Необхідність взяти в оренду нежитлове приміщення виникає в основному в індивідуальних підприємців та інших юридичних осіб, яким ці об'єкти потрібні для здійснення своєї діяльності. Якщо знімання приватизованих нежитлових приміщеньне викликає вагомих труднощів, то оренда нерухомості у держави чи муніципальних органів міста відрізняється низкою нюансів, про які необхідно знати заздалегідь.
Відповідно до законів щодо захисту конкуренції, які на сьогоднішній день діють у Російської Федерації, муніципальні органи мають право здавати у тимчасове користування державні об'єкти нерухомості. Російським законодавством також визначається ряд виняткових випадків, коли можна торги не проводити:
Суть торгівлі
Оренда муніципальних нежитлових приміщень підлягає строгій процедурі оформлення. Адміністрації міста може виставити на торг навіть ту нерухомість, яка Наразіперебуває у користуванні. Таке відбувається, якщо закінчується термін договору або він підлягає достроковому розірванню.
Муніципальний орган зобов'язаний заздалегідь повідомляти проведення відкритих торгів на офіційному державному сайті. Якщо бажаючий орендувати нежитлову нерухомість не зміг своєчасно подати заявку на участь у торгах через порушений порядок інформування, він має право подати позовну заявуу суд. Після розгляду позову торг може бути визнаний недійсним разом із укладеними в результаті угодами. При цьому заборонено укладати договір оренди раніше, ніж за десять днів з дня публікації відомостей про результати торгу. Порушення цього правила також є підставою для подання позову до суду.
Дорогі читачі!
Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему – звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч →
Це швидко та безкоштовно!Або дзвоніть нам за телефонами (цілодобово):
Основні зобов'язання сторін
Усі права та обов'язки сторін при оренді муніципальних нежитлових приміщень, зазначаються у укладеному з-поміж них договорі. Головними пунктами таких зобов'язань можна виділити таке:
| Адміністрація міста (орендодавець) | Орендар |
|---|---|
|
|
Оплата та обмеження
Розмір плати за оренду нежитлових приміщень у держави обов'язково вказується у договорі правочину. Там же вказується термін оплати чи інші умови, якщо орендар вносить сплату на півроку вперед. Адміністрація міста має право вимагати щомісячного надання копій квитанцій про оплату не пізніше зазначеного терміну. Щодо плати за комунальні послуги та системи комунікацій, укладаються додаткові договори з іншими організаціями. Оплата провадиться на їх розрахунковий рахунок. У разі несплати у встановлені терміни муніципалітет має право самостійно списати необхідну суму коштів з рахунку орендаря.
У разі несвоєчасної сплати за оренду, за договором може нараховуватися пеня в обумовленому сторонами розмірі. Сума відсотка не може змінюватися частіше ніж раз на рік. При злісному порушенні умов оплати орендар має сплатити штраф, сума якого встановлюється спеціальною державною комісією.
Причини дострокового розірвання
Причини дострокового розірвання угоди обумовлюються сторонами та зазначаються окремими пунктами угоди. Загальними підставами припинення оренди об'єкта нерухомості є:
Продовження оренди
Необхідність продовжити термін оренди нежитлових приміщень також виникає досить часто, тому варто знати, як це можна здійснити. Продовжити термін користування об'єктом нерухомості орендар має право без проведення повторних торгів, якщо до цього справно виконував усі зобов'язання. Для продовження договору діють два обов'язкові правила:
- Розмір плати за оренду буде змінено відповідно до переоцінки вартості нерухомості в регіоні;
- Строк, на який буде продовжено правочин, повинен бути не меншим трьох років, якщо орендар не подасть відповідної заяви про зменшення цього періоду.
Таким чином, сторони можуть переукладати та продовжувати договір користування нерухомістю стільки разів, скільки це буде необхідно. Обмежень згідно із законом немає. Муніципалітет має право відмовити у продовженні терміну у тому випадку, якщо має свої види на приміщення або орендар недобросовісно виконував умови договору та має заборгованість перед комунальними установами.
Сповіщення та суперечки
Якщо необхідно внести будь-які зміни до умов користування приміщенням, яке орендується у муніципальних органів, то про це необхідно повідомляти письмово. У разі зміни банківських реквізитів та юридичних адрес, повідомляти про це потрібно негайно. Надсилаючи письмове повідомлення, не варто забувати про терміни та дати. Датою відправлення вважатиметься поштовий штамп.
Угода обов'язково реєструється у державних органах. Також орендар повинен буде сплатити мито. У разі виникнення спірних питань, коли сторони не можуть самостійно вирішити конфлікт та домовитися, його рішення переноситься до суду. Зміни орендної плати набирають чинності не раніше, ніж через десять днів після повідомлення про це.
Артем Теміров, співзасновник кооперативу «Чорний»
— Наразі ми існуємо у форматі кавового кута у книгарні «Ціолківський», і всі ми маємо до 1 грудня з'їхати, бо будівлю закривають на реконструкцію. Ми вирішили шукати приміщення для повноцінної кав'ярні з посадковими місцями. Так ось через три тижні пошуків ми зрозуміли, що на ринку величезна кількість приміщень здається в суборенду від міста. Тобто самі приміщення належать місту, хтось знімає їх за копійки, а потім за ринковою ціною здає в суборенду.
І не зупиняючи свої пошуки через звичайні канали (ЦІАН, ріелторські агенції), ми вирішили з'ясувати, як можна у міста винайняти приміщення. Стало ясно, що звичайною практикою є аукціони. Щомісяця проходять аукціони, у них можна взяти участь. Але ми зрозуміли, що у нас не так багато шансів у цих аукціонах перемогти, тому що ми надто молодий проект (нам лише шість місяців) плюс у нас не так багато грошей, щоб тягатися за право оренди хороших приміщень із компаніями, які на ринку існують вже давно.
Але ми також з'ясували, що можна зняти приміщення біля міста без участі у торгах. Однак відповіді на запитання, як це зробити, ми так і не знайшли. Ми тільки зрозуміли, що це можливо лише для підприємців, діяльність яких входить до списку пріоритетних видів діяльності, і ми під ці критерії підходимо, оскільки один із пріоритетних видів діяльності — молодіжне підприємництво.
Ми зателефонували до департаменту майна, щоб докладніше дізнатися про це. Нас кілька разів перекидали з чиновника на чиновника, зрештою, ми подали офіційне письмове звернення до департаменту. Нам видали лист, де вказано номер звернення, а також зазначено, що відповідь буде надано протягом 30 днів.
Оскільки ми не дуже довіряємо чиновникам і всій бюрократичній машині, ми побоялися, що це може зайняти вічність або що прийде відписка, а не повноцінна відповідь, і тому вирішили підкріпити всю цю справу хоча б якимось медійним освітленням. Написали пост у соцмережах.
У Facebook було безліч перепостів, і департамент майна залишив під нашим постом коментар, що ми отримаємо відповідь «не пізніше за встановлений термін; і цілком точно, кількість репостів вашого листа не впливає на якість роботи департаменту та регламентовані терміни відповіді».
Також чиновники попросили нас повідомити їх про результат. Тож тепер ми раз на тиждень дзвонимо до департаменту майна та запитуємо про долю нашого звернення. Як тільки відповідь прийде, ми обов'язково викладемо її у соцмережах.
Костянтин Поздняков,заступника гендиректора ГБУ «Малий бізнес Москви»
— Представники малого та середнього бізнесу Москви мають право пільгового викупу приміщення площею до 1 тис. кв. м. Вони можуть скористатися цією можливістю, якщо орендували майданчик протягом не менше двох років і якщо немає заборгованості з орендної платита неустойкам на день подання заяви. При цьому є можливість платити на виплат протягом трьох років.
Для всіх суб'єктів малого підприємництва, які орендують приміщення у міста площею до 300 кв. м (і договір оренди укладено без проведення торгів), на 2014 рік встановлено мінімальну ставку 3500 руб. за 1 кв. м на рік.
Якщо ви мале підприємство, орендуєте приміщення понад 300 кв. м та здійснюєте діяльність у сферах охорони здоров'я, освіти, торгівлі у соціальних магазинах, соціального харчування, побутового обслуговування, фізкультури, спорту, культури, виробництва та ремісництва, ви можете отримати підтримку. Для цього вам необхідно у термін до 1 грудня 2013 року направити до комісії заяву про застосування мінімальної ставки орендної плати на 2014 рік.
Також це стосується малого бізнесу, який використовує працю інвалідів. Умова – середня чисельність інвалідів має становити не менше 50%, а їхня частка у фонді оплати праці – не менше 25%. При цьому заявник в установленому порядку повинен бути включений до Реєстру суб'єктів малого підприємництва, повинен використовувати об'єкт за цільовим призначенням і не повинен мати заборгованості.
Якщо у вас виникли складнощі, ви можете проконсультуватися зі спеціалістами ГБУ «Малий бізнес Москви», контакти на сайті www.mbm.ru
Приміщення та будівлі, що перебувають у власності міста Москви, передаються в оренду за підсумками аукціону. Підприємцю необхідно:
1. Вибрати приміщення зі списку об'єктів, виставлених на торги, на офіційному сайті департаменту міського майна – www.dgi.mos.ru (власника об'єктів) або на сайті тендерного комітету – tender.mos.ru (організатора торгів).
2. Своєчасно подати заявку на участь в аукціоні (тендерний комітет).
3. Сплатити завдаток (сума вказана в аукціонній документації).
4. Взяти участь у торгах.
5. Підприємці можуть провести огляд будь-якого приміщення/будівлі, виставленої на торги. Для цього необхідно подати до тендерного комітету заявку на огляд об'єкту.
Оренда муніципальних нежитлових приміщеньце одне з найкращих рішень для підприємців та компаній, які бажають орендувати нерухомість для свого бізнесу. У період кризи цей крок дозволить орендувати приміщення у надійного орендодавця за прийнятну вартість. Які особливості існують під час оренди нежитлового приміщення у міста?
Особливості законодавства
Майно, що знаходиться у власності адміністрації міста, може бути передано орендарю на основі торгів або аукціонів. Федеральний закон № 135 від 26.07.2006 року "Про захист конкуренції" встановлює процедуру проведення торгів та інші особливості.
Згідно із законодавством, торги проводяться орендодавцем муніципальної власності. Як орендодавець можуть виступати такі структури:
- комітет майнових відношенняадміністрації міста, якщо майно входить до скарбниці даного муніципального освіти;
- унітарні підприємства та муніципальні установи, якщо майно закріплюються за ними на основі господарського відання чи оперативного управління.
Щоб взяти муніципальне приміщення в оренду, необхідно звернутися до офіційного сайту торгів за адресою www.torgi.gov.ru. Тут розміщуються всі повідомлення про початок аукціонів та торгів. Відповідно до законодавства, повідомлення необхідно розмістити не пізніше ніж за 20 днів до завершення дати подання заявок на участь.
Ті підприємці та компанії, які планують взяти участь в аукціоні, мають у встановлений термін подати заявку. Комісія з організації аукціону розгляне заявку та ухвалить рішення, чи можна допустити учасника до торгів. Далі він буде прийнятий до участі, якщо подав всю необхідну інформацію. Як переможець може бути визнаний лише той учасник, який зробив найбільш вигідну пропозицію.
Протягом 10 днів після завершення торгів адміністрація укласти договір оренди з переможцем торгів. Інформацію про результати розміщують на сайті.
Переваги оренди у міста
Оренда приміщення у міської адміністрації має такі переваги:
- можливість швидко розпочати бізнес;
- можливість скоротити витрати, звільнивши кошти на розвиток бізнесу;
- швидкий підбір приміщення, якщо компанії потрібні додаткові офіси;
- якщо бізнес зазнає збитків, можна уникнути проблем із розподілом майна між засновниками за наявності нерухомого майна;
- конкурентоспроможна вартість;
- розташування об'єктів у районах із розвиненою інфраструктурою;
- можливість подальшого викупу об'єкта, що орендується;
- прозора схема передачі об'єкта на правах аренды.
В результаті, оренда нежитлового об'єкта у міської влади дає можливість розпочати бізнес, отримавши приміщення нижче за ринкову вартість. А якщо потрібний додатковий офіс, це дозволить уникнути великих витрат на його придбання чи оренду у приватної компанії.
Нежитлова власність міської адміністрації може надаватися у тимчасове користування не тільки юридичним особам, а й приватним громадянам. Адміністрація може надати об'єкти, які не належать до власності Російської Федерації. Усі питання оренди та викупу муніципальних приміщень знаходяться у віданні Комітету з управління майном, що перебуває при кожній адміністрації.
У адміністрації міста можна орендувати таке:
- адміністративна будівля;
- склад;
- офісне приміщення.
У разі потреби у адміністрації можна взяти оренду навіть земельну ділянку.
На сьогоднішній день понад 70% нерухомості належить до категорії муніципальних об'єктів. Це призводить до того, що муніципальна влада стає практично монопольними гравцями на ринку оренди нежитлової нерухомості.
Де знайти житло для оренди?
Всі об'єкти, наявні для оренди, знаходяться на сайті місцевої адміністрації. Ви можете ознайомитися зі списком та переглянути умови, за якими вони виставлені на торги. Орендувати нежитлове приміщення можна безпосередньо біля міста. Субаренда в орендаря у разі не дозволяється.
Якщо вам потрібне конкретне приміщення, необхідно з'ясувати, кому воно належить. Якщо виявиться, що воно не здається і його власником не є комерційна компаніяабо приватна особа, необхідно звернутися до місцевої адміністрації. Можна звернутися і на сайт адміністрації, де знаходиться список всіх об'єктів, що їй належать. Якщо цей об'єкт вже виставлений на аукціон, ви знайдете його на сайті торгів.
Між адміністрацією міста та орендодавцем укладається договір оренди. Як правило, він оформляється із переможцем торгів. Але буває виняток, коли розпорядження про передачу майна у найм видається главою адміністрації.
Договір має містити основні розділи, як будь-який інший договір оренди. У ньому докладно вказується назва організацій або фізичних осіб, які уклали договір. У документі докладно описується об'єкт, який виступає як предмет договору. Необхідно вказати детальну адресу розташування, площу, поверх та інші характеристики об'єкта. Якщо цього зробити, договір неспроможна вважатися дійсним.
Детально вказуються права та обов'язки сторін. Особливого значення цей розділ набуває, якщо як умова оренди вказується необхідність проведення косметичного чи капітального ремонту.
Розділ вартості та умов оплати повинен містити інформацію про точну орендну плату та дату внесення платежів. Це важливо, оскільки без цих відомостей договір вважається безоплатним. Відповідно до Цивільного кодексу РФ, договір оренди оформляється лише з возмездной основі.
Розірвання договору адміністрацією
Адміністрація може розірвати договір, якщо допущено порушення вимог законодавства та умов договору. Вирізняють такі типові підстави для розірвання договірних відносин:
- Несвоєчасна оплата. Якщо більше 2-х разів поспіль допускалися прострочення платежів, адміністрація може розірвати договір. В умовах угоди може бути передбачено, що поодиноке порушення оплати стане достатньою підставою для розірвання договору.
- Невикористання приміщення або його використання не за призначенням. Так, договір може бути розірвано, якщо замість офісу орендар організував торгове приміщення.
- Порушення встановлених умов використання майна. Це може бути капітальний ремонт чи перепланування без згоди адміністрації.
- Відмова від капітального ремонту, якщо вона є обов'язковою умовою договору оренди.
Бувають ситуації, коли адміністрація розриває договір, якщо планує використати приміщення для інших цілей. Однією з типових причин використання приміщення для соціальних потреб. І тут місто відшкодовує збитки орендарю.
Таким чином, укладення договору оренди на нежитлове приміщення з міською владою має переваги. Такий об'єкт у середньому коштує дешевше і одночасно може мати вигідне розташування. Але є й ризики, пов'язані з можливістю розірвання угоди.
Ви шукаєте інформацію про аукціони з оренди муніципальної власності у Москві, тому що це недорого та надійно? Можливо, що у вас з тих чи інших причин існує потреба в тому, щоб підписати договір оренди житлового чи нежитлового приміщення, яке перебуває у власності міської влади чи навіть держави. В цьому випадку муніципальна орендаприміщень у Москві - це те, що дозволить вам зняти потрібний об'єкт.
У той самий час ГлавУпДК при МЗС Росії пропонує до вашої уваги інформацію про аукціонах з оренди федерального майна - тобто. Секрет полягає у тому, що державні об'єкти нежитлової нерухомості практично не потрапляють до баз даних агентств нерухомості. З цієї причини багато хто просто не знає, що можливість отримати в оренду об'єкт за нижчою ціною існує. Слід також розрізняти оренду федеральної нерухомості від оренди нерухомості, отриманої в ході аукціону з оренди муніципального приміщення.
Компанія ГлавУпДК при МЗС Росії на постійній основі організовує та проводить аукціони з оренди федерального нерухомого майна, переданого їй в управління на праві господарського відання. Якщо ви шукаєте приміщення під офіс, обов'язково завітайте до нашого сайту, де ви зможете ознайомитися з пропозиціями з оренди та станьте учасником аукціону - вигода підписання договору оренди цілком очевидна, адже ви зможете укласти абсолютно легальний договір оренди, який захищатиме ваші інтереси як орендаря.
Правила проведення аукціону:
Аукціон проводиться відповідно до чинного законодавства, яке зобов'язує ФГУПи виставляти всі пропоновані для оренди приміщення на аукціон. У разі якщо подано лише одну заявку, аукціон визнається таким, що не відбувся, і договір підписується з потенційним орендарем, який подав єдину заявку, за мінімальною (стартовою) орендною ставкою. У разі, якщо на одне приміщення претендує декілька учасників, проводиться аукціон, під час якого під час торгів ставки можуть суттєво збільшуватись.
Щоб стати учасником аукціону з оренди нерухомості, необхідно заповнити заявку, де будуть вказані ваші дані, а також додати установчі документи та документ про оплату задатку. До початку аукціону клієнт має право відмовитися від участі та відкликати подану заявку.
Якщо ви стали переможцем аукціону, вам необхідно укласти договір оренди протягом 20 днів з моменту проведення аукціону. У такому разі завдаток переможцю аукціону буде повернено або прийнято у рахунок виконання зобов'язань за цим договором.
Але якщо договір із тих чи інших причин не буде підписаний переможцем у зазначені терміни, то завдаток йому не повертається.
У разі виникнення питань щодо правил проведення аукціону, ви можете звернутися до наших консультантів за телефоном або електронною поштою, вказаною на сайті.
Низька та постійна орендна ставка, можливість викупу нерухомості, пільгові програми – ось лише ключові переваги Москви. Кількість орендарів у міста зростає з кожним роком: так, порівняно з 2016-м, 2017-го змогли отримати нерухомість на вигідних умовахна 10% підприємців більше. Усього за минулий рік було проведено майже 6 000 майново-земельних торгів. У 2018-му для орендарів продовжать діяти всі програми, які дозволяють суттєво економити на орендній платі та домагатися викупу міської нерухомості. Не пропустіть шанс отримати приміщення з орендною ставкою суттєво нижчою за ринкову! Наша стаття з покроковим аналізом процесу оренди та коментарями експертів допоможе розібратися в особливостях проведення торгів.
Крок перший: вибір нерухомості
Об'єкти, які доступні для оренди від ДДМ, можна переглянути на сайті: https://investmoscow.ru/tendersабо https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/. Тут є зручні фільтри, щоб знайти нежитлове приміщення у потрібному районі, потрібної площі, з певним цільовим призначенням.
Важливо: Оцінюйте не лише приміщення, а й умови аукціону: які терміни приймання заявок на участь, розмір завдатку. Завантажте лотову документацію, ознайомтеся із договором оренди. Позначте такі важливі факторияк можливість здачі нерухомості в суборенду, переуступки прав вимог, дострокового розриву договору і т.д.
Деякі підприємці думають, що купують «кота в мішку», підписуючи договір із ДДМ. Як юрист, який багато років працює на ринку нерухомості, поспішаю зруйнувати цей стереотип. Навпаки, вся документація на об'єкті представлена у відкритому доступі, починаючи від виписки з ЄДРН і закінчуючи техпаспортом з БТІ. Об'єкти виставляються з великою кількістю фотографій. Більше того: учасники аукціону можуть домовитися про особистий огляд приміщення: для цього потрібно не менше ніж за два дні до початку торгів подати заявку на сайті https://investmoscow.ru/tenders.
Крок другий: реєстрація на сайті торгів та подання заявки
Підприємці, які вперше беруть участь у торгах, мають пройти процедуру реєстрації на майданчику. Для цього потрібно пройти акредитацію, встановити на ПК сертифікати та систему криптографічного захисту інформації. Підприємцям буде необхідний електронний підпис. Рекомендуємо почати процедуру реєстрації хоча б за тиждень до закінчення прийому заявок на цікавий для вас аукціон.
Якщо юрособа вже зареєстрована, потрібно лише подати заявку на участь у торгах. Додатково потрібно:
- Надати документи - витяг з ЄДРЮЛ або ЄГРІП, копії установчих документів та витяг уповноваженого органу, що він схвалює правочин. Також потрібні документи, що підтверджують повноваження особи, яка бере участь у торгах.
- Внести завдаток – його сума вказується у документації до торгів. Платіжний документ із позначкою банку про платежі прикладається до заявки. У квитанції мають бути зазначені номер лоту, дата проведення аукціону, адреса та загальна площа приміщення, розмір завдатку.
Важливо: чому можуть відхилити заявку на участь у торгах?
Причин, через які підприємців не допускають до торгів, дуже мало: це невнесення задатку, неповний комплект документів, порушення вимог оформлення аукціонної документації. Також від участі в аукціоні усунуть компанії, які перебувають на стадії банкрутства чи ліквідації.
Крок третій: участь в аукціоні
У призначений час необхідно взяти участь у торгів на сайті майданчика. Мінімальною ціноюстає та, що була зазначена у документації до лоту. Крок аукціону також прописаний у документах – як правило, він становить 0,2% від суми лота. Якщо протягом години заявка не перебивається, переможцем аукціону стає учасник, який запропонував останню суму. Після розміщення на сайті протоколу торгів вони визнаються дійсними.
Важливо: якщо ви - єдиний учасник аукціону?
І тут торги просто не проводяться: місто запропонує укласти прямий договір оренди на умовах, опублікованих у лотовій документації.
Якушев Антон, юрист RFI consult
Перед тим, як брати участь в аукціоні, необхідно оцінити ризики. Так, сума задатку не повертається підприємцю, якщо він був єдиним допущеним до торгів учасником або зробив максимальну ставку, але відмовився підписувати протокол чи договір оренди.
Крок четвертий: укладання договору
Проміжок між 10 і 20 днями після закінчення торгів підприємець повинен прибути до Департаменту міського майна Москви, щоб підписати договір на оренду нежитлового приміщення. При цьому він повинен дотриматися всіх вимог щодо документації та завдатку. Договір не можна змінити в односторонньому порядку жодної із сторін. Якщо учасник, який посів перше місце, ухиляється від підписання договору, то замість нього ДДМ може запропонувати оренду підприємцям, які запропонували другу та третю з кінця суму.
Якушев Антон, юрист RFI consult
Незважаючи на простоту процедури оренди нежитлових приміщень у Департаменту майна міста Москви, є чимало підводного каміння, про яке не знають підприємці. Наприклад, складно об'єктивно оцінити цінність приміщення для бізнесу та зрозуміти, до якої межі має сенс піднімати ставки. Проблеми можуть виникнути під час збирання документів, реєстрації на майданчику для аукціонів, участі у торгах. Зрештою, дуже важливо, щоб юрист проаналізував договір оренди та виділив усі плюси та мінуси цієї пропозиції.
Наші клієнти завжди залишаються задоволені співпрацею з RFI consult, оскільки ми надаємо послуги під ключ – починаючи від підбору приміщення під параметри замовника та збору документів для участі у пільгових програмах ДДМ та закінчуючи підписанням договору з Департаментом майна Москви. Замовники одержують нерухомість на умовах довгострокової оренди з кращою ставкою.
