договору
З книги Гроші, банківський кредит і економічськой цикли автора Уерта де Сото ХесусПомилкові підстави аналізу: попит на фідуціарні засобу обігу як екзогенна змінна Дослідження Селджіна ґрунтується на припущенні, згідно з яким попит на гроші в формі фідуціарних засобів обігу є екзогенну змінну для
З книги Доходи і витрати по ССО автора Суворов Ігор Сергійович5.5. Орендні (в тому числі лізингові) платежі за орендоване (у тому числі прийняте у лізинг) майно Згідно з пп. 4 п. 1 статті 346.16 Податкового Кодексу РФ платникам податків ССО надано право включати до витрат суми орендних (лізингових) платежів за орендоване
З книги Операції з нерухомістю. Як правильно купити, продати, здати в оренду автора Бачурін ДмитроОрендна плата У договорі оренди основним з умов є умова про орендну плату. Орендар приймає на себе зобов'язання своєчасно вносити орендну плату за користування житловим приміщенням. Порядок, умови і строки внесення орендної плати повинні бути
З книги Всі про придбання і продажу житлової нерухомості. Поради фахівця автора Зубова Олена ЄвгенівнаПрава і обов'язки орендодавця Орендну ставку призначає господар квартири, причому хоче отримати якомога більше. Однак, коли орендодавець запитує надто високу ціну, Він ризикує надовго залишитися без мешканців. Показник завищеної ціни - відсутність дзвінків в
З книги Книга 2.0. Минуле, сьогодення і майбутнє електронних книг очима творця Kindle автора Меркоскі ДжейсонЧому книги, в тому числі електронні, незамінні
З книги Прибуткова турфірма [Поради власникам і керівникам] автора Ватутін СергійМінлива і постійна частини зарплати Отже, що це за інструменти? Перш ніж їх розглянути, почнемо з базових моделей по мотивації. Це так звані постійна і змінна частини. Фікс і Флекс - як ми їх називаємо (рис. 9). Давайте подивимося плюси і мінуси кожного з
З книги Антіхрупкость [Як отримати вигоду з хаосу] автора Талеб Нассим НіколасВаша орендна плата Інший приклад: уявіть, що ви офіційно знімаєте квартиру в Нью-Йорку (де орендна плата регулюється мерією) і ваша квартира вся заставлена, звичайно ж, книжковими полицями. У вас є можливість жити тут так довго, як ви того побажаєте, але ви
Чим менш престижний район, тим вигідніше здавати в ньому житло, з'ясували аналітики «Ціан». Швидше за все окупаються квартири в Новій Москві, Капотне, Любліно і Кузьмінках, а й продати їх важче, ніж житло в престижних районах
приваблива Капотня
Середня прибутковість від довгострокової здачі в оренду квартири в Москві за підсумками першої половини 2016 року склала 5,5%, говориться в дослідженні, підготовленому фахівцями компанії «Ціан». Іншими словами, окупити столичну квартиру, здаючи її в оренду, можна за 18 років з невеликим. При цьому для різних районів термін істотно відрізняється.
Як виявилося, власникам найдорожчої нерухомості в центрі міста найскладніше повернути витрачені на її покупку кошти. В лідери антирейтингу потрапили райони Арбат, Хамовники і Гагарінський. Тут ставка капіталізації (відношення між ціною активу і розміром щорічного доходу, отримуваного від здачі його в оренду) коливається в діапазоні 4-4,5%, вказує «Ціан». Таким чином, купивши квартиру в цих районах, чекати повернення інвестицій доведеться 22-25 років.
Купівля квартири в найменш престижних районах, навпаки, є найбільш перспективним інвестиційним рішенням, випливає з даних дослідження. Максимальний прибуток інвесторам принесе здача в оренду квартири в поселеннях Первомайське і Марушкінское в Новій Москві, а також в районі Капотня в Південно-Східному адміністративному окрузі. Ставки капіталізації тут коливаються від 6,4 до 6,7%. Тобто окупити свої інвестиції рантьє зможе за 15-15,6 року. Лідерами по прибутковості (6,7%) при цьому є трикімнатні квартири поблизу Московського нафтопереробного заводу в Капотні.
Такий ефект викликаний тим, що в міру віддалення від центру міста ставки оренди знижуються не так сильно, як вартість квадратного метра, пояснюють в «Ціан».
Дослідження засноване на аналізі понад 1 млн оголошень з продажу і здачі в оренду житла в Москві, розміщених на порталі cian.ru в 2012-2016 роках. При цьому орендні ставки і вартість житла дисконтований з урахуванням динаміки цін і орендних ставок.
Компанія «Міель-Оренда» призводить приблизно ті ж цифри, що і «Ціан», правда, без поділу по районам: ставка капіталізації столичних квартир економ-класу становить від 4 до 7% річних.
однушки популярнішими
за останній рікпопулярність оренди однокімнатних квартир виросла. «Їх частка в структурі попиту за рік збільшилася на 3 п.п. і склала 58%, - відзначає генеральний директорпорталу Domofond.ru Ерік Сегерборг. - При цьому число запитів контактів по оголошеннях про пропозицію в оренду двокімнатних і трикімнатних квартир, навпаки, стало нижче на 1 п.п. - 34% і 7% відповідно ». Середня орендна ставка також знизилася за минулий рік у всіх сегментах житла на 3%. Зняти однокімнатну квартиру в Москві можна в середньому за 30,8 тис. Руб., Двокімнатну - за 43,3 тис. Руб.
правило рантьє
Дані «Ціан» підтверджують так зване золоте правило рантьє, вважає директор департаменту вторинного ринку «Інком-Нерухомості» Сергій Шлома: «Чим менше житлоплощу, ніж вона дешевше, тим більший дохід вона приносить. З цієї точки зору купувати з метою здачі в оренду елітну нерухомість своєрідне задоволення: прибутковість елітки мінімальна в порівнянні з типовим житлом ».
Прибутковість від здачі в оренду елітної нерухомості варіюється в межах 1-4% від початкової суми інвестицій в залежності від вартості квадратного метра, обробки, обладнання та меблів, оцінює директор департаменту оренди міської нерухомості Kalinka Group Юлія Ковальова. Відстань від центру також часто йде на користь рантьє. «В нашій базі є квартира в Бутіковском, 5, в районі Остоженки, яка здається за $ 10 тис. На місяць, - наводить приклад Ковальова. - При цьому відносно дешеву квартиру на набережній Тараса Шевченка, 1/2, недавно власник здав за $ 15 тис. ».
Більш демократичні варіанти здаються не тільки вигідніше, але і швидше. Наприклад, квартири економ-класу йдуть зараз в середньому протягом декількох днів, а в минулому році і зовсім - вистачало декількох годин, оцінює заступник директора департаменту оренди квартир «Інком-Нерухомості» Оксана Полякова. «Квартири комфорт і бізнес-класу сьогодні вибирають близько двох тижнів з семи - десяти варіантів, - продовжує вона. - У минулому році переглядали три-чотири квартири не більше чотирьох днів ». Елітні квартири можуть знаходитися в експозиції скільки завгодно довго, поки власник не вирішиться на адекватне зниження орендної ставки.
Якщо брати статистику в середньому по району, то висновки «Ціан» логічні - дешевші райони приносять велику прибутковість, погоджується генеральний директор агентства нерухомості Home Staging Ганна Моісеєва. З іншого боку, прибутковість завжди залежить не тільки від району, а й від конкретної квартири. Ознак ліквідного об'єкта кілька, перераховує експерт: невеликий метраж, низька ціна, Близькість до метро і центру. «Важливо завжди пам'ятати, що коли-то квартиру, яка зараз здається в оренду, ще доведеться продавати, - зазначає Моїсеєва. - І тоді чинники, які вигідні для рантьє, будуть робити її менш ліквідної для продавця ».
Купують ближче до центру
«Термін експозиції квартир на продаж, звичайно, залежить від якості самої квартири: адекватності її ціни, будинки і поверху, - зазначає генеральний директор агентства нерухомості Home Staging Ганна Моісеєва. - Але в цілому квартира в більш престижному районі може експонуватися близько двох-трьох місяців проти шести і більше місяців для менш ліквідних квартир у віддалених районах ».
Про те, що нерухомість, розташована ближче до центру, продається краще, свідчать дані Росреестра. Наприклад, в першому півріччі 2016 року в Підмосков'ї було зареєстровано майже на 15% менше угод з переходом прав на житлові приміщення, ніж за той же період 2015 року: 294,7 тис. І 345,4 тис. Угод відповідно. Ця статистика описує в основному операції на ринку вторинного житла.
Знижується попит і на новобудови. З січня по червень 2016 року кількість договорів участі в пайовому будівництві житла (ДДУ) в Підмосков'ї знизилося на 4%, до 41,3 тис.
У Москві, навпаки, угоди як з новою, так і з вторинною нерухомістю стали укладатися частіше. Загальний обсяг угод з переходом прав власності на житло виріс на 10,8%, до 62,7 тис.
На популярність Москви вплинуло те, що за останні півтора року московські забудовники вивели на ринок рекордний обсяг нових проектів, які за ціною здатні конкурувати з Підмосков'ям, пояснює керівник компанії «ИРН-Консалтинг» Тетяна Калюжнова. Зіграли свою роль і знижки. «Приблизно в 30% проектів при 100% -й оплаті можна отримати знижку 5-10%», - зазначає Калюжнова.
Середня ціна 1 кв. м в новобудовах Москви (в районі від ТТК до МКАД), за даними ИРН, становить сьогодні 172,3 тис. руб. У Підмосков'ї за підсумками червня вона становила 85,4 тис. Руб. за 1 кв. м, говориться в дослідженні компанії «Міель-Новобудови». Але при погляді на конкретні пропозиції вигода покупки квартири в Москві стає більш наочною. Так, наприклад, в середині червня компанія «Желдорипотека» вивела на ринок новий житловий комплекс «Атмосфера» в районі Любліно Південно-Східного адміністративного округу. На етапі підготовки майданчика до будівельних робіт вартість одно- і трикімнатних квартир площею 34,9-76,9 кв. м становить 4,1-11,1 млн руб., або 115-145 тис. руб. за 1 кв. м.
За один «квадрат» в ЖК «Опалиха О3», розташованому в Підмосков'ї в 13 км від МКАД, доведеться заплатити в середньому 124 тис. Руб., А ціна квартир, згідно з сайтом забудовника, оцінюється від 2,4 млн до 6,86 млн руб. (За одно- і трикімнатну квартиру відповідно).
Навіть найбільш дохідні вкладення на ринку довгострокової оренди істотно поступаються по прибутковості традиційних банківських депозитах. За даними Центрального банку, базовий рівень прибутковості по рублевих депозитах строком більше одного року в липні становить 10,7% річних.
ГК РФ сторони договору оренди можуть передбачити як твердий розмір орендної плати, так і порядок її розрахунку. Отже, орендна плата може бути встановлена у вигляді основної (постійної) частини і змінної частини, яка визначається розрахунковим шляхом. Постійна частина є фіксованою і включає в себе плату за користування самим приміщенням. Змінна частина орендної плати еквівалентна (або розрахована з) вартості комунальних послуг, спожитих орендарем за певний період. Таким чином, вся сума орендної плати (як постійна, так і змінна частини) є оплатою послуг орендодавця з надання майна в оренду.
Постійна частина орендної плати, як правило, визначається шляхом множення орендної ставки за договором на орендовану площу в квадратних метрах. Тому часто в договорі оренди вказують розмір орендної ставки за 1 квадратний метр в місяць.
приклад
Можна вказати формулу розрахунку постійної частини орендної плати, наприклад, так:
"Постійна частина орендної плати визначається за формулою:
Тв х / у = A * S,
де Тв х / у - тверда частина орендної плати, що підлягає внесенню за місяць х, рік у;
A - ставка орендної плати за договором;
S - площа, що орендується, в квадратних метрах ".
Можна також передбачити, що постійна частина орендної плати множиться на індекс споживчих цін, на коефіцієнт, що враховує умови використання орендарем майна; на коригувальний коефіцієнт і т. д.
У договорі оренди можна вказати, що змінна частина орендної плати покриває фактично понесені витрати орендодавця на комунальні платежі, а саме:
Електрична енергія;
водопостачання;
Теплова енергія;
Вивіз побутового сміття (можна привести весь перелік необхідних послуг) і т. П.
приклад
Можна вказати формулу розрахунку змінної частини орендної плати, наприклад, так:
"Змінна частина орендної плати визначається за формулою:
П x / y = Е + Під + Т + М, де
П х / у - змінна частина орендної плати, що підлягає внесенню за місяць х, рік у;
Е - витрати на електричну енергію за місяць х, рік у;
По - витрати на водопостачання за місяць х, рік у;
Т - витрати на теплову енергію за місяць х, рік у;
М - витрати на вивезення побутового сміття за місяць х, рік у. "
Якщо оплата комунальних послуг здійснюється відповідно до показань лічильників, можна вказати в договорі, що змінна частина орендної плати підлягає визначенню відповідно до показань приладів обліку. Можна прописати, що показання приладів обліку комунальних послуг фіксуються в присутності уповноважених представників орендодавця і орендаря.
Увага
У п. 12 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 N 66 зазначено, що покладання на орендаря тільки витрат по оплаті комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати. Оскільки орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду майно, оплата орендарем тільки комунальних послуг не означає оплатне договору.
Прописка (постійна реєстрація) в Москві, в квартирі за низькою вартістю. Надаємо повний юридичний супровід від А до Я, починаючи від підбору житлового приміщення (його перевірки) і закінчуючи супровід угоди в державних органах. Завжди, не менше 9 - 11 районів на ваш вибір. Оформлення проходить строго в рамках закону, тільки офіційно через МФЦ або безпосередньо через Міграційний Пункт. Присутність власника житла і людини, який прописується обов'язково. (Постійну реєстрацію в Москві) штамп в паспорт вам поставлять від 30 хвилин до 5 робочих днів, в залежності від обраного способу подачі документів. Якщо ви хочете купити прописку в Москві, то це не до нас. Ми не продаємо її, ми пропонуємо юридичний супровід з оформлення прописки.
Московська прописка
Московська прописка оформляється з урахуванням всіх норм і стандартів, встановлених урядом Росії, строго через державні органи. У квартирі, де ви будете прописані, крім вас будуть прописані ще 5 - 8 осіб. Ніяких гумових квартир! Тим більше, що гумові квартири кримінально карані.
Постійна реєстрація в Москві - то, з чого починається ваш успіх.
Ще раз хочемо повторити і донести до вас, що постійна реєстрація в Москві, яка оформляється через нашу фірму, офіційна на всі 100%. З нею, ви зможете отримати все те, що належить за законом.
Влаштувати свою дитину в школу або дитячий садок.
Поставити своє ТЗ на облік в ГИБДД.
Хороша робота в Державних органах і комерційних організаціях.
Отримувати кредити в банку, в тому числі іпотечні кредити.
Безкоштовна медична допомога, В державних поліклініках.
Отримати новий або обміняти вже наявний закордонний паспорт.
Отримати посвідчення водія.
Отримувати пенсію, яка належить за законом.
Прописка в Москві для
Прописка в Москві для Громадян РФ - досить таки затребувана послуга в наші дні. Як би банально це не звучало, але практично будь-який Росіянин приїхав на заробітки в Москву, стикається з державною бюрократичною машиною.
Прописка в Москві для іноземних громадян
- це необхідний крок, в подальшому отриманні громадянства РФ. Адже за законодавством, людина отримав РВП, повинен оформити прописку на весь термін Дозволи на Тимчасове Перебування.
Отримати прописку по Виду На Проживання або реєстрацію по ВНЖ в Росії законодавчо необхідно на всі 5 років, терміну дії Віда На Проживання.
Чому у нас, прописка в Москві, за такою доступною ціною?
Елементарно! Ми кінцева фірма, яка надає цю послугу. Відкриємо трохи завісу, у нас близько 6-8 посередників, які призводять клієнтів до нас, зі своєю «накрученою вартістю». Ми не посередники! Ціна наша, з перших рук.
Ще один факт: в інтернеті багато пропозицій з оформлення прописки через покупку частки. Це дуже дорогий процес і ціна може доходити до 1 200 000 рублів. У нас же доступний продукт, нічим не гірше: прописка в Москві без права на житлоплощу. або звернутися до нас, і прописатися, за набагато менші гроші? однозначної відповіді - ні. Все залежить від ваших цілей і фінансових можливостей. І що підходить саме вам, вимагає аналізу.
Однак, не залежно від вашого вибору, вам потрібно пам'ятати, що прописка в Москві оформляється протягом 6 регламентованих днів з боку Державного органу.
