Комерційна нерухомість як бізнес: що потрібно знати Шість правил вибору приміщення під орендний бізнес

До комерційної нерухомості належать нежитлові приміщення, які можуть експлуатуватися для комерційних цілей. Юристи виділяють кілька груп комерційної нерухомості:

Якщо підприємець-початківець вирішив зайнятися, в першу чергу необхідно якісно підготувати приміщення до експлуатації орендарями. При необхідності слід зробити ремонт, що відповідає сучасним стандартам, підключити необхідні комунікації та багато іншого.

Як оформити справу?

Такий крок, як оформлення бізнесу зі здачі в оренду (Федеральна податкова служба) – мабуть найважливіший. Точні рішення щодо організаційної форми залежать від напряму бізнесу. Іншими словами, якщо громадянин здає в оренду нежитлове приміщення, він зобов'язаний сплачувати прибутковий податок.

Рекомендується оформити статус ІП (індивідуальний підприємець), завдяки якому особа отримає право вести діяльність на цілком законних підставах. У зв'язку з тим, що прибуток із здавання комерційної нерухомості буде невеликим, за законом громадянин має право оформити спрощену форму оподаткування. Вона передбачає виплату податків у розмірі 6% загального доходу.

Для оформлення бізнесу по здачі в оренду комерційної нерухомості потрібні такі документи:

• Копія паспорта засновника.
• ІПН (індивідуальний номер платника податків) засновника.
• Внесення статутного капіталу від 10 000 руб. Під час подання відповідної заяви на оформлення ІП надається банківська виписка, де необхідно відкрити рахунок.
• Формування статуту підприємства. Відповідно до цієї документації здійснюватиметься розподіл частин між власниками (у разі, якщо їх кілька), офіційне найменування фірми, її юридичну адресу.
• Протокол зборів засновника (у разі, якщо їх кілька).
• Рішення про оформлення ТОВ (товариства з обмеженими можливостями).

Термін оформлення ІП становить від 3-х до 5-ти робочих днів. На оформлення та реєстрацію статусу ТОВ потрібно не більше 14 днів з моменту подання заяви.

Ділимо орендну площу на частини

Не всі клієнти готові до офісного приміщення: більшості потрібна певна його частина. Так, наприклад, у готельному холі може бути розміщений бар-ресторан або ігровий клуб. При цьому обидва заклади належать різним особам.

Щоб кільком орендарям потрібно поділити приміщення.. Поділ – припинення існування єдиного об'єкта та його поділ на кілька відокремлених об'єктів, кожен із яких отримає унікальний кадастровий номер та окремі документи на право володіння. Згідно із законодавством Російської Федерації, такі об'єкти стають заново створеними, внаслідок чого, за статтею 219 ЦК України, власник отримує права на їхнє розпорядження тільки після офіційної реєстрації.

Стаття 219 ЦК України. Виникнення права власності на новостворене нерухоме майно

Право власності на будівлі, споруди та інше новостворене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

Відповідно до законодавчих нормативів Російської Федерації, поділ нерухомого об'єкта припустимий за наявності однієї з підстав:

• Згода всіх власників нерухомості на її розділ та засвідчення в письмовій формі у нотаріуса.
• Втручання судових інстанцій.

Перш ніж грамотно розділити комерційну нерухомість на частини і здати їх в оренду, правовласник зобов'язаний організувати технічний і кадастровий облік приміщення, а також офіційно зареєструвати право на управління ним. Після оформлення необхідної частини об'єкта на себе та реєстрації договору в Росреєстрі, він зможе передати її в оренду.

Для поділу наявної комерційної нерухомості на частини власникам знадобляться такі документи:

Придбати кадастрові документи власник зможе після того, як звернеться до уповноважених органів та встановить об'єкт на кадастровий облік. З 2012 року для встановлення приміщення на кадастровий облік, знадобиться детальна схема-план будівлі, Скласти яку зможе висококваліфікований інженер.

Варто зазначити, що при розподілі комерційної нерухомості мають бути надані кілька технічних планів. Реєстрація документа проходить протягом 18 днів з моменту їх подання. Після закінчення цього терміну замовнику необхідно звернутися до кадастрового центру та отримати документи (в т.ч. кадастровий паспорт). У разі відмови від реєстрації держслужбовці надають обґрунтоване підтвердження у письмовій формі.

Після отримання кадастрових документів потрібно також отримати свідоцтво про право власності на кожну частину приміщення. Важливим і єдиним документом, що підтверджує права власності, є кадастровий паспорт.. У ньому міститься докладна інформація про поділ нерухомості та технічний план, складений відповідно до оновлених даних.

Інвестувати в нерухомість можна різними способами та масштабами: купувати та перепродувати квартири, здавати приміщення в оренду або відкрити ріелторське агентство.

Варто зазначити, що далеко не кожному середньостатистичному російському громадянину доступний такий спосіб заробітку - потрібні багатомільйонні фінансові вкладення. Тому мають у своєму розпорядженні та інвестують настільки великими фінансовими коштами комерційні компанії. Їхній привілей – отримання кредиту під проект. Фізична особа також може розпочати справу у сфері нерухомості лише за наявності необхідного стартового капіталу.

Важливо!Придбання житла в період зростання на нього гарантує інвестору багаторазову окупність за його перепродажу – на 10-15%. Здебільшого це стосується тих громадян, які вклали у цю сферу великі матеріальні заощадження у 80-90 роках. XX ст.

До 2020 року ажіотажного ефекту чекати не варто - російський ринок нерухомості застоявся у фазі зниження.

Розрахунок можливого прибутку, період окупності та рівень прибутковості

Схема розрахунку можливого прибутку зі здачі в оренду нерухомості:

Оцінка привабливості орендного бізнесу не є надзавданням. Для правильного розрахунку досить порівняти дохід від оренди з вартістю нерухомості - в кінцевому підсумку вийде термін окупності бізнесу, який є основним критерієм для бізнесу в цій сфері. Стандартні терміни окупності комерційної нерухомості становлять від 9 до 12 років. Нерухомі об'єкти з терміном окупності 7-8 років знайти важко.

Оптимальний інвестиційний варіант – покупка нерухомості у новобудовах. Менш витратним варіантом стане придбання приміщення на стадії котлування. Таким чином, економія становитиме не менше 30%.

Тим не менш, у системі пайового будівництва присутня маса певних ризиків. На ранньому етапі їхня ймовірність величезна. Щоб знизити можливі ризики, слід вибирати девелоперів із відмінним досвідом та перевіреною репутацією.

Де взяти стартовий капітал?

Отримати стартовий капітал на розвиток бізнесу може кожен громадянин. Є кілька способів фінансування та пошуку спонсорів.

Отримати стартовий капітал для відкриття бізнесу можна у банку. Спосіб дієвий та популярний. Тим не менш, є величезний недолік - ризик. Якщо справа не піде за потрібним напрямом, то, крім істотного збитку, бізнесмен-початківець отримає і велику грошову заборгованість. Варто зазначити, що «Сбербанк» та «Тінькофф» надають кредит на початок бізнесу.

Довідка!Державні структури, які підтримують малого бізнесу, можуть стати джерелом стартового капіталу. За федеральною системою самозайнятості населення, безробітні громадяни можуть претендувати на субсидію у вигляді 60 000 рублів.

Переваги і недоліки

Здача - єдиний вид бізнесу, який несе легальний пасивний заробіток.

Мінуси:

• Важливо розуміти, що прибуток залежить безпосередньо від діяльності орендарів. Слід контролювати їхню діяльність, стежити, щоб приміщення залишалося у стані.
• За положеннями Мінфіну, орендодавець зобов'язаний сплачувати податки у розмірі від 15 до 17% суми, отриманої від орендної плати.
• Непостійність орендарів. Розрив угоди може статися навіть під час укладання офіційного, внаслідок чого трафік доходу тимчасово припиниться, і орендодавцю доведеться.

• Присутність відповідальних орендарів бізнес стає висококласним та затребуваним продуктом, який у будь-який момент можна продати та отримати вигідний грошовий стан.
• Щорічне підвищення орендної плати сприяє успішному процвітанню та розвитку бізнесу.

За відсутності досвіду у підприємницькій справі рекомендується придбати готовий бізнес, що працює. Головна перевага цієї справи – укладання договору з орендарями, зацікавленими у продовженні договору з новим партнером.

Висновок

Таким чином, бізнес зі здачі в оренду нерухомості – чудове джерело пасивного заробітку. Тим не менш, у цій сфері є свої підводні камені: оцінка всіляких ризиків, оформлення документацій, стартовий капітал тощо. Правильна організація справи сприяє активному та сприятливому його розвитку.

Де можна взяти в оренду торгове нежитлове приміщення чи склад? Як орендувати торгову площу під магазин? Як правильно здати в оренду комерційну нерухомість?

Привіт усім, хто заглянув на сайт популярного інтернет-журналу «ХітерБобер»! З вами експерт – Денис Кудерін.

Тема сьогоднішньої розмови – оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщень та всім, кого цікавлять актуальні фінансові питання.

Наприкінці статті на вас чекає огляд найнадійніших російських ріелторських компаній, які надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.

Отже, починаємо!

1. Навіщо орендувати комерційну нерухомість?

Успішна підприємницька діяльність великою мірою залежить від вдало обраного приміщення ведення справ. Особливо це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин у жвавій частині міста сам собою притягує покупців.

Те саме можна сказати про офіси. У кожної компанії, що поважає себе, має бути добротне приміщення для роботи та прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібне місце для комплектації та видачі замовлень, а також вирішення спірних питань із покупцями.

Не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі купівлю нежитлового приміщення. У разі на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.

Перерахуємо всі переваги оренди:

• щодо невисокі фінансові витрати;
• більш проста порівняно з купівлею процедура оформлення документації;
• можливість у будь-який момент змінити орендодавця та переїхати в іншу будівлю;
• Великий вибір об'єктів нерухомості, особливо у мегаполісах.

Зворотний процес - здавання приміщень в оренду - теж має чимало плюсів. Насамперед, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгових, офісних, промислових та інших) – зручний варіант інвестування грошей.

Поки існує приватний бізнес, його представники постійно потребуватимуть приміщення для ведення справ, а отже, власники нерухомості матимуть стабільний прибуток без особливих трудовитрат.

Пошук придатного приміщення для бізнесу – захід клопіткий. Найшвидший і надійніший спосіб знайти об'єкт – це скористатися послугами професійних посередників.

Про те, як працюють сучасні, на нашому сайті є докладна стаття.

2. Як зняти комерційну нерухомість – 5 корисних порад

Орендуючи комерційні об'єкти, потрібно максимально уважно підходити до їхнього вибору. Від параметрів і функціональних характеристик приміщення залежить, коли ви зможете розпочати підприємницьку діяльність, і чи об'єкт повністю відповідатиме цілям вашого бізнесу.

Для початку визначтеся, як ви шукатимете підходяще приміщення – самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу та пов'язаний із різноманітними ризиками. Другий варіант безпечніший і надійніший.

Додаткову інформацію про роботу з посередниками ви знайдете у статті « ».

Експертні поради допоможуть уникнути типових помилок орендарів.

Порада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи

У приміщенні працюватимете ви самі чи ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем – пункт найважливіший. Відсутність потужної та автономної вентиляції у будівлі – реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.

Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів та продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більше того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки будинкова вентиляція.

Порада 2. Загостріть увагу на вантажно-розвантажувальних зонах

Зручна зона для навантаження-розвантаження товарів – ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень та магазинів.

Важливо, щоб ділянка, на якій проводитимуться вантажно-розвантажувальні роботи, не виходила у внутрішній двір житлового будинку або на проїжджу частину. Заважатимете мешканцям чи автомобілістам, вас замучать скаргами.

Питання повноцінного електропостачання є особливо актуальним для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання – холодильників, електропечей, верстатів тощо.

Простежте, щоб електричні кабелі в приміщенні були достатньо ємними, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.

Порада 4. Уважно ознайомтеся з умовами договору

Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.

У договорі обов'язково мають бути такі пункти:

• терміни оренди, вартість та спосіб оплати;
• якщо приміщення здається з устаткуванням, обов'язково складається опис майна;
• відповідальність сторін порушення договору;
• умови розірвання угоди.

Витрати на комунальні платежі, вивіз сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації перебирає, як правило, орендар. Однак орендодавець оплачує за необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій та електропроводки при виході з ладу.

Заздалегідь обговоріть із орендодавцем питання страхування майна – чи буде складено такий договір, і якщо ні, вирішіть, хто візьме на себе оплату збитків у разі непередбачених ситуацій.

Порада 5. Перевіряйте документи на власність

В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника – договір купівлі-продажу, витяг із Державного Реєстру на право володіння.

Впевніться, чи справді приміщення належить особі, яка вам його здає. В іншому випадку одного разу з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не було в заставі, не було заарештовано за борги, не мало інших обтяжень.

Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді або купівлі нежитлових приміщень. Наприклад, можна прояснити собі всі неясні моменти на сайті Правознавець – ресурсі, у якому працюють фахівці всіх напрямів юриспруденції.

Поставити своє запитання можна навіть без реєстрації прямо на головній сторінці. Юридично коректну та грамотну відповідь ви отримаєте вже за кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви маєте право встановити самостійно.

Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати

Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтесь одним із двох варіантів. Перший – особисто перегляньте бази даних вашого міста та визначте приблизний діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий – делегуйте це завдання ріелтору.

До речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше своєї роботи, ніж компанії. Однак приватних фахівців, які працюють з нежитловою нерухомістю, навіть великих міст – одиниці.

5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендодавця

Кожен орендодавець переймається станом свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.

Перерахуємо основні ризики власників комерційної нерухомості та підкажемо, як їх уникнути.

Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням

У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане в оренду приміщення. Це стосується й обладнання, яке ви здаєте разом із орендою.

Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував у ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.

Ризик 2. Пошкодження чи зникнення майна

Ви здали об'єкт та обладнання добропорядному, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме – довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі поводився по-свинськи.

Власник у таких випадках має право вимагати відшкодування збитків у повному обсязі. Причому мають бути відшкодовані як витрати на ремонт, а й ринкова вартість зіпсованого устаткування.

Відповідальність не передбачено, якщо об'єкт та майно постраждали внаслідок непередбачених обставин – наприклад, від пожежі чи повені.

Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну плату

Неакуратних платників треба карати карбованцем. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди складено за всіма правилами. Тобто у документі мають бути чітко обумовлені терміни та розмір щомісячних виплат.

6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендаря

Орендар також може постраждати внаслідок протиправних чи несанкціонованих дій орендодавця.

Ризик 1. Оренда приміщення, на яке «орендодавець» не має законних прав

Якщо вам здасть приміщення людина, яка не має на об'єкт законних прав власника, договір вважатиметься недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення документів, що встановлюють право.

Можна самостійно отримати витяг з Росреєстру, звернувшись до Багатофункціонального центру. Послуга платна, але ви будете достовірно знати, «хто в будинку господар».

Ризик 2. Зміна замків у приміщенні одразу після внесення передоплати

Так, такі ситуації ще трапляються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли бажаєте в'їхати в приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки змінили, а «власників» і слід застудив.

Вихід у такій ситуації лише один – звернутися до поліції та порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.

Ризик 3. Субаренда

Тут найкраще роз'яснити суть простому прикладі.

приклад

Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку документів, що встановлюють право, бізнесмен не проводив, сподіваючись на чесність орендодавця.

Через місяць успішної торгівлі у магазині з'явився справжній господар із повним набором справжніх документів. Він чемно попросив орендаря з'їхати з площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоч повернути свої гроші, сплачені вперед, але ні на дзвінки, ні на СМС заповзятливий посередник так і не дав відповіді.

Висновок: майте справу безпосередньо з власником. Принаймні він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, що відбуваються з його майном.

7. Професійна допомога для орендарів та орендодавців – огляд ТОП-3 агентства нерухомості

Пошук кваліфікованого посередника – справа складна. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд найбільш надійних компаній Росії, які працюють із комерційною нерухомістю.

1) Агентство.net

Керівна агенція нерухомості. Допоможе орендодавцям та орендарам здати та зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк та будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. У штаті компанії – лише досвідчені та кваліфіковані юристи та ріелтори.

Істотний плюс фірми – професійний підхід, наявність детально опрацьованого сайту, розробка індивідуальної стратегії кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.

Є приміщення. Який бізнес відкрити? Більшість підприємств, незалежно від їх розміру, вимагають певних приміщень для своїх послуг чи виробництва продукції. Для ведення бізнесу підходить будь-яке приміщення в хорошому стані - будь то гараж, ангар, підвальне приміщення, заміський будинок, квартира або щось інше. У цій статті докладніше розглядається ведення бізнесу зі здачі в оренду квартир та підвальних приміщень.

Для того, щоб почати свою справу, потрібно придбати квартиру або підвал, що вже стане досить великим капіталовкладенням. Не варто забувати про те, що купівля нерухомого майна це один із найкращих видів інвестиційних інструментів і саме тому вартість вже готових квартир досить висока. Оптимальним варіантом придбання стане нерухомість на початковому етапі будівництва. У цей момент нерухоме майно заощадить від 20 до 40% вартості.

Купівля та оформлення нерухомості

Звичайно ж, найбільш популярним варіантом для відкриття офісу залишаються ділові центри, інфраструктура яких повністю спрямована на оптимізацію робочого процесу. Однак вартість приміщень у таких центрах досить висока і такі придбання не можуть собі дозволити багато компаній середнього та малого бізнесу.

Другим за популярністю варіантом є оренда приміщень на перших поверхах житлових будівель і так званий street-retail (приміщення на перших поверхах з окремим входом та власними вітринами). Також високим попитом користуються колишні господарські приміщення. Дуже часто можна зустріти різний бізнес у підвальному приміщенні. Найчастіше це продуктові магазини, кафе та ресторани, салони краси та дрібні магазини побутової техніки.

При розгляді варіанта відкриття бізнесу на оренді приміщень слід ознайомитися з попитом та пропозиціями ринку оренди та продажу нерухомості, інфраструктурою району, в якому знаходить заплановану купівлю та коефіцієнт «прохідності» (Прим. Коефіцієнт показує значення, засноване на кількості осіб, що відвідують прилеглу територію за певний відрізок часу).

Купівля нерухомості пов'язана з маніпулюванням великими сумами грошей і такі операції часто полюють шахраї.

Купувати нерухоме майно треба або у перевіреної людини (родичі, друзі чи колеги), або в агентствах (самий невигідний варіант), або за участю ріелтора (у цьому випадку доведеться сплатити за його послуги у розмірі певного відсотка від суми купівлі). Щоб убезпечити себе при покупці, слід уважно читати всі документи і добре ознайомитися з самим продавцем. Безпека у такому бізнесі має стояти на першому місці. Після придбання нерухомості слід оформити її для того, щоб можна було здавати в оренду на комерційній основі.

Останнім етапом підготовки стане ремонт приміщення. Багатого наповнення не потрібно, оскільки багато компаній виробляють редизайн приміщення на свій смак. Слід враховувати, що перетворення звичайної квартири на першому поверсі на приміщення класу street-retail вимагатиме документального підтвердження, оскільки встановлення вуличних дверей або великих вітрин вплине на цілісність будівлі.

Здавання приміщення в оренду

Для центральної частини міста підійде практично будь-яке приміщення категорії street-retail. Такі приміщення із задоволенням орендують різноманітні магазини чи ресторани. У спальних районах квартири на перших поверхах немає усталеного списку компаній-орендарів, саме тому попит тут хоч і нижчий від центральних районів, але залишається на пристойному рівні.

Реклама споконвіку була двигуном бізнесу. Для пошуку клієнтів на своє нерухоме майно одним із найкращих способів стане активна реклама.Розміщення оголошень на інтернет ресурсах або в газетах, оформлення рекламної вивіски на будівлі, в якій знаходиться приміщення або подання інформації про свої послуги в цільові агенції (щоправда, у цьому випадку існує шанс того, що доведеться ділитися відсотком доходу).

Величина доходу з оренди залежить від приміщення та його розташування. Наприклад, з невеликої двокімнатної квартири в центрі Москви можна отримати від 100 000 рублів на місяць. За статистикою, більшість квартир, що здаються в оренду, окупаються в строк близько восьми років. При покупці квартири в кредит щомісячні виплати становитимуть практично аналогічну суму доходу, що дозволить отримати квартиру у власність практично без витрат.

Подобова оренда

Здавання квартир подобово як бізнес виникло не так давно. Основна відмінність від нормальної оренди – найчастіша зміна клієнтів, що у результаті вимагатиме ширшої активності щодо реклами. Спочатку подобова здавання не розглядалася як вид бізнесу та була виключно способом періодичного заробітку.

Зараз здача власного житлового фонду в оренду один із найпростіших способів отримати фінансові кошти комерційним способом без особливих зусиль. Тривала оренда дає сталість доходу, проте у разі втрачається рівень доходності. Подобова здавання дасть гарний щоденний прибуток, проте виникає безліч турбот з постійним пошуком клієнтів і в більшій кількості часу, що витрачається на оформлення короткострокової оренди.

Другим за популярністю способом отримання прибутку з бізнесу, заснованого на оренді приміщень - цілеспрямована купівля нерухомості, для подальшої здачі в оренду. Процес купівлі, оформлення та пошуку клієнтів практично ідентичний придбання приміщень для ведення комерційної діяльності з іншими підприємцями та компаніями. Однак у цьому випадку знадобиться квартира у благополучному районі, з гарною інфраструктурою та кроковою доступністю від громадського транспорту. Все це позитивно вплине на величину прибутку.

Замикає трійку способів створення бізнесу в оренді так звана суборенда. По суті, підприємець стане посередником між двома ланками – орендодавцем та клієнтами. Такий спосіб підійде для тих, хто не має достатньо коштів на купівлю нерухомого майна і не має свого. Суть процесу полягає в оформленні житла у довгострокову оренду та подальшим перездаванням подобово. У такий спосіб можна «відбити» орендні платежі за перші десять днів. Дохід за двадцять днів, що залишилися, стане чистим прибутком підприємця.

Організація процесу

Крім наявності нерухомого майна потрібно врахувати кілька аспектів. По-перше, будь-яка комерційна діяльність потребує обов'язкової реєстрації у податкових органах Російської Федерації. Під час оформлення підприємства підійдуть два види правових форм – індивідуальне підприємництво та товариство з обмеженою відповідальністю.

По-друге, документальне оформлення нерухомості для ведення комерційної діяльності. У тому випадку, якщо йдеться про суборенду, слід нотаріально завірити всі договори з власником квартири і врахувати всі моменти – вартість, терміни, можливість перездавання та інше. Будь-яку передачу коштів краще проводити у присутності нотаріуса.

Третє – облаштування житлової площі (дрібний ремонт, купівля розхідників, меблів та інше) та старт рекламної компанії. Рекламу слід максимізувати – ведення активної роботи з газетами, інтернет ресурсами та третіми особами. Під третіми особами можна розуміти різні юридичні та фізичні особи, за допомогою яких поширюється інформація про послуги (наприклад: розміщення візиток та буклетів на вокзалах чи транспортних агентствах).

Бізнес на здачі квартир подобово досить важке заняття в плані часу, що витрачається.

Велика кількість клієнтів вимагатиме великої уваги та обережності. Для того, щоб не помилитися та не пропустити терміни оплати, слід підписувати договір з кожним новим клієнтом. Передача ключів від нерухомості, що орендується, здійснюється після підписання. Після закінчення термінів договору слід провести огляд квартири на наявність поломок чи розкрадання майна.

Будь-яке підприємство створюється у тому, щоб приносити прибуток своєму власнику. А вищий рівень прибутковості буде доступний лише в тому випадку, якщо підприємець зацікавлений у його розвитку та модернізації. Збільшити прибуток можна двома способами – оновлення житлового фонду (закупівля сучасної побутової техніки, ремонт, покращення інфраструктури квартири та інше) та купівля додаткової нерухомості. У першому способі зростання благоустрою викликає зростання вартості оренди, проте кількість клієнтів може скоротитися через високу вартість. Другий спосіб гарантовано дасть зростання прибутку, але роботи так само додасть.

Напрацювання клієнтської бази

Найкращий клієнт – постійний клієнт. Бізнес на оренді квартир як жодної іншої підтверджує це правило. Постійність клієнтської бази дозволить скоротити час на оформлення оренди і терміни простою.

Перше, чому потрібно приділити увагу під час підбору клієнтів – стан пропонованого приміщення. У тому випадку, якщо заявлені характеристики не відповідатимуть реальності підприємець, швидше за все, втратить клієнта.

У жодному разі не можна втрачати комунікаційні можливості. Подобова оренда квартир як бізнес є досить динамічною і слід надати клієнтам можливість зв'язатися практично в будь-який момент. Своєчасність надання інформації та можливість завчасно забронювати приміщення відіграє позитивну роль у зростанні репутації бізнесу.

У тому випадку, якщо бізнес не обмежується однією або парою квартир, є сенс оформити клієнтську програму.

Різні акції, такі як безкоштовний трансфер, 2+1 або періоди знижок дадуть зростання клієнтів, а також збільшить обсяг постійних орендарів.

Короткострокова оренда є популярною серед тих, хто прибуває до міста на малі терміни. З цього можна зробити висновок, що клієнт може бути погано знайомий із містом. Це ще один плюс для підприємця. Випуск власної продукції, на якій вказано логотип, контактні дані та прайс-лист стануть гарним кроком у напрацюванні клієнтської бази. Все це можна поєднати з необхідними речами в незнайомому місті – друк інформації на картах міського транспорту, календарях та інше.

Як правильно орендувати та вибирати комерційні приміщення для бізнесу. Поради дає Головкевич Володимир Павлович, керівник відділу маркетингу компанії NewLifeGroup

Як відомо, від вибору комерційного об'єкта для оренди значною мірою залежить ефективність, розвиток бізнесу, ставлення клієнтів та співробітників офісу. І ніхто не може краще знати про особливості комерційної нерухомості, ніж сам власник. Тому для роз'яснень деяких тонкощів вибору комерційного приміщення було запрошено керівника відділу маркетингу в компанії New Life Group Головкевича Володимира Павловича.

Володимире Павловичу, з чого слід розпочати вибір комерційної нерухомості, наприклад, якщо у підприємця немає великого досвіду в даному питанні?

Насамперед, визначтеся у головному питанні, а саме, виборі типу нерухомості, який необхідний бізнесу. Це може бути офіс, торгове приміщення, склад, популярність користуються універсальні приміщення. Багато підприємців переобладнають житлові квартири, але таке питання не завжди ефективне, до того ж потребує значних фінансових та тимчасових витрат, у середньому для переобладнання, переоформлення квартири знадобиться близько року.

Шукати комерційну нерухомість можна самостійно або з ріелтором. Однак у співпраці з ріелтором доведеться витратити деякі фінансові кошти на оплату його послуг, це певний відсоток угоди. Менш зручно і практично, але дешевше шукати вільні об'єкти комерційної нерухомості самостійно, або підключивши знайомих. Цей варіант також цілком реальний, важливо правильно визначити цінову політику ринку нерухомості у певному окрузі, районі.

- Чи вплине розташування офісу, торгової точки на просування бізнесу?

Безперечно! Об'єкт повинен бути в місці з великою пішохідною, транспортною прохідністю. Саме тому значною популярністю користуються бізнес-центри, до того ж вони припускають вузьку спеціалізацію, що зручно для клієнта. Поблизу об'єкта дуже рекомендована наявність місця паркування, зручний під'їзд, бажана охорона паркування. Якщо вибираються виробничі цехи, де рідко з'являються клієнти, можна розглядати віддалені від центру райони, але враховувати зручність проїзду для співробітників, тому гарним рішенням стане наявність у стані метро.

- Розташування та обладнання самого офісу, мабуть, теж питання не з останніх.

Справді, влаштування офісу та вид з вікна визначає зручність співробітників, клієнтів, можливість контролю за роботою для керівника. При виборі приміщення рекомендую керуватися штатом співробітників, напрямом діяльності. Наприклад, якщо не передбачається часте відвідування офісу клієнтами, варто вибирати проекти, близькі до квадрата, вони дозволяють на невеликій площі розмістити багато обладнання та співробітників. Кількість кабінетів не є критичною, це може бути одне приміщення, сучасні мобільні перегородки допоможуть легко розділити його на секції. Якщо передбачається часте відвідування клієнтів, можна вибирати офіс з коридором, він дозволяє облаштувати зону зустрічі клієнта, розділити кабінети залежно від діяльності.

У будь-якому офісі обов'язково має бути телефонія, інтернет, бажано оптико-волоконний зв'язок, без таких зручностей сучасний бізнес просто неможливий. Інженерні мережі повинні розташовуватися так, щоб забезпечити доступ до з'єднання будь-якого співробітника, бажано без подовжувачів, перехідників, які погіршують зовнішній вигляд, пожежну безпеку. Не останнє питання полягає в ремонті офісу. Якщо ремонт ще не проведений, важливо уточнити, хто його виконуватиме, оплачуватиме, які терміни виконання роботи.

Зверніть увагу на висоту стель, від цього залежить якість повітря в закритому приміщенні, кондиціювання. У деяких випадках власники самостійно встановлюють центральне кондиціювання, вентиляцію, при встановленні локальних кондиціонерів частіше сподіваються на орендарів, але й тут можливі варіанти. Обслуговування кондиціонерів частіше накладається на орендаря або може бути розділене між орендарем і власником. Зовнішній вигляд, доглянутість двору матиме неабияке значення для клієнта.

- Які питання слід загострювати під час розгляду цінової політики?

Ще один важливий момент: обговоріть із власником обов'язки сторін та розподіл витрат при усуненні різних поломок, оплату охоронних служб та систем, телефонії, інтернету. Позитивним моментом стає надання знижок власником за довгострокової співпраці.

-Володимире Павловичу, що б ви хотіли порадити підприємцям, які обирають приміщення для оренди?

Врахуйте той фактор, що комерційна нерухомість стає одним із основних факторів у бізнесі та його розвитку. Тому обов'язково відповідально підходите до вибору офісу, не соромтеся ставити навіть досить делікатні питання. Один не прояснений момент сьогодні може вилитися у серію серйозних проблем завтра.

Здача нерухомості в оренду - це дуже прибуткова справа, якщо поставитися до процедури з максимальною відповідальністю. Постійний пасивний дохід завжди приємний, але що, якщо виникла ідея надавати в оренду комерційну нерухомість? Для цього буде потрібно трохи інший підхід, адже є велика різниця між орендою квартири та великим офісом.

Покрокова інструкція

Процес здачі об'єкта в оренду поділено на такі етапи:

1. Визначення орендної вартості.

Насамперед необхідно переглянути та оцінити найбільшу кількість наявних пропозицій на ринку. Чим більша вибірка, тим краще буде результат (точніший показник середньої вартості оренди для комерційних приміщень).

У ході аналізу можна скористатися популярними сайтами типу Avito або ЦІАН. Також інформацію можна вивчити у різноманітних друкованих виданнях. За відсутності бажання займатися вивченням інших пропозицій особисто буде розумним найняти ріелтора чи брокера.

Ціну за подібні послуги навряд чи можна назвати високою, а зберегти пристойну частку нервових клітин та часу цілком реально.

Вартість оренди комерційної нерухомості має влаштовувати не тільки власника, а й потенційних клієнтів. Висока ставка навряд чи буде вдалою, але на формування цінника можуть вплинути такі фактори:

• місце розташування будівлі/приміщення;
• інфраструктура (наявність у безпосередній близькості до кафе, безкоштовних парковок, охорона будівлі);
• клас будівлі;
• якість та рівень ремонту;
• функціональність планування;
• різні особливості комунікацій (безперебійне харчування, Інтернет, наявність санвузлів тощо);
• інші бонуси, які можуть потенційно покращити продуктивність роботи орендарів (Wi-Fi роутер, апарат для кави, зручні меблі).

Проаналізувавши ціни на ринку, можна зв'язатися з іншими орендодавцями та спробувати скинути вартість. Найчастіше, зазначена у пропозиціях ціна є орієнтовною та приблизною. Того показника вартості, якого вдасться досягти під час переговорів, буде достатньо, щоб дізнатися про середню орендну ставку на аналогічні пропозиції. Достатньо 5-10 звернень, щоб отримати порівняльні дані щодо орендної ставки.

Найголовніше для орендодавця комерційної власності - знайти відповідного клієнта. Це можна зробити самостійно, а можна найняти рієлтора. В обох ситуаціях є свої плюси та мінуси, тож вибирати, як варто вчинити, – особиста справа кожного.

За самостійного пошуку орендаря серйозною перевагою є наявність власної бази. Тим не менш, її відсутність не спричинить великих проблем, але доведеться витратити більше сил.

Хорошим способом знайти відповідного клієнта є створення сайту з комерційною пропозицією. Просувати такий сайт краще за допомогою контекстної реклами з акцентом на ключову аудиторію. Завдяки такій рекламі можна легко знайти зацікавлену аудиторію і уникнути високих комісій агентствам.

Найбільш доцільно робити це при здачі в оренду приміщень із величезною площею. Такі пропозиції шукають клієнти, які розраховують на високу прибутковість від запланованої діяльності, а найбільше довіряють саме сайтам.

Якщо людина бажає придбати дуже дорогий автомобіль, він шукатиме його на сумнівних ресурсах або більше віддасть перевагу офіційному сайту? Ось і орендар комерційної нерухомості дотримується такої самої думки.

Зовсім інша справа - це невеликі приміщення, що здаються в оренду. Тут немає сенсу займатися створенням сайту та відмінно підійдуть безкоштовні дошки оголошень в Інтернеті (нехай навіть невеликі).

1. Послуги рієлтора.

При небажанні займатися пошуком зацікавлених осіб самостійно, існує варіант найму ріелтора. Ця людина самостійно знайде потрібних орендарів, зведе контакти і навіть самостійно укласти потрібний договір оренди.

З іншого боку, пошук потрібних людей – справа тонка і досить складна/трудомістка. Не всі ріелтори на це погодяться, а фахівці своєї справи в серйозних агентствах зажадають за подібні послуги грошову суму в розмірі 50% від вартості оренди за 1 місяць. А часом навіть більше за це.

Але все ж таки при такому способі пошуку орендарів власник звільнить себе від значних труднощів. У результаті справа залишиться лише за укладанням договору та підготовкою всієї необхідної документації.

Оплата послуг рієлтора здійснюється лише після укладання договору оренди. Якщо ріелтор чи агенція вимагає внести передоплату або виплатити суму раніше, можливо, це шахраї.

1. Необхідна документація.

Після того, як буде знайдено орендаря і всі ключові моменти влаштують обидві сторони, можна приступати до оформлення договору. Договір про здачу комерційної нерухомості в оренду обов'язково повинен мати такі пункти:

• повні відомості про кожну зі сторін;
• точну адресу об'єкта оренди;
• суму та платника комунальних послуг;
• розмір щомісячної оренди;
• дата, коли об'єкт буде зданий у найм;
• необхідні дії кожної сторони у разі виникнення форс-мажорних ситуацій;
• опис якості ремонту та меблів;
• ключові умови, за якими можна розірвати договір оренди.

При нестачі потрібних знань чи досвіду, розумніше залучитиме до процедури укладання договору кваліфікованого юриста.

Договір - не єдине, що знадобиться при здачі в оренду нерухомості. Також слід мати при собі:

• паспорт громадянина РФ;
• документ про підтвердження права власності;
• план приміщення.

Коли всі документи будуть на руках, а сторони успішно проведуть укладення договору, залишається лише отримувати виторг і стежити за періодичністю виплат.

Комерційною нерухомістю є офісні будівлі, приміщення промислового спрямування, спортивні споруди, магазини, гаражі, склади та навіть готелі.

Прискорити оренду комерційної нерухомості в оренду можна за рахунок зниження орендної ставки. З урахуванням постійних витрат на утримання приміщення правильніше здаватиме нерухомість за середньою або навіть низькою ставкою, ніж виставляти високу ціну, але на цілий рік.

Також на ціну таких приміщень впливає наявність:

• паркування;
• точки комунального харчування (у тому будинку або у безпосередній близькості);
• інфраструктури;
• високої прохідності тощо.

У таких умовах орендна плата може бути відчутно вищою, ніж у середньому по ринку. І, ясна річ, на неї знайдеться свій клієнт.

Відкритість побажанням майбутніх клієнтів також відіграє важливу роль у здачі комерційної нерухомості:

1. Допомога у плануванні.

Можливому орендарю може знадобитися допомога чи поради щодо планування робочих місць. Добре буде заздалегідь підготуватися і запропонувати відразу кілька готових варіантів, а ключові зміни залишаться за клієнтом, які він захоче внести.

Набагато простіше міняти готове, ніж створювати щось із нуля. Подібне ставлення до орендаря безсумнівно буде гідно оцінено.

1. Обговорення деталей.

Колір стін у приміщенні, кількість максимальних підключень до телефонної мережі чи Інтернету, а також обговорення всіх інших особливостей допоможе отримати розташування орендаря та схилити його до оренди саме цієї нерухомості.

Це невеликий психологічний прийом: чим більше людина заглиблюється в деталі, тим вищі шанси, що така розмова відкладеться у неї в пам'яті. А отже, саме на нього він орієнтуватиметься в першу чергу, зважуватиме плюси та мінуси тощо.

Однак якщо весь процес здачі в оренду побудувати на подібних хитрощах, це буде великим ризиком втратити репутацію. Якщо якість оренди буде вагомою лише на словах, це може загрожувати дуже серйозними наслідками.

1. Канікули.

Якщо у комерційному приміщенні, виділеному під здачу в оренду, відсутнє оздоблення, то можна запропонувати орендарю канікули з оплати. Тобто ремонт він здійснюватиме за свій рахунок, але поки що ремонтні бригади займаються своєю справою, оплачувати оренду за приміщення клієнт не буде.

Це досить вагомий плюс для орендаря, який чітко вирішив взяти нерухомість:

• якщо немає зайвих коштів на оплату оренди та ремонт одночасно, то ця дія викличе виключно позитивні емоції та підвищить репутацію орендодавця;
• також ремонтні канікули допоможуть схилити орендаря, що сумнівається, у бік придбання саме даної конкретної нерухомості/приміщення.

В цілому тимчасово звільняти клієнта від сплати оренди можна в різних ситуаціях. Головне, щоби не було серйозних фінансових втрат для обох сторін. Це базові особливості ведення бізнесу та орендарі (як і орендодавці) комерційної нерухомості чудово це розуміють.

Саме тому подібні дії широко поширені, хоча їх використання не є обов'язковим. Особливо якщо здача комерційної нерухомості не є терміновою.

1. Надійність орендодавця.

Це дуже важливий пункт, що найяскравіше виявляється при підготовці документації власника для орендаря. Чим більше гарантій отримає клієнт, тим більше шансів на успішне здавання в оренду приміщення.

Велика кількість документів, що підтверджують, відсутність прийомів під час підписання договору і хороша репутація - запорука успішної здачі в оренду комерційної нерухомості. Причина проста:

• при оренді квартири найчастіше питанням займаються звичайні громадяни;
• а якщо приміщення планується використовувати в комерційних цілях і серйозно заробляти на цій справі, вивчення кожного документа орендарем буде максимально скрупулезним.

Ризики та інші складнощі

Не тільки орендар схильний до ризиків – те саме стосується і орендодавця. Найчастішими причинами конфліктів є:

• недостатнє визначення юридичних обов'язків сторін щодо нерухомості, що орендується;
• затримки щомісячних платежів та інших виплат;
• використання нерухомості, що орендується, не за призначенням;
• псування/втрата майна, що належить орендодавцю;
• спори з оподаткування (відповідно до ст. 146 НК РФ обов'язок зі сплати ПДВ покладено лише на орендодавця з можливістю відрахування суми податку орендарем за наявності відповідного документа).

Всі ці конфліктні ситуації залежать від укладеного договору. Кожен із пунктів слід описати максимально точно, оскільки це мінімізує ризики відразу для обох сторін. Важливо відповідально поставитися до укладання договору, щоб уникнути подібних ситуацій.

Здача в оренду комерційної нерухомості не дуже відрізняється, але має низку ключових особливостей. Найголовніше – це укладання договору. За будь-яких ситуацій сторони спиратимуться тільки на нього, тому і сконцентрувати свою увагу при оформленні угоди потрібно саме на цьому документі.