Які документи необхідні для оренди квартири. Квартирне питання: оренда та перевірка документів

останнє оновлення: 09.05.2019

Мати кілька житлових приміщень не лише розкіш, а й нерідко біль голови. «Зайву» житлоплощу власники намагаються здати в оренду. Це і додатковий прибуток і якийсь нагляд за квартирою.

Спробуємо розібратися, як правильно здати квартиру в оренду, як уникнути проблем з несумлінними мешканцями та податковою інспекцією, як зберегти своє майно.

Хто може здавати

Право здавати свою квартиру в оренду має її власник. У кого на руках є свідоцтво реєстрації прав власності (витяг із держреєстру) на неї. Жодні родичі або дуже близькі друзі не мають права укладати орендний договір з мешканцями на прохання власника квартири. Цей варіант можливий лише за наявності нотаріальної довіреності, в якій прописано право довіреної особи здавати в оренду житло її довірителя. Інакше власник може будь-якої миті заперечити проти такої угоди.

Якщо господар квартири користується нею за договором найму соціального, тобто фактично вона належить державі або муніципалітету, то він не має права здавати її в оренду. У виняткових випадках це можливо, але для цього необхідно отримати офіційний письмовий дозвіл від державного/муніципального органу (хто є власником, у більшості випадків це муніципалітет).

Якщо в житло, що здається в оренду, зареєстровані, крім власника, інші мешканці (як члени сім'ї власника), то отримувати їхню письмову згоду на укладення угоди не вимагається.

Але є тонкість. Якщо вже укладено договір найму житла та власник або наймати підселяє інших осіб для проживання у житлі, то згода на таке вселення вимагається від усіх зацікавлених осіб (і наймач та усі люди, що прописані з наймачем).

Те ж саме потрібно, якщо здається частина квартири (наприклад, кімната в комунальній квартирі, де загальна кухня, туалет, ванна на кількох господарів). Таким чином, укласти додатковий договір найму на вільні площі можна з дозволу першого наймача та членів його сім'ї.

Якщо в такому житлі зареєстровано ще й неповнолітню дитину, то дозвіл здавати квартиру в оренду потрібно буде отримати ще й з органів опіки.

У тому випадку, якщо приватними власниками квартири є кілька осіб, то кожен із співвласників має брати участь у угоді за наймодавця. Або висловити свою письмову згоду на укладення угоди та довірити займатися її оформленням одному з власників. Така згода та довіреність оформляється у нотаріуса.

Якщо такими процедурами знехтувати, то договір найму квартири (терміном понад 1 рік) у реєстрі зареєструвати не вдасться.

На практиці часто квартири здаються «у сіру», без державної реєстрації договору у реєстрі. Тому таких формальностей не дотримуються. Але потрібно мати на увазі, при судовій суперечці з наймачем (з будь-яких питань щодо здачі квартири) посилатися на такий договір, як на доказ буде не можна, тому що він без реєстрації є нікчемним (якщо не укладено на строк менше року, тоді реєстрація не потрібна і письмова форма договору достатньо для його повної сили).

Коли йдеться про вселення (зокрема прописка, укладання додаткового договору соцнайму) в муніципальну квартиру, то згоду потрібно від усіх прописаних осіб і, звісно, ​​від муніципалітету.

Кому здати квартиру

Людина, яка вперше зіткнулася зі здаванням квартири в оренду, приведе в паніку навіть таке просте питання, де знайти мешканців. Можна порадити чотири варіанти:

• Звернутися до агентства нерухомості. Вам запропонують багато варіантів, а також нададуть деякі гарантії, але за такі послуги доведеться заплатити.
• Подати оголошення про здачу квартири в газету, Інтернет-сайти або в рядок, що «біжить» на телебаченні. Або знайти оголошення людини, яка бажає орендувати житло у цих же ЗМІ. Щоправда, є ризик нарватися на недобросовісного квартиронаймача. Він або не сплатить надану йому квартиру, або зіпсує (викраде) майно, що є в ній.
• Знайти мешканця через друзів, знайомих, родичів - най кращий варіант. Навряд чи квартиронаймач за протекцією ризикне нашкодити господареві квартири. А у разі виникнення спірних питаньЙого завжди можна буде знайти.
• Здавати житло родичам чи друзям. Швидше за все, така оренда буде безоплатною. Жодної матеріальної вигоди Ви не отримаєте. Проте можете сміливо доручати їм оплачувати комунальні рахунки за квартиру.

Взагалі потрібно періодично перевіряти квартиру, що здається. Спілкуватися з квартиронаймачами та контролювати комунальні платежі, щоб уникнути проблем надалі.

Якщо квартира здається незнайомій людині, то договір найму не може гарантувати повну майнову безпеку власнику. Потрібно перевірити майбутнього мешканця щодо його законослухняності. Для цього можна звернутися до знайомих співробітників поліції або інших представників правоохоронних органів для перевірки наймача на предмет судимості, притягнення його до адміністративної відповідальності, наявність боргових чи кредитних прострочень тощо. Можна подивитися інформацію про людину в Інтернеті та з інших відкритих джерел.

Здати квартиру в оренду без посередників, звісно, ​​дешевше. Але тоді всі турботи про житло лягають лише на Ваші плечі.

Як передавати квартиру

Про юридичні моменти оформлення угоди поговоримо пізніше. Зараз торкнемося побутових моментів.

Квартиру потрібно передавати безпосередньо наймачу, розповідаючи про всі особливості та важливі технічні моменти житла. Так можна уникнути випадкових поломок та заподіяння іншої шкоди.

При передачі квартири слід спільно зафіксувати показання приладів обліку енергоресурсів (води, електрики, газу та ін.), щоб надалі не розуміти, ким допущено комунальну заборгованість.

Перед передачею ключів загальну та детальну обстановку у квартирі слід сфотографувати. Це дисциплінуватиме наймача, оскільки він бачитиме трепетне ставлення господаря до свого майна. Крім того, фотознімки можуть бути доказом у суді, якщо виникне конфлікт про суттєве погіршення стану квартири після її здачі.

Якщо на сходовому майданчику у Вас дружні сусіди, то добре познайомити б нових мешканців з ними. І залишити сусідові свій номер телефону на екстрені випадки. Це також "виховує" наймача.

Як оформити оренду юридично

Навіть якщо Ви вирішили здати квартиру найкращим друзям чи далеким родичам, краще оформити цю угоду документально. В цьому випадку укладається договір найму житлового приміщення(його потрібно відрізняти від договору оренди, який полягає в основному між юридичними особами). Оформити його нескладно. В Інтернеті безліч зразків та варіантів на різні випадки. Можна скласти його самостійно, звернутися за допомогою до юриста чи в нас.

Підписується документ обома сторонами. Нотаріальне його запевнення не потрібне, але й не забороняється. Як варіант довірити складання та посвідчення правочину нотаріусу. Але такий документ не матиме більшої юридичної сили, аніж звичайний письмовий договір, укладений сторонами.

На додаток до договору найму потрібно обов'язково скласти акт прийому-передачі квартири, що здається.

В акті докладно описується технічний стан всього житлового приміщення: наявність ремонту, сантехніки, а також меблі, побутова техніка, інші предмети побуту. Потрібно не тільки перерахувати їх, а й вказати, в якому стані вони знаходяться, на яких місцях стоять, найменування (модель, марка та ін.), Визначити орієнтовну вартість (хоча б найбільш дорогих предметів). Це допоможе надалі власнику житла оцінити стан свого майна та стягнути збитки за його псування з несумлінних мешканців. Акт також підписується обома сторонами після огляду квартири. Після чого наймачеві вручаються ключі.

Як правильно скласти договір найму

Якщо Ви вирішили здати квартиру та оформити договір самостійно, слід дотриматися основних правил його складання. Головне, чітко прописати основні умови – адресу квартири, термін та розмір орендної плати, решта за бажанням сторін. Можна скласти докладний документ на кількох сторінках, в якому передбачити всі нюанси. А тільки найнеобхідніше, помістивши все на одному аркуші. Надійний договір має включати такі пункти:

1. Дата та місце його складання.
2. Детальні персональні дані наймодавця та наймача: ім'я, прізвище, по батькові, дата народження, місце прописки та проживання, номер та серія паспорта або іншого документа, що посвідчує.
3. Предмет договору: квартира, що здається, що знаходиться у власності у наймодавця. А саме, її адреса, метраж, технічний стан, наявність меблів, сантехніки, оцінка придатності для проживання (опалення, водопостачання), підключення телефонної мережі та мережі Інтернет, кабельного телебачення. Докладний описможе бути викладено як у самому договорі, так і в передатному акті, що додається до нього.
4. Посилання на документ, що підтверджує, що наймодавець є власником житла. Про відсутність обтяжень третіми особами (іпотека, застава, інша оренда, арешт тощо).
5. Вартість щомісячної орендної плати, у тому числі вказівка, на кого лягає обов'язок щодо сплати комунальних витрат.
6. Форма розрахунку: готівкою, поштовим переказом або на банківську картку(Вклад), безоплатно і т.д.
7. Терміни оплати: одноразово за весь період оренди або щомісяця (щоквартально) із зазначенням, до якої дати має бути внесено платіж.
8. Хто із сторін зобов'язаний проводити поточний, капітальний чи терміновий ремонт квартири.
9. Термін, на який орендується житло.
10. Вказівка ​​всіх мешканців, що вселяються до наймача (якщо договір є довгостроковим).
11. Права та обов'язки, що покладаються на наймача та наймодавця, з якими вони мають бути згодні.
12. Причини та умови, за якими договір найму може бути розірваний в односторонньому порядку.

Бажано у договорі також прописати й особливі умови, так звані «життєві хитрощі»:

1. Про заборону наймача та членів його сім'ї (або тих осіб, які з ним проживатимуть) прописуватимуться за місцем проживання (в орендованій квартирі). Хоч законодавець і не допускає прописки без дозволу власника, проте «підприємливі умільці» примудряються обійти обмеження. Подібна умова не дозволить схитрувати при реєстрації, а якщо незаконна прописка все ж таки була допущена, то її легко буде оскаржити в суді (сам договір буде незаперечним доказом неправомірності дій наймача).
2. Розподілити обов'язки страхування квартири від нещасних випадків між наймодавцем та наймачем. Краще, звичайно, самому зайнятися цим питанням, оскільки, застрахувавши квартиру від затоплення, пожеж, цивільної відповідальності та ін., власник знімає з себе ризики за недбале поведінка наймача. Адже якщо станеться такий випадок перед потерпілими (сусіди та інші особи) відповідатиме власник. З винуватця (наймача) можна стягнути збитки лише у порядку регресу. Тобто спочатку власник відшкодовує збитки постраждалим і лише потім може вимагати матеріальну компенсацію з наймача. Іноді це нездійсненне завдання (наприклад, наймач немає майна, офіційно працює чи платити аліменти тощо.).
3. Про обмеження можливості здавати квартиру до піднайму (субаренди) іншим особам без письмової згоди власника. Інакше квартиру можуть перетворити на вітальню.

Про періодичну можливість власника перевіряти стан квартири. Це права власника у присутності наймача приходити в квартиру для огляду на предмет її збереження, належного санітарного стану тощо. Якщо такий пункт не передбачити наймач може не пустити наймодавця, адже це його право.

На який термін укласти договір

Максимальний термін, на який ви здатні укласти договір найму – це 5 років. І навіть якщо у документі немає посилання на те, на який термін здається квартира, він буде обмежений вказаним часом.

Досвідчені юристи все ж таки радять не здавати квартиру в довгострокову оренду. Укласти інший договір на новий термін завжди простіше, ніж розірвати наявний. Тим більше, коли одна із сторін із розірванням не згодна.

Чи потрібно реєструвати договір найму

Договір найму квартири (або оренди житлового приміщення) не вимагає обов'язкової реєстрації в органах Росреєстру, якщо він укладений на строк до одного року (наприклад, на 11 місяців або на півроку).

Якщо ж він полягає на більш довгий термін, то таку угоду доведеться реєструвати. Мінус у тому, що це зобов'язує орендодавця готувати пакет документів та сплачувати державне мито за реєстрацію. До того ж, відомості про здачу житла в оренду та отримання наймодавцем прибутку потраплять до податкового органу. Але, з іншого боку, реєструючи цю угоду, він отримує додаткові гарантії. .

Найвигідніше укласти договір про найм квартири з правом подальшої його пролонгації та переукладати його щороку.

Переваги та особливості здачі квартири на термін, що не перевищує 11 місяців, про яку ми вже говорили

• договір найму можна не реєструвати у Росреєстрі. Значить, немає необхідності витрачати час на збір документів, нести витрати на оплату держмита. А після закінчення договору погашати запис у державному реєстрі про обтяження (найм);
• наймач не зможе розраховувати на надання відстрочки усунення порушень, що тягнуть за собою розірвання договору.

Здебільшого короткостроковим договором користуються власники, які ухиляються від сплати податків із доходів найму. Адже про такий договір у податкової інспекціїне знають (договір не реєструється в реєстрі і від туди відомості не надходять податківцям).

Сама реєстрація договору в реєстрі справа не складна

1. Звернутися за реєстрацією договору можна протягом 1 місяця з моменту його укладання (ст. 51 ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості"). В іншому випадку чекає штраф у розмірі 5000 рублів.
2. Заявниками мають бути дві сторони договору (і наймодавець та наймач або їх представники за нотаріально засвідченою довіреністю).
3. Пакет документів є:
   • договір найму з актами передачі квартири від власника наймачу у трьох примірниках;
   • паспорти заявників (для посвідчення особи);
   • квитанція про сплату державного мита (розмір 2000 рублів, по 1000 рублів з кожного боку);
   • копії документів про власність на квартиру (договір-підстава, свідоцтво про право власності, кадастровий паспорт). Хоча ці документи не є обов'язковими до здачі, їх надання прискорює процес приймання заяв та реєстрації договору;
   • згоди зацікавлених осіб (інших пайовиків, заставоутримувача та ін.).
4. Реєстрація здійснюється протягом 5 робочих днів
5. Документи здаються до відділу МФЦ.

У реєстрації може бути надано з наступних причин

• квартира, що здається в оренду, не перебуває на кадастровому обліку;
• діє раніше укладений договір оренди на ту ж площу;
• не представлений повний перелік необхідних документівдля регістрації;
• договір найму має брутальні невідповідності вимогам закону.

Плата за орендоване житло

Оплату за найм квартири, а також умови внесення комунальних платежів слід детально розписати у договорі.

Деякі наймодавці наполягають на заставі щодо орендної плати. Тобто, вимагають оплату відразу за кілька місяців. Це гарантує, що мешканці проживатимуть у квартирі весь сплачений ними період. Для наймача це впевненість у тому, що він не залишиться без даху над головою протягом того часу, за який вже вніс оплату.

Відомості про те, що за винаймання квартири потрібно внесення застави за кілька місяців, можуть бути зазначені безпосередньо в договорі або обумовлені сторонами усно.

Краще письмово зафіксувати у орендному договорі умови повернення (чи неповернення) застави. Це на випадок, коли мешканець вирішив з'їхати з квартири раніше, в межах того терміну, за який уже вніс плату.

Наприклад, наймач вніс заставу за проживання у орендованому житлі за 6 місяців, а через 3 місяці вирішив з'їхати. Такий варіант потрібно передбачити в договорі та вказати, чи повинен у цьому випадку наймодавець повернути частину орендної плати.

Зустрічається умова депозит орендної плати за останній місяць. Схема така: першого місяця вноситься подвійна оплата. А за останній місяць нічого платити не треба, оскільки депозитний платіж є платіж за останній період. Цим депозитом страхується господар квартири, якщо постоялець з'їде потай, не заплативши за останній місяць.

Про розписки

Передачу будь-яких грошей за оренду квартири, будь то заставу або щомісячну плату, бажано фіксувати розписками. Можна підготувати єдиний бланк, який залишиться лише вносити суму і дату платежу, поставити підписи сторін. На підтвердження факту передачі часто залучають свідків. Їхні дані вносять у розписку.

Також бажано виконувати розписку в двох примірниках, щоб один залишався у наймача, а другий у наймодавця.

Якщо плата за найм житла провадиться у безготівковій формі, то платнику обов'язково потрібно зберігати чеки (квитанції) про переказ грошей власнику квартири.

Розірвання договору

Підстави та умови розірвання договору найму мають бути прописані у самому документі.

Наймач житла має право розірвати його за власним бажанням за дотримання двох умов:

• всі особи, які з ним проживають, згодні з таким рішенням;
• наймодавець попереджено не пізніше як за три місяці.

Той, хто здає квартиру в оренду, може допустити розірвання договору в односторонньому порядку за такими підставами:

• наймач не вносить орендну плату протягом півроку за довгострокового найму або пропускає два платежі поспіль, якщо термін найму менше 1 року;
• пошкодження або руйнування квартирантами житла або майна, що знаходиться в ньому;
• використання квартири за її призначенням, наприклад, під офіс, склад тощо;
• систематичне порушення порядку, занепокоєння сусідам (порушника попереджено наймодавцем, але порушення не усунув).

Договір найму може бути розірвано також через суд. Ініціатором позову може бути як наймодавець, і наймач. Причиною зазвичай є доведення житла до непридатного стану або визнано відповідними органами аварійним.

Якщо наймач не згоден із припиненням договору з ініціативи наймодавця, він має право оскаржити цей факт у суді. Якщо договір найму житла укладався на тривалий термін, то суд може надати позивачу відстрочку для усунення допущених порушень та виплати боргу з оплати на строк до одного року.

Чи сплачувати податок з доходу від здачі квартири

Навіть якщо квартира здається в оренду на короткий термін, це не звільняє наймодавця, який отримує від цього виторг, від податкового обов'язку.

Коли оренда на тривалий термін і зареєстрована в Росреєстрі, то інформація про угоду, швидше за все, потрапить до податкової інспекції.

При короткостроковому договорі приховати факт отримання прибутку від оренди легше (зі зрозумілих причин). Але законодавці робити це не радять. Ті, хто трапляться, будуть змушені виплачувати не тільки податок з доходу за весь термін, а й штраф, і пені у розмірі від 20 до 40 відсотків від несплаченої податкової суми тощо.

Коли податковий борг складе велику суму (понад 900 тис. руб.), На винного може чекати кримінальне покарання. Аж до позбавлення волі.

Укладений договір найму житлової нерухомості є для податківців приводом стягнути податок із суми за здачу квартири. Повідомити про це може будь-який недоброзичливець, а також Росреєстр на запит податкової.

За законом наймодавець зобов'язаний у строк з 1-го січня до 30 квітнявключно подати до інспекції за місцем свого проживання декларацію про свої доходи за минулий рік. У ній вказується сума отриманого прибутку, зокрема від оренди квартири.

Платнику податків надіслати квитанцію про суму податку ніхто не буде. Оплачувати розрахований ПДФО слід самостійно із розрахунку 13 відсотків від суми отриманого прибуткувід здавання квартири протягом року. Якщо декларацію не здати, то це передбачено штра у вигляді 30 % від суми податкової бази, але з менш 1000 крб.

Платі має бути зроблено до 15 липня року, у якому подавалася декларація. За несплату чи прострочення загрожує штраф та пені.

Наймодавець може бути звільнений від сплати податку лише у тому випадку, якщо він тривалий час не отримував з наймача орендну плату за квартиру та здатний довести цей факт.

Самозайнятість та здавання квартири

Статус самозятого громадянина дозволяє вирішувати деякі проблеми у наймовому питанні.

По перше, спрощене оподаткування . Йдеться про податковий експеримент у Москві, Підмосков'ї, Татарстані та Калузька область . Громадяни цих регіонів можуть зареєструвавшись через сервіс "Мій податок" сплачувати 4% суми доходу. Звітність формується тим самим інтернет-сервісом "Мій податок". Сума сплачується щомісяця. Жодних декларацій здавати не потрібно. Розмір доходу на рік має перевалювати понад 2,4 млн. крб. Початок експерименту показав, що ідея була не марною. У такий спосіб платити за свої доходи зручно та економно. Вже інші регіони Росії виявили бажання приєднатися до експерименту.

По-друге, немає необхідності реєструватися як ІП . Зареєструвавшись як самозайнятий, громадянин сплачуватиме спеціальний податок на професійні доходи. Цих зобов'язань достатньо для держави і суворо прив'язувати себе до підприємницької стежки не потрібно. Звичайно, якщо йдеться про здачі свого житла, яке налічує 1-2 об'єкти. Якщо об'єктів буде велика кількість і в найм буде надаватися і чужі об'єкти (наприклад, за найм або нерухомість, що знаходиться в управлінні). То це вже у чистому вигляді комерційна діяльність. Без свідоцтва ІП не обійтись.

Для самозайнятих передбачено податкові канікули до 31.12.2019 року (п. 70 ст. 217 НК РФ). Потрібно лише подати повідомлення до територіального ІФНС і вказати вид пільгової діяльності. На жаль, оренда житла не входить до діяльності самозайнятих, яка звільняє від сплати податків. На регіональному рівні влада на свій розсуд може визначати види занять, які підпадуть під пільговий статус. Але на сьогодні жоден регіон наймання житла не вніс до цього переліку.

Інші види відповідальності

Бувають випадки, коли громадяни здають в оренду відразу кілька квартир, що належать їм. Така діяльність визнається як підприємницька. Тому, перш ніж здавати квартири, потрібно набути статусу індивідуального підприємця.Інакше гряде відповідальність за адміністративним (ст. 14.1 КпАП РФ) або кримінальним (ст. 171 КК РФ) законодавством (залежно від розміру вирученого доходу) за незаконну підприємницьку діяльність.

Уточнимо, якщо йдеться про одну квартиру на практиці вважається, що ця діяльність не відноситься до комерційної. Це один із видів діяльності самозайнятих громадян.

Якщо у Вас є питання на тему статті, будь ласка, не соромтеся задавати їх у коментарях. Ми обов'язково відповімо на всі ваші запитання протягом кількох днів.

104 коментарів

06.02.19 61 176 29

І не подарувати гроші шахраям

Протягом трьох років я допомагала людям винаймати квартири і тепер знаю кілька тисяч історій оренди.

Марія Яковлєва

оберігає людей від шахраїв

Бувало так, що мої клієнти знаходили квартиру, домовлялися про переїзд, але натомість втрачали гроші та залишалися без житла. Розповім про шість найпоширеніших схем обману наймачів і поясню, які перевіряти документи і на що звертати увагу.

Варіант шахрайства

Липові квартири від інформаційних агенцій

На ринку нерухомості є агентства, які продають тільки інформацію, тому їх називають інформаційними. Вони надають фальшиві дані про квартири, беруть комісію з клієнта та не гарантують заселення.

На оголошення від таких агенцій часто трапляються люди, які тільки-но приїхали в чуже місто і хочуть швидко зняти квартиру. Я помітила, що навіть офіси таких агенцій часто розташовані недалеко від вокзалів та популярних хостелів.

Для цього потенційного наймача запрошують до пристойного офісу, найчастіше у центрі міста. Менеджери добре підготовлені та справляють враження професіоналів. Майбутньому наймачеві надають ліцензії та документи, показують багато підроблених нагород, дипломів та грамот.

Після знайомства пропонують підписати договір та заплатити комісію. За цим договором агентство надає адреси квартир, що здаються, і номери телефонів їх власників. Менеджер показує фотографії захоплюючих варіантів – шикарних квартир за заниженою ціною.

Потім менеджер видає інформацію, пропонує зателефонувати з підставним власником і без агента поїхати на перегляд квартири. Далі варіантів розвитку подій кілька. Власник каже, що квартиру здали або не бере трубку, номер телефону виявляється неактивним, або з'ясовується, що квартира за такою адресою не здається або не існує.

Якщо повернутися до агенції, менеджер пред'явить інформаційний договір. У ньому немає пункту про те, що інформація має бути актуальною, а агенція зобов'язується знайти квартиру. Клієнту надали інформацію – за її якість агентство не відповідає. Може статися, що офісу вже не буде, тому що інформаційні агенції здебільшого - фірми-одноденки.

Як себе убезпечити.Якщо ви зрозуміли, що оголошення на сайті розміщено інформаційним агентством, не дзвоніть туди, а скаржтеся на службу підтримки. Спеціалісти великих сайтів знають, як розпізнати інформагентства. Вони додатково перевірять користувача та всі його оголошення та заблокують, якщо знайдуть порушення.

Якщо зателефонували та зрозуміли, що маєте справу з агентством, не приїжджайте до офісу. Витратите час, а квартиру не винаймете. Якщо ви тільки на місці розпізнали інформагентство, біжіть звідти. І не забувайте про базові правила:

1. Уважно читайте договір та не платіть гроші в офісі. У хороших агенціях вам спочатку покажуть квартиру, запропонують перевірити документи, підписати договір найму, акт прийому-передачі і лише потім попросять внести передоплату.
2. Дорогі квартири та якісні послуги не можуть коштувати дешево. Інформагентства заманюють людей саме дешевизною послуг: вони ставлять ціни вдвічі-втричі нижче, ніж чесні агенти.

Наприклад, у Санкт-Петербурзі найпопулярніший тип квартир - однокімнатні з середньої якості ремонтом у метро приблизно за 20 тисяч рублів. Якщо знайдете агента із 50% комісією, заплатіть за пошук 10 тисяч рублів. Інформаційні агентства ставлять ціну на свої послуги менше - зазвичай 10-20% від орендної плати на місяць, тобто 2-4 тисячі рублів.

Варіант шахрайства

Чорні ріелтори та чужі квартири

Людина має право здавати лише свою квартиру і підтверджує це свідченням про реєстрацію права або випискою з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН) та документом, що встановлює право, наприклад договором купівлі-продажу. Щоб здати чужу квартиру, хай навіть близького родича, потрібна нотаріальна довіреність.

Шахраї грають на довірі людей. Вони винаймають квартиру, підробляють документи та здають її кільком людям. Ця схема була широко поширена в 90-х роках через чорні рієлтори, але зараз зустрічається вже рідше.

Схема обману.Спочатку шахрай винаймає квартиру і готується до майбутнього обману. Він обирає власників, які рідко з'являються у квартирі: багато працюють, подорожують чи живуть за кордоном. Потім «наймодавець» підробляє всі документи, які перевіряють наймачі, - паспорт, свідоцтво про реєстрацію права на квартиру та документ, що встановлює право - і виставляє квартиру за заниженою ціною. Так більше шансів швидко знайти охочих.

Шахрай приймає дзвінки та призначає перегляди на різний часщоб наймачі не перетиналися один з одним. Кожному показує підроблені документи, розповідає про переваги квартири та веде себе як справжній, сумлінний власник. Зрештою, він підписує кілька договорів найму, бере у кожного наймача орендну плату і пропадає.

Наймач приходить у «свою» квартиру та бачить натовп інших людей. Усі мають липовий договір найму, і кожен упевнений, що квартиру винайняв саме він. Після суперечок та з'ясування всі розуміють, що нарвались на шахрая. Можливо, всі наймачі зустрінуться біля дверей, бо шахрай встигне змінити замки, щоби ніхто не потрапив у квартиру. У будь-якому випадку прав на квартиру у них немає, оскільки договір найму було укладено з людиною, якій квартира не належить.

Як себе убезпечити.Перевіряйте документи повільно та вдумливо. Якщо наймодавець вас квапить, не піддавайтеся: запитуйте, читайте договір найму. Шахрай перебуває у стресовій ситуації, тому квапитиме. Йому важливо, щоб потенційний наймач не помітив підробок і якнайшвидше віддав гроші: у нього на черзі ще кілька таких же жертв.

З документів перевірте свідоцтво про реєстрацію права, якщо квартиру куплено до 15 липня 2016 року, або витяг з ЄДРН, якщо після цієї дати. Також слід подивитися правовстановлюючі документи – частіше це договір купівлі-продажу або договір пайової участі у будівництві для новобудов – та паспорти всіх власників.

Як відрізнити суборенду від шахрайства

Субаренда – нормальна, законна практика у світі нерухомості. Наймач винаймає квартиру у наймодавця з правом суборенди. Після чого здає її іншим людям та укладає з ними договори. Ця схема найбільш поширена на ринку подобової оренди, менше – при довгостроковій.

Відрізнити суборенду від шахрайства можна з допомогою перевірки документів. Перегляньте паспорт, правовстановлюючі документи та свідоцтво про реєстрацію або витяг з ЄДРН. То ви зрозумієте, хто власник квартири.

Якщо це суборенда, у договорі обов'язково буде пункт, де прописано, що власник не проти здачі його квартири у суборенду. Це може виглядати так: «Наймач не заперечує проти здачі в суборенду Наймачем житлового приміщення за адресою: м. Москва, вул. Образцова, буд. 8а, кв. 80, у строк з 01 січня 2019 року до 08 січня 2019 року».

Згода власника також оформляється у вигляді додатка, угоди, листа чи будь-якого іншого письмового документа та доповнює договір.

Варіант шахрайства

Оренда без згоди власника квартири

Якщо квартирою володіє кілька власників, кожен із них має дати свою згоду на здачу квартири. Їхні паспортні дані та згода вказують у договорі найму.

Один власник не може вирішити за решту і здати всю квартиру. Це протизаконно. Тому якщо таке сталося, це або неуважність, або заздалегідь придумана шахрайська схема.

Схема обману.Квартира належить, наприклад, двом власникам у рівних частках. Договір укладає один із них - він вносить свої паспортні дані та ставить підпис. Тобто наймач отримує його згоду на найм квартири. Оскільки власників двоє, за законом згоду мають дати обидва, навіть якщо один із них вирішив здати лише свою частку.

Коли другий власник дізнається, що квартиру здали без його згоди, він може звернутися до поліції та суду та оскаржити угоду. Договір найму визнають недійсним, і наймачеві доведеться шукати іншу квартиру.

Як себе убезпечити.Перевіряти документи, що встановлюють право: свідоцтво про реєстрацію права або витяг з ЄДРН. Якщо у свідоцтві чи виписці ви бачите кілька власників, вписуйте до договору найму всіх. Кожен із власників має бути присутнім під час підписання договору. У кожного перевірте паспорт, впишіть дані в договір та обов'язково простежте, щоб усі розписалися у договорі.

Якщо не всі власники можуть бути присутніми на підписанні договору, один із них - той, з ким ви укладаєте договір, - повинен письмово підтвердити, що решта власників не проти угоди. Це роблять у вигляді пункту у договорі чи додатку.

Така згода не забезпечує повну безпеку. Траплялися випадки, коли з'ясовувалося, що інший власник категорично проти здачі квартири, і, незважаючи на гарантії, договір визнавали недійсним. Тому найкращий варіант - договір найму з усіма власниками чи нотаріальна довіреність від відсутніх власників на право підписання договору.

Чи можна домовитися усно, якщо винаймати квартиру у знайомих?

Ні, найм квартири має бути зафіксований у договорі. Якщо ви справді винаймаєте квартиру і платите за неї гроші, а не просто гостите деякий час, підписуйте договір.

Відносини між родичами можуть зіпсуватись, і без захисту договору ви ризикуєте залишитися без грошей та житла.

Варіант шахрайства

Зміна замків господарем

У наймача з'являються права на орендовану квартиру, тільки коли він разом із наймодавцем підписав договір найму та акт приймання-передачі. Якщо ж вони домовилися на словах і власник пообіцяв здати квартиру, а наймач віддав йому за це гроші, права на квартиру, як і раніше, залишаються у власника. Він може робити в ній все, що завгодно, наприклад міняти замки на вхідних дверях.

Схема обману із заміною замків спрямована переважно на довірливих людей, які не розуміють важливості договорів, розписок та інших паперів. У світі нерухомості працюють лише письмові домовленості.

Схема обману.Найчастіше договір найму не укладається: наймодавець просто передає ключі і бере всю суму оренди за місяць, або завдаток. Жодних розписок не дає. Потім він просить не заїжджати до квартири кілька днів під приводом того, що треба закінчити дрібний ремонт або забрати речі.

Коли наймач приїжджає до квартири, ключ не підходить до замку. Ці кілька днів були потрібні власнику, щоб замінити замки. Якось підтвердити факт домовленостей із власником ошуканий наймач не зможе, бо немає договору найму та розписки про внесення завдатку.

Як себе убезпечити.Завжди укладайте договір найму, складайте акт приймання-передачі та фіксуйте передачу грошей. Якщо ви вносите завдаток, вимагайте з власника розписки, хоча б написані від руки на простому аркуші паперу.

Але краще, якщо ви заздалегідь роздрукуєте бланк і заповніть його з власником.

Коли передаєте власнику заставу за квартиру, прописуйте це у додатку до договору про взаєморозрахунки. Якщо власник щомісяця приходить до вас за грошима, вносите новий запис в обидва екземпляри договору. Якщо ви не бачитеся з власником і переказуєте йому гроші на картку, зберігайте чеки.

Варіант шахрайства

Акції щедрості

Цю схему вигадали для платоспроможних людей, які вважають свої гроші і хочуть заощадити. Якщо наймач погоджується винайняти квартиру за заявленою ціною – або, навпаки, не погоджується, – йому пропонують знижку, але просять заплатити за кілька місяців наперед.

Схема обману.Шахраї тиснуть на жадібність: аргументують тим, що квартира коштуватиме набагато дешевше. Наприклад, житло коштує 25 000 рублів на місяць, але якщо заплатити відразу за півроку наперед 120 000 рублів, то вийде по 20 000 рублів на місяць. Це суттєва економія, тому багато наймачів погоджуються. Можливо, ця чесна пропозиція від власника і жодного обману не буде. Але буває, що наймодавець виганяє наймача з квартири раніше за термін або раптово замінює замки, а гроші залишає собі.

Як себе убезпечити.Краще вносити орендну плату лише за місяць наперед. Власник може вигнати, змінити замки чи продати квартиру, а наймач – передумати та переїхати в інше житло. У таких випадках забрати гроші у власника буде складно.

Варіант шахрайства

Присвоєння передоплати

Передплата на ринку нерухомості вноситься як аванс, завдаток або забезпечувальний платіж. Але також передоплата – це одна із найпоширеніших схем обману. Її витягують із наймачів у різний спосіб, а коли отримують, перестають виходити на зв'язок.

Відмінності між авансом, завдатком та заставою

Завдаток – це найжорсткіший вид підстрахувальних платежів. Якщо наймач дав завдаток, а потім передумав підписувати договір найму, то завдаток залишається у господаря квартири. Якщо господар відмовився від правочину, він повертає завдаток у подвійному розмірі.

Застава, або забезпечувальний платіж, - це сума, яку наймач передає наймодавцеві у разі порушень. Якщо наймач порушив договір або завдав шкоди квартирі, забезпечувальний платіж йде за рахунок погашення збитків.

Аванс - це платіж, який зарахується до наступних платежів за квартиру, якщо все піде за планом. Якщо щось пішло негаразд і договір підписати зірвалася, наймодавець зобов'язаний повернути аванс.

Схема обману.Наймач дзвонить за оголошенням про здачу квартири. Йому кажуть, що квартира вільна, і вигадують причину, через яку потрібно перевести передоплату. Причини можуть бути різні. Найчастіших три:

1. Великий попит. Щоб квартиру не звели, просять надіслати передоплату на картку власника чи рієлтора, а потім приїхати та укласти договір.
2. Власнику далеко їхати. Тому клієнту пропонують підтвердити намір винайняти квартиру та перевести передоплату на карту.
3. Обов'язкова передплата до укладення договору. Це умова власника, інакше він квартиру не дасть. Найчастіше так просять не всю суму, а аванс, 2-5 тисяч рублів.

Як себе убезпечити.Не переказуйте передоплату. Платіть гроші тільки після того, як подивіться квартиру та підпишете договір найму та акт прийому-передачі. Пам'ятайте, що шикарні фото квартири та низька ціна- це не подарунок долі, а привід кілька разів перевірити квартиру, власника та договір.

Привіт від Перу

Це оригінальний варіант обману з передоплатою, який розпочався на ринку автомобілів, а зараз зустрічається на ринку оренди та продажу житлової нерухомості.

По суті, та сама красива квартира за заниженою ціною та вимога передоплати. Тільки із власником спілкуєтеся поштою, оскільки він знаходиться в іншій країні.

Вам пишуть приблизно таке повідомлення:

Добридень!

Я поясню причину мого продажу квартири за заниженою ціною.

Я довго жив у Росії, але оскільки мої діти живуть у Перу, я вирішив переїхати. Я займаюся тут бізнесом, але в мене залишилася квартира в Москві і хочу її здати.

Щоб укласти договір, я маю прилетіти до Москви. Але я готовий їхати лише до реального клієнта, який серйозно налаштований. Тому перекажіть мені задаток 10 000 рублів через систему швидких грошових переказів «Моней Грамм» або систему «Контакт», щоб підтвердити свої наміри.

Мені надішліть квитанцію про оплату, але закрийте контрольний номер. Без нього я не зможу отримати переказ, можете уточнити це у банку. Так ви будете впевнені у моїй чесності та скажіть номер лише після укладання договору.

Змінювати умови найму моєї квартири та її ціну я не маю наміру. Через ці умови я здаю квартиру за низькою ціною. Якщо не згодні – не витрачайте мого часу.

Шахраї можуть бути з будь-якої країни, але частіше - з Камеруну та Перу, тому повідомлення буде написано з помилками і трохи коряво.

У банку підтвердять, що без контрольного номера одержати гроші неможливо. Далі ви підете, наприклад, у «Вестерн-юніон» і надішліть переклад. Сфотографуєте квитанцію, закриєте код та відправте шахраю.

Він звинуватить вас у тому, що квитанція намальована у графічному редакторі, та скине посилання на підроблений сайт системи грошових переказів. Там необхідно ввести всі дані про переклад, у тому числі контрольний номер. З'явиться підсумкове вікно, скріншот якого вимагатиме шахрай. Після цього він отримає гроші та перестане виходити на зв'язок.

Не відповідайте на таке повідомлення, а краще зробіть скріншот та надішліть до служби підтримки сайту, де знайшли оголошення.

Які документи перевірити перед орендою

Перевірити необхідно три документи: паспорт, свідоцтво про реєстрацію права та/або витяг з ЄДРН та правовстановлюючий документ - найчастіше договір купівлі-продажу.

Паспорт громадянина РФ.Необхідно переконатися у особистості наймодавців. Для цього перевірте паспорти. Військовий квиток, посвідчення водія та закордонний паспортперевіряти не потрібно, тому що їх немає в інших документах.

Дані паспорти повинні бути такими ж, як у всіх інших документах. Тобто ПІБ, серія, номер та всі інші дані повинні точно збігатися. Це підтвердить, що в документах та сама людина, що у паспорті та перед вами. Перевірка паспорта – це перший та найважливіший етап.

Перед орендою квартири перевірте, чи справжній продавець має паспорт. Ось на що рекомендую звернути увагу:

1. Немає виправлень, наклейок, кривих шрифтів.
2. Є всі водяні знаки та відбитки, шрифти, як у вашому паспорті.
3. Серія паспорта збігається із місцем видачі. Перші дві цифри серії – це код міста. Наприклад, якщо паспорт виданий у Санкт-Петербурзі, перші дві цифри – 40, якщо у Москві – 45. Якщо серія починається з 40, а виданий паспорт у Липецьку, це підробка. Список із кодами міст можна переглянути на сайті «Твій паспорт».
4. Стан паспорта відповідає даті видачі. Якщо паспорт новий на вигляд, але отримано три роки тому, це має насторожити.

Також перевірте, чи змінювалися ім'я та прізвище власника. Якщо так, попросіть у продавця свідоцтво із загсу про укладення або розірвання шлюбу або зміну імені.

Правовстановлюючі документипоказують, хто і на якій підставі має квартиру або її частину і хто може її здавати.

Вид документа, що встановлює право, залежить від того, як квартира опинилася у власника. Якщо приватизував, правовстановлюючим документом буде договір передачі квартири у власність. Якщо купив - договір купівлі-продажу, а якщо отримав у спадок - свідоцтво про право на спадщину згідно із законом чи за заповітом.

Якщо квартира в новобудові, правовстановлюючим документом може бути договір пайової участі у будівництві. Разом із ним необхідно перевірити акт приймання-передачі квартири, якщо будинок уже зданий.

Свідоцтво про державну реєстрацію права власностіпідтверджує право власності на квартиру чи її частину. Свідоцтва не буде у двох випадках:

1. Якщо власник зареєстрував право власності на квартиру з 1991 до 1996 року. У цьому випадку необхідно перевірити, чи зроблена на правовстановлюючому документі, наприклад, на договорі купівлі-продажу, відмітка про державну реєстрацію права.
2. Якщо право власності зареєстроване після 15 липня 2016 року. З цієї дати свідоцтва про реєстрацію права скасували та замінили випискою з ЄДРН.

Щоб перевірити свідоцтво про право власності, звірте документи-підстави, вказані в ньому, з реальними документами. Тип, номер та серія повинні збігатися. Також перевірте адресу, поверх та площу квартири.

Замінює свідоцтво про реєстрацію права власності. Вона потрібна, щоб підтвердити власність та список правовстановлюючих документів, а також перевірити наявність інших власників. Звірте дані з виписки - адресу, документи-підстави - з документами, що встановлюють право. Все має збігатися.

На що ще звернути увагу

Поведінка власника.Якщо він поспішає, нервується, погрожує здати квартиру іншим, якщо ви прямо зараз не ухвалите рішення, - насторожіться. Оцініть його адекватність візуально: подивіться на нього насамперед як на людину. Вам бачитися з ним щомісяця, вирішувати питання, можливо, просити допомоги, тому винаймайте квартиру у людини, яка вам як мінімум не противна.

Вартість оренди квартири.Немає ідеальних варіантів за низькою ціною. Відремонтована та обставлена ​​квартира за п'ять хвилин від метро не може коштувати копійки. Завжди є причиною такої ціни, і, можливо, це шахрайство.

документи.Підробка документів – процедура дорога. Тому часто шахраї використовують економ-варіант: підробляють документи самі чи брешуть, чому їх немає. Не винаймайте квартиру, поки не побачите оригінали документів.

Скільки грошей платити

Суму орендиплатіть лише за один місяць. Якщо власник запропонує заплатити відразу за півроку наперед, відмовляйтесь.

Запорука- це сума, яка заспокоює власника у разі псування його майна. Наприклад, якщо наймач розіб'є вікно і вирішить з'їхати, власник візьме частину грошей із застави, полагодить вікно, а частину поверне. Повне повернення застави можна вимагати з власника тільки якщо наймач повернув квартиру в тому ж стані, що і зняв.

Розмір застави визначає власник. Найчастіше зустрічаються три схеми внесення застави:

1. заставу, що дорівнює 100% орендної вартості квартири за місяць, одним платежем;
2. застава, що дорівнює 100% орендної вартості квартири за місяць, двома платежами, тобто розбита на два місяці;
3. подвійна застава, що дорівнює 200% орендної вартості квартири за місяць, одним платежем - в основному на об'єкти бізнес- та еліт-класу.

Тобто під час укладання договору ви сплачуєте або всю суму застави, або його частину за домовленістю із власником.

Запам'ятати, якщо зібралися винаймати житло

1. Якщо вас просять перед показом квартири приїхати в офіс та підписати договір – не погоджуйтесь.
2. Перевіряйте документи перед підписанням договору. Подивіться паспорти власників, свідоцтво про реєстрацію права або витяг з ЄДРН та документ, що встановлює право, наприклад договір купівлі-продажу.
3. Завжди укладайте договір найму та підписуйте акт приймання-передачі квартири.
4. Вносите орендну плату лише за місяць наперед.
5. Платіть гроші, тільки коли побачите квартиру та власника наживо, перевірте документи, підпишете договір найму та акт прийому-передачі. І не забувайте вказувати щомісячні платежі у бланку взаєморозрахунків.

Над матеріалом працювали

Автор – Марія Яковлєва, редактор – Олена Євстратова, випускаючий редактор – Марина Сафонова, фоторед – Максим Копосов, інформаційний дизайнер – Женя Софронов, ілюстратор – Антон Калашніков, відповідь – Ганна Лісових, коректор – Олександр Саліта, верстальник – Євгенія Ізотова

Якщо підбираєте квартиру самостійно

При пошуку квартири через спеціалізований сайт оголошень або групи соціальних мереж ви ризикуєте зіткнутися з шахраями. Щоб не потрапити на їх хитрощі, вам потрібно звернути увагу на кілька важливих моментів.

1. Середня вартість оренди квартири за вашими критеріями

Занадто «солодкі» оголошення найчастіше – фейк. Простора із сучасним ремонтом у самому центрі міста за хвилину ходьби від метро та за копійки? Дуже сумнівна пропозиція.

2. Прохання перевести передплату на карту

Цей пункт часто випливає із попереднього. Ви дзвоните по оголошення, що сподобалося, вам кажуть, що бажаючих ой як багато, а потім просять перевести хоча б кілька тисяч, щоб квартира залишилася за вами. Не ведіться на це: ви щойно розмовляли з шахраєм.

Ніколи без особистої зустрічі не переказуйте гроші стороннім людям як депозит.

3. Справжність фотографій квартири

Щоб переконатися в достовірності інформації, перевірте фотографії квартири на справжність. Зробити це можна, наприклад, через пошук за картинками Google.

Якщо одна й та сама квартира розміщена на кількох сайтах про здачу житла – не страшно. Інша справа, коли фотографії гуляють по інтернету, а опис, адреса квартири та контактна особа раз у раз кардинально змінюються.

4. Відсутність фотографій квартири

Оголошення без фотографій виглядають як мінімум дивно. Найчастіше це означає, що з квартирою щось не так чи такої житлоплощі зовсім не існує.

5. Частота розміщення оголошення

Буває, що те саме оголошення про здачу квартири з'являється і зникає із завидною періодичністю. Два тижні тому квартира здавалася, потім її зняли, а за місяць вона знову висить у актуальному. І так по колу.

Звичайно, справа може бути не у власнику, а в орендарях. Ну, не щастить людині на мешканців, і все тут. Проте часто миготливі оголошення насторожують.

6. Контактна особа

Хто опікується питанням квартири в оренду? Сам власник чи рієлтор? Якщо ви не бажаєте платити комісію, рівну половині або навіть всій сумі щомісячного платежу, то оголошення від ріелторів вам не підходять.

Якщо звертаєтеся до ріелтора

Ріелтори можуть полегшити ваше життя та допомогти знайти квартиру мрії. А можуть неабияк потріпати нерви, спустошити гаманець або даремно витратити ваш час. Ось коли варто насторожитись.

1. Ріелтор не може назвати компанію, співробітником якої він є зараз чи де працював раніше

Якщо ріелтор стверджує, що перебуває у штаті агентства, ви можете зв'язатися з компанією безпосередньо та уточнити це.

Якщо ріелтор є приватним підприємцем, він у будь-якому разі повинен назвати вам хоча б кілька компаній, у яких працював раніше. Якщо з цим виникають труднощі, то перед вами може бути шахрай.

2. Ріелтор не цікавиться, хто і в якому складі проживатиме у квартирі

Практично кожен власник хоча б приблизно уявляє, кого він бачить орендарем, і сповіщає про це рієлтора. Якщо під час розмови у вас не запитують про кількість мешканців, наявність тварин та постійну роботу – це дзвіночок.

3. Ріелтор не є експертом у своїй галузі

Важко уявити, що рієлтор не знає, як писати розписку про отримання грошей або заповнювати договір найму житла. А якщо таки не знає, то перед вами не ріелтор.

4. Вас просять сплатити комісію до укладення договору

Ріелтор отримує комісію лише після укладання угоди. Якщо від вас вимагають оплату заздалегідь – не піддавайтеся та не переказуєте кошти.

5. Ріелтор займається лише однією квартирою

Зазвичай у ріелтора в роботі є кілька об'єктів. Підозрительно, коли фахівець присвячує весь свій час лише одній квартирі. Спробуйте вбити номер телефону в пошуковий рядок браузера і переглянути, скільки оголошень видадуть.

6. Ріелтор є співробітником інформаційного агентства

Вам пропонують під'їхати до офісу, укласти договір та отримати доступ до бази власників після оплати комісії.

Ріелтор не поїде з вами на огляд квартири та зустріч із власником, а додзвонитися до будь-кого з отриманої бази якщо і вийде, то після попередньої домовленості про зустріч орендодавець скасує все в останній момент.

Повернути гроші у цьому випадку не вийде, адже ви підписали договір про надання інформаційних послуг. Щоб досягти справедливості, ви можете звернутися до юристів та спробувати подати заяву до суду. Однак ніхто не гарантує вам успішного результату. Тому уважно вивчайте всі документи, на яких ставите свій підпис.

Етап 2. Перший контакт із власником

Ви обрали ідеальний, на вашу думку, варіант і на радостях телефонуйте, щоб домовитися про зустріч. Для початку уточніть, чи дійсно ви говорите з господарем, а не з ріелтором або будь-ким. Навіть якщо в оголошенні було зазначено, що квартира здається безпосередньо.

Поставте орендодавцю кілька запитань. Наприклад, куди виходять вікна квартири чи на якому поверсі вона знаходиться.

Якщо людина забарилася, можливо, вона намагається вас обдурити. Власник відповість на такі запитання без зволікання.

Якщо ви відчуваєте, що все гаразд, пройдіться за інформацією, вказаною в оголошенні: уточніть вартість, необхідність депозиту та оплати останнього місяця. З'ясуйте, на який термін здається квартира, чи дійсно до метро йти 10 хвилин, а не 30. Загалом проговоріть всі нюанси, які важливі саме для вас.

Етап 3. Огляд житла

1. Оцініть під'їзд. Його стан може багато сказати про мешканців будинку - ваших потенційних сусідів.
2. Спробуйте заглянути до сусідів та поцікавитись, хто до вас проживав у квартирі. Бажано зробити це разом із власником: якщо мешканці сусідніх квартир не новосели, то вони впізнають вашого орендодавця, а ви вкотре переконаєтеся в тому, що він власник.
3. Уважно огляньте ванну кімнату, особливо сантехніку. Якщо кран підтікає, варто вказати на це власнику відразу ж.
4. Перевірте стан меблів та оцініть її знос.
5. Зверніть увагу на розташування розеток. Можливо, вам знадобиться перестановка меблів.
6. Якщо у вас на тваринах, уточніть, чи не було у попередніх мешканців кішки чи собаки.
7. Не полінуйтеся увімкнути всю техніку та побутові прилади, які плануєте використовувати.
8. Перевірте всі вимикачі у квартирі.
9. Запитайте про наявність інтернету.
10. Перевірте замки, щоб потім не чекати під дверима, поки вас пустять усередину. Якщо замків кілька, а ключ вам віддають лише від одного, дізнайтеся про причину. Власник може сказати, що замок давно зламаний і не використовується. Ви повинні наполягти на заміні чи ремонті та попросити повний комплект ключів.
11. Впевніться у цілісності пломб на лічильниках.
12. Перевірте стан балконних дверей та вікон, якщо не хочете замерзнути взимку.
13. Оцініть у всій квартирі.

Якщо ніщо з перерахованого вище в квартирі вас не збентежило, можна переходити до укладання договору.

Етап 4. Укладання договору

Які документи власника потрібно перевірити

Якщо у квартири один власник

При укладанні договору найму попросіть господаря пред'явити вам:

• паспорт;
• свідоцтво про власність або витяг з ЄДРН.

Вам необхідно переконатися, що квартира належить саме тій особі, яка представилася власником квартири.

Один із найпоширеніших видів шахрайства на ринку – це здавання в оренду чужої квартири. Житло може здати якийсь «друг» господаря квартири, який оселився в ній лише на кілька днів.

Артур Устимов, засновник та генеральний директорсервісу з управління наймом житла «Орендатика»

Якщо ви не перевірили документи на власність, то ризикуєте не лише втратити гроші, але й залишитися на вулиці.

Якщо власників кілька

Крім паспорта та свідоцтва про власність, вам потрібно отримати письмову згоду на здачу квартири в оренду від усіх власників, а також тих, хто прописаний у квартирі.

Якщо в квартирі прописаний далекий родич, він може прийти в орендоване вами житло і залишитися в ньому жити. При цьому договір оренди буде дійсним, але заборонити жити в ньому людині, прописаній у квартирі, ніхто не може.

Якщо квартира у власності подружжя

Для початку потрібно розібратися, у спільній чи частковій власності знаходиться квартира.

Іващенко Србуї Саргісівна, провідний юрист Європейської Юридичної Служби

Для підстрахування можна дізнатися про наявність шлюбного контракту та ознайомитись з його умовами. Якщо квартира належить одному з подружжя, то згода другого не буде потрібна. Якщо ж у спільній власності – треба буде заручитися згодою кожного власника.

На що звернути увагу під час укладання договору

Договір найму житла – документ, який допоможе вам уникнути непотрібних конфліктів, тому дуже важливо відповідально підійти до його складання. Лайфхакер вже розповідав, як , тому зупинимося лише на найважливіших моментах.

Обов'язкові дані

• Предмет договору – це квартира. Необхідно вказати повну адресу, площу та кількість кімнат.
• Сторони договору – власник житла (або його представник за нотаріально завіреною довіреністю) та наймач.
• Паспортні дані та інформація про місце реєстрації – як власника квартири, так і наймача.

Строк дії договору та порядок оплати

Позначте строки дії договору та період, у який ви зобов'язані здійснювати орендну плату. Зверніть увагу на санкції за порушення порядку оплати. Наприклад, у вас може бути тижневий період для погашення заборгованості, після чого власник має повне право на вас з квартири.

Факт оплати має бути зафіксований: при готівковій оплаті вимагайте розписку від власника, а при переказі на картку просіть виписку з банку.

У призначенні платежу обов'язково має бути посилання на ваш договір. Наприклад: оплата за договором найму №1 від 1 січня 2018 року за червень 2018 року.

Крім того, у договорі має бути зафіксовано суму, яку ви передали власнику при заселенні. Це може бути плата за перший та останній місяць проживання, а також страховий депозит – гарантія, що при завданні орендарем шкоди майну власник квартири отримає матеріальну компенсацію.

Власник може утримати всю суму страхового депозиту або його частину залежно від ступеня завданих збитків. Якщо ж під час огляду квартири все буде гаразд, страховий депозит у повному розмірі повертається назад орендарю. Комфортна для кожної сторони сума депозиту визначається під час укладання договору.

Порядок виселення

Особливу увагу варто привернути до себе правила виселення з квартири. Вони мають бути комфортними для кожної сторони.

Іноді в договорах вказують, що на виїзд та пошук нової квартири орендарю дається лише кілька днів. А деякі договори оренди навіть передбачають штрафи за те, що орендар прожив менший термін.

Артур Устимов, засновник та генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Орендатика»

Частота візитів власника

Часті несподівані візити власника дають мало радості. Однак заборонити йому відвідувати свою квартиру ви не можете. Обговоріть комфортну вам обох частоту візитів, обмовте, за який час власник повинен вас попередити, і зафіксуйте домовленості в документі.

Канали комунікації

У договорі потрібно вказати адреси електронної пошти чи номери телефонів обох сторін - залежно від обраного каналу зв'язку. Краще і те, й інше, щоб напевно.

Не видаляйте листування з орендодавцем, щоб звернутися до нього у разі розбіжностей.

Опис цінних речей та показання лічильників

До акта прийому-передачі квартири, що додається до договору, потрібно включити опис цінних речей. Якщо при заселенні ви внесли страховий депозит, ризик не отримати його назад. Ви маєте перевірити всю квартиру. І що ретельніше, то краще. На яких моментах наголосити при огляді квартири, ви вже знаєте.

Найнадійніше зробити фотографії всіх виявлених дефектів, щоб при виїзді їх не приписали вам. А фотографії можна роздрукувати та прикріпити до акту.

В обов'язковому порядку в акті мають бути зафіксовані показання індивідуальних лічильників обліку води та електрики на момент заселення.

Ремонт та плановані зміни у квартирі

Складіть перелік змін, які ви плануєте внести до , а також техніки або меблів, які збираєтеся придбати. Погодьте граничну суму та вирішіть, як відбуватиметься оплата: тільки силами власника, вашими силами або 50 на 50.

Умови про невід'ємні та відокремлені поліпшення рекомендується прописувати в договорі заздалегідь або скласти додаткову угоду пізніше. При цьому у договорі бажано зробити застереження, що речі повертаються власнику з урахуванням природного зносу.

Артур Устимов, засновник та генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Орендатика»

Позначте у договорі, хто оплачує поломки побутової техніки. На жаль, при первинному огляді ви не зможете на 100% переконатися в абсолютній справності приладів, а довести, що поломка сталася через природний зношування, а не через неправильну експлуатацію, буває непросто.

Якщо ви помітили, що прилад дихає на ладан, вкажіть на це власнику і зробіть огляд разом, а потім зафіксуйте домовленості в документі. В іншому випадку, якщо поломка все-таки трапиться, вам може знадобитися експертиза професіонала, щоб довести вашу непричетність до несправності.

Які проживають у квартирі

Не забудьте вказати у договорі тих, хто проживатиме з вами у квартирі. А також повідомте, чи є у вас. Не варто брехати про такі речі: з величезною ймовірністю ви будете спіймані на брехні, а наслідки виявляться дуже сумними.

У яких випадках варто відмовитись від оренди

Найтривожніший сигнал - відмова подати документи на право власності. Велика ймовірність, що з квартирою не все гаразд.

Проблемною може виявитися і квартира, власник якої дуже переймається своїм майном. Такі власники можуть надто часто приходити до вас з перевіркою збереження свого майна, що, природно, доставлятиме вам дискомфорт.

Артур Устимов, засновник та генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Орендатика»

Варто звернути увагу на поведінку власника. Зайва нервозність насторожує, як і і необгрунтований поспіх під час укладання договору. Якщо вас просять якнайшвидше підписати документи, не дають перевірити справність побутової техніки та зафіксувати дефекти, то це ще один дзвіночок.

Не поспішайте, вдумливо вивчайте договір, ставте питання та обговорюйте проблемні моменти. Перевіряйте все, що потрібно. Вам важливо, щоб у квартирі було комфортно жити, а всі складнощі були зведені до мінімуму. Власник хоче, щоб його житлоплоща залишилася у належному вигляді, і також не бажає бути учасником регулярних. Ви оцінюєте один одного – це нормально. І в цьому випадку правильно закласти достатньо часу на процес оформлення документів та огляд квартири.

Якщо у вас у власності є квартира або кімната, що не використовується, то ви можете з її допомогою забезпечити собі пасивний дохід. Багато орендарів здають свою нерухомість неофіційно з метою ухилення від сплати податків. Однак такий спосіб має безліч недоліків. Набагато краще та безпечніше здавати нерухомість відповідно до норм чинного законодавства нашої країни.

Основні переваги законної оренди житла мають такий вигляд.

1. Укладена угода. Його наявність дозволяє убезпечити себе від багатьох проблем і непередбачених грошових витрат. Усі розуміють, що бувають різні орендарі. Звичайно, більшість із них чесні та акуратні, проте існують і безвідповідальні, і навіть шахраї. Саме остання категорія може принести багато проблем. Наявний договір дозволить уникнути цього.
2. Відсутність додаткових витрат. У договорі прописується пункт про порядок сплати платежів по послугах ЖКГ, інтернету тощо. У цьому випадку ви гарантуєте собі відсутність накопичених заборгованостей.
3. Неможливість афери. При офіційній здачі квартири в угоду прописується кількість мешканців. Це гарантує, що у вашій квартирі не проживатимуть інші особи.
4. Дотримання законів. Відповідно до законодавства нашої держави, орендодавець зобов'язаний виплачувати податок із прибутку, отриманого за здачу квартири. Офіційне здавання житлоплощ дозволить уникнути відповідальності за порушення цих законів.

Класифікація договорів оренди

Договори здачі нерухомості в оренду поділяються на два основні види: угода найму чи оренди. Перший тип використовується виключно для винаймання квартири фізичними особамидля проживання. Другий полягає при наданні нерухомості в тимчасове використання юридичним особам.
У Цивільному кодексі Російської Федераціїчітко прописані всі умови та вимоги укладання описаних вище угод. Детальна інформаціяпро договір найму описується в 35-му розділі, про договір оренди – в 34-му розділі.

Для укладання договору найму квартири потрібна згода всіх власників (якщо їх кілька). Договір можуть підписувати все одночасно, або один із власників з довіреністю від інших. Обов'язково перевірте орендодавця

Унікальні риси кожного типу

Як уже було сказано, договір оренди може бути укладений лише з фізичними особами. Основні його особливості виглядають так:

• може бути укладений виключно під час здачі у тимчасове використання житлових приміщень;
• відсутній ліміт за максимальним та мінімальним терміном дії;
• орендодавець має право його розірвання без звернення до суду.

Договір найму може бути укладений з юридичними особами та індивідуальними підприємцями. Його унікальні риси виглядають так:

• процес його укладання не обов'язково реєструвати на державному рівні;
• максимальний термін дії угоди найму не може перевищувати позначки п'ять років;
• передчасне розірвання орендодавцем можливе лише через звернення до суду.

Які пункти в обов'язковому порядку мають бути присутніми у договорі

Обидва типи договорів, які були описані вище, мають повноцінну юридичну силу. Отже, як і будь-який інший документ, вони обов'язково повинні містити певні положення.

1. Розмір щомісячної вартості оренди приміщення.
2. Останні терміни внесення платежів, до дня.
3. Дозвіл на використання майна, що знаходиться у квартирі.
4. Інформація про порядок сплати видатків на послуги ЖКГ тощо. Обов'язково мають бути зазначені відомості про те, хто сплачуватиме згадані витрати.
5. Точний час та день кожного місяця, в який проходитиме перевірка загального стану квартири.
6. Основні відомості про власника житлової площі та факт її приватизації.
7. Кількість майбутніх мешканців.
8. Алгоритм повернення коштів у разі несплати щомісячного платежу, дострокового розірвання тощо.
9. Додаткові параметри, що не суперечать законодавству нашої держави (запорука, ремонт за рахунок орендної плати тощо).

Крім укладання договору здачі нерухомості у тимчасове використання, орендодавець також зобов'язаний скласти акт приймання-передачі особистого майна. Він повинен включати опис предметів меблів, техніки, що знаходяться в квартирі, і т.д.

Якщо орендар винаймає житло через приватного ріелтора чи агенцію, він має бути готовий заплатити комісію у 100% вартості оренди, рідше — 50%. При оренді квартири є обов'язковою реєстрація.

Документи, необхідні для укладання договору оренди

Представникам двох сторін необхідно надати документи для оренди квартири. Перший (орендодавець) повинен мати при собі:

• документ, що підтверджує право власності на майно;
• витяг з особового рахунку, отриманий у ЖЕКу, який повинен містити інформацію про всіх прописаних осіб у квартирі;
• у разі якщо житлова площа знаходиться у спільній власності, необхідно надавати нотаріально-завірену згоду інших власників на здачу нерухомості в оренду;
• у ситуаціях, коли договір укладається не з власником, а з його представником, додатково знадобиться документ, що підтверджує ці повноваження.

У свою чергу, орендар квартири зобов'язаний надати:

• паспорт;
• документ, що інформує про місце реєстрації;
• оригінали та копії документів, що засвідчують особу всіх осіб, які проживатимуть у квартирі.

Таким чином, ви вже знаєте, які документи перевірятимуть під час оренди квартири (здавання квартири в оренду). Це дозволить убезпечити себе від багатьох форс-мажорних обставин обставин, кримінальної відповідальності за несплату податків, шахраїв тощо. Укладання договору найму чи оренди – це запорука успішної угоди між власником та наймачем.

Якщо у вас виникають питання щодо оформлення документів для оренди житла, запитайте наших фахівців

Чи збираєтеся зняти свою першу квартиру? Вітаємо з першим кроком до самостійного життя! Оренда квартири – не така вже й проста справа, якою може здатися. При укладанні контракту з вашим орендодавцем варто враховувати безліч важливих деталей, щоб спокійно і без зайвого клопоту та фінансових втрат насолоджуватися життям у новому житлі.

Наші поради стануть у нагоді і тим, хто вже потрапляв в халепу при знятті квартири в оренду і хотів би уникнути неприємностей у майбутньому.

Особливості договору оренди

Орендарям слід особливо відзначити такі моменти у договорі:

термін договору;

способи, розмір та строки оплати;

умови про оплату комунальних платежів, електроенергії та телефонних переговорів;

опис майна, що у квартирі та її стан;

природне знос інтер'єру та предметів, що знаходяться у квартирі.

Коли власник у житлового приміщення один, це досить зручно, саме він і підписуватиме договір найму, також цю процедуру може виконати його довірена особа (у цьому випадку його повноваження засвідчуються нотаріально). Ситуація стає складнішою, якщо власників кілька – здати таку квартиру в оренду можна лише тоді, коли на це згодні всі, хто має право на частку власності, тож здати житлове приміщення без згоди інших власників просто неможливо. В ідеалі, договір має бути засвідчений підписом кожного власника або його офіційного представника(припустимо, хтось із власників – неповнолітня дитина, у разі від нього імені виступатиме батько). Але якщо хтось із них не може особисто бути присутнім під час підписання договору, той, хто займається здаванням квартири в оренду, може взяти у нього нотаріальну довіреність на своє ім'я. Також він може пред'явити згоду всіх інших власників, яку також треба завіряти нотаріально.

Що робити, якщо наймодавець не може пред'явити всіх потрібних документів? У цій ситуації найкраще відмовитися мати з ним справу та пошукати іншу квартиру. Майте на увазі: договір, який не відповідає нормам законодавства, може бути визнаний недійсним і проблеми при цьому виникнуть у орендаря.

І ще одне, про що ми часто забуваємо: не забувайте заздалегідь продумати свої дії, одразу вирішити, що буде зазначено у договорі, а перед тим, як ставити свій підпис – обов'язково прочитати те, що підписуєте.

Перевірте власника та документи на квартиру

Найголовніше, про що часто забувають недосвідчені наймачі – перевірка орендодавця. Попросіть власника показати вам паспорт, краще нехай це буде оригінал, а чи не ксерокопія. Перевірте кожну сторінку, будь-яка позначка, не передбачена законом, робить паспорт недійсним.

Перевірте свідоцтво про право власності. Це є головний документ, який підтверджує право власності на нерухомість. До 2000 р. видавалося свідоцтво про власність на житло, а з 1 жовтня 2013 року замість свідоцтва про державну реєстрацію права може видаватися витяг з Єдиного державного реєстру прав (ЄДРП).

Не забудьте про правовстановлюючі документи та інші дрібниці

Разом із свідоцтвом про реєстрацію права власності та випискою з ЄДРП, попросіть продавця показати правовстановлюючі документи на квартиру, тобто документи, за якими продавець набув права власності на квартиру.

Існує кілька видів таких документів: свідоцтво про право власності, договір дарування, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадкування, свідоцтво про приватизацію. Якщо квартира належить до житлово-будівельного кооперативу (ЖБК), попросіть у продавця свідоцтво про виплачений пай.

Не переплутайте ці документи з різними свідоцтвами про правову реєстрацію, про внесення до реєстру власників, виданих БТІ, місцевими комітетами з управління майном та фондами майна, іншими органами місцевого самоврядування. Вони не можуть замінити свідоцтво про право власності та витяг з ЄДРП.

Не забудьте перевірити всі надані документи на відсутність виправлень, у тому числі в даті та реєстраційному номері. Печатки та підписи мають бути чіткими.

Крім очевидних речей (терміну дії договору, розміру орендної плати тощо), є сенс вказати, наприклад, час, у який орендодавець може відвідати квартиру, а також протягом якого терміну він повинен попередити про це наймача. Крім того, завжди корисно разом з договором оформити акт прийому-передачі майна із зазначенням дефектів, щоб орендодавець не змусив вас відповідати за зламаний телевізор, дверцята, що відвалилися на старій стінці або продавлений, зіпсовані задовго до вашої появи в цій квартирі.

Комунальні послуги та домашні тварини

Якщо згідно договору комунальні послуги оплачуєте ви, обов'язково заведіть собі окрему папку для всіх чеків та квитанцій – вона може стати в нагоді у разі виникнення конфлікту. Заводити домашню тварину без погодження з орендодавцем украй не рекомендується, деякі квартировласники дуже негативно рагують на кішок і, тим більше, на собак на своїй квартирі. У деяких випадках це може бути окремим пунктом договору, але, в принципі, можна цілком нормально домовитися і на словах, якщо підійти правильно до питання.

Розписка в отриманні плати

Крім того, фахівці рекомендують при внесенні орендної плати брати з власника квартири розписку в отриманні грошей, щоб у разі конфліктної ситуації ви могли пред'явити докази того, що з вашого боку порушень не було і ви не залишилися в боржниках. У розписці необхідно вказувати період, протягом якого здійснюється платіж, і навіть суму, яку ви передали орендарю. Цей документ має бути обов'язково підписаний не лише вами, а й господарем орендованої квартири.

Ремонт та пошкодження майна

Є таке поняття – природне зношування квартири. Ви не аморфні істоти, що пересуваються повітрям. Якщо у квартирі хтось живе, відбуваються невідворотні процеси старіння, зношування, стирання тощо. Однак орендна плата- Це дохід із закладеними в нього ризиками та витратами. Тому за пошкоджене майно потрібно платити, а за природне зношування – ні, якщо це не обумовлено особливо у договорі.

Не соромтеся та обговоріть подібні моменти окремо. Найчастіше можна і прописувати в договорі. Зробіть це хоча б для того, щоб потім не довелося робити капітальний ремонт чи відшкодовувати вартість тих речей, які були зламані чи розбиті до вселення. Як ми вже згадували, найкраще скласти акт прийому-передачі, в якому описується квартира та її стан, причому цінні речі та техніку вказати особливо, щоб уникнути будь-яких можливих непорозумінь із цього приводу.

Проживання третіх осіб

Іноді трапляється так, що орендодавець вкрай негативно ставиться до того, що на зданій житлоплощі раптом виявляються інші люди, навіть якщо це друг або дівчина/хлопець, що раптово приїхав у відрядження. З іншого боку, буває і так, що сам господар квартири раптом у вультимативной формі може вимагати, щоб наймач погодився ніч-другу потерпіти якогось родича чи друга власника квартири. Зрозуміло, що такі випади сподобаються не всім це подобається, тому про всяк випадок це теж можна заздалегідь прописати в договорі.

Візити орендодавця

У договорі слід обов'язково обговорити питання про можливі візити. Це допоможе вирішити питання з перевіркою. Звичайна практика така: наймодавець відвідує квартиру раз на місяць, приїжджаючи за орендною платою, попередивши наймача по телефону про свій візит.

Хтось ставиться до квартири, що здається, як до засобу заробляння грошей, а хтось - занадто трепетно ​​і боязко і тому вирішує, що вправі відвідувати її в будь-який час і контролювати життя наймача. За законом наймає має повне право вимагати від господаря квартири не приходити без попередження і тим більше, коли у квартирі нікого немає.

Припустимо, вам хотілося б, щоб орендодавець відвідував квартиру не частіше ніж раз на місяць, причому сповістити про це він повинен по телефону і не пізніше, ніж за три дні до дати візиту. Вкажіть це у договорі, і якщо власник житлоплощі несподівано приїде до вас, ви зможете нагадати йому, що у договорі є відповідний пункт, і що він зобов'язаний його виконувати.

Як розірвати договір

Рано чи пізно зі орендованої квартиридоведеться з'їхати. Як правильно розірвати договір? Найпростіший варіант - це виїхати з житла після закінчення терміну його дії, коли до зазначеного в документі часу наймач зобов'язаний звільнити житлоплощу, яку він займає.

Якщо йдеться про дострокове розірвання, то тут можливі варіанти. Наприклад, якщо ініціатором дострокового розірвання виступає господар, можна вказати у договорі, що у даних обставин він має хоча б частково відшкодувати наймачеві суму, витрачену їм у пошук житла.

Якщо гроші було сплачено вперед, квартировласнику доведеться повернути їх орендарю. Якщо достроково розірвати договір бажає сам орендар, то завдаток, звичайно, залишиться у власника житлового приміщення.