Особливості оренди офісних приміщень. Орієнтир на прибуток та затребуваність

Здача у найм комерційного об'єкта – справа нескладне, а головне, прибуткове.При правильному підході і знанні основних етапів процесу укласти угоду не складе особливих труднощів.

Найголовніше – визначитися з ціною, знайти клієнта та грамотно оформити договір.

Розглянемо всі етапи угоди.

Визначення вартості

При самостійному веденні угоди визначення вартості оренди часто не об'єктивним.

Кожному власнику хочеться отримати найбільшу вигоду.

Але занадто висока цінаможе відлякати потенційних орендарів, а занадто низька викликати сумніви. Зазвичай за оцінкою вартості власники звертаються до фахівців – ріелтора чи оцінювача.

Як здати в оренду нежитлове приміщеннясамостійно? Обійтися можна і без допомоги професіоналів.Щоб самостійно визначити ціну, необхідно досліджувати схожі пропозиції конкурентів. Це дозволить зрозуміти загальну ситуацію на ринку комерційної нерухомостіта правильно оцінити своє приміщення.

ВАЖЛИВО:Орендар знімає комерційний об'єкт з метою отримання доходу, тому при оцінці вартості важливо врахувати зразковий можливий прибуток, який він може отримати.

На ціну впливають такі фактори, як:

Після обліку цих пунктів та моніторингу пропозицій конкурентів можна об'єктивно дати оцінку своєму об'єкту.

Пошук клієнта

Здача комерційної нерухомості у найм від власника передбачає пошук потенційних орендарів.

Перш ніж це робити, необхідно скласти комерційну пропозицію або оголошення.

У ньому потрібно докладно вказати всі характеристики нерухомості: площа, поверх, локація, інфраструктура, технічний стан та обладнання. Акцентувати увагу в оголошенні краще на перевагах.

При цьому важливо вказати і недоліки приміщення, щоб при перегляді не поставити себе в незручне становище і не налякати клієнта.

Розглянемо докладніше методи пошуку потенційних орендарів.

1. Пошук за знайомими.Найпростіший спосіб знайти зацікавлену у вашому реченні людини – запитати знайомих та родичів. Найчастіше власники нерухомості обертаються в бізнес-колах, отже, це спрощує завдання швидко здати свій об'єкт.
2. Розміщення оголошення на спеціалізованих інтернет-ресурсахНаприклад, Avito. Плюс цього способу в тому, що вашу пропозицію побачать сотні, або навіть тисячі зацікавлених осіб. Щоб якнайшвидше знайти орендаря, потрібно написати хороше докладне оголошення, розписавши в ньому всі плюси та мінуси приміщення.

   Оголошення має обов'язково супроводжуватись кількома фотографіями.

   Так потенційному клієнту буде легше ухвалити рішення, варто його розглядати чи ні.

3. Розсилка пропозицію електронною поштою.Бари, ресторани, магазини, салони та інші організації та заклади нерідко шукають приміщення для переїзду чи відкриття ще однієї точки. Дізнатися електронну пошту власників бізнесів, які можуть зацікавитись, можна на офіційних сайтах їхніх компаній.

Презентація та підписання документа

Правильна презентація свого володіння – запорука швидкого укладання угоди.

Під час показу приміщення намагайтеся розповісти більше інформації про нього, акцентуючи увагу на плюсах та можливому прибутку, який приноситиме об'єкт клієнту.

Укладання договору – останній, але найважливіший і найвідповідальніший крок у угоді. Правильно складений та оформлений документ захистить власника від недобросовісного наймача. Що має бути в ньому зазначено:

• особисті дані наймача та власника;
• адреса, площа та технічні характеристики;
• реєстраційні дані;
• термін здачі;
• розмір оплати та порядок її перерахування;

ВАЖЛИВО:За законом власник не має права підвищувати плату частіше ніж один раз на рік. Тому у договорі необхідно вказати максимальний розмірможливого підвищення орендної платита строк, за який наймач буде попереджений про це.

У документі важливо докладно описати права та обов'язки сторін та вказати характер відповідальності за порушення кожного пункту. Незайвим буде доповнити угоду описом майна, що є у приміщенні. Після розірвання договору власник зможе отримати грошову компенсацію, якщо меблі або техніка були зіпсовані наймачем.

Найшвидші способи здати в оренду нежитлове приміщення

Як швидко здати комерційну нерухомість?

Тим, хто не хоче витрачати особистий час на пошуки клієнтів, переговори та покази, краще звернутися до ріелтора.

Він проведе оцінку об'єкта, встановить правильну ринкову вартість, зробить привабливі фотографії, складе грамотне оголошення і займеться презентацією вашої власності.

Проте, навіть у роботі з агентами є свої нюанси.Як правило, ріелтори працюють за комісію від суми здачі чи продажу нерухомості.

Гонорар як відсотка зазвичай береться з претендентів, а чи не власників.

Однак не кожен претендент буде готовий до співпраці з агентом, якому доведеться платити гроші.

Тому якщо власнику потрібно терміново знайти наймача, він може взяти сплату комісії на себе. Таке часто практикується у випадку, якщо у власника багато об'єктів, або він хоче здати елітну нерухомість.

Гроші, заплачені агенту, підуть не тільки йому в кишеню, але й необхідні витрати – фото, відеопрезентація, реклама та ін.

Ще один швидкий спосіб здати нежитлову будівлю чи офіс – знизити вартість.При цьому необов'язково здавати його за безцінь, достатньо зменшити оплату на 10%. Тоді ваша пропозиція буде конкурентною.

Терміни оренди

Термін дії договору оренди нежитлового приміщення є важливим пунктом. Він буває трьох видів.

Відповідно до Цивільного кодексу РФ, ст.610, п. 2. , якщо у договорі не прописаний термін, він вважається укладений на невизначений час. У цьому випадку кожна сторона має право будь-якої миті його розірвати, попередивши за три місяці про своє рішення.

Короткостроковий договір укладається терміном трохи більше року. Як продовжити договір оренди нежитлового приміщення? Продовження відбувається автоматично на невизначений термін, якщо обидві сторони все влаштовує.

При цьому повторне укладання угоди не потрібне. У деяких випадках власник може наполягти на укладання нового документа, щоб змінити умови або оплату. Таке можливе лише за згодою наймача.

Довгостроковий договір підлягає реєстрації у ФРС.Продовження такого договору оренди нежитлового приміщення відбувається так само, як і короткостроковий – автоматично, з тими самими умовами, правами та обов'язками сторін, або укладається новий документ із зміненими вимогами.

Дострокове розірвання договору найму на певний термін можливе як з боку власника, так і з боку наймача.

Такі питання вирішуються у судовому порядку або за обопільною згодою обох осіб.

Знання важливих нюансів та можливостей при здачі в оренду комерційної нерухомості допоможе укласти вигідну та безпечну угоду, яка приносить регулярний пасивний дохід.

Або комерційна пропозиція. Необхідно докладно охарактеризувати свою нерухомість охарактеризувати: вказати розміри, поверховість, площу, описати технічний стан та оснащення, інфраструктуру, при цьому акцент, звичайно, потрібно зробити на її переваги, але й недоліки теж слід зазначити.

Найефективніші способи пошуку орендарів такі:

• Розміщення оголошень на інтернет-ресурсах(спеціалізованих) – це дуже популярний та ефективний канал реклами. Слід обов'язково додавати фотографії об'єкта нерухомості.
• Пошук за своїми знайомими– дуже простий спосіб, але часто спрацьовує швидше за інших, оскільки коло спілкування підприємців передбачає перетин інтересів у діловій сфері.
• Розсилка комерційної пропозиції електронною поштою- Досить часто такі заклади, як ресторани, кафе, бари, магазини, салони та інші підбирають приміщення для відкриття ще однієї точки або для переїзду. Оскільки зазвичай адреса електронної пошти власників бізнесу вказується на офіційному сайті їхньої компанії, то зовсім нескладно зробити конкретну адресну розсилку.
• Співпраця з агентством нерухомості- дуже хороший спосіб, тому що ріелтори мають ширші можливості рекламування. До того ж, вони надалі займатимуться укладанням угоди.

Чому приділити увагу?

Ціноутворення

Спочатку потрібно ознайомитися з базою даних з комерційної нерухомості, оцінити ринок, порівняти ціни. У цьому треба розуміти, що з укладанні реальних угод суми зазвичай трохи знижуються.

Конкурентні переваги

Цілком реально можна прискорити терміни оренди комерційної нерухомості, змінивши якісні характеристики приміщення. Можливі різні варіанти:

Також перевагою буде надійність власника та прозорість, тобто довгостроковий прямий договір з урахуванням ПДВ, безготівкова форма розрахунку, можливість врахувати при оподаткуванні не лише всі суми за договором, а й експлуатаційні платежі.

Бонуси та преференції

Зазвичай власники комерційної нерухомості вважають за краще не афішувати можливість надання різноманітних бонусів та знижок. Все вирішується в індивідуальному порядку, наприклад, якщо компанія не може зважитись на оренду приміщення, можна запропонувати деякі бонуси. Вони також можуть стати якраз вирішальним фактором для прийняття позитивного рішення. Детальніше про правові аспекти та вигоди оренди від власника можна дізнатися.

Способи пошуку цільової аудиторії та який вигідніше

Методи пошуку можуть бути самостійними або за допомогою агентств нерухомості.

Самостійно

При самостійному пошуку орендарів, звичайно ж, часу буде витрачено досить багато, навіть якщо договір буде складено відмінно. У цьому плані вигідніше звернутися до професіоналів (ріелторів).

Щодо ціни, то вигідніше шукати самостійно, витрат, природно, менше. Ризики в цьому випадку можуть бути такими:

1. Непрофесіоналу важко можливо провести правильну оцінку приміщення, виявити його сильні та слабкі сторони. А від цього залежить вартість оренди.
2. Можливе складання комерційної пропозиції з урахуванням не всіх важливих нюансів.

При зверненні до ріелторів можна займатися іншими справами, довірити пошук професіоналів.

За допомогою ріелтора

Значно економиться дорогоцінний час, оскільки ріелтори мають свої напрацьовані бази і методи реклами. Їхні послуги, звичайно, потрібно буде оплачувати, зазвичай сума встановлюється в межах комісії від здачі нерухомості.

Щоб уникнути ризиків, з ріелтором потрібно укласти договір про співпрацю та звернути увагу на нюанси:

• До договору ріелтори завжди включають пункт про те, що власник не може самостійно здати свій об'єкт, це означає, що ріелтор у будь-якому разі отримає винагороду.
• Не можна підписувати договір, доки не буде перевірено, що ріелтор діє як юридична особа та зареєстрований у ЄДРЮЛ.

Кому віддати перевагу?

При виборі орендарів перевагу варто віддати юридичним особам чи ІП., це найнадійніші категорії, вони зазвичай орендують не перше приміщення під час розширення свого бізнесу.

Здача приміщення фізичним особам небезпечна, тому що вони здатні відмовитися платити орендну плату, оголосивши, що немає грошей або просто зникнути.

Можливі ризики

Звичайно, кожен власник комерційної нерухомості переживає за її збереження та стан, адже ціль від здачі в оренду – отримання прибутку. Можна виділити основні ризики орендодавців:

1. Нецільове користування приміщенням. Наприклад, орендар вказав у договорі, що приміщення використовуватиметься під склад, а насправді було відкрито магазин.
2. Пошкодження майна, тобто можлива поломка обладнання, зіпсований ремонт приміщення тощо.
3. Відмова орендаря вносити орендну плату.

Детальніше про те, як зняти комерційну нерухомість, щоб не потрапити в прасак, ми розповідали в .

Як правильно здавати?

При здачі комерційної нерухомості в оренду дуже важливо правильно підготувати всю потрібну документацію:

• скласти комерційну пропозицію;
• підготувати договір оренди, у якому необхідно докладно прописати всі умови угоди для обох сторін;
• скласти акт приймання-передачі приміщення у найм.

Комерційна пропозиція за своєю сутністю – це діалог з потенційним орендарем, тому за його складанні потрібно постаратися уявити себе його місці. В результаті має вийти така подача інформації, яка б точно залучила й іншого варіанту вже шукати не хотілося.

Пропозиції бувають:

1. персоніфікованими, тобто адресною спрямованістю;
2. не персоніфікованими, тобто адресовані всім.

При його складанні найзручніше дотримуватися наступної структури:

• Заголовок.
• Суть пропозиції, тут же потрібно вказати призначення приміщення, що здається: офісне, промислове, складське або торгове.
• Точна адреса об'єкта.
• Основні властивості та характеристики: площа, наявність інтернету та телефону, сигналізація, наявність парковки тощо.
• Вказуються умови співпраці: вартість оренди та що до неї входить, додаткові послугита додаткові умови.
• Переваги даної пропозиції це можливо: висока прохідність, наявність відомих фірм серед орендарів або близькість транспортних вузлів.
• Контактні дані.

Увага!Додайте також фотографії зовнішнього вигляду будівлі, вид зсередини та фото вхідної групи.

Складання та укладання договору

Стаття 609 ЦК України. Форма та державна реєстрація договору оренди

1. Договір оренди терміном понад рік, і якщо хоча б однією зі сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, може бути укладено у письмовій формах.
2. Договір оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових, якщо інше встановлено законом.
3. Договір оренди майна, що передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря (

Як правильно орендувати та вибирати комерційні приміщення для бізнесу. Поради дає Головкевич Володимир Павлович, керівник відділу маркетингу компанії NewLifeGroup

Як відомо, від вибору комерційного об'єкта для оренди значною мірою залежить ефективність, розвиток бізнесу, відношення клієнтів та співробітників офісу. І ніхто не може краще знати про особливості комерційної нерухомості, ніж сам власник. Тому для роз'яснень деяких тонкощів вибору комерційного приміщення було запрошено керівника відділу маркетингу в компанії New Life Group Головкевича Володимира Павловича.

Володимире Павловичу, з чого слід розпочати вибір комерційної нерухомості, наприклад, якщо у підприємця немає великого досвіду в цьому питанні?

Насамперед, визначтеся у головному питанні, а саме, виборі типу нерухомості, який необхідний бізнесу. Це може бути офіс, торгове приміщення, Склад, популярністю користуються універсальні приміщення. Багато підприємців переобладнають житлові квартири, але таке питання не завжди ефективне, до того ж потребує значних фінансових та тимчасових витрат, у середньому для переобладнання, переоформлення квартири знадобиться близько року.

Шукати комерційну нерухомість можна самостійно або з ріелтором. Однак у співпраці з ріелтором доведеться витратити деякі фінансові кошти на оплату його послуг, це певний відсоток угоди. Менш зручно і практично, але дешевше шукати вільні об'єкти комерційної нерухомості самостійно, або підключивши знайомих. Цей варіант також цілком реальний, важливо правильно визначити цінову політикуринку нерухомості у певному окрузі, районі.

- Чи вплине розташування офісу, торгової точки на просування бізнесу?

Безперечно! Об'єкт повинен бути в місці з великою пішохідною, транспортною прохідністю. Саме тому значною популярністю користуються бізнес-центри, до того ж вони мають на увазі вузьку спеціалізацію, що зручно клієнту. Поблизу об'єкта дуже рекомендована наявність місця паркування, зручний під'їзд, бажана охорона паркування. Якщо вибираються виробничі цехи, де рідко з'являються клієнти, можна розглядати віддалені від центру райони, але зважати на зручність проїзду для співробітників, тому хорошим рішенням стане наявність у безпосередній близькості станції метро.

- Розташування та обладнання самого офісу, мабуть, теж питання не з останніх.

Дійсно, пристрій офісу та вид з вікна визначає зручність співробітників, клієнтів, можливість контролю над роботою для керівника. При виборі приміщення рекомендую керуватися штатом співробітників, напрямом діяльності. Наприклад, якщо не передбачається часте відвідування офісу клієнтами, варто вибирати проекти, близькі до квадрата, вони дозволяють на невеликій площі розмістити багато обладнання та співробітників. Кількість кабінетів не є критичною, це може бути одне приміщення, сучасні мобільні перегородки допоможуть легко розділити його на секції. Якщо передбачається часте відвідування клієнтів, можна вибирати офіс з коридором, він дозволяє облаштувати зону зустрічі клієнта, розділити кабінети в залежності від діяльності.

У будь-якому офісі обов'язково має бути телефонія, інтернет, бажано оптико-волоконний зв'язок, без таких зручностей сучасний бізнес просто неможливий. Інженерні мережі повинні бути розташовані так, щоб забезпечити доступ до з'єднання будь-якого співробітника, бажано без подовжувачів, перехідників, які погіршують зовнішній вигляд, пожежну безпеку. Не останнє питання полягає в ремонті офісу. Якщо ремонт ще не проведений, важливо уточнити, хто його виконуватиме, оплачуватиме, які терміни виконання роботи.

Зверніть увагу на висоту стель, від цього залежить якість повітря у закритому приміщенні, наявність кондиціонування. У деяких випадках власники самостійно встановлюють центральне кондиціювання, вентиляцію, при установці локальних кондиціонерів найчастіше сподіваються на орендарів, але й тут можливі варіанти. Обслуговування кондиціонерів частіше накладається на орендаря або може бути розділене між орендарем і власником. Зовнішній вигляд, доглянутість двору матиме неабияке значення для клієнта.

- Які питання слід загострювати під час розгляду цінової політики?

Ще один важливий момент: обговоріть із власником обов'язки сторін та розподіл витрат при усуненні різних поломок, оплату охоронних служб та систем, телефонії, інтернету. Позитивним моментом стає надання знижок власником за довгострокової співпраці.

-Володимире Павловичу, що б ви хотіли порадити підприємцям, які обирають приміщення для оренди?

Врахуйте той фактор, що комерційна нерухомість стає одним з основних факторів у бізнесі та його розвитку. Тому обов'язково відповідально підходите до вибору офісу, не соромтеся ставити навіть досить делікатні питання. Один не прояснений момент сьогодні може вилитися у серію серйозних проблем завтра.

Здача в оренду комерційної нерухомості та укладання договору за такою угодою – справа не надто складна. Однак, у порівнянні з орендою житлових приміщень, ця сфера ринку нерухомості керується іншими законами та правилами. Здача комерційної нерухомості - прибутковий бізнес, але багато власників великих офісних будівель та комерційних об'єктів, що мають невелику площу, часто стикаються з проблемою пошуку сумлінних орендарів. Якщо вирішення даного питання для вас актуальне, то наша буде для вас дуже корисною: в ній йтиметься про те, як здати приміщення в оренду, зробити це в найкоротші терміни і з найбільшою вигодою.

Правова основа оренди комерційної нерухомості

Перш ніж розбирати, як здавати комерційну нерухомість в оренду зупинимося на законодавчих актах, що регламентують дані дії. Процес передачі у відшкодувальне користування комерційної нерухомості регулюється ДК РФ(Ст. 34). Відповідно до цього законодавчого акта умови, що виникають у процесі оформлення угоди, відображаються в орендному договорі – основному документі, що підтверджує угоду власника та орендаря.

Оренда комерційної нерухомості

Головним обов'язком власника нерухомого майна єпідтримання порядку та належного стану в приміщенні, що здається. Приміром, ст. 616 Цивільного кодексу зобов'язує орендодавця самостійно проводити капремонт у певний термін. Ця ж стаття означає і обов'язки, що покладаються на орендаря, у тому числі косметичний ремонт приміщення, своєчасне внесення поточних комунальних платежів, забезпечення порядку всередині приміщення.

За орендодавцем закріплюється право здавати комерційні об'єкти та на інших умовах, які обов'язково прописуються в орендному договорі Припустимо, орендодавцем може бути перекладено обов'язок проведення капремонту особу, користується приміщенням на правах оренди, або прийняти він обов'язки орендаря.

Етапи здачі нерухомості

При грамотному підході та розумінні всіх тонкощів здачі в оренду комерційних об'єктів практично кожен орендодавець зможе впоратися з вирішенням такого питання, як самостійно здати в оренду нежитлове приміщення. Розглянемо порядок дій, в деталях описавши, що потрібно зробити, щоб укласти максимально вигідну угоду.

При здачі нерухомості головне – встановити оптимальну ціну, знайти сумлінного орендаря та грамотно підготувати документи щодо передачі об'єкта в оренду!

Визначаємось із вартістю оренди

Це перший та вкрай важливий етап. У разі, якщо орендодавець особисто веде угоду, Встановлення орендної вартості, як правило, буде не цілком об'єктивним. Оскільки будь-яким орендодавцем планується отримання максимальної вигоди. Але завищена ціна відлякує потенційних орендарів, при цьому занижена цифра викликатиме певні сумніви. Багато власників комерційних об'єктів адресуються за допомогою фахівців (ріелтор/оцінювач), хоча сьогодні багато хто аналізує схожі пропозиції, розміщені на спеціальних сайтах, наприклад, Avito, Ціан та інші інтернет-майданчики. Це дозволяє розібратися в ситуації, що існує на ринку, і справедливо оцінити власне приміщення.

Пам'ятайте!Винаймаючи приміщення для ведення власного бізнесу, потенційний орендар розраховує отримувати з нього прибуток. Саме тому, оцінюючи приміщення, слід враховувати орієнтовний можливий дохід, що він зможе отримувати.

Крім цього, при оцінці приміщення, що здається, доцільно враховувати ряд важливих факторів, в тому числі:

• площа приміщення, що здається;
• існуюче планування;
• стан об'єкта;
• наявність предметів меблів та комунікацій;
• місце розташування об'єкта;
• наявність облаштованих парковок;
• транспортна та інша доступність для бізнес-партнерів та клієнтів орендаря;
• трафік відвідувачів (особливо це стосується великих торгових, розважальних та офісних центрів).

Враховуючи вищевикладені моменти і проаналізувавши аналогічні варіанти, можна встановити оптимальну, взаємовигідну ціну на приміщення, що здається.

Пошук орендаря

Пошук можливих орендарів не менш значним етапом при здачі нерухомого майна. Важливо визначитися, кому здати приміщення в оренду, адже зустріти сумлінного орендаря дуже часто буває дуже складно.

Після визначення розміру щомісячної плати необхідно підготувати текст оголошення.

Зазвичай у ньому у деталях вказуються основні параметри об'єкта – розмір приміщення, поверх, географічне положення, розвиненість інфраструктури, стан приміщення та його оснащення У тексті доцільно виділити наявні переваги приміщення. Але не варто приховувати і можливі мінуси об'єкта, що здається, щоб при огляді не опинитися в незручній ситуації і не налякати можливого орендаря.

Слід розповісти докладніше про варіанти пошуку потенційних орендарів.

Пошук через друзів/знайомихвважається найпростішим способом знайти сумлінного орендаря. Зазвичай, за наявності великих «зв'язків» у бізнес-спільноті, власники комерційної нерухомості можуть досить легко та швидко здати своє приміщення.

Публікація оголошення на спеціальних інтернет-порталах, яких у мережі працює велика кількість. Перевага цього методу у тому, що актуальне пропозицію оренди бачить величезна аудиторія користувачів, зацікавлені у підборі максимально вигідного варианта. Але для привернення їх уваги важливо скласти гарне оголошення з докладним описомприміщення, вказавши в тексті наявні плюси та, не забувши відзначити мінуси. Правдива інформація про об'єкт допоможе швидше знайти орендаря.

Проведіть оголошення декількома фото пропонованого приміщення. Це допоможе потенційним орендарям швидше зорієнтуватися - чи цікавий їм ваш об'єкт.

Надсилання пропозиції поe-mail. Кафе та бари, великі та малі торгові точки, салони краси та інші заклади, а також організації часто шукають приміщення для відкриття нових точок або переїзду до більш зручного району. Дізнатися e-mail власників або керуючих бізнесом, яких може зацікавити ваше приміщення, вийде на офіційному сайті фірми.

Особливості здачі великих та маленьких приміщень

Здати нежитлове приміщення в оренду, залежно від площі об'єкту, що здається, допоможуть рекомендації професіоналів ринку нерухомості.

Для здавання приміщення невеликої площі:

Організувати пошук потенційних орендарів можна особисто чи через ріелторське агентство

1. Скориставшись допомогою фахівців, потрібно буде підписати контракт на надання послуги. Після укладання орендного договору потрібно буде оплатити послуги агентства. Звичайно, можна співпрацювати, опустивши формальності, тоді потрібно написати лист, що містить комерційну пропозицію із зазначенням ріелторської винагороди, і розіслати його за агентствами, які працюють з комерційними об'єктами. Зазвичай ріелторська винагорода становить половину місячної орендної плати (разовий платіж).
2. Вирішивши зайнятися пошуком орендарів самостійно, опублікуйте оголошення на безкоштовних інтернет-майданчиках, організуйте адресну електронну розсилку, крім того, ефективним буде розміщення банера на фасаді (платна послуга) у вікні приміщення, що здається (безкоштовно).

Здача приміщення великої площі:

Якщо до здачі в оренду планується велике приміщення, а значить, воно матиме високу передбачувану прибутковість, то можна зробити простий сайт зі своєю комерційною пропозицією. Зазвичай інтернет-сайт просувається контекстною рекламою з використанням ключових запитів. Це дозволяє вийти на цільову аудиторію, при цьому в даному варіанті можна керувати вартістю оголошення. У цьому варіанті ви зможете розрекламувати свій об'єкт та заощадити на агентській винагороді.

Підписання договору

Грамотна презентація приміщення, що здається- Гарантія успішного проведення угоди. При показі об'єкта постарайтеся надати максимум інформації, звернувши увагу потенційного орендаря на переваги та ймовірний прибуток, який він зможе отримувати при оренді даного об'єкта.

Підписання угоди- Завершальний і найголовніший етап угоди. Професійно підготовлений та оформлений орендний договір виступає захистом для орендодавця від несумлінного орендаря. У орендному договорі треба прописати:

• ідентифікаційні дані власника об'єкта та орендаря;
• адресу знаходження об'єкта, його площу та ключові характеристики;
• реєстраційна інформація;
• термін дії договору;
• розмір орендної плати та регламент її внесення.

До відома!Законом забороняється збільшення орендної плати власником приміщення більше ніж один раз на 12 місяців. А тому в документі треба прописати найбільший розмір можливого збільшення, уточнивши термін обов'язкового сповіщення орендаря.

Документ повинен містити детальний опис прав/обов'язків учасників договору, а також відповідальність сторін за порушення розділів документа. Не завадить включити до документа опис майна, що є у приміщенні. Так, після закінчення оренди власник може вимагати фінансову компенсацію за зіпсоване майно.

Як швидко знайти орендаря

Ще кілька корисних пораддопоможуть швидко здати офіс в оренду та об'єкт іншого призначення.

Власникам, які не готові особисто займатися пошуками орендаря, проводити покази/переговори – є сенс звернутися за допомогою професійного ріелтера. Він об'єктивно оцінить приміщення, встановивши його реальну вартість, зробить якісні фото, правильно складе текст оголошення та займатиметься демонстрацією вашого майна.

ВтімУ співпраці з агентством є деякі нюанси. Їх потрібно уточнити до початку співпраці.

Якщо орендодавець хоче швидко знайти орендаря свого приміщення, то він може покласти оплату агентського гонорару на себе (багато агенцій беруть оплату за послуги саме з орендарів). Даний варіант часто застосовується власниками елітної нерухомості або якщо у володінні є багато об'єктів. Гроші, сплачені ріелтеру, у тому числі, будуть витрачені на витрати на оренду об'єкта. Інший швидкий варіант здати комерційну нерухомість – зменшити орендну плату. І зовсім не потрібно здавати приміщення за «три карбованці», достатньо знизити вартість оренди на 5-10%. Тоді у приміщення підвищується конкурентоспроможність.

Можливі ризики при здачі в оренду приміщення

Будь-який власник переживає за стан приміщення, що здається і хоче мати дохід від угоди. Наведемо основні ризики власників комерційної нерухомості та розповімо, як від них захиститися.

Нецільове користування приміщенням

У кожному правильно підготовленому орендному договорі вказуються цілі його використання та умови експлуатації. Це відноситься до обладнання, яке здається з приміщенням.

Припустимо, під час укладання угоди орендар обіцяв користуватися приміщенням, як складом, а відкрив у ньому магазин. Орендодавець має право вимагати анулювання угоди, не відшкодовуючи внесену орендну плату та накладення штрафу на орендаря.

Пошкодження майна

Об'єкт був переданий орендарю у хорошому стані, з технікою та обладнанням. Але одного разу виявляється, що приміщення перебуває у стані розрухи, обладнання зламано тощо. У такому разі орендодавець може зажадати повного відшкодування завданих збитків. При цьому відшкодуванню підлягають як витрати на ремонтні роботи, а й вартість (ринкова) зламаного устаткування.

Відповідальність не передбачається у тих випадках, коли приміщення та майно були зіпсовані за форс-мажорних обставин (пожежа тощо).

Орендар відмовляється вносити орендну плату

Неакуратні платники зазвичай караються матеріально. Хоча це можливо лише при правильному оформленні/складання орендного договору — у ньому чітко прописані терміни, порядок та розмір щомісячної орендної плати.

Мрієте заробляти на нерухомості? Бажаєте знати, як здати комерційну нерухомість в оренду, на що звернути увагу при її купівлі та де шукати орендарів? «М16-Нерухомість» озброює всіх потенційних бізнесменів у цій сфері та розповідає, що потрібно для отримання стабільного та високого заробітку.

Насамкінець приємний бонус: найперспективніші об'єкти комерції для подальшої здачі чи перепродажу.

Короткий зміст статті:

Комерційна нерухомість: з чого почати?

Для початку радимо ще раз визначитися з остаточним вибором нерухомості: чи ви впевнені, що хочете займатися саме комерційними приміщеннями? На питання, що вигідніше здавати – квартиру чи комерційну нерухомість, – відповідь однозначна. Об'єкти комерції окупаються у кілька разів швидше, ніж житлові приміщення, тобто вигода значно вища. Крім того, орендна ставка на комерційну площу стабільно зростає (наприклад, період «січень-липень» 2017 року показав зростання на рівні 10%).

Однак слід враховувати, що й сил вам доведеться витратити значно більше. По-перше, переконайтеся, що вашого стартового капіталу вистачить на придбання об'єкта, який надалі ви маєте намір здавати. Не секрет, що для покупки комерційної нерухомості потрібно мати значно вагоміший фінансовий стан, ніж для придбання квартири, у тому числі багатокімнатної.

У той же час враховуйте, що нежитлове приміщення інакше розглядається і в юридичному плані: податкова ставка в даному випадку в рази вища, механізм оформлення також дещо інший.

До того ж, для успішного ведення бізнесу на комерційних приміщеннях потрібно орієнтуватися в специфіці діяльності вашого потенційного орендаря, розуміти його потреби та можливості. А значить, від вас вже потрібно більше, ніж при простій здачі квартири.

Зважте ще раз, перш ніж перейти до вибору приміщення. Якщо хоча б один із пунктів викликає сумніви, краще не ризикувати та розглядати житлову оренду. Пам'ятайте, що у разі неуспіху втрати можуть бути колосальні.

Підіб'ємо підсумки, що потрібно для покупки комерційної нерухомості: стартовий капітал, хороше розуміння ринку та орієнтація в області, з представниками якої ви плануєте співпрацювати.

Як правильно вибрати комерційну нерухомість для подальшого здавання в оренду?

Як ми вже говорили, насамперед визначитеся з тим, на якого орендаря ви розраховуєте.

Позначте собі можливі параметри вашого майбутнього контрагента: це невеликий підприємець чи філія великої мережі? Чи давно він на ринку, чи тільки виходить? Це виробництво чи точка реалізації? Яка конкуренція у цій сфері, яке розташування буде йому найбільш вдалим, які потужності необхідні повноцінного ведення бізнесу тощо.

Словом, орієнтуйтесь на конкретного орендаря, тоді ви не тільки легко підберете максимально підходяще приміщення, але й без зусиль надалі зможете знайти людей, які бажають вести свій бізнес саме у вас.

На основі зробленого вибору ви можете розуміти, який конкретно об'єкт варто шукати: складське приміщення, офіс чи торгове приміщення у сучасному форматі стріт-рітейлу.

Безпрограшні варіанти та обов'язкові вимоги

Відразу зазначимо, що найбезпечнішим з погляду затребуваності варіантом стане приміщення, яке має постійного орендаря. В даному випадку ви можете отримувати прибуток вже з першого місяця володіння приміщенням і не втратите дорогоцінний час на пошуки.

Повірте, що орендар (за умови, що в нього вже налагоджений та прибутковий бізнес) сам зацікавлений залишатися саме у вашому приміщенні. За сприятливих обставин навіть можете підвищити орендну ставку.

Ще однією перевагою такого рішення стане той факт, що приміщення з постійним орендарем, найімовірніше, вже «причесане» відповідно до всіх вимог наглядових органів, а саме Санітарної та Пожежної служб.

На останній факт слід звернути особливу увагу, оскільки у разі порушення будь-яких правил вам доведеться витратити чималі гроші на те, щоб виправити ситуацію, що склалася.

Вибір з погляду розташування

Якщо працювати ви плануєте із власником продуктового магазину, то найкращим місцемдля вибору стане густонаселений спальний район. У такому місці висока прохідність, крім того, магазини крокової доступності завжди користуються високим попитом у мешканців, отже, з погляду власника бізнесу такий об'єкт особливо привабливий.

Чи плануєте співпрацю з більш масштабним орендарем? Розглянемо варіант із модним бутиком. Очевидно, що для такого бізнесу обов'язковою умовою є розташування в прохідному місці, але публіка повинна бути інша. Орієнтуйтеся на такого покупця, якщо готові запропонувати йому велике приміщення на першій лінії в історичному чи діловому центрі міста.

Коли ж як потенційний орендар ви бачите тільки виробництво, то найкращим рішенням з точки зору локації стане промзона спального району або передмістя.

Ще один поширений варіант – громадське харчування. Якщо мова не про ресторан високої кухні (а в цьому випадку приміщення має розташовуватися в центрі і мати гарні видові характеристики), то слід орієнтуватися на місця поблизу бізнес-центрів або освітніх закладів.

Орієнтир на прибуток та затребуваність

Здається, тут все очевидно і також прив'язано до розташування приміщення: об'єкти в центрі коштуватимуть дорожче, а в «спальниках» або загоном дешевші.

У цьому, певна річ, є своя істина. Проте успіх вашого орендного бізнесу залежатиме не лише від призначеної орендної ставки.

Так, наприклад, не варто забувати, що на невелике приміщення, розташоване в периферійному районі міста, орендар знайдеться в рази швидше, ніж масштабну площу в самому центрі. Особливо це відчутно за умов кризи.

Крім того, шанси, що продуктова точка в «спальнику» матиме високий попит, вища, ніж у модного бутика. Отже, власник бізнесу надовго затримається у вашому приміщенні, тоді як орендарі більш дорогих об'єктів можуть йти частіше, а приходити, навпаки, рідше.

Іншими словами, звертайте увагу на те, якою затребуваністю користуватиметься ваше приміщення. Краще отримувати менший за розмірами, але стабільний дохід, ніж мати більший, але нерегулярний прибуток.

Де знайти орендаря?

Для швидкого та ефективного пошуку необхідно використовувати максимально доступні для вас канали зв'язку. Почніть з інтернету: онлайн-агрегатори, дошки оголошень, форуми, соціальні мережі, контекстна реклама – є з чого вибрати. Хоча, як ми вже й сказали, слід вибирати по-максимуму, і якщо вашого бюджету вистачає, не обмежуйтесь одним джерелом.

Незайвим буде укласти співпрацю з агентством нерухомості. По-перше, у ріелторів свої канали пошуку орендарів. По-друге, навіть якщо ви готувалися заздалегідь, у фахівців все одно більше досвіду та розуміння в тому, які сильні та слабкі сторони у вашого приміщення, а також серед підприємців якої галузі краще просувати цей об'єкт. Також ріелтори допоможуть вам призначити правильний цінник на оренду: з одного боку, щоб ви не здешевили і не втрачали гроші, з іншого - перебільшена орендна вартість відлякає потенційних наймачів, а ви ще довго сидітимете в «залі очікування».

Співпраця з агентствами нерухомості містить у собі й інші плюси, серед яких, наприклад, ширші можливості рекламування. Приємним бонусом стане те, що ріелтори беруть на себе всі клопоти з укладання угоди: складають необхідну документацію, допомагають домовитися з наймачем тощо.

Особливості орендарів

Отже, реклама спрацювала і на порозі вашого приміщення вже з'явилося кілька потенційних підприємців, які готові прописати своє дітище на вашій комерційній площі. І тут постає чергове непросте питання: кого вибрати?

Як не дивно, мережеві компанії, за рідкісним винятком, також є не найбажанішими наймачами. Компанії тиснуть на свій авторитет і стабільність (останнє не завжди відповідає дійсності), внаслідок чого вимагають до себе особливого відношення. «Сетевики» в масі своїй наполягають на зниженні орендної плати, а для офіційного оформлення вашої співпраці використовують лише свій договір, який, зрозуміло, більшою мірою захищає саме їхні права, тоді як ви втрачаєте можливість швидко змінити орендаря або підвищити ставку відповідно до ринкової. ціною.

Крім цього, у випадку з великими за масштабами бізнесу наймачами з усіх спірних питань звертатися вам доведеться безпосередньо до персоналу, який займає приміщення. А персонал цей часто є особою некомпетентною.

Втім, заради справді хорошого об'єкта оренди деякі «мережеві» готові йти на поступки і навіть можуть запропонувати більш високу оплату.

Найкраще тримати орієнтир на тих підприємців, які вже мають один міцний бізнес і Наразівідкривають другу точку. Такі підприємці є найнадійнішими, ґрунтовнішими та найвідповідальнішими наймачами.

Топ об'єктів комерції для інвестиційних цілей

Менеджери відділу комерційної нерухомості підібрали вам найкращі об'єкти для придбання з метою інвестування. Представлені об'єкти є найпривабливішими з погляду популярності в орендарів та прибутковості.

Офіс 200 м2 на Великому проспекті Петроградської сторони

Приміщення з ексклюзивним дизайнерським ремонтом у найкращій комерційній частині Петроградського району. Інтер'єр виконаний відомою студією, застосовані дорогі натуральні матеріали, встановлені дизайнерські радіатори та сантехніка. Представницький інтер'єр буде цікавим великим компаніямта бутікам преміум-класу.

Щомісячний дохід становитиме близько 300 тисяч рублів.

Унікальна пропозиція: окупність приміщення складає всього 6,5 років (при середній окупності в 10-12 років)! Об'єкт розташований у новому ЖК «Карат» на одній із головних вулиць Кінгісеппа. Вже зараз приміщенням цікавляться великі орендарі – «Окей», «П'ятірочка», «Стрічка» тощо.

Щомісячний прибуток об'єкта оцінюється нашими менеджерами на рівні 561,6 тисяч рублів. Плюси приміщення: вітринні вікна, що виходять на головну вулицю міста, велике паркування перед приміщенням, стелі – 4,5 м, 5 окремих виходів, великі потужності.

Офісне приміщення з постійним орендарем у центрі міста! Всього 970 м до метро "Чернишевська". Парковка – на прибудинковій території чи у дворі. Виконано новий ремонт, підключені всі комунікації.

Завдяки житловому статусу приміщення можливе оформлення іпотеки!

Бізнес-центр 1350 м2 на проспекті Науки

Приміщення на цокольному та першому поверхах з якісним ремонтом. Є два окремі входи. Постійні орендарі, з якими укладено договори строком на 11 місяців. Є договори з усіх комунікацій. Чудовий об'єкт для інвестицій!

Менеджери "М16-Нерухомість" готові запропонувати вам ще більше варіантів! Підберемо ідеальний об'єкт під ваш бюджет та потреби бізнесу, допоможемо з укладанням угоди та подальшим пошуком орендарів, дзвоніть!

Залишились питання? Залиште контактні дані, і наші спеціалісти вам передзвонять.