Bisnis sewa apartemen. Bisnis untuk sewa apartemen harian: semua seluk-beluknya

Dalam 10-15 tahun terakhir, pasar apartemen sewa jangka pendek telah mendapatkan momentum. Hal ini terkait langsung dengan fakta bahwa mobilitas penduduk meningkat: pariwisata, perjalanan bisnis, perjalanan bisnis, forum, konferensi, pameran.

Bisnis - apartemen untuk disewa, dari mana memulainya

Bisnis normal dimulai ketika seorang pengusaha memiliki setidaknya 5 apartemen yang tersedia. Selain itu, ada kelas yang berbeda - ekonomi, bisnis, dan apartemen mewah. Agar tidak ketinggalan satu klien pun jika memungkinkan.

Memiliki beberapa apartemen bukanlah tugas yang mudah. Banyak yang bertanya-tanya mengapa tidak mengambil hipotek untuk kasus ini. Ide ini tidak sepenuhnya cocok dari sudut pandang bisnis. Pertama, mengambil hipotek tidak begitu mudah. Pembayaran awal diperlukan dan orang yang akan menerima hipotek. Pada saat yang sama, perlu untuk memberikan sertifikat pendapatan resmi - 2NDFL, yang harus jauh lebih tinggi (50% atau lebih) daripada bunga pinjaman. Kedua, bank harus membayar bunga yang besar pada hipotek. Dengan memperhitungkan pajak dan pengeluaran lainnya, pendapatan dari sewa harian akan menjadi sangat konyol. Dan ketiga, pemilik apartemen seperti itu akan menjadi orang yang diberikan pinjaman, dan itu baik jika itu adalah kerabat dekat. Jika tidak, hubungan dengan pemilik rumah di masa depan mungkin sama sekali tidak dapat diprediksi.

Oleh karena itu, pilihan terbaik tanpa adanya properti adalah menyewakan perumahan. Sangat sulit untuk menemukan mereka yang ingin membuat kesepakatan seperti itu. Bagi mereka yang tidak berpengalaman, praktis tidak mungkin untuk menyelesaikannya. Penting untuk menarik minat pemilik apartemen tidak hanya secara finansial. Hal pertama yang mengkhawatirkan pemilik adalah keamanan propertinya, karena banyak yang percaya bahwa sewa harian sangat berbahaya bagi kondisi apartemen. Dan di sini penting untuk meyakinkan pemiliknya bahwa perbaikan besar akan dilakukan di rumah, bahwa itu akan menjalani perawatan harian yang menyeluruh dan bahwa hanya akan ada pengunjung yang layak. Melengkapi dialog mereka dengan fakta bahwa sewa jangka panjang tidak lebih baik, karena penyewa permanen juga berbeda - mereka hanya memantau kondisi apartemen pada tingkat yang lebih rendah.

Bisnis yang serius, sebagai suatu peraturan, tidak dapat dilakukan tanpa pendaftaran negara. Jika satu atau dua apartemen entah bagaimana masih bisa bekerja "dalam warna hitam", maka dengan perluasan bisnis, pendaftaran diperlukan. Selain itu, status hukum nyaman bagi banyak klien yang melakukan pembayaran dengan transfer bank... Pendaftaran kewirausahaan individu biasa dan pendaftaran LLC (badan hukum) cocok di sini. Mana yang lebih baik - baca artikel: pengusaha perorangan atau LLC.

Sistem perpajakan mana yang harus dipilih

Sekarang tentang pajak. Sejak 2012, seorang pengusaha bebas memilih sendiri sistem mana yang akan dijalankan: STS, UTII, atau membeli paten. Sistem perpajakan yang paling optimal untuk "bisnis harian" adalah sistem paten... Ini adalah saat seorang pengusaha membayar satu kali pembayaran pajak (membeli paten) dan bekerja dengan tenang selama 365 hari. Namun, setiap wilayah tertentu mungkin memiliki harga dan ketentuannya sendiri. Anda juga dapat mempertimbangkan opsi dengan pilihan sistem perpajakan yang disederhanakan (STS), 6% dari pendapatan atau 15% dari keuntungan perusahaan. UTII, menurut pengusaha, tidak sepenuhnya menguntungkan untuk bisnis sewa harian apartemen.

Jika seorang pengusaha memutuskan untuk bekerja di "putih", maka selain sistem perpajakan utama, perlu membayar pajak penghasilan pemilik apartemen (pajak penghasilan pribadi) - 13% dari penghasilan per bulan. Jika, tentu saja, pengusaha itu adalah sub-penyewa dan ini disepakati dengan perjanjian dengan pemiliknya. Jika tidak, pemilik harus membayar pajak ini sendiri.

Periklanan - promosi bisnis

Keuntungan apartemen dibandingkan hotel untuk kategori klien tertentu cukup masuk akal. Pertama, itu lebih Harga rendah... Kedua - kenyamanan, karena banyak apartemen dilengkapi dengan peralatan rumah tangga modern. Ketiga, kenyamanan, apartemen agak lebih dekat dengan orang, karena sudah terbiasa tinggal di dalamnya, yang tidak bisa dikatakan tentang kamar hotel. Menurut perwakilan bisnis, iklan penting dalam hal ini. Aliran klien secara langsung tergantung pada ini. Beriklan di Internet sangat populer saat ini - melalui situs web pribadi, Yandex-Direct, beriklan di papan pesan dan sumber daya khusus. Sekarang mereka mencari apartemen selama sehari terutama di Internet. Iklan surat kabar tradisional juga tidak buruk. Anda perlu bersantai secara maksimal, jika tidak apartemen akan menganggur, yang tidak baik.

Profitabilitas bisnis sangat tergantung pada daerah. Di beberapa kota, persaingan sewa harian sangat tinggi, pemain besar dapat mengelola hingga 50 apartemen dan, karena iklan, menyingkirkan pengusaha kecil.

Klien utama adalah pelancong bisnis dan turis. Mereka dianggap paling "tidak bermasalah". Hal lain - penduduk setempat, pemuda dan ceria perusahaan menyewa apartemen bukan untuk tujuan yang baik. Klien seperti itu harus dihindari, atau pembayaran harus ditingkatkan secara signifikan.

Musim utama adalah musim semi dan musim gugur. Penurunan tersebut terlihat pada waktu musim panas... Aturan ini tidak berlaku, mungkin, hanya untuk kota resor, dimana musim utama untuk sewa harian adalah musim panas.

Video - analisis bisnis nyata untuk sewa apartemen harian

Ketentuan penyelesaian apartemen oleh klien

Untuk menghindari masalah dan perselisihan dengan klien tentang waktu check-in dan check-out, yang disebut hari hotel ditetapkan. Ini adalah saat klien check-in setelah jam 13 siang dan pergi sebelum jam 12 siang keesokan harinya. Untuk check-in lebih awal, biaya tambahan harus dikenakan dan dengan mempertimbangkan fakta bahwa apartemen kosong. Check-out terlambat - hingga maksimal pukul 18:00 dengan pembayaran mulai pukul 12 siang. Selanjutnya, jika klien belum pergi, pembayaran harus dilakukan sepanjang hari. Artinya, meskipun klien tiba pada pukul 22:00, hari itu dihitung untuknya hingga pukul 12 siang keesokan harinya. Tidak ada cara lain untuk mengatur segalanya.

Perhitungan keuangan

Mari kita beri contoh. Katakanlah penghasilan dari menyewa apartemen per bulan adalah 30 ribu rubel. Kami menggunakan sistem perpajakan yang disederhanakan dari 6% dari hasil, yang berarti pajaknya adalah 1800 rubel. Kami membayar 5 ribu rubel untuk menyewakan apartemen kepada pemilik, maka pajak penghasilan pribadi (13%) akan menjadi 650 rubel. Jumlah total pajak adalah: 1800 + 650 = 2450 rubel.

Biaya tidak berakhir di situ. Ada juga dana ekstra-anggaran - Dana Pensiun Federasi Rusia dan Dana Asuransi Sosial, di mana pengusaha membayar asuransi setiap tahun - sedikit lebih dari 17 ribu rubel (2014), jika pendapatan tahunannya tidak melebihi 300 ribu rubel . Jika pendapatan melebihi 300 ribu rubel, maka ke 17 ribu Anda perlu menambahkan 1% dari pendapatan yang melebihi 300 ribu rubel. Jumlah total asuransi, dalam hal ini, tidak dapat melebihi 129.916, 80 rubel per tahun.

Menurut praktisi, bisnis ini memiliki banyak kesulitan. Apalagi mereka mulai dari awal. Kesulitan pertama adalah pemilihan apartemen. Di sini, seorang pengusaha pemula sedang menunggu komunikasi dengan agen real estat non-profesional, dengan pemilik apartemen yang takut akan sewa harian, atau yang menaikkan harga sewa sebesar 50-60%. Dan bahkan jika Anda berhasil mendapatkan apartemen, masalah lain muncul, seperti tetangga yang tidak puas, ketua HOA yang tidak memadai yang tidak ingin melihat "hotel" di rumah mereka dan kepribadian lainnya. Sakit kepala terbesar adalah klien. Di sini Anda akan menemukan orang-orang menawar 100 rubel, tidak memenuhi kondisi hidup, memesan, dan kemudian "melempar", dll. Jadi, dengan segala keuntungannya, itu tidak bisa disebut roti mudah. Dalam hal lain, di mana-mana Anda memerlukan pendekatan yang kompeten dan keinginan untuk bekerja - dan iblis tidak akan begitu mengerikan seperti yang dia lukis.

Memilih apartemen untuk sewa harian, memilih audiens target Anda dan menelepon pesaing, bekerja dengan lalu lintas masuk. Siapa yang lebih baik untuk menyewa apartemen untuk disewa? Di daerah mana untuk mencari sewa? Analisis pasar real estat.

Saya menawarkan skema bisnis siap pakai "Menyewa apartemen setiap hari". Pada dasarnya, ini adalah rencana bisnis yang sudah jadi.

1. Apartemen.
   • Apa yang disewa: apartemen, rumah, kamar, tempat tidur.
   • Untuk berapa lama: jangka panjang, setiap hari, per jam.
2. Di mana menemukan apartemen.
   • Rumah Anda sendiri. Ini adalah biaya minimum, termasuk tagihan listrik dan listrik.
   • Perumahan sewaan. Anda membayar menyewa dan tagihan utilitas.
   • Sewa yang berdekatan. Biaya 50/50 dan hanya biaya pembersihan.
3. Apa yang harus ada di apartemen.
   • Diperlukan: ketel, mug, piring, sendok makan dan sendok pencuci mulut, garpu, pisau dan talenan, sabun, tisu toilet, selimut dan bantal, seprai bersih, handuk, tempat tidur.
   • Sebagai tambahan: kompor (listrik atau oven), pancuran atau bak mandi, oven microwave, setrika dan papan setrika, mesin cuci, pengering pakaian, panci dan peralatan tambahan, lemari pakaian, lemari dan meja rias, sofa, kursi, TV, pemanas, teh, kopi, gula, garam,
     minyak bunga matahari, penyegar udara, sampo, shower gel.
   • Pilihan mewah: jubah mandi, sandal, handuk ekstra, TV kabel / satelit, internet (wi-fi), pasta gigi dan sikat, org. peralatan, bunga, hal-hal yang melengkapi interior.
4. Pembersihan.
   • Siapa yang membersihkan. Jika dia pembantu, dia dibayar bulanan, borongan (untuk pekerjaan yang dilakukan), per jam, per apartemen. Atau Anda membersihkan diri sendiri.
   • Apa yang Anda butuhkan: deterjen, petunjuk pembersihan, daftar properti.
5. Pesaing.
   • Jenis pesaing: hotel, hotel dan rumah mini, apartemen untuk disewa, hostel, hostel.
   • Cara berinteraksi: bekerja sama (bertukar pelanggan, menegosiasikan harga), bersaing dan bermusuhan, mengabaikan (bekerja sendiri).
6. Penerimaan dan pelaksanaan pesanan.
   • Cari tahu melalui telepon: tanggal kedatangan dan keberangkatan, jumlah orang yang datang, apa yang dibutuhkan (kamar, apartemen, kamar, tempat tidur),
     fasilitas yang diperlukan.
   • Lihat apa yang saya tawarkan.
   • Call back: tentukan tanggal dan waktu kedatangan/keberangkatan, ceritakan tentang dokumen yang dibutuhkan+ deposit, menyepakati harga akomodasi per hari,
     buat janji untuk menyerahkan kunci, usulkan tanggal kedatangan gratis, ceritakan tentang tambahan. pilihan.
   • Rapat: ambil uang muka 100%, ambil deposit, ambil salinan paspor Anda, buat kesepakatan, bicarakan aturan perilaku, serahkan kunci, buat janji dan telepon.
   • Penerimaan apartemen: panggil dan klarifikasi perpanjangan, temui, periksa apartemen (jika ditemukan kekurangan, buat tindakan dan ambil jumlah kerusakan, jika semuanya beres - kembalikan deposit), atur pertemuan baru.
7. Periklanan: Internet, koran, TV, kartu nama, spanduk dan spanduk, iklan di tiang dan papan pesan.
8. Pajak.
   • Badan hukum: 6% atau 15%.
   • fisik. wajah: 13%.
   • Paten.

Langkah 1: Memilih Strategi

Saya sarankan Anda memilih salah satu dari dua strategi yang ada dan tetap berpegang pada pilihan Anda di masa depan.

Awal yang lambat- melalui agen sewa harian. Anda meluncurkan lalu lintas, membuat situs web satu halaman (halaman arahan) dan mengarahkan lalu lintas ke jaringan afiliasi.

Keuntungan utama:

• Lebih sedikit risiko. Anda memulai bisnis dengan sedikit atau tanpa investasi modal.
• Anda mendapatkan pengalaman tanpa macet: pengalaman berkomunikasi dengan klien, pengalaman berinteraksi dengan mitra.

Mulai cepat. Ini adalah awal dari sebuah investasi. Itu bisa berupa dana pribadi atau dana pinjaman (untuk peluncuran objek pertama). Saya menyarankan Anda untuk menggunakan jalur ini, karena Anda akan mencapai kesuksesan lebih cepat.

Langkah 2: Tentukan audiens target

Langkah selanjutnya adalah menentukan audiens target Anda.

Kebanyakan pemula membuat kesalahan yang sama sepanjang waktu - mereka tidak memilih audiens target mereka, menyesuaikan bisnis untuk semua orang pada saat yang bersamaan. Itu tidak benar. Terus-menerus mengerjakan potret klien Anda.

• Tentukan kategori klien: pelancong bisnis, tamu kota, pasangan lokal, perusahaan (pesta, acara - lebih sulit untuk bekerja dengan mereka). Dimungkinkan untuk menentukan beberapa kelompok berdasarkan prioritas. Saya sarankan Anda fokus terutama pada pelancong bisnis, karena mereka menyewa untuk satu atau dua hari, membayar dengan baik, memiliki risiko lebih sedikit, dan stabil.
• Jika Anda memiliki pilihan siapa yang akan diisi - pelancong bisnis atau tamu kota - isi yang pertama. Mereka tidak terlalu menuntut, tidak meminta diskon dan manfaat tambahan, ditambah penghasilan pada dokumen untuk pelaporan perjalanan bisnis (margin kami).

Langkah 3: Memanggil pesaing sesuai dengan legenda yang dikompilasi

Misalnya, Anda ingin bekerja dengan orang-orang dalam perjalanan bisnis. Tulis cerita Anda di selembar kertas bahwa Anda memiliki perjalanan bisnis dan Anda memilih rumah Anda sendiri selama beberapa hari. Itu. Anda "menyelidiki" pasar di kota Anda.

Memilih situs teratas: Avito, Yandex.Real estate di wilayah tempat Anda tinggal, pilih daerah terbaik penempatan di mana konsentrasi audiens target Anda lebih besar. Lalu bentuk stok perumahan Anda sendiri dalam radius ini- ini akan menjadi keputusan strategis yang paling tepat. Anda akan menerima lebih banyak uang.

Selalu lanjutkan dari apa yang diinginkan klien!

Jadi, kami memanggil pesaing dengan cerita fiksi, meminta diskon, layanan tambahan. Sebaiknya nyalakan rekaman percakapan agar nantinya bisa merekam apa yang akan dikatakan pesaing.

Lebih baik mulai menelepon dengan agen kecil, pemilik yang memiliki beberapa apartemen. Ini akan membantu Anda “mendapatkannya” dan mulai berbicara dengan pesaing teratas dengan lebih percaya diri.

Gunakan kartu SIM palsu agar nantinya tidak ketahuan sedang menyewakan properti.

Langkah 4: memeriksa lalu lintas masuk

Harga harus ditetapkan pada 200-300 rubel. lebih murah dari pesaing. Dan mengukur aliran panggilan masuk.

Pada tahap ini kita mitra(dengan pesaing). Itu. orang datang, kami memberikannya kepada mitra - kami menelepon dari kartu SIM palsu dan menyetujui akomodasi + diskon. Jika ada perbedaan, kami memasukkannya ke dalam saku kami.

Langkah 5: Menemukan apartemen

Pada tahap ini, kami mencari dan membeli (menyewa) perumahan di area yang diinginkan. Pertimbangkan efek musiman pada arus pelanggan ke daerah-daerah tertentu di kota.

Berikan perhatian khusus pada apartemen di dekat perusahaan besar, rute bus, dekat toko-toko besar, dekat metro, tempat pameran dan pameran diadakan.

Pada awalnya akan sangat sulit ditemukan apartemen yang diperlukan untuk disewakan - seluruh pasar dibanjiri agen. Karena itu, kami mencari teman, kenalan, kerabat. Sebagai upaya terakhir, kami beralih ke agen.

Hasil: menurut skema ini (dalam 5 langkah) Anda memilih setiap apartemen untuk disewa. Uji apartemen yang berbeda (studio, potongan kopeck, treshki).

Selalu lacak pengeluaran dan pendapatan untuk setiap properti hunian. Dari aplikasi gratis dan nyaman, saya menyarankan Anda untuk menggunakan google word dan google excel.

apartemen 1 kamar = 2 studio sewa

Solusi yang sangat tidak biasa adalah membeli apartemen 1 kamar sesuai dengan skema pembagian apartemen menjadi 2 studio.

Ide bisnis: membagi apartemen, rumah, townhouse menjadi studio dan menyewakannya.

Kami mengambil satu apartemen 1 kamar dan membaginya menjadi dua kamar tipe hotel. Dimungkinkan untuk menyewanya sebagai dua kamar terpisah atau sebagai apartemen 2 kamar dengan kamar mandi dan dapur di setiap kamar.

Dalam hal ini, profitabilitas Anda meningkat sebesar 80% dibandingkan jika Anda baru saja menyewakan apartemen 1 kamar.

Tidak mungkin untuk melakukan ini dengan apartemen sewaan, tetapi dengan Anda sendiri atau diambil dengan hipotek itu mungkin. Tapi ada kerugian yang signifikan di sini - ini adalah kedap suara... Tamu Anda akan mendengar percakapan keras, TV, dan musik dari studio yang berdekatan. Di sini Anda perlu memikirkan terlebih dahulu tentang insulasi suara antara studio di dalam apartemen.

Perangkat Tuan Tanah

Nuansa kerja

• Permintaan pengujian: cantumkan satu apartemen sebagai 1 kamar, 2 kamar, dan 3 kamar.
• Menampilkan apartemen yang sama dengan foto yang berbeda. Itu. Anda memiliki satu apartemen, Anda hanya membuat beberapa pengumuman sewa.
• Bersiaplah untuk menyewa selembar kopeck atau uang kertas tiga rubel untuk harga apartemen satu kamar atau dengan diskon untuk pelanggan tetap.
• Maksud dari sewa harian bukanlah hari downtime. Selalu mengakomodasi klien, membuat diskon, tetapi tidak membuang pasar sewa lokal.
• Bertemanlah dengan pesaing Anda. Anda selalu dapat menegosiasikan harga dengan mereka (bukan dumping) atau mentransfer orang "ekstra" kepada mereka jika terjadi permintaan apartemen yang meledak-ledak.
• Apartemen harus memenuhi harganya dalam hal fasilitas. Anda tidak dapat menyewa untuk 1000r. apartemen untuk klien vip yang terbiasa tinggal di apartemen mahal.
• Selalu pantau kebersihan apartemen, untuk bau asing.
• Cari cara kreatif untuk mengiklankan rumah Anda.
• Jangan terburu-buru untuk mengisi anak muda dan orang muda, mereka akan menghancurkan seluruh apartemen Anda. Lebih baik sampaikan kepada pesaing Anda, biarkan mereka memutuskan sendiri apakah akan mengisi mereka atau tidak.
• Kami menghabiskan 30% dari keuntungan untuk iklan dan perbaikan apartemen sewaan.
• Saya sarankan mengambil deposit 1500-2000 rubel, sehingga klien akan mengembalikan kunci kepada Anda + perlindungan terhadap pencurian dan kerusakan properti.
• Gunakan tombol panik di setiap apartemen.

Peretasan hidup

Dengan pemasangan mesin kasir online, Anda bisa menjual cek kepada orang lain. Dan percayalah, akan ada banyak daya tarik seperti itu bagi Anda. Misalnya, Anda memiliki pengusaha perorangan dengan pajak 6%. Anda dapat menjual cek sebesar 15-20% dari jumlah, mis. 9-14% Anda masukkan ke dalam saku Anda. Uang ini akan lebih dari menutupi semua biaya tambahan yang terkait dengan pemasangan mesin kasir online.

Tidak perlu berpikir bahwa jika Anda memiliki kota kecil, Anda tidak akan memiliki pekerjaan. Ada pekerjaan bahkan di kota-kota berpenduduk 30.000 orang atau lebih, tetapi seringkali lebih sedikit lagi jika perusahaan dan pabrik pembentuk kota beroperasi di kota.

V kota-kota besar akan selalu ada pelanggan, bahkan jika pasar penuh dengan pesaing. Tahu bagaimana bernegosiasi, bertukar klien, dan pekerjaan akan berjalan.

Satu poin lagi. Pemilik rumah (jika Anda menyewa apartemen) sering takut bahwa Anda akan mengatur rumah bordil dari sewa harian: pesta pora, diskotik, pemuda, sampah, keluhan dari tetangga. Pertama, singkirkan pelanggan "buruk", dan kedua, pastikan apartemen bersih dan tenang. Banyak pemilik yang menampung dan menyerahkan untuk "masa percobaan" - 1 bulan. Sebagai aturan, mereka puas dengan segalanya dan sewa diperpanjang.

Selalu bekerja secara formal, siapkan dokumen bisnis Anda. Tetangga yang waspada dapat menghubungi kantor polisi atau perusahaan manajemen ketika mereka terus-menerus melihat penyewa baru. Terutama nenek-nenek. Melacak pelanggan Anda, yang datang dan kapan.

Lebih baik menyimpulkan dengan pemilik sewa selama 11 bulan dengan hak untuk memperpanjang, agar tidak mengekspos pemiliknya sendiri sekali lagi. Jika terjadi insiden, Anda akan diasuransikan.

Pro dan kontra bekerja dengan pesaing

Pesaing dapat memberi Anda klien "ekstra" ketika semua apartemen mereka ditempati. Hal ini dimungkinkan jika Anda memiliki pengaturan pertukaran timbal balik.

Anda dapat menganalisis pekerjaan pesaing: biaya hunian, arus pelanggan, apartemen mana yang populer (di distrik mana), berapa lama pelanggan pindah.

Anda akan selalu menyadari fluktuasi harga di pasar. Apakah pesaing Anda menurunkan harga sewa? Jadi pasar sangat berharga, dan Anda harus mengikuti contoh mereka. Apakah harga sudah naik? Jangan menguap dan menaikkan harga di wilayah Anda, jangan membuang pasar.

Tukarkan "daftar hitam" tamu yang tidak diinginkan. Ambil janji sejumlah uang saat Anda check-in. Juga, dengan beberapa pesaing, Anda dapat mempertahankan basis umum klien dari berbagai kategori: pelancong bisnis, klien vip, tamu kota, anggaran.

Selalu bekerja saling menguntungkan - pendapatan di waktu henti. Biasanya pesaing membayar Anda komisi untuk klien yang mereka referensikan.

Kerugian utama: jika Anda memindahkan klien Anda ke pesaing, mereka dapat tinggal di sana untuk waktu yang lama, memperpanjang dan memperpanjang masa tinggal mereka. Dan pesaing menolak untuk membayar Anda komisi (klien adalah milik kita!) Kemudian Anda kehilangan banyak keuntungan, beberapa klien pergi ke pesaing dan hidup hanya dengan mereka.

Pesaing dapat berbagi dengan Anda klien "buruk" - perusahaan berisik yang mencuri hal-hal sepele, anak muda. Anda akan menyelesaikan orang-orang seperti itu dengan risiko dan risiko Anda sendiri.

Pesaing dapat membuang pasar sewa (situs pemesanan dan airbnb), menawarkan harga 1,5-2 kali lebih rendah dari harga pasar.

Kami mempelajari permintaan, penawaran, dan harga apartemen

Sebelum menyewakan apartemen untuk disewakan, Anda perlu memutuskan harga yang dapat diterima untuk Anda (dengan mempertimbangkan semua biaya + menyewakan, jika Anda juga menyewa), berapa permintaan apartemen di wilayah Anda, kebijakan harga pesaing.

Perhatikan contoh Yekaterinburg, situs web Avito, bagian properti.

Situs persewaan yang lebih objektif adalah Airbnb. Di sini foto apartemen tidak boleh berbeda dari aslinya. Dan jika pemilik menulis harga rendah, dia harus menyerah, kenaikan harga setelah pemesanan tidak dapat diterima. Pasang hanya iklan nyata di situs ini. Untuk riset pasar (iklan palsu), Avito lebih cocok.

Dalam penetapan harga akhir untuk apartemen, Anda harus memahami bahwa Anda harus benar-benar membayarnya, dan tidak terlibat dalam pekerjaan amal. Oleh karena itu, kami menetapkan harga standar, tidak membuang pasar demi mendapatkan klien ekonomi.

Defisit dan mahalnya hotel di ibu kota dan lain-lain kota besar menjadikan sewa harian bagi pengunjung salah satu pilihan paling nyaman untuk akomodasi sementara. Ini paradoks, tetapi menyewa apartemen terpisah dengan dapur dan semua yang Anda butuhkan untuk hidup berharga lebih murah daripada kamar hotel yang layak. Permintaan secara alami memacu pasokan juga. Oleh karena itu, apakah mengherankan bahwa semakin banyak investor swasta terlibat dalam penyewaan apartemen jangka pendek, yang memiliki satu "odnushka" di gudang senjata mereka, dan juga perusahaan khusus yang menawarkan klien selain selusin atau lebih apartemen layanan tambahan, ada banyak dari mereka di ibukota. Hari-hari ketika satu-satunya agen penjual yang menyewakan "apartemen untuk malam" adalah nenek di stasiun sudah berakhir.

Sewa tanpa masa depan

“Dari segi harga, biaya sewa apartemen sama atau lebih murah dari kamar hotel selevel. Perbedaannya bisa mencapai 20-30%, - kata Dmitry Taganov, kepala pusat analisis perusahaan "Inkom-real estate". “Selain itu, seorang turis atau pelancong bisnis yang telah datang ke ibu kota selama beberapa hari memiliki dapur lengkap di mana Anda dapat menyiapkan makan siang atau makan malam sendiri. Dan ketika menempatkan di hotel, Anda harus meninggalkan banyak uang di restoran setiap saat, atau mencari kafe atau restoran yang layak di dekatnya. Dan bukan fakta bahwa institusi yang layak akan menjadi sepelemparan batu." Hotel harus membayar masing-masing layanan tambahan- mencuci dan menyetrika baju, perawatan sepatu, dll. Di apartemen sewaan, tidak ada yang akan mengajukan tagihan tambahan karena majikan menggunakan setrika, mesin cuci, atau sikat sepatu.

Adapun lessor, baginya keuntungan utama dari bisnis jangka pendek adalah kemampuan untuk "keluar dari proyek" setiap saat tanpa prasangka. Misalnya, jika apartemen diperlukan untuk kebutuhan pribadi - tempat tinggal pemilik sendiri, anak-anaknya atau orang tuanya, pemilik tidak perlu menunggu beberapa bulan sebelum kontrak dengan penyewa berakhir, seperti yang sering terjadi pada jangka panjang. persewaan. Selain itu, perjanjian sewa jangka panjang sering memberikan pembayaran denda kepada penyewa jika itu rusak karena kesalahan pemilik apartemen. Penyewa apartemen harian jarang tinggal lebih dari sepuluh hari.

Sewa harian masuk akal jika Anda ingin menjual apartemen. Waktu untuk memamerkan apartemen mungkin memakan waktu beberapa bulan, terutama sekarang, ketika permintaan bahkan untuk perumahan cair berada pada tingkat yang sangat rendah, tetapi jangan lewatkan kesempatan untuk menghasilkan uang di apartemen yang menganggur sambil menunggu pembeli. Sewa harian akan memungkinkan untuk mengatur tampilan objek hampir setiap saat, dengan penyewaan jangka panjang, Anda harus mengoordinasikan waktu kunjungan dengan penyewa. Juga "bisnis untuk sehari" dibenarkan sebagai pilihan untuk diversifikasi. Jika Anda memiliki dua atau lebih apartemen, maka disarankan untuk menyewa salah satunya untuk jangka panjang, dan yang lainnya untuk sewa harian. Selain itu, di Moskow, musim pariwisata kurang terasa, dan arus pengunjung stabil sepanjang tahun.

Sepintas, sewa harian tampaknya lebih menguntungkan daripada jangka panjang. “Biaya apartemen kelas ekonomi dua kamar kecil dengan perbaikan kosmetik yang baik, peralatan dan furnitur rumah tangga yang diperlukan akan sekitar 3-4 ribu rubel. per hari. Ternyata ketika menyewa apartemen seperti itu selama 20 hari sebulan, Anda dapat mengandalkan pendapatan dalam jumlah 60-80 ribu rubel. Sedangkan untuk sewa jangka panjang, biayanya akan berada di wilayah 35-45 ribu rubel. per bulan ”, - Dmitry Taganov memberikan contoh. Pada saat yang sama, harga di pasar sewa jangka panjang telah terus menurun baru-baru ini, dan profitabilitas darinya hari ini tidak melebihi 4-5%.

Tidak ada jaminan, tidak ada asuransi

Namun tidak bisa dikatakan bahwa bisnis sewa rumah untuk jangka pendek itu sederhana. Ada lebih banyak kerumitan yang terkait dengannya daripada yang terlihat pada pandangan pertama. Masalah utama pemilik harian adalah kurangnya pendapatan yang dijamin. Dengan sewa jangka panjang, cukup untuk menemukan klien sekali, membuat kontrak - dan Anda dapat hidup dengan damai selama setahun, menerima penghasilan bulanan yang stabil. Dan dalam kasus pencarian jangka pendek untuk tamu baru sedang berlangsung.

Sejak musim gugur, Dmitry K. memutuskan untuk menyewakan apartemennya di pusat St. Petersburg untuk sewa harian. Dan dari pengalaman saya sendiri, saya yakin bahwa dalam praktiknya bisnis ini tidak menguntungkan seperti yang terlihat secara teori. “Ketika saya menyewanya di bawah kontrak jangka panjang, saya selalu memiliki jaminan 30 ribu rubel. per bulan. Sekarang ada lebih banyak masalah dan lebih sedikit pengembalian, ”katanya. Bulan demi bulan tidak datang. Suatu ketika Dmitry sangat beruntung: satu keluarga menyewa apartemen selama 20 hari, yang sedang melakukan perbaikan di rumah mereka sendiri, dan, karena berlarut-larut, mereka harus memperpanjang sewa untuk periode yang sama. Tapi ini adalah satu-satunya kasus. Sisa waktu apartemen ditempati rata-rata sepuluh hari dalam sebulan. “Namun, ada alasan yang cukup objektif. Pertama, musim dingin bukanlah musim turis untuk St. Petersburg. Kedua, krisis. Kontingen utama klien adalah turis dan pelancong bisnis, dan jumlah keduanya telah menurun secara signifikan dalam beberapa bulan terakhir, ”kata Dmitry.

Svetlana Aleksashina, manajer untuk menyewa stok perumahan dari perusahaan Real Estate Petersburg, mencatat bahwa permintaan untuk perumahan harian tidak merata dan sangat bergantung pada musim: “Sebelum Tahun Baru ada cukup banyak orang yang ingin menyewa apartemen selama beberapa hari: banyak orang dari kota lain datang ke teman-teman mereka, kerabat untuk menghabiskan liburan di sini. Sekarang pasar untuk sewa harian tenang, tetapi tradisional untuk sepanjang tahun ini. Kebangkitan, seperti biasa, akan datang pada Mei-Juni: musim malam putih setiap tahun menarik wisatawan ke kota di Neva ”. Namun, baru-baru ini persaingan di pasar sewa harian menjadi semakin ketat: banyak hotel mini telah muncul, dan banyak pengunjung lebih memilih segmen ini daripada apartemen.

Tentu saja ada cara alternatif untuk memastikan arus penyewa yang lebih stabil. Tapi ini sudah menjadi pilihan bagi seorang amatir. Anda dapat, misalnya, menyewa apartemen untuk liburan dan pesta - untuk tujuan ini, real estat di area yang nyaman selalu diminati. Namun di sini Anda perlu mewaspadai konsekuensinya terhadap kondisi apartemen. Tidak seorang pun, setelah membayar uang, akan mengurus properti pemiliknya. Pilihan lainnya adalah menyewakan apartemen untuk karyawan rekreasi wanita. Ini juga menjamin keuntungan yang stabil. "Tapi apartemen seperti itu cepat rusak," kata salah satu tuan tanah. “Selain itu, ketika sebuah apartemen terletak di rumah yang layak, Anda tentu tidak ingin merusak hubungan dengan tetangga.”

Pencarian klien yang konstan sama sekali bukan satu-satunya masalah yang menunggu pemiliknya. Sebuah apartemen untuk sewa harian membutuhkan lebih banyak perhatian. Setelah setiap klien, pemilik perlu membawa perumahan ke pesanan penuh, melakukan pembersihan, menyediakan sprei segar, dll. Dalam hal ini, benda-benda seperti itu kehilangan penampilannya lebih cepat. “Tamu terus berubah, dan sama sekali bukan fakta bahwa mereka semua akan sangat sensitif terhadap furnitur dan peralatan rumah tangga baru. Oleh karena itu, pemilik apartemen harian harus melakukan perbaikan kosmetik lebih sering daripada di apartemen yang disewakan untuk waktu yang lama. Dan juga membayar asuransi terhadap risiko kerusakan, ”kata Dmitry Taganov. Namun, seperti dicatat oleh tuan tanah St. Petersburg Dmitry K., membeli asuransi terlalu mewah: perusahaan asuransi menolak untuk mengasuransikan apartemen semacam itu sama sekali, atau memutuskan tarif yang terlalu tinggi.

Dengan sewa jangka pendek, risiko menghadapi penipuan atau kejahatan jauh lebih tinggi. Dmitry K. sudah memiliki pengalaman seperti itu. Tahun Baru dia datang untuk mengunjungi apartemen, yang pada waktu itu kosong, tetapi ternyata dia tidak bisa masuk ke dalam: kuncinya, untuk beberapa alasan yang tidak diketahui, tidak sesuai dengan kuncinya. Melihat dari dekat ke pintu, Dmitry menemukan bahwa kuncinya baru saja diganti. Saya harus memanggil seorang pegawai Kementerian Keadaan Darurat, yang membuka pintu dan membiarkan pemilik yang sah masuk. Begitu berada di apartemen, Dmitry menemukan banyak barang orang lain, pohon Natal yang dihias, botol-botol alkohol - singkatnya, tanda-tanda yang jelas bahwa apartemen itu berpenghuni. Setelah beberapa saat, "penyewa" baru muncul, yang bertemu dengan pemilik apartemen yang sebenarnya dengan pertanyaan marah tentang alasan yang terakhir tinggal di wilayah apartemen orang lain. Ternyata dia menyewa apartemen melalui agen real estat dan langsung membayar tiga bulan di muka. Secara bertahap, detail penipuan juga menjadi jelas: sesaat sebelum Tahun Baru, seorang wanita menyewa apartemen selama beberapa hari, yang, menurutnya, tiba dari Sochi. Dalam waktu sesingkat itu, dia berhasil membuat kunci duplikat, dan setelah "keberangkatan" resminya dia kembali, mengganti kunci dan menyamar sebagai makelar, dia setuju untuk menyewakan apartemen itu kepada orang lain. Dia mengambil uang muka darinya - dan menghilang ke arah yang tidak diketahui.

Dmitry beruntung: penyewa ilegal mengosongkan apartemen tanpa klaim, dan, terlepas dari waktu dan saraf, pemiliknya tidak menderita kerugian apa pun. Namun dalam skenario yang berbeda, penipu mungkin tidak peduli dengan pengambilan kembali, tetapi cukup mengambil semua properti dan peralatan berharga dari rumah. Untuk meminimalkan risiko, Anda setidaknya harus membuat salinan paspor klien, tetapi ini tidak akan menjamin Anda 100% terhadap penipu.

Kepercayaan atau kemandirian?

Jika Anda ingin menyewakan apartemen Anda untuk sewa harian, ada dua cara di depan Anda: mentransfer apartemen ke manajemen kepercayaan ke agen real estat atau menyerahkannya sendiri.

Dengan manajemen kepercayaan, di satu sisi, pemilik dibebaskan dari semua kerumitan. Di sisi lain, tetap ada risiko penipuan di pihak agen penjual. Agen dapat dengan mudah menipu dengan meremehkan jumlah hari di mana apartemen disewakan, dan menyimpan sebagian dari pendapatan untuk diri mereka sendiri. Anda tidak akan pergi ke apartemen setiap hari dan memeriksa.

Jika Anda mengambil tindakan sendiri, Anda harus menggunakan saluran informasi sebanyak mungkin untuk menemukan klien. Namun, ini tidak terlalu sulit. Sebaiknya ketik "Yandex" atau mesin pencari lain kata-kata "sewa harian" - dan di sana dan kemudian Anda akan memiliki pilihan lusinan situs web agensi yang menawarkan apartemen untuk disewa. Hampir semuanya bekerja sama dengan pemilik apartemen. Anda perlu membuat deskripsi standar dari perumahan yang diusulkan, menunjukkan semua parameter dasarnya dan mengambil beberapa foto (dapur, kamar mandi, dan kamar tidur). Foto dan deskripsi diposting di situs web agensi. Pemilik apartemen menunjukkan berapa banyak yang ingin dia terima per hari, dan agen penjual menambahkan bungkusnya di atas angka ini. Misalnya, jika sebuah apartemen "dari pemilik" berharga 2 ribu rubel, maka agensi akan menawarkannya seharga 2,5-3 ribu. Dalam hal ini, penipuan dari pihak perantara hampir tidak mungkin, karena agensi secara eksklusif memainkan peran sebuah tautan penghubung. Itu mengarahkan klien, dan pemilik rumah sudah berhubungan dengannya: dia menunjukkan apartemen, dan mengganti linen, dan membersihkan, dan hal yang paling menyenangkan adalah dibayar. Kemudian dia sudah memberikan komisi kepada agensi.

Di hadapan beberapa apartemen, sewa harian berubah menjadi bisnis penuh, yang tidak hanya membutuhkan investasi awal, tetapi juga pengeluaran rutin. Baik outsourcing layanan pembersihan akan diperlukan, atau penciptaan unit operasi kami sendiri, yang akan mengambil alih pembersihan apartemen, mencuci dan mengganti sprei, perbaikan kecil, dll. Selain personel layanan, seorang akuntan juga diperlukan. Anda perlu menjalin hubungan dengan orang-orang yang mampu menyelesaikan situasi konflik apa pun dengan penyewa. Sebuah elemen penting bisnis ini adalah pembuatan dan promosi situs web yang efektif di Internet. “Kelihatannya sangat sulit, tetapi dalam praktiknya bisa jadi sebaliknya. Selama kegiatan tersebut, hubungan bisnis terjalin dengan organisasi tertentu, misalnya, dengan kantor perwakilan perusahaan Barat, sehingga bisnis ini menjadi lebih stabil dan aman. Selain itu, Anda dapat menerima penghasilan tambahan dengan menyediakan Layanan terkait: transportasi, wisata, dll ", - kata direktur perusahaan" Century 21 West "Evgeny Skomorovsky.

Resep untuk sukses

Tidak setiap apartemen akan disewakan dengan baik. Ada sejumlah parameter yang akan bergantung pada permintaan dari penyewa potensial. Pertama, lokasi perumahan seperti itu penting. “Untuk sewa jangka pendek, apartemen kecil di Distrik Tengah Moskow, misalnya, di rumah-rumah Stalinis. Area dengan pusat pameran besar juga populer, ”kata Vadim Lamin, kepala departemen eksklusif departemen penyewaan apartemen mewah Penny Lane Realty. Pada saat yang sama, parameter "jarak berjalan metro" tetap menjadi parameter penting - seperti saat membeli atau menyewa jangka panjang.

Jika apartemen yang disewa untuk waktu yang lama dapat dilengkapi secara minimal, maka dalam kasus sewa jangka pendek, nomor seperti itu tidak akan berfungsi. Semuanya harus ada di sini untuk memberi penghuni alternatif yang nyaman untuk kamar hotel. Seseorang yang tiba di hotel tidak perlu repot-repot membawa sabun, handuk, pasta gigi, atau seprai. Semua ini dia terima di tempat. Untuk sewa harian, Anda perlu memastikan hal yang sama.

Kamar harus memiliki lemari pakaian yang nyaman dan tempat tidur... Dapur harus dilengkapi dengan kulkas, ketel, dan microwave. Yang terakhir adalah elemen yang lebih diperlukan daripada piring. “Beberapa pengunjung terlibat dalam memasak serius. Mereka makan di kafe, atau lebih suka membeli makanan yang sudah jadi dan menghangatkannya, ”kata makelar Sergei. TV harus ada di kamar, dan pemutar DVD juga menjadi populer baru-baru ini. Hal-hal sepele seperti itu sering memainkan peran penting, terutama karena persaingan di pasar sewa harian sangat besar, dan praktis tidak ada perbedaan harga.

Sewa jangka pendek: PRO & KONTRA

1. Potensi pendapatan lebih tinggi daripada sewa jangka panjang.

2. Kemampuan untuk keluar dari bisnis setiap saat.

3. Pembuangan apartemen secara gratis (Anda dapat menjual, menetap kerabat, dll. kapan saja).

1. Kurangnya jaminan pendapatan.

2. Kebutuhan untuk terus mencari pelanggan baru.

3. Apartemen sering membutuhkan perbaikan, kehilangan presentasinya lebih cepat.

4. Lebih banyak bisnis padat karya: apartemen perlu ditertibkan setelah setiap klien, perlu untuk menyediakan penghuni dengan set "hotel" lengkap - linen, piring, furnitur, dan peralatan rumah tangga.

• 1 Berapa banyak yang bisa Anda hasilkan dari sewa?
• 2 Di mana memulai bisnis: dokumen apa yang dibutuhkan dan apa yang bisa disewa
  • 2.1 Legalisasi bisnis
  • 2.2 Memilih kode OKVED yang diperlukan
• 3 Mempersiapkan apartemen untuk disewa
  • 3.1 Tempat membeli apartemen untuk disewa
• 4 Bagaimana menghubungkan pendapatan dan pengeluaran
• 5 Melindungi diri kita dari risiko
• 6 Tips Menjalankan Bisnis yang Sukses

Berencana untuk menyewakan apartemen tetapi tidak tahu harus mulai dari mana? Atau apakah Anda mencari cara untuk menghasilkan uang dengan menyewa real estat dan memikirkan strategi yang mungkin, tetapi tidak ada yang menarik? Takut tidak ada penghasilan tetap?

Menyewakan apartemen atau perumahan lain adalah menguntungkan karena memberikan penghasilan yang stabil. Jika properti itu dijual, maka keuntungannya adalah satu kali. Oleh karena itu, kami menyarankan untuk memperhatikan metode menghasilkan pendapatan tambahan ini. Kami akan memberi tahu Anda secara rinci tentang menyewa apartemen, apa yang pertama-tama perlu Anda perhatikan, dan bagaimana mengubah ide ini menjadi bisnis yang stabil.

Berapa banyak yang bisa Anda hasilkan dari sewa?

Pendapatan dari menyewakan apartemen di daerah akan berbeda-beda. Di Moskow dan St. Petersburg, Anda bisa mendapatkan 20 hingga 30 ribu rubel untuk apartemen satu kamar di area perumahan. Di kota-kota dengan populasi lebih dari satu juta dan sekitar satu juta, Anda bisa mendapatkan sekitar 15 ribu rubel untuk apartemen satu kamar di tengah dan 10-12 untuk apartemen di area perumahan. V pusat regional dengan populasi sekitar 500 ribu orang - 8 ribu rubel untuk apartemen dalam kondisi baik.

Di kota kecil dalam 5 tahun Anda dapat memperoleh sekitar 480 ribu rubel dengan menyewa apartemen, di kota-kota besar - sekitar 900 ribu rubel, di Moskow dan St. Petersburg 1,5 juta rubel.

Jika apartemen terletak di kawasan bergengsi, dan memiliki renovasi modern, maka sewanya lebih mahal. Jadi, menyewa apartemen dua kamar di distrik Tverskoy di Moskow berharga 140 ribu rubel sebulan, dan di distrik Mitino - 40 ribu rubel. Dalam kedua kasus tersebut, stasiun metro terdekat berjarak 700 meter.

Apartemen dua kamar dan tiga kamar kurang diminati, tetapi bisa juga disewakan. Jika, misalnya, uang kertas tiga rubel terletak di sebelah universitas, maka Anda dapat membawanya ke siswa. Ini akan membantu Anda menemukan penduduk tetap dan menerima penghasilan tetap.

Sangat mungkin untuk hidup dengan uang yang diterima untuk menyewa apartemen. Untuk menutupi kebutuhan dasar, satu orang per bulan membutuhkan rata-rata 20 ribu rubel. Ini cukup untuk membayar utilitas apartemen Anda, pembelian produk. Untuk membeli pakaian, peralatan rumah tangga baru dan bersantai, pendapatan harus lebih tinggi. Di Moskow, St. Petersburg dan kota-kota dengan populasi lebih dari satu juta, jumlah minimum akan lebih tinggi.

Untuk menutupi biaya satu orang, Anda perlu mengambil:

• 1 apartemen di Moskow;
• 2 apartemen di St. Petersburg;
• 2-3 apartemen di jutaan kota lebih;
• 3-4 apartemen di pusat-pusat regional dengan populasi sekitar setengah juta.

Skema ini akan berhasil jika penyewa yang layak ditangkap, dan apartemen tidak akan kosong. Ini bisa memakan waktu beberapa tahun. Mari kita menganalisis secara rinci bagaimana mengatur bisnis sewa apartemen dengan benar.

Di mana memulai bisnis: dokumen apa yang diperlukan dan apa yang bisa disewa

Bagaimana cara menghasilkan uang dengan menyewa rumah? Pertama-tama, mari kita cari tahu apa yang bisa disewa:

• kamar di apartemen;
• Apartemen;

Jika Anda telah mewarisi properti, maka Anda dapat mulai menyewakannya. Jika tidak ada apartemen gratis, maka Anda dapat membelinya dengan tabungan Anda, atau mengambil pinjaman konsumen atau hipotek.

Pinjaman konsumen adalah pinjaman yang diberikan kepada warga negara untuk pembelian berbagai barang atau barang besar: ponsel, peralatan rumah tangga, furnitur, mobil, perumahan.

Pinjaman hipotek adalah pinjaman yang ditargetkan untuk perumahan, dikeluarkan terhadap keamanan real estat yang diperoleh. Anda juga dapat menggadaikan real estat yang ada. Hipotek beberapa kali jumlah pinjaman konsumen. Jika peminjam tidak dapat membayar utangnya, maka bank menjadi pemilik barang yang dijaminkan.

Tidak dapat mengambil hipotek, tetapi ingin meningkatkan tabungan Anda dengan berinvestasi di real estat? Kami menyarankan Anda membiasakan diri dengan strategi seperti menghasilkan uang menyewakan apartemen... Dari satu apartemen Anda dapat menerima beberapa kali lebih besar dari itu jumlah yang Anda berikan untuk sewanya.

Kami melegalkan bisnis

Anda memiliki apartemen, Anda hanya perlu mulai menyewakannya. Anda harus memperhitungkan bahwa Anda harus membayar pajak untuk menyewa apartemen. Jika Anda menyembunyikan penghasilan, maka Anda tidak hanya harus membayar pajak, tetapi juga denda sebesar 40%. Plus untuk tidak mengirimkan pengembalian pajak - 5-30% untuk setiap bulan keterlambatan.

Ada beberapa cara untuk mendaftarkan pembayaran pajak:

Yang pertama adalah membuat kesepakatan sebagai individu ... Dalam hal ini, Anda akan membayar 13% dari pendapatan yang diterima.

Yang kedua adalah mendaftarkan wirausahawan perorangan:

1. Oleh sistem yang disederhanakanpajak akan menjadi 6%. Pada tanggal 30 April setiap tahun, Anda harus mengajukan pengembalian pajak penghasilan, membayar pajak - setiap kuartal.
2. Dapatkan paten... Itu dibeli untuk satu tahun kalender. Biayanya tidak tetap, itu dihitung secara individual sebagai persentase dari perkiraan pendapatan. Dalam hal ini, jumlah akhir tergantung pada luas apartemen dan wilayah.

Misalnya, di Moskow, paten untuk apartemen satu kamar dengan luas 50 meter persegi berharga 12.600 rubel. Pajak juga akan menjadi 6%. Dalam hal ini, pajak harus dibayar di muka. Dalam 90 hari kalender, Anda harus membayar 1/3 dari jumlah sejak tanggal pembelian paten, hingga akhir jangka waktu paten - 2/3 sisanya.

Pada dasarnya, pendapatan dari menyewa apartemen dilegalkan di Moskow dan St. Petersburg. Jika Anda tinggal di kota lain dan berpikir bahwa mengirimkan informasi ke kantor pajak adalah buang-buang waktu, tidak akan berlebihan untuk bermain aman. Tetangga yang iri atau bahkan teman atau kerabat dapat melaporkan “ke mana harus pergi”. Ketika penghasilan Anda dilegalkan, Anda tidak perlu khawatir tentang hal ini.

Memilih kode OKVED yang diperlukan

Saat mendaftarkan wirausahawan perorangan, Anda perlu menentukanKode OKVED(Pengklasifikasi kegiatan ekonomi semua-Rusia). Kode berikut akan bekerja untuk Anda:

• 68.20 - Sewa dan pengelolaan real estat yang dimiliki atau disewa;
• 68.20.1 - Sewa dan pengelolaan real estat perumahan milik sendiri atau yang disewakan;
• 70.20 - Menyewakan real estat milik sendiri;
• 70.20.1 - Menyewakan real estat perumahan milik sendiri.

Cari tahu bagaimana lagi Anda bisa mendapatkan pendapatan real estat.

Mempersiapkan apartemen untuk disewa

Paling sering, apartemen disewa dengan perabotan. Beberapa memiliki set lengkap yang diperlukan untuk kehidupan yang nyaman, beberapa memiliki set minimum. Apartemen kosong jarang disewa, tetapi juga diminati.

Mari kita cari tahu apa yang harus ada di apartemen agar Anda bisa menyewakannya.

Hasil akhir yang segar diinginkan. Jika Anda tidak memiliki kesempatan ini sekarang, maka pastikan itu dalam kondisi baik. Jika Anda melakukan perbaikan, maka ambil bahan dengan margin. Di beberapa tempat, wallpaper mungkin hilang penampilan dan bahkan terkelupas, dan ubin akan terkelupas. Dalam kasus seperti itu, Anda dapat dengan cepat menghilangkan cacat yang dihasilkan.

Pintu interior dapat dipasok murah dan mahal. Dalam kasus pertama, menggantinya tidak akan membutuhkan banyak uang, dan yang kedua, akan sulit untuk merusaknya. Lebih baik memasang pintu depan mahal, itu akan bertahan lebih lama.

Pasang pipa asing, lebih disukai merek Finlandia. Mereka punya pilihan anggaran yang akan bertahan lama.

Peralatan rumah tangga di apartemen setidaknya harus memiliki:

1. Kulkas;
2. Kompor;
3. Mesin cuci.

Dengan set seperti itu, Anda sudah bisa mencari penyewa. Anda akan menemukannya lebih cepat jika apartemen masih memiliki:

1. gelombang mikro;
2. Setrika dan papan setrika;
3. Ketel listrik;
4. Televisi;
5. Perute Wi-Fi;
6. Pengering rambut.

Internet adalah bagian integral dari kehidupan. Anda dapat membawa Internet dan TV atau hanya Internet ke apartemen yang akan Anda sewa dan memasang router Wi-Fi. Lebih baik menyembunyikan kabel segera. Pilih tarif dengan kecepatan tercepat. Jika penyewa memiliki beberapa komputer dan telepon, maka kecepatannya tidak akan turun terlalu banyak. Penyewa baru tidak perlu memikirkan jenis Internet apa yang akan digunakan, dan kabel baru tidak akan terus-menerus dibawa ke apartemen Anda.

Perabotan di apartemen harus:

1. Sofa lipat atau ranjang ganda... Jika areanya luas, lebih baik meletakkan tempat tidur. Jika apartemennya kecil, maka sofa akan berguna.
2. Luas lemari.
3. Meja tulis dan kursi.
4. Rak dinding untuk hal-hal kecil.
5. Kitchen set, meja dan kursi.
6. Meja samping tempat tidur... Elemen opsional, tetapi menciptakan rasa nyaman.
7. meja rias... Juga merupakan elemen opsional, terutama jika lemari pakaiannya besar.

Jika Anda tidak memiliki kesempatan untuk melakukan perbaikan di apartemen dan membeli furnitur baru, sewalah apartemen dalam kondisi itu dan dengan furnitur yang Anda miliki. Yang penting kondisi masih bagus dan bisa digunakan.

Tempat membeli apartemen untuk disewa

Membeli apartemen untuk disewakan? Pertama-tama, perhatikan area dan pelajari pasar "penyewa". Jadi Anda akan memiliki aliran penyewa yang konstan, dan apartemen tidak akan kosong.

Misalnya, di Moskow, orang lebih suka menyewa apartemen di timur, tenggara, dan selatan kota. Para ahli menjelaskan hal ini dengan fakta bahwa sewa di sana tidak mahal dibandingkan dengan daerah lain di ibukota.

“Distrik memiliki peringkat yang rendah,terutama karena kompleks aksesibilitas transportasi dan karena mereka dibangun, dan mereka sedang dibangun, di wilayah "direbut kembali" dari zona industri ", - dijelaskanMaria Zhukova, Deputi Pertama Direktur MIEL-Arenda.

Sumber

Tidak perlu memiliki beberapa apartemen untuk menghasilkan pendapatan dari sewa. kalau sudah Rumah liburan, serahkan. Ada beberapa cara untuk menghasilkan keuntungan yang konsisten: pelajari cara menghasilkan rencana bisnis gedung apartemen.

Bagaimana menghubungkan pendapatan dan pengeluaran

Jika Anda mengambil apartemen dengan hipotek, maka jumlah sewa harus sedemikian rupa untuk menutupi pembayaran bulanan dan utilitas. Jika tidak, bisnis ini akan bekerja secara negatif. Jika Anda ragu bahwa cara menghasilkan uang ini cocok untuk Anda, kami sarankan Anda membiasakan diri dengan yang lainide untuk menghasilkan pendapatan di real estat.

Melindungi diri kita dari risiko

Setiap bisnis pasti memiliki risiko, termasuk bisnis sewa apartemen. Untuk melindungi diri Anda dari mereka, Anda perlu mengenal mereka secara langsung.

“Ketakutan terbesar pemilik adalah kebakaran atau banjir. Situasi umum yang harus dihadapi pemilik rumah adalah kerusakan properti. Misalnya, sebuah keluarga pindah ke apartemen di mana anak-anak diizinkan melakukan segalanya: melukis di wallpaper, mengendarai sepeda menyusuri lorong, dan memotong furnitur. Atau kasus nyata lainnya - siswa yang menyewa perumahan berhasil memecahkan tidak hanya sebagian dari peralatan, tetapi juga semua piring, mangkuk toilet, dan jendela kaca patri di semua pintu. Setelah penyewa seperti itu, Anda harus melakukan perbaikan kosmetik di apartemen dan mengganti furnitur, ”kata Yana Glazunova, Direktur Umum VSN Realty.

Sumber

Perlu Buat template untuk sewa Anda. Ini akan memungkinkan Anda untuk menghindari banyak momen pedih. Tunjukkan uang jaminan, dan dalam kasus apa uang itu dikembalikan ke penyewa. Jika Anda diperingatkan 2 atau 3 bulan sebelumnya bahwa mereka akan pindah, tidak ada hutang untuk para tamu, dan perabotan dan peralatan di apartemen tetap dalam kondisi baik, Anda dapat mengembalikan uang ini.

Di dalamnya, tunjukkan biaya, batas waktu pembayaran, seluruh perabotan di apartemen dan denda untuk kerusakan properti. Penghuni akan rapi selama mereka tinggal, dan Anda tidak perlu menebak apa kondisi apartemen jika Anda tidak dapat memeriksanya bulan ini. Para ahli merekomendasikan untuk mengenal orang lebih baik sebelum menyewakan mereka dan membuat kontrak.

Untuk kejelasan yang lebih baik, kami telah merangkum semua risiko dan tips untuk menguranginya dalam sebuah tabel:

Mempertaruhkan	Nasihat
Menyewakan lagi	Anda dapat dihubungi oleh agen penjual atau pengusaha yang berencana untuk menyewakan apartemen Anda untuk disewa. Jika opsi ini cocok untuk Anda, buat kontrak. Apakah Anda diminta untuk tidak membuat kontrak? Tidak setuju. Jika terjadi perselisihan atau masalah, Anda tidak akan melakukan apa pun tanpa kontrak.
Beberapa penyewa, bukan satu	Tuliskan rincian paspor penyewa dan nama lengkap mereka dalam kontrak. Misalnya, jika seorang pria muda tinggal di apartemen, dan seorang gadis tinggal bersamanya, buat kembali kontrak.
Pajak	Jika Anda tidak membayar pajak atas penghasilan sewa Anda, Anda mungkin akan didenda. Pendaftaran pengusaha perorangan atau kesimpulan perjanjian untuk seorang individu akan membantu menghindari hal ini.
Utang utilitas	Tulis dalam kontrak bahwa penyewa diharuskan untuk mentransfer pembacaan meter dan membayar tagihan listrik. Jika Anda punya waktu, datang setiap bulan ke penyewa untuk mengambil pembacaan meter, mengambil semua kwitansi dan uang untuk layanan utilitas.
Perabotan dan peralatan rusak	Dalam kontrak, tuliskan furnitur dan peralatan apa yang ada di apartemen, dan juga tunjukkan denda atas kerusakannya. Selain itu, cetak dan laminasi informasi dengan denda dan tempelkan di tempat yang menonjol. Misalnya, jika penyewa merusak mesin cuci, Anda dapat mengambil uang dari uang jaminan. Jika kontrak menyatakan bahwa penyewa membayar untuk perbaikan peralatan, maka Anda berhak meminta uang ini dari mereka.
Kegagalan membayar sewa	Jika penyewa baru pindah dan meminta masa tenggang sampai bulan depan, tidak setuju. Kemungkinan besar mereka akan pindah tanpa membayar, dan meninggalkan hutang untuk perumahan dan layanan komunal. Jika penyewa telah lama menyewa apartemen dari Anda, ambil tanda terima dari mereka, di mana mereka akan menunjukkan tanggal pembayaran utang. Tentukan kasus seperti itu dalam kontrak. Anda juga dapat menentukan penalti untuk keterlambatan pembayaran. Langkah-langkah tersebut mendisiplinkan penyewa.

“Sangat penting untuk mengenal majikan dengan baik, untuk mengetahui siapa yang tinggal dan bagaimana, termasuk mempertimbangkan mentalitas orang yang berbeda. Penting juga untuk dipahami bahwa banyak tergantung pada kelas perumahan. Jika sebuah apartemen berharga 100 ribu sebulan, maka, kemungkinan besar, ini adalah penduduk Asia yang sama sekali berbeda dari 20-30 ribu, ”kata pemilik biro apartemennya sendiri Alexander Kharybin.

Sumber

Kami telah menganalisis secara rinci cara menyewakan apartemen, jebakan apa yang dapat Anda temui dan apa yang perlu Anda perhatikan. Mari kita beri Anda beberapa tips lagi:

1. Pertimbangkan lokasi dan kebutuhan penyewa. Properti ini jauh dari halte bus, dan dekat dengan TK dan sekolah? Tunjukkan dalam pengumuman bahwa Anda akan menyewakan rumah kepada pasangan suami istri dengan anak-anak. Apartemen tidak akan kosong untuk waktu yang lama.
2. Apartemen tiga kamar adalah yang paling sulit untuk disewa. Jika sudah lama menganggur, lakukan perbaikan di dalamnya dan serahkan dari kamar ke kamar. Kaum muda tidak selalu mampu menyewa apartemen satu kamar, dan mereka mampu membeli kamar.
3. Jangan menunda perbaikan sebelum menyewakan apartemen. Setiap bulan downtime kehilangan uang untuk Anda.

Apakah Anda ingin memastikan diri Anda di usia tua yang nyaman? Beli apartemen, misalnya, di Berlin dan sewakan juga. Di Jerman, bukan kebiasaan untuk memiliki rumah sendiri, sekitar 80% orang Jerman tinggal di apartemen sewaan.Cara membeli apartemen di Berlin, Anda akan temukan di sini.

Real estate adalah cara yang baik tidak hanya untuk melestarikan tabungan Anda, tetapi juga untuk meningkatkan. Anda hanya perlu tahu bagaimana melakukannya dengan benar. Anda akan memiliki penghasilan pasif permanen yang dapat Anda tingkatkan, karena Anda sudah memiliki semua pengetahuan yang diperlukan!

Rencana bisnis profesional

Apa yang harus dilakukan jika Anda memiliki tidak ada tabungan uang? Banyak yang percaya bahwa untuk investasi di real estat Anda harus memiliki modal awal yang besar. Faktanya, ini tidak terjadi. Bisnis sewa harian apartemen adalah strategi investasi real estate yang bisa dimulai tanpa modal awal.

• Bagaimana cara menghasilkan uang dari sewa apartemen harian?
• Apa yang menentukan efisiensi sewa harian?
• Salah satu cara untuk berinvestasi di real estat pada contoh di Zelenograd
• Bagaimana cara menguji lokasi apartemen?
• Bisnis sewa - Apa yang harus diinvestasikan di wilayah Moskow dan Moskow?
• Tips dari investor berpengalaman:

Mari kita cari tahu bagaimana bekerja dengan pasar untuk sewa apartemen harian.

Bisnis persewaan adalah tentang bermain dengan angka. Kebanyakan orang berpikir bahwa menyewa apartemen setiap 25 hari adalah hal yang mustahil. Namun, ini adalah bilangan real untuk pasar ini. Jika Anda menyewa objek untuk beberapa hari, maka keuntungannya akan minimal. Lagi pula, ada biaya untuk sewa, iklan, dan gaji personel layanan.

Bagaimana cara menghasilkan uang dari sewa apartemen harian?

Jika tidak ada tabungan dan Anda tidak dapat mengambil hipotek. Ada cara sederhana dan efektif - Anda dapat menghasilkan uang di sewa harian perumahan.

Yuri Medushenko adalah investor profesional, pakar Bangunan Apartemen No. 1 di Rusia. Baru-baru ini, ia dan rekannya Matvey Nadezhny mengorganisir bisnis sewa harian apartemen.

Kami mengambil dan menyewa apartemen atau townhouse untuk waktu yang lama, katakanlah 30.000 rubel sebulan. Tentu saja, setelah memperingatkan pemilik sebelumnya bahwa Anda akan menyewakan rumah Anda.

Dan kami menyewanya setiap hari, misalnya, seharga 3.000 rubel, dan Anda mendapatkan keuntungan dari perbedaan. Jika Anda menyewa apartemen 25 hari sebulan, Anda dapat memastikan arus kas 35.000 rubel. per bulan.

Apa yang menentukan efisiensi sewa harian?

Pertama-tama, pada hunian objek yang dipilih.

Tingkat hunian rata-rata fasilitas harus minimal 80%. Karena hanya mendapatkan angka tersebut, Anda dapat menutup investasi Anda sendiri.

Dalam bisnis klasik, skemanya cukup sederhana: hari ini Anda dapat menjual dua pasang sepatu bot, dan besok - dua puluh. Dengan mengorbankan hari berikutnya, Anda mendapat untung. V bisnis hotel semuanya berbeda: jika Anda belum menyelesaikan dua studio hari ini, maka besok Anda tidak akan dapat menyewa dua lagi. Oleh karena itu, bulan ini keuntungan akan lebih rendah.

Salah satu cara untuk berinvestasi di real estat pada contoh di Zelenograd

Kasus Andrey Zelensky

Bagaimana cara menguji lokasi apartemen?

Sangat sederhana, kamu pasang iklan jual pada sewa perumahan dan menunjukkan area yang diinginkan. Dan kemudian lihat dan hitung berapa banyak panggilan sehari yang diterima untuk iklan ini.

• Untuk skema tersebut ketika Anda menunjukkan bukan alamat tertentu, dan objek besar terdekat, lebih baik memilih klien dengan mobil. Ketika seseorang menyadari bahwa dia dapat menyewa rumah seharga 1000 rubel lebih murah daripada harga pasar rata-rata, maka tidak akan sulit baginya untuk mengemudikan 2-3 kilometer ekstra.
• Ada skema berikut: tes dianggap berhasil ketika tiga puluh delapan klien sehari menyatakan keinginan untuk menyewa apartemen kami.

Tidak ada hal seperti itu jumlah klien stabil pada sepuluh orang sehari. Lima belas orang menelepon hari ini, dan tiga belas besok. Penurunan ini tidak dapat diterima untuk bisnis yang berkualitas. Oleh karena itu, untuk hasil yang lengkap, kami menerima ada lebih banyak aplikasi daripada yang kita miliki alat.

Jika tingkat hunian mulai membentuk 70%, maka cepat atau lambat perusahaan ini akan meninggalkan pasar. Pasar juga menjadi tidak efektif jika Anda menetapkan harga sedikit lebih tinggi dari pesaing Anda. Dengan demikian, kita dapat memikat klien untuk diri kita sendiri jika kami membuat harga lebih rendah... Arus orang akan meningkat, dan apartemen tidak akan dibiarkan tanpa penyewa. Semua poin ini perlu diuji.

Bisnis sewa - Apa yang harus diinvestasikan di wilayah Moskow dan Moskow?

Kasus peserta Tatiana Khmelnitskaya pertemuan langsung para investor di Wilayah Investasi

• Ketika Anda memiliki 1-3 apartemen, maka Anda dapat men-debug proses ini sendiri. Dan itu jauh lebih mudah daripada dipekerjakan karena tidak memerlukan kehadiran Anda yang konstan di kantor selama delapan jam sehari.
• Saat kami menyewakan apartemen untuk disewakan, maka Anda perlu terus-menerus mengelola proses bisnis. Akan lebih baik memiliki sepuluh studio di satu tempat, karena objek ini jauh lebih mudah dikendalikan daripada sepuluh apartemen di tempat yang berbeda... Selain itu, Anda dapat mengurangi biaya sebagai jumlah minimum personel pemeliharaan akan diperlukan.
• Untuk menerima pendapatan pasif, perlu menemukan Pengelola, untuk membangun aliran pelanggan. Juga menjaga kualitas iklan. Pilih karyawan yang akan memperbarui iklan di situs, serta manajer yang akan mengontrol arah layanan.

Ini hanyalah salah satu strategi yang Anda bisa meningkatkan penghasilan Anda... Metode ini mengasumsikan bahwa Anda bertindak dengan bantuan benda asing. Lihatlah dari sudut yang berbeda. Anda dapat membeli benda dan melunasi hipotek Anda dengan mengorbankan dana orang lain. Artinya, menggabungkan bisnis dengan strategi investasi. Lebih lanjut tentang ini di artikel berikutnya.