Бізнес із здачі квартир в оренду. Бізнес на подобовій оренді квартир: всі тонкощі

Останні 10-15 років ринок короткострокової оренди квартир набирає обертів. Це пов'язано з тим, що підвищується мобільність населення: туризм, відрядження, ділові виїзди, форуми, конференції, виставки.

Бізнес – квартири подобово, з чого почати

Нормальний бізнес починається, коли у розпорядженні підприємця не менше ніж 5 квартир. До чого різного класу — економ, бізнес та елітні квартири. Щоб якомога не упускати жодного клієнта.

Здобути у володіння кілька квартир - не просте завдання. Багато хто задається питанням, а чому б не взяти іпотеку під цю справу. Ця ідея не зовсім підходить з погляду бізнесу. По-перше, взяти іпотеку не так просто. Необхідний початковий внесок та особа, на яку оформлятиметься іпотека. При цьому необхідно надати довідку про офіційні доходи — 2ПДФО, які мають бути значно вищими (50% і більше), ніж відсотки за кредитом. По-друге, банку доведеться платити великий відсоток за іпотекою. З урахуванням податків та інших витрат дохід від подобової оренди вийде дуже смішним. Ну і по-третє, власником такої квартири буде особа, на яку оформляється кредит, і добре, якщо це буде близький родич. В іншому випадку, відносини з власником житла, в майбутньому, можуть бути абсолютно непередбачуваними.

Тому оптимальний варіант за відсутності власності – суборенда житла. Знайти охочих укласти такий договір дуже непросто. Для не досвідчених — завдання, яке практично не вирішується. Важливо зацікавити власника квартири не лише фінансового. Перше, що турбує господаря — збереження його майна, оскільки багато хто вважає, що подобова оренда сильно шкодить стану квартири. І тут важливо переконати власника в тому, що в житлі буде зроблено капітальний ремонт, що за ним проходитиме ретельний щоденний догляд і відвідувачі будуть лише порядні. Доповнюючи свій діалог тим, що довгострокова оренда ні чим не краща, оскільки постійні мешканці теж бувають різні — вони якраз меншою мірою стежать за станом квартири.

Серйозний бізнес зазвичай не обходиться без державної реєстрації. Якщо з однією-двома квартирами ще якось вдається працювати "в чорну", то з укрупненням бізнесу реєстрація є обов'язковою. Тим більше, що юридичний статус зручний і багатьом клієнтам, які здійснюють оплату безготівковим розрахунком. Тут підійде реєстрація як звичайного індивідуального підприємництва, і реєстрація ТОВ (юридичної особи). Що краще — читайте у статті: ІП чи ТОВ.

Яку систему оподаткування вибрати

Тепер про податки. З 2012 року підприємець може сам вибирати за якою системою йому працювати: УСН, ЕНВД або купити патент. Найоптимальнішою системою оподаткування «подобового бізнесу» є патентна система. Це коли підприємець здійснює одноразову оплату податку (купує патент) та працює спокійно 365 днів. Однак у кожному конкретному регіоні можуть бути свої розцінки та умови. Можна розглянути варіант і з вибором спрощеної системи оподаткування (УСН), 6% виручки або 15% прибутку організації. ЕНВД, за словами підприємців, не зовсім вигідний для бізнесу на подобовій оренді квартир.

Якщо підприємець вирішив працювати в «білу», то, крім основної системи оподаткування, необхідно сплачувати й податок на прибуток власника квартири (ПДФО) — 13% від доходу на місяць. Якщо, звичайно, бізнесмен є суборендарем і це обговорено договором із власником. Інакше власник сам повинен сплачувати даний податок.

Реклама - просування бізнесу

Перевага квартир перед готелями для певної категорії клієнтів цілком обґрунтована. По-перше, це більше низька ціна. По-друге, комфорт, оскільки багато квартир обладнані сучасною побутовою технікою. По-третє, затишок, квартири в чомусь ближчі людям, адже вони звикли в них жити, чого не скажеш про готельні номери. На думку представників бізнесу в даній справі важлива реклама. Від цього безпосередньо залежить клієнтопотік. Сьогодні популярна реклама в інтернеті – через особистий сайт, Яндекс-Дірект, реклама на дошках оголошень та профільних ресурсах. Наразі квартиру на добу шукають здебільшого саме в інтернеті. Не погано показує і традиційна реклама в газетах. Розкручуватися потрібно по максимуму, інакше квартири простоюватимуть, що не їсти добре.

Рентабельність бізнесу залежить від регіону. В окремих містах конкуренція у подобовій оренді дуже висока, великі гравці можуть мати в управлінні до 50 квартир та за рахунок реклами витісняють дрібних підприємців.

Основні клієнти - відрядження та туристи. Вони вважаються і «не проблемними». Інша справа - місцеві жителі, молодь та веселі компанії, що орендують квартиру не для благих цілей Таких клієнтів слід уникати або в рази підвищувати оплату.

Основний сезон - весна та осінь. Спад же спостерігається у літній час. Це правило не поширюється, мабуть, лише на курортні міста, де основний сезон у подобовій оренді - тепла пора року.

Відео - розбір реального бізнесу на подобовій оренді квартир

Умови заселення квартир клієнтами

Щоб уникнути проблем та суперечок з клієнтами з приводу часу заїзду-виїзду, встановлюється так звана готельна доба. Це коли клієнт заселяється після 13 години дня, а виїжджає до 12 години наступного дня. За ранній заїзд має стягуватися додаткова плата та з огляду на те, що квартира — вільна. Пізній виїзд — максимум до 18 години з оплатою з 12 години дня. Далі, якщо клієнт не виїхав, оплата має йти як за цілу добу. Тобто навіть якщо клієнт заїхав о 22:00, то доба йому зараховується до 12 години наступного дня. Іншими способами порядок не навести.

Фінансовий розрахунок

Наведемо приклад. Припустимо, прибуток від здачі квартири на місяць склав 30 тис. рублів. Ми використовуємо УСН 6% від виручки, отже податок складе - 1800 рублів. За оренду квартири власнику ми платимо 5 тис. руб., Звідси ПДФО (13%) складе - 650 рублів. Загальний обсяг податків становитиме: 1800+650 = 2450 рублів.

На цьому витрати не закінчуються. Є ще й позабюджетні фонди - ПФР та ФСС, куди підприємець за рік сплачує страхові - трохи більше 17 тис. рублів (2014), якщо його річний дохід не перевищує 300 тис. руб. Якщо ж дохід перевищує 300 тис. руб., До 17 тис. потрібно додати 1% від доходу, що перевищує 300 тис. руб. Загальна сума страхових, у своїй, неспроможна перевищувати 129 916, 80 рублів на рік.

За словами практиків, цей бізнес має чимало труднощів. До чого вони починаються з самого старту. Найперша складність - підбір квартир. Тут бізнесмена-початківця чекає спілкування з непрофесійними агентствами з нерухомості, з господарями квартир, які бояться подобової оренди, або підвищують вартість оренди на 50-60%. І навіть якщо квартиру вдається таки отримати з'являються інші проблеми, такі як незадоволені сусіди, неадекватні голови ТСЖ, які не бажають бачити «готель» у своєму будинку та інші особи. Найбільший головний біль — це клієнт. Тут на вас чекають люди, що торгуються через 100 рублів, що не виконують умови проживання, бронюють, а потім «кидають» і т. д. Так що, при всій своїй прибутковості, легким хлібом справу не назвеш. Втім, скрізь потрібен грамотний підхід і бажання трудиться - і не так буде страшний чорт, як його малюють.

Підбір квартири для подобової здачі, вибір своєї цільової аудиторії та продзвін конкурентів, робота з трафіком, що входить. Кому краще здавати житло подобово? У яких районах шукати оренду? Аналіз ринку нерухомості.

Пропоную готову схему бізнесу «Здавання квартир подобово». По суті це готовий бізнес план.

1. Квартири.
   • Що здавати: квартири, будинки, кімнати, ліжка.
   • На який термін здавати: довго, подобово, по годинах.
2. Де знайти квартири?
   • Своє житло. Це мінімальні витрати, включаючи комунальні платежі та електроенергію.
   • Орендоване житло. Ви платите орендну платута комунальні платежі.
   • Суміжна оренда. Витрати 50/50 та витрати лише на прибирання.
3. Що має бути у квартирі.
   • Обов'язково: чайник, кухоль, тарілки, ложка столова та десертна, вилка, ніж та обробна дошка, мило, туалетний папір, ковдра та подушка, чисте постільне, рушник, ліжко.
   • Додатково: плита (електро або духова), душова або ванна, мікрохвильова піч, праска та прасувальна дошка, пральна машина, сушарка для білизни, каструлі та додаткове начиння, шафи, тумби та комоди, диван, крісла, телевізор, обігрівач, чай цукор, сіль,
     олія, освіжувач повітря, шампунь, гель для душу.
   • Люкс варіант: халат, тапочки, додаткові рушники, кабельне/супутникове ТБ, інтернет (wi-fi), зубна паста та щітка, орг. техніка, квіти, що доповнюють інтер'єр речі.
4. Прибирання.
   • Хто забирається. Якщо покоївка, їй оплата щомісячна, відрядна (за виконану роботу), погодинна, поквартирна. Або забираєте ви самі.
   • Що потрібно: миючі засоби, інструкція зі збирання, перелік майна.
5. Конкуренти.
   • Види конкурентів: готелі, міні-готелі та будинки, квартири подобово, хостели, гуртожитки.
   • Як взаємодіяти: співпрацювати (обмін клієнтами, погодження цін), конкурувати та ворогувати, не помічати (працювати одному).
6. Прийом та виконання замовлення.
   • Дізнатись по телефону: дата заїзду та виїзду, кількість людей, що потрібно (кімната, квартира, номер, ліжко місце), що заїжджають.
     необхідні зручності.
   • Перевірити, що можу запропонувати.
   • Передзвонити: уточнити дату та час заїзду/виїзду, сказати про необхідних документах+ заставу, погодити ціну проживання за добу,
     призначити зустріч для передачі ключів, запропонувати вільні дати заїзду, розповісти про дод. опціях.
   • Зустріч: взяти 100% передоплату, взяти заставу, взяти копію паспорта, укласти договір, розповісти про правила поведінки, віддати ключі, домовитися про зустріч та дзвінок.
   • Прийом квартири: зателефонувати та уточнити продовження, зустрітися, перевірити квартиру (при виявленні недоліків скласти акт та взяти суму збитків, якщо все гаразд — повернути заставу), домовитися про нову зустріч.
7. Реклама: інтернет, газети, ТВ, візитки, банери та розтяжки, оголошення на стовпах та дошках оголошень.
8. Податки.
   • Юридична особа: 6% чи 15%.
   • Фіз. особа: 13%.
   • Патент.

Крок 1: Вибір стратегії

Пропоную вам вибрати одну з двох діючих стратегій та дотримуватися свого вибору надалі.

Повільний старт- Через агента подобової оренди. Ви запускаєте трафік, робите односторінковий сайт (лендінг) та ллєте трафік на партнерську мережу.

Основні переваги:

• Найменше ризиків. Ви починаєте бізнес практично без капіталовкладень.
• Отримуєте досвід, "не набиваючи шишки": досвід спілкування з клієнтами, досвід взаємодії з партнерами.

Швидкий старт.Це старт із капіталовкладеннями. Це може бути як особисті кошти, і позикові (на запуск першого об'єкта). Раджу використати цей шлях, т.к. до успіху ви прийдете набагато швидше.

Крок 2: Визначення цільової аудиторії

Наступний крок – визначити свою цільову аудиторію.

Більшість новачків постійно роблять ту саму помилку — вони не виділяють своєї цільової аудиторії, підлаштовуючи бізнес одночасно під усіх людей. Це не правильно. Постійно працюйте на портреті вашого клієнта.

• Визначтеся з категорією клієнта: відряджений, гості міста, місцеві пари, компанії (вечірки, заходи – з ними працювати складніше). Можна визначити кілька груп за пріоритетом. Рекомендую орієнтуватися насамперед на відряджених, т.к. вони знімають на добу-дві, добре платять, менше ризиків, стабільні.
• Якщо стоїть вибір, кого заселяти — відрядження чи гостей міста — заселяйте перших. Вони менш вимогливі, не просять знижки та допи плюс заробіток на документах для звіту про відрядження (наша маржа).

Крок 3: Обдзвон конкурентів за складеною легендою

Наприклад, ви хочете працювати з відрядженими людьми. Пишіть на листочку свою історію, що має відрядження і ви вибираєте собі житло на пару днів. Тобто. ви "промацуєте" ринок у своєму місті.

Вибираємо топові майданчики: Авіто, Яндекс.Нерухомість у регіоні, де ви живете, вибираєте найкращі районирозміщення, де більша концентрація вашої цільової аудиторії. І тоді формувати свій квартирний фонд у цьому радіусі— це буде найправильнішим стратегічним рішенням. Ви отримуватимете великі гроші.

Завжди виходьте із того, що хоче клієнт!

Отже, обдзвонюємо конкурентів з вигаданої історії, просимо знижки, додаткові послуги. Краще включити запис розмови, щоб потім записати, що говоритимуть конкуренти.

Обзвон краще починати з невеликих агенцій, власників, у яких пара квартир. Так ви «наб'єте руку» і впевненіше почнете говорити з топовими конкурентами.

Використовуйте підставну сім-карту, щоб потім не можна було знайти, що ви здаєте нерухомість.

Крок 4: Промацуємо вхідний трафік

Ціну виставити на 200-300 грн. дешевше, ніж у конкурентів. І заміряйте вхідний потік дзвінків.

На цьому етапі ми партнеримося(З конкурентами). Тобто. люди приходять, ми віддаємо їх партнерам - телефонуємо з фейковою сім-карти і домовляємося про житло + знижку. Якщо виникає різниця, кладемо собі у кишеню.

Крок 5: Пошук квартири

На цьому етапі шукаємо та купуємо (орендуємо) житло у потрібному районі. Зважайте на вплив сезонності на потік клієнтів у певні райони міста.

Особливо звертайте увагу на квартири поблизу великих підприємств, автобусним маршрутам, біля великих магазинів, біля метро, ​​де відбуваються ярмарки, виставки

Спочатку буде дуже складно знайти потрібні квартирипід оренду весь ринок заполонили агентства. Тому шукаємо по друзях, знайомих, родичів. На крайній випадок звертаємось до агентів.

Підсумок:за такою схемою (з 5 кроків) ви вибираєте кожну квартиру для здавання. Тестуйте різні квартири (студії, двійки, троячки).

Завжди ведіть облік витрат та доходів за кожним житловим об'єктом. З безкоштовних та зручних додатків раджу використовувати google word та google excel.

1-кімнатна квартира = 2 студії під здачу

Неординарним рішенням буде купівля 1-кімнатної квартири за схемою поділу квартири на 2 студії.

Бізнес ідея: поділ квартир, будинків, таунхаусів на студії та здавання їх подобово в оренду.

Беремо одну 1-кімнатну квартиру та ділимо її на два номери готельного типу. Можлива здача як два окремі номери або як 2-кімнатна квартира з санвузлом та кухнею в кожній кімнаті.

В цьому випадку ваша прибутковість зростає на 80%, ніж якщо ви здавали просто 1-кімнатну квартиру.

З квартирою, що орендується, таке зробити неможливо, а ось з власною або взятою в іпотеку можливо. Але тут є суттєвий мінус – це шумоізоляція. Ваші гості будуть чути гучну розмову, телевізор та музику із сусідньої студії. Тут потрібно продумати шумоізоляцію між студіями всередині квартири.

Інструментарій орендодавця

Нюанси роботи

• Тестуйте попит: виставляйте одну квартиру як 1-кімнатну, 2-кімнатну та 3-кімнатну.
• Одну й ту саму квартиру виставляйте із різними фотографіями. Тобто. квартиру у вас одна, ви робите просто кілька оголошень про здачу.
• Будьте готові здати двокімнатну квартиру за ціною однокімнатною або зі знижкою для постійних клієнтів.
• Мета подобової оренди — жодного дня простою. Завжди йдіть назустріч клієнту, зробіть знижки, але не демпінгуйте місцевий ринок оренди житла.
• Дружте з конкурентами. Ви завжди зможете домовитися з ними про ціни (не демпінгувати) або перекинути зайвих людей до них у разі вибухового попиту на квартири.
• Квартира має відповідати за зручностями за свою ціну. Ви не можете здати за 1000 грн. квартиру VIP-клієнту, який звик жити у дорогих апартаментах.
• Постійно стежте за чистотою у квартирі, за сторонніми запахами.
• Шукайте нестандартні засоби для реклами вашого житла.
• Не поспішайте заселяти малоліток та молодь, вони розгромлять вам усю квартиру. Краще передайте їх своїм конкурентам, нехай самі вирішують, заселяти їх чи ні.
• 30% від прибутку витрачаємо на рекламу і поліпшення квартир, що здаються.
• Рекомендую брати заставу 1500-2000р., щоб клієнт потім повернув вам ключі + захист від крадіжки та пошкодження майна.
• Використовуйте тривожну кнопку у кожній квартирі.

Лайфхак

Із встановленням онлайн кас можна продавати чеки іншим. І повірте, що таких звернень до вас буде багато. Наприклад, у вас ІП на 6% оподаткування. Ви можете продавати чеки за 15-20% суми, тобто. 9-14% кладете собі в кишеню. Ці гроші з лишком покриють усі додаткові витрати, пов'язані із встановленням онлайн кас.

Не треба думати, що якщо у вас маленьке містоу вас не буде роботи. Робота є навіть у містечках від 30.000 осіб, але часто й менше, якщо у місті працюють містоутворюючі підприємства, заводи.

В великих містахклієнти будуть завжди, навіть якщо ринок повний конкурентів. Вмійте домовлятися, обмінюватися клієнтами і робота піде.

Ще один момент. Власники житла (якщо ви орендуєте квартиру) часто бояться,що ви влаштуєте притон із подобової оренди: розпуста, дискотеки, молодь, сміття, скарги сусідів. По-перше, відсіюйте «поганих» клієнтів, а по-друге, гарантуйте чистоту та тишу у квартирі. Багато власників йдуть назустріч і здають на випробувальний термін - 1 місяць. Як правило, їх все влаштовує, і оренда продовжується.

Завжди працюйте офіційно, тримайте документи про ведення вашого бізнесу. Пильні сусіди можуть викликати дільничного або керуючу компаніюколи бачать постійно нових мешканців. Особливо бабусі. Ведіть облік своїх клієнтів, хто та коли приїхав.

З власником краще укласти договір оренди на 11 місяцівз правом пролонгації, щоб зайвий раз не світити власника. У разі якогось інциденту ви будете застраховані.

Плюси та мінуси роботи з конкурентами

Конкуренти можуть підкидати вам «зайвих» клієнтів, коли всі квартири зайняті. Це можливо, якщо у вас є взаємні домовленості щодо обміну.

Ви можете проводити аналіз роботи конкурентів: вартість заселення, потік клієнтів, які ходові квартири (в яких районах), на скільки за часом заселяються клієнти.

Ви завжди будете в курсі коливань цін на ринку. Ваші конкуренти знижують оренду? Значить ринок стоїть, і вам варто наслідувати їхній приклад. Ціни пішли вгору? Не позіхайте та підвищуйте ціни у своєму регіоні, не демпінгуйте ринок.

Обмінюйтесь "чорним списком" небажаних гостей. Беріть у заставу певну суму при їхньому заселенні. Також з деякими конкурентами можна вести загальну базу клієнтів різних категорій: відрядження, VIP-клієнти, гості міста, бюджетні.

Завжди взаємовигідна робота – виручка у простоях. Зазвичай конкуренти платять вам комісію за наведеного клієнта.

Основний мінус: якщо ви переселяєте своїх клієнтів до конкурентів, вони можуть залишитися там надовго, продовжуючи та продовжуючи своє проживання. І конкуренти відмовляються вам платити комісію (клієнт наш!) .Тоді ви втрачаєте великий прибуток, деякі клієнти йдуть до конкурентів і живуть тільки у них.

Конкуренти можуть ділитися з вами «поганими» клієнтами — галасливими компаніями, які крадуть по дрібницях, молодь. Селити таких людей ви будете на свій страх та ризик.

Конкуренти можуть демпінгувати ринок (майданчики на booking та airbnb) оренди, пропонуючи ціни в 1,5-2 рази нижче за ринкову ціну.

Вивчаємо попит, пропозицію та ціни на квартири

Перед здачею квартир подобово потрібно визначитися, яка ціна для вас прийнятна (з урахуванням усіх витрат + суборенда, якщо ви теж орендуєте), який попит на квартири у вашому регіоні, цінова політикаконкурентів.

Розглянемо з прикладу Єкатеринбурга, сайт Авіто, розділ нерухомість.

Більш об'єктивний сайт з оренди - Airbnb. Тут фотографії квартир не можуть відрізнятись від оригіналу. І якщо власник пише малу ціну, він має за неї здати, підвищення ціни після бронювання є неприпустимим. Виставляйте на цьому майданчику лише реальні оголошення. Для дослідження ринку (фейкових оголошень) краще підійде Авіта.

При кінцевому виставленні ціни на квартири ви повинні розуміти, що ви повинні її окупати взагалі, а не займатися благодійністю. Тому ставимо стандартну ціну, не демпінгуємо ринок заради отримання економ-клієнтів.

Дефіцит та дорожнеча готелів у столиці та інших великих містахзробили подобову оренду для приїжджих одним із найзручніших варіантів тимчасового розміщення. Парадокс, але зняти окрему квартиру з кухнею та всім необхідним для життя коштує менше, ніж пристойний готельний номер. Попит, природно, стимулює і пропозицію. Тому варто дивуватися, що короткостроковою орендою квартир займаються все більше приватних інвесторів, які мають у своєму арсеналі одну-єдину «однушку», та й спеціалізованих компаній, що пропонують клієнтам крім десятка і більше квартир додатковий сервіс, у столиці достатньо. Часи, коли єдиними ріелтерами, котрі здають «квартиру на ніч», були бабусі на вокзалі, минули.

Оренда без майбутнього

«За ціною вартість подобово зданих квартир аналогічна або дешевша за готельний номер відповідного рівня. Різниця може досягати 20-30%, - розповідає Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру компанії "Інком-нерухомість". - Крім того, у розпорядженні туриста або відрядження, що приїхав до столиці на кілька днів, знаходиться повністю обладнана кухня, де можна приготувати обід чи вечерю самостійно. А при розміщенні в готелі доведеться або щоразу залишати чималі гроші у ресторані, або шукати пристойне кафе чи ресторан поблизу. І не факт, що гідний заклад опиниться за два кроки». У готелі доведеться заплатити за кожну додаткову послугу- прання та прасування сорочки, догляд за взуттям тощо. У квартирі, що здається ж подобово, ніхто не буде пред'являти додатковий рахунок за те, що наймач користувався праскою, пральною машиною або щіткою для взуття.

Щодо орендодавця, то для нього основна перевага короткострокового бізнесу - можливість будь-якої миті без шкоди «вийти з проекту». Наприклад, якщо квартира знадобилася для особистих потреб - проживання самого власника, його дітей або батьків, орендодавцю немає потреби чекати кілька місяців, перш ніж закінчиться договір зі наймачем, як це часто буває при довгостроковій оренді. Більше того, договір оренди на тривалий термін нерідко передбачає виплату неустойки наймачам у разі, якщо він розривається з вини власника квартири. Наймачі подобових квартир рідко заселяються довше ніж на десять днів.

Подобова оренда має сенс, якщо ви маєте намір продати квартиру. Час експонування квартир може зайняти кілька місяців, особливо зараз, коли попит навіть на ліквідне житло на гранично низькому рівні, але не упускати ж випадку заробити на квартирі, що чекає покупця. Подобова здача дасть можливість організовувати покази об'єкта майже в будь-який час, при довгостроковій оренді ж доведеться погоджувати час візитів з мешканцями. Також "бізнес на добу" виправданий як варіант диверсифікації. Якщо у вас у власності є дві та більше квартири, то доцільно одну з них здати на тривалий термін, а іншу – подобово. Тим більше що в Москві сезонність туризму менш виражена, і потік приїжджих стабільний цілий рік.

На перший погляд, подобова оренда виглядає навіть більш прибутковою справою, ніж довгострокова. «Вартість невеликої двокімнатної квартири економ-класу з хорошим косметичним ремонтом, необхідною побутовою технікою та меблями становитиме близько 3-4 тис. руб. на добу. Виходить, що при здачі такої квартири на 20 днів на місяць можна розраховувати на дохід у розмірі 60-80 тис. руб. У той час як за довгострокової оренди її вартість буде в районі 35-45 тис. руб. на місяць», - наводить приклад Дмитро Таганов. При цьому останнім часом ставки на ринку довгострокової оренди стійко знижуються і дохідність від неї сьогодні не перевищує 4–5%.

Ні гарантій, ні страховки

Але сказати, що бізнес від оренди житла на короткий термін є простим, не можна. З нею пов'язано значно більше труднощів, ніж здається здавалося б. Головна проблема подобового орендодавця – відсутність гарантованого доходу. При довгостроковій оренді досить один раз знайти клієнта, укласти контракт - і можна жити рік спокійно, отримуючи стабільний щомісячний дохід. А у випадку з короткостроковим пошуком нових постояльців йде постійно.

Дмитро К. з осені вирішив здавати свою квартиру у центрі Санкт-Петербурга подобово. І на власному досвіді переконався, що цей бізнес на практиці не такий прибутковий, як здається в теорії. «Коли я здавав її за довгостроковим договором, у мене завжди були гарантовані 30 тис. руб. у місяць. Тепер клопоту більше, а віддача менше», - розповідає він. Місяць на місяць не доводиться. Один раз Дмитру пощастило: квартиру зняла на 20 днів одна сім'я, яка у власному житлі робила ремонт, і, оскільки він затягнувся, їм довелося продовжити оренду ще на той же термін. Але це був єдиний випадок. В решту часу квартира зайнята в середньому десять днів на місяць. «Втім є цілком об'єктивні причини. По-перше, зима не туристичний сезон для Петербурга. По-друге, криза. Основний контингент клієнтів - туристи та відрядження, а кількість і тих та інших останніми місяцями суттєво зменшилася», - вважає Дмитро.

Менеджер з оренди житлового фонду компанії «Петербурзька нерухомість» Світлана Алексашина зазначає, що попит на подобове житло нерівномірний і справді великою мірою залежить від сезону: родичам, щоби провести тут свята. Зараз на ринку подобової оренди затишшя, але воно традиційно для цієї пори року. Пожвавлення, як і завжди, настане у травні-червні: сезон білих ночей щороку приваблює туристів до міста на Неві». Щоправда, останнім часом конкуренція на ринку подобової оренди стала ще жорсткішою: з'явилися численні міні-готелі, і багато приїжджих віддали перевагу цьому сегменту перед квартирами.

Є, звичайно, альтернативні шляхи, що дозволяють забезпечити стабільніший потік мешканців. Але це вже варіанти на аматора. Можна, наприклад, здавати квартиру під проведення свят та вечірок – для такої мети нерухомість у зручних районах завжди затребувана. Але тут потрібно усвідомлювати, які можуть бути наслідки для стану квартири. Ніхто, заплативши гроші, не дбайливо ставитиметься до майна господарів. Інший варіант – здавати квартири для співробітниць сфери дозвілля. Це також гарантує стабільний прибуток. «Але такі квартири швидко приходять у непридатність, – зауважує один із орендодавців. - До того ж, коли квартира розташована в пристойному будинку, не хочеться псувати стосунки з сусідами».

Постійний пошук клієнтів аж ніяк не єдина проблема, яка чекає на орендодавця. Квартира, що здається подобово, потребує набагато більше уваги. Після кожного клієнта господарям необхідно наводити житло в повний порядок, робити прибирання, забезпечувати свіжою постільною білизною і т. п. При цьому такі об'єкти набагато швидше втрачають свій вигляд. «Постояльці змінюються постійно, і зовсім не факт, що всі вони вкрай трепетно ​​ставляться до нових меблів та побутової техніки. Тому власнику подобової квартири доведеться набагато частіше робити косметичний ремонт, ніж у квартирі, яка здається на тривалий термін. А ще сплачувати страховку від ризику збитків», - каже Дмитро Таганов. Щоправда, як зауважує пітерський орендодавець Дмитро К., покупка страховки дуже велика розкіш: СК або взагалі відмовляються страхувати такі квартири, або заламують надто високі тарифи.

При короткостроковій оренді значно вищий ризик зіткнутися з шахрайством або криміналом. Такий досвід був уже й у Дмитра К. Під Новий ріквін приїхав провідати квартиру, яка в цей час була порожня, але виявив, що не може потрапити всередину: ключ з незрозумілої причини не підходив до замку. Придивившись до дверей, Дмитро виявив, що замок просто замінений. Довелося викликати співробітника МНС, який відчинив двері та впустив законного господаря. Опинившись у квартирі, Дмитро виявив безліч чужих речей, вбрану ялинку, пляшки з алкоголем - словом, явні ознаки того, що квартира мешкає. Через деякий час з'явився і новий «мешканець», який зустрів справжнього господаря квартири обуреними питаннями щодо причин перебування останнього на території чужої квартири. Виявилося, що він винайняв квартиру через агентство нерухомості та заплатив одразу за три місяці вперед. Поступово з'ясувалися й деталі шахрайства: незадовго до Нового року квартиру на кілька днів винайняла жінка, яка, за її словами, прибула з Сочі. За такий короткий термін вона встигла зробити дублікати ключів, а після свого офіційного від'їзду вона повернулася, поміняла замок і під виглядом ріелтера домовилася про здачу квартири іншій людині. Взяла з нього передоплату – і зникла у невідомому напрямку.

Дмитру пощастило: незаконний мешканець звільнив квартиру без претензій, і, окрім часу та нервів, господар не зазнав жодних втрат. Але за іншого розкладу шахрайка могла б і не возитися з перездаванням, а просто винести з дому все цінне майно та техніку. Щоб мінімізувати ризики, слід принаймні знімати копію з паспорта клієнта, але це не застрахує вас від шахраїв на 100%.

Довіра чи самостійність?

Якщо ви хочете здавати свою квартиру подобово, перед вами два шляхи: передати квартиру в довірче управління агентству нерухомості або займатися її здаванням самостійно.

При довірчому управлінні, з одного боку, власник позбавлений всіх клопотів. З іншого боку, залишається ризик шахрайства з боку ріелтерів. Агенти можуть просто обдурити, занизивши кількість днів, протягом яких квартира здавалася, та частину доходу залишити собі. Не станеш же їздити щодня на квартиру та перевіряти.

Якщо ви берете справу до рук, то для пошуку клієнтів доведеться задіяти максимально можливу кількість каналів інформації. Втім, це не надто складно. Варто набрати в «Яндексі» або іншому пошуковику слова «подобова оренда» - і відразу перед вами на вибір відкриються десятки сайтів агентств, що пропонують квартири подобово. Майже всі вони співпрацюють із господарями квартир. Від вас потрібно зробити стандартний опис пропонованого житла, вказати всі його основні параметри та зробити кілька фотографій (кухні, ванної та спальні). Фотографії та опис розміщуються на сайті агентства. Власник квартири вказує, яку суму він хотів би отримати за добу, а ріелтери додають поверх цієї цифри свою накрутку. Наприклад, якщо квартира «від господаря» коштує 2 тис. руб., то агентство виставить її за 2,5–3 тис. У цьому випадку обман із боку посередників навряд чи можливий, оскільки агентство грає виключно роль сполучної ланки. Воно спрямовує клієнта, а вже контактує з ним безпосередньо власник житла: на ньому і показ квартири, і зміна білизни, і прибирання, і найприємніше отримання оплати. Потім він уже віддає комісійному агентству.

За наявності кількох квартир подобова оренда перетворюється на повноцінний бізнес, який потребує не лише початкових вкладень, а й регулярних витрат. Необхідними будуть або аутсорсингові клінінгові послуги, або створення власного підрозділу експлуатації, який візьме на себе прибирання квартир, прання та зміну постільної білизни, дрібні ремонтні роботи та інше. Крім обслуговуючого персоналу також потрібен бухгалтер. Потрібно встановити стосунки з людьми, здатними вирішити будь-яку конфліктну ситуацію з мешканцями. Важливим елементомданого бізнесу є створення та просування ефективного сайту в інтернеті. «Це виглядає дуже непросто, але на практиці може бути навпаки. У процесі діяльності встановлюються ділові відносини з певними організаціями, наприклад, з представництвами західних фірм, внаслідок чого даний бізнес стає стабільнішим і безпечнішим. Більш того, можна отримувати додатковий дохід за рахунок надання супутніх послуг: транспортних, туристичних тощо», - розповідає директор компанії «Century 21 Захід» Євген Скоморовський.

Запорука успіху

Не кожна квартира здаватиметься однаково успішно. Є низка параметрів, від яких залежатиме її затребуваність у потенційних орендарів. По-перше, важливе місце розташування такого житла. «Для короткострокової оренди особливо користуються попитом маленькі квартири Центральному окрузіМоскви, наприклад, у сталінських будинках. Також популярні райони, де знаходяться великі виставкові центри», - говорить керівник ексклюзивного відділу департаменту оренди елітних квартир Penny Lane Realty Вадим Ламін. При цьому залишається важливим параметр «піша доступність метро» - так само, як при покупці або довгостроковій оренді.

Якщо квартира, що здається на довгий термін, може бути мінімально мебльована, то у разі короткострокової оренди такий номер не пройде. Тут має бути все, щоб забезпечити мешканцям комфортну альтернативу готелю. Людина, приїжджаючи в готель, не дбає про те, щоб взяти з собою мило, рушник, зубну пасту, білизну. Все це він одержує на місці. При подобовій оренді необхідно забезпечити те саме.

У кімнаті повинна бути зручна шафа і спальне місце. Кухню обов'язково потрібно обладнати холодильником, чайником та мікрохвильовою піччю. Остання – більш обов'язковий елемент, ніж плита. «Мало хто з тих, хто приїжджає, займається серйозним приготуванням. Вони або їдять у кафе, або вважають за краще купити готову їжу та розігріти її», - розповідає ріелтер Сергій. У кімнаті обов'язково наявність телевізора, також останнім часом популярним став DVD-плеєр. Такі дрібниці нерідко відіграють важливу роль, тим більше конкуренція на ринку подобової оренди велика, а різниці в цінах практично не спостерігається.

Короткострокова оренда: PRO & CONTRA

1. Потенційно вищий прибуток, ніж за довгостроковій оренді.

2. Можливість будь-коли вийти з бізнесу.

3. Вільне розпорядження квартирою (можна будь-коли продати, поселити родичів тощо).

1. Відсутність гарантованого прибутку.

2. Необхідність постійного пошуку нових клієнтів.

3. Квартира найчастіше вимагає ремонту, швидше втрачає товарний вигляд.

4. Більш трудомісткий бізнес: квартиру потрібно упорядковувати після кожного клієнта, необхідно забезпечувати мешканців повним «готельним» набором – білизною, посудом, меблями та побутовою технікою.

• 1 Скільки можна заробити на оренді
• 2 З чого розпочати бізнес: які необхідні документи та що можна здавати в оренду
  • 2.1 Легалізуємо бізнес
  • 2.2 Вибираємо потрібні коди КВЕД
• 3 Готуємо квартиру до оренди
  • 3.1 Де купити квартиру для здачі в оренду
• 4 Як співвіднести доходи та витрати
• 5 Захищаємо себе від ризиків
• 6 Поради щодо успішного ведення бізнесу

Чи плануєте здавати квартиру в оренду, але не знаєте, з чого почати? Або ви шукаєте спосіб заробити на оренді нерухомості та продумуєте можливі стратегії, але нічого не приваблює? Боїтеся, що не буде постійного прибутку?

Здавати квартиру чи інше житло в оренду вигідно, оскільки це дає стабільний дохід. Якщо ж нерухомість продати, то прибуток буде разовим. Тому пропонуємо звернути увагу на цей спосіб отримання додаткового прибутку. Ми докладно розповімо про здачу квартири в оренду, на що насамперед потрібно звернути увагу і як перетворити цю ідею на стабільний бізнес.

Скільки можна заробити на оренді

Доходи при здачі квартири в оренду в регіонах відрізнятимуться. У Москві та Санкт-Петербурзі можна отримати від 20 до 30 тисяч рублів за однокімнатну квартиру в спальному районі. У містах-мільйонниках та близькомільйонниках можна отримати близько 15 тисяч рублів за однушку в центрі та 10-12 за квартиру в спальному районі. В обласних центрахз населенням близько 500 тисяч осіб – 8 тисяч рублів за квартиру в хорошому стані.

У невеликому місті за 5 років можна заробити на оренді квартири близько 480 тисяч рублів, у великих містах – близько 900 тисяч рублів, у Москві та Санкт-Петербурзі 1,5 мільйона рублів.

Якщо квартира знаходиться в престижному районі, і в ній сучасний ремонт, її оренда коштує дорожче. Так, оренда двокімнатної квартири в Тверському районі Москви коштує 140 тисяч рублів на місяць, а в районі Мітіно - 40 тисяч рублів. В обох випадках найближча станція метро знаходиться на відстані 700 метрів.

Двокімнатні та трикімнатні квартири рідше мають попит, але їх теж можна здати. Якщо, наприклад, трішка розташована поряд з університетом, можна здавати її студентам. Так ви знайдете постійних мешканців і отримуватимете регулярний дохід.

Жити на гроші, які отримують за оренду квартири, цілком реально. Для покриття основних потреб однієї людини на місяць потрібно в середньому 20 тисяч карбованців. Цього вистачить на оплату комунальних послуг своєї квартири,покупки продуктів. Щоб купувати одяг, нову побутову техніку та відпочивати, дохід має бути більшим. У Москві, Санкт-Петербурзі та містах-мільйонниках мінімальна сума буде вищою.

Щоб покривати витрати однієї особи, потрібно здавати:

• 1 квартиру у Москві;
• 2 квартири у Пітері;
• 2-3 квартири у містах-мільйонниках;
• 3-4 квартири в обласних центрах із населенням близько півмільйона.

Ця схема діятиме, якщо потрапили порядні мешканці, і квартира не буде пустувати. Це може тривати кілька років. Докладно розберемо, як правильно організувати бізнес на оренді квартир.

З чого розпочати бізнес: які необхідні документи та що можна здавати в оренду

Як заробити на оренді житла? Насамперед розберемося, що можна здавати в оренду:

• кімнату у квартирі;
• квартиру;

Якщо у вас є нерухомість, яка дісталася у спадок, ви можете почати її здавати. Якщо вільної квартири немає, можна придбати її на свої накопичення, або взяти споживчий кредит чи іпотеку.

Споживчий кредит - позика, що надається громадянам, для придбання різних предметів або великих речей: мобільного телефону, побутової техніки, меблів, автомобілів, житла.

Іпотечний кредит - цільовий кредит на житло, що видається під заставу нерухомості, що купується. Можна закласти і вже наявну нерухомість. Іпотека у кілька разів перевищує суму споживчого кредиту. Якщо позичальник неспроможна виплатити борг, то банк стає власником закладеного имущества.

Чи не можете взяти іпотеку, але хочете примножити свої накопичення за рахунок вкладень у нерухомість? Пропонуємо ознайомитися з такою стратегією, як заробіток на суборенді квартири. З однієї квартири ви можете отримувати кілька разів більше тієїсуми, яку віддаєте її оренду.

Легалізуємо бізнес

Квартира у вас є, лишилося тільки почати здавати її. Вам слід враховувати, що доведеться сплачувати податок за оренду квартири. Якщо ж ви приховаєте дохід, то вам доведеться не лише сплатити податок, а й штраф у розмірі 40% від нього. Плюс за неподання податкової декларації – 5-30% за кожен місяць прострочення.

Є кілька способів оформити сплату податків:

Перший - укласти договір як фізична особа . У цьому випадку ви платитимете 13% з отриманого доходу.

Другий – зареєструвати ІП:

1. за спрощеній системіподаток становитиме 6%. До 30 квітня кожного року вам потрібно буде подати декларацію про доходи, сплачувати податок – щокварталу.
2. Отримати патент. Він купується на календарний рік. Його вартість не є фіксованою, вона розраховується індивідуально як відсоток передбачуваного доходу. При цьому остаточна сума залежить від площі квартири та регіону.

Наприклад, у Москві патент на однокімнатну квартиру площею 50 квадратних метрів коштує 12600 рублів. Податок також становитиме 6%. І тут податок оплачується заздалегідь. Протягом 90 календарних днів необхідно сплатити 1/3 суми з моменту покупки патенту, до кінця терміну дії патенту - 2/3, що залишилися.

Здебільшого заробіток на оренді квартир легалізують у Москві та Санкт-Петербурзі. Якщо ви живете в іншому місті і вважаєте, що подавати інформацію до податкової це зайва трата часу, не зайвим буде перестрахуватися. Повідомити “куди слід” можуть заздрісні сусіди або навіть друзі чи родичі. Коли ваші прибутки легалізовані, вам не варто турбуватися з цього приводу.

Вибираємо потрібні коди КВЕД

При реєстрації ІП вам потрібно вказатикоди КВЕД(Загальноросійський класифікатор видів економічної діяльності). Вам підійдуть такі коди:

• 68.20 - Оренда та управління власним або орендованим нерухомим майном;
• 68.20.1 - Оренда та управління власним чи орендованим житловим нерухомим майном;
• 70.20 - Здача в оренду власного нерухомого майна;
• 70.20.1 - Здача в оренду власного житлового нерухомого майна.

Дізнайтесь, як ще можна отримувати доход від нерухомості.

Готуємо квартиру до оренди

Найчастіше квартири здаються з меблями. Деякі мають повний комплект, необхідний для комфортного життя, деякі мінімальний набір. Рідше здаються порожні квартири, але вони користуються попитом.

Розберемося, що має бути у квартирі, щоб ви могли здавати її.

Бажана свіжа обробка. Якщо у вас зараз немає такої можливості, переконайтеся, що вона в хорошому стані. Якщо ви робите ремонт, візьміть матеріали із запасом. Шпалери подекуди можуть втратити свій зовнішній вигляді навіть відклеїтись, а плитка відколотися. У подібних випадках ви зможете швидко усунути дефекти, що утворилися.

Міжкімнатні двері можна встановити як дешеві, так і дорогі. У першому випадку їхня заміна не вимагатиме багато грошей, а в другому – складно буде пошкодити. Вхідні двері краще поставити дорогі, вони довше прослужать.

Сантехніку встановіть іноземну, краще фінських брендів. У них є бюджетні варіанти, які довго прослужать.

З побутової техніки у квартирі як мінімум мають бути:

1. Холодильник;
2. Кухонна плита;
3. Пральна машина.

З таким набором можна шукати мешканців. Ви знайдете їх швидше, якщо в квартирі ще будуть:

1. Мікрохвильова піч;
2. Праска та прасувальна дошка;
3. Електричний чайник;
4. Телевізор;
5. Wi-Fi роутер;
6. фен.

Інтернет є невід'ємною частиною життя. Ви можете провести в квартиру, яку здаватимете, інтернет і телебачення або тільки інтернет і встановити Wi-Fi роутер. Провід краще відразу сховати. Виберіть тариф із максимальною швидкістю. Якщо у мешканців буде кілька комп'ютерів і телефонів, то швидкість не так падатиме. Новим мешканцям не потрібно буде думати, який інтернет проводити, а у вашу квартиру не постійно заводитимуть нові дроти.

З меблів у квартирі мають бути:

1. Розкладний диванабо двоспальне ліжко. Якщо площа велика, краще поставити ліжко. Якщо квартира маленька, то диван підійде дуже доречно.
2. Місткий шафа.
3. Письмовий стіл та стілець.
4. Настінні полицідля дрібниць.
5. Кухонний гарнітур, стіл та стільці.
6. Приліжкові тумбочки. Необов'язковий елемент, але створює затишок.
7. Комод. Теж необов'язковий елемент, особливо якщо шафа велика.

Якщо у вас немає можливості зробити в квартирі ремонт та купити нові меблі, здавайте квартиру в тому стані і з тими меблями, які є. Головне, щоб вона була в хорошому стані, і її можна було користуватися.

Де придбати квартиру для здачі в оренду

Купуєте квартиру, щоби здавати її? Насамперед зверніть увагу на район та вивчіть ринок «орендарів». Так у вас буде постійний потік мешканців, і квартира не буде пустувати.

Наприклад, у Москві люди вважають за краще знімати квартири на сході, південному сході та півдні міста. Експерти пояснюють це тим, що там недорога оренда, порівняно з іншими районами столиці.

«Такий невисокий рейтинг райони займають,насамперед, через складну транспортної доступностіі тому, що будувалися, та й будуються, на територіях, «відвойованих» біля промзон», — пояснилаМарія Жукова, перший заступник директора компанії "МІЕЛЬ-Оренда".

Джерело

Не обов'язково мати кілька квартир, щоби поставити заробіток на оренді на потік. Якщо у вас є заміський будинокздайте його. Є кілька способів отримувати стабільний прибуток: дізнайтеся, як скласти бізнес-план прибуткового будинку.

Як співвіднести доходи та витрати

Якщо ви взяли квартиру в іпотеку, то сума оренди має бути такою, щоби покривати щомісячний платіж та комунальні послуги. В іншому випадку цей бізнес працюватиме в мінус. Якщо ви сумніваєтеся, що цей спосіб заробітку вам підходить, пропонуємо ознайомитись з іншимиідеями отримання доходу на нерухомості.

Захищаємо себе від ризиків

Будь-який бізнес пов'язаний з ризиками, у тому числі бізнес на оренді квартир. Щоб убезпечити себе від них, потрібно знати їх у вічі.

«Найбільший страх орендодавця – пожежа чи затоплення. Часто зустрічається ситуація, з якою доводиться стикатися власникам житла, - псування майна. Наприклад, у квартиру в'їжджає сім'я, в якій дітям дозволено все: малювати на шпалерах, кататися коридором на велосипеді, різати меблі. Або ще один реальний випадок — студенти, що орендували житло, примудрилися розбити не тільки частину техніки, а й увесь посуд, унітаз і вітражі у всіх у дверях. Після таких мешканців доводиться робити косметичний ремонт у квартирі та міняти меблі», - зазначає Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Джерело

Обов'язково Складіть шаблон договору про оренду. Він дозволить уникнути багатьох гострих моментів. Вкажіть заставну суму, та у яких випадках вона повертається орендарям. Якщо вас за 2 або 3 місяці попередили, що з'їжджатимуть, боргів за постояльцями немає, а в квартирі меблі та техніка залишилися в хорошому стані, ви можете повернути ці гроші.

У ньому вкажіть вартість, термін оплати, всю обстановку в квартирі та штрафи за псування майна. Мешканці будуть обережні під час проживання, а вам не доведеться гадати, в якому стані знаходиться квартира, якщо цього місяця не змогли перевірити її. Експерти рекомендують краще дізнатися про людей, перш ніж здавати їм житло і скласти договір.

Для кращої наочності ми звели всі ризики та поради щодо їх зниження в таблицю:

Ризик	Порада
Субаренда	До вас можуть звернутися ріелтори або підприємці, які планують здавати квартиру подобово. Якщо вас такий варіант влаштовує, складіть договір. Вам пропонують не укладати договір? Не погоджуйте. У разі розбіжностей чи проблем, ви нічого не зробите без договору.
Декілька мешканців замість одного	Пропишіть у договорі паспортні дані орендарів та їх ПІБ. Наприклад, якщо у квартирі жив молодик, а до нього переїхала дівчина, наново складіть договір.
Податкова	Якщо ви не сплачуєте податки з заробітку на оренді, то вас можуть оштрафувати. Уникнути цього допоможе реєстрація ІП або укладання договору на фізособу.
Борги за комунальні послуги	Пропишіть у договорі, що мешканці зобов'язані передавати показання лічильників та оплачувати комунальні послуги. Якщо є час, приїжджайте щомісяця до мешканців зняти показання лічильників, забрати усі квитанції та гроші за послуги ЖКГ.
Зіпсовані меблі та техніка	У договорі пропишіть, які меблі та техніка є у квартирі, а також вкажіть штрафи за їх псування. Додатково роздрукуйте та заламінуйте інформацію зі штрафами та повісьте на видному місці. Наприклад, якщо орендарі зламали пральну машинку, гроші ви можете взяти із застави. Якщо у договорі зазначено, що ремонт техніки оплачують мешканці, то ви маєте право вимагати з них ці гроші.
Неоплата оренди	Якщо мешканці лише в'їжджають та просять дати їм відстрочку до наступного місяця, не погоджуйтесь. Висока ймовірність того, що вони з'їдуть, так і не заплативши, і залишать борги за послуги ЖКГ. Якщо орендарі винаймають у вас квартиру довгий час, візьміть з них розписку, в якій вони вкажуть дату погашення боргу. Подібні випадки напишіть у договорі. Також ви можете вказати штраф за прострочення платежу. Такі заходи дисциплінують мешканців.

«Дуже важливо добре знати наймачів, знати, хто і як живе, зокрема й враховувати менталітет різних народів. Також важливо розуміти, що багато залежить від класу житла. Якщо квартира коштує 100 тисяч на місяць, то, швидше за все, це зовсім інші жителі Азії, ніж за 20-30 тисяч», - наголосив власник власного квартирного бюро Олександр Харибін.

Джерело

Ми докладно розібрали, як здавати квартиру в оренду, з яким підводним камінням можна зіткнутися і на що потрібно звернути увагу. Дамо вам ще кілька порад:

1. Враховуйте розташування та запити орендарів. Житло знаходиться далеко від зупинки, а поряд дитячий садокта школа? Вкажіть у оголошенні, що здасте житло сімейній парі з дітьми. Квартира довго пустувати не буде.
2. Трикімнатні квартири здавати найскладніше. Якщо вона довго у вас простоює, зробіть у ній ремонт та здавайте її по кімнатах. Молоді люди не завжди можуть дозволити собі орендувати одну, а кімната може виявитися їм по кишені.
3. Не затягуйте ремонт перед здаванням квартири в оренду. Щомісяця простою для вас – це втрачені гроші.

Бажаєте забезпечити собі безбідну старість? Купуйте квартиру, наприклад, у Берліні і також здавайте її. У Німеччині не прийнято мати власне житло, близько 80% німців живуть на орендованих квартирах.Як купити квартиру в Берліні, ви дізнаєтесь тут.

Нерухомість - добрий спосіб не тільки зберегти свої заощадження, але й примножити. Потрібно лише знати, як це правильно зробити. У вас буде постійний пасивний дохід, який ви зможете примножити, адже всі необхідні знання вже є!

Професійні бізнес-плани

Що робити, якщо у Вас немає грошових накопичень? Багато хто вважає, що для інвестицій у нерухомістьНеобхідно мати великий первісний капітал. Насправді, це не так. Бізнес на подобовій оренді квартир- це стратегія інвестування у нерухомість, якою можна розпочати займатися без первісного капіталу.

• Як заробляти на подобовій оренді квартир?
• Від чого залежить ефективність оренди?
• Один із способів інвестування в нерухомість на прикладі у Зеленограді
• Як тестувати розташування квартири?
• Орендний бізнес - У що вкласти гроші в Москві та Підмосков'ї?
• Поради від досвідчених інвесторів:

Давайте розбиратися, як працювати з ринком подобової оренди квартир.

Бізнес, пов'язаний із орендою житла – це вміння «грати» з цифрами. Більшість людей вважає, що здавати квартири кожні 25 днів неможливо. Однак це реальні цифри для цього ринку. Якщо здавати об'єкт на меншу кількість днів, то прибуток буде мінімальним. Адже є витрати на оренду, рекламу та зарплату обслуговуючому персоналу.

Як заробляти на подобовій оренді квартир?

Якщо немає накопиченьі ви не можете взяти іпотеку. Є простий та ефективний спосіб - можна заробляти на подобової здачіжитла.

Юрій Медушенко - професійний інвестор, експерт з прибуткових будинків №1 в Росії. З недавнього часу він з партнером Матвієм Надійним організував бізнес на подобовій оренді квартир.

Беремо і винаймаємо квартиру або таунхаус на довгий термін, допустимо за 30 000 рублів на місяць. Зрозуміло, попередивши заздалегідь господарів, що збираєтеся здавати житло в суборенду.

І здаємо подобово, наприклад, за 3 000 руб., а прибуток отримуєте з різниці.Якщо здавати квартиру 25 днів у місяць, можна забезпечити грошовий потік 35 000 крб. у місяць.

Від чого залежить ефективність оренди?

Насамперед від заселення обраного об'єкта.

Середня заповнюваність об'єкта має становити не менше 80%. Т.к. отримуючи лише такі цифри, ви можете окупити власні вкладення.

У класичному бізнесі схема досить проста: сьогодні можна продати дві пари валянок, а завтра – двадцять. За рахунок наступного дня Ви отримуєте прибуток. В готельному бізнесівсе інакше: якщо Ви сьогодні не заповнили дві студії, то завтра не зможете здати на дві більше. Отже, цього місяця прибуток буде нижчим.

Один із способів інвестування в нерухомість на прикладі у Зеленограді

Кейс Андрія Зеленського учасника

Як тестувати розташування квартири?

Дуже просто, Ви розміщуєте оголошення, що продаєпро здачу житла в оренду та вказуєте потрібний район. А потім дивіться і рахуєте скільки дзвінків на день надходить за цим оголошенням.

• Для тих схем, коли Ви вказуєте не конкретну адресу, А найближчий великий об'єкт краще відбирати клієнтів з машиною. Коли людина розуміє, що може зняти житло на 1000 рублів дешевше за середню ринкову ціну, то йому не складно буде проїхати зайвих 2-3 кілометри.
• Є наступна схема: тестування вважається успішним, коли тридцять вісім клієнтів на день виявили бажання зняти нашу квартиру.

Не буває такого, що кількість клієнтівстабільно становить десять осіб на день. Сьогодні зателефонували п'ятнадцять людей, а завтра – тринадцять. Ці спади неприйнятні для якісного бізнесу. Тому для повноцінного результату ми приймаємо заявок більше, ніж маємо знарядь.

Якщо заповнюваність об'єктівпочала становити 70%, то рано чи пізно ця компанія залишить ринок. Ринок також стає неефективним, якщо Ви ставите ціну трохи вищу, ніж у конкурентів. Таким чином, ми можемо переманити клієнтів до себе, якщо робимо ціну ще нижчою. Потік людей збільшиться і квартира не залишиться без мешканців. Усі ці моменти потрібно тестувати.

Орендний бізнес - У що вкласти гроші в Москві та Підмосков'ї?

Кейс Тетяни Хмельницької учасниці живої зустрічі інвесторів Території Інвестування

• Коли у Вас 1-3 квартири, то цей процес можна налагодити самому. І він набагато легше, ніж робота по найму, тому що не вимагає Вашої постійної присутності в офісі протягом восьми годин на день.
• Коли ми здаємо житло подобово,то необхідно постійно керувати бізнес-процесами. Буде краще мати десять студій в одному місці, адже цей об'єкт набагато легше контролювати, ніж десять квартир. різних місцях. Понад те, Ви можете знизити витрати, т.к. знадобиться мінімальна кількість обслуговуючого персоналу.
• Щоб отримувати пасивний дохід,необхідно знайти управителяналагодити потік клієнтів. Також подбати про якісну рекламу. Підберіть співробітника, який оновлюватиме оголошення на сайті, а також менеджера, який контролюватиме напрямок обслуговування.

Це лише одна зі стратегій, як можна збільшити свій дохід. Цей метод має на увазі, що Ви дієте за допомогою чужих об'єктів. Подивіться, під іншим кутом.Можна купувати об'єкти та виплачувати свою іпотеку за рахунок чужих коштів. Тобто, поєднувати бізнес із стратегіями інвестування. Про це у наступній статті.