Нови кафенета отварят както в център за пазаруванеи във формат за стрийт дребно. Пазарните експерти казаха с какви проблеми се сблъсква наемателят при избора на помещение за поставяне на кетъринг, как по-добре да определи местоположението, кадрите и наемните цени.
Търговски центрове срещу улична търговия на дребно
Необходимо е да се направи избор в полза на това или онова помещение, като се избира между търговски център или улична търговия на дребно, като се разчита на първо място на концепцията за бъдещото заведение, тъй като както работният график, така и целевата аудитория ще зависят от то. В първия случай семейните заведения ще бъдат по-подходящи, във втория - занаятчийски барове, кафенета с авторска кухня и различни тематични места.
Важен фактор може да бъде и колко време работи кафенето, дали се грижи за първите си помещения, дали се мести или дори разширява мрежата. С други думи, опитът и финансовият резерв ще бъдат значителни. „За амбициозни предприемачи и стартиращи фирми поставянето в улична търговия на дребно е по-подходящо, отколкото в търговски център“, казва Егор Остапенко, директор на отдела за недвижими имоти на дребно в Praedium. - Не всеки нов проекте в състояние да се справи с доста високи цени в търговския център и голям депозит за 2-4 месеца."
Струва си да се има предвид, че няколко ключови формата обикновено се представят в областните търговски центрове. Иван Татаринов, търговски директор на GLINCOM, отбелязва, че най-печелившите и най-търсените за малки предприемачи, които са готови да инвестират в откриването на обществено хранене от 500 хиляди рубли. до 1 милион рубли. е точка за кафе. Те работят дори в "слаби" имоти поради маргиналност и успяват да достигнат оперативна нула още през първия месец от наема. Вторият формат - хранителен двор - предвижда по-голям обем инвестиции от 2,5 милиона рубли. „Най-успешните кафенета на фудкорт съществуват в близост до кино и зона за развлечения. Ако не сте заобиколени от наематели на забавления, трябва да бъдете много внимателни при отдаването под наем “, пояснява експертът.
Когато правите избор между молове и улична търговия на дребно, също така има смисъл да се претеглят плюсовете и минусите на двата типа разположение. Смята се, например, че в търговски център е по-лесно да се предвиди средният брой клиенти. „В уличната търговия на дребно можете също да измервате трафика, но той е по-малко предвидим, по-зависим от метеорологичните условия, а качественият състав на пешеходците може да варира в зависимост от местоположението“, обяснява Наталия Озерная, заместник-ръководител на Street Retail в JLL в Москва. ... Същото важи и за потенциалните конкуренти: на улицата те могат по всяко време да се настанят „от врата до врата“ и да влачат клиенти, докато в търговски център обикновено се опитват да запазят баланса на представените компании.
Важно е също така помещенията в търговските центрове да се оборудват по-често, като се вземат предвид изискванията за обществено хранене, докато разположението в жилищните сгради е свързано с много допълнения и необходими одобрения с жителите. В жилищна сграда също е важно да се гарантира, че гостите не пушат близо до входа и прозорците. Ако направите избор в полза на уличната търговия на дребно, тогава вече на мястото, където по-рано е отворено кафене или е работил ресторант.
Колко да вземем в "квадрати"?
Намирането на стая, която да не е прекомерна по отношение на площта, но в същото време да не е тясна за бъдещи гости на заведението, е изключително трудна задача и често почти невъзможна за решаване без специалист, който се занимава с дизайна на ресторанти и кафенета. „Има определена система за изчисление, която се планира на база менюто на ресторанта. Районът зависи по-специално от това дали кафенето ще има кухня пълен цикълили просто довършват, или са готови изобщо да правят без кухня “, казва Егор Остапенко. Освен това се взема предвид броят на персонала и размерът на необходимите помещения за складове, хладилни агрегати и т. н. Основната зала, в която ще седят посетителите, се планира въз основа на размера на масите и възможното натоварване. „Необходимо е също така да се вземат предвид правилата и разпоредбите, според които заведението трябва да има отделна тоалетна за персонала, душ за готвачи, място за преобличане на служителите“, добавя Антон Белих. управителконсултантска компания DNA Realty. "За човек без опит ще бъде изключително трудно да го изчисли."
Размерът на пространството, разбира се, ще зависи както в търговските центрове, така и във формата на улична търговия на дребно, от която в крайна сметка ще трябва да избирате. „Кафе точките могат да наемат пространство от шкаф от 3-4 квадратни метра до малки 20 квадратни метра. м. За хранителен двор най-търсената площ е от порядъка на 25-65 кв. м. м. Ако предприемач отвори кафене на франчайз, тогава той се ориентира в избора на район според изискванията на собствениците, вече ясно посочени в книгата за франчайз ”, обяснява Иван Татаринов.
За разлика от технологичните тънкости, адекватността на предложената наемна ставка може да се прецени независимо, като се позовават на аналитичните изчисления на пазарни експерти. Според Knight Frank средните цени за 200 кв. м в центъра на Москва може да бъде 65-75 хиляди рубли, а на топ места може да достигне 90-120 хиляди рубли. Средната ставка в жилищните райони е 40-45 хиляди рубли. на кв. м годишно. „Цените за помещения в спални чували, но в полезрението на метрото, често са сравними с цените на централните улици, благодарение на ежедневния поток от пешеходци от метрото“, отбелязва Наталия Озерная, заместник-ръководител на уличната търговия на дребно в JLL в Москва.
Източник: JLL.
Как правиш избор? Антон Белих е сигурен: в никакъв случай не трябва да се поставя психологическа линия - например „да не се плаща повече от милион рубли на месец за наем“. „Познавам ресторанти, които плащат 3-5 милиона на месец за помещения и продължават да процъфтяват. А има заведения, които плащат по 100 хиляди и трудно свързват двата края или дори работят на загуба, - обяснява експертът. „Когато оценявате наемната цена, трябва да вземете предвид не вашите вътрешни психологически ограничения, а реалния трафик на мястото, съвпадението му с вашата целева аудитория и да правите грешни изчисления на очакваните приходи, използвайки съвременни системи.
Определете местоположението
Когато се обмисля пространство в търговски център, човек често може да срещне предразсъдъци срещу силните наематели в квартала в заведения за хранене, особено към „трите големи“: McDonald's, Burger King, KFC. Иван Татаринов смята: „Един качествен и интересен продукт няма да пострада от конкуренция със силни световни марки. Например, магазините за бургери успяват много успешно да се адаптират от подобни оферти в масовия сегмент благодарение на авторския продукт, по-индивидуален подход.
Друго погрешно схващане е, че кафенетата се чувстват добре само в центъра на Москва. „Има и много успешни заведения в жилищни райони и по изходящи маршрути. Тук е необходимо да се вземе предвид спецификата на района. Например, в Перово е по-добре да отворите нещо много бюджетно, а на Мичурински проспект, стекхаус е доста подходящ. Също така, ресторантьорите се интересуват от големи жилищни райони с огромен брой нови жилища, които се купуват или наемат главно от средната класа “, казва Антон Белих.
Във формат за улична търговия на дребно, традиционно добри местаза кафенета има пешеходни зони, чийто брой наскоро се увеличи в центъра на Москва. Добре е, ако наблизо има атракция или място за отдих на жителите на града. Също така в търсенето са помещения, разположени в близост до метрото. „Обещаващо, с висок потенциалразвитие според мен са помещения в тавански помещения, разположени на територията на бивши заводи. Ярък пример е откриването на ресторант Syrovarnya на територията на пивоварна Бадаевски, който стана котва и към него се присъединиха редица други проекти: Deep Space, The 12 Wine Bar, Letniy Sad “, казва Виктория Камлюк, директор на бизнесът за улична търговия на дребно на компанията Knight Frank.
Що се отнася до местоположението в центъра, тук в последните годиниима още една важна грижа - работа по реконструкция и благоустрояване на територии. Постоянното строителство не привлича клиенти, особено за кафенета, които биха искали да организират летни веранди. „Не бива да се страхувате от работата по благоустрояването на улиците и да си тръгнете“, сигурна е Виктория Камлюк. „Трябва да договорим с наемодателя 10-30% отстъпка за периода на ремонт.“ Егор Остапенко е напълно съгласен с мнението, че ремонтът е напълно възможно да се „оцелее“: „Говорейки за подобрението, трябва да се отбележи, че ако институцията има определен финансов марж на безопасност, тогава е по-добре да изчакате този период, отколкото да се изнесат. Реконструкцията ще приключи и улицата ще бъде преобразена, а през следващия сезон кафенето има шанс да възстанови загубите си и да увеличи приходите си."
Месечният наем за ползване на Помещенията и прилежащите пространства, паркоместа (наричани по-долу „Наем“) се състои от:
Фиксирана или фиксирана част от наема
- Фиксирана част под наемсумата, начислена за наемане на Помещенията и с включен ДДС 18%. Фиксираната част от наема се изчислява по следните ставки за квадратен метър от наетото помещение:
- ___, 00 рубли на месец на квадратен метър от наета площ на складовите помещения, включително ДДС; ___, 00 рубли на месец на квадратен метър от наета площ на офис и битови помещения, включително ДДС;
- ___, 00 рубли на месец на квадратен метър наета площ Офис пространства, с включен ДДС. Стойността на Фиксираната част от наема включва Услугите, посочени в Списъка на Услугите (Приложение № 5) Цената на Фиксираната част от наема включва използването на Имота от Наемателя.
Променлива част от наема
Променливата част на наема включва (ограниченията за потребление са определени в Приложение № 6 - сумата на разходите за консумирана електроенергия, чието изчисляване се извършва по тарифите, установени от организациите, доставящи съответните услуги в съответствие с показанията на измервателните устройства (количеството на предоставената електроенергия, kW); - размерът на разходите за потребление на вода и канализация, чието изчисляване се извършва съгласно тарифите, установени от организациите, предоставящи съответните услуги, в съответствие с показанията на измервателните уреди или в съответствие с изчислението на нормата на потребление, договорено от страните, определено в Приложение № 6. Такси за ползване на паркоместа Таксата се изчислява в следните размери: 7500,0 рубли на месец, (не подлежи на ДДС), за едно паркомясто за камиони; 1500,0 рубли на месец, (не се облага с ДДС). ДДС) за едно паркинг ме сто за леки превозни средства.
Промяна в наема в лизинг
Наемодателят си запазва правото да променя цената на квадратен метър на наетите помещения по своя инициатива, но не повече от 1 (Един) път годишно от началната дата на наема и не повече от 5% от предходната цена на квадратен метър на наетите Помещения, с предварително уведомяване на Наемателя не по-малко от 1 (един) месец. В този случай страните подписват допълнително споразумение към това споразумение. Наемодателят има право едностранно да увеличи ставката на променливата част от наема в зависимост от промяната в тарифите на организациите, предоставящи съответните услуги. В този случай Наемодателят към писменото уведомление за промяната в цената на комуналните услуги и услугите за поддръжка, изпратено до Наемателя, прилага съответните документи, потвърждаващи факта на промяната в тарифите или цената на услугите.
Приемаме договори за наем за експертна оценка. Занимаваме се с изготвянето на комплексни договори.
Принципът на свободата на договора дава възможност да се установи механизъм за определяне на размера на наема, който е удобен за лизингополучателя и наемодателя. Това може да бъде или фиксирана сума, плащана на месечна база, или сума, която включва възстановяване на разходите за поддръжка на наетия обект. В последния случай формулировката на договорната клауза изисква специално внимание.
Редът, условията и сроковете за наемане се определят от договора за наем (клауза 1 на член 614 от Гражданския кодекс), а при липсата им се прилагат редът, условията и сроковете за плащане, които обикновено се използват при отдаване под наем. подобен имот при съпоставими обстоятелства. Подобно правило е установено в параграф 3 на чл. 424 от Гражданския кодекс на Руската федерация за договорната цена: ако тя липсва в текста на споразумението, изпълнението на договора трябва да бъде платено на цена, която при сравними обстоятелства обикновено се начислява за подобни стоки, работи или услуги.
Но при сключване на договор за наем на недвижим имот това правило не е приложимо, тъй като наемът е съществено условие за него (член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация). При липса на условие за размера на наема, договорен от страните в писмена форма, договорът за наем на недвижим имот се счита за несключен (член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Условията на наема трябва да бъдат формулирани по такъв начин, че да е възможно да се определи точно кога и в какъв размер наемателят е длъжен да извърши съответните плащания. Договорът може да определи фиксиран размер на наема или ред (механизъм) за изчисляването му. В последния случай условието за наем също ще се счита за договорено.
Размерът на наема може да бъде променян по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в договора, но не по-често от веднъж годишно, освен ако договорът не предвижда друго (клауза 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). ). Промяната в размера на наема в съответствие с механизма, предвиден в споразумението, не представлява промяна в договора за наем и следователно не попада в посочените по-горе ограничения (клауза 11 от информационното писмо на Президиума на Върховният арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66, по-долу - Информационно писмо № 66). Например, условието за индексация на наема в зависимост от инфлацията не противоречи на това ограничение. Въпреки че размерът на наема се променя, процедурата за изчисляването му остава непроменена.
По-добре е да се предвидят последиците от загубата на статут на платец на ДДС от лизингодателя в договора.
Препоръчително е в лизинговия договор да се посочи дали сумата на наема включва данък върху добавената стойност (ДДС). И ако е така, тогава ще е необходимо също да се определи коя част от посочената сума е наем и коя е ДДС. Например посочете текущата данъчна ставка, за да избегнете спорове в бъдеще, когато данъчната ставка се промени през периода на договора. Препоръчително е също да се посочи в споразумението, че не се начислява ДДС върху размера на наема, ако наемодателят не е платец на този данък.
Всичко това трябва да се направи, тъй като в противен случай страните могат да възникнат разногласия относно сумите, които трябва да бъдат заплатени като наем. Позицията на съдилищата по този въпрос е двусмислена и в резултат на това наемодателят може да получи наем в размер, по-малък от очакваното (решение на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 17.09.2010 г. по дело № A70- 14225 / 2009), а наемателят може да бъде принуден да заплати ДДС над размера на наема (Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 10.02.2010 г. № VAS-1414/10 по дело № A51-7727 / 2009 г.).
Вероятна е ситуация, когато наемодателят първоначално е бил платец на ДДС и в договора е уговорен размерът на наема с отчитане на данъка, но по-късно задължението за плащане на този данък е отпаднало. Например, когато наемодателят премине към опростена данъчна система (клауза 2 от член 346.11 от Данъчния кодекс на Руската федерация) или в случай на промяна на собственика на наетия имот, ако нов собственикне е платец на ДДС. В тази връзка в интерес на лизингополучателя е в договора да се включи клауза, че при прекратяване на задължението на лизингодателя за плащане на ДДС, наемът се намалява с размера на данъка. Ако такова условие не е договорено, съдът може да откаже да удовлетвори иска за връщане на прекомерно платения наем в размер на данъка (решение на ФАС на Волго-Вятска област от 05.08.2011 г. по дело № А43- 24309 / 2010 г.). В същото време има и друга позиция, когато плащането с включената сума на ДДС се признава за неоснователно обогатяване на лизингодателя (решение на ФАС на Волго-Вятска област от 15 януари 2010 г. по дело № A29-2100 / 2009 г.).
Наемът може да включва фиксирани и променливи части
Наемът не може да бъде определен под формата на плащане от наемателя за комунални услуги (електричество, вода, топлинна енергия), ГСМ и други материали, консумирани при използване на наетия обект. Факт е, че с такова плащане наемодателят реално не получава възнаграждение от наемателя за правото да ползва наетия обект и това противоречи на платения характер на договора (клауза 12 от Информационно писмо № 66).
За да възстановят разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя, страните все по-често посочват в договора, че наемът се състои от две части - постоянна и променлива. Размерът на постоянната част се определя като фиксирана сума (или механизъм за нейното изчисляване), а променливата част се определя като разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя.
Условието, което определя реда за плащане на сметки за комунални услуги, е важна клауза от договора. В крайна сметка договорите с организации за доставка на ресурси се сключват от наемодателя и се издават фактури на негово име, а наемателят ще бъде длъжен да възстанови тези разходи, ако това е предвидено в споразумението. Комуналните и други плащания включват разходите за водоснабдителни и канализационни услуги, телефонни комуникации, консумирана електроенергия, топлоснабдяване (газоснабдяване), както и такси за почистване на помещения, сметоизвозване и др.
Отчитането на плащанията за комунални услуги и поддръжка като част от наема е възможно по няколко начина. Първо, можете да зададете фиксиран наем, който вече включва разходите за такива плащания. След това наемателят плаща фиксиран наем всеки месец. На второ място, допустимо е да се определи размерът на наема, без да се вземат предвид разходите за комунални услуги, като се посочва правото на наемателя самостоятелно да сключва договори с организации за доставка на ресурси и услуги. Трябва да се има предвид, че сключването на такива споразумения ще доведе до наемателя поява на допълнителни задължения към такива организации. И трето, страните имат право да определят наема, състоящ се от фиксирана и променлива част.
В последния случай наемът се състои от плащане на част от наетите помещения във фиксиран размер (фиксирана част) и наем във вид на възстановяване на разходите за комунални услуги, действително консумирани от наемателя (променлива част).
По-добре е да фиксирате размера на променливата част от наема за всеки месец поотделно.
На практика размерът на наема по отношение на възстановяването на разходите за електроенергия, консумирана от лизингополучателя, се определя или въз основа на показанията на електромера, монтиран отделно за наемателя, или според инсталираната мощност, като се вземе предвид капацитета на всички електрически уреди, работещи в помещенията и приблизителната продължителност на тяхната работа. Количеството консумирана вода или газ също може да се определи от измервателния уред. Изчисляването на цената на услугите за топлоснабдяване зависи от общата отопляема площ, изчислена в кубически метри. Възстановяването на разходите за телефонни комуникации се извършва въз основа на предоставени от комуникационната организация данни за състоянието на личната сметка.
За да признае фиксираната част от наема като разход, лизингополучателят трябва само да има лизинговия договор, в който е определен. За признаване на променливата част в разходите е необходим отделен първичен документ, който ще отразява разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя с разбивка по вид услуга и с връзки към съответните документи и размера на променливата част на наем за месеца, изчислен съгласно договора за наем.
Какъв е този основен документ? При сключване на споразумение страните по договора за наем се договарят по този въпрос независимо във връзка с конкретна ситуация. Може да бъде и двустранен акт, и справка-изчисление на счетоводството на лизингодателя. Основното е, че използвания документ съдържа всички задължителни данни, изброени в чл. 9 от Федералния закон от 06.12.2011 г. № 402-FZ "За счетоводството" (клауза 1 от писмото на Федералната данъчна служба на Русия от 04.02.2010 г. № ШС-22-3 / [защитен с имейл]).
Ако в съответствие със споразумението наемът (или част от него) е променлива стойност, тогава, за да признае тази сума като разход, лизингополучателят трябва да получава първичен документ от наемодателя на месечна база, тъй като сумата наемът варира от месец на месец. И при определяне на наема в постоянен (фиксиран) размер в договора, не са необходими месечни актове, потвърждаващи размера на плащането, тъй като размерът на наема не се променя.
Струва си да се помни, че може да е трудно да се изготви първичната документация, тъй като наемодателят не е доставчик на комунални услуги на наемателя, а всъщност действа като „агент“ на наемателя при прехвърляне на плащания за услуги, предоставени от организации, доставящи ресурси. За наемодателя тези плащания не са доход, а компенсация за разходи.
Ниски и постоянни наемни цени, възможност за изкупуване на недвижими имоти, преференциални програми - това са само основните предимства на Москва. Броят на наемателите в града нараства всяка година: по този начин, в сравнение с 2016 г., през 2017 г. 10% повече предприемачи успяха да получат недвижими имоти при изгодни условия. Общо миналата година са проведени близо 6000 търга за имоти и земя. През 2018 г. наемателите ще продължат да работят с всички програми, които им позволяват значително да спестят от наем и да се стремят да изкупуват градски имоти. Не пропускайте шанса си да се сдобиете с помещение със значително по-ниска от пазарната цена! Нашата статия с поетапен анализ на процеса на отдаване под наем и експертни коментари ще ви помогне да разберете спецификата на наддаването.
Първа стъпка: избор на имот
Обектите, които се отдават под наем от DGI можете да разгледате на сайта: https://investmoscow.ru/tendersили https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/... Тук има удобни филтри за намиране на нежилищни помещения в желаната зона, необходимата площ, с конкретно предназначение.
Важно: Оценете не само помещенията, но и условията на търга: какви са сроковете за приемане на заявления за участие, какъв е размерът на депозита. Изтеглете документация за партида, прочетете договора за наем. Проверете тези важни фактори, като възможност за преотдаване на недвижим имот, прехвърляне на права на вземане, предсрочно прекратяване на договора и др.
Някои предприемачи си мислят, че купуват прасе на косъм, като подписват споразумение с DGI. Като юрист, който от много години работи на пазара на недвижими имоти, бързам да разруша този стереотип. Напротив, цялата документация за обекта се представя в публичното пространство, като се започне от извлечение от USRN и завършва с удостоверение за регистрация от ОТИ. Обектите са изложени с много снимки. Освен това: участниците в търга могат да се договорят за лична проверка на помещенията: за това трябва да подадете заявление на уебсайта най-малко два дни преди началото на търга. https://investmoscow.ru/tenders.
Стъпка втора: регистрация в сайта за наддаване и подаване на заявление
Предприемачите, които участват в търга за първи път, трябва да завършат процедурата по регистрация на сайта. За да направите това, ще трябва да преминете акредитация, да инсталирате сертификати и система за криптографска защита на информацията на вашия компютър. Предприемачите ще се нуждаят от електронен подпис. Препоръчваме да започнете процедурата по регистрация най-малко една седмица преди крайния срок за приемане на заявки за търга, който ви интересува.
Ако юридическото лице вече е регистрирано, трябва само да подадете заявление за участие в търга. Освен това ще ви трябва допълнително:
- Предоставете документи - извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица или USRIP, копия от учредителни документи и извлечение от упълномощения орган, че одобрява сделката. Необходими са и документи, потвърждаващи правомощията на лицето, което участва в търга.
- Направете депозит - неговата сума е посочена в документацията за търга. Към заявлението е приложен платежен документ с банкова отметка за плащането. Разписката трябва да посочва номера на партидата, датата на търга, адреса и общата площ на помещението, размера на депозита.
Важно: Защо дадена оферта може да бъде отхвърлена?
Има много малко причини, поради които предприемачите нямат право да наддават: това са неплащане на депозит, непълен комплект документи, нарушаване на изискванията за регистрация на тръжна документация. Също така от участие в търга ще бъдат изключени фирми, които са в етап на несъстоятелност или ликвидация.
Стъпка трета: участие в търга
В уречения час трябва да участвате в търга на сайта на сайта. Най-ниската ценастава този, който е посочен в документацията за партидата. Стъпката на търга също е посочена в документите - като правило тя е 0,2% от сумата на партидата. Ако приложението не бъде прекъснато в рамките на един час, тогава победител в търга ще бъде участникът, предложил последната сума. След публикуване на уебсайта на протокола за наддаване, те се признават за валидни.
Важно: ами ако сте единственият оферент?
В този случай наддаването просто не се провежда: градът ще предложи да сключи директен договор за наем при условията, публикувани в документацията на партидата.
Якушев Антон, адвокат RFI консулт
Преди да участвате в търг, е необходимо да се оценят рисковете. По този начин сумата на депозита не се връща на предприемача, ако той е единственият участник, допуснат до търга или е направил максималната оферта, но е отказал да подпише протокола или договора за наем.
Четвърта стъпка: сключване на договора
Между 10 и 20 дни след края на търга предприемачът трябва да пристигне в Московския градски отдел за имоти, за да подпише договор за наем на нежилищни помещения. В същото време той трябва да спазва всички изисквания за документация и депозит. Споразумението не може да бъде променяно едностранно от нито една от страните. Ако участникът, спечелил първото място, избягва да подпише договора, то вместо него DGI може да предложи наем на предприемачи, които са предложили втората и третата от края сума.
Якушев Антон, адвокат RFI консулт
Въпреки простотата на процедурата за наемане на нежилищни помещения от Департамента за собственост на град Москва, има много подводни камъни, за които предприемачите не знаят. Например, трудно е обективно да се оцени стойността на едно помещение за бизнес и да се разбере до каква степен има смисъл да се повишават ставките. Проблеми могат да възникнат при събиране на документи, регистрация в сайта за търгове, участие в търгове. И накрая, много е важно адвокатът да анализира договора за наем и да подчертае плюсовете и минусите на предложението.
Нашите клиенти винаги са доволни от сътрудничеството с RFI consult, тъй като ние предоставяме услуги до ключ - от избора на помещения по параметрите на клиента и събирането на документи за участие в преференциалните програми на DGI и завършвайки с подписването на споразумение с Московски отдел за имоти. Клиентите получават недвижими имоти на дългосрочен лизинг с най-добра цена.
Публикация
Може да се отдава под наем имот, който в процеса на ползване няма да изгуби или промени естествено-материалните си свойства. Договорът за наем трябва да съдържа информация, която дава възможност да се определи точно кой имот ще бъде прехвърлен като обект за лизинг. Ако е невъзможно да се определи какъв вид имущество се отдава под наем по договор за наем, тогава такова споразумение се счита за несключено и страните по такъв договор нямат никакви права и задължения.
Само собственикът има право да отдава имота под наем. Наемодател обаче може да бъде и лице, което не е собственик, но има право да отдава имота под наем от собственика.
Срокът за наем на имота се определя с договора. Ако срокът не е посочен в споразумението, тогава се счита, че споразумението е сключено за неопределен срок. В този случай всяка от страните има право да се откаже от договора по всяко време, като уведоми другата страна за това един месец предварително, а при наемане на недвижим имот - три месеца предварително. В този случай договорът може да определи различен срок за предупреждение за прекратяване на договора за наем за неопределен срок.
Наемодателят носи отговорност за всички недостатъци на наетия имот, дори и да не е знаел за тях към момента на сключване на договора. Ако наемателят след приемане на имота установи определени недостатъци, тогава той има право:
изискват от лизингодателя да ги елиминира безплатно;
самостоятелно да коригират тези недостатъци и да поискат възстановяване на разходите им за отстраняването им чрез едновременно плащане;
самостоятелно отстраняват недостатъците и удържат размера на направените разходи от наема, като уведомяват наемодателя за това. Лизингополучателят също има право да иска съизмеримо намаляване на наема, като може да отстрани или да не отстрани установените недостатъци;
не за отстраняване на недостатъците, а за прекратяване на договора.
Наемодателят не носи отговорност за дефектите на наетия имот, в случай че тези дефекти са уговорени при сключването на договора за наем или са били известни на наемателя предварително или е трябвало да бъдат открити от наемателя при огледа на имота. или проверка на неговата изправност при сключване на договора или прехвърляне на имущество за лизинг. ...
Заплащане на комунални услуги от наемателя
Лизинговият договор е платен. Размерът на наема, срокът на плащане се определя с договора. Освен това наемателят е длъжен да плаща битови сметки за наетия имот. Има няколко начина за възстановяване на разходите за комунални услуги от наемателя:
фиксиран наем, който включва разходите за комунални услуги. Лизингополучателят заплаща всеки месец наем на наемодателя в размер, посочен в договора;
наем, състоящ се от постоянни и променливи части, по-специално постоянен наем е плащането за площта на наетите помещения, променлив е плащането за комунални услуги;
наем с изключение на разходите за комунални услуги. Наемателят самостоятелно сключва договори с комунални услуги или договор за агенция може да се използва за възстановяване на комунални услуги.
Наем, като се вземат предвид разходите за комунални услуги
Наемът, включително сметките за комунални услуги, е най-малко спорен с данъчните власти, но е по-малко изгоден вариант. Цената на някои услуги директно зависи от количеството на тяхното потребление и не винаги е възможно да се определи предварително колко електроенергия, например, ще консумира наемателят. Следователно може да възникне ситуация, когато действително консумираните от наемателя комунални услуги не са покрити от размера на сметките за комунални услуги, включени в наема.
Счетоводство при наемодателя. Наемът, като се вземат предвид сметките за комунални услуги, е доход от продажба на услуги за отдаване под наем на помещения. Обект на облагане е извършването на услуги по предоставяне на имот под наем.
В този случай целият размер на наема е плащането за услугите на наемодателя за предоставяне на имот под наем. Следователно наемодателят трябва да начисли ДДС върху пълния размер на наема и да издаде фактура за целия размер на наема. В същото време не е необходимо наемодателят да разпределя отделен ред за размера на сметките за комунални услуги във фактурата и фактурата за плащане (писмо на Министерството на финансите на Русия от 19.09.06 № 03-06- 01-04 / 175).
Що се отнася до сумите на ДДС, представени от доставчиците на комунални услуги, наемодателят може да ги приеме за приспадане изцяло в съответствие с общоустановената процедура, тъй като услугите се закупуват за сделки, подлежащи на ДДС (предоставяне на имущество под наем) (решения на Федералния антимонопол Обслужване Северозападен окръгот 10.01.07 г. No A05-7971 / 2006-13 г., ФАС Севернокавказки окръгот 07.11.07 № Ф08-6607 / 07-2723А - потвърдено с определението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29.02.08 № 2615/08).
Счетоводство на наемателите. Наемателят, като плаща наема, който включва сметки за комунални услуги, възстановява на наемодателя разходите за комунални сметки. Тъй като наемодателят е издал фактура за цялата сума на наема, наемателят има право да приспадне цялата сума на ДДС, свързан с наема, включително за комунални услуги (Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 10.03. 09 № 6219/08, ФАС Московски район от 24.04.09 № KA-A40 / 3091-09).
По този начин наемателят има право на приспадане на ДДС, ако наемът включва фиксирана част и променлива, еквивалентна на сумата на сметките за комунални услуги.
Наем, състоящ се от фиксирани и променливи части
Този метод за възстановяване на комуналните разходи на лизингодателя предизвиква най-много противоречия относно приемането на сумите на ДДС за приспадане както от лизингодателя, така и от лизингополучателя.
Счетоводство при наемодателя. Две са позициите по въпроса дали наемодателят има право да прилага приспадане на ДДС за услуги, ползвани от лизингополучателя. Според първата позиция наемодателят може да приспадне само тази част от ДДС, която се отнася до разходите за комунални услуги, консумирани лично от него. Наемодателят не извършва продажба на комунални услуги, той не получава никакви приходи от тази операция, следователно не трябва да издава фактура на наемателя за размера на консумираните от него комунални услуги. Следователно, при получаване на средства, прехвърлени от лизингополучателя на лизингодателя, за да компенсира разходите на лизингодателя за заплащане на тези услуги, обектът на ДДС не възниква (писма на Министерството на финансите на Русия от 31.12.08 № 03- 07-11 / 392, 26.12.08 № 03-07- 05/51, Федералната данъчна служба на Русия в Москва от 21.05.08 № 19-11 / 48675, решения на ФАС на Волжския окръг от 04.03. 08 No A65-8421 / 2007-CA1-37, FAS Централен районот 14.02.08 № A48-1629 / 07-6, Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29.01.08 № 18186/07).
Освен това наемодателят няма право да преиздава фактури на лизингополучателя, тъй като в този случай той не е посредник между лизингополучателя и доставчика на услуги и следователно разпоредбите на клаузи 3 и 7 от Правилата за поддържането на дневници на получени и издадени фактури не се отнася за него. , книги за покупки и книги за продажби за изчисляване на данък върху добавената стойност.
От това следва, че наемодателят:
приема за приспадане само тази част от ДДС, която се пада върху дела на ползваните от него услуги;
ДДС, който пада върху дела на услугите, консумирани от лизингополучателя, се включва в цената на тези услуги;
представя на наемателя разходите за комунални услуги с включен ДДС (представени от комунални услуги).
Има обаче друга позиция: наемодателят в такава ситуация има право да приложи приспадане (Решения на FAS на Уралски окръг от 11.12.08 № F09-9211 / 08-C2, FAS на Централен окръг от 28.03. .07 No A48-4688 / 06-19). Аргументите за посочената позиция са както следва. Наемодателят е длъжен да предостави помещението под наем в установеното с договора състояние, т.е. в състояние, подходящо за употреба. Наемодателят сключва договори с комунални услуги, които му показват размера на ДДС и издават фактура за стойността на извършените услуги. По този начин закупуването на комунални услуги от наемодателя е една от предпоставките за отдаване на помещения под наем. Следователно тези услуги се закупуват за извършване на сделки, облагани с ДДС, тъй като услугите за отдаване под наем са обект на ДДС.
Ако наемодателят изпълнява всички условия, необходими за прилагането на данъчното приспадане, тогава цялата сума на ДДС, представена от доставчиците на комунални услуги, той има право да приеме за приспадане изцяло. В този случай той представя разходите за комунални услуги за възстановяване на наемателя, без ДДС, начислен от комуналните услуги.
Счетоводство на наемателите. Има и две позиции относно законосъобразността на прилагането на приспадането на ДДС от страна на лизингополучателя.
Съгласно първата позиция лизингополучателят не може да приложи приспадането, тъй като наемодателят няма право да му издава фактура. Така наемателят не отговаря на едно от условията за възникване на правото на приспадане, установено с ал.1 на чл. 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация (писма на Министерството на финансите на Русия от 24 март 2007 г. № 03-07-15 / 39, Федералната данъчна служба на Руската федерация за Москва от 16 юли 2007 г. 19-11 / 067415, решения на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 1 септември 2008 г. № F04-5318/2008 (10782-A46-40), 24.03.08 № F04-2074 / 272 A45-41).
Ако наемодателят не издаде фактура, тогава сумата на ДДС, която се отнася към дела на консумираните комунални услуги, лизингополучателят може да вземе предвид като част от разходите. Съгласно втора позиция лизингополучателят има право да приспадне сумата на ДДС въз основа на преиздадени фактури, при спазване на други изисквания, установени с т. 2 на чл. 171, ал. 1 от чл. 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация (решения на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 17.03.09 № KA-A40 / 1688-09, 25.12.08 № KA-A40 / 12036-08-p, президиум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25.02.09 № 12664/08). Аргументирайки решението си, съдът посочи, че ползването на наетото помещение е възможно само ако то е снабдено с топлоенергия, ток, вода и др. Следователно предоставянето на комунални услуги е неразривно свързано с предоставянето на услуги под наем.
Наем с изключение на разходите за комунални услуги
В този случай наемателят сключва отделен договор за плащане на комунални услуги. В този случай наемодателят, за да не се нарушават правата му, трябва да одобри метода на взаимни разплащания между наемателя и комуналните услуги.
Тъй като наемателят работи директно с комуналните услуги, фактурите се издават на него, а не на наемодателя, така че той има право да приспада ДДС върху разходите за комунални услуги.
Агентски договор като един от начините за плащане на комунални услуги между наемодателя и наемателя
Много организации сключват агентски договор за обработка на компенсация за комунални сметки, според който наемодателят действа като агент, а наемателят действа като принципал. Като действа като посредник между предприятието и наемателя, наемодателят може да преиздаде фактурата, получена от комуналното предприятие, на наемателя и наемателят може да приспадне ДДС, посочен в тази фактура.
Тъй като наемодателят не извършва сделки за продажба на комунални услуги, той няма задължение да изчислява и плаща ДДС. Той обаче се задължава да плати ДДС върху стойността на възнаграждението си. Споразумението за медиация е обременително, поради което е препоръчително страните по такъв договор да предвидят изплащане на възнаграждение за наемодателя, изпълняващ функциите на посредник.
По въпроса за прилагането на приспадане на ДДС от лизингополучателя от разходите за комунални услуги, платени чрез посредника на наемодателя, решенията на арбитражните съдилища са нееднозначни. Например, решението на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 25 септември 2008 г. № KA-A40 / 8932-08 показва, че наемателят има право да прилага приспадане за комунални услуги, платени чрез посредник наемодател. Ако лизингополучателят има преиздадена от лизингодателя фактура за плащане на комунални услуги, получени от специализирани организации, тогава той има право да приспадне сумата на ДДС върху разходите за комунални услуги, при спазване на други изисквания, установени с клауза 2 на чл. 171, ал. 1 от чл. 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация (виж също решението на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 08.09.08 № A66-109 / 2008 г.).
Въпреки това, в резолюцията на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 27 август 2008 г. № F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) се посочва, че посредническото споразумение всъщност определя процедурата за възстановяване на разходите за комунални услуги. Тъй като наемодателят не продава комунални услуги, следователно, тази операция не се облага с ДДС, а наемателят няма право да приспадне сумата на ДДС, съгласно преиздадените фактури.
Подобрения на имоти под наем
По време на срока на лизинга наемателят може да ремонтира наетия имот. Подобренията се категоризират като отделими и неразделими.
Отделими подобрения
Отделящите се подобрения включват подобрения, които могат да бъдат отделени от наетия имот, без да причиняват щети и впоследствие да се използват отделно от него. Отделните подобрения на наетия имот, направени от наемателя, са негова собственост, освен ако в договора не е предвидено друго (член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Данък общ доход. Инвестициите на лизингополучателя, свързани с производството на отделни подобрения, формират в неговото счетоводство себестойността на отделна позиция от дълготрайни активи. В зависимост от цената и срока на използване на подобренията, разходите на лизингополучателя по тяхното изпълнение се признават като разходи за придобиване на амортизируемото имущество или се включват в текущите му разходи.
Ако първоначалната цена на подобренията надвишава 20 000 RUB, техният полезен живот надвишава 12 месеца и подобреният обект се използва за генериране на доход, отделящите се подобрения се признават като амортизируема собственост. Лизингополучателят погасява разходите за тези подобрения чрез амортизация.
Амортизацията за отделни подобрения, отчетени като част от амортизируемото имущество, лизингополучателят започва да начислява от 1-во число на месеца, следващ месеца, през който това подобрение е въведено в експлоатация.
За отделни подобрения лизингополучателят има право да приложи амортизационен бонус, като е включил в разходите за отчетния или данъчния период разходите за капиталови инвестиции в размер не повече от 10% (за дълготрайни активи, принадлежащи към трета-седма амортизационни групи - не повече от 30%) от първоначалната стойност на отделните подобрения. Възможността за използване на амортизационна премия следва да бъде предвидена в счетоводната политика на данъкоплатеца.
ДДС. Лизингополучателят има право да приспадне представения ДДС като част от разходите за отделни подобрения, ако са изпълнени всички условия, предвидени в чл. 171 и 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Отделни подобрения трябва да се използват в дейности, подлежащи на облагане с ДДС, те трябва да бъдат взети предвид и да имат фактура със специална сума на данъка.
Данък върху собствеността. В счетоводството разходите на лизингополучателя за създаване (придобиване) на отделими подобрения формират първоначалната цена на елемент от дълготрайни активи или материални запаси. Разходите за отделни подобрения, включени в инвентара, се признават за разход в момента на въвеждане в експлоатация. За да се гарантира безопасността на тези обекти, е препоръчително да се организира правилен контрол върху тяхното движение.
Отделни подобрения, които лизингополучателят отразява в имоти, машини и съоръжения, следва да бъдат включени в данъчната основа на имотите. Ако отделимите подобрения се отчитат като материални запаси, тогава те не се облагат с данък върху имуществото.
Неразделни подобрения
Неразделимите подобрения, които не могат да бъдат отделени от наетия актив, се признават като собственост на лизингодателя и се прехвърлят към него в края на срока на лизинга. Подобрения в наетия имот могат да се извършват със или без съгласието на наемодателя. В този случай разходите за неразделни подобрения, направени без съгласието на лизингодателя, не се възстановяват. Разходите за неотделими подобрения, направени за сметка на собствените средства на лизингополучателя и със съгласието на лизингодателя, трябва да бъдат възстановени от лизингодателя при прекратяване на лизинговия договор.
Данък общ доход. Капиталови инвестициинаетите дълготрайни активи под формата на неотделими подобрения, направени от лизингополучателя със съгласието на лизингодателя, се признават като амортизируемо имущество.
Тези капиталови инвестиции се амортизират в следния ред:
капиталови инвестиции, чиято стойност се възстановява на лизингополучателя от лизингодателя, се амортизират от лизингодателя по начина, установен в гл. 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация;
Капиталови инвестиции, направени от лизингополучателя със съгласието на лизингодателя, чиято стойност не се възстановява от лизингодателя, се амортизират от лизингополучателя за срока на лизинга въз основа на амортизационните суми, изчислени, като се вземе предвид полезният живот на наети имоти, машини и съоръжения.
Счетоводство при наемодателя. В данъчното счетоводство на лизингодателя стойността на безвъзмездно получени неотделими подобрения, които не се възстановяват на лизингополучателя, не се признава за облагаем доход по силата на кл. 32 т. 1 от чл. 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация. В същото време лизингодателят няма право да увеличава първоначалната стойност на върнатата му лизингова вещ с размера на неотделими подобрения. Освен това наемодателят не може отделно да амортизира капиталовите инвестиции под формата на неразделни подобрения, направени без негово съгласие и впоследствие прехвърлени на него безплатно. Такова право се предоставя на лизингодателя само при условие, че той възстанови на лизингополучателя разходите за направени подобрения.
В съответствие с параграф 1 на чл. 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация капиталовите инвестиции, чиято стойност се възстановява от лизингодателя на лизингополучателя, се амортизират от лизингодателя по общ начин. Амортизацията започва от 1-во число на месеца, следващ месеца, през който амортизируемото имущество е въведено в експлоатация под формата на неразделни подобрения.
Наемодателят следва да се ръководи от общия ред за изчисляване на амортизацията след увеличението на първоначалната стойност на обекта, т.е. всички условия трябва да бъдат изпълнени, сякаш капиталовите инвестиции под формата на реконструкция (модернизация) са извършени от самия лизингодател. Освен това наемодателят има право да се възползва от бонуса за амортизация и да отписва до 10% наведнъж (30% - за наети обекти, принадлежащи към 3-7 амортизационни групи) от разходите за капиталови инвестиции под формата на неразделни подобрения .
Счетоводство на наемателите. Лизингополучателят може да амортизира направените от него неотделими подобрения на наетия имот, ако са изпълнени две условия:
капиталовите инвестиции са направени със съгласието на лизингодателя;
разходите за капиталови инвестиции, направени от лизингодателя, не се възстановяват.
Ако тези условия са изпълнени, капиталовите инвестиции, направени от лизингополучателя под формата на неотделими подобрения на наетия имот, се амортизират от лизингополучателя за срока на лизинга.
Капиталовите инвестиции под формата на неразделни подобрения, направени от лизингополучателя, са неразривно свързани със самия обект на лизинг, следователно за изчисляване на нормата на амортизация за тях се прилага полезният живот, установен от Класификацията на дълготрайните активи за наетия обект (писмо от Министерството на финансите на Русия от 14 май 2008 г. № 03-03-06 / 2/52).
Така лизингополучателят при определяне на полезния живот следва да се ръководи от сроковете, установени за амортизационната група, в която попада лизинговата вещ. Въз основа на този период ще бъде изчислен размерът на амортизацията за направените неразделни подобрения (писмо на Министерството на финансите на Русия от 14 май 2008 г. № 03-03-06 / 2/52).
Ако дадена организация наема, например, помещения в сграда, принадлежаща към 10-та амортизационна група, и извършва неразделни подобрения в тези помещения, тогава полезният живот на направените подобрения ще трябва да се определи в съответствие с 10-та амортизационна група. Минималният възможен полезен живот в тази ситуация ще бъде 361 месеца. (долна граница за 10-та амортизационна група).
Амортизацията се начислява от лизингополучателя от следващия месец след въвеждане в експлоатация на направените от него подобрения. След изтичане на срока на лизинга и връщане на наетия предмет на лизингодателя, амортизацията се преустановява. Ако полезният живот на наетия предмет е по-дълъг от срока на лизинга, тогава част от цената на капиталовите инвестиции под формата на неотделими подобрения няма да се амортизира, следователно лизингополучателят няма да може да признае част от разходите на неразделните подобрения.
Що се отнася до прилагането на амортизационния бонус, се установява специален ред за изчисляване на амортизацията за капиталови инвестиции в наети дълготрайни активи, предвидени в ал. 1 на чл. 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация, следователно правилата за прилагане на амортизационния бонус за неразделни подобрения не се прилагат за наемателя (писма на Министерството на финансите на Русия от 22.05.07 № 03-03-06 / 2 /82, 24.05.07 г. No 03-03-06 / 1/302).
Постоянните подобрения, направени от лизингополучателя без съгласието на лизингодателя, не се амортизират. Съгласно параграф 1 на чл. 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация, капиталовите инвестиции под формата на неразделни подобрения в наети дълготрайни активи се включват в амортизируемото имущество само ако тези подобрения са договорени с лизингодателя.
Ако съгласно условията на договора наемодателят възстанови на лизингополучателя остатъчната стойност на направените от него подобрения в края на срока на лизинга, сумата на възстановяването ще бъде включена от лизингополучателя в приходите (като част от продажбите приходи), а остатъчната стойност на подобренията ще бъде включена в разходите на основание чл. 268 от Данъчния кодекс на Руската федерация (писма на Министерството на финансите на Русия от 07.03.08 г. № 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 г. № 03-03-06 / 2/12).
Методи за изчисляване на амортизацията. От 2009 г. амортизацията за всички обекти на амортизируемо имущество се начислява по начина, който е фиксиран в счетоводната политика на организацията. Въпреки това, в параграф 3 на чл. 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация изброява видовете имоти, които винаги се амортизират само по линейна основа: сгради, конструкции, предавателни устройства, включени в осма-десета амортизационна група.
Ако лизингополучателят амортизира капиталови инвестиции в нает имот, който принадлежи към осма до десета амортизационни групи, тогава амортизацията ще трябва да се начислява по линеен принцип. Нелинейният метод не може да се приложи към такива капиталови инвестиции (писмо от Министерството на финансите на Русия от 05.10.2006 г. № 03-03-04 / 1/441).
И при линейния, и при нелинейния метод, лизингополучателят начислява амортизация върху неотделими подобрения от 1-во число на месеца, следващ месеца, през който имотът е въведен в експлоатация.
Период на амортизация. За лизингополучателя, който е извършил неразделни подобрения на наетия имот, основното е как се формализират отношенията между страните в края на срока на лизинга. Ако договорът бъде удължен (продължен), тогава първоначалният договор, в рамките на който са направени подобренията, продължава да действа. Следователно наемателят може да продължи да начислява амортизация за подобренията, направени от него след подновяването (писмо на Министерството на финансите на Русия от 20.03.07 г. № 03-03-06 / 1/167).
Ако страните предоговорят договора за наем, тогава предишният договор се прекратява и започва да действа ново споразумение. В този случай наемателят губи правото да амортизира направените от него подобрения по стария договор за лизинг, който е изтекъл (писмо на Министерството на финансите на Русия от 08.10.08 г. № 03-03-06 / 2/140).
ДДС. Прехвърлянето на наемодателя на неотделимите подобрения на наетите помещения, извършени от наемателя самостоятелно или с участието на контрагенти, се облага с ДДС, като той е длъжен да представи сумата на ДДС на наемодателя за плащане върху стойността на неразделните подобрения (писмо на Министерството на финансите на Русия от 29.08.08 № 03-07-11 / 290) ...
Лизингополучателят е длъжен да начисли ДДС, да изготви фактура, независимо дали такова прехвърляне се извършва на възмездна (включително наем) или безвъзмездна основа и от кого е извършена работата - лизингополучателя или изпълнителя (Решение на ФАС ПО No. А12 от 24.06.08 г. -18629/07 г., ДВО от 20.10.08 г. No F03-4340 / 2008 г.).
В същото време Федералната антимонополна служба на Московския окръг в своята резолюция от 30 септември 2008 г. № KA-A40 / 9153-08 по дело № A40-5452 / 08-108-22 посочи, че неразделните подобрения от наетите помещения са собственост на наемодателя, поради което прехвърлянето им не може да бъде признато за изпълнение и не възниква обектът на облагане с ДДС (виж също решението на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 21.04.06 г. в случай No A56-7638 / 2005 г.).
Прехвърлянето на собственост върху стоки, извършена работа, предоставени безплатно услуги се признава като продажба на стоки (работа, услуги). По този начин сделките за безвъзмездно прехвърляне на неделими подобрения от лизингополучателя се включват в облагаемия с ДДС оборот (като сделки за прехвърляне на резултати от работата).
ДДС трябва да се начисли в момента, в който неделимите подобрения бъдат предадени на лизингодателя. Обикновено това прехвърляне се извършва в края на лизинговия договор, когато наетият имот (заедно с постоянните подобрения) се връща на лизингодателя. При прехвърляне на неразделни подобрения на лизингодателя, лизингополучателят е длъжен да издаде фактура и да я регистрира в книгата за продажби.
Тъй като безвъзмездното прехвърляне на неделими подобрения подлежи на облагане с ДДС, лизингополучателят има право да приспадне платеното от него ДДС при изпълнение на неделими подобрения. За целта той трябва да изпълни условията, предвидени в чл. 171 и 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация (Решение на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 13.02.07 г. и 19.02.07 г. № KA-A40 / 450-07 по дело № A40-31107 / 06-116 -180). От своя страна наемодателят няма да може да приспадне ДДС върху безвъзмездно получените неразделни подобрения. Действително, в случай на безвъзмезден превод, лизингополучателят не показва на лизингодателя сумата на ДДС, дължима въз основа на фактурата (писмо на Министерството на финансите на Русия от 21 март 2006 г. № 03-04-11 / 60 ).
Данък върху собствеността. Капиталови инвестиции, извършени от лизингополучателя под формата на неразделни подобрения в наети съоръжения, отчетени като част от дълготрайните активи на лизингополучателя, възстановени (невъзстановени) от лизингодателя, подлежат на облагане с данък върху имуществото преди разпореждането им по договора за лизинг (писмо от Министерството на финансите на Русия от 24.10.08 № 03-05-04-01 / 37). Препоръчително е лизингополучателят да не чака края на лизинга и да прехвърли направените подобрения на лизингодателя веднага след приключване на работата. Това ще позволи на наемателя да избегне конфликти с данъчните власти.
В счетоводните регистри на лизингодателя неотделимите подобрения, направени от лизингополучателя, увеличават първоначалната стойност на наетия актив или се отчитат като отделен имот, машини и съоръжения. При някоя от възможностите за отчитане на разходите за подобрения, наемодателят е длъжен да плати данък върху имуществото. Включва стойността на неотделими подобрения в данъчната основа на имуществото, считано от момента, в който подобренията са получени от наемателя по акта за приемане или други подобни документи.
Наемодател - чуждестранна организация
Чуждестранна компания, която притежава недвижим имот на територията на Русия, може да действа като наемодател на нежилищни помещения.
Според регулаторните органи отдаването под наем на имущество от чуждестранна организация може да доведе до образуване на място на стопанска дейност, ако се извършва системно (заповед на Министерството на данъците и задълженията на Русия от 28.03.03 № BG-3-23 / 150, писмо на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 19.01.07 г. № 20-12 / 05685).
Наемът, получен от чуждестранна организация, се облага с данък върху дохода в размер на 20%.
Операциите по отдаване под наем на недвижими имоти, намиращи се в Русия от чуждестранна компания, се облагат с ДДС по общоустановения ред.
Когато чуждестранна организация придобива недвижим имот на територията на Русия, тя става платец на данък върху имуществото и е длъжна да се регистрира в данъчния орган. Следователно, когато наема такъв имот, той трябва самостоятелно да изчисли и заплати ДДС върху наема в бюджета.
В същото време, ако отдаването под наем на недвижим имот от чуждестранна фирма не е от редовен характер, тогава тази дейност не се признава за предприемаческа. Следователно отговорността за изчисляването и плащането на данък върху дохода и ДДС в бюджета се налага на руската организация (лизингополучател), призната за данъчен агент. От своя страна, ако дейността на чуждестранна компания за отдаване под наем на недвижими имоти образува място на стопанска дейност, тогава задължението за изчисляване и внасяне на данък върху дохода и ДДС в бюджета се налага на представителството.
Отдаване под наем на жилища за служители - чуждестранни граждани
Фирмите, наемащи чуждестранни граждани, могат да им предоставят безплатно жилище или да плащат парично обезщетение за наемане на апартамент за периода на работа. Въпросът дали в този случай доходите, обложени с данък върху доходите на физическите лица, възникват от чуждестранен работник и обектът на облагане на UST е спорен.
Има две позиции. Според първата позиция, когато работодателят предоставя на чужд гражданин жилище, предвидено в трудов договор, доходите се облагат с данък върху доходите на физическите лица и UST.
Втората позиция е, че облагаемият доход не възниква, когато работодател предоставя жилище на чуждестранни граждани, тъй като безплатното предоставяне на жилище се отнася до компенсации, които не са включени в системата на възнагражденията и тяхната цел е да възстановят на служителите разходи, свързани с изпълнението на трудови задължения. Плащането за жилище трябва да се разглежда като вид разходи за установяване на ново място на пребиваване.
Работодателят е длъжен да възстанови разходите за преместване на служителя на работа в друго населено място, включително разходите за установяване в ново място на пребиваване. Възстановяването на тези разходи е обезщетение на служителя, свързано с изпълнението на трудовите му задължения. Съответно, обектът на данъчно облагане на UST не възниква (Резолюция от 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).
Компенсационните плащания, свързани с безплатното предоставяне на жилищни помещения, също не се облагат с данък върху доходите на физическите лица. Тъй като задължението за осигуряване на жилище е възложено на работодателя, няма облагаем доход при заплащане на жилища за чуждестранни работници (Решение на Девети арбитражен апелативен съд от 12.05.08 г. № 09AP-3569/2008-AK, Централен район на ФАС от 11.12.07 № A48-717 / 07-2, Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 23.04.08 № 4623/08).
Коментари (1)
21.09.2015 Людмила
Сключването на Споразумението за агенцията като цяло е проблематично, тъй като договорите за комунални услуги вече са сключени към момента на стартиране на експлоатацията на недвижимия имот, а наемателите (те също са Принципали) се появяват и сменят по-късно. Такова агентско споразумение (писмо на Министерството на финансите на Русия от 14 април 2011 г. № 03-11-06 / 2/55) може да бъде оспорено от инспекцията
Отговарям
Добави коментар
Свързани материали
Намерени са 19 артикула от 2124
Разширете всички записи Свиване на всички записиСортиране по: име Дата
18.02.2011 Хартия и интернет медии 22170
Нека разгледаме общите разпоредби относно лизинга. Може да се отдава под наем имот, който в процеса на ползване няма да изгуби или промени естествено-материалните си свойства. Договорът за наем трябва да съдържа информация, която дава възможност да се определи точно кой имот ще бъде прехвърлен като обект за лизинг. Ако е невъзможно да се определи какъв вид имущество се отдава под наем по договор за наем, такова споразумение се счита за несключено ...
20.04.2011 Специалист по колони 2162
Въпросът не е лесен и, честно казано, все още е спорен. Историята на въпроса се връща към нашето минало, в смисъл, че споровете за това какво трябва да се счита за услуга започнаха и бяха енергично дискутирани в процеса на формиране на съдебната практика по договорите за безвъзмездни заеми, където IFTS, може би, за за първи път разработи и приложи на практика позицията: Безвъзмезден заем - услуга. Бизнес услуги между търговски организации до ...
13.11.2009 Специалист по колони -1 +1 1 14817
Добър ден, Олга Викторовна! В съответствие с член 146 от Кодекса операциите по продажба на стоки (работи, услуги) на територията Руска федерацияпризнат за обект на облагане с данък върху добавената стойност. За да се реши въпросът за наличието или отсъствието на продажба на работи (услуги), подлежащи на облагане с данък върху добавената стойност в Руската федерация, в случай, когато продавачът и купувачът на работите (услугите) се намират в ...
12.02.2009 Специалист по колони 2193
Тук има много рискове поради факта, че схемата не е напълно ясна. Тоест, от една страна, има сключен договор за маркетингови услуги, при който нерезидентът е Клиентът, а Изпълнителят се намира и извършва работа на територията на Руската федерация. В тази връзка обръщаме внимание на валутния контрол и възможните рискове за руска странасвързани с необходимостта от поемане на тежестта на задълженията на данъчен агент по ДДС по силата на разпоредбите на алинея 4 на параграф 1 ...
01.10.2009 Хартия и интернет медии -1 +1 1 18487
Характеристики на предметния състав на наемните правоотношения с участието на нерезиденти Съгласно действащото законодателство чуждестранните компании могат да участват в наемането на недвижими имоти на територията на Руската федерация по следните начини. Като собственик на недвижим имот и пряк наемодател. В този случай ключовият въпрос е формирането на място на стопанска дейност с нерезидент (в данъчен смисъл) ...
01.07.2019 Хартия и интернет медии 260
Руски интернет проект започва с ИТ разработчик. Фирмата има сайт, големи клиенти, но след това започват трудности. Например, не всички чуждестранни контрагенти са готови да прехвърлят пари по руски сметки. Следователно предприемачът трябва да регистрира компания в чужбина. Нека помислим какви ползи ще донесе чуждестранна компания на руските ИТ разработчици. Чуждестранните контрагенти не са готови да прехвърлят пари на p ...
26.02.2015 г. Семинар 3485
Нека се опитаме да изясним и допълним въпроса ви донякъде, за да приближим законовите и данъчните „конструкции“. Ще използваме научния метод на „допустимо отгатване“. И така, има Споразумение за предоставяне (Изпълнител-Купувач-1) на услуга X. Има и Купувач-2, който, според вашия план и бизнес модел, придобива правата на иск за тази услуга от Купувач-1. Тоест, казано по различен начин, Страните (Купувач-1 и Купувач ...
