Постоянен наем. Енциклопедия на решенията

Месечният наем за ползване на помещенията и прилежащите им пространства, места за паркиране (наричани по -долу "Наем") се състои от:

Фиксирана или фиксирана част от наема

Фиксирана част от наема на сумата, начислена за отдаване под наем на помещенията, включително 18%ДДС. Фиксираната част от наема се изчислява по следните ставки на квадратен метър от наетите помещения:
- ___, 00 рубли на месец на квадратен метър от наетата площ на складовото помещение, с ДДС; ___, 00 рубли на месец на квадратен метър от наетата площ на офис и битови помещения, включително ДДС;
- ___, 00 рубли на месец на квадратен метър площ под наем Офис пространствас ДДС. Цената на фиксираната част от наема включва Услугите, посочени в Списъка на услугите (Приложение № 5). Цената на Фиксираната част от наема включва използването на Имота от наемателя.

Променлива част от наема

Променливата част от наема включва (границите на потреблението са определени в Приложение № 6 - размерът на разходите за консумирана електроенергия, чието изчисляване се извършва по тарифите, установени от организациите, предоставящи съответните услуги в съответствие с показанията на измервателните устройства (количеството предоставена електроенергия, kW); - сумата на разходите за потребление на вода и канализация, чието изчисляване се извършва по тарифите, установени от организациите, предоставящи съответните услуги в съответствие с показанията на измервателни устройства или в съответствие с изчислението на нормата на потребление, договорено от страните, определено в Приложение № 6. Такси за ползване на места за паркиране Таксата се изчислява по следните ставки: 7500,0 рубли на месец, (не подлежи на облагане с ДДС ), за едно място за паркиране на камиони; 1500,0 рубли на месец, (не подлежи на облагане с ДДС). ДДС) за едно паркиране Me сто за леки превозни средства.

Промяна в наема при лизинг

Наемодателят си запазва правото да променя цената на квадратен метър от наетите помещения по собствена инициатива, но не повече от 1 (Един) път годишно от началната дата на лизинга и не повече от 5% от предишната цена на квадратен метър от наетите помещения, с предварително уведомление на Наемателя не по -малко от 1 (един) месец. В този случай страните подписват допълнително споразумение към това споразумение. Наемодателят има право едностранно да увеличи размера на променливата част от наема, в зависимост от промяната в тарифите на организациите, предоставящи съответните услуги. В този случай Наемодателят, към писменото уведомление за промяна в цената на комуналните услуги и услугите по поддръжката, изпратено до Наемателя, прилага съответните документи, потвърждаващи факта на промяната в тарифите или цената на услугите.

Приемаме договори за наем за експертна оценка. Занимаваме се с изготвяне на сложни договори.

Наем от наемодателя, включително променлив

Лизинговите отношения са много популярни сред стопанските субекти. Предоставяйки „безплатен“ имот под наем, наемодателите го използват за генериране на допълнителни приходи, а наемателите от своя страна срещу определена такса получават възможност да използват движимо или недвижимо имущество на други хора.

В тази статия ще разгледаме въпросите за отчитане на наема, получен от наемодателя от наемателя.

В съответствие с член 614 от Гражданския кодекс Руска федерация(наричан по -долу Гражданския кодекс на Руската федерация) основното задължение на наемателя е своевременното плащане на наема за ползване на имота в размер и срокове, предвидени в договора за наем.

Наемът се определя във формата:

- определени във фиксиран размер на плащания, извършвани периодично или наведнъж;

- установения дял от продукти, плодове или доходи, получени в резултат на използването на наетия имот;

- предоставяне на определени услуги от наемателя;

- прехвърляне от наемателя на лизингодателя на вещта, предвидена в договора, в собственост или лизинг;

- налагане на наемателя на разходите за подобряване на наетия имот, предвидени в договора.

Страните могат да предвидят в договора за наем комбинация от посочените форми на наем или други форми на плащане на лизинга.

Най -често срещаният вид е установяването на наем под формата на фиксирани плащания, извършвани периодично или еднократно.

Няколко обекта могат да бъдат прехвърлени по договор за наем. В този случай наемът може да бъде определен както за целия нает имот, така и за всеки обект поотделно. За да се избегнат допълнителни разногласия между страните по споразумението, е по -добре да се определи наемът отделно за всеки обект, отдаден под наем.

Променливият наем, определян месечно, по споразумение на страните, с цел компенсиране на сметките за комунални услуги, според автора, не отговаря напълно на закона. В същото време, от гледна точка на данъчните органи, при такъв наем лизингодателят ще може да признае само разходите за закупуване на гориво, вода и енергия от всички видове, изразходвани за технологични цели, генериране на всички видове енергия, отопление на сгради, както и разходи за трансформация и пренос на консумирана от тях енергия директно, без да се вземат предвид тези, консумирани от наемателите (Писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация за Московска област от 13 ноември 2006 г. No 21-25-I / 1372). За разлика от наемателя, който има право да включва както фиксирани, така и променливи компоненти на наема в състава на разходите, приети за облагане на печалбата (Писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация за Московска област от 13 ноември 2006 г. 21-25-I / 1372).

Съгласно Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наема“, в параграф 11 от което е обяснено, че при прилагане на ал. 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съдилищата трябва да изхождат от факта, че в рамките на една година условието на договора трябва да остане непроменено, като предвижда фиксиран размер на наема или процедурата (механизма) за изчисляването му. Лизингополучателят обжалва пред арбитражния съд с иск срещу лизингодателя за обезсилване на условията на договора за наем, който предвижда тримесечно увеличение на лизингодателя на размера на наема, като го индексира, като се вземе предвид инфлацията, тъй като това условие противоречи на императивната норма на член 3, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация, която установява възможността за промяна на размера на наема не повече от веднъж годишно. Но съдът, макар и само в разглеждания случай, установи, че определянето на наемната ставка в размер, еквивалентен на определена сума в чуждестранна валута, означава създаване на механизъм за нейното изчисляване. Това определяне на размера на наема има за цел да премахне неблагоприятните последици от инфлацията. Промяната в обменния курс на чужда валута не означава промяна в размера на наема в съответствие с член 6, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В резултат на това се оказва, че за да се въведе променлив наем, е необходимо да има ясен алгоритъм за изчисляването му, предписан в договора, в противен случай е лесно да загубите делото.

Условията за наемане се определят от договора. В същото време страните могат да предвидят всяка процедура за въвеждането й: месечно, тримесечно, веднъж годишно, като правят предплащане или с отложено плащане.

Клауза 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че наемът може да бъде променен по споразумение на страните в сроковете, предвидени в договора, но не по -често от веднъж годишно. В същото време размерът на наема може както да се увеличи, така и да намалее.

Наемателят има право да поиска намаляване на наема в случай на:

- ако поради обстоятелства, за които не носи отговорност, условията за ползване, предвидени в договора за наем, или състоянието на имота се е влошило значително;

- ако наемодателят е нарушил условията за основен ремонт на наетия имот;

- ако наемодателят не е предупредил наемателя за правата на трети лица върху имота при сключване на договор за наем.

В случай на значително нарушение от страна на наемателя на условията за плащане на наема, наемодателят има право да поиска от него предсрочно плащане на наема в срока, определен от наемодателя. В същото време лизингодателят няма право да изисква предсрочно плащане на наема за повече от два последователни срока (член 5, параграф 5 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Наем в счетоводството.

Процедурата за отразяване на лизинговите плащания в счетоводството на лизингодателя зависи от това дали тази дейност е основна или не.

В съответствие с клауза 5 от PBU 9/99 "Приходи на организация" (Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 6 май 1999 г. № 32n "За одобряване на счетоводните правила" Приходи на организация "PBU 9 /99 "(по -нататък - PBU 9/99)) в организации, предмет на дейност на които е предоставянето на такса за временно ползване (временно притежание и ползване) на техните активи по договор за наем, приходите се считат за постъпления, получаването на което е свързано с тази дейност (наем).

Счетоводен план на счетоводството и Инструкции за неговото прилагане (Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 31 октомври 2000 г. № 94n „За одобряване на счетоводния план на финансите икономическа дейносторганизации и инструкции за неговото използване ") за обобщаване на информация за приходите и разходите, свързани с нормалните дейности на организацията, както и за определяне на финансовия резултат за тях, е предназначена сметка 90" Продажби ".

Постъпленията от предоставяне на такса за временно ползване (временно притежание и ползване) на техните активи по договор за наем (когато това е предмет на дейността на организацията) се отразяват в сметка 90 „Продажби“ подсметка 90-1 „Приходи“.

Ако предоставянето на активи под наем не е основната дейност на организацията, тогава, съгласно параграф 7 от PBU 9/99, разписките, свързани с предоставянето на такса за временно ползване (временно притежание и ползване) на активите на организацията, са се признават като друг доход и се отразяват в кредита на сметка 91-1 "Други приходи".

В този случай разходите, свързани с предоставянето на такса за временно ползване (временно притежание и ползване) на активите на организацията, се признават като други (клауза 11 от PBU 10/99 „Разходи на организацията“ (Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 6 май 1999 г. № 33н „За одобряване на счетоводните правила“ Разходи на организацията „PBU 10/99“)).

За да определите кой вид дейност да включва операции по прехвърляне на собственост под наем, трябва да се обърнете към параграф 4 от PBU 9/99.

В съответствие с посочения параграф в счетоводството, организацията независимо признава приходите като приходи от обикновени дейности или други приходи, въз основа на изискванията на PBU 9/99, естеството на нейната дейност, вида на дохода и условията за тяхното получаване.

С други думи, организацията трябва самостоятелно да реши какъв вид дейност принадлежат транзакциите за прехвърляне на собственост под наем и да определи това в счетоводната политика на организацията. Това условие се определя от Устава на организацията, където най -често отдаването под наем на имущество се предоставя като вид дейност, съответно лизингодателят признава приходите като доход от обикновена дейност.

Ако наемът ще бъде отразен от организацията в счетоводството като доход от обикновена дейност, тогава в счетоводството се правят следните записи:

Дебит по сметка 62 "Разплащания с купувачи и клиенти" Кредит по сметка 90-1 "Приходи" - отразява се сумата на лизинговите плащания, които трябва да бъдат получени;

Дебит по сметка 90-3 "Данък върху добавената стойност" Кредит по сметка 68-2 "Изчисления за данък върху добавената стойност"-отразява се сумата на ДДС, платим в бюджета;

Дебитът на сметка 51 "Сметки за сетълмент" Кредит по сметка 62 "Разплащания с купувачи и клиенти" - отразява получените средства от лизингополучателя.

Преведен като еднократно плащане за целия период на договора за наем, наемът се счита за предплащане и се записва по сметка 62 „Разплащания с купувачи и клиенти“ подсметка „Разплащания за предплащане“.

Ако наемът е отразен в счетоводството на лизингодателя като друг доход, тогава в счетоводството се правят следните записи:

Дебитът по сметка 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ подсметка „Разплащания под наем“ Кредит по сметка 91-1 „Други доходи“ - отразява начисляването на наема, който ще бъде получен;

Дебит по сметка 91-2 "Други разходи" Кредит по сметка 68-2 "Изчисления по данък върху добавената стойност"-начислен ДДС;

Дебитът на сметка 51 „Разплащателни сметки“ Кредитен акаунт 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ подсметка „Разплащания под наем“ - отразява получените пари от наемателя.

Еднократната сума на лизинговото плащане на организацията, при която прехвърлянето на активи под лизинг не е основната дейност, се отчита в сметка 98 "Доходи от отсрочен период" подсметка 98-1 "Приходи, получени за сметка на бъдещи периоди" .

По подсметка 98-1 „Приходи, получени за сметка на бъдещи периоди“ се взема предвид движението на приходите, получени през отчетния период, но отнасящи се до бъдещите отчетни периоди.

Размерът на дохода, свързан с бъдещи отчетни периоди, се отразява по кредита на сметка 98 „Отсрочени приходи“ в кореспонденция със сметки за отчитане на парични средства или сетълменти с длъжници и кредитори, а по дебит - сумата на приходите, преведени по съответните сметки на настъпването на отчетния период, на които се приписват тези приходи.

Аналитично счетоводство по сметка 98-1 "Получени приходи за бъдещи периоди" се поддържа за всеки вид доход.

Наемът се признава в счетоводството въз основа на предположението за временна сигурност на фактите за икономическата дейност и при наличие на условията, изброени в параграф 12 от PBU 9/99:

- организацията има право да получи тези приходи, произтичащи от конкретен договор или потвърдени по друг начин;

- размерът на приходите може да бъде определен;

- има увереност, че в резултат на конкретна сделка ще има увеличение на икономическите ползи от организацията.

Ако по отношение на парични средства и други активи, получени от организацията в изплащане, поне едно от изброените условия не е изпълнено, тогава дължимите сметки, а не постъпленията, се признават в счетоводството на организацията.

Пример.

Организацията сключи договор за наем на оборудване за период от три месеца. Размерът на наема на месец е 17 700 рубли (с ДДС - 2 700 рубли).

Лизинговото плащане в размер на 53 100 рубли (включително ДДС - 8 100 рубли) беше преведено от наемателя незабавно за целия период на договора за наем.

Организацията на лизингодателя използва следните подсметки от работния сметкоплан:

62-1 "Изчисления под наем";

62-2 "Разплащания с авансово плащане".

В счетоводството на организацията - наемодателя са направени следните записи:

Дебит 51 Кредит 62-2 - 53 100 рубли - отразява се размерът на авансовото плащане за наето оборудване;

Дебит 62-2 Кредит 68-2 - 8 100 рубли - ДДС се начислява върху сумата на предплатата (член 1, точка 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация (по -долу - Данъчния кодекс на Руската федерация));

Дебит 62-2 Кредит 98–45 000 рубли - размерът на предплатата се отразява като отсрочен доход;

Дебит 62-1 Кредит 91-1 - 17 700 рубли - начислен наем за отчетния период;

Дебит 91-2 Кредит 68-2 - 2 700 рубли - ДДС, начислен върху наема за отчетния период;

Дебит 68-2 Кредит 62-2 - 2 700 рубли - приема се за приспадане на ДДС от сумата на предплатата;

Дебит 98 Кредит 62-1 - 15 000 рубли - отразява се размерът на наема, записан преди това като отсрочен доход.

Наемодателят трябва да издаде фактура на наемателя за наема.

Съгласно член 168, точка 3 от Данъчния кодекс на Руската федерация, фактура се издава не по -късно от пет календарни дни, считано от датата на предоставяне на услугите.

Издаване на фактури за продажба на услуги за предоставяне на имоти под наем е възможно не по -рано от края на данъчния период, най -малкото през месеца, в който услугите са били действително предоставени.

Наем в данъчно счетоводство.

Предоставянето на имоти под наем е основната дейност на организацията.

Съгласно член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация, наемът, получен от наемателя, се класифицира като доход от продажби. Основните видове дейности се определят от Устава на организацията, където най -често отдаването под наем на имот е предвидено като вид дейност.

Ако дадена организация признава приходите и разходите на база начисляване с цел облагане на печалбата, тогава приходите се признават в отчетния (данъчен) период, в който са възникнали, независимо от действителното получаване на средства, друго имущество (работа, услуги) (параграф 1 на член 271 от Данъчния кодекс РФ).

За организации, които систематично предвиждат такса за временно ползване и (или) временно притежание и ползване на тяхното имущество, разходите за такива дейности са свързани с изпълнението (член 1, параграф 1, параграф 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация) ).

Ако лизинговият договор предвижда неравномерен график на лизинговите плащания, тогава, според последните разяснения на Министерството на финансите на Руската федерация, дадени в писма от 17 април 2009 г. № 03-03-06 / 1/258, от 2 април 2009 г. № 03-03-06 / 1 /212, данъкоплатецът, въз основа на параграф 4, алинея 3 на член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация, трябва в такива случаи да вземе предвид наемните плащания в доход, въз основа на сумите, предвидени в графика за плащане. Подобна позиция се съдържа в Резолюцията на FAS на област Урал от 16 декември 2008 г. по дело No F09-9466 / 08-C3.

Според автора неравномерен график на плащане възниква и когато наемът се плаща веднъж за дълъг период от време, например веднъж годишно или на всеки шест месеца. В същото време еднократното включване на такава такса в дохода не е напълно изгодно за организацията, тъй като ще доведе до еднократно плащане на данък върху дохода или авансово плащане в по-голям размер. Поради това е по -целесъобразно тези приходи да се разпределят през отчетните периоди. Като се има предвид обаче позицията на Министерството на финансите на Руската федерация, такъв подход може да породи искове от данъчните власти.

Трябва да се отбележи, че по -ранни служители посочиха, че приходите под формата на наемни плащания се признават в данъчното счетоводство, като се взема предвид принципът на равно признаване на приходите и разходите, независимо от тяхното реално изплащане. В същото време не се изисква месечното сключване на актове на услуги, предоставени по договор за лизинг за целите на данъчното отчитане на дохода под формата на наемни плащания. Тази позиция е изложена в писмата на Министерството на финансите на Руската федерация от 17 април 2007 г. № 03-03-06 / 1/248, от 6 февруари 2007 г. № 03-03-06 / 1/59 , от 10 ноември 2006 г. № 03-03 -04/1/752, Федерална данъчна служба на Руската федерация за град Москва от 22 септември 2008 г. № 20-12/089128.

Предоставянето на имоти под наем не е основната дейност на организацията.

В този случай доходът от отдаване под наем на имущество се признава като неоперативен доход (член 250, параграф 4 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Алинея 3 от параграф 4 на член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация установява, че за приходи от непродажби от отдаване под наем на имущество датата на получаване на дохода е датата на уреждане в съответствие с условията на сключените споразумения или представяне на документи на данъкоплатеца, служещ като основа за извършване на изчисления, или последния ден от отчетния (данъчен) период.

Разходите за поддръжка на имуществото, прехвърлено по договора за наем (включително амортизацията на този имот), са включени в неоперативните разходи (член 1, параграф 1, алинея 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Комунални плащания.

Както бе отбелязано по -горе, в съответствие с член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемът може да бъде определен във фиксиран размер или в „плаващ“ размер, състоящ се от две части - фиксиран размер на наем и променлив компонент състоящ се от сметки за комунални услуги.

По правило всички договори за наем, под една или друга форма, съдържат условие, че наемателят е този, който поема разходите по плащането на сметки за комунални услуги. В този случай възниква въпросът: как е най -изгодно от данъчна гледна точка страните по споразумението да документират такова условие. И на първо място, в този случай говорим за такъв спорен данък като ДДС.

На практика има различни възможности за плащане за електричество, газ, водоснабдяване, телефонни комуникации и други комунални услуги. Нека ги разгледаме по -подробно.

1. Комуналните услуги са включени в наема.

Първият метод се използва рядко. В края на краищата тарифите за комунални услуги непрекъснато растат, освен това при сключване на споразумение страните все още не знаят до каква степен комуналните услуги всъщност ще се консумират от наемателя. Следователно едва ли е възможно предварително да се изчисли размерът на фиксирано лизингово плащане, което да покрие всички сметки за комунални услуги на наемодателя при изпълнение на договора. Страните нямат право да променят размера на наема през годината, забраната за това е установена от член 3, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Следователно, обикновено в договор за наем страните не предвиждат самия размер на наема, а метода за неговото изчисляване, в резултат на което промяна в променливия компонент на наема през годината не означава преразглеждане на цената на лизинга, защото механизмът за определяне размера на наема остава същият.

При "плаващ" наем всички суми, получени от наемодателя от наемателя, включително сметките за комунални услуги, се признават като доход от отдаването под наем на имота.

По силата на член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация, наемодателят начислява ДДС върху целия размер на наема и го внася в бюджета. Фактурата се издава от наемодателя на наемателя за целия размер на наема (включително размера на комуналните сметки), а отделен ред за „комунални услуги“ не се разпределя.

Наемодателят, който е получил фактури на свое име от комунални услуги, има право да приспадне изцяло ДДС, посочен във фактурите им. В края на краищата, ако комуналните плащания, получени от наемателя, са включени в неговия доход, той има право да признае за свои разходи комуналните услуги, консумирани от наемателя. Същата процедура за облагане с ДДС е обяснена от длъжностни лица в писмото на Федералната данъчна служба на Руската федерация от 4 февруари 2010 г. № ШС-22-3 / [защитен имейл]Арбитрите в Резолюцията на FAS се придържат към подобно мнение. Северен кавказки окръгот 21 декември 2009 г. по дело No А63-8994 / 2004-С4-9, от 11 юни 2009 г. по дело No А53-18515 / 2008-С5-27, ФАС Централен районот 29 май 2009 г. по дело No А23-3029 / 2008А-14-202, ФАС Северозападен районот 10 януари 2007 г. по дело No А05-7971 / 2006-13, от 4 юли 2007 г. по дело No А56-38904 / 2006.

Наемателят, който е получил фактура от наемодателя за услуги за отдаване под наем (за цялата сума, включително сметките за комунални услуги) по общия начин, въз основа на членове 171 и 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация, има право на приспадане сумата на ДДС, посочена във фактурата на лизингодателя. Съдиите се придържат към подобно мнение, като пример можем да цитираме Резолюция на ФАС на Северозападен район от 27 декември 2010 г. по дело No А56-7049 / 2010, Резолюция на ФАС на Московски окръг от 26 август , 2008 г. по дело NoKA-A40 / 7882-08, Решение на Федералната антимонополна служба на Северен Кавказ от 26 юни 2008 г. по дело No F08-3507 / 2008 и други.

2. Комуналните услуги се заплащат отделно от наема.

Ако сметките за комунални услуги не са включени в наема, тогава най -сигурният вариант за възстановяване на разходите за комунални услуги на лизингодателя е сключването на договор за наем с елементи на договор за посредничество. Тоест, договорът за наем предвижда предварително, че наемодателят, като посредник, действащ от свое име, но в интерес на наемателя, придобива комунални услуги за него.

Освен това, като опция, може да се сключи отделен посреднически договор. Не забравяйте, че има такса за посреднически услуги, така че смесеният лизинг трябва да предвижда таксата на посредника или отделен посреднически договор трябва да включва плащане за услугите на наемодателя, който предоставя посреднически услуги за наемателя.

Освен това, тъй като комуналните услуги излагат документите си на името на собственика на имота, възможностите за споразумение за посредничество, сключено между наемодателя и наемателя, могат да бъдат или договор за комисионна, или договор за агенция, в който агентът действа от свое име , но в интерес на принципала.

В този случай наемодателят ще издаде две фактури на името на наемателя: едната от негово име за услуги за отдаване под наем, втората на негово име за комунални услуги. Освен това фактурата, издадена на наемателя за комунални услуги, се издава от наемодателя въз основа на данните от фактурата, издадена от доставчика на комунални услуги на името на наемодателя. Тази фактура не се вписва в книгата за покупки на лизингодателя, а се вписва в счетоводната книга на получените фактури. Това е процедурата за издаване на фактури от данъкоплатци по ДДС, участници в посреднически споразумения, е предвидена от Правилата за водене на дневници на получени и издадени фактури, книги за покупки и книги за продажби при изчисляване на данък добавена стойност, одобрени с Постановление на правителството на Руска федерация от 2 декември 2000 г. № 914 ...

При такава схема за възстановяване на комунални услуги сумата, получена от наемателя за възстановяване на комунални услуги, не е доходът на лизингодателя. Получените суми се отчитат в счетоводството на лизингодателя като отделни бизнес транзакции.

В съответствие с член 251, параграф 1, алинея 9 от Данъчния кодекс на Руската федерация, при определяне на данъчната основа за данък върху дохода, доход под формата на имущество (включително пари в брой), получен от комисионера, агента и (или) друг адвокат във връзка с изпълнението на задължения по договора за комисионна не се взема предвид, договор за посредничество или друго подобно споразумение, както и за възстановяване на разходи, направени от комисионера, агента и (или) друг адвокат за доверителя, главница и (или) друга главница, ако тези разходи не подлежат на включване в разходите на комисионера, агента и (или) друг адвокат в съответствие с условията на сключените споразумения. Тези приходи не включват комисионни, агентски или други подобни такси, които се превръщат в приходи от обикновени дейности.

В случай на свръхпредставяне на комунални услуги, наемодателят премахва рисковете, свързани както с данъка върху дохода, така и с ДДС, както и с тези, свързани с евентуалното признаване на транзакцията за нищожна в съответствие с членове 166-181 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и рисковете от наказателна отговорност, произтичащи от член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация „Незаконно предприемачество“ (по отношение на повторно представяне на комуникационни услуги).

При такава схема обаче, в допълнение към задължението за начисляване на ДДС върху размера на наема, наемодателят има задължение да начислява данък върху размера на неговата посредническа такса.

Този текст е въвеждащ фрагмент.От книгата Всичко за опростената данъчна система (опростена данъчна система) авторът Терехин Р.С.

4.2.6. Ремонт на дълготрайни активи, включително лизингови Трябва да се отбележи, че понятието за ремонт в Данъчния кодекс не е оповестено, въпреки това в този случай трябва да се използва в смисъла, в който се използва в други отрасли на правото. Обикновено това са работи по

От книгата Стани богат! Книга за тези, които се осмелиха да спечелят много пари и да си купят Ферари или Ламборджини автора DeMarco MJ

Как мечтите се провалят: Грешната формула. Грешна променлива В един момент посредственият шофьор осъзнава, че не може да изтръгне по -голям процент от депозитите. Не може да се изисква 200% увеличение. Не може да получи допълнително образование, за да подобри своето

автор Панченко Т.М

Член 614. Наем 1. Наемателят е длъжен своевременно да плаща плащането за ползване на имота (наем). Процедурата, условията и условията за наемане се определят от договора за наем. В случай, че те не са определени с договора, се счита за установено

От книгата Използване на чужда собственост автор Панченко Т.М

Член 630. Наем съгласно договор за наем 1. Наемът по договор за наем се определя под формата на плащания, определени в фиксирана сума, извършвани периодично или едновременно. В случай на предсрочно връщане на имуществото от наемателя, наемодателят се връща при него

От книгата Наем автора

Прекратяване на договора за наем с лизингодателя, включително унищожаване на имущество В момента в бизнеса на стопанските субекти, договорът за наем на имот е един от най -често срещаните видове договори. Нещо повече, на практика

От книгата Наем автора Виталий Семенихин

Други операции на лизингодателя Съгласно договор за наем, лизингодателят се задължава да предостави на наемателя имота срещу такса за временно притежание и ползване или за временно ползване. При отдаване на имота под наем лизингодателят поема разходите за поддържане на наетия

От книгата Наем автора Виталий Семенихин

Данък върху дохода при лизингодателя В настоящите икономически условия лизинговите отношения стават все по -широко разпространени, тъй като по време на кризата много организации нямат финансовите възможности да придобият имота, от който се нуждаят в

От книгата Наем автора Виталий Семенихин

Смяна на наемодателя При получаване на имота под наем, наемателят, като правило, разчита на дългосрочен лизинг и оборудва наетите помещения „за себе си“. В този случай договорът за наем се сключва за дългосрочен... Въпреки това по време на срока на договора е възможно това

От книгата Наем автора Виталий Семенихин

Счетоводство при лизингодателя (заемодателя) Счетоводство. Ако лизингополучателят (кредитополучателят) е направил неделими подобрения на имуществото, прехвърлено за безплатно ползване от заемодателя без съгласието на лизингодателя (заемодателя), тогава в края на договора

От книгата Пари, банков заем и бизнес цикли автора Huerta de Soto Jesus

Погрешността на анализа: търсенето на фидуциарни медии като екзогенна променлива Изследването на Селгин се основава на предположението, че търсенето на пари под формата на доверителни медии е екзогенна променлива за

От книгата Приходи и разходи за опростената данъчна система автора Суворов Игор Сергеевич

5.5. Лизингови (включително лизингови) плащания за отдаден под наем (включително лизинг) имот Съгласно ал. 4, клауза 1 на член 346.16 от Данъчния кодекс на Руската федерация, данъкоплатците на STS имат право да включват в разходите сумата на наемните (лизинговите) плащания за лизинговия договор

От книгата Операции с недвижими имоти. Как да купуваме, продаваме, даваме под наем автора Дмитрий Бачурин

Наем В договора за наем основното условие е условието на наема. Наемателят поема задължението да плаща своевременно наема за ползване на жилището. Процедурата, условията и условията за наемане трябва да бъдат

От книгата Всичко за покупко -продажбата на жилищни недвижими имоти. Съвет на специалист автора Зубова Елена Евгениевна

Права и задължения на наемодателя Въпреки това, когато наемодателят пита също висока цена, рискува да остане за дълго време без наематели. Индикатор за надценени цени - няма обаждания до

От книгата Книга 2.0. Миналото, настоящето и бъдещето на електронните книги през очите на създател на Kindle автора Меркоски Джейсън

Защо книгите, включително електронните, са незаменими

От книгата Печеливша туристическа компания [Съвети за собственици и мениджъри] авторът Ватутин Сергей

Променливи и постоянни части на заплатите И така, какви са тези инструменти? Преди да ги разгледаме, нека започнем с основните модели на мотивация. Това са така наречените постоянни и променливи части. Fix и Flex - както ги наричаме (фиг. 9). Нека видим плюсовете и минусите на всеки от тях

От книгата „Антифрагилност“ [Как да се възползвате от хаоса] автора Taleb Nassim Nicholas

Вашият наем Друг пример: представете си, че официално наемате апартамент в Ню Йорк (където наемът се регулира от кметството) и апартаментът ви, разбира се, е облицован с рафтове за книги. Имате възможност да живеете тук, колкото искате, но вие

Колкото по -малко престижен е районът, толкова по -изгодно е да се отдават жилища под наем там, установиха анализатори от "Сиан". Апартаментите в Нова Москва, Капотня, Люблино и Кузминки се изплащат най -бързо, но също така е по -трудно да ги продадете, отколкото жилища в престижни райони

Атрактивна Капотня

Според резултатите от първото полугодие на 2016 г. средната доходност от дългосрочно отдаване под наем на апартамент в Москва през първата половина на 2016 г. е била 5,5%, сочи проучване, изготвено от специалисти на синята компания. С други думи, можете да си върнете апартамент в столицата, като го отдадете под наем за малко над 18 години. В същото време за различните региони периодът е значително различен.

Както се оказа, най -трудното за собствениците на най -скъпите недвижими имоти в центъра на града е да възстановят парите, похарчени за покупката му. Лидерите на антирейтинга бяха районите Арбат, Хамовники и Гагарински. Тук процентът на капитализация (съотношението между цената на актив и размера на годишния доход, получен от отдаването му под наем) варира в диапазона от 4-4,5%, посочва Сиан. По този начин, след като сте закупили апартамент в тези райони, възвръщаемостта на инвестициите ще отнеме 22-25 години.

Купуването на апартамент в най -престижните райони, напротив, е най -обещаващото инвестиционно решение, според данните от изследването. Максималната печалба за инвеститорите ще дойде от наемането на апартамент в населените места Первомайское и Марушкинское в Нова Москва, както и в района Капотня в Югоизточния административен район. Процентът на капитализация тук варира от 6,4 до 6,7%. Тоест рентиерът ще може да възвърне инвестициите си за 15-15,6 години. Лидерите по рентабилност (6,7%) са тристайни апартаменти в близост до Московската петролна рафинерия в Капотня.

Този ефект се дължи на факта, че с отдалечеността от центъра на града наемните ставки не намаляват толкова, колкото цената на квадратен метър, обяснява Циан.

Изследването се основава на анализ на над 1 милион обяви за продажба и отдаване под наем на жилища в Москва, публикувани на портала cian.ru през 2012-2016 г. В същото време наемните цени и цената на жилищата бяха дисконтирани, като се вземе предвид динамиката на цените и наемните ставки.

Компанията "Miel-Arenda" дава приблизително същите цифри като "Cyan", но без да се разделя по области: процентът на капитализация на апартаментите от капиталова икономична класа е от 4 до 7% годишно.

Odnushki са по -популярни

Пер Миналата годинапопулярността на отдаването под наем на едностайни апартаменти нарасна. „Техният дял в структурата на търсенето за годината се увеличи с 3 п.п. и възлиза на 58%, - отбелязва управителпортал Domofond.ru Ерик Сегерборг. -В същото време броят на заявките за контакт за реклами за отдаване под наем на двустайни и тристайни апартаменти, напротив, е намалял с 1 процентен пункт. - 34% и 7% съответно “. Средната наемна ставка също е намаляла през последната година във всички жилищни сегменти с 3%. Можете да наемете едностаен апартамент в Москва средно за 30,8 хиляди рубли, двустаен апартамент-за 43,3 хиляди рубли.

Правило на Rentier

Данните на "Cyan" потвърждават т. Нар. Златно правило на рентиерите, казва Сергей Шлома, директор на отдела за вторичен пазар на Inkom-Real Estate: „Колкото по-малко е жилищното пространство, толкова по-евтино е, толкова повече приходи носи. От тази гледна точка е удоволствие да придобиеш елитни недвижими имоти с цел отдаване под наем: рентабилността на елитен апартамент е минимална в сравнение със стандартните жилища. "

Юлия Ковалева, директор на отдела за отдаване под наем на градски недвижими имоти на Калинка Груп, изчислява, че рентабилността от отдаването под наем на елитни недвижими имоти варира от 1-4% от първоначалната сума на инвестицията, в зависимост от цената на квадратен метър, декорация, оборудване и мебели. Отдалечеността от центъра също често е в полза на рентие. „В нашата база данни има апартамент в Бутиковски, 5, в района на Остоженка, който се наема за 10 хиляди долара на месец“, дава пример Ковалев. "В същото време сравнително евтин апартамент на набережната Тарас Шевченко 1/2 беше нает наскоро от собственика за 15 000 долара."

По -демократичните опции се наемат не само по -изгодно, но и по -бързо. Например апартаментите от икономична класа сега напускат средно в рамките на няколко дни, а миналата година отне само няколко часа, казва Оксана Полякова, заместник-директор на отдела за отдаване под наем на апартаменти в Inkom-Real Estate. „Днес апартаментите за комфорт и бизнес класа се избират за около две седмици от седем до десет варианта“, продължава тя. "Миналата година прегледахме три или четири апартамента за не повече от четири дни." Елитните апартаменти могат да бъдат изложени толкова дълго, колкото е необходимо, докато собственикът реши да намали адекватно наемната ставка.

Ако вземем средните статистически данни за областта, тогава изводите на „Циан“ са логични - по -евтините области носят по -голяма рентабилност, съгласна е Анна Мойсеева, генерален директор на Агенция за недвижими имоти Home Staging. От друга страна, рентабилността винаги зависи не само от площта, но и от конкретния апартамент. Експертът изброява няколко признака на течен обект: малки кадри, ниска цена, близост до метрото и центъра. „Важно е винаги да помните, че някой ден апартамент, който сега се наема, ще трябва да бъде продаден“, отбелязва Моисеева. „И тогава факторите, които са от полза за рентие, ще го направят по -малко ликвиден за продавача.“

Купете по -близо до центъра

„Продължителността на експозицията на апартаменти за продажба, разбира се, зависи от качеството на самия апартамент: адекватността на неговата цена, къща и етаж“, казва Анна Мойсеева, генерален директор на Агенция за недвижими имоти Home Staging. „Но като цяло апартамент в по -престижен район може да бъде изложен за около два до три месеца срещу шест или повече месеца за по -малко ликвидни апартаменти в отдалечени райони.“

Фактът, че недвижимите имоти, разположени по -близо до центъра, се продават по -добре, се доказва от данните на Rosreestr. Например през първата половина на 2016 г. в Московска област са регистрирани почти 15% по -малко транзакции с прехвърляне на права върху жилищни помещения, отколкото през същия период на 2015 г .: съответно 294,7 хил. И 345,4 хил. Транзакции. Тези статистически данни описват основно операциите на вторичния пазар на жилища.

Търсенето на нови сгради също намалява. От януари до юни 2016 г. броят на договорите за участие в споделено жилищно строителство (DAC) в Московска област намалява с 4%, до 41,3 хиляди.

Напротив, в Москва сделките с нови и вторични недвижими имоти зачестиха. Общият обем на сделките с прехвърляне на собствеността върху жилища се увеличава с 10,8%, до 62,7 хил.

Популярността на Москва беше повлияна от факта, че през последните година и половина московските разработчици са пуснали на пазара рекорден обем нови проекти, които могат да се конкурират по цена с Московския регион, обяснява Татяна Калюжнова, ръководител на IRN-Consulting . Отстъпките също играят роля. „В около 30% от проектите със 100% заплащане можете да получите 5-10% отстъпка“, отбелязва Калюжнова.

Средна цена от 1 кв. м в нови сгради в Москва (в района от Третия транспортен пръстен до МКАД), според IRN, днес възлиза на 172,3 хиляди рубли. В предградията през юни тя възлиза на 85,4 хиляди рубли. за 1 кв. м, според проучването на компанията "Miel-Novostroyki". Но когато разглеждаме конкретни предложения, ползите от закупуването на апартамент в Москва стават по -очевидни. Например в средата на юни компанията Zheldoripoteka представи на пазара нов жилищен комплекс Atmosphere в района на Люблино на югоизток административен район... На етапа на подготовка на обекта за строителни работи цената на едно- и тристайни апартаменти с площ от 34,9-76,9 кв. м е 4,1-11,1 милиона рубли, или 115-145 хиляди рубли. за 1 кв. м.

За един "квадрат" в жилищен комплекс "Опалиха О3", разположен в Московска област, на 13 км от МКАД, ще трябва да платите средно 124 хиляди рубли, а цената на апартаментите, според разработчика уебсайт, се изчислява от 2,4 милиона до 6,86 милиона рубли. (за едно- и тристаен апартамент, съответно).

Дори и най-печелившите инвестиции на пазара за дългосрочни наеми са значително по-ниски по доходност от традиционните банкови депозити. Според Централната банка базовата норма на възвръщаемост на рублови депозити с падеж над една година през юли е 10,7% годишно.

Гражданският кодекс на Руската федерация, страните по договора за наем могат да предвиждат както фиксиран размер на наема, така и процедурата за неговото изчисляване. Следователно наемът може да бъде зададен под формата на основната (постоянна) част и променливата част, определена чрез изчисление. Постоянната част е фиксирана и включва такса за ползване на самите помещения. Променливата част от наема е еквивалентна (или изчислена от) цената на комуналните услуги, консумирани от наемателя за даден период. Така целият размер на наема (както постоянни, така и променливи части) е плащането за услугите на лизингодателя при предоставяне на имота под наем.

Постоянната част от наема обикновено се определя чрез умножаване на наемната ставка по споразумението с наетата площ в квадратни метри. Следователно договорът за наем често посочва размера на наемната ставка на 1 квадратен метър на месец.

Пример

Можете да зададете формула за изчисляване на постоянната част от наема, например, така:

"Постоянната част от наема се определя по формулата:

Телевизор x / y = A * S,

където TV x / y е солидната част от наема, който трябва да се плати за месец x, година y;

А - наемна ставка съгласно споразумението;

S е площта под наем, в квадратни метри ".

Възможно е също така да се предвиди постоянната част от наема да се умножи по индекса на потребителските цени, по коефициент, който отчита условията за ползване на имота от наемателя; по корекционния коефициент и др.

В договора за наем можете да посочите, че променливата част от наема покрива действителните разходи, направени от наемодателя за сметки за комунални услуги, а именно:

Електрическа енергия;

Водоснабдяване;

Термална енергия;

Премахване на битови отпадъци (можете да предоставите целия списък с необходимите услуги) и т.н.

Пример

Можете да зададете формула за изчисляване на променливата част от наема, например, така:

„Променливата част от наема се определя по формулата:

P x / y = E + Bo + T + M, където

P x / y - променливата част от наема, който трябва да се плати за месец x, година y;

E - цената на електроенергията за месец x, година y;

Vo е цената на водоснабдяването за месец x, година y;

T е цената на топлинната енергия за месец x, година y;

М - разходи за извозване на битови отпадъци за месец х, година у. "

Ако плащането на комунални услуги се извършва в съответствие с показанията на измервателните уреди, можете да посочите в договора, че променливата част от наема трябва да се определи в съответствие с показанията на измервателните устройства. Може да се предпише, че показанията на комуналните измервателни уреди се записват в присъствието на упълномощени представители на наемодателя и наемателя.

Внимание

В клауза 12 от Информационното писмо на Президиума на Висшия арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 се отбелязва, че налагането на наемателя само на разходите за плащане на комунални услуги не може да се разглежда като форма на под наем. Тъй като наемодателят всъщност не получава насрещна провизия за наетия имот, плащането от наемателя само за комунални услуги не означава, че договорът е платен.

Регистрация (постоянна регистрация) в Москва, в апартамент на ниска цена. Ние предоставяме пълна правна подкрепа от А до Я, като започнем от избора на жилищни помещения (проверявайки го) и завършвайки с поддръжка за транзакцията в държавни агенции. Винаги, поне 9 - 11 квартала по ваш избор. Регистрацията се извършва строго в рамките на закона, само официално чрез MFC или директно през Службата за миграция. Присъствието на собственика на жилището и лицето, което се изисква да се регистрира. (Постоянна регистрация в Москва) Ще бъдете подпечатани в паспорта си от 30 минути до 5 работни дни, в зависимост от избрания метод за подаване на документи. Ако искате да закупите разрешение за пребиваване в Москва, това не е за нас. Ние не го продаваме, ние предлагаме правна подкрепа за регистрация.

Московска регистрация

Разрешение за пребиваване в Москва се издава, като се вземат предвид всички норми и стандарти, установени от руското правителство, строго чрез държавни органи. В апартамента, където ще бъдете регистриран, освен вас ще бъдат регистрирани още 5 - 8 души. Без гумени плоски! Освен това гумените плоскости са наказателно наказуеми.

Постоянната регистрация в Москва е мястото, където започва вашият успех.

Още веднъж искаме да повторим и да ви предадем, че постоянната регистрация в Москва, която е формализирана чрез нашата компания, е 100% официална. С нея можете да получите всичко, което се изисква от закона.

Поставете детето си в училище или детска градина.

Регистрирайте автомобила си в КАТ.

Добра работа в държавните и търговските организации.

Получавайте заеми от банката, включително ипотечни заеми.

Безплатно здравеопазване, в държавни клиники.

Вземете нов или заменете съществуващ чуждестранен паспорт.

Вземете шофьорска книжка.

Получавайте дължима по закон пенсия.

Регистрация в Москва за

Регистрацията в Москва за граждани на Руската федерация е доста търсена услуга в наши дни. Колкото и банално да звучи, почти всеки руснак, който идва на работа в Москва, е изправен пред държавната бюрократична машина.

Регистрация в Москва за чуждестранни граждани

- това е необходима стъпка за по -нататъшно получаване на гражданство на Руската федерация. Всъщност, съгласно закона, лице, получило разрешение за временно пребиваване, трябва да издаде разрешение за пребиваване за целия период на разрешение за временно пребиваване.

Законодателно е необходимо да се получи разрешение за пребиваване за разрешение за пребиваване или регистрация за разрешение за пребиваване в Русия за всичките 5 години от срока на валидност на разрешението за пребиваване.

Защо имаме разрешение за пребиваване в Москва на толкова достъпна цена?

Елементарно! Ние сме последната компания, която предоставя тази услуга. Нека отворим малко завесата, имаме около 6-8 посредници, които водят клиенти при нас, с техните „разходи за ликвидация“. Ние не сме посредници! Нашата цена, от първа ръка.

Друг факт: в интернет има много оферти за регистрация чрез закупуване на акция. Това е много скъп процес и цената може да достигне 1 200 000 рубли. Имаме достъпен продукт, не по -лош: разрешение за пребиваване в Москва без право на жилищно пространство. или се свържете с нас и се регистрирайте за много по -малко пари? недвусмисленият отговор е не. Всичко зависи от вашите цели и финансови възможности. И това, което е подходящо за вас, изисква анализ.

Въпреки това, независимо от вашия избор, трябва да запомните, че регистрацията в Москва се издава в рамките на 6 регламентирани дни от държавния орган.