Отдаването под наем на търговски имот е прост и най-важното печеливш бизнес.С правилния подход и познаване на основните етапи от процеса, сключването на сделка няма да е трудно.
Най-важното е да определите цената, да намерите клиент и правилно да съставите договор.
Помислете за всички етапи на сделката.
Определяне на разходите
Когато извършвате сделка самостоятелно, определянето на цената на наема често не е обективно.
Всеки собственик иска да извлече максимална полза.
Но също висока ценаможе да изплаши потенциалните наематели, а твърде ниското поражда съмнения. Обикновено, за оценка на цената, собствениците се обръщат към специалисти - брокер или оценител.
Как да наемете нежилищни помещениясамостоятелно? Можете да направите без помощта на професионалисти.За да определите сами цената, трябва да проучите подобни оферти на конкуренти. Това ще даде възможност да се разбере общата ситуация на пазара. търговски недвижими имотии оценете вашето пространство.
ВАЖНО:Наемателят наема търговски обект с цел генериране на доходи, поради което при оценката на разходите е важно да се вземе предвид приблизителната възможна печалба, която може да получи.
Цената се влияе от фактори като:
След като вземете предвид тези точки и следите офертите на конкурентите, можете обективно да оцените обекта си.
Търсене на клиенти
Отдаването под наем на търговски недвижими имоти от собственика включва търсене на потенциални наематели.
Преди да направите това, е необходимо да съставите търговска оферта или обявление.
В него трябва да бъдат посочени подробно всички характеристики на имота: площ, етаж, местоположение, инфраструктура, техническо състояние и оборудване. По-добре е да се съсредоточи вниманието в рекламата върху същността.
В същото време е важно да посочите недостатъците на стаята, така че при гледане да не се поставяте в неудобно положение и да не изплашите клиента.
Нека разгледаме по-отблизо начините за намиране на потенциални наематели.
- Търсене по познати.Най-лесният начин да намерите някой, който се интересува от вашата оферта, е да попитате приятели и роднини. Често собствениците на имоти се въртят в бизнес кръговете, което означава, че това опростява задачата за бързо отдаване на вашия имот.
- Поставяне на реклама в специализирани интернет ресурси, например, Авито. Предимството на този метод е, че стотици или дори хиляди заинтересовани хора ще видят вашата оферта. За да намерите наемател възможно най-скоро, ще трябва да напишете добра подробна обява, описвайки в нея всички плюсове и минуси на помещението.
Обявата трябва да бъде придружена от няколко снимки.
Така за потенциалния клиент ще бъде по-лесно да реши дали си струва да го обмисли или не.
- Изпращане на оферта по e-mail.Барове, ресторанти, магазини, салони и други организации и институции често търсят помещения за преместване или отваряне на друга точка. Можете да разберете имейла на собствениците на бизнес, които може да се интересуват от официалните уебсайтове на техните компании.
Представяне и подписване на документа
Правилното представяне на вашия имот е ключът към бърза сделка.
Когато показвате помещението, опитайте се да разкажете повече информация за него, като се фокусирате върху плюсовете и възможната печалба, която обектът ще донесе на клиента.
Сключването на договора е последната, но най-важна и отговорна стъпка в сделката. Правилно съставен и изпълнен документ ще защити собственика от недобросъвестен наемател. Какво трябва да има в него:
- лични данни на наемателя и собственика;
- адрес, площ и технически характеристики;
- регистрационни данни;
- краен срок;
- сумата на плащането и реда за неговото превеждане;
ВАЖНО:По закон собственикът няма право да увеличава таксата повече от веднъж годишно. Следователно в договора трябва да се посочи максимален размервъзможно увеличение под наеми периода, за който наемателят ще бъде уведомен за това.
В документа е важно да се опишат подробно правата и задълженията на страните и да се посочи естеството на отговорността за нарушения на всяка клауза. Би било полезно споразумението да се допълни с опис на наличното имущество в помещението. След прекратяване на договора собственикът ще може да получи парично обезщетение, ако мебелите или уредите са били повредени от наемателя.
Най-бързите начини за отдаване под наем на нежилищни помещения
Как бързо да продадем търговски имоти?
За тези, които не искат да прекарват личното си време в търсене на клиенти, преговори и показвания, е по-добре да се свържете с брокер.
Той ще оцени имота, ще установи правилната пазарна стойност, ще направи атрактивни снимки, ще напише компетентна обява и ще се погрижи за представянето на вашия имот.
Въпреки това, дори работата с агенти има своите нюанси.По правило брокерите работят срещу комисионна от размера на наема или продажбата на недвижими имоти.
Такса под формата на процент обикновено се взема от кандидатите, а не от собствениците.
Въпреки това, не всеки кандидат ще бъде готов да си сътрудничи с агент, който ще трябва да плати пари.
Следователно, ако собственикът спешно трябва да намери наемател, тогава той може да поеме плащането на комисионната върху себе си. Това често се практикува, ако собственикът има много обекти или иска да отдаде под наем луксозен недвижим имот.
Парите, платени на агента, ще отидат не само в джоба му, но и за необходимите разходи - снимка, видео презентация, реклама и т.н.
Друг бърз начин за отдаване под наем на нежилищна сграда или офис е да намалите цената.В същото време не е необходимо да го наемате за нищо, достатъчно е да намалите плащането с 10%. Тогава вашата оферта ще бъде конкурентна.
Условия за наем
Срокът на договора за наем на нежилищни помещения е важен момент. Тя е от три вида.
Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация, член 610, клауза 2., ако договорът не посочва срок, тогава той се счита за сключен за неопределен срок. В този случай всяка страна има право да го прекрати по всяко време, като предупреди три месеца преди решението си.
Краткосрочен договор се сключва за срок не повече от една година. Как да подновим договор за наем на нежилищни помещения? Удължаването става автоматично за неопределен период, ако и двете страни са доволни от всичко.
В този случай не се изисква повторно сключване на споразумението. В някои случаи собственикът може да настоява за нов документ за промяна на условията или плащането. Това е възможно само със съгласието на наемателя.
Дългосрочният договор подлежи на регистрация във Фед.Удължаването на такъв договор за наем на нежилищни помещения става по същия начин като краткосрочен - автоматично, при същите условия, права и задължения на страните, или се сключва нов документ с изменени изисквания.
Предсрочно прекратяване на договора за наем за определен период е възможно както от страна на собственика, така и от страна на наемателя.
Такива въпроси се решават в съда или по взаимно съгласие на двете лица.
Познаването на важните нюанси и възможности при наемането на търговски имоти ще ви помогне да сключите изгодна и сигурна сделка, която носи редовен пасивен доход.
Или търговска оферта. Необходимо е да характеризирате подробно вашия имот: посочете размера, броя на етажите, площта, опишете техническото състояние и оборудване, инфраструктурата, като, разбира се, трябва да се наблегне на предимствата му, но трябва да се отбележат и недостатъците.
Най-ефективните начини за намиране на наематели са както следва:
- Поставяне на реклами в интернет ресурси(специализиран) е много популярен и ефективен рекламен канал. Не забравяйте да включите снимки на имота.
- Търсете от приятелите си- много прост начин, но често работи по-бързо от други, тъй като кръгът от контакти на предприемачите предполага пресичане на интереси в сферата на бизнеса.
- Изпращане на търговска оферта по e-mail- доста често заведения като ресторанти, кафенета, барове, магазини, салони и други избират помещения за отваряне на друг пункт или за преместване. Тъй като обикновено имейл адресът на собствениците на бизнес е посочен на официалния уебсайт на тяхната компания, не е трудно да се направи конкретен пощенски списък.
- Сътрудничество с агенция за недвижими имоти- много добър начин, защото брокерите имат повече възможности за реклама. Освен това те ще продължат да се занимават със сключването на сделката.
На какво да обърнем внимание?
Ценообразуване
Първо трябва да се запознаете с базата данни за търговски недвижими имоти, да оцените пазара, да сравните цените. В същото време трябва да разберете, че при сключване на реални сделки сумите обикновено намаляват леко.
Конкурентни предимства
Напълно възможно е да се ускори отдаването под наем на търговски недвижими имоти чрез промяна на качествените характеристики на помещенията. Има различни опции:
Също така, надеждността на собственика и прозрачността, тоест дългосрочен директен договор, включващ ДДС, безкасова форма на плащане, възможността да се вземат предвид не само всички суми по договора, но и оперативните плащания, ще бъде предимство.
Бонуси и преференции
Обикновено собствениците на търговски недвижими имоти предпочитат да не рекламират възможността за предоставяне на различни бонуси и отстъпки. Всичко се решава индивидуално, напр. ако компанията не може да реши да наеме помещението, могат да бъдат предложени някои бонуси. Те също могат да станат просто решаващият фактор за вземане на положително решение. Можете да научите повече за правните аспекти и ползите от отдаването под наем от собственика.
Начини за намиране на целевата аудитория и кой е по-изгоден
Методите за търсене могат да бъдат независими или с помощта на агенции за недвижими имоти.
На собствена
Когато търсите наематели сами, разбира се, ще бъде изразходвано много време, дори ако договорът е изготвен перфектно. В тази връзка е по-изгодно да се обърнете към професионалисти (брокери).
Що се отнася до цената, по-изгодно е да го търсите сами, разходите, разбира се, са по-малко. Рисковете в този случай могат да бъдат:
- За непрофесионалист може да бъде трудно да извърши правилна оценка на помещението, да идентифицира неговите силни и слаби страни. И това зависи от цената на наема.
- Възможно е да се изготви търговска оферта, като се вземат предвид не всички важни нюанси.
Когато се свързвате с брокери, можете да правите други неща, да поверите търсенето на професионалисти.
С помощта на брокер
Значително спестява ценно време, тъй като брокерите имат свои собствени утвърдени бази и методи за реклама. Техните услуги, разбира се, ще трябва да бъдат платени, обикновено сумата се определя в рамките на комисионната от доставката на недвижими имоти.
За да избегнете рискове, трябва да сключите споразумение за сътрудничество с брокер и да обърнете внимание на нюансите:
- В договора брокерите винаги включват клауза, че собственикът не може сам да предаде обекта си, което означава, че брокерът във всеки случай ще получи награда.
- Невъзможно е да се подпише споразумение, докато не се провери, че брокерът действа като юридическо лице и е регистриран в Единния държавен регистър на юридическите лица.
На кого да се даде предпочитание?
При избора на наематели трябва да се даде предпочитание на юридически лица или индивидуални предприемачи, това са най-надеждните категории, те обикновено не наемат първите помещения при разширяване на бизнеса си.
Отдаването на помещенията на физически лица не е безопасно, тъй като те могат да откажат да плащат наем, обявявайки, че няма пари или просто изчезват.
Възможни рискове
Разбира се, всеки собственик на търговски недвижим имот се притеснява за неговата безопасност и състояние, тъй като целта на отдаването под наем е печалба. Основните рискове за наемодателите могат да бъдат идентифицирани:
- Злоупотреба с помещения. Например наемателят е посочил в договора, че помещението ще се използва като склад, но всъщност е открит магазин.
- Възможна е щета на имущество, тоест възможна е повреда на оборудването, повреден ремонт на помещенията и др.
- Отказ на наемателя да плаща наем.
Говорихме по-подробно как да наемете търговски недвижими имоти, за да не изпаднете в загуба.
Как да мина?
При отдаване под наем на търговски недвижими имоти, важно е правилно да подготвите цялата необходима документация:
- изготвяне на търговска оферта;
- изготвят договор за лизинг, в който е необходимо да се предпишат подробно всички условия на сделката и за двете страни;
- състави акт за приемане и предаване на помещение под наем.
Търговската оферта по същество е диалог с потенциален наемател, така че когато го съставяте, трябва да се опитате да си представите себе си на негово място. Резултатът трябва да бъде такова представяне на информация, което определено ще привлече и не исках да търся друг вариант.
Офертите са:
- персонализирани, тоест насочени;
- не персонализирани, тоест адресирани към всички.
При компилирането му е най-удобно да се придържате към следната структура:
- Заглавие.
- Същността на предложението, тук трябва да посочите предназначението на наетите помещения: офис, промишлен, склад или търговия на дребно.
- Точният адрес на обекта.
- Основни имоти и характеристики: площ, интернет и телефон, аларма, паркинг и др.
- Посочени са условията за сътрудничество: цената на наема и какво е включено в него, Допълнителни услугии допълнителни условия.
- Предимствата на това предложение са възможни: висок трафик, присъствие на добре познати компании сред наемателите или близост до транспортни възли.
- Данни за контакт.
Внимание!Приложете и снимки на екстериора на сградата, изглед отвътре и снимка на входната група.
Изготвяне и сключване на договор
Член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Формуляр и държавна регистрация на договора за наем
- Договорът за наем за срок повече от една година и ако поне една от страните по договора е юридическо лице, независимо от срока, трябва да бъде сключен в писмена форма.
- Договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго.
- Договор за наем на имот, предвиждащ последващо прехвърляне на собствеността върху този имот на наемателя (
Как да наемем и изберем търговски помещения за бизнес. Съвети са дадени от Головкевич Владимир Павлович, ръководител на маркетинговия отдел на компанията Новживотгрупа
Както знаете, изборът на търговски обект под наем до голяма степен зависи от ефективността, развитието на бизнеса, отношението на клиентите и офис персонала. И никой не знае по-добре за характеристиките на търговските недвижими имоти от самия собственик. Затова Владимир Павлович Головкевич, ръководител на маркетинговия отдел в New Life Group, беше поканен да обясни някои от тънкостите при избора на търговско помещение.
Владимир Павлович, откъде трябва да започнете да избирате търговски недвижими имоти, например, ако предприемачът няма богат опит по този въпрос?
На първо място, решете основния въпрос, а именно избора на вида недвижим имот, от който се нуждае бизнесът. Може да е офис търговски помещения, склад, универсални помещения са популярни. Много предприемачи ремонтират жилищни апартаменти, но този въпрос не винаги е ефективен, освен това изисква значителни финансови и времеви разходи, средно ще отнеме около година за преоборудване, пререгистрация на апартамент.
Можете да търсите търговски недвижими имоти сами или с брокер. Въпреки това, в сътрудничество с брокер, ще трябва да похарчите някои финансови средства, за да платите за неговите услуги, това е определен процент от сделката. По-малко удобно и практично е, но е по-евтино да търсите безплатни търговски имоти сами или като свържете приятели. Тази опция също е съвсем реална, важно е да се определи правилно ценова политикапазар на недвижими имоти в определен район, област.
- Ще повлияе ли местоположението на офиса, търговския обект?
Несъмнено! Обектът трябва да се намира на място с висок пешеходен и автомобилен трафик. Ето защо бизнес центровете са много популярни, освен това предполагат тясна специализация, която е удобна за клиента. Силно препоръчително е да има паркомясто в близост до обекта, удобен достъп, желателно е охрана на паркинга. Ако изберете производствени цехове, където клиентите се появяват рядко, можете да помислите за райони, отдалечени от центъра, но да вземете предвид удобството при пътуване на служителите, така че наличието на метростанция в непосредствена близост би било добро решение.
- Местоположението и оборудването на самия офис, изглежда, също не е скорошен въпрос.
Наистина, оформлението на офиса и гледката от прозореца определят удобството на служителите, клиентите, възможността за контрол на работата за мениджъра. При избора на стая препоръчвам да се ръководите от персонала, посоката на дейност. Например, ако не се очакват чести посещения в офиса от клиенти, струва си да изберете проекти, които са близо до квадрат, те ви позволяват да поставите много оборудване и служители на малка площ. Броят на шкафовете не е критичен, може да бъде една стая, модерните мобилни прегради ще ви помогнат лесно да го разделите на секции. Ако се предвиждат чести посещения на клиенти, можете да изберете офис с коридор, той ви позволява да оборудвате зоната за срещи с клиенти, да разделите стаите в зависимост от дейността.
Всеки офис трябва да има телефония, интернет, за предпочитане оптична комуникация, без такива удобства съвременният бизнес е просто невъзможен. Инженерните мрежи трябва да бъдат разположени така, че да осигуряват достъп до връзката на всеки служител, за предпочитане без удължителни кабели, адаптери, които влошават външния вид, пожарна безопасност. Не на последно място важен въпрос е и ремонтът на офиса. Ако ремонтът все още не е извършен, важно е да се изясни кой ще го извърши, ще плати, какви са сроковете за завършване на работата.
Обърнете внимание на височината на таваните, от това зависи качеството на въздуха в помещенията и наличието на климатик. В някои случаи собствениците сами монтират централна климатизация, вентилация, при монтаж на локални климатици често разчитат на наематели, но и тук са възможни варианти. Поддръжката на климатиците често се налага на наемателя или може да бъде разделена между наемател и собственик. Външният вид, добре поддържан двор ще бъде от голямо значение за клиента.
- Какви въпроси трябва да бъдат изострени, когато се обмисля ценова политика?
Друг важен момент: договарят със собственика задълженията на страните и разпределението на разходите при отстраняване на различни аварии, заплащане на охранителни услуги и системи, телефония, интернет. Положителен аспект е предоставянето на отстъпки от собственика за дългосрочно сътрудничество.
-Владимир Павлович, какво бихте искали да посъветвате предприемачите, които избират помещения под наем?
Помислете за фактора, че търговските имоти се превръщат в един от основните фактори в бизнеса и неговото развитие. Затова не забравяйте да подхождате отговорно към избора на офис, не се колебайте да задавате дори доста чувствителни въпроси. Една точка, която не е изяснена днес, може да доведе до поредица от сериозни проблеми утре.
Отдаването на търговски недвижим имот под наем и сключването на договор за такава сделка не е твърде сложно. Въпреки това, в сравнение с отдаването под наем на жилищни помещения, тази област на пазара на недвижими имоти се регулира от различни закони и разпоредби. Лизингът на търговски имоти е доходоносен бизнес, но много собственици на големи офис сгради и малки търговски имоти често са изправени пред предизвикателството да намерят добри наематели. Ако решението на този проблем е подходящо за вас, тогава нашето ще бъде много полезно за вас: ще говори за това как да наемете стая, да го направите възможно най-скоро и с най-голяма полза.
Правно основание за отдаване под наем на търговски недвижими имоти
Преди да анализираме как да отдавате под наем търговски недвижими имоти, нека се спрем на законодателните актове, регулиращи тези действия. Процесът на прехвърляне на търговски недвижими имоти за платено ползване се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация(член 34). В съответствие с този законодателен акт условията, възникващи в процеса на изготвяне на споразумение, са отразени в договора за наем - основният документ, потвърждаващ споразумението между собственика и наемателя.
Отдаване под наем на търговски имоти
Основната отговорност на собственика на имота еподдържане на ред и изправност в наетите помещения. Така например чл. 616 от Гражданския кодекс задължава наемодателя самостоятелно да извърши основен ремонт в определен срок. В същия член са посочени и задълженията, възложени на наемателя, включително козметичен ремонт на помещението, навременно плащане на текущите сметки за комунални услуги и осигуряване на ред в помещението.
На наемодателя се предоставя право да отдава под наем търговски обекти при други условиякоито трябва да бъдат включени в договора за наем. Например, наемодателят може да прехвърли задължението за извършване на основен ремонт на лицето, което използва помещението под наем, или да поеме задълженията на наемателя.
Етапи на доставка на недвижими имоти
С компетентен подход и разбиране на всички тънкости на лизинг на търговски обекти, почти всеки наемодател ще може да се справи сам с въпроса за отдаване под наем на нежилищни помещения. Помислете за процедурата, като опишете подробно какво трябва да се направи, за да се сключи най-изгодната сделка.
При наемане на недвижим имот основното е да определите най-добрата цена, да намерите съвестен наемател и компетентно да подготвите документи за прехвърляне на обекта под наем!
Определяне на цената на наема
Това е първата и изключително важна стъпка. Ако наемодателят лично извършва сделката, установяването на наемната стойност по правило няма да бъде напълно обективно. Тъй като всеки наемодател се очаква да получи максимална полза. Но завишената цена плаши потенциалните наематели, докато подценената цифра ще породи известни съмнения. Много собственици на търговски имоти търсят помощта на специалисти (торговци на недвижими имоти / оценители), въпреки че днес много от тях анализират подобни оферти, публикувани на специални сайтове, например Avito, Cyan и други интернет сайтове. Това ви позволява да разберете текущата ситуация на пазара и да оцените справедливо собствените си помещения.
Помня!Наемайки помещение за управление на собствен бизнес, потенциалният наемател очаква да извлече печалба от това. Ето защо, когато оценявате помещението, трябва да вземете предвид приблизителния вероятен доход, който той ще може да получи.
Освен това при оценката на наетите помещения е препоръчително да се вземе предвид ред важни фактори, включително:
- площта на наетите помещения;
- съществуващо оформление;
- състоянието на обекта;
- наличие на мебели и комуникации;
- местоположението на обекта;
- наличие на оборудвани паркинги;
- транспортна и друга достъпност за бизнес партньори и клиенти на наемателя;
- трафик на посетители (особено за големи търговски, развлекателни и офис центрове).
Като вземете предвид горните точки и анализирайки подобни опции, можете да зададете оптималната, взаимноизгодна цена за наетите помещения.
Намиране на наемател
Търсенето на потенциални наематели е също толкова важна стъпка в доставката на недвижими имоти. Важно е да решите на кого да наемете помещението, защото често е много трудно да срещнете съвестен наемател.
След определяне на размера на месечната такса е необходимо изготвяне на текста на обявата.
Обикновено той уточнява подробно основните параметри на обекта - размера на стаята, пода, географско положение, развитие на инфраструктурата, състоянието на помещенията и оборудването им. В текста е препоръчително да се подчертаят съществуващите предимства на помещенията. Но не бива да криете възможните недостатъци на наетия обект, така че по време на проверката да не се окажете в неудобна ситуация и да не изплашите потенциален наемател.
Разкажете ми повече за опциите търсене на потенциални наематели.
Търсене през приятели/познатисе счита за най-лесния начин за намиране на добросъвестен наемател. Обикновено, ако има широки „връзки“ в бизнес общността, собствениците на търговски имоти могат да отдадат помещенията си под наем доста лесно и бързо.
Публикуване на реклама в специални интернет портали, от които има голям брой в мрежата. Предимството на този метод е, че текущата оферта за наем се вижда от огромна аудитория от потребители, които се интересуват от избора на най-изгодната опция. Но за да привлечете вниманието им е важно да напишете добра реклама с Подробно описаниепомещения, посочвайки в текста наличните плюсове и без да забравяме да отбележим минусите. Истинската информация за обекта ще ви помогне да намерите по-бързо наемател.
Придружете обявата с няколко снимки на предложеното помещение. Това ще помогне на потенциалните наематели бързо да разберат дали вашият имот представлява интерес за тях.
Изпращане на оферта дое-поща. Кафенета и барове, големи и малки търговски обекти, салони за красота и други заведения, както и организации често търсят помещения за откриване на нови обекти или преместване в по-удобен район. Можете да разберете имейла на собствениците или мениджърите на бизнеса, които може да се интересуват от вашите помещения на официалния уебсайт на компанията.
Характеристики на отдаване под наем на големи и малки помещения
Отдаване под наем на нежилищни помещения под наем, в зависимост от площта на обекта, който се отдава, ще помогне съвети от професионалисти по недвижими имоти.
За отдаване под наем на малко помещение:
Можете да организирате търсене на потенциални наематели лично или чрез агенция за недвижими имоти
- С помощта на професионалисти ще трябва да подпишете договор за предоставяне на услуги. След сключването на лизинговия договор ще трябва да заплатите услугите на агенцията. Разбира се, можете да си сътрудничите без формалности, тогава ще трябва да напишете писмо, съдържащо търговска оферта, посочващо възнаграждението на брокера, и да го изпратите до агенции, които работят с търговски имоти. Обикновено таксата на брокера е половината от месечния наем (еднократно плащане).
- След като сте решили да търсите сами наематели, публикувайте реклами на безплатни интернет сайтове, организирайте целеви имейли, освен това ще бъде поставен банер на фасадата (платена услуга) в прозореца на наетите помещения (безплатно) ефективен.
Отдаване под наем на голямо пространство:
Ако се планира голямо помещение за отдаване под наем, което означава, че ще има висока очаквана доходност, тогава можете да направите обикновен уебсайт с вашата търговска оферта. Обикновено уебсайтът се популяризира чрез контекстна реклама с помощта на ключови заявки. Това ви позволява да достигнете до целевата аудитория, докато в тази опция можете да контролирате цената на рекламата. В тази опция можете да рекламирате своя имот и да спестите от таксите на агенцията.
Подписване на споразумение
Компетентно представяне на наетите помещения- гаранция за успешна сделка. Когато показвате обект, опитайте се да предоставите възможно най-много информация, като привлечете вниманието на потенциалния наемател към ползите и вероятната печалба, които той може да получи при наемането на този обект.
Подписване на споразумение- последният и най-важен етап от сделката. Професионално изготвеният и изпълнен договор за наем служи като защита на наемодателя от недобросъвестен наемател. Договорът за наем трябва да включва:
- идентификационни данни на собственика на обекта и наемателя;
- адреса на местоположението на обекта, неговата площ и основни характеристики;
- Информация за регистрация;
- договорно време;
- размера на наема и реда за неговото плащане.
Забележка!Законът забранява увеличаването на наема от собственика на помещението повече от веднъж на 12 месеца. Следователно в документа трябва да се посочи най-голямата сума на вероятното увеличение, като се посочва периодът на задължително предизвестие на наемателя.
Документът трябва да съдържа подробно описание на правата/задълженията на страните по споразумението, както и отговорността на страните за нарушаване на раздели от документа. Не пречи да включите в документа опис на имуществото, което се намира в стаята. Така след края на лизинга собственикът може да иска финансова компенсация за повредена собственост.
Как бързо да намерите наемател
Няколко Все още полезни съветиви помагат бързо да отдадете под наем офис и обект за други цели.
За собственици, които не са готови лично да търсят наемател, да провеждат показвания / преговори, има смисъл да потърсят помощта на професионален брокер. Той обективно ще оцени помещението, като определи реалната му стойност, ще направи висококачествени снимки, ще състави правилно текста на рекламата и ще започне да демонстрира вашия имот.
въпреки това, в сътрудничество с агенцията има някои нюанси. Те трябва да бъдат изяснени преди началото на сътрудничеството.
Ако наемодателят иска бързо да намери наемател за своето помещение, тогава той може да начисли агентската такса сам (много агенции вземат плащане за услуги от наематели). Тази опция често се използва от собственици на луксозни имоти или ако има много обекти във владение. Парите, платени на брокера, наред с други неща, ще бъдат изразходвани за разходите по наемането на обекта. Друг бърз вариант за отдаване под наем на търговски имоти е намаляването на наема. И изобщо не е нужно да наемате стая за „три рубли“, достатъчно е да намалите цената на наема с 5-10%. Тогава се повишава конкурентоспособността на помещенията.
Възможни рискове при отдаване на помещения под наем
Всеки собственик се притеснява от състоянието на наетите помещения и иска да има доходи от сделката. Ето основните рискове на собствениците на търговски имоти и ви казваме как да се предпазите от тях.
Злоупотреба с помещения
Във всеки правилно изготвен договор за лизинг са посочени целите на неговото използване и условията на експлоатация. Това важи за оборудване, наето с помещението.
Да предположим, че при сключването на сделката наемателят е обещал да използва помещението като склад и е отворил магазин в него. Наемодателят има право да иска анулиране на договора, без да връща платения наем и да налага глоба на наемателя.
Имуществена щета
Обектът е предаден на наемателя в добро състояние, с уреди и оборудване. Но един ден се оказва, че стаята е в разруха, оборудването е счупено и т.н. В този случай наемодателят може да поиска пълно обезщетение за причинените вреди. В този случай на обезщетение подлежат не само разходите за ремонтни дейности, но и (пазарната) стойност на повреденото оборудване.
Не се предвижда отговорност в случаите, когато помещенията и имуществото са били повредени при форсмажорни обстоятелства (пожар и др.).
Наемателят отказва да плаща наем
Небрежните плащащи обикновено се наказват финансово. Въпреки че това е осъществимо само ако договорът за наем е правилно съставен/изготвен, в него ясно са посочени условията, процедурата и размера на месечния наем.
Мечтаете да печелите пари от недвижими имоти? Искате ли да знаете как да наемете търговски недвижими имоти, какво да търсите, когато го купувате и къде да търсите наематели? "M16-Real Estate" оборудва всички потенциални бизнесмени в тази област и разказва какво е необходимо, за да получите стабилен и висок доход.
В крайна сметка приятен бонус: най-обещаващите търговски обекти за по-нататъшно отдаване под наем или препродажба.
Резюме на статията:
Търговски недвижими имоти: откъде да започна?
Като начало ви съветваме отново да вземете решение за окончателния избор на недвижим имот: сигурни ли сте, че искате да се занимавате с търговски помещения? На въпроса какво е по-изгодно да се наеме - апартамент или търговски недвижим имот - отговорът е еднозначен. Търговските обекти се изплащат няколко пъти по-бързо от жилищните помещения, тоест ползата е много по-висока. Освен това наемната ставка за търговски площи нараства стабилно (например за периода януари-юли 2017 г. се наблюдава ръст от 10%).
Имайте предвид обаче, че ще трябва да отделите много повече усилия. Първо, уверете се, че първоначалният ви капитал е достатъчен за закупуване на обекта, който възнамерявате да отдадете под наем в бъдеще. Не е тайна, че за да закупите търговски недвижим имот, трябва да имате много по-значимо финансово състояние, отколкото да закупите апартамент, включително многостаен.
В същото време имайте предвид, че нежилищните помещения също се разглеждат по различен начин от правна гледна точка: данъчната ставка в този случай е няколко пъти по-висока, механизмът за регистрация също е малко по-различен.
Освен това, за да извършвате успешно бизнес в търговски помещения, трябва да се ориентирате в спецификата на дейността на вашия потенциален наемател, да разберете неговите нужди и възможности. Това означава, че се изисква повече от вас, отколкото при обикновен апартамент под наем.
Претеглете всичко отново, преди да преминете към избор на стая. Ако поне една от точките е под съмнение, по-добре е да не рискувате и да помислите за наемане на жилище. Не забравяйте, че в случай на неуспех загубите могат да бъдат огромни.
Нека обобщим какво ви е необходимо за закупуване на търговски недвижими имоти: начален капитал, добро разбиране на пазара и ориентация в областта, с която планирате да си сътрудничите.
Как да изберем правилния търговски имот за последващ наем?
Както вече казахме, първото нещо, което трябва да решите, е на какъв наемател разчитате.
Определете за себе си възможните параметри на бъдещия си контрагент: малък предприемач или клон на голяма мрежа? От колко време е на пазара или тепърва излиза? Производство ли е или място за продажба? Каква е конкуренцията в тази област, кое местоположение ще бъде най-успешно за нея, какви мощности са необходими за пълноценен бизнес и т.н.
С една дума, фокусирайте се върху конкретен наемател, тогава не само лесно ще изберете най-подходящото помещение, но и лесно ще намерите хора, които искат да управляват бизнеса си с вас в бъдеще.
Въз основа на избора, който сте направили, можете да разберете какъв конкретен обект трябва да търсите: склад, офис или търговско помещение в модерен стрийт ритейл формат.
Печелившите опции и задължителни изисквания
Веднага отбелязваме, че най-безопасният вариант по отношение на търсенето ще бъде стая, която вече има постоянен наемател. В този случай ще можете да извлечете печалба от първия месец на притежаване на помещението и няма да загубите ценно време за търсене.
Вярвайте, че наемателят (при условие, че вече има утвърден и печеливш бизнес) е заинтересован да остане във вашето помещение. При благоприятни обстоятелства можете дори да повишите наема си.
Друго предимство на такова решение ще бъде фактът, че помещенията с постоянен наемател най-вероятно вече са „сресани“ в съответствие с всички изисквания на надзорните органи, а именно на санитарните и противопожарните служби.
Трябва да обърнете специално внимание на последния факт, защото в случай на нарушаване на някакви правила ще трябва да похарчите много пари, за да коригирате ситуацията.
Избор по отношение на местоположението
Ако планирате да работите със собственика на магазин за хранителни стоки, тогава най-доброто мястоизборът ще бъде гъсто населена зона за спане. На такова място има висок трафик, освен това магазините за стоки винаги са в голямо търсене сред жителите, което означава, че такъв обект е особено привлекателен от гледна точка на собственика на бизнеса.
Планирате ли сътрудничество с по-голям наемател? Помислете за варианта с моден бутик. Очевидно за такъв бизнес предпоставка е и локация на минаващо място, но публиката трябва да е различна. Фокусирайте се върху такъв купувач, ако сте готови да му предложите голямо помещение на първа линия в историческия или бизнес център на града.
Когато виждате само производството като потенциален наемател, тогава най-доброто решение по отношение на местоположението би било индустриална зона на спален район или предградие.
Друг често срещан вариант е кетърингът. Ако не говорим за гурме ресторант (и в този случай помещенията трябва да се намират в центъра и да имат добри гледни характеристики), тогава трябва да се съсредоточите върху места в близост до бизнес центрове или образователни институции.
Фокусирайте се върху печалбата и търсенето
Изглежда, че тук всичко е очевидно и също е обвързано с местоположението на помещенията: обектите в центъра ще струват повече, а в "спални" или в провинцията - по-евтино.
Това, разбира се, има своя собствена истина. Въпреки това, успехът на вашия бизнес за отдаване под наем ще зависи не само от вашата наемна цена.
Така че, например, не забравяйте, че наемател може да бъде намерен много пъти по-бързо за малко помещение, разположено в периферен район на града, отколкото за голям район в самия център. Това е особено забележимо по време на криза.
Освен това шансовете магазин за хранителни стоки в спален чувал да бъдат много търсени са по-големи от тези на моден бутик. Това означава, че собственикът на бизнеса ще остане във вашите помещения за дълго време, докато наемателите на по-скъпи имоти може да напускат по-често и, напротив, да идват по-рядко.
С други думи, обърнете внимание на това какво търсене ще използват вашите помещения. По-добре е да имате по-малък, но постоянен доход, отколкото да имате голям, но нередовен доход.
Къде да намеря наемател?
За бързо и ефективно търсене е необходимо да използвате възможно най-много комуникационните канали, които са ви достъпни. Започнете с интернет: онлайн агрегатори, табла за съобщения, форуми, социални мрежи, контекстна реклама – има от какво да избирате. Въпреки че, както вече казахме, трябва да изберете колкото е възможно повече и ако бюджетът ви е достатъчен, не се ограничавайте до един източник.
Би било полезно да сключите сътрудничество с агенция за недвижими имоти. Първо, брокерите имат свои собствени канали за намиране на наематели. Второ, дори ако сте се подготвили предварително, специалистите все още имат повече опит и разбиране за силните и слабите страни на вашите помещения, както и сред предприемачите в коя област е по-добре да популяризирате този обект. Освен това брокерите ще ви помогнат да зададете правилната цена за наем: от една страна, за да не продавате твърде евтино и да не губите пари, от друга страна, преувеличената наемна цена ще изплаши потенциалните наематели, и ще седите дълго време в „чакалнята“.
Сътрудничеството с агенции за недвижими имоти има и други предимства, включително, например, по-широки рекламни възможности. Приятен бонус е, че брокерите се грижат за всички проблеми при сключването на сделка: съставяне на необходимата документация, подпомагане на преговорите с работодателя и т.н.
Характеристики на наемателите
И така, рекламата проработи и на прага на вашето помещение вече се появиха няколко потенциални предприемачи, които са готови да „регистрират“ своето въображение във вашата търговска зона. И тогава възниква друг труден въпрос: кого да изберем?
Колкото и да е странно, мрежовите компании, с редки изключения, също не са най-желаните работодатели. Компаниите оказват натиск върху своя авторитет и стабилност (последното далеч не винаги е вярно), в резултат на което се нуждаят от специално отношение. „Мрежовите работници“ в по-голямата си част настояват за намаляване на наема и за официално формализиране на сътрудничеството ви, те използват само своя договор, който, разбира се, защитава правата им в по-голяма степен, докато вие сте лишени от възможността бързо да промените наемател или да увеличи ставката в съответствие с пазарната цена.
Освен това, в случай на голям бизнес работодател, ще трябва да се свържете директно с персонала, който заема помещенията по всички спорни въпроси. И този персонал често е некомпетентен човек.
Въпреки това, в името на един наистина добър обект под наем, някои "мрежови" са готови да направят отстъпки и дори могат да предложат по-високо плащане.
Най-добре е да се съсредоточите върху онези предприемачи, които вече имат един добре утвърден бизнес и в този моментотворете втора точка. Такива предприемачи са най-надеждните, задълбочени и отговорни работодатели.
Топ обекти на търговия за инвестиционни цели
Мениджърите на отдел търговски имоти са избрали за вас най-добрите имоти за закупуване с цел инвестиция. Представените обекти са най-атрактивни по отношение на популярност сред наемателите и рентабилност.
Офис 200 м2 на Болшой проспект на Петроградската страна
Помещение с изключителен дизайнерски ремонт в най-добрата търговска част на квартал Петроградски. Интериорът е изработен от добре познато студио, използвани са скъпи естествени материали, монтирани са дизайнерски радиатори и ВиК. Изпълнителният интериор ще бъде интересен големи компаниии първокласни бутици.
Месечният доход ще бъде около 300 хиляди рубли.
Уникална оферта: изплащането на помещенията е само 6,5 години (със средно изплащане 10-12 години)! Обектът се намира в новия LCD "Karat" на една от главните улици на Кингисеп. Вече големи наематели се интересуват от помещенията - Добре, Pyaterochka, Lenta и др.
Месечната печалба на обекта се оценява от нашите мениджъри на ниво от 561,6 хиляди рубли. Предимства на помещението: витрини с изглед към главната улица на града, голям паркинг пред помещението, тавани - 4,5 м, 5 отделни изхода, висока мощност.
.jpg)
Офис с постоянен наемател в центъра на града! Само на 970 м до метростанция Чернишевская. Паркинг - в района или в двора. Прясно ремонтиран, всички комуникации са свързани.
Поради жилищния статут на помещението е възможно получаване на ипотека!
Бизнес център 1350 м2 на булевард Науки
Помещения на партер и първи етажи с качествен ремонт. Има два отделни входа. Постоянни наематели, с които са сключени договори за срок от 11 месеца. Има договори за всички комуникации. Отличен обект за инвестиция!
Мениджърите на "М16-Недвижимост" са готови да ви предложат още повече възможности! Ние ще изберем идеалния обект за вашия бюджет и бизнес нужди, ще помогнем при сключването на сделката и по-нататъшното търсене на наематели, обадете ни се!
Имате ли някакви въпроси? Оставете вашите данни за контакт и нашите специалисти ще ви се обадят.
