Бизнес за отдаване под наем на апартаменти. Бизнес за ежедневен наем на апартаменти: всички тънкости

През последните 10-15 години пазарът на апартаменти за краткосрочен наем набира скорост. Това е пряко свързано с факта, че мобилността на населението се увеличава: туризъм, командировки, командировки, форуми, конференции, изложения.

Бизнес - апартаменти под наем, откъде да започнете

Нормалният бизнес започва, когато един предприемач разполага с поне 5 апартамента. Освен това има различни класове - икономични, бизнес и луксозни апартаменти. За да не пропуснете нито един клиент по възможност.

Завладяването на няколко апартамента не е лесна задача. Мнозина се чудят защо да не вземат ипотека за този случай. Тази идея не е напълно подходяща от бизнес гледна точка. Първо, тегленето на ипотека не е толкова лесно. Изисква се първоначално плащане и лицето, на което ще бъде издадена ипотеката. В същото време е необходимо да се предостави удостоверение за официален доход - 2NDFL, което трябва да бъде значително по-високо (50% или повече) от лихвата по заема. На второ място, банката ще трябва да плати голяма лихва върху ипотеката. Като се имат предвид данъците и други разходи, приходите от дневния наем ще се окажат доста смешни. И трето, собственик на такъв апартамент ще бъде лицето, за което се издава заемът, и е добре, ако е близък роднина. В противен случай връзката със собственика на жилището в бъдеще може да бъде напълно непредвидима.

Ето защо най-добрият вариант при липса на собственост е преотдаване на жилища. Много е трудно да се намерят желаещи да сключат такова споразумение. За тези, които са неопитни, това е практически невъзможно да се реши. Важно е да заинтересувате собственика на апартамента не само финансово. Първото нещо, което тревожи собственика, е безопасността на неговата собственост, тъй като мнозина смятат, че дневният наем е много вреден за състоянието на апартамента. И тук е важно да убедите собственика, че в къщата ще бъде направен основен ремонт, че ще бъде подложена на щателни ежедневни грижи и че ще има само прилични посетители. Допълвайки диалога си с факта, че дългосрочният наем не е по-добър, тъй като постоянните наематели също са различни - те просто следят състоянието на апартамента в по-малка степен.

Сериозният бизнес по правило не може без държавна регистрация. Ако един или два апартамента все пак успеят да работят "на черно", тогава с разширяването на бизнеса се изисква регистрация. Освен това правният статут е удобен за много клиенти, извършващи плащания по банков път... Тук е подходяща регистрация както на обикновено индивидуално предприемачество, така и на LLC (юридическо лице). Кое е по-добре - прочетете статията: индивидуален предприемач или LLC.

Коя данъчна система да изберете

Сега за данъците. От 2012 г. предприемачът е свободен да избира сам коя система да работи: STS, UTII или да закупи патент. Най-оптималната данъчна система за "ежедневния бизнес" е патентна система... Това е, когато предприемачът плаща еднократно плащане на данък (купува патент) и работи тихо 365 дни. Въпреки това, всеки конкретен регион може да има свои собствени цени и условия. Можете също да разгледате опцията с избор на опростена система за данъчно облагане (СТС), 6% от приходите или 15% от печалбата на компанията. UTII, според предприемачите, не е напълно печеливш за бизнес при ежедневния наем на апартаменти.

Ако предприемач реши да работи в "бялото", тогава в допълнение към основната данъчна система е необходимо да заплати данъка върху дохода на собственика на апартамента (данък върху доходите на физическите лица) - 13% от дохода на месец. Ако, разбира се, бизнесменът е поднаемател и това е уговорено със споразумение със собственика. В противен случай собственикът трябва сам да плати този данък.

Реклама - промоция на бизнеса

Предимството на апартаментите пред хотелите за определена категория клиенти е съвсем разумно. Първо, това е повече ниска цена... На второ място - комфорт, тъй като много апартаменти са оборудвани с модерни домакински уреди. На трето място, комфортът, апартаментите са малко по-близо до хората, тъй като те са свикнали да живеят в тях, което не може да се каже за хотелските стаи. Според представители на бизнеса рекламата е важна в този въпрос. Клиентският поток директно зависи от това. Рекламата в интернет е популярна днес - чрез личен уебсайт, Yandex-Direct, реклама на табла за съобщения и специализирани ресурси. Сега търсят апартамент за ден основно по интернет. Традиционната реклама във вестниците също не е лоша. Трябва да се отпуснете максимално, в противен случай апартаментите ще бездействат, което не е добре.

Доходността на бизнеса е силно зависима от региона. В някои градове конкуренцията при дневния наем е много висока, големите играчи могат да управляват до 50 апартамента и поради реклама изтласкват малките предприемачи.

Основните клиенти са бизнес пътници и туристи. Те се считат за най-„непроблемните“. Още нещо - местни жители, младежки и весели компании отдаващи апартамент под наем не за добри цели. Такива клиенти трябва да се избягват или плащането да се увеличи значително.

Основният сезон е пролетта и есента. Спадът се наблюдава в лятно време... Това правило не важи, може би, само за курортни градове, където основният сезон за дневен наем е топлия сезон.

Видео - анализ на реален бизнес за ежедневен наем на апартаменти

Условия за заселване на апартаменти от клиенти

За да се избегнат проблеми и спорове с клиентите относно часа на настаняване и напускане, се установяват т. нар. хотелски дни. Това е, когато клиент се регистрира след 13 часа на обяд и напуска преди 12 часа на обяд на следващия ден. За ранно настаняване се заплаща допълнителна такса, като се има предвид фактът, че апартаментът е свободен. Късно напускане - максимум до 18 часа с плащане от 12 часа. Освен това, ако клиентът не е напуснал, плащането трябва да продължи като за цял ден. Тоест, дори клиентът да е пристигнал в 22:00 часа, денят му се брои до 12 часа на обяд на следващия ден. Няма друг начин да се подредят нещата.

Финансово изчисление

Нека дадем пример. Да кажем, че доходът от наемане на апартамент на месец е 30 хиляди рубли. Използваме опростената данъчна система от 6% от приходите, което означава, че данъкът ще бъде 1800 рубли. Ние плащаме 5 хиляди рубли за наемане на апартамент на собственика, следователно данъкът върху доходите на физическите лица (13%) ще бъде 650 рубли. Общият размер на данъците ще бъде: 1800 + 650 = 2450 рубли.

Разходите не свършват дотук. Има и извънбюджетни фондове - Пенсионният фонд на Руската федерация и Фонда за социално осигуряване, на които предприемачът плаща осигуровки годишно - малко повече от 17 хиляди рубли (2014 г.), ако годишният му доход не надвишава 300 хиляди рубли . Ако доходът надвишава 300 хиляди рубли, тогава към 17 хиляди трябва да добавите 1% от дохода над 300 хиляди рубли. Общата сума на застраховката в този случай не може да надвишава 129 916 80 рубли годишно.

Според практикуващите този бизнес има много трудности. Освен това те започват от самото начало. Първата трудност е изборът на апартаменти. Тук начинаещ бизнесмен чака комуникация с непрофесионални агенции за недвижими имоти, със собственици на апартаменти, които се страхуват от дневен наем или които увеличават наемната цена с 50-60%. И дори да успеете да получите апартамент, се появяват други проблеми, като недоволни съседи, неадекватни председатели на HOA, които не искат да виждат "хотел" в дома си и други лица. Най-голямото главоболие е клиентът. Тук ще намерите хора, които се пазарят за 100 рубли, не изпълняват условията на живот, резервират и след това "хвърлят" и т. н. Така че, при цялата си доходност, не може да се нарече лесен хляб. В други въпроси, навсякъде имате нужда от компетентен подход и желание за работа - и дяволът няма да бъде толкова ужасен, колкото е нарисуван.

Избор на апартамент за ежедневен наем, избор на вашата целева аудитория и обаждане на конкуренти, работа с входящ трафик. Кой е по-добре да наеме апартамент под наем? В кои райони да търсите под наем? Анализ на пазара на недвижими имоти.

Предлагам готова бизнес схема "Отдаване под наем на апартаменти по ден". По принцип това е готов бизнес план.

1. Апартаменти.
   • Какво да наемете: апартаменти, къщи, стаи, легла.
   • Колко дълго да приемате: дългосрочно, ежедневно, на час.
2. Къде да намерите апартаменти.
   • Вашият собствен дом. Това са минималните разходи, включително сметки за комунални услуги и ток.
   • Жилища под наем. Ти плащаш под наеми сметки за комунални услуги.
   • Съседен лизинг. Струва 50/50 и само почистване.
3. Какво трябва да има в апартамента.
   • Необходими: чайник, чаша, чинии, супена лъжица и десертна лъжица, вилица, нож и дъска за рязане, сапун, тоалетна хартия, одеяло и възглавница, чисто спално бельо, кърпа, легло.
   • Допълнително: печка (електрическа или фурна), душ или вана, микровълнова фурна, ютия и дъска за гладене, пералня, сушилня за дрехи, тенджери и допълнителни прибори, гардероби, шкафове и скринове, диван, фотьойли, телевизор, нагревател, чай, кафе, захар, сол,
     слънчогледово олио, освежител за въздух, шампоан, душ гел.
   • Лукс вариант: халат, чехли, допълнителни кърпи, кабелна/сателитна телевизия, интернет (wi-fi), паста и четка за зъби, орг. уреди, цветя, неща, които допълват интериора.
4. Почистване.
   • Който чисти. Ако е камериерка, се заплаща месечно, на парче (за извършената работа), почасово, на апартамент. Или се почистваш сам.
   • Какво ви трябва: почистващи препарати, инструкции за почистване, списък на имуществото.
5. Състезатели.
   • Видове конкуренти: хотели, мини-хотели и къщи, апартаменти под наем, хостели, хостели.
   • Как да си взаимодействаме: сътрудничи (разменяйте клиенти, договаряйте цени), конкурирайте се и враждувайте, игнорирайте (работете сами).
6. Получаване и изпълнение на поръчката.
   • Разберете по телефона: датата на пристигане и заминаване, броя на хората, които пристигат, какво се изисква (стая, апартамент, стая, легло),
     необходими удобства.
   • Вижте какво имам да предложа.
   • Обратно обаждане: посочете датата и часа на пристигане / заминаване, кажете за задължителни документи+ депозит, договаряне на цената на настаняване на ден,
     уговорете час за предаване на ключовете, предложете безплатни дати на пристигане, разкажете за допълнителни. настроики.
   • Среща: вземете 100% авансово плащане, вземете депозит, вземете копие от паспорта си, сключете споразумение, говорете за правилата на поведение, предайте ключовете, уговорете среща и се обадете.
   • Приемане на апартамента: обадете се и уточнете разширението, срещнете се, проверете апартамента (ако се открият недостатъци, съставете акт и вземете размера на щетите, ако всичко е наред - върнете депозита), уговорете нова среща.
7. Реклама: Интернет, вестници, телевизия, визитки, банери и банери, реклами на стълбове и табла.
8. данък.
   • Юридически лица: 6% или 15%.
   • физ. лице: 13%.
   • патент.

Стъпка 1: Избор на стратегия

Предлагам ви да изберете една от двете съществуващи стратегии и да се придържате към избора си в бъдеще.

Бавен старт- чрез агент за наемане на ден. Вие стартирате трафик, създавате уебсайт с една страница (целева страница) и привличате трафик към партньорската мрежа.

Основни предимства:

• По-малко рискове. Започвате бизнес с малко или никакви капиталови инвестиции.
• Получавате опит, без да затъвате: опит в общуването с клиенти, опит във взаимодействието с партньори.

Бърз старт.Това е начало с инвестиция. Това могат да бъдат както лични средства, така и заети средства (за стартиране на първия обект). Съветвам ви да използвате този път, т.к ще стигнете до успех много по-бързо.

Стъпка 2: Определете целевата аудитория

Следващата стъпка е да определите вашата целева аудитория.

Повечето начинаещи правят една и съща грешка през цялото време – те не избират целевата си аудитория, настройвайки бизнеса за всички хора едновременно. Не е правилно. Постоянно работете върху портрета на вашия клиент.

• Определете категорията на клиента: бизнес пътник, гости на града, местни двойки, компании (партита, събития - по-трудно е да се работи с тях). Възможно е да се дефинират няколко групи по приоритет. Препоръчвам ви да се съсредоточите предимно върху бизнес пътуващите, т.к те наемат за ден-два, плащат добре, имат по-малко рискове и са стабилни.
• Ако имате избор кого да населите - бизнес пътници или гости на града - попълнете първия. Те са по-малко взискателни, не искат отстъпки и допълнителни предимства, плюс печалби по документи за отчитане на командировки (нашия марж).

Стъпка 3: Извикване на конкуренти според съставената легенда

Например, искате да работите с хора в командировки. Напишете историята си на лист хартия, че имате командировка и избирате своя собствен дом за няколко дни. Тези. вие "пробвате" пазара във вашия град.

Избор на топ сайтове: Avito, Yandex.Недвижими имоти в региона, в който живеете, изберете най-добрите райониразположения, където концентрацията на вашата целева аудитория е по-голяма. И тогава формирайте свой собствен жилищен фонд в този радиус- това ще бъде най-правилното стратегическо решение. Ще получите повече пари.

Винаги изхождайте от това, което клиентът иска!

И така, ние се обаждаме на конкуренти по измислена история, искаме отстъпки, допълнителни услуги. По-добре е да включите записа на разговора, за да можете по-късно да запишете какво ще кажат конкурентите.

По-добре е да започнете да се обаждате с малки агенции, собственици, които имат няколко апартамента. Това ще ви помогне да се „вземете в ръце“ и да започнете да говорите с най-добрите конкуренти по-уверено.

Използвайте фалшива SIM карта, за да не ви разкрият по-късно, че отдавате недвижим имот под наем.

Стъпка 4: изследване на входящия трафик

Цената трябва да бъде определена на 200-300 рубли. по-евтино от конкурентите. И измерете потока на входящите повиквания.

На този етап ние партньор(с конкуренти). Тези. идват хора, даваме ги на партньори - обаждаме се от фалшива SIM карта и се договаряме за настаняване + отстъпка. Ако има разлика, слагаме я в джоба си.

Стъпка 5: Намиране на апартамент

На този етап търсим и купуваме (отдаваме) жилище в желаната зона. Помислете за влиянието на сезонността върху потока от клиенти към определени райони на града.

Обърнете специално внимание на апартаменти в близост до големи предприятия, автобусни маршрути, в близост до големи магазини, в близост до метрото, където се провеждат панаири и изложения.

В началото ще бъде много трудно да се намери необходими апартаментипод наем - целият пазар беше залят от агенции. Затова търсим приятели, познати, роднини. В краен случай се обръщаме към агенти.

Резултат:по тази схема (на 5 стъпки) избирате всеки апартамент под наем. Тествайте различни апартаменти (ателиета, копейки, трешки).

Винаги следете разходите и приходите за всеки жилищен имот. От безплатни и удобни приложения ви съветвам да използвате google word и google excel.

1-стаен апартамент = 2 студия под наем

Много необичайно решение би било да закупите 1-стаен апартамент според схемата за разделяне на апартамента на 2 студиа.

Бизнес идея: разделяне на апартаменти, къщи, градски къщи на студия и отдаване под наем.

Вземаме един 1-стаен апартамент и го разделяме на две стаи хотелски тип. Възможно е да се наеме като две отделни стаи или като 2-стаен апартамент със санитарен възел и кухня във всяка стая.

В този случай вашата рентабилност се повишава с 80%, отколкото ако току-що сте отдали под наем 1-стаен апартамент.

Невъзможно е да направите това с апартамент под наем, но със собствен или взет под ипотека е възможно. Но тук има значителен недостатък - това е звукоизолация... Вашите гости ще чуят силен разговор, телевизия и музика от съседното студио. Тук трябва да помислите предварително за звукоизолацията между студиата вътре в апартамента.

Инструментариум на наемодателя

Нюанси на работа

• Тестово търсене: посочете един апартамент като 1-стаен, 2-стаен и 3-стаен.
• Покажете един и същ апартамент с различни снимки. Тези. имате един апартамент, просто правите няколко обяви за наем.
• Бъдете готови да наемете копейка или банкнота от три рубли на цената на едностаен апартамент или с отстъпка за редовни клиенти.
• Целта на дневния наем не е ден на престой. Винаги се съобразявайте с клиента, правете отстъпки, но не изхвърляйте местния пазар за наеми.
• Сприятелявайте се с вашите конкуренти. Винаги можете да договорите цените с тях (а не дъмпинг) или да прехвърлите „допълнителни” хора към тях в случай на експлозивно търсене на апартаменти.
• Апартаментът трябва да отговаря на цената си по отношение на удобствата. Не можете да наемете за 1000r. апартамент за vip клиент, който е свикнал да живее в скъпи апартаменти.
• Постоянно следете чистотата на апартамента, за чужди миризми.
• Потърсете креативни начини да рекламирате дома си.
• Не бързайте да населявате младежи и млади хора, те ще унищожат целия ви апартамент. По-добре ги предайте на вашите конкуренти, оставете ги сами да решат дали да ги населят или не.
• Ние изразходваме 30% от печалбата за реклама и подобряване на апартаменти под наем.
• Препоръчвам да вземете депозит от 1500-2000 рубли, така че клиентът да ви върне ключовете + защита от кражба и щети на имущество.
• Използвайте паник бутона във всеки апартамент.

Да си улесниш живота

С инсталирането на онлайн касови апарати можете да продавате чекове на други. И повярвайте ми, ще има много такива призиви към вас. Например имате индивидуален предприемач с 6% данък. Можете да продавате чекове за 15-20% от сумата, т.е. 9-14% слагате в джоба си. Тези пари повече от покриват всички допълнителни разходи, свързани с инсталирането на онлайн касови апарати.

Няма нужда да го мислите, ако имате малък град, няма да имаш работа. Има работа дори в градове с 30 000 или повече хора, но често дори по-малко, ако градообразуващи предприятия и фабрики работят в града.

V големи градовевинаги ще има клиенти, дори ако пазарът е пълен с конкуренти. Знайте как да преговаряте, обменяйте клиенти и работата ще върви.

Още една точка. Собствениците на жилища (ако наемате апартамент) често се страхуватче ще уредиш публичен дом от дневен наем: разврат, дискотеки, младеж, боклук, оплаквания от съседи. Първо, отстранете "лошите" клиенти и второ, уверете се, че апартаментът е чист и тих. Много собственици се настаняват и предават за "пробен период" - 1 месец. По правило те са доволни от всичко и договорът за наем се удължава.

Винаги работете официално, дръжте бизнес документите си готови. Бдителни съседи могат да се обадят на участъка или управляващо дружествокогато виждат постоянно нови наематели. Особено бабите. Следете клиентите си, кои са пристигнали и кога.

По-добре сключете със собственика лизинг за 11 месецас право на удължаване, за да не излага за пореден път самия собственик. В случай на инцидент ще бъдете застраховани.

Плюсове и минуси на работата с конкуренти

Конкурентите могат да ви дадат "допълнителни" клиенти, когато всичките им апартаменти са заети. Това е възможно, ако имате споразумение за реципрочен обмен.

Можете да анализирате работата на конкурентите: цената на обитаване, потока от клиенти, кои апартаменти са популярни (в кои квартали), колко време се нанасят клиентите.

Винаги ще сте наясно с колебанията на цените на пазара. Вашите конкуренти намаляват ли цените за наем? Така че пазарът си заслужава и трябва да последвате техния пример. Вдигнаха ли се цените? Не се прозявайте и вдигайте цените във вашия регион, не изхвърляйте пазара.

Разменете "черен списък" с нежелани гости. Вземете залог за някаква сума, когато се регистрирате. Също така с някои конкуренти можете да поддържате обща база от клиенти от различни категории: бизнес пътници, vip клиенти, гости на града, бюджет.

Винаги взаимоизгодна работа - приходи при престой. Обикновено конкурентите ви плащат комисионна за клиента, когото насочват.

Основният недостатък: ако преместите клиентите си при конкуренти, те могат да останат там дълго време, удължавайки и удължавайки престоя си. А конкурентите отказват да ви плащат комисионна (клиентът е наш!) Тогава губите много печалба, някои клиенти отиват при конкуренти и живеят само с тях.

Конкурентите могат да споделят с вас "лоши" клиенти - шумни компании, които крадат по дреболии, млади хора. Ще уреждате такива хора на свой собствен риск и риск.

Конкурентите могат да изхвърлят пазара за наеми (сайтове за резервации и airbnb), като предлагат цени 1,5-2 пъти по-ниски от пазарната цена.

Изучаваме търсенето, предлагането и цените на апартаментите

Преди да отдадете апартаменти под наем, трябва да решите каква цена е приемлива за вас (като се вземат предвид всички разходи + пренаемане, ако също отдавате под наем), какво е търсенето на апартаменти във вашия регион, ценова политикаконкуренти.

Помислете за примера на Екатеринбург, уебсайт Avito, раздел за имоти.

По-обективен сайт за отдаване под наем е Airbnb. Тук снимките на апартаменти не могат да се различават от оригинала. И ако собственикът напише ниска цена, той трябва да се предаде за това, увеличението на цената след резервация е неприемливо. Публикувайте само реални обяви на този сайт. За проучване на пазара (фалшиви реклами) Avito е по-подходящ.

При окончателното определяне на цените за апартаменти трябва да разберете, че всъщност трябва да плащате за това, а не да участвате в благотворителна дейност. Затова ние определяме стандартна цена, не изхвърляме пазара, за да получим икономични клиенти.

Дефицит и висока цена на хотели в столицата и др големи градовенаправи дневния наем за посетители един от най-удобните варианти за временно настаняване. Това е парадокс, но наемането на отделен апартамент с кухня и всичко необходимо за живота струва по-малко от една прилична хотелска стая. Търсенето естествено стимулира и предлагането. Ето защо чудно ли е, че все повече частни инвеститори се занимават с краткосрочно отдаване под наем на апартаменти, като имат в арсенала си една "однушка", а също и специализирани компании, предлагащи на клиенти в допълнение към десетина или повече апартамента допълнителна услуга, в столицата има много. Отминаха дните, когато единствените брокери, които отдават „апартамент за нощувка” бяха бабите на гарата.

Наем без бъдеще

„По отношение на цената цената на апартаментите под наем е същата или по-евтина от хотелска стая на съответното ниво. Разликата може да достигне 20-30% - казва Дмитрий Таганов, ръководител на аналитичния център на компанията "Инком-недвижими имоти". „Освен това турист или бизнес пътник, който е дошъл в столицата за няколко дни, разполага с напълно оборудвана кухня, където можете сами да приготвите обяд или вечеря. И когато се настанявате в хотел, ще трябва или да оставяте много пари в ресторант всеки път, или да търсите прилично кафене или ресторант наблизо. И не е факт, че една достойна институция ще бъде на един хвърлей. " Хотелът ще трябва да плати за всеки допълнителна услуга- пране и гладене на ризи, грижа за обувки и др. В апартамент под наем никой няма да представи допълнителна сметка за факта, че работодателят е използвал ютия, пералня или четка за обувки.

Що се отнася до лизингодателя, за него основното предимство на краткосрочния бизнес е възможността да "излезе от проекта" по всяко време без предразсъдъци. Например, ако апартаментът е необходим за лични нужди - пребиваване на самия собственик, неговите деца или родители, наемодателят не трябва да чака няколко месеца преди изтичане на договора с наемателя, както често се случва при дългосрочните наеми. Освен това дългосрочният договор за наем често предвижда плащане на неустойка на наемателите, в случай че бъде разкъсан по вина на собственика на апартамента. Наемателите на дневни апартаменти рядко остават повече от десет дни.

Дневният наем има смисъл, ако искате да продадете апартамент. Времето за излагане на апартаменти може да отнеме няколко месеца, особено сега, когато търсенето дори на ликвидни жилища е на изключително ниско ниво, но не пропускайте възможността да спечелите пари от апартамент, който не работи, докато чака купувача. Ежедневният наем ще направи възможно организирането на експониране на обекта почти по всяко време, при дългосрочни наеми ще трябва да съгласувате времето за посещения с наемателите. Също така "бизнес за един ден" е оправдан като вариант за диверсификация. Ако притежавате два или повече апартамента, тогава е препоръчително да наемете единия за дългосрочно, а другия за дневен наем. Освен това в Москва сезонността на туризма е по-слабо изразена, а потокът от посетители е стабилен през цялата година.

На пръв поглед дневният наем изглежда дори по-изгоден от дългосрочния. „Цената на малък двустаен апартамент в икономична класа с добър козметичен ремонт, необходими домакински уреди и мебели ще бъде около 3-4 хиляди рубли. на ден. Оказва се, че когато наемате такъв апартамент за 20 дни в месеца, можете да разчитате на доход в размер на 60-80 хиляди рубли. Докато за дългосрочен лизинг, цената му ще бъде в района на 35-45 хиляди рубли. на месец ”, - дава пример Дмитрий Таганов. В същото време лихвите на пазара за дългосрочни наеми напоследък непрекъснато намаляват, а рентабилността от него днес не надвишава 4–5%.

Без гаранции, без застраховка

Но не може да се каже, че бизнесът с наемане на жилища за кратък период е прост. Има много повече сложности, свързани с него, отколкото изглежда на пръв поглед. Основният проблем на ежедневния наемодател е липсата на гарантиран доход. При дългосрочен лизинг е достатъчно да намерите клиент веднъж, да сключите договор - и можете да живеете спокойно една година, като получавате стабилен месечен доход. И в случай на краткосрочно търсене на нови гости продължава.

От есента Дмитрий К. реши да отдаде апартамента си в центъра на Санкт Петербург под наем на ден. И от собствен опит се убедих, че на практика този бизнес не е толкова печеливш, колкото изглежда на теория. „Когато го наех по дългосрочен договор, винаги имах гарантирани 30 хиляди рубли. на месец. Сега има повече проблеми и по-малко изплащане “, казва той. Месец по месец не идва. Веднъж Дмитрий имаше голям късмет: едно семейство нае апартамент за 20 дни, който извършваше ремонт в собственото си жилище, и тъй като се проточи, те трябваше да удължат договора за наем за същия период. Но това беше единственият случай. През останалото време апартаментът е зает средно десет дни в месеца. „Има обаче доста обективни причини. Първо, зимата не е туристически сезон за Санкт Петербург. Второ, кризата. Основният контингент от клиенти са туристи и бизнес пътници, като броят и на двамата е намалял значително през последните месеци “, каза Дмитрий.

Светлана Алексашина, мениджър за наемане на жилищния фонд на Петербургската компания за недвижими имоти, отбелязва, че търсенето на ежедневни жилища е неравномерно и наистина зависи до голяма степен от сезона: „Преди Нова година имаше достатъчен брой хора, които искаха да наемат апартамент за няколко дни: много хора от други градове дойдоха при свои приятели, роднини, за да прекарат празниците тук. Сега пазарът за дневни наеми е спокоен, но е традиционен за това време на годината. Възраждането, както винаги, ще дойде през май-юни: сезонът на белите нощи ежегодно привлича туристи в града на Нева. Напоследък обаче конкуренцията на пазара за дневни наеми стана още по-остра: появиха се множество мини-хотели и много посетители предпочетоха този сегмент пред апартаментите.

Разбира се, има алтернативни начини за осигуряване на по-стабилен поток от наематели. Но това вече са варианти за аматьор. Можете например да наемете апартамент за празници и партита - за тази цел недвижимите имоти в удобни райони винаги са търсени. Но тук трябва да сте наясно с последствията за състоянието на апартамента. Никой, след като е платил пари, няма да се грижи за имуществото на собствениците. Друг вариант е да наемете апартаменти за жени, работещи в свободното време. Освен това гарантира стабилни печалби. „Но такива апартаменти бързо се развалят“, отбелязва един от наемодателите. "Освен това, когато апартаментът се намира в прилична къща, абсолютно не искате да разваляте отношенията със съседите."

Постоянното търсене на клиенти съвсем не е единственият проблем, който очаква наемодателя. Апартамент под наем на ден изисква много повече внимание. След всеки клиент собствениците трябва да донесат жилище пълна поръчка, направете почистване, осигурете прясно спално бельо и т. н. В този случай подобни предмети губят външния си вид много по-бързо. „Гостите непрекъснато се сменят и изобщо не е факт, че всички ще бъдат изключително чувствителни към нови мебели и домакински уреди. Следователно собственикът на ежедневен апартамент ще трябва да прави козметични ремонти много по-често, отколкото в апартамент, отдаван под наем за дълго време. И също така плащайте за застраховка срещу риска от повреда “, казва Дмитрий Таганов. Въпреки това, както отбелязва наемодателят в Санкт Петербург Дмитрий К., закупуването на застраховка е твърде голям лукс: застрахователните компании или изобщо отказват да застраховат такива апартаменти, или нарушават твърде високите ставки.

При краткосрочни наеми рискът от измама или престъпление е много по-висок. Дмитрий К. вече е имал такъв опит. Нова годинатой дойде да посети апартамента, който по това време беше празен, но установи, че не може да влезе вътре: ключът по неизвестна причина не пасва на ключалката. Поглеждайки внимателно към вратата, Дмитрий откри, че ключалката просто е сменена. Трябваше да се обадя на служител на Министерството на извънредните ситуации, който отвори вратата и пусна законния собственик. Веднъж в апартамента, Дмитрий намери много неща на други хора, украсена коледна елха, бутилки алкохол - с една дума, ясни признаци, че апартаментът е обитаван. След време се появи нов "наемател", който срещна истинския собственик на апартамента с възмутени въпроси за причините за престоя на последния на територията на чужд апартамент. Оказа се, че е наел апартамент през агенция за недвижими имоти и е платил веднага за три месеца предварително. Постепенно станаха ясни и подробностите за измамата: малко преди Нова година жена нае апартамент за няколко дни, която според нея пристигна от Сочи. За толкова кратко време тя успя да направи дублирани ключове и след официалното си „тръгване“ се върна, смени ключалката и преоблечена като брокер, тя се съгласила да отдаде апартамента под наем на друго лице. Тя взела аванс от него - и изчезнала в неизвестна посока.

Дмитрий имаше късмет: незаконният наемател освободи апартамента без претенции и освен време и нерви собственикът не претърпя никакви загуби. Но при различен сценарий измамникът може да не се е занимавал с повторното вземане, а просто да изнесе цялото ценно имущество и оборудване от къщата. За да сведете до минимум рисковете, трябва поне да направите копие на паспорта на клиента, но това няма да ви застрахова на 100% срещу измамници.

Доверие или независимост?

Ако искате да отдадете апартамента си под наем на ден, пред вас има два начина: да прехвърлите апартамента на доверително управление на агенция за недвижими имоти или да го предадете сами.

С доверителното управление, от една страна, собственикът е освободен от всички проблеми. От друга страна остава рискът от измами от страна на брокерите. Агентите могат просто да мамят, като подценяват броя на дните, през които апартаментът е бил отдаден под наем, и да задържат част от приходите за себе си. Няма да ходиш всеки ден в апартамента и да проверяваш.

Ако вземете нещата в свои ръце, ще трябва да използвате възможно най-много канали за информация, за да намерите клиенти. Това обаче не е твърде трудно. Струва си да напишете в "Яндекс" или друга търсачка думите "дневен наем" - и там и тогава ще имате избор от десетки уебсайтове на агенции, предлагащи апартаменти под наем. Почти всички от тях си сътрудничат със собствениците на апартаменти. Ще трябва да направите стандартно описание на предложеното жилище, да посочите всички негови основни параметри и да направите няколко снимки (кухня, баня и спалня). Снимки и описания са публикувани на сайта на агенцията. Собственикът на апартамента посочва колко би искал да получава на ден, а брокерите добавят своята опаковка върху тази цифра. Например, ако апартамент „от собственика“ струва 2 хиляди рубли, тогава агенцията ще го предложи за 2,5-3 хил. В този случай измамата от страна на посредниците едва ли е възможна, тъй като агенцията играе изключително ролята на свързваща връзка. То насочва клиента, а собственикът на дома вече е в контакт с него: показва апартамента, смяната на спалното бельо, почистването и най-приятното нещо е да си платиш. Тогава той вече дава комисионната на агенцията.

При наличието на няколко апартамента дневният наем се превръща в пълноценен бизнес, който изисква не само първоначални инвестиции, но и редовни разходи. Ще се наложи или аутсорсинг на почистващи услуги, или създаване на собствено оперативно звено, което ще поеме почистването на апартаменти, пране и смяна на спално бельо, дребни ремонти и др. Освен обслужващия персонал е необходим и счетоводител. Ще трябва да установите отношения с хора, които са в състояние да разрешат всяка конфликтна ситуация с наемателите. Важен елементтози бизнес е създаването и популяризирането на ефективен уебсайт в Интернет. „Изглежда много трудно, но на практика може да се окаже обратното. В хода на дейността се установяват бизнес отношения с определени организации, например с представителства на западни фирми, в резултат на което този бизнес става по-стабилен и сигурен. Освен това можете да получите допълнителен доход, като предоставите свързани услуги: транспортни, туристически и др.“, казва управляващият директор на компанията „Century 21 West“ Евгений Скоморовски.

Рецепта за успех

Не всеки апартамент ще се наема еднакво добре. Има редица параметри, от които ще зависи търсенето му от потенциалните наематели. Първо, местоположението на такова жилище е важно. „За краткосрочни наеми, малки апартаменти в Централен районМосква, например, в сталински къщи. Популярни са и райони с големи изложбени центрове “, казва Вадим Ламин, ръководител на ексклузивния отдел на отдела за отдаване под наем на луксозни апартаменти Penny Lane Realty. В същото време параметърът „пешеходно разстояние на метрото“ остава важен параметър - точно както при покупка или дългосрочен лизинг.

Ако апартамент, нает за дълго време, може да бъде минимално обзаведен, то в случай на краткосрочен наем такъв номер няма да работи. Всичко трябва да бъде тук, за да се осигури на обитателите удобна алтернатива на хотелска стая. Човек, който пристига в хотел, не си прави труда да вземе със себе си сапун, кърпа, паста за зъби или бельо. Всичко това получава на място. За ежедневни наеми трябва да осигурите същото.

В стаята трябва да има удобен гардероб и място за спане... Кухнята трябва да бъде оборудвана с хладилник, електрическа кана и микровълнова печка. Последният е по-незаменим елемент от чинията. „Малко от посетителите се занимават със сериозно готвене. Те или ядат в кафене, или предпочитат да купуват готова храна и да я затоплят “, казва брокерът Сергей. В стаята трябва да има телевизор, а напоследък стана популярен и DVD плейър. Такива дреболии често играят важна роля, особено след като конкуренцията на пазара за ежедневни наеми е голяма и на практика няма разлика в цените.

Краткосрочен наем: PRO & CONTRA

1. Потенциално по-висок доход от дългосрочните наеми.

2. Възможността за излизане от бизнеса по всяко време.

3. Безплатно разпореждане с апартамента (можете да продадете, да настаните роднини и т.н. по всяко време).

1. Липса на гарантиран доход.

2. Необходимостта от постоянно търсене на нови клиенти.

3. Апартаментът често се нуждае от ремонт, той губи представянето си по-бързо.

4. По-трудоемък бизнес: апартаментът трябва да бъде подреден след всеки клиент, необходимо е да се осигури на обитателите пълен "хотелски" комплект - спално бельо, съдове, мебели и домакински уреди.

• 1 Колко можете да спечелите от наем
• 2 Къде да започнете бизнес: какви документи са необходими и какво може да се наеме
  • 2.1 Легализиране на бизнес
  • 2.2 Избор на необходимите OKVED кодове
• 3 Подготовка на апартамент под наем
  • 3.1 Къде да купя апартамент под наем
• 4 Как да съпоставим приходите и разходите
• 5 Да се ​​предпазим от рискове
• 6 съвета за управление на успешен бизнес

Планирате да отдадете апартамент под наем, но не знаете откъде да започнете? Или търсите начин да печелите пари от наемане на недвижим имот и мислите за възможни стратегии, но нищо не привлича? Страхувате се, че няма да има постоянни доходи?

Изгодно е да се отдава под наем апартамент или друго жилище, защото дава стабилен доход. Ако имотът бъде продаден, тогава печалбата ще бъде еднократна. Затова предлагаме да обърнете внимание на този метод за генериране на допълнителен доход. Ще ви разкажем подробно за наемането на апартамент, на какво първо трябва да обърнете внимание и как да превърнете тази идея в стабилен бизнес.

Колко можете да спечелите от наем

Доходите от отдаване под наем на апартамент в регионите ще се различават. В Москва и Санкт Петербург можете да получите от 20 до 30 хиляди рубли за едностаен апартамент в жилищен район. В градове с население над един милион и около милион можете да получите около 15 хиляди рубли за едностаен апартамент в центъра и 10-12 за апартамент в жилищен район. V регионални центровес население от около 500 хиляди души - 8 хиляди рубли за апартамент в добро състояние.

В малък град за 5 години можете да спечелите около 480 хиляди рубли, като наемете апартамент, в големите градове - около 900 хиляди рубли, в Москва и Санкт Петербург 1,5 милиона рубли.

Ако апартаментът се намира в престижен район и е с модерен ремонт, тогава наемът му е по-скъп. И така, наемането на двустаен апартамент в московския квартал Тверской струва 140 хиляди рубли на месец, а в квартал Митино - 40 хиляди рубли. И в двата случая най-близката метростанция е на 700 метра.

Двустайните и тристайните апартаменти са по-малко търсени, но могат да се отдават и под наем. Ако например банкнота от три рубли се намира до университет, тогава можете да я занесете на студенти. Това ще ви помогне да намерите постоянни жители и да получавате редовни доходи.

Напълно възможно е да се живее с парите, получени за наемане на апартамент. За покриване на основни нужди един човек на месец изисква средно 20 хиляди рубли. Това е достатъчно, за да платите за комуналните услуги на вашия апартамент,покупки продукти. За да си купите дрехи, нови домакински уреди и да се отпуснете, доходите трябва да са по-високи. В Москва, Санкт Петербург и градове с население над един милион, минималната сума ще бъде по-висока.

За да покриете разходите на един човек, трябва да вземете:

• 1 апартамент в Москва;
• 2 апартамента в Санкт Петербург;
• 2-3 апартамента в градове-милиони;
• 3-4 апартамента в областни центрове с население около половин милион.

Тази схема ще работи, ако се хванат достойни наематели и апартаментът няма да е празен. Това може да отнеме няколко години. Нека анализираме подробно как правилно да организираме бизнес за отдаване под наем на апартаменти.

Къде да започнете бизнес: какви документи са необходими и какво може да се наеме

Как да спечелим пари от наемане на жилище? Първо, нека да разберем какво може да се наеме:

• стая в апартамент;
• апартамент;

Ако имате наследен имот, тогава можете да започнете да го отдавате под наем. Ако няма безплатен апартамент, тогава можете да го купите със спестяванията си или да вземете потребителски заем или ипотека.

Потребителският заем е заем, предоставен на граждани за закупуване на различни предмети или големи неща: мобилен телефон, домакински уреди, мебели, автомобили, жилища.

Ипотечният кредит е целеви жилищен кредит, издаден срещу обезпечение на придобития недвижим имот. Можете също да ипотекирате съществуващ недвижим имот. Ипотеката е няколко пъти по-висока от потребителския кредит. Ако кредитополучателят не може да плати дълга, тогава банката става собственик на заложеното имущество.

Не можете да вземете ипотека, но искате да увеличите спестяванията си, като инвестирате в недвижими имоти? Предлагаме ви да се запознаете с такава стратегия като печелене на пари отдава под наем апартамент... От един апартамент можете да получите няколко пъти по-голям от товасумата, която давате за наема му.

Легализираме бизнеса

Имате апартамент, просто трябва да започнете да го отдавате под наем. Трябва да имате предвид, че ще трябва да платите данък за наемане на апартамент. Ако скриете доходи, тогава не само ще трябва да платите данък, но и глоба от 40% от него. Плюс за неподаване на данъчна декларация - 5-30% за всеки месец забава.

Има няколко начина за регистриране на плащането на данъци:

Първият е да сключите споразумение като физическо лице ... В този случай ще платите 13% от получените доходи.

Второто е да регистрирате индивидуален предприемач:

1. от опростена системаданъкът ще бъде 6%. До 30 април всяка година ще трябва да подадете декларация за данък върху доходите, да плащате данък - всяко тримесечие.
2. Вземете патент... Купува се за една календарна година. Неговата цена не е фиксирана, тя се изчислява индивидуално като процент от прогнозния доход. В този случай крайната сума зависи от площта на апартамента и региона.

Например в Москва патентът за едностаен апартамент с площ от 50 квадратни метра струва 12 600 рубли. Данъкът също ще бъде 6%. В този случай данъкът трябва да бъде платен предварително. В рамките на 90 календарни дни трябва да заплатите 1/3 от сумата от датата на закупуване на патента, до края на срока на патента - останалите 2/3.

По принцип приходите от наемане на апартаменти се легализират в Москва и Санкт Петербург. Ако живеете в друг град и смятате, че подаването на информация в данъчната служба е загуба на време, няма да е излишно да играете на сигурно. Завистливи съседи или дори приятели или роднини могат да докладват „къде да отидат“. Когато доходите ви са легализирани, не е нужно да се притеснявате за това.

Избиране на необходимите OKVED кодове

Когато регистрирате индивидуален предприемач, трябва да посочитеOKVED кодове(Общоруски класификатор на икономически дейности). Следните кодове ще работят за вас:

• 68.20 - Отдаване под наем и управление на собствени или наети недвижими имоти;
• 68.20.1 - Отдаване под наем и управление на собствени или наети жилищни имоти;
• 70.20 - Отдаване под наем на собствени недвижими имоти;
• 70.20.1 - Отдаване под наем на собствени жилищни имоти.

Разберете как иначе можете да получите доходи от недвижими имоти.

Подготовка на апартамент под наем

Най-често апартаментите се отдават обзаведени. Някои имат пълен комплект, необходим за комфортен живот, други имат минимален комплект. Празните апартаменти рядко се отдават под наем, но са и търсени.

Нека да разберем какво трябва да има в апартамента, за да можете да го отдадете под наем.

Желателно е свежо покритие. Ако сега нямате тази възможност, уверете се, че е в добро състояние. Ако правите ремонт, вземете материали с марж. На някои места тапетът може да загуби външен види дори да се отлепят и плочките ще се откъснат. В такива случаи можете бързо да премахнете получените дефекти.

Интериорните врати могат да се доставят както евтини, така и скъпи. В първия случай подмяната им няма да изисква много пари, а във втория ще бъде трудно да ги повредите. По-добре е да поставите входната врата скъпа, тя ще продължи по-дълго.

Инсталирайте чуждестранни водопроводни инсталации, за предпочитане финландски марки. Те имат бюджетни опциитова ще продължи дълго време.

Домакинските уреди в апартамент трябва да имат най-малко:

1. Хладилник;
2. Кухненска печка;
3. Пералня.

С такъв комплект вече можете да търсите наематели. Ще ги намерите по-бързо, ако апартаментът все още има:

1. Микровълнова печка;
2. Ютия и дъска за гладене;
3. Електрическа кана;
4. Телевизия;
5. Wi-Fi рутер;
6. Сешоар.

Интернет е неразделна част от живота. Можете да вземете интернет и телевизия или просто интернет в апартамента, който ще наемете и да инсталирате Wi-Fi рутер. По-добре е веднага да скриете проводниците. Изберете тарифата с най-бърза скорост. Ако наемателите имат няколко компютъра и телефона, тогава скоростта няма да падне толкова много. Новите наематели няма да трябва да мислят какъв вид интернет да използват и нови кабели няма да се вкарват постоянно във вашия апартамент.

Мебелите в апартамента трябва да бъдат:

1. Сгъваем диванили двойно легло... Ако площта е голяма, тогава е по-добре да поставите легло. Ако апартаментът е малък, тогава диванът ще бъде полезен.
2. Просторен шкаф.
3. Пишещо бюро и стол.
4. Стенни рафтовеза малки неща.
5. Кухненски комплект, маса и столове.
6. Нощни шкафчета... Елемент по избор, но създава уютно усещане.
7. Тоалетка... Също така незадължителен елемент, особено ако гардеробът е голям.

Ако нямате възможност да направите ремонт в апартамента и да закупите нови мебели, наемете апартамента в това състояние и с мебелите, с които разполагате. Основното е, че е в добро състояние и може да се използва.

Къде да купя апартамент под наем

Купуване на апартамент за отдаване под наем? На първо място, обърнете внимание на района и проучете пазара на „наематели“. Така ще имате постоянен поток от наематели и апартаментът няма да е празен.

Например в Москва хората предпочитат да наемат апартаменти в източната, югоизточната и южната част на града. Експертите обясняват това с факта, че наемите там са евтини в сравнение с други райони на столицата.

„Областите имат толкова нисък рейтинг,основно поради комплекса транспортна достъпности тъй като те са построени и се строят на територии, „отвити“ от индустриалните зони“, - обясниМария Жукова, първи заместник-директор на МИЕЛ-Аренда.

Източник

Не е необходимо да имате няколко апартамента, за да пуснете доходи от наем на поток. ако имате Ваканционен дом, Подай го. Има няколко начина да правите постоянни печалби: научете се как да правите бизнес план на жилищна сграда.

Как да съпоставим приходите и разходите

Ако сте изтеглили апартамент под ипотека, тогава наемната сума трябва да бъде такава, че да покрива месечното плащане и комуналните услуги. В противен случай този бизнес ще работи отрицателно. Ако се съмнявате, че този начин на печелене е подходящ за вас, предлагаме ви да се запознаете с другиидеи за генериране на доходи от недвижими имоти.

Да се ​​предпазим от рискове

Всеки бизнес е свързан с рискове, включително бизнеса с наемане на апартаменти. За да се предпазите от тях, трябва да ги познавате лично.

„Най-големият страх на хазяина е пожар или наводнение. Често срещана ситуация, с която собствениците на жилища трябва да се справят, са имуществените щети. Например, едно семейство се мести в апартамент, в който на децата е позволено да правят всичко: да боядисват тапети, да карат колело по коридора и да режат мебели. Или друг реален случай – студенти, наели жилища, успяха да счупят не само част от оборудването, но и всички съдове, тоалетна чиния и витражи във всички врати. След такива наематели трябва да направите козметичен ремонт в апартамента и да смените мебелите “, казва Яна Глазунова, генерален директор на VSN Realty.

Източник

Задължително Създайте шаблон за вашия лизинг. Това ще ви позволи да избегнете много трогателни моменти. Посочете гаранционния депозит и в какви случаи той се връща на наемателите. Ако сте били предупредени 2-3 месеца предварително, че ще се изнасят, няма дългове за гостите, а мебелите и уредите в апартамента са останали в добро състояние, можете да върнете тези пари.

В него посочете цената, срока на плащане, цялото обзавеждане в апартамента и глобите за щети на имущество. Жителите ще бъдат спретнати по време на престоя си и няма да ви се налага да гадаете в какво състояние е апартаментът, ако не сте успели да го проверите този месец. Експертите препоръчват да опознаете хората по-добре, преди да ги отдадете под наем и да сключите договор.

За по-голяма яснота сме обобщили всички рискове и съвети за намаляването им в таблица:

Риск	Съвет
Преотдаване	С вас могат да се свържат брокери или предприемачи, които планират да отдадат вашия апартамент под наем. Ако тази опция ви устройва, съставете договор. Искат ли ви да не сключвате договор? Не съм съгласен. В случай на несъгласие или проблеми, няма да правите нищо без договор.
Няколко наематели вместо един	Запишете паспортните данни на наемателите и пълното им име в договора. Например, ако млад мъж живееше в апартамент, а момиче се премести при него, направете отново договор.
данък	Ако не плащате данъци върху приходите си от наем, може да бъдете глобени. Регистрацията на индивидуален предприемач или сключването на споразумение за физическо лице ще помогне да се избегне това.
Комунални задължения	Напишете в договора, че наемателите са длъжни да прехвърлят показанията на електромера и да плащат сметки за комунални услуги. Ако имате време, идвайте всеки месец при наемателите, за да вземете показания на броячите, да вземете всички касови бележки и пари за комунални услуги.
Развалени мебели и уреди	В договора напишете какви мебели и уреди има в апартамента, а също така посочете глобите за повредата им. Освен това отпечатайте и ламинирайте информация с глоби и я поставете на видно място. Например, ако наемателите счупят пералнята, можете да вземете парите от гаранционния депозит. Ако в договора е посочено, че наемателите плащат за ремонта на оборудването, тогава имате право да поискате тези пари от тях.
Неплащане на наем	Ако наемателите просто се нанасят и искат гратисен период до следващия месец, не се съгласявайте. Много е вероятно те да се изнесат без да плащат и да оставят дългове за жилищно-комунални услуги. Ако наемателите наемат апартамент от вас дълго време, вземете разписка от тях, в която ще посочат датата на погасяване на дълга. Посочете такива случаи в договора. Можете също да посочите неустойка за забавено плащане. Такива мерки дисциплинират наемателите.

„Много е важно да познавате добре работодателите, да знаете кой и как живее, включително като се вземе предвид манталитета на различните народи. Също така е важно да се разбере, че много зависи от класа на жилищата. Ако един апартамент струва 100 хиляди на месец, тогава най-вероятно това са напълно различни жители на Азия, отколкото за 20-30 хиляди", каза собственикът на собственото си бюро за апартаменти Александър Харибин.

Източник

Подробно анализирахме как да отдадете апартамент под наем, какви подводни камъни можете да срещнете и на какво трябва да обърнете внимание. Нека ви дадем още няколко съвета:

1. Обмислете местоположението и нуждите на наемателите. Имотът е далеч от автобусна спирка и в близост до детска градинаи училище? Посочете в обявата, че ще отдадете къща под наем на семейна двойка с деца. Жилището няма да е празно дълго време.
2. Тристайните апартаменти са най-трудни за наемане. Ако е бездействал дълго време, направете ремонт в него и го предайте от стая в стая. Младите хора не винаги могат да си позволят да наемат едностаен апартамент и могат да си позволят стая.
3. Не отлагайте ремонта преди да отдадете апартамент под наем. Всеки месец престой е загубени пари за вас.

Искате ли да си осигурите комфортна старост? Купете апартамент например в Берлин и го отдайте под наем. В Германия не е прието да имате собствен дом, около 80% от германците живеят в апартаменти под наем.Как да си купите апартамент в Берлин, ще разберете тук.

Недвижимите имоти са добър начин не само да запазите спестяванията си, но и да увеличите. Просто трябва да знаете как да го направите правилно. Ще имате постоянен пасивен доход, който можете да увеличите, защото вече имате всички необходими знания!

Професионални бизнес планове

Какво да направите, ако имате няма спестявания на пари? Мнозина вярват, че за инвестиция в недвижими имотитрябва да имате голям начален капитал. Всъщност това не е така. Бизнес за ежедневен наем на апартаментие стратегия за инвестиране в недвижими имоти, която може да бъде стартирана без начален капитал.

• Как да спечелим пари от дневен наем на апартаменти?
• Какво определя ефективността на дневния наем?
• Един от начините за инвестиране в недвижими имоти на примера в Зеленоград
• Как да тестваме местоположението на апартамент?
• Бизнес под наем - Какво да инвестирате в Москва и Московска област?
• Съвети от опитни инвеститори:

Нека да разберем как да работим с пазара за ежедневни наеми на апартаменти.

Бизнесът с отдаване под наем е свързан с игра с числа. Повечето хора смятат, че наемането на апартамент на всеки 25 дни е невъзможно. Това обаче са реални цифри за този пазар. Ако наемете обект за по-малък брой дни, тогава печалбата ще бъде минимална. Все пак има разходи за наем, реклама и заплати на обслужващия персонал.

Как да спечелим пари от дневен наем на апартаменти?

Ако никакви спестяванияи не можете да изтеглите ипотека. Има прост и ефективен начин - можете да печелите пари дневен наемжилища.

Юрий Медушенко е професионален инвеститор, експерт по жилищни сгради № 1 в Русия. Наскоро той и партньорът му Матвей Надежни организираха бизнес за ежедневен наем на апартаменти.

Взимаме и наемаме апартамент или градска къща за дълго време, да кажем за 30 000 рубли на месец. Разбира се, като сте предупредили собствениците предварително, че ще отдадете дома си под наем.

И ние го наемаме ежедневно, например, за 3000 рубли, и получавате печалба от разликата.Ако наемате апартамент 25 дни в месеца, можете да осигурите паричен поток от 35 000 рубли. на месец.

Какво определя ефективността на дневния наем?

На първо място, върху заетостта на избрания обект.

Средната заетост на съоръжението трябва да бъде най-малко 80%. Защото получавайки само такива числа, можете да възстановите собствената си инвестиция.

В класическия бизнес схемата е доста проста: днес можете да продадете два чифта ботуши, а утре - двадесет. За сметка на следващия ден печелите. V хотелиерски бизнесвсичко е различно: ако не сте завършили две ателиета днес, то утре няма да можете да наемете още две. Следователно този месец печалбата ще бъде по-ниска.

Един от начините за инвестиране в недвижими имоти на примера в Зеленоград

Случаят на Андрей Зеленски

Как да тестваме местоположението на апартамент?

Много просто, ти пуснете обява за продажбапри наемане на жилище и посочете желаната площ. И след това вижте и пребройте колко обаждания на ден се получават за тази реклама.

• За тези схеми когато посочите не конкретен адрес, и най-близкия голям обект, по-добре е да изберете клиенти с кола. Когато човек разбере, че може да наеме къща за 1000 рубли по-евтино от средната пазарна цена, тогава няма да му е трудно да изкара допълнителните 2-3 километра.
• Има следната схема: тестът се счита за успешен, когато тридесет и осем клиенти на ден изявят желание да наемат нашия апартамент.

Няма такова нещо брой клиентие стабилен при десет души на ден. Петнадесет души се обадиха днес, а утре тринадесет. Тези спадове са неприемливи за качествения бизнес. Следователно, за пълноценен резултат, ние приемаме има повече приложения, отколкото имаме инструменти.

Ако заетостзапочна да съставлява 70%, то рано или късно тази компания ще напусне пазара. Пазарът също става неефективен, ако зададете цената си малко по-висока от тази на вашите конкуренти. По този начин можем да привлечем клиенти към себе си, ако ние правим цената още по-ниска... Потокът от хора ще се увеличи и апартаментът няма да остане без наематели. Всички тези точки трябва да бъдат тествани.

Бизнес под наем - Какво да инвестирате в Москва и Московска област?

Случай на участник Татяна Хмелницкая среща на живо на инвеститорите в Инвестиционната територия

• Когато имате 1-3 апартамента, тогава можете сами да отстраните грешки в този процес. И е много по-лесно, отколкото да бъдете наети, защото не изисква постоянното ви присъствие в офиса по осем часа на ден.
• Когато даваме апартамент под наем,тогава трябва постоянно да управлявате бизнес процесите. Би било по-добре да има десет студиа на едно място, защото този обект е много по-лесен за управление, отколкото десет апартамента в него различни места... Освен това можете да намалите разходите като ще е необходим минимален брой персонал за поддръжка.
• За да получавате пасивен доход,трябва да се намери мениджър, за установяване на поток от клиенти. Погрижете се и за качествената реклама. Изберете служител, който ще актуализира рекламите в сайта, както и мениджър, който ще контролира посоката на обслужване.

Това е само една от стратегиите, които можете увеличете доходите си... Този метод предполага, че действате с помощта на чужди предмети. Погледнете от различен ъгъл.Можете да купувате предмети и да изплащате ипотеката си за сметка на чужди средства. Тоест комбинирайте бизнеса с инвестиционните стратегии. Повече за това в следващата статия.