Не секрет, що для багатьох підприємців-початківців орендна плата стає однією з найбільших витрат. Будь то офіс, склад, торгове чи виробниче приміщення. Щоб збільшити ефективність роботи власного підприємства, варто спробувати знизити вартість орендної плати. Зробити це без особливих знань практично неможливо, тому нижче представлені поради, які допоможуть досягти успіху, напевно.

До речі, ми вже писали статті про те, і . А тепер перейдемо до зниження орендної плати.

1. Укласти взаємовигідний договір

Не обов'язково предметом договору може лише оренда. Вигода для орендодавця може полягати у нематеріальних благах. Наприклад, якщо він є господарем великого готелю та здає в оренду приміщення на його території під фітнес-центр, то платою може стати прийом гостей. При цьому ні гість, ні господар готелю орендарю нічого не повинен. Багато хто запитає, чим це вигідно орендодавцю? Все просто. Він пропонує своїм клієнтам додатковий сервіс, Не витрачаючи на це ніяких коштів.

1. Звернути увагу на промислові та простоюючі площі

Сенс тут у тому, щоб отримати гарне приміщення за низькою ціною. Не факт, що там прибуток буде високим, але й оренда істотно менша. Як можна вчинити у такому разі? Запропонувати господарю площ, що простоюють, взяти частину його витрат на себе. Тут маються на увазі кошти на сплату рахунків за світло, воду, електрику. Додатково можна провести ремонт власним коштом. Таким чином, і орендодавець отримає додатковий прибуток, і орендар безперечну вигоду.

1. Альтернатива – двигун переговорів

Щоб спровокувати орендодавця зниження вартості оренди, діяти потрібно не переконанням, а діями. У хід можуть піти знання про середньої вартостіринку. Ще одним чудовим варіантом стане наявність альтернативних приміщень. Потрібно дати орендодавцю зрозуміти, що потенційний орендар має й інші офіси на прикметі. Але дуже важливо впливати на господаря приміщення дуже тонко. Шантаж у таких справах не допоможе. Наявність альтернативи і для орендаря буде чудовим способом знайти найвигідніше приміщення.

1. Дізнатись про бажання орендодавця

Вартість оренди – не єдиний фактор, що є важливим для власника приміщення. Щоб вступати з ним у переговори про ціну, варто дізнатися, що для нього дійсно важливо. Варіантів тут безліч. Ось найбільш популярні:

• своєчасність здійснення платежів;
• тривалість оренди;
• можливість сплатити оренду за кілька місяців наперед;
• проведення ремонту з допомогою орендаря;
• використання власних меблів та техніки.

Багато хто вважає ці фактори незначними, насправді ж виявляється, що виконання хоча б кількох вимог зі списку дозволить суттєво знизити ціну (іноді кінцева вартість може знизитись навіть на 40%).

1. Не платіть за помешкання, стежте за помешканням!

Для багатьох ця думка видається абсурдною. Насправді ж вона може справді працювати. Тільки для пошуку відповідного варіанта може піти дещо більше часу. Прикладів достатньо. Іноді підприємці їдуть на якийсь час до іншої країни чи міста, а торгові площізалишаються незадіяними. При цьому плата за світло, податок на майно, сигналізація та інше – це лягає на плечі власника. Багатьом їх значно вигідніше у разі перекласти свої зобов'язання іншу людину. Часу шукати тих, хто б за це ще й платив, часто немає. У такі моменти і з'являються заповзятливі орендарі, які отримують чудове приміщення. Іноді їм ще й доплачують.

1. Робота з потрібними людьми

Якщо людина вміє вибудовувати ділові відносини правильно, то вона легко зможе домовитися про надання їй послуги. При цьому вона буде вигідна обом сторонам одночасно. Це видається неможливим? Ось лише один приклад такої взаємодії. Великий холдинг потребує власної веб-студії. Для неї виділяють приміщення. При цьому виконувати роботу всередині компанії потрібно не так вже й часто. Такий варіант взаємодії – чудова альтернатива для орендаря та орендодавця.

1. Виявляємо жорсткість

Якщо ніякі способи та вмовляння не діють, можна перейти до більш агресивної тактики. В даному випадку маються на увазі причіпки щодо приміщення та його стану. Таку стратегію найкраще використовувати на перших етапах. У хід можуть піти зовсім різні дрібниці. Ось кілька прикладів:

• відсутність інтернету;
• вихід вікон не на той бік;
• відсутність стоянки чи паркування поблизу;
• поганий стан приміщення (необхідність робити ремонт).

Але тут дуже важливо враховувати психологічний чинник. Не можна перегинати. Варто стежити за реакцією орендодавця. Не можна забувати, що після укладання договору з ним ще потрібно буде працювати.

1. Особливості бізнесу як фактор зниження орендної вартості

Розмовляючи з орендодавцем, можна вдатися до використання додаткових аргументів:

• Низька рентабельність

Якщо у магазину, що відкривається, буде низький рівень націнки, то прибуток сам по собі не буде великий. Для орендодавця це може бути вагомим аргументом під час ухвалення рішення.

• Криза нікого не шкодує

Не зайвим буде згадати про кризову ситуацію в країні. Варто запастись аргументами, надати реальні цифри щодо падіння вартості рубля по відношенню до іноземних валют. Імпортні товари в Росії стали значно дорожчими. Як наслідок, ними знизився попит, що зменшує можливості підприємця отримати високий прибуток.

• Говорити означає робити

Якщо підприємець говорить про якнайшвидше розірвання договору, то він має наочно продемонструвати свою готовність. Наявність відповідного листа стане чудовою мотивацією для орендодавця переглянути свої вимоги.

Багато хто ставиться до «безіменних» порад із великою недовірою, вважаючи їх лише теоретичною частиною питання. Саме тому наведено кілька думок людей, які знайомі з практичною стороною орендних відносин.

Сергій Абдульманов, Дмитро Кібкало та Дмитро Борисов

Засновники та директори компанії «Мосігра», автори книги. Відкрили безліч торгових точок і як ніхто знає, як торгуватися з орендодавцями. У своїй книзі вони розповіли про це та їх рекомендації напишемо нижче.

Торг завжди доречний! Це один із основних принципів будь-якого бізнесу. «Якщо ви не торгуєтеся, відірвіть собі руки! Фігурально. За попит грошей не беруть. Якщо всім і завжди платити стільки, скільки вони просять, то зовсім нічого не залишиться. Практично будь-яка пропозиція передбачає, що людина готова хоч трохи поступитися в ціні.

1. Наприклад розглянемо приміщення за 500 т.р. на місяць. Але ми розуміємо, що понад 250 УРАХУВАННЯМ. ми за нього не можемо сплатити. Тому ми даємо відповідь на пропозицію: «Хлопці, давайте ми дамо вам 250 т.р. і заїжджаємо вже завтра?» А тим і це на радість, бо добре мати орендаря, який хоч щось платить саме зараз, аніж взагалі нікого. Щоправда, вони можуть сказати: «Домовилися! Але якщо знаходимо орендаря дорожче, ви з'їжджаєте». Пробувати однаково варто, бо приміщення так роками може стояти і ніхто не зніме.

2. Торгуйся раніше! Щороку, а то й частіше, орендар намагається підняти орендну платухоч би на 10%. Завжди так! Ми цю закономірність протнули і за кілька тижнів раніше ми надсилаємо прохання знизити оренду. У результаті в гіршому випадку ціна залишається тією ж, у кращому — знижують ціну.

Олексій Баранов

Генеральний директор компанії «Роздрібні відносини» має величезний досвід роботи в роздрібному бізнесі, а саме в модній індустрії. Ось що думає він про зниження орендних платежів.

Щоб спілкування з орендодавцем було ефективним, важливо розуміти, яким чином ціноутворення здійснюється в торгових центрах. Усі вони встановлюють свою норму прибутку, що допомагає спрогнозувати термін окупності об'єкта. Це може бути і п'ять, і сім, і десять років.

При складанні власного бізнес-плану магазини звертають увагу на такі фактори:

• привабливість розташування;
• розмір інвестицій та умови, на яких вони були залучені до проекту;
• сприятливість інфраструктури району;
• рівень пішохідної прохідності.

Що більше позитивних чинників, то швидше окупиться проект за рахунок більш високих орендних ставок.

Будь-який девелопер має коридор вартості орендної плати, за який йому нерентабельно виходити. Починаючи переговори, власники торгових центрів зазвичай називають саму високу ціну. Зменшити її роздрібним торговцям нелегко. І все-таки, зробити це можливо. Потрібно слідувати наступному плану:

1. Спочатку потрібно вивчити сфери роботи вже наявних орендарів. Важливо, щоб магазин гармонійно вписувався до їх списку.
2. Вибрати потрібно такий торговий центр, де орендаря захочуть бачити. Зрештою це дозволить суттєво знизити орендну вартість. Інакше зробити це практично неможливо.

Відразу ж назріває питання, а як стати привабливим для орендодавця? Необхідно впливати на нього за допомогою таких методів:

• Важливо переконати орендодавця, що підприємець надає якісну послугу чи продукт. Для наочності варто провести докладну презентацію, надати зразки товару, розповісти про свої особливості, віднесення до конкретного соціального сегменту, висловити свою позицію.
• Складання бізнес-плану. При цьому він має бути зроблений під конкретним торговим центром. Зробити це не так складно. Спочатку потрібно скласти спільний бізнес-план, включивши до нього доходи та витрати. А вже потім скоригувати отримані дані відповідно до орендних ставок. При цьому можна робити одразу кілька бізнес-планів з урахуванням різних розмірів орендної вартості.
• Запропонувати встановити розмір оренди як процент від обороту магазину. Добре складений бізнес-план допоможе спрогнозувати дохід та переконати орендодавця у ефективності такого рішення. У цьому розмір зазвичай встановлюється від 18% до 30%. У цьому верхній показник досить великий, працювати із нею важко. Це допоможе уникнути індексації вартості оренди, адже саме цей метод збільшення ціни використовується за фіксованого розміру оренди.
• Довести, що розмір орендної плати дуже великий. Робити це потрібно, оперуючи фактами та цифрами. Це вселяє набагато більше довіри до орендаря.

Є ще один важливий момент. Він ставиться до ситуації, коли орендар хоче зменшити орендну ставку, вже маючи договір оренди на руках. У таких випадках необхідно повідомити власника приміщення про свої наміри та бажання заздалегідь. При цьому важливо оперувати живими цифрами роботи свого магазину. У такому випадку можна апелювати:

• розміром трафіку торговельного центру;
• середнім чеком;
• кількістю відвідувачів;
• співвідношенням вартості оренди та прибутковості.

Дуже важливо довести, що при встановленій орендній ставці магазин не може отримувати чистий прибуток. Так можна переконати орендодавця змінити фіксовану суму на відсоток від усього обороту, що буде для підприємця вигіднішим та гнучкішим рішенням.

Ольга Штода

Директор з розвитку та маркетингу в компанії BlackStone Keeping Company. Її експертна думка про те, як уникнути маніпулювання з боку орендаря сумлінним орендодавцям.

Не завжди орендарі чесні з орендодавцями. Звісно, ​​є об'єктивні причини, внаслідок яких цілком закономірним є зниження орендної плати. Але є й інший бік медалі. Деякі не дуже сумлінні підприємці намагаються тиснути на жалість, тим самим бажаючи зменшити орендну ставку. Вони починають говорити, що вони все погано.

Щоб уникнути подібних випадків можна:

1. Забезпечити великий аркуш очікування.
2. Підвищувати лояльність до орендарів. Зробити це можна, налагодивши не лише партнерські, а й довірчі дружні стосунки. У разі робота у неформальній обстановці буде відмінним способом зміцнити взаємодія. Саме такі довгострокові заходи дають максимальний ефект співпраці. Людина, лояльно налаштована до орендодавця, не вигадуватиме фіктивних причин, які повинні допомогти їй знизити орендну плату. Не буде він маніпулювати своїм партнером. Лояльно налаштований орендар – це надійний партнер, який неодноразово доведе, що дружба сприяє зміцненню довірчих та взаємовигідних відносин.

Що про орендні відносини говорить закон

Якщо говорити про закон, тут слід обговорити одразу кілька важливих питань. По-перше, про порядок зміни розміру орендної плати та правомірності вчинених дій. Посилаючись на закон, можна стверджувати таке:

• Згідно пункту 1 статті 614 Цивільного кодексу РФ , умови, порядок та строки внесення плати за оренду мають бути зазначені у договорі.
• Якщо про внесення змін до договору в угоді нічого не сказано, розмір орендної ставки може бути змінений на підставі згоди обох сторін не більше 1 разу за рік. Це встановлено пунктом 3 статті 614 Цивільного кодексу РФ .
• Мінімальні терміни можуть бути дещо іншими для окремих різновидів оренди та майна.
• Можна змінити вартість оренди частіше за 1 раз на рік, якщо на це згодні обидві сторони. При цьому наявність такого пункту у договорі є необов'язковою. Підставою буде постанову Пленуму ВАС РФ №73 від 17.11.2011 року .
• Якщо сам орендодавець може змінювати орендну вартість виходячи з закону чи договору, то робити це частіше 1 десь у рік не має права.

Існує низка ситуацій, у яких орендар може ініціювати зменшення орендної ставки в односторонньому порядку. Вчинити подібні дії буде правомірно у таких випадках:

1. Якщо стан майна значно погіршився не з вини орендаря та через фактори, за які він не несе відповідальності. Це передбачено пунктом 4 статті 614 Цивільного кодексу РФ . Сюди можуть ставитися події самого власника майна, третіх осіб чи обставини, незалежні від інших. Це різні пожежі, повені та інші ситуації.
2. Якщо орендар виявив серйозні вади приміщення, відповідальність за які несе власник майна. Цей факт встановлено в пункті 1 статті 612 Цивільного кодексу РФ .
3. Якщо під час оренди приміщення з'ясувалося, що є треті особи, які можуть претендувати на орендоване майно.
4. Якщо орендодавець не виконав чи серйозно порушив свої зобов'язання щодо проведення капітального ремонту у приміщенні. Це закріплено у пункті 1 статті 616 Цивільного кодексу РФ .

По-друге, поняття орендних канікул.

Ось як справи з ними:

Якщо говорити з практичної точки зору, то під орендними канікулами розуміється період часу, коли орендар сплачує за оренду значно менше, ніж у інші періоди. Іноді вона звільняється від сплати повністю.

При цьому орендодавець отримує приміщення у користування, але фактично працювати на території його працювати протягом певного періоду не може. Причинами можуть бути:

• проведення ремонтних робіт;
• облаштування приміщень;
• безпосередній переїзд.

За актом приймання-передачі приміщення передається орендодавцю, але оплату в цей період він не здійснює або робить це у значно меншому розмірі.

Нерідко орендними канікулами називають період, коли орендна ставка зменшується у сумі витрат, понесених орендарем реалізації ремонту у приміщенні. Фактично, називати це орендними канікулами не зовсім правильно. Йдеться про внесення орендних платежів за частину періоду у вигляді витрат на покращення стану орендного приміщення. Це встановлено підпунктом 5 пункту 2 статті 614 Цивільного кодексу РФ .

Тривалість орендних канікул у більшості випадків варіюється від 1 місяця до півроку. У ряді випадків тривалість може бути зменшена або збільшена.

Орендні канікули – це одна з умов договору оренди. Користування у період майном перестав бути ознакою безоплатного користуванняза договором позички, згідно статті 689 Цивільного кодексу РФ . У разі між сторонами не укладаються якісь інші відносини, якщо додатково укладається договір позички. У решту терміну користування приміщенням орендар повинен вносити суми, встановлені договором оренди, доки майно буде придатним для використання.

Пишемо листа орендодавцю

Факти, якими можна оперувати при складанні листа орендодавцю

Складаючи листа про зниження орендної плати, потрібно навести аргументи на свою користь. Тут можна оперувати такими обставинами:

• Відбулося суттєве зниження орендних ставок на всій території регіону (причиною цього можуть стати зміни законодавчих актів, кризова ситуація та інше).
• Виникли серйозні проблеми (з опалювальною системою, водо- або електропостачанням, вентиляцією), для усунення яких необхідні додаткові засоби.
• Орендодавець не зробив капітальний ремонт приміщення, адже це його обов'язок, відповідно до статті 616 Цивільного кодексу РФ.

Можна повідомити і про труднощі самого орендаря (зниження прибутку, сезонні коливання або інші тимчасові труднощі). Вони належать до об'єктивних обставин.

Перед тим як скласти лист орендодавцю, варто оцінити ситуацію на підприємстві, виявити труднощі та документально підтвердити їх у листі.

Приклади листів орендодавцю про зниження оренди

Зразок №1

Шановний Опанас Петрович,

Зважаючи на кризову ситуацію в країні, ми зіткнулися з труднощами матеріального плану. Тому в нас на даний моментнемає можливості оплачувати оренду у повному обсязі. Просимо Вас розглянути можливість зниження орендної ставки на певний час.

З повагою,

Герасим Олексійович

Зразок №2

Шановний Опанас Петрович,

ТОВ «Слов'янка» протягом багатьох років співробітництва з Вами завжди виконувала свої зобов'язання за Договором оренди у строк. Нестабільна економічна ситуація в країні негативно вплинула на матеріальний стан нашої компанії. Ми просимо знизити орендну ставку.

Сподіваємося, що ви увійдете в наше становище і підете на поступки. Ми ж зобов'язуємося виплачувати орендну плату в строк.

З повагою,

Герасим Олексійович

Зразок №3

Шановний Опанас Петрович,

Через важку ситуацію в країні та різке зниження купівельної спроможності ми просимо Вас знизити орендну ставку на 8%.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наша організація ніколи не затримувала виплати та вносила кошти вчасно. Якщо Ви увійдете в наше положення і погодитеся знизити розмір орендної плати, ми гарантуємо, що всі зобов'язання виконуватимемо своєчасно, не дивлячись на важку кризову ситуацію.

З повагою,

Герасим Олексійович

Зразок №4

Шановний Опанас Петрович,

Хочемо звернути Вашу увагу на те, що через кризову ситуацію в країні виконувати пункт №6 Договору №814 нам нерентабельно. Просимо змінити розмір орендної плати.

Сподіваємося на Ваше розуміння та чекаємо на пропозиції щодо розміру орендної ставки.

З повагою,

Герасим Олексійович

Висновок

Ось такі способи зменшити орендну плату нам пропонують підприємці. Як бачите, торгуватись можна і навіть потрібно. Таким чином ви заощадите гроші, які явно знайдуть своє застосування у вашому бізнесі. Якщо залишилися питання, пишіть їх у коментарях.

Орендні відносини, з давніх часів найпоширеніші, вимагають уваги та точності під час укладання договору. Складнощі, спірні ситуації найчастіше виникають, оскільки порядок підвищення орендної плати недостатньо ретельно обумовлений. Право зміни орендної плати належить орендодавцю відповідно до пункту. При цьому обов'язковою умовою є:

• угода сторін (найчастіше стосується термінів зміни договору),
• умови зміни порядку (одностороннє рішення орендодавця про зміну суми оренди може передбачати письмове повідомлення),
• терміни трохи більше одного разу на рік, якщо немає інших умов.

У разі необхідності підвищення орендної плати, наприклад, різкий стрибків інфляції, орендодавець починає процес зміни договірних вимог. Односторонній порядок цієї зміни цілком можливий. Відсутність пункту про обов'язкове повідомлення орендаря призводить до непорозумінь, які можна вирішити відповідно до п. 1 ст., де зазначено, що форма договору оренди та угоди зобов'язані відповідати та пройти порядок реєстрації в органах місцевого самоврядування. Підвищення орендної плати передбачає таке:

• письмове повідомлення орендаря не менш як за місяць до встановленого строку зміни оренди; відправляється як рекомендоване або передається особисто в руки під підпис;
• складання додаткової угоди, в якій обов'язково вказуються пункти договору, що втратили чинність, докладно вносяться зміни;
• навіть, у разі відсутності у договорі пунктів, що передбачають зміну орендної плати, відповідно до законодавства, орендодавець може в односторонньому порядку її підвищити.

З боку орендаря обґрунтування підвищення орендної плати може бути закріплене у самому договорі. Вказавши, що орендна плата у разі інфляції може бути змінена, не завжди її можна збільшити. Уточнення виду: підлягає зміні, гарантує зміну обов'язковому порядку (постанова Президії ВАС РФ від 13.04.10 № 1074/10).

Підставою зміни твердої суми орендної плати можуть лише об'єктивні обставини. До причин підвищення орендної плати відносять: зміну оціночної вартості об'єкта оренди у зв'язку зі зміною законодавства, зростання ринкової вартості, визначене оцінювачем, зміна індексу інфляції.

У світі ринкових відносин, коли продавець бажає продати дорожче, а покупець – купити дешевше, спірних питаньможна уникнути виключно аргументованим, юридично та економічно точно складеним договором. Строки договору зазвичай не перевищують 11 місяців.

Можливо, юридична консультація досвідченого фахівця щодо зміни типового договору убереже обидві сторони від вирішення спорів у суді.

У чинному цивільному законодавстві умови укладання договору оренди прописані мізерно. У зв'язку з цим не дуже підковані з юридичного погляду орендарі часто виявляються заручниками умов, нав'язаних орендодавцями. Наприклад, положення щодо можливості підвищення орендної плати в односторонньому порядку. Однак ситуацію легко повернути у зворотне русло. Для цього орендарю необхідно уважно ознайомитись із пропонованим договором оренди та не полінуватися погодити з орендодавцем та прописати "потрібні" умови.

Збільшення розміру орендної плати в односторонньому порядку

З принципу свободи договору його умови визначаються на розсуд сторін, крім випадків, коли зміст відповідної умови приписано законом чи іншими правовими актами ( , ). Виходячи з цього, лише прямо зазначені у договорі умови збільшення орендної плати є підставами для її законного збільшення (наприклад, якщо зазначено, що " орендодавець має право в односторонньому порядку переглянути ставку орендної плати у разі зміни вартості комунальних платежів", "розмір орендної плати підлягає індексації не частіше ніж один раз на рік і не більше ніж на 1%"). Звичайно, будь-якому орендарю вигідно, щоб за умовами договору плата за орендоване майно була величиною постійної та індексації не підлягала (тобто щоб у договорі була зазначена фіксована сума орендної плати та не прописана можливість її збільшення; або прямо прописано, що розмір орендної плати зміні не підлягає) Однак не кожен орендодавець погодиться з такими формулюваннями.

Найчастіше щомісячна орендна плата складається з базової та змінної величин. Базова частина може змінюватись у разі зміни ситуації на ринку нерухомості. Крім того, у деяких договорах передбачена щорічна індексація базової частини орендної плати на вказану величину (наприклад, на 1 тис. руб.; на 2%) або на величину індексу споживчих цін (розмір інфляції). Змінна величина включає комунальні та експлуатаційні платежі. Найчастіше договором встановлено, що орендодавець має право в односторонньому порядку переглянути ставку орендної плати у разі зміни розміру комунальних та експлуатаційних платежів організаціями, що постачають та експлуатують.

Заступник генерального директора VTB Arena Park поділилася моделлю встановлення орендної плати, яка здається їй найбільш оптимальною. "Потрібно уникати постійного та змінного розміру орендної плати", – вважає Анастасія. На її думку, краще прописати в договорі розмір орендної плати як формулу і вказати на можливість (або неможливість) і порядок індексації кожної її складової. Наприклад, " щомісячна орендна плата складається з базової ставки, що становить 20 тис. руб. і є незмінною; вартості амортизації майна, що дорівнює 2 тис. руб. і може бути переглянута за згодою сторін; оплати комунальних платежів, що стягується згідно з тарифом, встановленим ресурсопостачальними організаціямиТак, якщо одним із елементів орендної плати буде плата за утримання та ремонт будівлі та місць загального користування, то орендодавець вже не зможе підняти орендну плату, мотивуючи це тим, що йому необхідно лагодити зламаний ліфт чи сміттєпровід.

У разі, якщо орендодавець все ж таки збільшив розмір орендної плати, при незгоді з цим рішенням орендар може оскаржити його в суді. Практика показує, що суди часто беруть бік орендарів, однак вирішальним фактором будуть умови, прописані в договорі оренди.

Якщо договором оренди не передбачена можливість зміни розміру орендної плати в односторонньому порядку у зв'язку із встановленням ринкової вартості орендної плати, то орендодавець не має права вимагати оплати у новому розмірі. Це поширюється навіть на випадки, коли ставки орендної плати, що діють на момент укладання договору оренди, були вкрай низькими і не відображали ситуацію, що реально складається на ринку нерухомості.

Деякі сторони, навпаки, передбачають у договорах можливість одностороннього збільшення розміру орендної плати у зв'язку із зміною ситуації над ринком. При цьому, якщо точний розмір зміни не прописаний, між орендарем та орендодавцем може виникнути суперечка. І тоді не допоможе навіть висновок щодо збільшення ціни. "Якщо орендар піде до суду, він, природно, принесе туди той звіт про оцінку, який влаштовуватиме його. І орендодавець зі свого боку теж принесе "вигідний йому" звіт про оцінку. Швидше за все, суд призначить власну експертизу, яку потім хтось- то захоче заперечити. – обурюється Анастасія Помелова. Щоб уникнути таких виснажливих і безглуздих суперечок, набагато розумніше передбачити у договорі оренди фіксовану ставку, яку може збільшитися орендна плата (наприклад, на 5% чи ставку рефінансування Банку Росії).

Якщо така суперечка все ж таки виникла, орендарю необхідно довести факт зловживання орендодавцем своїм правом на односторонню зміну розміру орендної плати. Якщо суд визнає, що плата збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і суттєво їх перевищила, то на підставі суд повинен відмовити у стягненні орендної плати в частині, що перевищує названі середні ринкові ставки (п. 22 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 р. № 73 "").

Крім того, є сенс чітко прописати процедуру збільшення такої плати. Наприклад, передбачити, що у разі зміни орендодавцем розміру орендної плати, останній зобов'язаний надіслати орендарю підписане належною особою повідомлення. Деякі сторони навіть вказують спосіб (замовний лист із повідомленням про вручення, телеграма, навмисне) та термін його направлення. До виконання зазначених вище умов обсяг орендної плати вважається постійним. У разі звернення сторін до суду необхідно встановити факт направлення орендарю зазначеного повідомлення, спосіб та строк його направлення. З орендаря може бути стягнуто неустойка (пені) протягом часу, протягом якого він продовжував сплачувати орендоване майно за колишньою ціною, якщо не отримував повідомлення чи отримав їх у неналежному вигляді ().

Рекомендуємо вказати у договорі оренди обов'язок сторін у разі збільшення розміру орендної плати укласти письмово додаткову угоду. Відповідно , громадяни та юридичні особивільні у укладанні договору; примушення до укладання договору не допускається. Це означає, що за наявності такої умови ніхто не зможе примусити вас до укладання додаткової угоди, а без її укладання – до оплати орендної плати у збільшеному розмірі. Такої позиції дотримуються і суди, наприклад, Президія ВАС РФ.

Щодо частоти зміни розміру орендної плати, то якщо відповідно до закону або договору орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати (), то за змістом така зміна може здійснюватися не частіше одного разу на рік (п. 21 Постанови Пленуму ВАС). РФ від 17 листопада 2011 р. № 73"").

Не варто думати, що включення до договору умов, яким встановлено, що орендна плата може бути змінена за згодою сторін у зв'язку з тими чи іншими обставинами, означає обов'язкову зміну орендної плати у майбутньому. Така умова підпорядкована принципу свободи договору (), який передбачає узгодження без будь-якого примусу учасників угоди про зміну зобов'язань ( , рішення Арбітражного суду Новосибірській областівід 28 травня 2014 р. у справі № А45-5936/2014, ).

ДУМКА

Катерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

"Основами для збереження незмінності початкових домовленостей щодо орендної плати є точний описпредмета оренди та штрафних санкцій. Для цього в договорі оренди рекомендую перерахувати все майно, що знаходиться в квартирі, а також прописати, за чий рахунок усуваються несправності цього майна, що виникли не з вини орендаря. Аналогічно описуються комунальні послуги (можливо зазначити реквізити договорів із ресурсопостачальними організаціями). Крім того, вкажіть, що зміна умов договору можлива за письмовою угодою сторін. У розділі "відповідальність сторін" важливо приділити увагу відповідальності орендодавця у разі дострокового розірвання договору з його ініціативи.

Оплата за новими умовами

РАДА

Подивитись зразкову формудоговору оренди можна у системі ГАРАНТ. Для цього в базовому пошуку введіть договір оренди і виберіть Форми документів.

Якщо після отримання від орендодавця повідомлення про підвищення розміру орендної плати орендар почне платити за новим тарифом, це означатиме його згоду та оскаржитиме надалі нову вартістьоренди стане практично неможливим. Справа в тому, що направлення орендодавцем повідомлення буде прирівняно до оферти – адресованої одній або декільком конкретним особам пропозиції, яка є досить визначеною і висловлює намір особи, яка її зробила, вважати себе уклавши договір з адресатом, яким буде прийнята пропозиція (). Згода з її прийняттям називається акцептом (). При вчиненні у встановлений орендодавцем термін дій щодо виконання зазначених у оферті умов договору (у тому числі щодо сплати відповідної суми оренди) орендар акцептує (приймає) оферту (). При цьому при зміні договору оренди (а саме збільшенні орендної плати) зобов'язання сторін зберігаються у зміненому вигляді. Таким чином, роблячи оплату з урахуванням збільшеного розміру оренди, орендар приймає запропоновані орендодавцем умови договору щодо збільшення вартості орендної плати (рішення Арбітражного суду Кемеровської областівід 30 червня 2014 р. у справі № А27-4911/2014).

Крім того, не рекомендуємо зовсім припиняти платити за орендоване майно, оскільки прострочення оплати тягне за собою накладення неустойки (пені). , орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном. Винятків із цього правила для випадків необґрунтованого та незаконного, на думку орендаря, збільшення розміру оренди цивільним законодавством не передбачено. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, вимог закону та інших правових актів (). Одностороння відмова від виконання зобов'язань не допускається (). Договором чи законом може бути передбачена грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредитору у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема у разі прострочення виконання (). Таким чином, при припиненні оплати за оренду суд може зобов'язати вас виплатити неустойку (пені) (рішення Арбітражного суду Кемеровської області від 30 червня 2014 р. у справі № А27-4911/2014).

ДУМКА

Анастасія Помелова, заступник генерального директора VTB Arena Park:

"Чим докладніше в договорі оренди прописаний механізм, за яким розраховується орендна плата, а також інші відносини з контрагентом, тим більше шансів уникнути односторонніх рішень з боку орендодавців. А значить, не буде і нерозв'язних суперечок. Я думаю, це єдиний спосіб, який дає можливість орендарю зберегти з орендодавцем нормальні партнерські відносини.

Очевидно, що змусити особу укласти договір на тих чи інших умовах неможливо. Однак якщо орендодавець зацікавлений у здачі свого житла не менше, ніж орендар у його наймі, то обговорити умови майбутнього договору та за допомогою переговорів та спільних поступок дійти положень, які влаштовуватимуть обидві сторони, – цілком реально. І навіть якщо сторони втратять при цьому якусь суму грошей, натомість набудуть спокою та впевненості в тому, що у разі конфлікту вони зможуть звернутися до суду та відстояти свої права на орендоване майно.

Орендодавець збільшує орендну плату в односторонньому порядку. Як допомогти орендарю? (Ткаченко Г.)

Дата розміщення статті: 03.09.2015

Орендарі, підписуючи договір оренди, не завжди приділяють належну увагу фразі, що "орендодавець може в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати через підвищення курсу долара або зміни ринкової вартості оренди". Але не враховують, що в результаті вартість оренди зрештою може зрости рівно вдвічі, а то й більше. Про те, що може зробити орендар, якщо договір оренди вже підписано і від орендодавця отримано повідомлення про підвищення орендної плати, йтиметься у цій статті.

ЩО ПОВИНЕН ЗНАТИ ОРЕНДАР?

1. У пункті 11 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федераціївід 11 січня 2002 р. N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" роз'яснено, що "при застосуванні пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації судам необхідно виходити з того, що протягом року має залишатися незмінною умова договору, що передбачає жорсткий Обсяг орендної плати чи порядок (механізм) її обчислення".
Якщо до договору включено умова, що передбачає можливість зміни обсягу орендної плати частіше, ніж щорічно, така умова можна було визнати нікчемним, посилаючись на пункт 3 статті 614 ДК РФ. Наприклад, процитую Визначення ВАС РФ від 21.02.2011 N ВАС-9525/10 у справі N А75-10558/2009:
"... відповідно до пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ДК РФ) розмір орендної плати, якщо інше не передбачено договором, може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні терміни перегляду розміру орендної плати окремих видів оренди, і навіть оренди окремих видів майна.
Крім цього, відповідно до пункту 11 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 11.01.2002 N 66 "Огляд судової практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" пункт 3 статті 614 ЦК України містить імперативну норму щодо періодичності у зв'язку з чим сторони не можуть змінити або встановити в договорі умову, відмінну від передбаченої цією нормою. Тому умова договору, що передбачає можливість щоквартальної зміни розміру орендної плати, є нікчемною в силу статті 168 ЦК України як таку, що не відповідає закону..."
Однак пізніше Пленум ВАС РФ у Постанові від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди" вказав у п. 21:
"...з пункту 3 статті 614 ДК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (при цьому законом можуть бути встановлені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати окремих видів оренди, і навіть оренди окремих видів майна).
Дана норма є диспозитивною і допускає зміну за згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати частіше за один раз на рік, у тому числі й у разі, коли вказівки на можливість такої зміни в самому договорі оренди відсутня.
Однак якщо відповідно до закону або договору орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати (стаття 310 ЦК України), то за змістом пункту 3 статті 614 ЦК України така зміна може здійснюватися ним не частіше одного разу на рік..."
Таким чином, орендодавець отримав право в повідомленні односторонньому порядку змінювати розмір орендою плати, але раз на рік. Зупинюся на Постанові Арбітражного суду Московського округу від 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 у справі N А40-54476/14:
"...згідно з пунктом 6.1 договору з урахуванням положень договору оренди, укладеного між сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки орендної плати за приміщення не підлягають зміні до 31.12.2011, за винятком випадків, передбачених пунктами 6.5, 6.6.
Орендодавець має право змінювати ставки орендної плати, зазначені у цьому договорі, у разі централізованої зміни цін та тарифів на комунальні послуги, базових ставок орендної плати за землю, податків на майно, оборотних податків, пропорційно до розміру їх збільшення, але не частіше одного разу на рік ( пункт 6.5 договору).
Судами встановлено, що позивач неодноразово заявляв відповідачу про інше збільшення ставки орендної плати з додатком докладного розрахунку та додаткової угоди, на що останній не погодився, у зв'язку з чим позивачем заявлено цей позов про внесення змін до умов договору N 20/155 від 23.07.2008 у частині ставок орендної плати.
Суд, дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, у тому числі умови договору N 20/155 від 23.07.2008, дійшов висновку про відсутність підстав для заявленої позивачем зміни ставок орендної плати відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, з урахуванням обставини , що з 01.01.2014 ставку орендної плати збільшено з 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м на рік за офісні приміщеннята з 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв. м за рік за складські приміщення.
...Протиріччя висновків суду зазначеної правової позиції, а також неправильного тлумачення судом норм матеріального права в даному випадку судова колегія не знаходить..."
2. Окремо зазначу договори оренди, укладені терміном до року. Судова практика виробила позицію, згідно з якою орендна плата за договором, укладеним терміном менше одного року (рівний року), не підлягає зміні. Наприклад, Визначення ВАС РФ від 27.08.2009 N ВАС-10734/09 у справі N А12-15393/08-С28:
"...задовольняючи позов, суди обґрунтовано виходили із положення статті 614 ЦК України про те, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату).
Відповідно до пунктом 3 статті 614 ДК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.
Оскільки договір оренди було укладено терміном менше року, то розмір орендної плати було змінено.
Виходячи з умов договору, суд апеляційної інстанції правомірно змінив рішення суду першої інстанції та стягнув суму боргу виходячи з розміру орендної плати, погодженої сторонами на момент укладання договору..."
Наведу також як приклад Постанову ФАС Уральського округувід 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 у справі N А71-14477/2009:
"...товариством "Главриба" (орендар) та товариством "Айкай" (субарендатор) підписано договір суборенди нерухомого майна від 01.04.2009 N 310/2009, згідно з яким товариству "Айкай" у тимчасове володіння та користування передано перший поверх нежитлового приміщенняплощею 381,9 кв. м, розташованого за адресою: Удмуртська Республіка, м. Воткінськ, вул. Орджонікідзе, д. 4б, терміном з 01.04.2009 по 31.12.2009 включно для організації торговельної діяльності.
У листі від 08.06.2009 N 162 товариство "Главриба" повідомило товариство "Айкай" про підвищення розміру орендної плати з 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Оскільки заборгованість та пені не були сплачені суспільством "Айкай" у повному обсязі, товариство "Главриба" звернулося до арбітражного суду з позовом у справі.
Дослідивши та оцінивши в сукупності в порядку, встановленому ст. 71 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, що у матеріалах справи докази, суди дійшли обгрунтованого висновку у тому, що наявність і підстава виникнення заборгованості відповідача перед позивачем доведено. При цьому суди вказали, що зміна розміру орендної плати за спірним договором після двох місяців з дня його укладання суперечить п. 3 ст. 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, на підставі чого, з урахуванням внесених товариством "Айкай" платежів, здійснили перерахунок заборгованості товариства "Айкай"..."

1. Навіть якщо між сторонами договору оренди підписано угоду про збільшення орендної плати за договором, укладеним на строк до року або про зміну орендної плати вдруге за рік, то така угода може бути визнана нікчемною. Наприклад, Постанова ФАС Волго-В'ятського округу від 19.11.2009 у справі N А11-2018/2009:
"...відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (частина 1 зазначеної статті).
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (частина 3 тієї ж статті).
У зв'язку з тим, що цивільним законодавством зміна орендної плати допускається не частіше одного разу на рік, суд правомірно визнав нікчемним (що суперечить чинному законодавству) протокол N 7 погодження орендної плати за договором від 11.06.2004 N 8, оскільки відповідно до цього протоколу орендна плата збільшувалася вдруге на рік. Тому підвищення орендної плати з 15.11.2008 не відбулося, а у ВАТ "Саратовбудскло" не виникло права вимоги розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Отже, договір оренди, у редакції додаткової угоди щодо нього від 12.10.2008 N 5, продовжує діяти до 31.12.2009.
Підстав для скасування оскаржених судових актів за наведеними в касаційній скарзі доводами немає..."
2. Орендар може посилатися на те, що збільшення орендної плати орендодавцем в односторонньому порядку є зловживанням правом.
Дане твердження підтверджується Постановою Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 (в ред. Від 25.01.2013) "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди", п. 22:
"...якщо за відсутності державного регулювання орендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що в результаті такої односторонньої зміни вона збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в цій місцевості за відповідний період, і суттєво їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд на підставі пункту 2 статті 10 ЦК України відмовляє у стягненні орендної плати у частині, що перевищує названі середні ринкові ставки..."
Як наочний приклад - Постанова Арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 20.08.2014 у справі N А10-1405/2013:
"...як випливає із матеріалів справи, одностороннє підвищення орендної плати позивач обґрунтував даними звіту ТОВ "АРТОКС" "Про оцінку ринкової вартості об'єкта оцінки" від 20.08.2010 N 143/42-10/2.
Розглядаючи суперечку та оцінивши названий звіт за правилами статті 71 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, суд встановив використання недостовірної інформації про характеристики орендованого приміщення та порушення оцінювачем вимог Закону про оціночну діяльність та федеральних стандартів оцінки, у зв'язку з чим не взяв до уваги певну в ньому ринкову вартість об'єкта оцінки – річну орендну плату за 1 кв. м складського приміщення, що дорівнює 1884 рублям без ПДВ.
На основі звіту N 617 щодо оцінки ринкової вартості величини орендної плати нерухомого майна, проведеного оцінювачем ТОВ "Фонд майна Республіки Бурятія" Слугінової О.Л. за ухвалою Арбітражного суду Республіки Бурятія, суд першої інстанції встановив дійсну ринкову вартість права користування на умовах оренди спірним приміщенням.
Результати цієї оцінки не були заперечені особами, які беруть участь у справі, невідповідності цього звіту вимогам чинного законодавства не виявлено.
Відповідно до пункту 22 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 17.11.2011 N 73 якщо за відсутності державного регулювання орендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що в результаті такого одностороннього зміни вона збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, та суттєво їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд на підставі пункту 2 статті 10 Цивільного плати Російської Федерації відмовляє у стягненні орендної плати у частині, що перевищує названі середні ринкові ставки.
Виходячи з викладеного, встановивши, що в результаті односторонньої зміни річної орендної плати позивачем орендна плата збільшилася непропорційно до зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і суттєво їх перевищила, арбітражний суд правильно вирішив спір, стягнувши розмірі певної ринкової вартості оренди спірного майна та відмовивши у задоволенні позову..."
3. Якщо ви тільки збираєтеся підписувати договір оренди та ваш орендодавець наполягає на своєму праві на односторонню зміну орендної плати, то постарайтеся обумовити в договорі межі зміни вартості плати або порядок розрахунку орендної плати за її збільшення. Наприклад, так: "Розмір орендної плати може бути збільшений орендодавцем в односторонньому порядку, але не більш ніж на ___% від розміру орендної плати, зазначеного у п. __ цього договору".
Інакше орендодавець має право підвищити орендну плату будь-яку суму.
Постанова ФАС Північно-Західного округувід 28.01.2010 у справі N А05-7679/2009:
...з пункту 3.1 договору випливає, що розмір орендної плати може бути збільшений орендодавцем в односторонньому порядку у разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, на якому розташована будівля, пропорційна площі приміщень, що орендуються, а також збільшення тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати, у тому числі за водопостачання, каналізацію, теплопостачання та електропостачання.
Судами встановлено та відповідачем не заперечується, що тарифи на водопостачання та водовідведення, за теплову енергію, електроенергію було підвищено порівняно з 2008 роком, у зв'язку з чим відповідно і зросли витрати орендодавця з оплати комунальних та експлуатаційних послуг.
Доказ відповідача про те, що збільшення орендної плати не відповідає умовам договору, оскільки зроблено у довільному розмірі та не пропорційно збільшеним видаткам, правомірно було відхилено судами на тій підставі, що, передбачивши в пункті 3.1 договору можливість одностороннього підвищення розміру орендної плати, сторони не поставили подібне підвищення у пропорційну залежність від понесених витрат позивача на оплату комунальних послуг, а також не передбачили порядок та не встановили розрахунок, які застосовуються у разі одностороннього підвищення орендної плати.
Встановивши пунктом 3.1 договору ціну договору у конкретній грошовій сумі, сторони передбачили право орендаря в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати.
Таким чином, зміна орендної плати внаслідок її коригування з урахуванням збільшення чинних тарифів не суперечить названій правовій нормі та умовам договору..."

ПІДВІДІ ПІДСУМКУ ВИЩЕ Сказаному:

1. Після отримання повідомлення орендодавця про підвищення орендної плати все спілкування з ним має відбуватися письмово з відмітками про отримання документів (листів, повідомлень, угод) уповноваженою особою із проставленням дати вручення або рекомендованим листомз повідомленням про вручення та описом вкладень. Це може знадобитися як документальне підтвердження ваших слів у суді.
2. Подивіться, на який термін укладено ваш договір оренди: якщо на строк менший або рівний році, то умова договору про орендну плату протягом року має залишатися незмінною. Спираючись на інформацію, наведену в цій статті, надішліть орендодавцю мотивовану відповідь на повідомлення про збільшення орендної плати.
3. Визначте, чи не відноситься ваша ситуація до описаних у статті.
3.1. Якщо ви підписали угоду, яка суперечить чинному цивільному законодавству, звертайтеся до суду для визнання її нікчемною.
3.2. Якщо ви бачите, що орендна плата збільшилася явно невідповідно до ринкових розцінок, зверніться до оцінювача для встановлення дійсної ринкової вартості права користування на умовах оренди майном.
Після цього повідомте письмово орендодавцю свою позицію і додайте копію звіту оцінювача.
Якщо орендодавець не йде вам назустріч, ви можете звернутися до суду з вимогою про визнання повідомлення про збільшення орендної плати недійсним і таким, що не підлягає застосуванню. Наприклад, Постанова ФАС Північно-Західного округу від 22.10.2013 р. у справі N А05-8698/2012.