орендне приміщення. Все, що варто знати, якщо плануєте здавати в оренду нежитлове приміщення

Як відбувається здавання нежитлового приміщенняв оренду? Якими законами регулюється цей процес і які необхідно дотриматися умов, щоб угода з оренди комерційної нерухомості була законною і правомірною для обох сторін? Про це читайте у нашій статті.

Процедура оренди об'єктів нежитлового фонду є формою майнового договору, згідно з яким орендодавець (власник приміщення) передає орендарю (наймачеві) об'єкт нерухомості у тимчасове користування на умовах орендної плати. Найчастіше такі угоди з оренди відбуваються між юридичних осіб чи індивідуальними підприємцями. Порядок оренди приміщень нежитлового фонду регламентується ЦК РФ, ФЗ РФ «Про державну реєстрацію нерухомості». Відповідно до Цивільного кодексу РФ , який укладається терміном менше 12 місяців, не підлягає державної реєстрації речових, у своїй, угода, оформлене понад рік, обов'язково реєструється у компетентних органах. Здачі в оренду підлягають різні споруди, будинки в цілому або окремі приміщення, що входять до нежитлового фонду. Оренді не підлягають окремі елементи приміщень (наприклад, підвальне приміщення, дах, сходовий марш тощо). Нежитлове приміщення передається орендарю разом із документами та ключами, інакше договір розривається на підставі відсутності умов для експлуатації приміщення.

Оренда об'єктів нежитлового фонду: сплата податків

Здача в оренду будь-якого житлового або нежитлового приміщення безпосередньо пов'язана з питаннями сплати податків з прибутку. Багатьох відповідальних власників приміщень, зокрема фізичних осіб, цікавлять відповіді на запитання - в якому розмірі потрібно сплачувати податок, чи потрібно при цьому реєструватися як ІП, і багато інших. Спробуймо розібратися у всіх тонкощах здачі в оренду об'єктів нежитлового фонду. Тож чи потрібно сплачувати податковий збір при здачі в оренду приміщень нежитлового фонду?

Кожен орендодавець, чи то фізична чи юридична особа, зобов'язаний сплачувати податок з прибутку, що отримується від оренди приміщення!

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 208 Податкового кодексу РФ орендна плата за користування приміщенням є доходами, з яких власник приміщення (фіз. особа) повинен сплачувати, розмір яких становить 13% від загальної отриманої суми за період дії договору. Слід зазначити, що приховування факту здачі оренди приміщень найчастіше виливається для власників стягненням усієї суми податку, та, крім того, штрафів у розмірі 20% від несплаченої суми та пені. Дізнатися, що житлове або нежитлове приміщення, що перебуває у власності, здається в оренду, для податкової служби не складно: джерелами можуть служити регулярні банківські перекази на картку в певній сумі (зазвичай понад 100 тисяч рублів щомісяця), безпосередня інформація до податкових органів від орендаря та інші причини, що служать відмінним важелем тиску на орендодавця.

Чи потрібно реєструватися як ІП, щоб здавати приміщення в оренду?

Відповідно до російського законодавства здійснення підприємницької діяльності без офіційної реєстрації у відповідних державних органах тягне за собою адміністративну (ст. 14.1 КпАП) та кримінальну відповідальність (ст. 171 КК РФ), якщо отримуваний дохід становить більш-менш 2, 250 млн. рублів у рік відповідно. Однозначна відповідь на питання про те, чи є здавання приміщення підприємницькою діяльністю, отримати досить складно, тому суди, розглядаючи такі справи та виносячи рішення, враховують безліч факторів та конкретні обставини справи. Наприклад, якщо в оренду здається житлове приміщення, а причиною тому є відсутність необхідності у його використанні для власного проживання, такий вид доходу не буде підприємницькою діяльністю, проте податок 3-ПДФО власнику приміщення все ж таки оплачувати доведеться. Разом з тим, можна виділити кілька ознак, які свідчать про те, що здавання в оренду приміщення розглядатиметься як вид підприємницької діяльності з отриманням доходу:

1. Оренда об'єкта нежитлового фонду. І тут враховується те що, що нежитлове приміщення може бути використано задоволення побутових чи сімейних потреб громадян, отже, даний об'єкт здається з метою отримання прибутку.
2. Якщо приміщення здається у найм юридичній особі. Відповідно, організація, яка орендувала нежитлове приміщення, відзначатиме у статті видатків суму, витрачену на оренду.
3. Якщо приміщення купується спеціально для подальшої здачі у найм.
4. Якщо договір оренди укладається на дуже довгий термінабо встановлено факт багаторазового переукладання договору оренди. Цей аспект розглядається судом як ознака систематичного отримання прибутку власником приміщення.

За наявності названих ознак, згідно із законом, власник має пройти офіційну реєстрацію в державних органах як індивідуальний підприємець. У разі для сплати податків вибирається спрощена форма системи оподаткування, розмір якої становить 6% від суми прибутку (нагадаємо, що податку доходи фізичної особи становить 13%). Також варто врахувати, що власнику приміщення, як ІП, так і фізичної особи, необхідно буде здавати відповідну податкову звітність у строки і за формою, встановленими Податковим Кодексом РФ.

Субаренда нежитлового приміщення

Оренда житлового чи нежитлового приміщення передбачає можливість перездачі їх у суборенду безпосередньо наймачем. Перездавання нерухомості допускається лише з письмового дозволу безпосереднього власника приміщення та наявності особливої ​​умови у договорі оренди. Сторонами договору суборенди можуть виступати як фізичні, і юридичних осіб. Копія договору обов'язково видається на руки суборендарю як підтверджений факт згоди власника на вчинення даної дії. Угода по суборенді нежитлового приміщення має деякі особливості, які обов'язково слід врахувати наймачу під час укладання договору із суборендарем.

1. Строк дії договору суборенди не може бути більшим за строк дії початкового/основного орендного договору. У разі, якщо договір орендаря із власником припинив свою дію, суборендар має право укласти з власником цього приміщення договір оренди на тих самих умовах до кінця строку дії договору суборенди.
2. Будь-який договір оренди/субаренди, який укладається на строк понад 12 місяців, має реєструватися в уповноважених державних органах.
3. До прав та обов'язків орендаря входять: надання приміщення суборендарю в обумовлений строк та на певних умовах, здійснювати контроль за використанням приміщення за відповідним призначенням.
4. До прав та обов'язків суборендаря входять: своєчасна орендна плата, виконання ремонтних робіт (за домовленістю), утримання приміщення у порядку та використовувати виключно за призначенням.
5. Факт передачі приміщення орендарем суборендарю фіксується передавальним актом.
6. Будь-які порушення договірних зобов'язань дають право кожній стороні розірвати договір суборенди до закінчення терміну дії в судовому порядку.

Оренда муніципального нежитлового фонду

Оренда нежитлового приміщення, що є власністю муніципалітету, є однією з найпоширеніших форм цивільно-правових відносин. Разом про те, передача муніципального майна за умов договору оренди дозволяє значно поповнити місцевий бюджет і має величезне значення для економічного розвиткурегіональної території Найбільш поширеними є угоди щодо укладання договору оренди муніципального нерухомого майна, зокрема, земельних ділянок, будівель, окремих приміщень. Рідше трапляються випадки оренди діючих муніципальних підприємств. Для орендарів приміщень муніципального нежитлового фонду дуже важливе значення мають помірна вартість оренди, її стабільність, прозорість торгів, виходячи з яких відбувається оренда муніципальних об'єктів. Відповідно, ці фактори впливають на те, що муніципальна нерухомість охоче орендується підприємцями, ніж приватна власність. Щоправда, варто зазначити, що часом незадовільний стан муніципальних приміщень є серйозною проблемою для орендодавця, адже, крім природного поточного ремонту, орендарям доводиться вкладати кошти і в більш суттєві роботи з відновлення покрівлі, фасадів, інженерно-комунікаційних систем, а це, відповідно, вже капітальні вклади. Щоб якось зацікавити орендарів, муніципалітети пропонують різні системи стимулювання: наприклад, збільшення терміну дії договору оренди з урахуванням виконаних робіт, відшкодування внесених витрат за фактом розірвання договору оренди, звільнення від орендної плати у відсотковому співвідношенні від кошторисної вартості виконаних ремонтних робіт та інші . Укласти договір оренди державного нежитлового фонду можуть, як фізичні, і юридичних осіб, і навіть громадяни інших держав. Відповідно до ст. 17.1 ФЗ "Про захист конкуренції" з липня 2008 р. всі договори оренди муніципального майна укладаються на підставі результатів торгів, аукціонів або конкурсів за участю всіх бажаючих. Відповідно до ст. 447-449 ДК РФ у кожному муніципальному освіті розробляється своє Положення з проведення торгів, у якому містяться правила та порядок проведення, умови для учасників, порядок визначення переможця та оформлення результатів.

Важливо! Договір оренди муніципального майна, укладений без проведення відповідних торгів, вважається недійсним.

Припускає наявність кадастрового паспорта на об'єкт нерухомості. Відповідно, якщо земля не перебуває на кадастровому обліку, потенційний орендар повинен зібрати пакет документів на нього та спочатку поставити на кадастровий облік, потім подається заявка на проведення торгів, що дають право оренди даного муніципального майна. У разі одноосібної участі в торгах вони вважаються такими, що відбулися, і дають орендарю право на укладення прямого договору. Договір оренду муніципального приміщення укладається у вигляді підписання угоди двома сторонами. У договорі має бути прописана повна інформація про об'єкт нерухомості, його кадастровий номер, площу та адресу місця розташування. Для подання заявки для участі у торгах та договору знадобляться:

• паспорт майбутнього орендаря;
• державне свідоцтво про реєстрацію юридичної особи або ІП;
• заявка за формою орендодавця із зазначенням цілей та строку оренди;
• інші документи, передбачені документацією про торги.

У разі укладання договору оренди муніципального майна терміном понад 12 місяців орендарю необхідно подати відомості до Росреєстру для внесення інформації про оренду в єдиний державний реєстр.

У разі укладання договору оренди муніципального майна терміном на 3 і більше років, орендар набуває переважне право викупу орендованого приміщення у приватну власність.

Валерія

Вітаю! Підкажіть будь ласка! Я винаймаю в оренду нежитлове приміщення в орендаря, який знімає ТЦ у муніципального об'єкту! Чи можу я претендувати на рівне право зняття оренди у муніципального об'єкта? Щоб бути на рівних правах? Або викупити приміщення, яке я знімаю?

Чекає на перевірки

Дар'я

Добридень. Чи може власник приміщення здати в оренду нежитлове приміщення на безоплатній основі індивідуальному підприємцю?

Чекає на перевірки

Шаповалова Оксана

Доброго часу доби! Я є власником торгового павільйону розташованого на територій ринку в м.Севастополі, для його законного розташування там з ринком був підписаний договір оренди на ІП, тому що іншого варіанта в РФ правовому полі немає (при Україні договір оренди міг бути укладений з фізичною особою, по праву володіння НТО, а вже його орендар заключив договір суб оренди), але так вийшло, що у законний власник павільйону не був ІП і договір був укладений на дружнє ІП і як часто буває, відносини розладналися і Іпешник з ринком договір розірвав. Поки я шукала нового ІП орендаря, накопичився борг за 6м-ев і сьогодні павільйон був розкритий без моєї присутності адміністрацією ринку, те, що там зберігалося було кудись складовано, а павільйон зданий в оренду. Наскільки законними були дії адміністрації ринку і які я могла б зробити дії для вирішення питання на мою користь (природно сплативши борг ринку). Буду вдячна за консультацію.

Чекає на перевірки

Юрій Захаров

Вітаю! Здаю приміщення під перукарню у ТЦ. Коли був не пенсіонер, то оформив ІП (ПСП). У рік плачу: ОМС, ОПС, Патент, оренда землі на ТЦ, податок протягом року. Виходить солідна сума. Прибуток протягом року трохи більше 300 000,00руб. Нині пенсіонер. Як вчинити, щоби платити менше податків? Може відмовитися від ІП та оплачувати, як фізична особа?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Юрію! Тут треба самостійно рахувати. Якщо Ви будете просто фізичною особою, то треба буде платити 13% ПДФО плюс залишиться плата за оренду в ТЦ і податок на нерухомість. Тому просто порахуйте свої вигоди.

Михайло

Вітаю. Я купив нежитлове приміщення у РФ. Нині живу в іншій країні, іноземець. Як мені краще/вигідніше здавати приміщення орендарям, які зареєстровані як ІП (на УСН)? Які податки має сплачувати при цьому? Може якийсь патент вигідно купити для такої діяльності?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Михайле! Оформляєте договір оренди нежитлового приміщення та здаєте. Тут нічого складного нема. На весь отриманий дохід Ви зобов'язані обчислити 13% ПДФО та за підсумками календарного року подати декларацію та заплатити ПДФО. Патент Вам невигідний, тому що треба оформляти ІП, а це додаткові витрати.

Ґуля

Вітаю! у мене як у фіз.особи у власності нежитлове приміщення у будівлі офіс-центру для здачі в оренду. Здаватиму як ІП. Планую скористатися послугами керуючої компаніїдля управління приміщеннями та оплати комм.послуг (у них є договір на всю будівлю). З ким мають укласти договір КК, зі мною як із фіз.особою, чи зі мною як із ІП?

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Якщо Ви зареєстровані як ІП, то й договори слід укладати як ІП. Ви зможете також зменшити базу оподаткування, якщо будете офіційно враховувати всі витрати, пов'язані зі здаванням майна в оренду.

Ірина

Добридень. Маю у власності нежитлове приміщення, без ремонту, в оренду не здаю, сама не використовую. Чи маю я сплачувати податок на нерухомість?

Сергій (старший юрист)

Доброго дня, Ірино! Звісно, ​​повинні. Податок на нерухомість сплачується лише за фактом володіння майном на праві власності та не залежить від фактичного використання нерухомості.

Лариса

Добридень! у мене ІП пром. майданчик з боксами та будівля АБК на УСН 15%. Основний КВЕД -68.20 здача в оренду нерухомості. ІП відкрито 2 роки. Зроблено великі витрати на благоустрій території, під'їзних шляхів, обладнання освітлення території, проведення інтернету, встановлення камер відеоспостереження та багато іншого, були дуже великі витрати. Потім здали частину території та частину будівлі в оренду ТОВ. За два роки співіснування ІП витрати перевищували прибутки. Зараз ТОВ відмовилося від оренди і мені довелося шукати нових орендарів. Вирішується питання щодо укладення договору оренди з бригадою робітників, які будуватимуть у місті пром. комплекс. Їм наша територія сподобалася і будівля АБК придатна для розміщення робітників, є бокси для зберігання машин та обладнання, під'їзні шляхи. Є всі комунікації, окремі кімнати, ремонт. Орендувати хочуть приміщення терміном на 1 рік. Чи можна мені здати нежитлове приміщення в оренду та як відобразити це у договорі? Дякую!

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Ларисо! Не бачимо перешкод для оренди нежитлового приміщення. Ви можете це вільно зробити. Оформлення договору краще доручити юристу, який зможе врахувати усі нюанси.

Ольга

Вітаю! Я є власником 1/2 частини у нежитловому приміщенні. Хочу викупити за довіреністю від дочки (вона живе в іншому місті) у другого власника його частину. Куди для цього звернутися? які потрібні документи? Після покупки хочу здавати приміщення, маю ІП, у дочки немає. Чи можу здавати лише від свого імені?

Сергій (старший юрист)

Добридень, Ольго! Для викупу потрібна лише згода другого власника. Якщо такої згоди немає, то й викупити нічого не можна буде. Він має право самостійно розпоряджатися своїм майном, тобто часткою в нежитловому приміщенні.

Кирило

Добридень! Був власником нежитлового приміщення (офіс) 2 роки. Здавав його в оренду ТОВ. Як індивідуальний підприємець не реєструвався. Орендар ТОВ утримувало та перераховувало за мене 13% від щомісячної оренди. Після двох років володіння я продав помешкання за ту саму ціну, що й придбав. Тобто прибутків від продажу я не отримав. Те, що подати мені слід подавати декларацію, я розумію. Скажіть, чи в такому разі я повинен сплачувати податок з продажу свого приміщення?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Кирило! Якщо у Вас є докази придбання приміщення за певну ціну, то Ви можете отримати податкове вирахування у сумі фактично здійснених витрат на придбання цього приміщення, тобто за фактом Ви зможете взагалі не сплачувати ПДФО на підставі ст. 220 НК РФ.

Євгенія

Доброго дня, будь ласка, підкажіть, я збираюся орендувати приміщення під фотостудію, сама є фотографом. (Поки що жодного статусу у мене немає (самозайнятість чи ІП). Потрібно визначитися з вибором оформлення статусу для податкової самозайнятої чи ІП. А також для укладання договору оренди з орендодавцем приміщення. Хто на Наразіможе взяти за договором оренду нежитлове приміщення, хто має прописуватися у договорі (чи може самозайнятий прописуватися у договорі оренди)? Як краще себе оформити для вигіднішої для мене сплати податків?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Євгене! Договір на оренду нежитлового приміщення може вільно укласти як ІП, так і звичайну фізичну особу. Для визначення найкращого варіанту з точки сплати податків треба спочатку визначитися, який податковий режим Ви застосовуватимете під час реєстрації ІП. Але в будь-якому випадку з точки зору податків особливої ​​різниці при оренді приміщення немає, тому що за цим договором Ви не отримуватимете дохід, а, навпаки, тільки нестимете витрати.

Євген

Вітаю! Таке питання. Я взяв в оренду нежитлове приміщення у підвалі будинку та відкрив у ньому магазин товарів для дому. При оформленні іп виявилося, що власник приміщення повинен також відкрити іп, оскільки здає його незаконно. Реєструватися йому немає сенсу, оскільки приміщення в нього одне і оренду він бере невелику. Чи можна йому вирішити питання без реєстрації іп чи мені доведеться шукати приміщення, у якого власник є іп?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Євгене! Хазяїну приміщення не треба відкривати ІП, якщо у нього тільки це одне приміщення і він не займається на постійній основі одержанням прибутку із здавання приміщень в оренду.

Наталя

Вітаю! Я є засновником та директором ТОВ. Збираюсь купити нежитлове приміщення як фіз. особа та використовувати для діяльності свого ТОВ. Які існують варіанти оформлення неоплатної оренди даного приміщення? Хотілося б законно отримувати дохід як фіз.особі та враховувати витрати на оренду ТОВ. Дякую.

Сергій (старший юрист)

Доброго здоров'я Наталя! Ви можете цілком законно здати приміщення ТОВ як фізична особа за договором оренди. Іншим варіантом може бути оформлення безоплатної оренди з родичем із наступною суборендою ТОВ.

Олена

Здрастуйте, я власник приватного будинку та прилеглої ділянки, на якій розташований гараж (нежитлове приміщення). У цьому гаражі мій чоловік, оформлений як ІП, виготовляв додаткові елементи. Звичайно ніякої орендної плати з нього не бралося і документи ми не оформляли. Податки чоловік як ІП сплачує регулярно, а я плачу податок на землю та майно. Чи можуть мене притягнути до відповідальності за незаконне розпорядження майном чи отримання прибутків без сплати податків?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олено! Жодного порушення у Ваших діях немає. Ви маєте право самостійно визначати, кому і на яких умовах надавати майно. Ви вирішили безкоштовно надати гараж своєму чоловікові, це Ваше право. Тому можете не переживати.

Ігор

Добридень. Ми дві фіз особи є у рівних частках (по 1/2) власниками нежитлового приміщення (інших нежитлових приміщень у власності у нас немає). Другий власник хоче у нашому приміщенні відкрити магазин. Для ведення комерційної діяльності у нього зареєстровано ІП. Як правильно оформити здачу в оренду нежитлового? Що мені потрібно зробити (якщо взагалі потрібно), якщо я не хочу одержувати з цієї здачі прибуток? Чи буде у разі невилучення мною прибутку потреба у подачі податкової делкарации?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Ігоре! Потрібно укласти договір оренди приміщення, в якому буде вказано Ви обидва як орендодавці. Як варіант, договір може укласти один співвласник, але при цьому передбачається, що є в наявності згоду другого власника. Вам може знадобитися тільки підписати згоду на оренду приміщення. Так як Ви не отримуватимете ніякого доходу від здачі майна в оренду, то і платити ПДФО Вам не треба буде.

леонід

привіт, дякую за відповідь на питання про здачу в оренду нежитлового приміщення в Москві громадянином Казахстану, але на всіх сайтах пишуть, що є рішення Верховного Суду, що здача в оренду нежитлового приміщення з отриманням щомісячного доходу є підприємницька діяльність, і треба відкривати іп, і я не побачив відповіді на запитання чи можна громадянину Казахстану відкрити іп на підставі реєстрації у власної квартирив Москві.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Леоніде! Тут треба дивитися саме ситуацію, яку розглядав Верховний Суд. Можливо там була інша ситуація. Іноземні громадяникористуються такими ж правами, як і громадяни Росії, в тому числі вони можуть вільно зареєструвати ІП на загальних підставах.

леонід

привіт, як краще здавати в оренду нежитлове приміщення в Москві громадянинові Казахстану, чи можливо зареєструвати ІП в Москві на підставі реєстрації у своїй квартирі в Москві, не маючи РВП або ВНЖ, дякую.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Леоніде! Якщо у людини у власності лише одне приміщення, то вона може здавати її без оформлення ІП. Досить укласти лише договір оренди та справно сплачувати податки. Якби він мав кілька приміщень, тоді довелося б відкривати ІП, щоб уникнути проблем із податковою.

Надія

Добридень! Я ІП на УСН, хочу орендувати нежитлове приміщення для ведення підприємницької діяльності (перукарські послуги). Приміщення здається власником фізособі, не зареєстрованій як ІП. Як усе краще оформити з погляду податкової, щоб фізособі не сплачувати податок і не спричинити перевірки? Здати мені в суборенду на безоплатній основі та не подавати декларацію? Чи мені виступити орендарем приміщення, і здати фізособі в суборенду?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Надія! Якщо приміщення на даний момент знаходиться в оренді, то оптимальним варіантом буде оформлення договору безоплатного користування. Головне, щоб така можливість передбачалася основним договором оренди.

Ганна

Добридень. У мене є комерційне приміщення, оформлене на фізичну особу. У 2018 році я його здавала в оренду (7міс). Я зовсім заплуталася, мені подавати декларацію і платити податок як фіз особа або як іп на уст? Дякую

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Ганно! Якщо у договорі як орендодавець зазначено фізичну особу, то Вам треба подавати декларацію як фізичну особу та сплачувати ПДФО 13%.

Олена Сибірцева

Здрастуйте, у мене у власності у станиці магазин, населення 4000 тис. чол., Стало не вигідно торгувати, закрила, здала в оренду за 4000 тис. рублів. Щороку сплачую за магазин податок на майно майже 30 тисяч, підприємництво закрило. Я правильно розумію, я маю укласти договір як фіз. особу та після закінчення року подати декларацію? Чи це подається у певний місяць? Я можу показати суму оренди щонайменше скільки? Заздалегідь дякую.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олено! Так, Ви повинні укласти договір оренди та навесні наступного року подати податкову декларацію щодо отриманих орендних платежів. Сума доходу визначатиметься на підставі умов договору, які умови поставите, і буде пораховано податок.

Еля

Здрастуйте! Підкажіть будь ласка, чи можна здавати в оренду нежитлове приміщення як фіз. І як і коли платити податки, якщо здавати як іп?

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Якщо це у Вас єдине приміщення, яке здається в оренду, оформляти ІП не обов'язково. Якщо здавати приміщення, як фізична особа, то треба щороку подавати податкову декларацію 2-ПДФО та у встановлені строки сплатити податок. Якщо буде оформлено ІП, то порядок та строки сплати податку залежать від того, на якій системі оподаткування Ви перебуватимете.

Амон

Сергій (старший юрист) 08.02.2019 14:02:32 Здравствуйте! Без РВП чи ВНЖ статус ІП Вам не оформити. Ці документи обов'язково надаються під час реєстрації ІП. Але Ви можете здавати приміщення без оформлення ІП. Якщо у Вас є лише одне приміщення, то складно довести, що Ви займаєтеся підприємницькою діяльністю. Здрастуйте Серей/ Велике спасибі за реактивну відповідь)) Ще таке питання якщо я не зможу оформити ІП тоді як мені сплатити 13% податок від доходу. Та тільки одне приміщення в бізнес-центрі хочу здати під офіс. але хотів би легально сплачувати податки. Як мені оформитися у податковому та платить 13% від доходу? дякую Амон

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Для оплати прибуткового податку не обов'язково мати ВНП чи РВП. Якщо Ви отримуватимете дохід на території Росії, то Вам достатньо подавати щороку податкову декларацію з ПДФО.

Амон

Доброго дня: Я не громадянин Р.Федерації і проживаю за кордоном. Маю небагато помешкання в Москві. Хочу здати її під офіс. Що б відкрити мені ІП я должень мати РВП або Вид на Проживання але я так як не живу там не маю але тому що громадянин СНД можу без візи перебувати на території Російської Федерації. Як мені вчинити що б орендував не бажане помешкання без проживання? чи можу оформитись як приватний підприємець? дякую велике Амон

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Без РВП чи ВНЖ статус ІП Вам не оформити. Ці документи обов'язково надаються під час реєстрації ІП. Але Ви можете здавати приміщення без оформлення ІП. Якщо у Вас є лише одне приміщення, то складно довести, що Ви займаєтеся підприємницькою діяльністю.

Софія

Вітаю! У червні чоловік придбав нежитлове приміщення, робив там ремонт, працівник був без російського паспортайого забрали приїхали з ФМС та депортували до Узбекистану. У вересні закінчили ремонт, у мене ІП ми підписали договір про безоплатне надання і я відкриваю там салон краси ІП з 2015 року (раніше працювала орендувала приміщення в ІП) Сьогодні мені дзвонять з міграційної служби та кажуть що штраф великий буде мені, а можливо і прикриють салон? на якій підставі? Якщо ремонт робив чоловік як фізична особа?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Софіє! Це питання треба адресувати працівникам міграційної служби, оскільки невідомо, які документи вони мають і якими фактами вони оперують. Якщо вже притягати до відповідальності за незаконне використання праці мігрантів, то Вашого чоловіка, оскільки у Вас є договір безоплатного користування приміщенням лише з вересня.

Валентина

Магазин у спільній частковій власності на 3 співвласника, без поділу часток. Чи можу я здати на 9-11 місяців приміщення в магазині під торгівлю розміром 1/2 частину моєї частки (36м.кв.), як фізособа, без ІП, з подачею річної декларації від себе і сплатити 13% від доходу. Якщо так, то чи можу я надалі переукладати короткостроковий договір у тих же рамках далі, без вимоги відкрити ІП. Мені 70 років і зайві папери мені зовсім ні до чого

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Валентино! Ні, не можете без отримання згоди інших власників, оскільки Ваша частка не виділена.

Олексій

Доброго дня! Для того, щоб здати гараж в оренду під автосервіс, які документи я повинен надати орендарю? і чи потрібно мені переводити землю в комерцію і міняти призначення землі для цього? Т.к. це дачна ділянка. Земля та гараж знаходиться у власності.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олексію! Треба надати договір та документ про право власності на землю та гараж. Міняти чи не міняти дозволене використання земельної ділянки, залежить від існуючих видівдозволеного використання. Це треба дивитися в містобудівному плані території, можливо, в інших подібних документах.

Олексій

Дякую Сергій! У мене ще одне питання. Тому ж сервісу. Дачна ділянка у власності, побудована на ній так званий автосервіс, зареєстрована як (ГАРАЖ 100 кв.м.) і є свідчення на неї як моя власність. Чи можу я в ньому працювати як самозайнята людина і при цьому сплачувати податок 4% без відкриття ІП? І якщо це можливо, чи можу я здати в оренду частину гаража своєму батькові для того, щоб він також працював і вважався самозайнятим. Заздалегідь дякую!

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олексію! Якщо Ви живете у регіоні, де проводиться експеримент, то можете зареєструватися у статусі самозайнятого. Аналогічно вирішується питання щодо батька.

Олексій

Я є власником дачної ділянки на якому побудував гараж. Чи можу я його здавати під автосервіс? І які документи мені потрібно для цього зібрати? Заздалегідь дякую.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олексію! Ви, як власник майна, маєте право його здавати в оренду на підставі звичайного договору оренди. Жодних документів для цього збирати не треба, укладаєте договір і все. Але потрібно бути готовим до того, що сусіди можуть почати скаржитися на Вас, оскільки, швидше за все, розміщення автосервісу на земельній ділянці не передбачається дозволеним видом використання земельної ділянки.

Володимир

Займаюсь роздрібною торгівлею на ЕНВД.Построено нежитлове приміщення 500 м хочу його здати в оренду як правильно це зробити щоб не було проблем з податковою (здавати як фізична особа або як

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Володимире! Можете здавати його як фізичну особу і не забувати при цьому платити ПДФО. Також можете складати його як ІП з оформленням правового режиму оподаткування, який можна застосувати під даний вид діяльності. Просто сплачуйте податки вчасно і не буде жодних проблем із податковою.

Оксана

Здравствуйте.Я ип на "спрощенці", здаю в оренду приміщення під торгівельний комплексвласником якого є чоловік. Чи маємо право на звільнення від майнового податку. Дякую.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Оксано! Податок на майно у будь-якому випадку має сплачуватись, незалежно від того, здається майно чи ні.

Олена

Добридень! Ми ТОВ, поєднуємо ЕНВД та УСН. Орендуємо безкоштовне приміщення у фізособи та здаємо в оренду кільком орендарям. Серед орендарів є фіз.особи. Чи має право ТОВ надавати приміщення в оренду фізособам? Договори стандартні. Дякую!

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олено! ТОВ може надавати у суборенду приміщення будь-яким особам, громадянам та організаціям, якщо таке право вона має за договором оренди. Теоретично така діяльність може бути визнана незаконною, якщо здавання приміщень в оренду суперечить статутним цілям та завданням ТОВ, але це малоймовірно.

Гришина Надія Миколаївна

Добрий день! Я єдиний засновник ТОВ, здаю кафе в оренду дочки І П без орендної плати. Чи потрібно мені подавати декларацію до податкової і які податки я маю платити.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Надія Миколаївно! Якщо Ви здаєте приміщення як фізичну особу і при цьому не одержали від цього доходу, то подавати декларацію з ПДФО не треба, оскільки немає оподатковуваного доходу.

Костянтин

Вітаю! Скажіть, будь ласка, чи можу я здати в оренду напівпідвальне нежало приміщення для житла, опалення є, вода хол. гір. каналізація, вікно, окремий вихід, високі стелі.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Костянтине! Ви можете здати його як нежитлове приміщення, тому що статусу житлового у даного приміщення немає. А ось як використовуватимуть орендарі дане приміщення – це вже інше питання. Якщо Ви погодитеся, щоб вони там жили, жодних проблем не буде. Тільки краще не вказувати у договорі оренди про те, що приміщення буде використано для житла.

Вероніка

Вітаю! ІП на ОСНО займається оптовою торгівлею. Як фізособа здає нежитлові приміщення, що належать їй на праві власності, в оренду. Оплата за оренду надходить на його картку, як фізособи. Одна організація утримує ПДФО та перераховує його до бюджету. Інша оплачує оренду у повному обсязі. Чи можна здавати в оренду як фізособу? Якщо ні, то як правильно вчинити? Чи зареєструвати здачу в оренду як вид діяльності на УСН? Дякую

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Вероніка! Громадянин має право розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, у тому числі здавати його в оренду. Це не є підприємницькою діяльністю. Але якщо громадянин має кілька приміщень, які він здає в оренду, то це є ознакою підприємницької діяльності. Тому краще вести цю діяльність як індивідуальний підприємець.

Ольга

Вітаю! Я ІП на ЕНВД, роздрібна торгівля продуктами, магазин у власності. Хотіла здати частину приміщення в оренду. Як правильно зробити? Дякую.

Сергій (старший юрист)

Добридень, Ольго! Здавайте приміщення як фізичну особу за договором оренди. У цьому випадку треба буде платити 13% ПДФО. Можете здавати як ІП і щодо здачі в оренду застосовувати спрощений чи загальний режим оподаткування.

Людмила

Вітаю! Я єдиний засновник ТОВ, знаходимося на ЕНВД, у мене нежитлове приміщення в якому працює магазин, власник приміщення моє ТОВ, хотіла б здати на тривалий термін іншому ТОВ, скажіть будь-ласка які податки необхідно буде сплачувати і на яку систему оподаткування краще перейти, щоб менше платити ці податки. Також обов'язково мені вносити до установи. документи зміни,т.к. вид діяльності зміниться.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Людмило! Отримані від оренди нерухомості доходи не підпадають під ЕНВД. Тому щодо них треба буде сплачувати податок на прибуток організацій. Як варіант, можна перейти на спрощену систему оподаткування. У зв'язку із змінами виду діяльності внести зміни до статуту бажано.

Ганна

Добридень. я фіз особа маю у власності землю. через якийсь час відкрила ТОВ (я засновник) і на цій землі звела будинок під офіс. (на землю укладено між мною та тов договір безоплатної оренди). Чи виникає тут дохід? чи потрібно подавати декл 3-ндфл?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Ганно! У Вашій ситуації доходу немає, тому що Ви не отримуєте жодного доходу від здавання майна в оренду. Тож декларацію подавати не треба.

Людмила

Вітаю! Магазин знаходиться у частковій власності: 1/2 у фіз.особи та 1/2 у ІП. Фіз. особа хоче укласти з ІП ​​договір про безоплатне користування нежитловим приміщенням, тому що у фіз.особи немає можливості займатися діяльністю. ІП здаватиме в оренду весь магазин та сплачуватиме податки. Чи буде фізична особа звільнена від податку на майно фізичних осіб?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Людмило! Ні, не буде, оскільки право власності зберігається за фізичною особою. Податкова надсилатиме повідомлення про сплату податку на майно саме власнику, незалежно від того, хто фактично користується приміщенням.

Ганна

Здрастуйте я знімаю приміщення під побутові послуги, договір оренди у мене безоплатний. На даний момент мені надійшов лист із податкової про коригування декларації за 3 кВ. 2018 р. за моїм видом діяльності на поставлений дохід І просять надіслати договір оренди з 2015 по 2018. контролю « Чи має Податкова запитувати з мене договір оренди.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Ганно! Податкова інспекціявправі запросити будь-які документи, пов'язані з обчисленням та оплатою конкретного налога. Якщо розмір розмірного доходу та пов'язаних з ним платежів впливають параметри договорів оренди, то Ви повинні їх надати. Якщо ж не впливають, надавати дані документи Ви не зобов'язані.

Амелія

Добридень! Підкажіть будь ласка, укладено договір безоплатного користування нежитловим приміщенням між матір'ю та дочкою. Мати як фіз. особа передає на безоплатне користування нежитлове приміщення дочки терміном на 30 років. Дочка оформила ТОВ, де виступає генеральним директором(Мати голов.лікар), на спрощенці "доходи мінус витрати". Запитання: Чи потрібно ставити на баланс організації будівлю? (воно ж виходить орендоване?) І хто сплачує податок на майно та комунальні послуги?

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Договір укладено між фізичними особами, тож не треба ставити приміщення на баланс ТОВ. Податок на майно має сплачувати власник приміщення. Оплата комунальних послуг за умовчанням покладається на особу, якій передали у користування приміщення, але у договорі можуть бути прописані інші умови.

Галина

Здрастуйте, підкажіть будь ласка! Виникла потреба переїхати в приміщення магазину з роздрібною торгівлею (одяг), де тільки закінчили ремонт, але статус нежитлового приміщення магазин поки що не має (у процесі, і швидше за все не на місяць). Я ІП на ЕНВД. Як мені бути з договором оренди, як з податком?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Галино! Вам краще почекати з укладанням договору оренди, оскільки він не має статусу нежитлового приміщення. За законом у житлових приміщеннях заборонено провадження більшості видів підприємницької діяльності. Тому це загрожує проблемами з податковою.

Поліна

Вітаю! Я ІП, маю у власності будівлю крамниці. Як фізичну особу здаю частину магазину юр особі, здійснено державну реєстрацію договору у 2012 році. весь цей час звітувала в податкову та платила податок як із торгового місця. ІП на ЕНВД. Після камеральної перевірки юр особи з податкової надійшла вимога про надання пояснень або протягом 5 днів внести зміни до податкової звітності. Проте за ПК здавання частини магазину під ЕНВД не потрапляє, причому договір на фізичну особу, а чи не з ІП. Які мої подальші дії? та хіба в цьому випадку орендар не зобов'язаний виступати податковим агентом?

Скан_20181015 (3).pdf

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Поліна! Ви можете послатися у своїй відповіді, що здавали приміщення як фізична особа і відповідно до договору орендар мав платити за Вас ПДФО. Але надій на те, що таке пояснення задовольнить податкову, досить мало, оскільки приміщення здавалося організації для ведення підприємницької діяльності і внаслідок цього саме Ви повинні були подавати декларації з доходів від оренди приміщення. У цьому випадку орендар не мав виконувати функції податкового агента. Вам краще звернутися до юриста, щоб предметніше зайнятися податковою перевіркою, оскільки для Вас є суттєвий ризик донарахування податків.

Туран

Здрастуйте, Я не маю Російське громадянство і в мене в Москві нежитлове приміщення. Я хочу її здавати у найм. Скільки і яким чином (ІП, патент та/або інші) я маю сплатити податки?

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Вам потрібно відкрити ІП. Податки сплачуватимете залежно від системи оподаткування, яку Ви оберете. Особливості систем оподаткування досить численні, у короткій відповіді їх не розкрити. Тому Вам краще звернутися до юриста, який детально розповість про всі нюанси сплати податків.

Микита

Доброго дня, підкажіть, будь ласка, я орендую приміщення під дитячу студію розвитку та творчості, в приміщенні відсутня пож. Сигналізація тощо. Скажіть, є якісь стандарти здачі в оренду приміщень, що має бути в приміщенні??? І хто повинен встановлюватися системи може.сигналізації?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Микито! У законодавстві стандартів здавання приміщення оренду немає. Кожен орендодавець може самостійно виробити такі стандарти, але це необов'язково. Але в законодавстві є обов'язкові вимоги до приміщень певного призначення. Питання встановлення системи протипожежної сигналізації вирішується сторонами договору оренди за взаємною угодою, тобто як домовитеся, так і буде. Але зазвичай такі питання має вирішувати орендодавець, оскільки він зобов'язаний здати приміщення, в стані придатному для подальшої експлуатації.

Олексій

Добридень! Я власник нежитлового приміщення в Москві, зараз хочу здати його в оренду і є варіанти як довгостроковий договір оренди так і на 11 місяців. -Чи потрібно мені реєструватися як ІП чи достатньо платити податок по 3ндфл? -Друге питання? При продажі приміщення я як фіз особа зараз маю право на відрахування за понесеними витратами на придбання нежилого приміщення або таке право дається тільки на житлову нерухомість? -при виборі ІП 6 або 15 відсотків чи зберігається право на відрахування за понесеними витратами на придбання нежитлового приміщення?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олексію! Якщо приміщення одне, то реєструвати ІП необов'язково. Але платити ПДФО з отриманих доходів треба. Податкове вирахування надається лише при купівлі житлової нерухомості.

стелла

Ми керуюча організація. до нас прийшов запит з кумі.кумі просить надати інформацію про укладені договори на утримання, тех. обслуговування та поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку з орендарями муніципальні нежитлові приміщення, що орендують. запитання: чи має КК давати договори, якщо орендар через куми все реєструє? якщо можна мені статтю покажіть із трудового кодексу

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Це питання вирішується на розсуд керуючої компанії, оскільки КУМІ права на витребування інформації про господарську діяльність комерційних організацій немає.

Кохання

Добридень. Моя мама пенсіонерка, на даний момент вона має ІП на ЕНВД. магазин у власності. Наразі хоче закрити ІП. У магазині працюватиму я, відкривши ІП. Чи можна працювати в цьому магазині без оренди, просто оформивши право про розпорядження на власний розсуд?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Любов! Звичайно можна. Якщо власник проти цього не заперечує, то працюйте скільки хочете. У законодавстві нічого не сказано про те, що ІП повинен мати якесь приміщення в оренді.

Євген

Вітаю. Я фіз.особу хочу здати нежитлове приміщення фіз. на власній ділянці під індивідуальне садівництво, мені потрібно оформляти приміщення у власність і як легально все зробити. Заздалегідь дякую.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Євгене! Якщо нежитлове приміщення – це дачний будиночок, то не обов'язково його реєструвати. Достатньо у договорі оренди земельної ділянки прописати, що ділянка надається в оренду разом із дачним будиночком.

Олександр

Власник – фізична особа здає в оренду невелике нежитлове приміщення 12 кв.м. Строк договору 11 міс. з пролонгацією, чи Потрібно при цьому платити 13ПДФО, щороку чи реєструвати ІП?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олександре! ПДФО у будь-якому разі за законом треба платити. ІП реєструвати не обов'язково, оскільки навряд чи ця діяльність підпадає під підприємницьку.

Ольга

Добридень! Власником нежитлового приміщення є фізична особа, яка хоче здати її в оренду. Але реєструватися як ІП не хоче. Чи може інша фізична особа, яка є ІП, його здавати нам за дорученням від власника? У довіреності власник дається право управління нежитловим приміщенням, у тому числі укладання договору оренди, за ціну та на умовах на свій розсуд з правом отримання грошей як оренду та розпорядження грошима на свій розсуд, оплата податків тощо. Чи визнається ця довіреність правочинною і за такого формулювання буде визнано доходи від здачі власністю ІП, а не власника фіз. особи? і чи ІП сплачуватиме податок самостійно?

Сергій (старший юрист)

Добридень, Ольго! Ні не може. Довіреність може бути видана лише на укладення договору оренди, але він все одно буде укладено на користь власника. Цей ІП не має жодних прав на здачу в оренду чужого приміщення. Але якщо Вас не бентежить те, що договір буде юридично нікчемним, то для уникнення проблем із податковою можна використати такий варіант. За доходами все залежатиме від того, хто буде орендодавцем у договорі. Якщо орендодавцем виступатиме власник, то ІП нічого не треба буде платити.

Галина

Добридень! У мене така нестандартна ситуація. ІП на ОСНО, займається оптовою торгівлею бакалійних товарів та ін консервації. У 2017 році збудував адміністративно-управлінську будівлю. Право власності оформлено на кожен кабінет на нього, як на фізособу. Передбачалося, що об'єкти будуть продані, але через відсутність попиту в даний час один кабінет зданий в оренду, ще один планується продати. Як вчинити в цій ситуації та як вести облік? Заздалегідь дякую.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Галино! Кошти від здачі приміщень в оренду необхідно враховувати як отриманий доход і використовувати при розрахунку належних до сплати податків.

Олексій

Вітаю. Знімаю приміщення, написано заяву про припинення договору за договором за 2 місяці. через 1,5 місяці Орендодавець уклав договір оренди на це приміщення з новою особою. Наразі мені виставили рахунок за 15 днів, які вже новий орендар користується приміщенням. Зі мною договір ще не розірвано. Чи правомірними є їхні дії на вимогу оплати за ці 15 днів. спасибі за відповідь

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олексію! Для відповіді на це питання необхідно дивитися умови договору оренди. Очевидно, у договорі прописаний пункт про оплату орендних платежів у разі дострокового розірвання договору. Сама собою така умова не суперечить чинному законодавству.

Олексій Крайнов

Вітаю. Планую придбати нежитлове приміщення для здавання його в оренду. Поки я як фіз обличчя і купую його на себе, надалі планую відкрити іп і здаватиму його як іп. Скажіть, чи можна так здати в оренду або підкажіть найкращі варіанти, як вчинити щодо здачі в оренду.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олексію! Ви можете спокійно здавати в оренду приміщення як фізичну особу. Жодних обмежень на це законодавство не містить. Для такої діяльності не обов'язково оформляти ІП. Досить щороку надавати податкову декларацію.

Наталя

Вітаю! Я ІП та здаю нежитлове приміщення теж ІП. Оплата йде на розрахунковий рахунок. Наразі Орендар заявив, що у них реорганізація і вони вже будуть ТОВ. Просять переукласти договір. Чи зміниться в мене щось від цього за подальшої діяльності зі здачі в оренду їм? При фінансово-господарських питаннях або з оплати через розрахунки? Дякую.

Сергій (старший юрист)

Доброго здоров'я Наталя! Принципових змін не має відбутися. Вони можуть бути залежними від того, на якій системі оподаткування буде ТОВ. Можливо, вони проситимуть у Вас надання тих чи інших документів, що стосуються укладання та виконання договору оренди.

Раїса

Привіт Сергій. У мене така ситуація є кіоск торговий на ринку, який я постійно перездавала в суборенду, платила за нього енвд, так як адміністрація ринку свого часу взяли хороші вхідні за встановлення кіоску, але пере здавати в договорі оренди прописали не можна... Це договір суборенди і безоплатного користування .Оскільки зараз вимоги податкової посилилися з введенням км мій орендар не захотів працювати з касою я вирішила закрити енвд і відкрити оренду ввівши додатковий оквед ... Скажіть договір найму нежитлового приміщення між іп і фіз.особою підійде в моїй ситуації.? Я хочу себе убезпечити адже я там не торгую і хочу що б орендар сам відповідав за свою діяльність? як правильно вчинити мені?

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Договір найму нежитлового приміщення не передбачено законодавством. Нежитлове приміщення можна винаймати лише на підставі договору оренди.

Світлана

Добридень! Підкажіть будь ласка, який потрібно укласти договір зі здачі в оренду, щоб не втратити право на ліцензійний вид діяльності? У мене у власності приміщення, як фіз особа здаю в оренду ооо, де є засновником, хочу один кабінет здати інший ооо. У цієї оо діяльність не лецензована. Який договір я маю укласти, що було без наслідків? Дякую!

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Світлано! Якщо Ви здаєте як фізичну особу, то ТОВ тут взагалі не до чого. Можете укласти стандартний контракт оренди об'єкта нерухомості.

Ольга

Вітаю. ТОВ Здає частину приміщень юридичній особі, договір довгостроковий, номери приміщень прописані у договорі. Чи можна застосувати пільгу щодо податку на майно на інші приміщення, які в оренду не здані.

Сергій (старший юрист)

Добридень, Ольго! Навряд, оскільки під час перевірки з'ясується, що фактично здавалося в повному обсязі приміщення, зареєстроване як єдиний об'єкт, лише його часть.

Марина

Вітаю! Підкажіть, чи потрібно ТОВ вносити до ЄДРЮЛ та статут новий вид ЗКВЕД, якщо планується здача приміщення, що належить ТОВ, в оренду? Основний вид діяльності – продаж, надання послуг.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Марино! Дані відомості вносити треба, інакше можуть бути проблеми з податковою.

Наталя

Вітаю. Чи може благодійний фонд здати до суборенди частину приміщення.? Фонд на основу. Яке оподаткування? ПДВ і податок на прибуток?

Сергій (старший юрист)

Доброго здоров'я Наталя! Може, якщо гроші, що отримуються від здачі в суборенду, йдуть на благодійні цілі. Отримані доходи, швидше за все, будуть враховуватися як доход при визначенні податку на прибуток.

Тетяна

Вітаю! Укладено договір оренди будівлі з однією юр.особою, зареєстрований у Росреєстрі. Обслуговуванням будівлі займається ця особа самостійно. Наразі частину будівлі необхідно здати в оренду другому юр. особі, зареєструвавши в Росреєстрі. Чи можуть ці юр особи самостійно здійснювати експлуатацію та обслуговування будівлі без участі власника. Власник згоден.

Сергій (старший юрист)

Доброго дня, Тетяно! Якщо не буде суперечності між двома договорами оренди, то обслуговування будівлі можна покласти на ці юридичні особи шляхом відповідних формулювань у тексті договору.

Юлія

Доброго дня.Орендодавець торговий центр, Орендар магазин канцелярських товарів, навпроти торгового центру магазин іграшки. Магазин канцелярських товарів розширив асортименти, додавши іграшку, ігри, конструктори і т.д. Питання Чи має право орендодавець Торговий Центр обмежувати асортиментний портфель орендаря, посилаючись на присутність у торговому центрі іншого орендаря з однотипним асортиментом?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Юліє! Якщо такі умови передбачені договором, орендар зобов'язаний його виконувати. Але за відсутності у договорі подібних положень законодавство не надає орендодавцю права регулювати асортимент орендарів.

Едік

Скажіть будь ласка у мене в оренді муніципальне приміщення я маю право поміняти вид діяльності, у мене під спорт зал хочу поміняти вид діяльності під торгівлі заздалегідь дякую!!!

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Якщо у договорі оренди не вказано цільове призначення приміщення та при зміні призначення не відбудеться перепланування чи реконструкції, то Ви можете змінити вид діяльності.

Євген

Вітаю. Я ІП довгий час знімав авторемонтний бокс на території автомийки. Мною були встановлені ролетні ворота та сплачено заставну суму за останній місяць. Договір укладено не було, денги щомісяця передавалися готівкою. Вирішив з'їхати. Попередив за 2 тижні. Заставну суму та гроші за ролет, або сам ролет повертати відмовляється. Чи можливо їх притягнути до адміністративної чи кримінальної відповідальності чи повернути своє?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Євгене! Можна спробувати звернутися до поліції із заявою про вчинення самоврядування, оскільки господар автомийки намагався реалізувати свої цивільні права у не передбаченому законом порядку.

Олена

Вітаю! Я є ІП у мене у власності магазин загальною площею 40 кв де я здійснюю торгову діяльність, чи можу я здати з цієї площі 15 кв в оренду іншому ІП, ці 15 кв огороджені скляною вітриною. Веду податкову звітність як ЕНВД та УСН 6 без каси. Як треба буде звітувати за площу, що здається в оренду?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Олено! Ви можете здати частину приміщення в оренду. Вам треба буде вказати доходи від здавання приміщення у складі своїх оподатковуваних доходів.

Магомед

Вітаю. Проживаю в Республіці Інгушетія, для моїх неповнолітніх племінників-сиріт 10 і 13 років я збудував невелике приміщення розміром 14 на 5, розділивши його на 4 маленькі приміщення розміром по 12 кв. метрів для здачі в оренду під невеликі магазинчики. Приміщення збудовано на власній території дітей. Поясніть, будь ласка, чи потрібно сплачувати податок з оренди таких приміщень і чи потрібно реєструвати ІП? Я дію як приватна особа як близький родич на довірчих відносинах. Загальний дохід від усіх приміщень становить не більше 45 тисяч на місяць та мінус витрати на газ, електрику ремонт та утримання приміщень. Середній місячний дохід становить літній період 35-38 тисяча рублів, зимовий період 30-33 тисячі рублів. Усі кошти отримую готівкою та спрямовуються на поліпшення житлових та побутових умов дітей, у яких пенсія за втратою годувальника. Мати не працює. Дякую!

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Така діяльність може розцінюватися як підприємницька, але у будь-якому разі необхідно сплачувати ПДФО незалежно від реєстрації ІП.

Магомед

Продовжуючи тему Інгушетія - податковий інспектор запропонував мені укласти договори оренди та пред'явити до податкової, чи обов'язково укладати з орендарями такі договори з погляду закону, якщо не реєструвати ІП та платити податок як фізична особа, орендарі надійні хлопці для яких слово дорожче за закон? І ще питання -якщо можна, чи вигідно при даному розкладі реєструвати ІП щоб платити за спрощеною системою 6? Я вперше стикаюся з такими речами і тому перепрошую. Дякую!

Сергій (старший юрист)

За законом договору оренди нерухомості мають бути укладені у письмовій формі, інакше вони недійсні. У певних випадках вигідніше реєструвати ІП та платити 6 з виручки, ніж платити 13 ПДФО. Але під час реєстрації ІП доведеться оформлювати письмові договори з орендодавцями, щоб підтвердити законність виручки.

Магомед

Дякую Сергій за допомогу. І укладання якщо можна хотіло б ще одне питання, договори оренди потрібно завіряти у нотаріуса чи можна пред'явити у простій письмовій формі? Спасибі за допомогу. Усього вам доброго!

Сергій (старший юрист)

Потрібно лише укладання простого письмового договору. У нотаріуса його запевняти не обов'язково. Про це йдеться у ст. 651 Цивільного кодексу РФ. Успіхів!

Марійка

Вітаю. Підкажіть будь ласка, якщо будівля є власністю міста, приміщення в цій будівлі орендує МУП "...", директор цього МУПу може здавати ці приміщення в оренду, наприклад ТОВ? Чи ТОВ може взяти до Субаренди у МУПа чи безпосередньо укладати договір оренди з адміністрацією міста?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Маріє! МУП може здавати приміщення у суборенду лише за наявності згоди орендодавця за основним договором оренди. ТОВ може укласти договір оренди безпосередньо з адміністрацією за умови розірвання договору оренди з МУП.

Ірина

Добридень, коли необхідно реєструвати іп для здачі нежитлового приміщення в оренду, якщо саме приміщення ще не збудовано? Чи важливо це для подальшого продажу приміщення?

Сергій (старший юрист)

Доброго дня, Ірино! Бажано перед отриманням перших грошей від здачі в оренду приміщення. Наявність статусу ІП не має жодного значення для продажу майна.

Віктор

Вітаю! Я ІП, звітую за формою ЕНВД. Для своєї роботи укладаю договір оренди нежитлового приміщення із власником фіз.л.. Чи повинен до орендної плати додаватись ПДВ?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Вікторе! Здача майна в оренду не входить до об'єкту оподаткування з ПДВ. Тому до договору оренди не слід включати умови про ПДВ.

Тетяна

Сергію, добрий день. Я – Орендодавець, чи можу здати одне нежитлове приміщення за згодою Орендарів двом ТОВ за встановленою на фірмі ціною за м2 кожному? Чи обов'язково ділити? Одне ТОВ зареєстроване раніше та платить орендну платуз м2, друге ТОВ в процесі реєстрації за цією адресою. Як бути із двома? Дякую.

Сергій (старший юрист)

Доброго дня, Тетяно! Щоб уникнути непорозумінь, краще вказати в кожному договорі конкретну частину приміщення, що передається в оренду кожному ТОВ. У законі, звичайно, немає прямої вказівки щодо цього, але надавши те саме приміщення одночасно двом організаціям Ви не тільки створюєте невизначеність, а й теоретично ризикуєте бути притягнутою до кримінальної відповідальності за шахрайство. Також є ризик визнання цих договорів недійсними.

Наталя

Вітаю. Фізична особа здає в оренду нежитлову нерухомість організації, податок не сплачує. Хто несе відповідальність за несплату ПДФО – фізична особа чи організація? Якщо за законом податковим агентом фізособи у цій ситуації є організація, отже, сплата ПДФО є її обов'язком та відповідальність за несплату також несе організація?

Сергій (старший юрист)

Доброго здоров'я Наталя! Відповідальність має нести організація, яка має обчислити та сплатити ПДФО за фізичну особу.

Анжела

Добрий вечір. Я фізична особа, здаю в оренду нежитлове приміщення, договір оренди укладено на 11 місяців. Чи маю я сплачувати податок?

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Ви зобов'язані платити ПДФО 13 з отриманого Вами доходу.

Діна

Вітаю! Хотілося б уточнити одне питання. Побачила схожу нашу ситуацію: фізособа здає ТОВ в суборенду зем. ділянку за ту ж ціну, що і знімає 15000 руб.. Доходу виходить у фізособи немає. Але як бути з обов'язком податкового агента? Адже ТОВ має утримати і перерахувати ПДФО? Хіба нас має стосуватися, куди і скільки перераховує фізособа отриману від нас оплату? Чи податковій можна показати обидва договори, щоб нам потім не донарахували податок? Дякую!

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Формально відповідно до податкового законодавства ТОВ зобов'язане утримати ПДФО та перерахувати його до бюджету.

Вікторія

Добридень! Підкажіть будь ласка, який існує штраф за здачу в оренду приміщення кабінету одночасно кільком юр особам?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Вікторіє! Адміністративну відповідальність за такі дії не встановлено. Але за певних обставин орендодавця може бути притягнуто до кримінальної відповідальності за шахрайство. Також у порядку цивільного судочинства з нього ошуканий орендар може вимагати компенсації завданих йому збитків та збитків.

Галина

Здрастуйте!Я фіз.особу маю у власності нежитлове приміщення, чи можу здати в оренду собі оскільки зареєстрована як ІП за безоплатним договором.Як скласти договір,що б не було претензій від податкової. З повагою.

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Галино! Такий договір за законодавством укласти не можна, оскільки обидві сторони договору фактично будуть однією особою, тобто Вами.

Галина

Здрастуйте! Сергію, дякую за відповідь. Мені 67 років я думаю що здавати одне приміщення я можу без утворення ІП. -провавого характера.Согласно статті 608 ДК РФ, власник може здавати своє майно в аренду.Одержання статусу індивідуального підприємця не накладає на людину обов'язки додатково передавати своєму ІП майно. Єдині відмінності виявляються в системі оподаткування та соціальних виплат. Прошу підказати чи правильно я думаю. З повагою.

Сергій (старший юрист)

Не має значення, що Ви не отримуватимете дохід. Відповідно до ст. 413 ДК РФ зобов'язання припиняється на підставі збігу боржника та кредитора в одній особі. Не можна собі здати майно як у оренду, і у безоплатне користування.

Андрій

Добридень! як фізособа є власником ком.нерухомості. Здаю нерухомість в оренду ТОВ як фізособа. У мене існує власне ТОВ, де я єдиний засновник та директор. можу я оформити договір оренди між двома ТОВ чи потрібно реєструвати ІП? І якщо так, то що вигідніше: договір ТОВ з ТОВ, ІП з ТОВ чи фізособа з ТОВ? Дякую!

Сергій (старший юрист)

Вітаю, Андрій! Для того, щоб ТОВ могло здавати приміщення в оренду, необхідно знаходження цього майна у власності ТОВ або на правах оренди з подальшим здаванням у суборенду. Тому зараз Ви ніяк не зможете здати приміщення в оренду від імені ТОВ. Найзручнішим варіантом буде діюча схема, оскільки не треба буде включати приміщення до складу активів ТОВ, проводити відповідний податковий облік.

Андрій

У продовженні теми. а якщо у мене як у фізособи буде договір із ТОВ на право безоплатного користування? та на підставі цього договору ТОВ укладатиме договір на суборенду

Сергій (старший юрист)

Такий варіант припустимо, принаймні не суперечить законодавству.

Неллі

Вітаю! Орендодавець, який має статус ІП, тривалий час здавав частини приміщення різним орендарям під роздрібну торгівлю. Оренду збирав готівкою документи про оплату не видавав. Півтора роки тому продав приміщення. А зараз з'ясувалося, що через суд. на мене повісили близько 100 тисяч заборгованості, нібито ці гроші не були сплачені... Чи можливо довести протилежне та наскільки це правомірно? Заздалегідь вдячна.

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Можливо, але знадобиться кропітка робота з вивчення документів та інших доказів. У суді слід доводити наявність зловживання правом орендодавця. Це можна довести тим, що він ніколи не вимагав грошей. Якби була заборгованість, то він міг розірвати договір або, як мінімум, постійно нагадувати про борг. Залежно від конкретних обставин, слід будувати тактику захисту. Найкраще залучити на свій бік професійного юриста.

Оксана

Здрастуйте, ми два фіз.особи, власники нежитлового приміщення в рівних частках. Хочемо здати в оренду нежитлове приміщення юр.особі. Для цього відкриємо ІП УСН чи патент на одного власника. Чи допускається укладання договору оренди лише від однієї з власника, які у разі потрібні довіреності, договору від другого власника на користь першого? Платежі від юр.особи надходитимуть на рахунок ІП та ІП сплачуватиме податки з доходу. Або необхідно укладати договір з множинністю осіб на стороні орендодавця та юр. особа буде платити оренду двом орендодавцям порівну і кожен має сплачувати податок зі свого доходу?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Оксано! Для здавання всього приміщення в оренду в будь-якому випадку необхідне отримання волевиявлення другого власника. Воно може бути виражене у вигляді доручення першому власнику на укладання від імені договору оренди. Другий спосіб також було вказано Вами. Але й у першому випадку перший власник не звільняється з обов'язку сплачувати податки.

Лера

Вітаю. Підкажіть, чи може орендодавець укласти договір оренди з двома юр.особами. якщо один укладений трохи раніше, і там надаються мед.послуги до 1 червня, а іншій фірмі цей договір потрібен лише поки для отримання ліцензії та в договорі прописано, що фактичне користування настає лише з 1 червня, за умови отримання ліцензії. Заздалегідь дякую

Сергій (старший юрист)

Вітаю! Законодавство не містить заборони на укладення таких договорів. Просто у другому договорі треба зазначити, з якого часу розпочнеться оренда. Також можна укласти попередній договір із другою компанією.

СЕРГІЙ

Вітаю! Ми ТОВ при УСНО орендуємо муніципальну нерухомість, хочемо частину приміщення здати під офіс іншому ТОВ. Який податок ми маємо сплатити?

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Сергію! Жодного. Доходи від здачі майна в оренду включатимуться до складу доходів для визначення бази оподаткування по УСНО.

Сергій

Добридень! Ми ПДВ ми хочемо зняти в оренду нежитлове приміщення у упрощенця. Який податок у результаті платити???

Сергій (старший юрист)

Здрастуйте, Сергію! У цьому випадку ПДВ не виділяється та не сплачується.

Сергій

Спасибі вам

Олена

Добридень! Якщо в мене, як у фіз. особи є комерційна нерухомість. Я хочу використовувати її в особистих цілях: студія танцю, де я ж викладатиму систему абонементів. Плюс я хочу здавати зал погодинно іншим інструкторам. Які податки мені потрібно платити і яку систему АЛЕ вибрати? Дякую!

Фізичні особи у Росії може бути власниками як житлових приміщень, а й нежитлових – тих, які перебувають обліку в житловому фонді населеного пункту чи міста ( ДК РФ). Тому власники такого типу нерухомості можуть розпоряджатися нею на свій розсуд - у тому числі і здавати в оренду (ДК РФ).

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Угоди з оренди нежитлових приміщень, у яких учасниками є цивільні особи, укладаються за певними правилами, багато в чому схожим на угоди з юридичними особами чи індивідуальними підприємцями.

Правила

Є загальні правила, підкоряючись яким можна ефективно і швидко здати в оренду нерухомість, яка не полягає в житловому фонді.

Наприклад, якщо у фізичної особи найняти приміщення захоче якась компанія чи фірма, організація чи установа, то що для цього потрібно робити, щоб не порушити закон.

Крім цього існують свої особливості при здачі в найм нежитлової нерухомості у безоплатній формі, або навпаки, фізичній особі та інше.

Розглянемо для прикладу кілька варіантів ситуацій, за яких можлива передача в оренду нежитлового приміщення за своїми умовами.

Чи може фізична особа здавати в оренду нежитлове приміщення

З ГК РФ, і навіть інших правових нормативів, власник, будучи фізичною особою, може здавати нерухомість, не яка перебуває у житловому фонді.

І для цього йому не потрібно ставати індивідуальним підприємцем (далі – ІП), щоб законно отримувати дохід від здачі в оренду приміщення або нежитлової будівлі, споруди.

Достатньо йому вчасно просто сплачувати податок 13% з доходу і здавати декларацію з ПДФО в податкову ( , і НК РФ) пізніше 30 квітня року, що слідує за звітним календарним роком.

Якщо власник нерухомості не використовує регулярну найману працю працівників, тоді закон дозволяє не стає ІП ( ЦК РФ).

При цьому всі договори, які укладаються фізичними особами при подібних орендних угодах, юридично розглядатимуться як договори ДПХ – цивільно-правового характеру.

А це означає, що орендна плата може бути спокійно бути встановлена ​​в порядку договірного укладення угоди з оренди.

Тут дуже важливо, щоб сторони самі домовилися та обговорили розмір плати, були між собою згодні. Вже після цього факт згоди засвідчує нотаріус під час укладання угоди.

Потрібно ще кілька слів сказати про те, коли фізична особа здає в оренду нежитлове приміщення юридичній особі.

Тут важливо врахувати такі моменти тексту договору, які позначаться на бухгалтерії підприємства-наймача:

1. Обов'язково має бути зазначено про об'єкт – точна адреса, місцезнаходження, номер кадастрового обліку, відомості експлуатаційно-технічні (наприклад, площа, поверховість, впорядкованість для роботи та інше).
2. Жодного ПДВ платити юр. особі не потрібно тому, що договір укладається не з іншим підприємством, а з громадянином (громадянкою).
3. У вартість оренди можуть входити платежі за комунальні послуги. Це зручно для правильного обліку витрат на підприємстві.
4. Вказати у договорі форму розрахунку слід обов'язково – безготівковий, або з виплатою коштів у готівковому варіанті.
5. Юр. особа, яка виплачує фіз. особі плату за тимчасове користування його майном, є теж фігурантом-платником податку з ПДФО (НК РФ). Тому підприємство може самостійно перерахувати 13% до податкової організації по даній угоді.

Завдяки сучасній системі платежів юридичні особи можуть розраховуватися з фізичними особами за безготівковою формою розрахунків.

Просто вказувати у договорі потрібно банківські реквізити рахунків, пластикової картки фізичної особи, куди орендар перераховуватиме плату за користування нерухомим майном громадянина-орендодавця.

Якщо сторони обрали у разі готівковий варіант розрахунку, тоді підприємство має оформлювати цю операцію шляхом расходно-касового ордера.

Зверніть увагу! Якщо юридична особа уклала орендну угоду по нежитловому приміщенню, що у власності у фізичної особи, і якщо останній стане серед терміну дії такого договору ІП, тоді юр. особі сплачувати 13% податку від угоди не потрібно. Там система оподаткування відбуватиметься за іншою схемою.

Чи можна здавати фіз. особі

Юридична особа, або індивідуальний підприємець, який є власником нежитлового приміщення, має повне право здавати його в оренду фізичній особі. Заборон у законодавстві щодо цього немає. У разі, найкраще орієнтуватися на ст. 606-670 ЦК України.

У договорі оренди обов'язково потрібно буде вказувати:

• код КВЕД юр. особи (70.20.2);
• термін дії угоди;
• персональні відомості фіз. особи;
• повні характеристики приміщення;
• кадастровий номер об'єкта;
• сума орендної плати;
• порядок оплати орендарем (фіз. особою) плати за використання приміщення орендодавцю (юр. особі);
• вказати деталі та особливі моменти орендування (правила, порядок експлуатації, можливість проведення ремонту та інше).

В принципі, те саме відбувається і при оформленні угоди з ІП ​​і фізичною особою. Тільки замість статуту та свідоцтва з ЄДРЮЛ, індивідуальний бізнесмен, нотаріусу для вчинення правочину подає свідоцтво ЄДРІП.

Чи можна безкоштовно

У російському законодавстві немає примусу власником нежитлових приміщень до того що, щоб вони здавали свою власність у найм обов'язково за плату. Це право власника, а чи не його обов'язок перед законом.

Вся угода регулюється суворо договором, що складається за взаємною згодою сторін і відбиває їх узгоджене волевиявлення щодо умов угоди, зокрема і оплати користування майном орендодавця.

Тому безоплатна угода також можлива, як і платна, попри ДК РФ, де йдеться у тому, що орендар зобов'язується оплачувати послугу оренду власнику имущества.

Як здати

З ріелторами можна здавати своє майно в оренду набагато швидше та ефективніше. Вони знаходять покупця орендних послуг швидше, ніж це модно було здійснити самотужки.

Також ці фахівці постійно відстежують усі тонкощі ринку нерухомості та будь-які зміни у цінах та інших деталях.

Документи

Вся процедура оформлення здачі в оренду нежитлового приміщення проходить лише через укладання спеціального договору з його посвідченням. Тому на правочин до нотаріуса слід записатися заздалегідь, якщо вже покупець послуг знайшовся.

Коли орендодавець збирається готувати самостійно пакет паперів для здійснення угоди, тоді йому потрібні будуть такі документи:

• цивільний паспорт, якщо він є фізичною особою;
• свідоцтво про реєстрацію юридичної особи, якщо це підприємство;

• правовстановлююча документація на нежитловий нерухомий об'єкт - довідка з ЄДРН, договір купівлі-продажу, інше;

• технічна документація щодо нерухомого об'єкту;
• довіреність, якщо у правочині є представники сторін-учасників;
• згоду від чоловіка, якщо орендодавець – фіз. особа та нерухомість перебуває у спільній власності, нажитій у шлюбі;
• дозвіл із банку, якщо нерухомість перебуває у заставному відчуженні за іпотечною чи іншою угодою.

Крім вищезазначених паперів, що належать юридичним особам, є для них вимоги складати також ряд інших документів. Це бухгалтерська звітність, установча документація, довіреність на представника та інше

У разі коли ТСЖ здає в оренду нежитлове приміщення, теж йдеться саме про юридичну особу.

Тому що всі ТСН або ТСЖ зареєстровані як юридичні особи, мають своє оподаткування, підпорядковуються правилам бухобліку за спрощеною системою.

Такі товариства ґрунтуються на своїй установчій документації, оформленій не без участі мешканцем будинку (будинків). Такі товариства мають право розпоряджатися нежитловими майданами, що належать Товариству.

Реєструвати укладений орендний договір у Регпалаті (Росреєстрі, ЄДРН – Єдиному Державному Реєстрі з Нерухомості) не потрібно, якщо:

• термін угоди встановлено менший, ніж 12 місяців;
• терміну у договорі взагалі не зазначено.

У протилежному випадку, коли період дії угоди встановлено більш ніж на 12 місяців, тоді реєстрація в ЄДРН такого договору є обов'язковою.

Самостійно

Перед оформленням угоди з оренди нежитлової нерухомості слід спочатку розібратися, навіщо вона застосовуватиметься орендарем (наймачем), із метою використовуватися.

Можливі варіанти цільового призначення при оренді нежитлових приміщень:

• під склад;
• як виробничий цех;
• використання приміщення як офіс;
• торгова площа (крапка);
• для надання послуг (торгівля послугами);
• як гараж;
• для утримання тварин, птахів, вирощування рослин;
• для особистого користування (наприклад, як комора для зберігання різних речей, інструментів, обладнання) та інше.

Крім цільового призначення, звертають увагу на площу, розміри та планування нежитлового приміщення. На формування вартості орендної плати істотно впливає квадратура площ, що здаються в найм орендарю.

Місце розташування об'єкта впливає зручність виробничих рішень, планів, графіків та іншого. Тому шукати майбутнього наймача слід відповідно до того, якого типу та призначення є об'єкт нерухомості.

Якщо це, наприклад, гараж, то виробничники навряд чи погодяться використання такого приміщення.

Загалом порядок самостійної здачі в оренду нежитлового приміщення або будівлі споруди полягає в наступному алгоритмі дій:

1. Підготовка та упорядкування документів власника та паперів на саму нерухомість.
2. Попередній розрахунок вартості оренди.
3. Створення рекламної акції.
4. Подача оголошень в інтернеті або самостійне розклеювання на дошках оголошень по місту.
5. Прийом дзвінків від потенційних орендарів.
6. Призначення зустрічей та усний договір про угоду.
7. Призначення зустрічі нотаріуса.
8. Укладення угоди.
9. Реєстрація договору в Регпалаті (якщо це передбачається законом у окремому випадку).
10. Видача ключів від нежитлового приміщення орендарю та супутньої документації (наприклад, акта приймання-передачі майна, що знаходиться у приміщенні).

Для розрахунку вартості оренди можна запросити спеціального експертного оцінювача, який зможе порахувати все з урахуванням сучасних ринкових умов і навіть з урахуванням прогнозів на рік вперед.

Такі послуги, звичайно, не безкоштовні, тому зважитися на них може не кожен власник нерухомості. Проте така оцінка дозволяє власнику нерухомості мати на руках звіти проведення розрахунків експерта.

Де можна взяти в оренду торгове нежитлове приміщення чи склад? Як орендувати торгову площу під магазин? Як правильно здати в оренду комерційну нерухомість?

Привіт усім, хто заглянув на сайт популярного інтернет-журналу «ХітерБобер»! З вами експерт – Денис Кудерін.

Тема сьогоднішньої розмови – оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщень та всім, кого цікавлять актуальні фінансові питання.

Наприкінці статті на вас чекає огляд найнадійніших російських ріелторських компаній, які надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.

Отже, починаємо!

1. Навіщо орендувати комерційну нерухомість?

Успішна підприємницька діяльність великою мірою залежить від вдало обраного приміщення ведення справ. Особливо це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин у жвавій частині міста сам собою притягує покупців.

Те саме можна сказати про офіси. У кожної компанії, що поважає себе, має бути добротне приміщення для роботи та прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібне місце для комплектації та видачі замовлень, а також рішення спірних питаньіз покупцями.

Не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі купівлю нежитлового приміщення. У разі на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.

Перерахуємо всі переваги оренди:

• щодо невисокі фінансові витрати;
• більш проста порівняно з купівлею процедура оформлення документації;
• можливість у будь-який момент змінити орендодавця та переїхати в іншу будівлю;
• Великий вибір об'єктів нерухомості, особливо у мегаполісах.

Зворотний процес - здавання приміщень в оренду - теж має чимало плюсів. Насамперед, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгових, офісних, промислових та інших) – зручний варіант інвестування грошей.

Поки існує приватний бізнес, його представники постійно потребуватимуть приміщення для ведення справ, а отже, власники нерухомості матимуть стабільний прибуток без особливих трудовитрат.

Пошук придатного приміщення для бізнесу – захід клопіткий. Найшвидший і надійніший спосіб знайти об'єкт – це скористатися послугами професійних посередників.

Про те, як працюють сучасні, на нашому сайті є докладна стаття.

2. Як зняти комерційну нерухомість – 5 корисних порад

Орендуючи комерційні об'єкти, потрібно максимально уважно підходити до їхнього вибору. Від параметрів і функціональних характеристик приміщення залежить, коли ви зможете розпочати підприємницьку діяльність, і чи об'єкт повністю відповідатиме цілям вашого бізнесу.

Для початку визначтеся, як ви шукатимете підходяще приміщення – самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу та пов'язаний із різноманітними ризиками. Другий варіант безпечніший і надійніший.

Додаткову інформацію про роботу з посередниками ви знайдете у статті « ».

Експертні поради допоможуть уникнути типових помилок орендарів.

Порада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи

У приміщенні працюватимете ви самі чи ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем – пункт найважливіший. Відсутність потужної та автономної вентиляції у будівлі – реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.

Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів та продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більше того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки будинкова вентиляція.

Порада 2. Загостріть увагу на вантажно-розвантажувальних зонах

Зручна зона для навантаження-розвантаження товарів – ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень та магазинів.

Важливо, щоб ділянка, на якій проводитимуться вантажно-розвантажувальні роботи, не виходила у внутрішній двір житлового будинку або на проїжджу частину. Заважатимете мешканцям чи автомобілістам, вас замучать скаргами.

Питання повноцінного електропостачання є особливо актуальним для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання – холодильників, електропечей, верстатів тощо.

Простежте, щоб електричні кабелі в приміщенні були достатньо ємними, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.

Порада 4. Уважно ознайомтеся з умовами договору

Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.

У договорі обов'язково мають бути такі пункти:

• терміни оренди, вартість та спосіб оплати;
• якщо приміщення здається з устаткуванням, обов'язково складається опис майна;
• відповідальність сторін порушення договору;
• умови розірвання угоди.

Витрати на комунальні платежі, вивіз сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації перебирає, як правило, орендар. Однак орендодавець оплачує за необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій та електропроводки при виході з ладу.

Заздалегідь обговоріть із орендодавцем питання страхування майна – чи буде складено такий договір, і якщо ні, вирішіть, хто візьме на себе оплату збитків у разі непередбачених ситуацій.

В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника – договір купівлі-продажу, витяг з Державного Реєструна право володіння.

Впевніться, чи справді приміщення належить особі, яка вам його здає. В іншому випадку одного разу з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не було в заставі, не було заарештовано за борги, не мало інших обтяжень.

Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді або купівлі нежитлових приміщень. Наприклад, можна прояснити собі всі неясні моменти на сайті Правознавець – ресурсі, у якому працюють фахівці всіх напрямів юриспруденції.

Поставити своє запитання можна навіть без реєстрації прямо на головній сторінці. Юридично коректну та грамотну відповідь ви отримаєте вже за кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви маєте право встановити самостійно.

Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати

Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтесь одним із двох варіантів. Перший – особисто перегляньте бази даних вашого міста та визначте приблизний діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий – делегуйте це завдання ріелтору.

До речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше своєї роботи, ніж компанії. Однак приватних фахівців, які працюють з нежитловою нерухомістю, навіть великих міст – одиниці.

5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендодавця

Кожен орендодавець переймається станом свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.

Перерахуємо основні ризики власників комерційної нерухомості та підкажемо, як їх уникнути.

Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням

У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане в оренду приміщення. Це стосується й обладнання, яке ви здаєте разом із орендою.

Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував у ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.

Ризик 2. Пошкодження чи зникнення майна

Ви здали об'єкт та обладнання добропорядному, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме – довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі поводився по-свинськи.

Власник у таких випадках має право вимагати відшкодування збитків у повному обсязі. Причому мають бути відшкодовані як витрати на ремонт, а й ринкова вартість зіпсованого устаткування.

Відповідальність не передбачено, якщо об'єкт та майно постраждали внаслідок непередбачених обставин – наприклад, від пожежі чи повені.

Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну плату

Неакуратних платників треба карати карбованцем. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди складено за всіма правилами. Тобто у документі мають бути чітко обумовлені терміни та розмір щомісячних виплат.

6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендаря

Орендар також може постраждати внаслідок протиправних чи несанкціонованих дій орендодавця.

Ризик 1. Оренда приміщення, на яке «орендодавець» не має законних прав

Якщо вам здасть приміщення людина, яка не має на об'єкт законних прав власника, договір вважатиметься недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення документів, що встановлюють право.

Можна самостійно отримати витяг з Росреєстру, звернувшись до Багатофункціонального центру. Послуга платна, але ви будете достовірно знати, «хто в будинку господар».

Ризик 2. Зміна замків у приміщенні одразу після внесення передоплати

Так, такі ситуації ще трапляються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли бажаєте в'їхати в приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки змінили, а «власників» і слід застудив.

Вихід у такій ситуації лише один – звернутися до поліції та порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.

Ризик 3. Субаренда

Тут найкраще роз'яснити суть простому прикладі.

приклад

Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку документів, що встановлюють право, бізнесмен не проводив, сподіваючись на чесність орендодавця.

Через місяць успішної торгівлі в магазині з'явився справжній господар повним наборомсправжні документи. Він чемно попросив орендаря з'їхати з площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоч повернути свої гроші, сплачені вперед, але ні на дзвінки, ні на СМС заповзятливий посередник так і не дав відповіді.

Висновок: майте справу безпосередньо з власником. Принаймні він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, що відбуваються з його майном.

7. Професійна допомога для орендарів та орендодавців – огляд ТОП-3 агентства нерухомості

Пошук кваліфікованого посередника – справа складна. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд найбільш надійних компаній Росії, які працюють із комерційною нерухомістю.

1) Агентство.net

Керівна агенція нерухомості. Допоможе орендодавцям та орендарам здати та зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк та будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. У штаті компанії – лише досвідчені та кваліфіковані юристи та ріелтори.

Істотний плюс фірми – професійний підхід, наявність детально опрацьованого сайту, розробка індивідуальної стратегії кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.

Комерційна нерухомість у Москві та області – основна спеціалізація компанії. "Респект" працює на ринку з 2004 року. Своєю метою агентство спочатку поставило забезпечення клієнтів найширшим спектром послуг, пов'язаних із орендою, купівлею та продажем нерухомості.

Процес здачі у найм нежитлових приміщень юр. особою чи фіз. особа має деякі нюанси і часом викликає багато питань. Для здійснення діяльності будь-якої організації потрібне відповідне приміщення, яке далеко не завжди можливо придбати у власність. Саме тому доцільніше орендувати необхідну площу.

Порядок здачі в оренду нежитлового приміщення фізичною особою

Чи потрібна фіз. особам реєстрація ІП

У цивільному кодексі РФ у статтях 130 і 213 п. 1 закріплено право будь-якої фізичної та юридичної особи мати нежитлове майно.

Громадянин, який є власником тієї чи іншої площі, згідно із законом, здатний володіти цією нерухомістю, розпоряджатися та користуватися на власний розсуд. Це право зазначено у 209 статті ГК РФ. Здача в оренду нежитлового приміщення - привілей будь-якого громадянина, закріплена 608 статтею ЦК України.

З вищевикладених даних випливає, що фізична особа може реалізувати своє право на розпорядження нерухомістю, яка перебуває у неї у власності. При цьому він не повинен ставати індивідуальним підприємцем (тобто відкривати ІП), оскільки російське законодавство не містить такої умови.

Виняток становить ведення підприємницької діяльності фіз. особою за допомогою здачі у найм площі. У такому разі потрібне відкриття ІП.

У яких випадках необхідне набуття статусу ІП

Фізичні особи можуть займатися підприємницькою активністю лише після проходження відповідної процедури реєстрації та набуття статусу ІП. Однак громадянин не повинен ставати юридичною особою(Ст. 23 п. 1 ДК РФ).

Підприємницьку діяльність відрізняє кілька характерних рис:

• регулярне отримання грошової виручки внаслідок користування майном (ст. 2 год. 1 ЦК України);
• ведення обліковості з операцій та угод;
• наявність стійких зв'язків із наймачами;
• придбання нерухомості для отримання прибутку при її реалізації чи процесі користування;
• регулярне укладання угод у конкретний період;
• купівля кількох нежитлових приміщень із аналогічною метою.

Ключовим чинником визнання підприємництвом здачі у найм фіз. особою нерухомості є приведення доказів того, що здійснювані угоди відносяться до діяльності з метою отримання постійного доходу.

Наприклад, таким доказом може бути підписання орендного договору однією рік і більше, багаторазове укладання угод із тими ж юридичними особами тощо. буд. У разі громадянин має зробити реєстрацію ИП.

Наслідки за провадження незаконної підприємницької діяльності

Під час здійснення підприємництва з допомогою здавання у найм площі фіз. особою, яка не пройшла відповідну реєстрацію ІП, щодо нього порушується судове провадження.

Правопорушник притягується за одним із двох видів відповідальності:

• кримінальної (стягнення до 300 тисяч рублів, призначення обов'язкових робіт у сумі до 480 годин, штраф у розмірі доходу за 2 роки або арешт до півроку за 171 статтею КК РФ);
• адміністративної (стягнення від 500 до 2 тисяч рублів за статтею 14.1 частини першої КпАП РФ).

Правила укладання орендних договорів

У російському законодавстві відсутні спеціальні правила регулювання передачі нежитлових приміщень в оренду, тому при складанні договору необхідно орієнтуватися на Главу 34 ДК РФ, що включає в себе загальні відомості про оренду .

Грунтуючись на статті 606 ГК РФ, орендодавець, який у цьому випадку не відноситься до юридичних осіб, зобов'язується передати орендовану площу орендарю в тимчасове використання або володіння після внесення певної оплати.

Складання самого договору відбувається відповідно до статей 434 ч. 2 та 609 ч. 1 ЦК РФ письмово та з підписанням паперів обома учасниками.

У договорі необхідне зазначення таких умов, без яких документ вважатиметься недійсним:

• реквізити обох сторін, які укладають угоду;
• Показники орендованого об'єкта (за ст. 607 год. 3 ДК РФ без зазначення цих даних висновок неможливе);
• умови користування об'єктом;
• сума виплат за оренду.

Період дії в документі може не вказуватися, тоді договір відноситься до ув'язнених на невизначений час (стаття 610 частина друга ЦК України).

Також у тексті має бути код за КВЕД (загальним територією Росії класифікатору різних видів економічної діяльності). Для оренди нежитлових приміщень використовується ЗКВЕД за номером 70.20.2.

У характеристики об'єкта входять:

• інвентарний номер;
• точну адресу (включаючи поверх та місцезнаходження на поверсі);
• функціональне призначення (наприклад, офісне, для складу тощо);
• найменування;
• площу.

Договір називається офіційно ув'язненим лише після факту його реєстрації у держ. органах Росреєстру (609 стаття ГК РФ). При складанні з фізичними чи юридичними особами на період до одного календарного року договору не вимагають відповідної реєстраціїі можуть полягати у будь-якій формі (те саме стосується продовження договору на той же період).

Для держ. реєстрації знадобляться перелічені нижче документи:

• заяву (надається нотаріусом або фахівцем, який приймає необхідні папери);
• договір з усіма наявними додатками;
• посвідчення особи (паспорт);
• квитанція про сплату державного мита (1000 рублів);
• додаткова документація, якщо потрібна (згода чоловіка, дозвіл від органів опіки тощо).

Оподаткування орендодавця

Будь-яке приміщення, яке приносить дохід, підлягає оподаткуванню. Терміни сплати та порядок його розрахунку залежать безпосередньо від статусу платника податків:

• 6% від суми орендної плати при УСН із додатковими страховими внесками (для ІП);
• 13% ПДФО з оплатою один раз (для фіз. осіб ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При ухилянні від сплати податків слід кримінальна відповідальність чи стягнення адміністративного штрафу.

Порядок оренди нежитлового приміщення юр. обличчям

Як орендодавець може бути і юридична особа (наприклад, агентство нерухомості). На підставі статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Цивільного кодексу юридичні особи мають ті ж права на володіння, розпорядження та користування нерухомим майном, що й фізичні.

Обмеження на кількість наявних або нежитлових приміщень, що здаються, відсутня, що закріплено частиною 2 статті 213 ДК РФ.

Особливості оренди приміщень юр. особами

Укладання орендного договору та регулювання виниклих після цього відносин, відбувається з орієнтуванням на статті ГК РФ з 606 до 670.

Код діяльності юридичних осіб з КВЕД вказується 70.20.2.Документ повинен складатися виключно письмово незалежно від того, на який період часу потрібна оренда приміщення, якщо один з учасників має статус юридичної особи (ст. 609 ч. 1 ДК РФ).

Усі договори повинні також обов'язково містити такі дані, без яких документ не буде визнаний дійсним:

• характеристика приміщення, що здається;
• реквізити учасників, які уклали угоду (432 та 606 статті ДК РФ);
• сума виплат за оренду;
• нюанси користування приміщенням та його ремонту;
• підписи обох сторін;
• за відсутності у тексті документа терміну підписання договору, він визнається ув'язненим на невизначений час (стаття 610 частина друга ДК РФ).

Договір і всі додатки щодо нього підлягають реєстрації в держ. реєстрі під час підписання терміном більше одного календарного року. Тільки після цього він вважається офіційно ув'язненим (609 стаття ЦК України). Для реєстрації в держ. органи юридичної особи потребують наступної документації:

• заяву про реєстрацію;
• підписаний договір із усіма додатками;
• кадастровий паспорт приміщення;
• підтвердження правового статусу юридичної особи (свідоцтво про державну реєстрацію, установчі документи та інше);
• папери, що підтверджують сплату державного мита (15 000 рублів);
• додаткові документи, якщо потрібні (наприклад, документи, що підтверджують повноваження представників орендаря чи юридичної особи тощо. буд.).

Оренда нежитлового приміщення у фізичної особи

При укладанні договору оренди з орендодавцем, який не є юридичною особою, необхідно звернути увагу на такі нюанси:

• у документі мають бути зазначені адресу та характеристики об'єкта;
• орендні виплати не підлягають нарахуванню ПДВ у зв'язку з тим, що договір укладається з фіз. особою;
• у суму виплат за орендування можуть належати також комунальні платежі;
• виплати здійснюються кількома варіантами – безготівковим способом банківський рахунок фіз. особи або готівкою;
• зміна розміру плати може відбуватися трохи більше разу на рік (ст. 614 год. 3 ДК РФ);
• при зазначенні терміну оренди понад рік необхідно зареєструвати договір у територіальному органі Росреєстру.

Залишились питання? Напишіть ваше запитання у формі нижче та отримайте розгорнуту консультацію юриста:

Багато людей мають різні нежитлові об'єкти нерухомості, які не використовуються для будь-яких цілей. Оптимальною можливістю вважається їх здача в оренду, оскільки за таких умов забезпечується постійний та високий дохід. Для цього орендодавець може виступати як фізособа, ІП або власник бізнесу. Процедура здачі в оренду нежитлового приміщення має виконуватися грамотно, для чого з орендарями складаються офіційні контракти. Враховується необхідність сплати податків із отриманих доходів.

Правила надання об'єктів в оренду

Багатьма власниками нерухомості використовують таку діяльність. Здача в оренду нежитлових приміщень дозволяє одержувати високий пасивний дохід. При цьому орендодавцем може бути:

• фізособа, яка є безпосереднім власником об'єкта, тому в нього мають бути офіційні документи на цю нерухомість;
• ІП, який спеціально зареєструвався у ФНП для ведення даної діяльності, причому зазвичай для сплати податків вибирається підприємцями УСН, ПСН чи ЕНВД, оскільки за рахунок використання спрощених режимів не важко буде розрахувати та сплатити податок, а також здати декларацію;
• компанія, представлена ​​юридичною особою, причому підприємства можуть, як і ІП користуватися спрощеними системами розрахунку податку.

При складанні договору будь-яким вищевказаним власником враховуються різні аспекти. Якщо здавання в оренду нежитлового приміщення провадиться без офіційного оформлення та реєстрації доходів у ФНП, то це є незаконною діяльністю, за яку власники приміщень притягуються до відповідальності.

Правила здавання об'єктів в оренду фізособами

Приватні громадяни можуть мати різні об'єкти нерухомості. Вони застосовуються для різних цілей, таких як:

• створення офісу;
• організація складу;
• формування виробничого підприємства;
• створення магазинів.

Громадянин може виступати як сторона орендного договору. Люди повинні бути безпосередніми власниками об'єктів, тому вони зобов'язані мати відповідні правовстановлюючі документи та виписку з ЄДРН. До особливостей здачі в оренду нежитлового приміщення фізичною особою належить таке:

• громадяни повинні заздалегідь зробити запис у Росреєстрі про те, що наявне приміщення є нежитловим об'єктом, причому додатково повинні зазначатися технічні та кадастрові параметри;
• якщо приміщення не перебуває на кадастровому обліку або є неврахованим, то не допускається офіційно передавати його для використання іншим особам;
• здавання об'єкта у користування підприємствам чи іншим громадянам виступає майновою угодою, тому обов'язково укладається з власником цивільно-правовий договір;
• щоб документація була оформлена офіційно та грамотно, угода укладається виключно письмово, після чого засвідчується нотаріусом та реєструється в Росреєстрі.

Нерідко укладається угода терміном, що не перевищує одного року. За таких умов не потрібно реєструвати документ у Росреєстрі.

Які потрібні документи від фізособи для укладання угоди?

Якщо реалізується здавання в оренду нежитлового приміщення фізичною особою, громадянин повинен заздалегідь підготувати певну документацію. До неї належать такі папери:

• паспорт громадянина, який є власником приміщення;
• свідоцтво про право власності, яке може замінюватись новою випискою з ЄДРН, де вказується безпосередній власник об'єкта;
• технічний паспорт;
• інші технічні документи, які видаються власнику працівниками БТІ;
• виписка з Росреєстру, що підтверджує, що на об'єкті відсутні будь-які обтяження, подані арештом, заставою чи іншими обмеженнями.

Допускається до участі у угоді залучати представника, але він має бути нотаріально завірена доручення.

Чи сплачуються податки фізособами?

Досить часто громадянами, які володіють нерухомістю, використовується для заробітку такий вид діяльності. Здача в оренду нежитлових приміщень дає людям досить значний пасивний дохід.

Якщо здійснюється реєстрація договору в Росреєстрі, то відомості з цієї установи направляються до найближчого відділення ФНП для обліку доходу громадян. Тому здавання в оренду фіз. особами нежитлового приміщення потребує розрахунку та сплати податку на доходи.

Для цього потрібно щорічно здавати у ФНП декларацію 3-ПДФО, де зазначаються всі доходи громадянина від здачі об'єкта в оренду. Додатково у цьому документі наводиться правильний розмір ПДФО. Тому з отриманих сум доведеться сплачувати 13%. За рахунок такого високого податкового навантаження громадяни часто вважають за краще оформляти ІП або відкривати компанію, щоб значно знизити розмір збору, оскільки при використанні спрощених режимів розмір податку може зменшуватись до 6% від усіх доходів.

Нюанси для ІП

Багато громадян, які є власниками нерухомих об'єктів, які вони вважають за краще здавати в оренду, спеціально відкривають для цього ІП. У цьому випадку вони можуть скористатися спрощеними режимами при розрахунку розміру податку. Здача в оренду нежитлового приміщення ІП відбувається при врахуванні нюансів:

• обов'язково фіксується укладання договору з орендарями офіційною угодою, у якій прописується термін дії договору, особливості нерухомості, вартість оренди та інші важливі особливості;
• якщо термін дії угоди перевищує рік, то договір реєструється в Росреєстрі;
• за отримані доходи неодмінно сплачуються податки ІП, навіщо підприємець може обрати патентну систему, УСН чи ЕНВД;
• безпосередня передача коштів має фіксуватися, навіщо складаються розписки, але найчастіше здійснюється переказ грошей розрахунковий рахунок, тому довести отримання грошей можна з допомогою банківських виписок.

За рахунок використання спрощених податкових систем вдається громадянам уникнути сплати значного податку. Найчастіше при здачі в оренду нежитлового приміщення ІП обирають ЕНВД, оскільки за використання цього податку сплачується щокварталу однакова сума. Податок у разі залежить від розміру приміщення, тому нього не впливає вартість оренди.

Обов'язково має офіційно здійснювати здачу в оренду нежитлових приміщень ІП. Оподаткування залежить від обраного режиму, але при цьому важливо не тільки грамотно розраховувати та своєчасно сплачувати податки, а й складати декларації, необхідні працівникам ФНП.

Які потрібні документи від ІП?

Якщо власником нежитлової нерухомості виступає підприємець, то для укладання контракту з орендарем мають готуватись документи:

• свідоцтво про реєстрацію та постановку на облік;
• паспорт громадянина;
• правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості;
• технічних паперів на об'єкті.

Правильно складений договір обов'язково передається до ФНП разом із декларацією, оскільки він виступає підтвердженням ведення конкретної діяльності.

Специфіка здачі приміщень компаніями

Нерідко різні нежитлові об'єкти належать не приватним особам, а підприємствам. Фірми нерідко ухвалюють рішення про здачу в оренду нежитлового приміщення. Процедура в цьому випадку має такі особливості:

• компанія може бути власником об'єкта, оскільки може бути посередника;
• з орендарями складається громадянський договір, якого прикладається різна документація від фірми;
• організація з отриманого доходу повинна сплачувати податок, що розраховується на підставі податкового режиму, причому компанії можуть поєднувати відразу кілька систем, щоб економити кошти на зборах.

Якщо підприємство перестав бути безпосереднім власником об'єкта, воно може здавати їх у суборенду. За таких умов потрібно отримати дозвіл на цю діяльність від власника.

Які документи вимагаються від фірми?

Якщо орендодавцем виступає компанія, то для укладання договору потрібно підготувати фірмою документацію:

• довідка з ЄДРЮЛ;
• установча документація підприємства;
• правовстановлюючі папери на об'єкт, що підтверджують, що фірма дійсно має права на здачу цього приміщення в оренду;
• якщо передається об'єкт у суборенду, то у компанії має бути дозвіл від власника на таку діяльність;
• засновник, який є власником бізнесу, може оформити довіреність на свого працівника, внаслідок чого у нього з'являються відповідні повноваження для здійснення правочину.

Найчастіше фірми, які мають значними площами, здають в оренду, оскільки користуються ними самостійно з будь-яких цілей. Здача в оренду нежитлового приміщення забезпечує надходження значного пасивного доходу, тому цього способу отримання заробітку вдаються багато фірм. При укладанні угоди з фірмою обов'язково слід зареєструвати їх у Росреестре.

Здача об'єктів в оренду муніципалітетом

Адміністрації будь-якого міста належить безліч різних об'єктів нерухомості, які можуть бути житловими чи нежитловими. У цьому випадку влада міста може приймати рішення про необхідність здачі цих об'єктів у найм безпосереднім користувачам. Кошти, отримані від такої діяльності, спрямовуватимуться до місцевого бюджету.

За таких умов потрібно дотримуватися правильного порядку здачі об'єктів. Для цього враховуються нюанси:

• визначення орендаря обов'язково проводяться офіційні торги;
• укладається орендний договір із тим учасником торгів, який пропонує найвищу орендну плату;
• торги проводяться у вигляді аукціону, причому участь у ньому можуть брати фізособи, ІП чи організації;
• для участі у торгах потрібно подавати спеціальну заявку на сайті адміністрації регіону;
• лише після реєстрації усі учасники запрошуються до аукціону;
• сплачується всіма претендентами застава, подана вступним внеском, причому зазвичай він дорівнює 10% вартості об'єкта;
• вартість оренди розраховується виходячи з кадастрової ціни нерухомості;
• якщо заявка подається тільки одним претендентом, то торги не проводяться, тому заявник оформлює орендний договір без аукціону.

Адміністрація може надавати можливість оформити контракт на термін, що перевищує 10 років.

Правила укладання договору

Незалежно від того, хто виступає орендодавцем, важливо грамотно укласти орендний договір. Саме за його допомогою здійснюється грамотне оформлення майнової угоди. Договір здачі оренди нежитлового приміщення обов'язково містить такі відомості:

• вказується місце та дата його складання;
• прописуються сторони, що у угоді;
• якщо учасниками виступають фізособи, то прописуються їх П. І. О., дати народження та відомості з паспортів;
• якщо орендарем чи орендодавцем є компанія, то зазначаються її реквізити;
• прописуються технічні особливостіоб'єкта нерухомості, а також адресу його розташування;
• перераховуються умови, виходячи з яких можна використовувати нерухомість;
• вказується термін та вартість оренди;
• допускається включати пункт, на підставі якого в майбутньому орендар матиме можливість викупити нерухомість;
• наводяться правничий та обов'язки, наявні в кожного учасника угоди;
• вказується відповідальність сторін, оскільки якщо вони з різних підстав порушуватимуть пункти договору, то до них застосовуватимуться різні санкції чи інші заходи;
• наводяться умови, виходячи з яких може розриватися достроково контракт;
• перераховуються ситуації, коли доведеться звертатися до суду на вирішення різних конфліктних питань;
• вписуються різні форс-мажорні обставини, за яких учасники правочину повинні поводитися конкретним чином.

Не потрібно цю документацію засвідчувати нотаріусом. За допомогою цього офіційного документа регулюється процедура здачі в оренду житлового та нежитлового приміщення. Складається документація у трьох примірниках, оскільки один залишається в орендодавця, другий передається орендарю, а третій використовується для реєстрації в Росреєстрі. Набирає чинності договір лише після реєстрації. Допускається за умови угоди між сторонами пролонгація контракту. Зразок договору наведено нижче.

Правила складання акта приймання-передачі

Як тільки буде складено договір, на підставі якого здійснюється здавання в оренду нежитлового приміщення індивідуальним підприємцем, приватною особою чи компанією, потрібно передати об'єкт орендарю.

Передача здійснюється безпосередньо у строки, зазначені у договорі. І тому доцільно складати акт приема-передачи. Формується документ у присутності третіх осіб, які підтверджують, що справді учасники правочину є сумлінними та дієздатними.

У документі перераховуються всі параметри наявної нерухомості, до яких належить:

• стан підлогових та настінних покриттів;
• наявність сантехнічних приладів;
• місця розташування та технічні особливості комунікацій.

Якщо в приміщенні є меблі, слід їх перерахувати, а також вказати, в якому вони перебувають стані.

Які податкові режими використовують орендодавець?

Власники майна, які здають у найм нерухомість, отримують від цього процесу певний дохід, з якого потрібно сплачувати податок. Приватні особи сплачують 13% від усіх доходів. За рахунок такого високого податкового навантаження орендодавці воліють відкривати ІП або фірму. Для розрахунків можуть обиратися різні податкові режими:

• УСН. За таким режимом сплачується 6% всіх грошових надходжень чи 15% від чистий прибуток. Місцева влада може збільшувати ставки для офісної або торгової нерухомості. Як податкову базу виступає дохід протягом року роботи чи прибуток від діяльності. Для малого бізнесу деякими регіонами запроваджуються пільги. Додатково за рахунок податкових перерахувань знижується сума, яка сплачується підприємцями за себе до ПФ та інших фондів.
• Патент під час здачі в оренду нежитлових приміщень. Така система оподаткування вважається найвигіднішою для багатьох підприємців. Можуть застосовувати лише патентний патент. Здача в оренду нежитлового приміщення за таких умов не вимагає складання та здачі до ФНП різних звітів. Тому достатньо лише спочатку придбати патент за оптимальну вартість на певний період. Можуть придбати на різні періоди патент ІП. Здача в оренду нежитлового приміщення за допомогою такого режиму вважається найвигіднішим процесом.
• ОСНО. Рідко ця система вибирається для здавання об'єктів в оренду, тому що доводиться сплачувати велику кількість податків та займатися бухгалтерським обліком. Зазвичай такий режим використовується фірмами, які бажають поєднувати кілька систем.
• ЕНВД. Здача в оренду нежитлових приміщень за таким режимом зазвичай вибирається лише за наявності невеликого за розміром об'єкта. Якщо приміщення має значну площу, то доцільніше вибрати УСН чи патент. Під час розрахунку ЕНВД враховується фізичний показник, представлений площею нерухомості. Тому оптимально вибирати цей режим, якщо об'єкт за розміром не перевищує 30 кв. м.

Вибір конкретної системи залежить від безпосередніх орендарів. Деякі фірми та ІП вважають за краще зовсім поєднувати кілька режимів, що забезпечує можливість знизити податкове навантаження.

Висновок

Здача різних нежитлових приміщень у найм вважається вигідним процесом. Він може здійснюватись приватними особами, ІП або компаніями. Фірми можуть зовсім не бути власниками об'єктів, тому виступають лише посередниками.

Процедура надання нерухомості у найм передбачає грамотне оформлення угоди, навіщо між учасниками неодмінно складається офіційний договір, реєстрований в Росреестре.