Коли здавання нежитлових приміщень в оренду без реєстрації як ІП може бути визнано підприємницькою діяльністю. Іп складання податкової звітності Загальна система: які податки платити і коли застосування виправдане

На сьогодні оренда відноситься до одного з найвигідніших напрямків бізнесу. Величезний штат кваліфікованих співробітників набирати не потрібно, виробництвом та закупівлями займатися не доводиться, а ризиків мінімум при відмінному рівнідоходу.

ІП здає в оренду нежитлове приміщенняякі податки він має сплатити?! Незважаючи на те, що таким видом діяльності можуть займатися не лише ІП, а й юридичні та фізичні особи, ставка податку досить серйозно варіюється. Який же варіант оподаткування вигідніший для «орендного» бізнесу, і які неприємності можуть чатувати на ІП?

Договір оренди

Договір оренди нежитлового приміщення – це угода, яка укладається між сторонами (орендар та орендодавець), які планують вести бізнес (торгівля, зберігання тощо)

Нерухомість використовується для отримання виручки від другої сторони за тимчасове користування об'єктом житлового чи нежитлового призначення.

Якщо приміщення планується здавати в оренду фізичній особі, для здійснення такої операції необхідно обов'язково реєструватись як ІП.

Крім цього, на початковому етапі реєстрації бізнесмен має вказати оренду у видах діяльності.

На загальній системі оподаткування при здачі нерухомості в оренду, ІП зобов'язаний сплачувати податок у розмірі 13%, вести КУДіР (книгу обліку доходів та витрат), а також надавати звітність за формою 3 ПДФО у встановлені терміни.

Щодо підприємців, які працюють на УСН, то:

ІП на об'єкті "доходи" зі ставкою 6%.
Підприємці на "доходах, зменшених на витрати" застосовують свою стандартну ставку 15%.

Бізнесмени на патенті беруть до уваги фіксований податок у розмірі 6%.

Варто звернути увагу на те, що орендодавець оплачує комунальні послуги за своє приміщення самостійно, відповідно, на ССП «доходи мінус витрати» він може включити їх до своїх витрат при розрахунку податку. Спрощена система на «доході» цього не дозволяє.

Патентна система діє на передбачуваному доході, відповідно, ІП, що застосовує ПСП також не може зменшити базу оподаткування на комунальні витрати по нежитловому майну, яке здає в оренду. Більше того, податок сплачується автоматично на етапі придбання патенту на рік.

Якщо підприємець здає квартиру в оренду на УСН «доходи мінус витрати», крім комунальних послуг, він може включити й витрати на ремонт до статті витрат, тим самим зменшивши базу оподаткування.

Розглянемо приклад розрахунку податку при здачі в оренду житлового приміщення, що належить ІП, що працює на УСН «дохід».

У договорі оренди зазначена сума щомісячного платежу в розмірі 20000 руб. за місяць. Річний дохід від квартири складе 240 000 руб.

Підприємець на «доходах» за звітний рік зобов'язується сплатити 6%, тобто 240 000 х 6% = 14400 рублів.

Понад те, слід зазначити, що крім цього податку, ІП зобов'язаний здійснювати оплату до ПФР та фонду соціального страхування. Тому питання про те, чи вигідніше здавати квартиру фізичній особі (13%) чи ІП дуже спірне.

Підприємець, який орендує нежитлове приміщення під свій бізнес, може зменшувати базу оподаткування на УСН «доходи мінус витрати».

Права та обов'язки сторін

Сторонами під час укладання угоди про здачу у найм нежитлового приміщення можуть виступати ІП чи юридична особа. Договір визнається чинним лише під час оформлення у письмовому варіанті.

Основні нюанси під час укладання угоди між індивідуальним підприємцями ТОВ:

Якщо з боку юридичного лицядоговір візує генеральний директор, він повинен підтвердити свої повноваження на таку дію документально.
ІП, дії, що ґрунтуються на свідоцтві про державну реєстрацію, може підтвердити повноваження своїм паспортом та свідоцтвом про реєстрацію в особі ІП (ЄГРІП).
Без довірчого документа підписувати договір оренди має право керівник, наділений правом діяти з боку ТОВ (витяг ЄДРЮЛ).

Бізнесмен може візувати угоду особистим підписом, оскільки ІП законодавство РФ дозволяє вести діяльність без печатки.

Підприємець може здавати приміщення у найм фіз. особі. Законодавство не регулює норми щодо обмежень з оренди. Отже, будь-яка дієздатна особа може брати участь у угоді з оренди нежитлових приміщень.

Здача в оренду особистого автомобіляз боку ІП не заборонено законом. Угода оформляється шляхом підписання угоди між підприємцем та фізичною особою або ТОВ. У пунктах договору чітко прописуються всі нюанси, які можуть виникнути у процесі експлуатації автомобіля. Призначається сторона, яка не витрачає витрати, пов'язані з купівлею ПММ, запчастин та грошової компенсації за знос.

ІП, який має право власності на транспортний засіб, передбачене надання автотранспортних послуг може застосовувати систему оподаткування ЕНВД. Це правило регулюється Податковим Кодексом статтею 346.26.

Відмінності оподаткування доходу від оренди

Дехто вважає, що здавати в оренду нерухомість вигідніше в особі підприємця, який працює за ставкою оподаткування 6%, на відміну від фізичної особи, якій доведеться заплатити 13% доходу з угоди. За фактом підприємець платить ще додаткові відрахування до бюджету.

Від орендної діяльності ІП зобов'язаний сплатити податки:

6% з виручки від оренди;
відрахування за себе до пенсійного фонду;
відрахування на заробітну платунайманих співробітників (прибутковий, ПФР та фонд соціального страхування).

Крім цього, підприємець має досить багато паперової роботи, пов'язаної з веденням бухгалтерії. Якщо ІП бере у найм приміщення, це безпосередньо відбивається з його прибутку. Витрати відносяться до позаопераційних і мають опосередкований вплив на результати діяльності.

Здача квартири та нежитлового приміщення в оренду передбачає отримання коштів за користування об'єктом. Але нежитлове приміщення найчастіше оподатковується ПДВ, на відміну від житлового. Пов'язано з тим, що приміщення часто здаються під комерційну діяльність. І переважно такі площі цікавлять великі організації, зареєстровані як юридична особа та зацікавлені в отриманні ПДВ. Надати податкове відрахування можуть підприємці, які працюють на ОСНО, які в результаті такої угоди отримують не лише прибуток, а й податкове зобов'язання у розмірі 18% від суми, зазначеної у договорі оренди.

Звичайно, трапляються випадки, коли ТОВ погоджуються орендувати без податку на додану вартість, але виключно невеликі площі.

Перевага оренди житлової нерухомості друзям чи родичам із боку фізичної особи є відсутність зобов'язання сплачувати кошти до бюджету. Але, здавати нежитлові приміщення в такому разі потрібно без оплати, інакше угода прирівнюватиметься до комерційної операції, що підлягає обчисленню та сплаті податку.

І у підприємця, і у фізичної особи від послуг з оренди є як плюси, так і мінуси.

Відповідальність за несплату податку

Відсутність у індивідуального підприємця договору оренди не стосується прямого порушення, але відсутність угоди на передачу нежитлового приміщення у тимчасове користування (оренда) може привернути увагу інспектора ФНП.

Податкова служба розцінює таку дію, як навмисне зниження податкової бази, що стосується вагомого приводу для накладення штрафу на бізнесмена.

Відсутність реєстрації договору в Росреєстрі представляє серйозні податкові ризики.

Нагадаємо, якщо договір тимчасової передачі майна у користування укладається між ІП та ТОВ, він підлягає обов'язковій реєстрації. В інших випадках, у тому числі оренда житлового приміщення, угода, термін якої перевищує 11 місяців, також підлягає обов'язковому проходженню відповідної процедури.

Індивідуальний підприємець є фізичною особою, тому одночасне притягнення до податкової та кримінальної відповідальності неможливе.

Згідно з Податковим Кодексом (стаття 76), у зв'язку з несвоєчасним наданням звітності та прострочення по сплаті податку співробітники ФНП мають право заблокувати розрахункові рахунки в банку ІП.

Зняти обмеження з безготівкових операцій можна здаванням звітності та сплатою податку відповідно через касу банку від імені підприємця, поки р/р тимчасово «заморожений».

За недотримання правил ведення обліку витрат і витрат бізнесмен може бути оштрафований:

10000 рублів (порушення зафіксовано в одному звітному періоді);
30000 рублів (некоректні розрахунки проводилися протягом більш ніж одного податкового періоду);
20% від несплаченої суми податку і не менше 40000 рублів при умисному заниженні податкової бази для розрахунку.

Кримінальна відповідальність застосовується до ІП у разі виявлення факту фальсифікації документів та надання недостовірних відомостей до податкового органу.

При заборгованості в дуже великому розмірі або приховуванні фактичного виторгу підприємець повинен буде платити штраф у розмірі до 500000 рублів або може потрапити під висновок на строк до 3 років.

Для індивідуальних підприємців система оподаткування ССП є найвигіднішою для здачі в оренду житлового та нежитлового приміщення.

ІП, крім внесків зі страхування, достатньо сплачувати лише 6% на рік від суми виручки не перейматися. Також підприємців на УСН звільнено від сплати податку на майно.

Але й тут є свої особливості. Якщо прибуток підприємця перевищить позначку в 1, 5 млн, знадобиться реєстрація у вигляді юридичної особи. Порушення переслідується згідно з кримінальним кодексом.

При несплаті податку, лише на рівні дозволеної законодавством виручки для ІП, адміністративне стягнення становитиме від 500 до 2000 рублів.

Москва, 23 жовтня 2018 року. - Один із законних способів здачі квартири в оренду – набуття патенту після отримання фізособою статусу індивідуального підприємця (ІП): податкова ставка у цьому випадку становить 6% проти 13% при сплаті ПДФО. Однак патентна системаоподаткування (ПСН) не набула широкого визнання: за даними Департаменту оренди квартир ІНКОМ-Нерухомість, нині її використовують лише 10% столичних орендодавців, які сплачують податки в рамках здачі житла в оренду, інші подають податкові декларації. Серед причин низької популярності патенту фахівці виділяють, зокрема, кілька обставин: по-перше, відсутність зв'язку між вартістю цього дозволу та фактичною прибутковістю оренди; по-друге, підсумкові витрати учасників ПСП (з урахуванням обов'язкових платежів ІП) вищі за прибутковий податок з фізосіб; крім того, статус ІП суттєво обмежує наймодавця у правах у разі продажу квартири, що здається. Провідний юрисконсульт Юридичної служби ІНКОМ-Нерухомість Кирило Кокорін коментує характеристики патенту як різновиду податкового режиму та подає свою думку про рентабельність даної системи для орендодавця.
Придбання патенту: обмеження та ціна

Кирило Кокорін, провідний юрисконсульт Юридичної служби ІНКОМ-Нерухомість: «Придбання патенту є правомочним лише для індивідуальних підприємців, тобто фізичні особи без статусу ІП не можуть використовувати цю систему оподаткування. Вартість патенту в Московському регіоні ґрунтується на розмірі потенційно можливого річного доходу від здачі квартири в оренду, що визначається урядом Москви. Станом на 2018 рік податкова ставка становить 6% такого доходу. Ціна дозволу на орендну діяльність залежить від локації (округу та району), де знаходиться квартира, що здається, і від її площі.

Наведу приклади. Патент на квартиру площею до 50 кв. м, розташованої в ЮЗАТ, коштує 18 000 рублів (потенційно можливий річний дохід від здачі подібного об'єкта в оренду, встановлений урядом Москви, становить 300 000 рублів на рік; розрахунок: 300 000 Х 6% = 18 000 рублів). Вартість патенту для квартири площею 75 кв. м, розташованої в ЦАО, - 54 000 рублів (потенційно можливий річний дохід від здачі подібного об'єкта в оренду, встановлений урядом Москви, - 900 000 рублів на рік; розрахунок: 900 000 Х 6% = 54 000 рублів). Розмір дійсного доходу, який може бути набагато нижчим, при розрахунку вартості патенту не враховується.

Патентна система непопулярна – згідно зі статистикою ІНКОМ-Нерухомість, даного податкового режиму дотримуються не більше 10% тих, хто здає в Москві квартиру і сплачує податки з цього доходу».

Причини непопулярності ПСН

Кирило Кокорін: «Наявність патенту не пов'язана з розміром та регулярністю отримання доходу від здачі квартири в оренду: наймодавець купує цей дозвільний документ на певний термін (від 1 до 12 місяців у межах календарного року), і навіть якщо об'єкт весь цей час простоював – наприклад , його не вдалося здати, патент не продовжується і його вартість не повертається.

Крім цього, незалежно від того, отриманий дохід від здачі квартири чи ні, ІП вносить щорічні обов'язкові платежі до Пенсійного фонду – у 2018-му це 5 840 рублів, а також до Федерального фонду медичного страхування – у 2018 році це 26 545 рублів. . Загальна сума обов'язкових платежів - 32385 рублів. Для індивідуального підприємця, який купив патент, можливість зменшення суми податку розмір страхових внесків не передбачено.

Витрати орендодавців, які є ІП, включають вартість патенту та обов'язкові платежі. Фізособи сплачують лише ПДФО. Розглянемо приклад. Квартира в ЮЗАТ площею 45 кв. м здається за 30 000 рублів на місяць, річний прибуток від здачі становить 360 000 рублів. Витрата від здачі цієї квартири для фізичної особи (ПДФО) за такого доходу складе 46 800 рублів на рік (360 000 Х 13%); для ІП - 50 385 рублів (18 000 рублів за патент + 32 385 рублів як обов'язкові платежі).

Для визначення доцільності придбання патенту кожному орендодавцю потрібно провести грамотну калькуляцію всіх можливих варіантів».

Продавець квартири у статусі ІП: особливості положення

Кирило Кокорін: «Власник житлоплощі, який хоч одного разу використав її з підприємницькою метою, маючи статус ІП, не зможе продати цю квартиру як фізична особа, Тільки як ІП. Це означає, що продавець позбавляється всіх пільг та відрахувань, які покладені фізособі. Якщо власник офіційно ліквідує ІП, ситуація під час продажу лише ускладниться. Продавець квартири, що втратив статус ІП, яка раніше використовувалася ним у підприємницьких цілях, зобов'язаний сплатити ПДФО з усієї суми, отриманої від продажу. Термін володіння квартирою не має значення. Такою є стійка позиція Мінфіну.

ІП здає в оренду нежитлове приміщення – оподаткування цієї процедури залежить від статусу орендаря та податкового режиму підприємця. Ознайомимося докладніше із ключовими нюансами обчислення ІП податків за себе (а іноді й не лише) у рамках угод зі здачі нерухомості в оренду.

У чому складності оподаткування при здачі нерухомості в оренду?

Процедура здачі ІП нежитлової нерухомості у найм характеризується великою кількістю нюансів з погляду оподаткування. Так, ІП, щоб не порушити податкове законодавство, потрібно знати відповіді на такі питання:

Як кого він має сплачувати податки на оренду приміщення — ІП чи простого громадянина, з урахуванням того, що нежитлова нерухомість записана на нього як на фізичну особу (як варіант, куплена ним ще до реєстрації як ІП)?

Залежно від статусу платника податків, встановлюється право застосування того чи іншого податкового режиму — загального, спеціального, а також право включення до розрахунку податкової бази видатків.

Чи потрібно йому як фізособі сплачувати податок на майно, що здається в оренду (і використовується таким чином у підприємницькій діяльності)?

У загальному випадку з нерухомості, яка використовується у бізнесі ІП, не сплачується майновий податок. Але із цього правила багато винятків.

Які податки потрібно сплачувати ІП, якщо він здає нерухомість суб'єкту господарювання — іншому ІП чи ТОВ?

Тут усе впирається головним чином специфіку застосовуваної системи оподаткування — ОСН чи якогось із спецрежимів.

Які податки потрібно сплачувати ІП, якщо він здає нежитлову нерухомість фізичній особі (не зареєстрованій як ІП)?

Основна проблема тут у наступному: щодо фізосіб ІП як суб'єкт господарювання може виступати податковим агентом і нести передбачені законом обов'язки щодо обчислення та сплати ПДФО фізособи (як і щодо складання звітності).

Спробуємо тепер послідовно дати відповіді на ці питання, пов'язані з оподаткуванням здачі ІП нерухомості в оренду.

Складання нерухомості ІП: з яким податковим режимом працювати?

Навіть якщо об'єкт нерухомості був набутий фізособою у статусі ІП (наприклад, за комерційним договором купівлі-продажу з іншим суб'єктом господарювання), то у свідоцтві про право власності будуть наведені особисті дані власника без будь-яких поправок на наявність у нього статусу підприємця. Будь-які комерційні операції з об'єктом нерухомості (продаж або оренда) з точки зору оподаткування за умовчанням розглядатимуться як скоєні фізособою, не ІП. Тобто орендодавцю за умовчанням потрібно буде платити з виручки з оренди ПДФО за ставкою 13%.

Разом з тим ІП має право повідомити ФНП про те, що використовує об'єкт нерухомості в бізнесі, і на підставі цього сплачувати податки з операцій з даним об'єктом відповідно до системи оподаткування, що застосовується, наприклад УСН або ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст.346.26 НК РФ).

Повідомлення складається у вільній формі. У ньому бажано відобразити реквізити договору про здачу об'єкта в оренду, актів приймання-передачі приміщення - це буде свідченням того факту, що нерухомість використовується в підприємницькій діяльності (лист Мінфіну Росії від 05.03.2012 № 03-11-11/67).

Якщо ІП працює на ОСН, то зазначене повідомлення у ФНП відправити також має сенс. Підприємець на загальному податковому режимі, як і звичайна фізособа, платить 13% з виручки, але при цьому ІП як суб'єкт господарювання може включати до розрахунку податкової бази витрати, тоді як звичайна фізособа не може. Витрати у разі оренди бувають дуже суттєві (наприклад, пов'язані з оплатою комунальних послуг, якщо вони не включені у вартість контракту).

Більше того, ІП на ОСН із виручки з орендної плати платитиме ПДВ, а звичайна фізособа — ні.

Нерухомість у підприємницькій діяльності: чи сплачувати податок на майно?

ІП на ОСН сплачує майновий податок на загальних засадах. При цьому йому може бути вигідніше не включати об'єкт оподаткування до складу майна, що використовується в підприємницькій діяльності, оскільки на таке майно не поширюються податкові пільги (п. 2 ст. 407 НК РФ).

ІП на УСН та ЕНВД вправі не сплачувати податок на нерухоме майно, що використовується в підприємницькій діяльності, якщо тільки воно не відноситься до об'єктів, перерахованих у підп. 1 та 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. До таких об'єктів входять:

Чи не знаєте свої права?

адміністративно-ділові будівлі, торгово-розважальні центри та будь-які приміщення всередині даних об'єктів;
об'єкти, всередині яких розташовуються (або можуть розташовуватись відповідно до призначення, що відображено в документах технічного обліку) офіси підприємств, магазини, ресторани, кафе, точки побутового обслуговування.

Конкретний перелік таких об'єктів затверджується для кожного регіону окремою ухвалою влади.

Факт використання чи невикористання об'єктів, перерахованих у ст. 378.2 НК РФ, у підприємницької діяльності значення не має: податок на майно ІП платить за ними у будь-якому випадку.

Так чи інакше умовимося, що ІП все ж таки використовує нежитлову нерухомість в комерційних цілях, а саме в цілях здачі в оренду. На практиці орендарями об'єкта можуть бути:

ІП та юрособи;
фізособи, які не зареєстровані як ІП.

У кожному разі оподаткування ІП має особливості.

Орендар — суб'єкт господарювання: податкові наслідки ІП на спецрежимі

Здаючи нерухомість іншому суб'єкту господарювання, ІП повинен буде у разі, якщо веде діяльність на спецрежимі:

На УСН:

обчислювати та враховувати доходи від отримання орендної плати (при УСН 15% - витрати, якщо вони мали місце) у книзі обліку;
у встановлені терміни обчислювати та сплачувати податок;
звітувати з податку декларації.

На ЕНВД:

вести зручним способом(за яким у ФНП немає заперечень, якщо вже була перевірка, або за всіма ознаками не повинно бути, якщо перевірки ще не було) облік фізичних показників, що впливають на податкову базу (лист Мінфіну Росії від 08.08.2012 № 03-11-11/ 233);
обчислювати, сплачувати та декларувати податок.

У випадку з орендою нерухомості при ЕНВД фізичні показники за дозволеними видами оренди нежитлової нерухомості можуть бути різними — треба дивитися їхній перелік за п. 3 ст. 346.29 НК РФ. І якщо об'єктів кілька, то може знадобитися їхній роздільний облік.

Як ми вже знаємо, податок на майно платити на спецрежимі не потрібно (якщо немає винятків за ст. 378.2 НК РФ та ФНП повідомлено про використання нерухомості в бізнесі).

Орендар — суб'єкт господарювання: податкові наслідки ІП на ОСН

Якщо ІП веде діяльність на ОСН, то він повинен буде:

Вести облік за книгою обліку на ОСН (затверджена наказом від 13.08.2002 Мінфіну Росії № 86н, МНС Росії № БГ-3-04/430), обчислювати та сплачувати свій ПДФО, декларувати його у встановлений термін.
Сплачувати ПДВ з виручки, що надано орендною платою, виписувати рахунки-фактури (передоплатні, авансові, за потреби — виправні або коригувальні), вносити відомості про них до журналу та книг обліку.

Дізнатись більше про специфіку обліку рахунків-фактур платником ПДВ ви можете у статтях:

«Журнал обліку отриманих та виставлених рахунків-фактур»;
«Відображення у книзі покупок коригувального рахунку-фактури».

У разі якщо ІП та його контрагент уклали договір про безоплатній орендіу тих чи інших цілях, ПДВ тим не менш потрібно сплатити, причому за ринковою ціною оренди (інформаційний лист Президії ВАС РФ від 22.12.2005 № 98).

Контрагент у своїй приймає розрахункову вартість оренди у складі позареалізаційних доходів (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Орендар – фізособа (не ІП): податкові наслідки

Якщо орендар — фізособа, не зареєстрована як ІП, то підприємець, здаючи об'єкт в оренду, повинен як платник податків здійснювати в загальному випадку ті ж дії, що характерні для правовідносин з іншим суб'єктом господарювання. Податки з оренди нежитлового приміщення він сплачує ті самі. Водночас ІП слід мати на увазі, що:

При безоплатній оренді нерухомості фізособою ІП зобов'язаний обчислити (за аналогією зі сценарієм для контрагентів-юросіб та ІП, описаним вище) податкову базу ПДФО за ринковою сумою оренди.

Справа в тому, що ця сума вважається натуральним доходом фізособи. На неї ІП має нарахувати ПДФО, сплатити його у статусі податкового агента (лист Мінфіну Росії від 05.07.2013 № 03-04-06/25983), а потім звітувати у ФНП за формами 2-ПДФО та 6-ПДФО.

У журналі та книгах з ПДВ, очевидно, враховуватимуться лише вихідні рахунки-фактури.

При цьому, якщо фізособа сплатила оренду готівкою, а орендодавець видав бланк суворої звітності, що підтверджує оплату, то рахунок-фактура не потрібен. В інших випадках рахунок потрібно оформляти та реєструвати в журналі обліку та книзі продажів (лист Мінфіну Росії від 23.11.2012 № 03-07-09/153).

ІП може здавати належну йому нерухомість як фізособу, сплачуючи звичайний ПДФО, або як суб'єкт господарювання на ОСН або спецрежимі, якщо проінформує ФНП про використання об'єкта нерухомості в бізнесі. У другому випадку можливе застосування більш вигідних умовзі сплати податку з виручки.

Проте патентна система оподаткування (ПСН) не набула широкого визнання: за даними Департаменту оренди квартир ІНКОМ-Нерухомість, нині її використовують лише 10% столичних орендодавців, які сплачують податки в рамках здачі житла в оренду, інші подають податкові декларації. Серед причин низької популярності патенту фахівці виділяють, зокрема, кілька обставин: по-перше, відсутність зв'язку між вартістю цього дозволу та фактичною прибутковістю оренди; по-друге, підсумкові витрати учасників ПСП (з урахуванням обов'язкових платежів ІП) вищі за прибутковий податок з фізосіб; крім того, статус ІП суттєво обмежує наймодавця у правах у разі продажу квартири, що здається. Провідний юрисконсульт Юридичної служби ІНКОМ-Нерухомість Кирило Кокорін коментує характеристики патенту як різновиду податкового режиму та подає свою думку про рентабельність даної системи для орендодавця.

Придбання патенту: обмеження та ціна

Наведу приклади. Патент на квартиру площею до 50 кв. м, розташованої в ЮЗАТ, коштує 18 000 рублів (потенційно можливий річний дохід від здачі подібного об'єкта в оренду, встановлений урядом Москви, становить 300 000 рублів на рік; розрахунок: 300 000 Х 6% = 18 000 рублів). Вартість патенту для квартири площею 75 кв. м, розташованої в ЦАО, – 54 000 рублів (потенційно можливий річний дохід від здачі подібного об'єкта в оренду, встановлений урядом Москви, – 900 000 рублів на рік; розрахунок: 900 000 Х 6% = 54 000 рублів). Розмір дійсного доходу, який може бути набагато нижчим, при розрахунку вартості патенту не враховується.

Патентна система непопулярна - згідно зі статистикою ІНКОМ-Нерухомість, даного податкового режиму дотримуються не більше 10% тих, хто здає в Москві квартиру і сплачує податки з цього доходу».

отримано
гонорар 46%

1. Здавати в лізинг можна як від імені ФО, так і від імені ІП. Але, оскільки йдеться про нежитлові приміщення і можливе встановлення ознак підприємницької діяльності (систематичний характер, підприємницький ризик) + майно здається ЮЛ, вважаю краще якщо здавати від ІП. До того ж на УСН дохід від здачі в оренду обкладатиметься 6% податком, а не 13% як для ФО. Але при здачі від ІП потрібно буде внести зміни до переліку діяльності (наприклад, код ЗКВЕД 70.20.2 «Здавання в оренду власного нежитлового нерухомого майна»).

2. Для того, щоб притягнути до кримінальної відповідальності за ст. 171 КК обвинуваченню доведеться доводити сам факт здійснення підприємницької діяльності без реєстрації та заподіяння державі великої шкоди – 1 500 000 руб. Також теоретично можливе притягнення до відповідальності за ч. 1 ст. 14.1 КоАП ((тягне накладення адміністративного штрафу у розмірі від п'ятисот до двох тисяч рублів).

Тому, якщо ви ІП на УСН внесете зміни до реєстру в частині КВЕД та сплачуєте податок 6 % з доходу.

отримано
гонорар 27%

Вітаю!
Відповідно до ст.18 ЦК України громадяни можуть мати майно на праві власності; успадковувати та заповідати майно; займатися підприємницькою та будь-якою іншою не забороненою законом діяльністю; створювати юридичні особи самостійно чи спільно з іншими громадянами та юридичними особами; вчиняти будь-які угоди, що не суперечать закону, і брати участь у зобов'язаннях; обирати місце проживання; мати права авторів творів науки, літератури та мистецтва, винаходів та інших результатів інтелектуальної діяльності, що охороняються законом; мати інші майнові та особисті немайнові права.

Відповідно до п. 4 ст. 208 НК РФ до доходів фізичних осіб від джерел у Російської Федераціїставляться доходи, отримані від здачі у найм чи іншого використання майна, що у Російської Федерації.

Відповідно до п.3 ст.210 НК РФ Для доходів, щодо яких передбачена податкова ставка, встановлена пунктом 1 статті 224 ПК, податкова база визначається як грошовий вираз таких доходів, що підлягають оподаткуванню, зменшених на суму податкових відрахувань, передбачених статтями 218-221 цього Кодексу , з урахуванням особливостей, встановлених цим розділом. Податкова ставка встановлюється у вигляді 13 відсотків.

Тобто Ви маєте право здати в оренду майно як фізичну особу і Вам необхідно буде сплатити 13% податку від розміру доходу. Разова (не систематична) здача майна у найм може бути розцінена як підприємницька діяльність, отже неспроможна кваліфікуватися як адміністративне правопорушення (ст.14.1 КоАП РФ) чи незаконна підприємницька діяльність (ст.171 КК РФ),

З огляду на ст. 2 Цивільного кодексу Російської Федерації підприємницькою діяльністю визнається самостійна, що здійснюється на свій ризик діяльність, спрямовану на систематичне отримання прибутку від користування майном,продажу товарів, виконання робіт чи надання послуг особами, зареєстрованими у цій якості у встановленому законом порядку.

Якщо Ви здаватимете в оренду майно здійснювати підприємницьку діяльність, тобто як ІП, то Вам слід враховувати наступне.

До підприємницької діяльності відноситься не тільки здача майна в оренду, а й дії підготовчого характеру, наприклад, проведення ремонтних і будівельних робіт, пошук потенційних орендарів, що підтверджується судовою практикою, що склалася (Постанови Федеральних арбітражних судів Західно-Сибірського округу від 16.12.2009 N А70 4191/2009, Центрального округувід 31.08.2009 N А64-6950/08, Східно-Сибірського округу від 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округу від 15.08.2007 N А36-2300/2006).
Таким чином, тимчасове невикористання майна у підприємницькій діяльності протягом податкового періоду, зокрема, відсутність договорів оренди, ремонт приміщення тощо, а також використання майна (його частини) для управлінських потреб індивідуального підприємця, саме по собі не може розглядатися як використання цього майна з метою, відмінних від підприємницької діяльності.
Оскільки Законом N 2003-1 не визначено строки подання документів, що підтверджують право індивідуального підприємця на звільнення від обов'язку зі сплати податку на майно фізичних осіб, такі документи мають бути подані у строки, що дозволяють податковому органу обчислити суму податку на майно фізичних осіб та направити повідомлення про сплату податку до 1 серпня.
П розвірка фактичного використання індивідуальними підприємцями майна у підприємницькій діяльності, має проводитися податковими органами у межах податкового контролю.

у розмірі 6 відсотків.

Відповідно до п. 3 ст. 346.11 НК РФ застосування спрощеної системи оподаткування індивідуальними підприємцями передбачає їхнє звільнення від обов'язку зі сплати податку на майно фізичних осіб щодо майна, використовуваного для підприємницької діяльності .

Таким чином, у разі постановки на облік як індивідуальний підприємець та сплата єдиного податку, пов'язаного із застосуванням УСН, з доходів, отриманих від надання приміщення, що розглядається, в оренду, Ви не будете платником податку на майно фізичних осіб щодо зазначеного приміщення.

При цьому, на думку контролюючих органів, для застосування права на звільнення від сплати податку на майно ІП, що застосовує УСН, необхідно подати до податкового органу:
- Заява про звільнення від сплати податку на майно у довільній формі;
- документи, що підтверджують використання нерухомості для підприємницької діяльності (у Вашому випадку таким документом буде договір оренди).
Такі роз'яснення, зокрема, містяться у Листі Мінфіну Росії від 01.02.2010 р. №03-05-04-01/06.

Відповідно до ст. 346.31 НК РФ ставка єдиного податку встановлюється у розмірі 15 відсотків величини поставленого доходу. Однак система оподаткування у вигляді єдиного податку на поставлений дохідвстановлюється для окремих видів діяльності, які зазначені уст.346.26 НК РФ.

Таким чином, оскільки ІП може бути звільнено від сплати податку на майно фізичної особи, то найвигіднішим буде здавати в оренду майно як ІП, що застосовує УСН.

З повагою Ф. Тамара

Єдиний нгаол

отримано
гонорар 27%

У тих випадках, коли не зареєстрована як індивідуальний підприємець особа придбала для особистих потреб житлове приміщення або інше нерухоме майно або отримало його у спадок або за договором дарування, але у зв'язку з відсутністю необхідності у використанні цього майна тимчасово здало його в оренду або найм та внаслідок такої цивільно-правової угоди отримало дохід (у тому числі у великому або особливо великому розмірі), вчинене ним не тягне за собою кримінальну відповідальність за незаконне підприємництво.(Пост. Пленуму Верховного Суду РФ від 18.11.2004 N 23 "Про судову практику у справах про незаконне підприємництво ..."). Інакше кажучи, якщо фізична особа здає у найм зайве майно, то реєструватися ІП необов'язково.

Громадянин, не зареєстрований як ІП, сплачує з орендної плати тільки ПДФО за ставкою 13% (якщо платник орендної плати не утримав ПДФО з доходу, що виплачується, як податковий агент, то громадянин буде платити сам). У нього залишається обов'язок сплачувати податок на майно фізичних осіб (є місцевим і сплачується 1 раз на рік, не пізніше 1 листопада року, наступного за роком, за який обчислено податок; встановлено законом N2003-1-ФЗ "Про податки на майно фізичних осіб" та законом м. Москви №47 "Про ставки податку на майно фізичних осіб").

Громадянин, зареєстрований ІПза видом діяльності "здавання в оренду власного житлового нерухомого майна" код ЗКВЕД 70.20.1., що знаходиться на загальній системі оподаткування, сплачує з орендної плати ПДФО за ставкою 13% Підприємцю треба буде подати до податкового органу декларацію за формою 4-ПДФО у п'ятиденний строк після закінчення місяця з дня появи доходів від здачі в оренду (п.7 ст. 227 НК РФ), після чого сплачувати авансові платежі на підставі податкових повідомлень (п. 9 ст.227 НК РФ). За підсумками року - подати декларацію за формою 3-ПДФО не пізніше 30 квітня року, наступного за минулим роком (ст. 216, п.1 ст. 229 НК РФ).

На загальній системі під час здачі в оренду нежитлового приміщення підприємець зобов'язаний сплачувати ПДВ. Індивідуальний підприємець має право на звільнення від виконання обов'язків платника податків, пов'язаних з обчисленням та сплатою податку, якщо за 3 попередні послідовні календарні місяці сума виручки від надання в тимчасове користування нежитлового приміщення без урахування ПДВ не перевищила в сукупності 2 млн. руб. (П.1 ст.145 НК РФ). Операції з надання житлового приміщення у користування звільнено від сплати ПДВ. (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Обов'язок сплачувати податку майно фізичних осіб зберігається.

Усі підприємці зобов'язані сплачувати страхові внески до державних позабюджетних фондів "за себе": ПФР (на обов'язкове пенсійне страхування), ФОМС (на обов'язкове медичне страхування); за найманих працівників (якщо вони є): ПФР+ФСС+ФОМС (відповідно до закону №212-ФЗ "Про страхові внески ….").

У 2012 р. ІП зобов'язаний заплатити "за себе" внески 17208,25 руб. (якщо платник 1966 народження і старше: внесок до ПФР - 14386.32 руб., Вся сума сплачується на страхову частину; якщо платник 1967 народження і молодше, то внески до ПФР на страхову частину 11066.40 руб., На накопичувальну - 3. .; у Федеральний фонд обов'язкового медичного страхування (ФФОМС) - 2821.93 руб.; внески до Територіального фонду обов'язкового медичного страхування в 2012 р. не сплачуються).

Громадянин, зареєстрований ІП за видом діяльності"здавання в оренду власного житлового нерухомого майна" код КВЕД 70.20.1., що переходить на УСН, повинен уявляти, що УСН застосовується в 3-х варіантах:

З об'єктом оподаткування "доходи", податкова ставка 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ);

УСН з об'єктом оподаткування "доходи мінус витрати". Законом суб'єктів РФ можна встановити ставки від 5 до 15% залежно від категорій платників податків; суми сплачених страхових внесків (напр., внески за "себе" до ПФР, ФОМС) можна включати до витрат (пп.7 п.1 ст.346.16 НК РФ).;

УСН на основі патенту - при передачі у тимчасове володіння та (або) користування гаражів, власних житлових приміщень, а також житлових приміщень, зведених на дачних земельних ділянках(Пп.56 п.2 ст.346.25.1 НК РФ). Сума патенту фіксована, розраховується із встановленого суб'єктом РФ потенційно можливого річного доходу. Частина патенту може бути зменшена на суму страхових внесків у позабюджетні фонди, сплачених підприємцем як за себе, так і за своїх працівників з урахуванням особливостей, викладених у п.10 ст. .1 НК РФ.

Застосування УСН звільняє ІП від сплати податку майно фізичних осіб із майна, що використовується здачі у найм (п.3 ст.346.11 НК РФ). Термін надання заяви та документів, що підтверджують фактичне використання майна на звільнення, не прописано, тому виходить, що податківці надсилають повідомлення про сплату швидше, ніж ІП подасть заяву та документи на звільнення. На підставі поданих підприємцем заяви та документів, податківці провадять повернення (залік) надміру сплаченого податку.

Обмеження застосування УСН - річний дохід від здачі майна ні перевищувати 60 млн. рублів на рік.

Обов'язок сплачувати страхові внески до державних позабюджетних фондів у ІП на УСН за "себе" та за найманих працівників (якщо вони є) є і не залежить від застосовуваного режиму оподаткування.

Добрий вечір!

з 1 питання та з 2 частини 2 питання - відповідно до листа Мінфіну РФ від 17.11.09 N 03-04-05-01/808

Відповідно до статті 2 Цивільного кодексу Російської Федерації діяльність повинна здійснюватися самостійно, на свій ризик, і бути спрямованою на систематичне отримання прибутку.

За відсутності вищевказаних ознак фізична особа має право укласти договір про здачу майна в оренду без реєстрації як індивідуальний підприємець.

з другого питання – дуже докладно відповіла попередня юристка. Потрібно рахувати всі платежі та розмір оренди.

Спілкуватися у чаті

Дружкін Максим

Юрист, м. Москва

Безкоштовна оцінка вашої ситуації

1103 відповідей

249 відгуків

Вітаю! У 2 випадках оренди залежно від статусу орендодавця необхідно враховувати ряд факторів, що впливають на обов'язки з обчислення податків. Це сам процент податку, обов'язок його сплати безпосередньо орендодавцем або податковим агентом фізичної особи - орендодавця, можливість також використовувати зменшення податкової бази на витрати на придбання майна. Також у цьому питанні слід звернути увагу на сплату податків при подальшому продажу майна, що здається в оренду.

Відразу хочу звернути увагу, що у попередніх відповідях містилася помилкова думка про те, що податок у даному випадку при здачі в оренду нерухомості платити не потрібно, у даній позиції помилково даний податок на доходи від здачі майна в оренду був поплутаний з податком на майно.

Відповідно до п. 1 ст. 209 Цивільного кодексу РФ власнику належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до ст. 608 ЦК України власнику майна належить право здачі його в оренду.

На підставі п. 1 ст. 23 ДК РФ громадянин вправі займатися підприємницької діяльності без утворення юридичної особи з державної реєстрації речових як індивідуального підприємця.

УФНС Росії по м. Москві у Листі від 30.03.2007 N 28-10/28916 вказує, що про наявність у діях громадянина ознак підприємницької діяльності можуть свідчити такі факти:

Виготовлення або придбання майна з метою подальшого отримання прибутку від його використання чи реалізації;

Облік господарських операцій, пов'язаних із здійсненням угод;

Взаємопов'язаність всіх вчинених громадянином у певний період часу угод;

Стійкі зв'язки із продавцями, покупцями, іншими контрагентами.

Крім того, відповідно до Загальноросійського класифікатора видів економічної діяльності ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), затвердженим Постановою Держстандарту Росії від 06.11.2001 N 454-ст, економічна діяльність має місце тоді, коли ресурси, обладнання, робоча сила, технології, сировина, матеріали, енергія (інформаційні ресурси) об'єднуються у виробничий процес, що має на меті виробництво продукції (надання послуг). Економічна діяльність характеризується витратами виробництва, процесом виробництва та випуском продукції (наданням послуг).

За наявності даних ознак фізична особа зобов'язана зареєструватися як підприємець без утворення юридичної особи.

Ця позиція підтверджується Листами Мінфіну Росії від 14.01.2005 N 03-05-01-05/3 та від 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, а також Листом УФНС Росії по м. Москві від 25.01. 18-12/3/005988.

Таким чином, на думку контролюючих органів, якщо операції зі здачі майна в оренду (наймання) або операції з купівлі-продажу майна здійснюються за наявності ознак економічної та підприємницької діяльності, фізична особа зобов'язана зареєструватися в податкових органах як підприємець без утворення юридичної особи.

Пленум Верховного Судна РФ в п. 2 Постанови від 18.11.2004 N 23 вказав, що у тих випадках, коли не зареєстрована як індивідуальний підприємець особа придбала для особистих потреб житлове приміщення або інше нерухоме майно або отримало його у спадок або за договором дарування, але у зв'язку з відсутністю необхідності у використанні цього майна тимчасово здало його в оренду або оренду і в результаті такої цивільно-правової угоди отримало дохід (у тому числі у великому або особливо великому розмірі), вчинене ним не тягне за собою відповідальність за незаконне підприємництво.

Таким чином, якщо фізична особа тимчасово здає в оренду нежитлове приміщення, проте її діяльність не містить ознак підприємницької діяльності, особа не зобов'язана реєструватися як індивідуальний підприємець.

Відповідно до п. 2 ст. 209 Цивільного кодексу РФ власник вправі на власний розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону та іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, у тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування та розпорядження майном, віддавати майно в заставу та обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.

Оподаткування доходів, одержуваних фізичними особами, провадиться у порядку, передбаченому гол. 23 Податкового кодексу РФ.

У п. 1 ст. 207 НК РФ зазначено, що платниками ПДФО визнаються фізичні особи, які є податковими резидентами РФ, а також фізичні особи, які отримують доходи від джерел у Росії, які не є податковими резидентами Російської Федерації.

Відповідно до пп. 4 та 10 п. 1 ст. 208 НК РФ до доходів від джерел у РФ відносяться доходи, отримані від здачі в оренду або іншого використання майна, що знаходиться в Росії.

Відповідно до п. 1 ст. 226 НК РФ російські організації, індивідуальні підприємці, нотаріуси, що займаються приватною практикою, адвокати, що заснували адвокатські кабінети, а також відокремлені підрозділи іноземних організацій у РФ, від яких або в результаті відносин з якими платник податків отримав доходи, зобов'язані обчислити, утримати у платника податків та сплатити суму ПДФО.

Виняток становлять доходи, щодо яких обчислення та сплата податку здійснюються відповідно до ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 та 228 НК РФ.

Таким чином, організація - орендар нежитлового приміщення, яка здійснює виплати за договором оренди фізичній особі - орендодавцю, що не є індивідуальним підприємцем, зобов'язана обчислити, утримати у платника податків та сплатити до бюджету суму ПДФО із сум орендної плати.

Виходячи з викладеного індивідуальний підприємець, який виплачує орендну платуфізичній особі за орендоване у неї приміщення, визнається податковим агентом щодо таких доходів фізичної особи і, відповідно, має виконувати обов'язки щодо обчислення, утримання та перерахування до бюджету податку на доходи фізичних осіб у порядку, передбаченому ст. 226 НК РФ, а також за поданням до податкового органу за місцем свого обліку відповідно до п. 2 ст. 230 НК РФ відомостей про доходи фізичної особи та суми нарахованих, утриманих та перерахованих до бюджетної системи Російської Федерації податків. Дана позиція підтверджується в листі Мінфіну Росії від 20.07.2012 (N 03-04-05/3-889).

підприємницька діяльність з передачі в оренду квартир та нежитлових приміщень під офіси та магазини індивідуального підприємця, який застосовує спрощену систему оподаткування, видом економічної діяльності якого, зазначеним у Єдиному державний реєстріндивідуальних підприємців, є здавання в оренду власного нерухомого майна, оподаткуванню єдиним податком на поставлений дохід не підлягає. При цьому доходи від діяльності щодо передачі в оренду квартир та нежитлових приміщень під офіси та магазини також не підлягають оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб (п. 24 ст. 217 Кодексу). (Лист Мінфіну РФ від 05.12.2011 N 03-11-11/310))

Відповідно до ст. 346.20 НК РФ у разі за спрощеною системою оподаткування (УСН) якщо об'єктом оподаткування є доходи, податкова ставка встановлюється у розмірі 6 відсотків.

Платники податків, які застосовують спрощену систему оподаткування та вибрали як об'єкт оподаткування доходи, зменшені на величину витрат, при визначенні податкової бази враховують витрати, передбачені п. 1 ст. 346.16 Податкового кодексу Російської Федерації, за умови їхньої відповідності критеріям, зазначеним у п. 1 ст. 252 Кодексу.

На підставі пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Кодексу платники податків при визначенні об'єкта оподаткування мають право враховувати витрати на придбання, спорудження та виготовлення основних засобів, а також на добудову, дообладнання, реконструкцію, модернізацію та технічне переозброєння основних засобів (з урахуванням положень п. п. 3 та 4 ст. 34). .

Якщо фізична особа придбала у власність об'єкт основних засобів (нежитлове приміщення) до державної реєстрації як індивідуального підприємця, то вона не була платником податків, який провадить підприємницьку діяльність, тому витрати на придбання основного засобу при застосуванні індивідуальним підприємцем спрощеної системи оподаткування враховуватися не повинні.

Водночас, витрати на ремонт зазначеного приміщення, здійснений у період застосування спрощеної системи оподаткування, можуть бути враховані при визначенні податкової бази на підставі пп. 3 п. 1 ст. 346.16 Кодексу, а витрати на його утримання у вигляді комунальних платежів – на підставі пп. 5 п. 1 названої статті та ст. 254 Кодексу.

При цьому згідно з абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положення зазначеного пункту не поширюються на доходи, які отримують фізичні особи від продажу майна, безпосередньо використовуваного індивідуальними підприємцями в підприємницькій діяльності.

Таким чином, доходи, отримані від продажу нежитлового приміщення, яке безпосередньо використовувалося у підприємницькій діяльності, підлягають включенню до податкової бази з податку на доходи фізичних осіб. (Лист Мінфіну Росії від 09.06.2012 N 03-04-05/3-716) .

Тому, після продажу майна, що здається в оренду, необхідно враховувати, що якщо не реєструвати ІП, просто здавати нежитлове приміщення в оренду, то при продажу даного майна, яке перебувало у власності більше 3 років, ПДФО сплачувати не потрібно. Якщо ж реєструвати ІП, то при продажу такого майна вартість повинна входити до податкової бази.

Водночас відповідно до ст. 41 Кодексу доходом визнається економічна вигода у грошовій чи натуральній формі, що враховується у разі можливості її оцінки та в тій мірі, в якій таку вигоду можна оцінити, та визначається відповідно до глав "Податок на доходи фізичних осіб", "Податок на прибуток організацій" Кодексу.

Відповідно до п. 1 ст. 572 Цивільного кодексу Російської Федерації за договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати іншій стороні (обдаровуваному) річ у власність або майнове право (вимогу) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити її від майнового обов'язку перед третьою особою.

Виходячи з викладеного та з урахуванням принципу визначення доходу, встановленого у ст. 41 Кодексу, при даруванні нерухомого майна у дарувальника не виникає доходу (економічної вигоди), що підлягає оподаткуванню на доходи фізичних осіб. (Лист Мінфіну РФ від 02.11.2011 N 03-04-05/3-837))

З урахуванням викладеного, якщо не реєструвати ІП, то орендодавець (ІП або юр. особа), будучи податковим агентом, буде обчислювати Ваш ПДФО - 13% від отримуваного доходу за угодою та оплачувати його. Також після закінчення 3 років з моменту набуття права власності, можна буде продати майно, не сплачуючи ПДФО із суми продажу.

Якщо зареєструвати ІП, то за видом діяльності "здавання в оренду власного житлового нерухомого майна" код ЗКВЕД 70.20.1., ІП з УСН матиме об'єкт оподаткування "доходи", за податковою ставкою 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ); з об'єктом оподаткування "доходи мінус витрати" - 15%, при цьому з базу оподаткування можна зменшувати на вартість основних засобів - придбаного майна.

Також хочу запропонувати ще один варіант, який, можливо, буде менш «податковим».

Відповідно до п. 1 ст. 1005 Цивільного кодексу Російської Федерації за агентським договором одна сторона (агент) зобов'язується за винагороду здійснювати за дорученням іншої сторони (принципала) юридичні та інші дії від свого імені, але за рахунок принципала або від імені та за рахунок принципала.

За угодою, вчиненою агентом з третьою особою від свого імені та за рахунок принципала, набуває права і стає зобов'язаним агент, хоча б принципал і був названий в угоді або вступив з третьою особою у безпосередні відносини щодо виконання угоди.

Статтею 1011 ДК РФ встановлено, що й агент діє від імені, але з допомогою принципала, то відносинам, які з агентського договору, застосовуються правила, передбачені гол. 51 " Комісія " ДК РФ, якщо ці правила суперечать положенням цієї глави ДК РФ чи суті агентського договору.

Таким чином, предметом агентського договору є будь-які взаємини агента з третіми особами на користь принципала.

Відповідно до пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодексу при визначенні податкової бази не враховуються доходи у вигляді майна (включаючи кошти), що надійшов комісіонеру, агенту та (або) іншому повіреному у зв'язку з виконанням зобов'язань за договором комісії, агентським договором або іншим аналогічним договором, а також у рахунок відшкодування витрат , вироблених комісіонером, агентом та (або) іншим повіреним за комітента, принципала та (або) іншого довірителя, якщо такі витрати не підлягають включенню до складу витрат комісіонера, агента та (або) іншого повіреного відповідно до умов укладених договорів. До зазначених доходів не належить комісійна, агентська чи інша аналогічна винагорода.

Враховуючи викладене, при дотриманні вищевказаних умов по угоді з третіми особами в індивідуального підприємця - агента, що застосовує спрощену систему оподаткування, у складі доходів щодо об'єкта оподаткування враховується лише агентська винагорода.

Єдине, що треба враховувати у тому випадку, що згідно з п. 5 ст. 346.11 ПК індивідуальні підприємці, які застосовують спрощену систему оподаткування, не звільняються від виконання обов'язків податкових агентів, передбачених ПК.

Відповідно до п. п. 1 та 2 ст. 226 Кодексу індивідуальні підприємці, які є джерелом виплати доходів платникам податків, визнаються податковими агентами щодо платників податків та зобов'язані обчислити, утримати та перерахувати до бюджету суму податку на доходи фізичних осіб з таких доходів платників податків.

Тож, дивіться, які плюси прийняти, які мінуси. При реєстрації ІП не забувайте про обов'язок самостійної сплати соціальних податків, ФСС, пенсійний фонд, ФОМС.

Доброго вам дня!

1. У яких випадках це допустимо зробити від імені Фізособи, а в яких випадках тільки від імені ІП? Які податкові ризики за цими двома варіантами? Варіант здачі від імені ФО може бути визнаний незаконним підприємництвом за КК РФ?

Про наявність у діях громадянина ознак підприємницької діяльності можуть свідчити, зокрема, такі факти:
- Виготовлення або придбання майна з метою подальшого отримання прибутку від його використання або реалізації;
- господарський облік операцій, пов'язаних із здійсненням угод;
- Взаємопов'язаність всіх здійснюваних громадянином у певний період часу угод;
- стійкі зв'язки із продавцями, покупцями, іншими контрагентами (див. листи Мінфіну РФ від 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, від 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, від 14.01.2009 N 03-05-01-05/3, УФНС РФ у м. Москві від 25.01.2008 N 18-12/3/005988, від 30.03.2007 N 28-10/28916).

Оскільки названі ознаки у діях громадянина будуть, то фізична особа у разі зобов'язана зареєструватися як підприємця без утворення юридичної особи .

В іншому випадку громадянина буде притягнуто до адміністративної відповідальності за провадження підприємницької діяльності без державної реєстрації за ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ та кримінальної за ст. 198 КК РФ при ухиленні від сплати податків (якщо не сплачено суму податків та (або) зборів, що становить за період у межах трьох фінансових років поспіль більше шестисот тисяч рублів, за умови, що частка несплачених податків та (або) зборів перевищує 10 відсотків підлягаючих сплаті сум податків та (або) зборів, або перевищує один мільйон вісімсот тисяч рублів). Якщо в аналізованій ситуації майно спочатку купувалося для отримання доходу від його здачі в оренду, громадянина може бути притягнуто до кримінальної відповідальності за ст. 171 КК РФ (при отриманні доходу у сумі, що перевищує один мільйон п'ятсот тисяч рублів).
----------

2. Який варіант отримання доходу від нерухомості вигідніше у фінансовому сенсі: порівняйте варіант ІП на різних податкових режимах і фізособи (якщо він припустимо), за альтернативних припущень, що початкові інвестиції (купівля/реконструкція) були зроблені від ІП або від фізособи?

Розглядаю варіант лише для ІП.

ІП може застосовувати ОСН, УСН: "доходи", "доходи мінус витрати", патент, ЕНВД

ЕНВД:у Москві його немає

найневигідніше, оскільки потрібно буде сплачувати податок на майно, податок на прибуток, ПДВ тощо.

УСН: "доходи", "доходи мінус витрати", патент:

Застосування спрощеної системи оподаткування організаціями передбачає їх звільнення з обов'язку зі сплати прибуток, податку майно організацій, податку додану вартість (за искл. деяких випадків) (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

почну з патенту: його застосовувати можна лише під час передачі у тимчасове володіння та (або) у користування гаражів, власних житлових приміщень, а також житлових приміщень, зведених на дачних земельних ділянках. Відповідно, при здачі в оренду комерційної нерухомостіне застосовується.

"доходи" або "доходи, зменшені на величину видатків": доцільніше застосовувати саме їх. Який об'єкт оподаткування вибрати залежить від відсоткового співвідношення доходів та витрат.

Якщо передбачуваних витрат буде менше 66,66% загальної суми передбачуваних доходів, то краще вибрати просто "доходи" і з суми доходів платити єдиний податок 6%.

Інакше краще вибрати "доходи, зменшені на величину видатків" і платити 15% з різниці.

У деяких випадках доцільніше вибрати друге, оскільки часто можна "закрити" доходи витратами, перелік їх граничний у ст. 346.16 НК РФ, та збитками минулих років (п. 7 ст. 346.18 НК РФ), до таких витрат можна віднести, наприклад, витрати на придбання ОС, відсотки за кредитами/позиками.

У цьому плані краще зареєструватися як ІП, а потім купувати нерухомість, тоді в обліку відразу з'являться витрати на її придбання.

Насправді, якщо Ви не збираєтеся реєструвати договір у Регпалаті, можете здавати як фізичну особу.

В даному випадку, виявити факт несплати податку, можна буде виявити лише за скаргою доброзичливця.

Усі послуги юристів у Москві