Бізнес-ідея: оренда квартири в оренду. Підводне каміння подобової здачі квартир: як побудувати бізнес Місія компанії у подобовій оренді квартир

З погляду власника, оренда житла подобово – оптимальний варіант. Теоретично доход всього з однієї квартири може досягати 60-70 тис. рублів на місяць і більше. При цьому власник ніяк не залежить від тимчасових мешканців, може будь-якої миті закрити бізнес і використовувати квартиру для особистих потреб. Але чи все так просто в реальності? Спробуємо розібратися.

Актуальність подобового бізнесу

Бізнес на короткостроковій оренді квартир може приносити вдвічі-втричі більше, ніж здавання того ж житла на тривалий термін. Особливо це характерно для великих міст, адже основний контингент орендарів – туристи, а також люди, які приїхали по роботі – не готові переплачувати за готельний номер.

Так, за ніч у 3- або 4-зірковому готелі в Москві доведеться заплатити не менше 2500 рублів. І це не рахуючи витрат на харчування (обідати і вечеряти доведеться в ресторані), послуг пральні і т.д.

Вартість двомісного номера в 3- і 4-зіркових готелях в Москві стартує від 2500 рублів за ніч (портал туристів Travel.ru)

Пропозицій подобової оренди набагато більше, тому можна підібрати варіант тимчасового житла практично під будь-який бюджет. На сайті популярної бази нерухомості «Ціан», наприклад, можна знайти чудову квартиру з євроремонтом у потрібному районі лише за 1500–1700 р. за ніч.

Різниця у вартості між готельним номером та приватною квартирою може досягати 20–30%

Найбільш відчутною є різниця у випадку, якщо проживати в приміщенні буде не одна людина, а кілька.У будь-якому готелі незалежно від класу оплачується не номер, а перебування кожного з гостей, тобто якщо ви подорожуєте вдвох, вартість нічлігу теж зросте вдвічі. Для господаря квартири це не настільки критично.

Якщо орендодавець зазначив, що у квартирі 3 спальних місця, то при проживанні до 3 осіб зазвичай додаткова плата не береться. Якщо мешкаючих буде більше, то оплата за домовленістю.

Олександр Петрашов, бізнесмен

Однак ціна – не єдина перевага з погляду потенційного клієнта. Більше того, деякі орендодавці ставлять ціни навіть вище, ніж у готелях. Проте мають постійний потік клієнтів. Чому так? Причин кілька.

По-перше, фактор розташування. Не завжди вдається знайти готель у конкретному районі – майже всі вони зосереджені в історичному центрі міста, а також біля великих розважальних об'єктів.

По-друге, інший рівень комфорту. На відміну від готелю у квартирі ви можете почуватися як удома, повністю розслабитися та відпочити після насиченого дня. До того ж квартири, що здаються подобово, зазвичай укомплектовані всією необхідною технікою: від мікрохвильової печі до праски. Це позбавляє необхідності платити за додаткові послуги.

Три варіанти старту

Власне, перше і найважливіше питання – де взяти вільну квартиру. Тут доведеться відштовхуватися від наявного стартового капіталу. Вирішивши зайнятися даним видом бізнесу, ви можете:

зняти квартиру довгостроково, а потім здавати подобово (субаренда);
переробити під об'єкт власне житло, знімаючи дешевше на околиці міста;
оформити іпотеку

Першим кроком в організації орендного бізнесу є придбання житлового приміщення

У плані ризику найоптимальнішим є другий варіант. Адже навіть якщо бізнес «не піде» з тих чи інших причин, ви нічого не втрачаєте і будь-якої миті можете повернутися у власну квартиру.

Деякі починають з того, що перездають орендовані квартири. Однак у цьому випадку треба переконатися, що цей пункт прописаний у договорі та власники житлоплощі не проти. Крім того, доведеться дуже серйозно підійти до пошуку самого об'єкта: якщо не буде певного рівня завантаженості, ваш дохід не зможе покрити вартість місячної оренди.

Які квартири мають попит

Ми торкнулися найважливішої теми - вибір об'єкта. Більшість орендодавців головною причиною збитків є простою. Уникнути цього навряд чи вдасться, але якщо квартиру спочатку було обрано правильно, ви можете розраховувати на стабільний потік клієнтів.

Щоб зрозуміти, які об'єкти привабливіші для подібного бізнесу, спиратимемося на реальну статистику. Що важливе для потенційних орендарів?

Насамперед, зрозуміло, кількість кімнат. Найбільш затребувані «однушки», тоді як 3- та 4-кімнатні знімають вкрай рідко (переважно групи студентів або іногородні робітники).

Таблиця: попит на квартири подобово за кількістю кімнат

Дуже важливу роль відіграє район та транспортна розв'язка. Близькість до роботи або пам'яток (якщо йдеться про туристів) перебуває у пріоритеті у більшості ваших майбутніх клієнтів. Тому чим ближче до центру міста розташоване житло, тим краще. Також хороший дохід приносять квартири, розташовані поблизу великих офісних центрів та вишів.

Порада: якщо ви плануєте купувати об'єкт спеціально під здачу, бажано, щоб це був старий житловий фонд. Небагато орендарів хочуть переплачувати 10-20% за новобудову, тому що вам така квартира обійдеться дорожче на 20-100% (залежно від району).

Як відкрити бізнес по здачі квартир подобово

Серед головних переваг цієї бізнес-ідеї те, що для її реалізації не потрібний ні величезний стартовий капітал, ні особлива освіта, ні спеціальні навички чи знання. Почати заробляти на подобовій оренді може кожен. Схема надзвичайно проста:

Визначити, яку квартиру ви здаватимете - власну або орендовану.
За бажання - зареєструвати ІП, щоб займатися підприємницькою діяльністю офіційно.
Оцінити стан приміщення, провести косметичний ремонт.
Обставити житло меблями та технікою.
Закупити 5–6 комплектів постільної білизни та рушників.
Вибрати цільову аудиторію (туристи, сім'ї із дітьми, студенти).
Зробити якісні фотографії квартири та підготувати опис житла.
Скласти текст договору оренди.
Розмістити рекламу у всіх доступних джерелах (газети, дошки оголошень, інтернет).

Розглянемо пункти, які викликають найбільше запитань у підприємців-початківців.

Документи для оренди квартири в оренду

Щоб укладати договори з постояльцями «за всіма правилами», доведеться підготувати великий пакет документів:

Попросіть клієнта підготувати ксерокопію паспорта (сторінка з пропискою і головна).

Основні пункти договору з орендарем

Бажано, щоб скласти та підготувати текст договору оренди вам допоміг професійний юрист. Може здатися, що це зайві витрати, але при виникненні будь-яких проблем і конфліктів цей документ дозволить вам пред'явити претензії постояльцям і відшкодувати збитки. А для того, щоб це було можливо, документ має бути складено юридично грамотно.

Стандартний договір короткострокової оренди включає такі розділи:

Предмет договору. Тут вказуються адреса та характеристики квартири, а також прописується мета оренди – проживання протягом певної кількості днів.
Вартість оренди (за 1 день та за весь термін).
Порядок заселення (точний час, коли орендар має заселитися та залишити приміщення).
Права та обов'язки. Ця частина повинна бути складена так, щоб ви залишилися у виграші за будь-якого розкладу. Необхідно прописати обов'язки орендаря підтримувати порядок, своєчасно вносити плату, не передавати житло в суборенду тощо. Однак пам'ятайте, що відсутність у договорі цього розділу не позбавляє їх прав і не звільняє від обов'язків - всі вони все одно закріплені в цивільному законодавстві.
Відповідальність. У разі псування майна, мешканець повинен компенсувати його вартість за свій рахунок. Тут можна вказати штрафні санкції за несвоєчасну оплату.
Дані сторін (П. І. О., номер паспорта та підпису).

Крім того, за бажанням ви можете додати в договір оренди інші пункти. Наприклад, вказати на те, хто платитиме у разі форс-мажорних обставин (затопили сусіди).

Договір укладається так, щоб орендодавець квартири у будь-якому випадку залишився у виграші

Витрати на ведення бізнесу

Навіть якщо ви є власником квартири, що здається, уникнути витрат не вдасться. Причому більшість із них будуть постійними, тому їх краще включити у вартість оренди. Що сюди входить?

оплата "комуналки";
послуги клінінгової компанії чи прибиральниці;
реклама;
податки (13 або 6% з доходу залежно від вашого правового статусу – фізична особа або ІП).

Якщо ви здаєте не свою квартиру, а орендуєте житло або купили його в іпотеку, витрати збільшуються ще більше. А відповідно і вартість оренди, адже вам потрібно покривати всі щомісячні платежі та залишати щось собі.

Важливо! Обов'язково відкладайте частину грошей на форс-мажорні обставини, що потребують значних витрат (поломка техніки, «потоп» з боку сусідів тощо).

Оформлення діяльності щодо здачі житла в оренду

Чи потрібно реєструвати ІП? Це одне з основних організаційних питань, з яким стикаються ті, хто вирішив зайнятися орендним бізнесом. Складність у тому, що закон не дає чіткої відповіді, тобто теоретично ніхто не заважає вам здавати квартири як фізична особа.

Але що якщо дохід, який ви отримуєте від здачі житла, став постійним та систематичним? По суті, це вже повноцінний бізнес, який має бути належним чином оформлений.

Експерти радять тим, хто здає відразу кілька об'єктів нерухомості і має налагоджену схему роботи, все ж таки перестрахуватися і зареєструватися як ІП. Так, це додасть вам «паперової» роботи, але водночас дасть величезну перевагу. Працюючи як ІП, у разі конфлікту ви зможете документально підтвердити будь-які претензії до постояльців.Крім того, поки індивідуальний підприємець вносить виплати до Пенсійного Фонду, його трудовий стаж зростає, що є важливим для тих, хто вирішив зробити орендний бізнес своїм основним видом діяльності.

Як і які податки платити

Один із найскладніших моментів в організації подобового бізнесу пов'язаний із легалізацією діяльності та сплатою податків. Даний ринок традиційно є «сірим», і вирішивши здавати квартиру, багато хто навіть не замислюється про необхідність сплачувати будь-які податки в принципі. Але якщо ви хочете уникнути проблем у майбутньому, краще одразу почати працювати за всіма правилами. Тож яку частину свого прибутку потрібно віддавати державі?

Фізичним особам

Якщо ви поки що не хочете реєструвати ІП, ви зобов'язані щорічно сплачувати ПДФО – податок на доходи фізичних осіб у розмірі 13% від того, що ви заробили. Для цього потрібно до 30 квітня подати за місцем проживання податкову декларацію (у ній буде вказано ваш дохід за минулий рік), а потім до 15 липня розрахувати суму податку та сплатити її у банку за реквізитами податкової інспекції.

Наприклад, ви здаєте квартиру за 2000 р./добу. При завантаженні в середньому 20 днів на місяць за рік ви отримали дохід у розмірі 2000*20*12 = 480 000 грн. Розмір ПДФО становитиме 13% від цієї суми, тобто 480 000 * 0,13 = 62 400 грн.
Важливо! Якщо комунальні послуги оплачує орендар, ця сума також має бути включена до суми доходу при розрахунку податку.

Індивідуальним підприємцям

Як правило, ІП, які вказують орендний бізнес у своїх документах, працюють за спрощеною системою оподаткування. У разі сума податкових відрахувань може становити 6% від доходу чи 15% від «дохід мінус витрати».

Важливо! На перший погляд здається, що такий варіант однозначно вигідніший. Однак, незважаючи на менший відсоток самого податку, ІП також доводиться сплачувати внески до пенсійного фонду, послуг бухгалтера тощо.

Відео: оподаткування під час здачі квартири в оренду

Чим загрожує нелегальне здавання житла

За оцінками експертів, лише 40% орендодавців вшановують закон, а більшість не поспішає ділитися з державою. З одного боку, це дає можливість отримувати більший прибуток. З іншого боку, якщо інформація про неофіційну діяльність потрапить до податкового органу, власник квартири може бути притягнутий до адміністративної відповідальності в судовому порядку. При цьому, крім основної суми боргу, також доведеться сплатити нараховані штрафи та пені. У гіршому випадку щодо недбалого «підприємця» можуть порушити кримінальну справу за ст. 198 КК РФ, що загрожує отриманням судимості та накладенням штрафу на суму до 300 000 р. або позбавленням волі терміном до 1 року.

Готуємо квартиру до в'їзду орендарів

Якщо в «довгостроковому» варіанті можна здавати напівпорожнє житло (у багатьох сімей є власні меблі), то тут вимоги до рівня комфорту значно вищі. Перш ніж шукати клієнтів, доведеться витратити кілька тижнів і підготувати приміщення. Що мається на увазі?

Косметичний ремонт. Жодних обдертих шпалер і пожовклих стель із тріщинами! Все має бути свіжим та акуратним, нехай і недорогим. Освіжіть побілку, замініть лампочки, що перегоріли, замініть крани, що протікають.
Простір. Дотримуйтесь принципу мінімалізму. Майбутнім мешканцям явно не потрібний старий сервант вашої бабусі. Краще відразу позбавитися всього старого і непотрібного мотлоху, а також зайвих меблів, що захаращують кімнату. Особисті речі також потрібно забрати з приміщення (у крайньому випадку – скласти в окремому закритому місці, наприклад, на балконі або у коморі).
Чистота і порядок. Перед тим як шукати орендарів, потрібно провести генеральне прибирання: вимити вікна та світильники, випрати штори, відполірувати меблі. На емоційному рівні саме такі «дрібниці» дуже впливають на рішення зняти саме вашу квартиру.
Меблі та техніка. Навіть житло економ-класу має бути мінімально упорядкованим. З предметів першої необхідності - диван, кухонний гарнітур, шафа, стіл, стільці, холодильник. В останні роки переважна більшість орендарів вимагають також наявності пральної машини.
Інтернет. Це вже не додаткова перевага, а потреба. В ідеалі потрібно відразу ж підключити Wi-Fi роутер (на Avito можна знайти хороші маршрутизатори за 700-1500 р.).

Чим затишніше буде в квартирі, що здається вами, тим більше клієнтів захочуть до неї повернутися

Чим найбільше буде у квартирі, тим більш високу ціну ви зможете встановити. Багато орендодавців здають житло з посудом, рушниками та засобами особистої гігієни (мило, зубна паста тощо), тобто за тим же принципом, що номери в готелях.

Ефективні джерела реклами

Ваша квартира готова до в'їзду перших гостей. Тут і починається найцікавіше. Адже ваше завдання - не просто знайти орендарів на кілька днів, а забезпечити максимальну завантаженість квартири (особливо, якщо житло бралося в іпотеку).

Дмитро К. з осені вирішив здавати свою квартиру у центрі Санкт-Петербурга подобово. І на власному досвіді переконався, що цей бізнес на практиці не такий прибутковий, як здається в теорії. «Коли я здавав її за довгостроковим договором, у мене завжди були гарантовані 30 тис. руб. в місяць. Тепер клопоту більше, а віддача менше», - розповідає він. Місяць на місяць не доводиться. Один раз Дмитру пощастило: квартиру зняла на 20 днів одна сім'я, яка у власному житлі робила ремонт, і, оскільки він затягнувся, їм довелося продовжити оренду ще на той же термін. Але це був єдиний випадок. В решту часу квартира зайнята в середньому десять днів на місяць.

Експерт Online

подати оголошення до 2–3-місних газет;
роздрукувати листівки, розклеїти їх містом чи розкидати у поштові скриньки;
написати свої контакти на асфальті в людних місцях – вокзалах, зупинках громадського транспорту тощо (все, що вам знадобиться – трафарет та балончик з фарбою);
домовитися з таксистами, щоб вони рекомендували вашу квартиру приїжджим.

Проте, самі розумієте, найефективнішим джерелом потенційних клієнтів для вас буде інтернет. Його можливості потрібно використовувати якнайбільше.

Для підвищення ефективності вашого орендного бізнесу просто необхідно використати всі можливості інтернету.

По-перше, розмістіть свою пропозицію на дошках оголошень типу «Авіто», «З рук в руки», «Ціан» і т. д. (а через міжнародний портал Airbnb, наприклад, можна залучити навіть клієнтів-іноземців, які платять у доларах та євро). Головне, щоб ваша квартира була ближче до центру міста та ефектно виглядала на фото.

По-друге, у вільний час обов'язково зробіть невеликий сайт-візитку. У мережі є безліч безкоштовних конструкторів, за допомогою яких можна створити досить привабливий ресурс, не звертаючись до веб-дизайнерів і програмістів. На сайті обов'язково повинні бути ваші контакти та якісні фото квартир. Щоб з перших днів залучити відвідувачів, використовуйте контекстну рекламу Яндекс.Дірект та Google Adwords.

Підводне каміння подобового бізнесу

Як і будь-якої діяльності, у цій сфері є свої ризики. Насамперед вони пов'язані із збереженням самої квартири та майна (меблів, техніки тощо). Єдиний спосіб мінімізувати небезпеку – працювати офіційно, оформивши ІП, та складати грамотні договори. Тільки в цьому випадку ви зможете довести факт проживання осіб у квартирі та заподіяння шкоди майну, щоб відшкодувати збитки.

Важливо: завжди вимагайте паспорта у орендарів, навіть якщо вони заселяються лише на 1 день. Бажано, щоб у вас на руках залишилися звірені копії з оригіналом.

Ще один важливий момент – стосунки із сусідами. Перш ніж здавати квартиру подобово, бажано зустрітися з ними та переконатися, що вони не проти подібної діяльності. У більшості багатоквартирних будинків (особливо старих) чудова чутність. І якщо орендарі, наприклад, голосно почнуть слухати музику, тим, хто живе «через стінку», це може дуже не сподобатися. Не забувайте, що будь-які претензії зрештою будуть саме у ваш бік.

Порада: якщо для ваших сусідів важливими є тиша та спокій, краще пожертвувати частиною прибутку, але не здавати квартиру для святкування днів народження, Нового року тощо.

Крім цих ризиків, подобовий бізнес неминуче пов'язаний із певними побутовими труднощами. Адже саме вам доведеться прибирати в приміщенні після кожного постояльця, прати постільну білизну, чистити килими і т.д. їхати в 5 ранку, щоб віддати/забрати ключі і т.д.

Незважаючи на те, що подобовий бізнес має свої труднощі, він є одним з найбільш високоприбуткових при порівняно невеликих ризиках. Щоправда, щоб отримувати справді відчутний прибуток, бажано здавати щонайменше 2–3 квартири. Однак якщо ви не помилилися з районом і правильно організували діяльність, лише за 9–12 місяців реально заробити на початковий внесок по іпотеці, щоб купити наступну квартиру та поступово розширювати свою мережу.

Останні 10-15 років ринок короткострокової оренди квартир набирає обертів. Це пов'язано з тим, що підвищується мобільність населення: туризм, відрядження, ділові виїзди, форуми, конференції, виставки.

Бізнес – квартири подобово, з чого почати

Нормальний бізнес починається, коли у розпорядженні підприємця не менше ніж 5 квартир. До чого різного класу — економ, бізнес та елітні квартири. Щоб якомога не упускати жодного клієнта.

Здобути у володіння кілька квартир - не просте завдання. Багато хто задається питанням, а чому б не взяти іпотеку під цю справу. Ця ідея не зовсім підходить з погляду бізнесу. По-перше, взяти іпотеку не так просто. Необхідний початковий внесок та особа, на яку оформлятиметься іпотека. При цьому необхідно надати довідку про офіційні доходи — 2ПДФО, які мають бути значно вищими (50% і більше), ніж відсотки за кредитом. По-друге, банку доведеться платити великий відсоток за іпотекою. З урахуванням податків та інших витрат дохід від подобової оренди вийде дуже смішним. Ну і по-третє, власником такої квартири буде особа, на яку оформляється кредит, і добре, якщо це буде близький родич. В іншому випадку, відносини з власником житла, в майбутньому, можуть бути абсолютно непередбачуваними.

Тому оптимальний варіант за відсутності власності – суборенда житла. Знайти охочих укласти такий договір дуже непросто. Для не досвідчених — завдання, яке практично не вирішується. Важливо зацікавити власника квартири не лише фінансового. Перше, що турбує господаря — збереження його майна, оскільки багато хто вважає, що подобова оренда сильно шкодить стану квартири. І тут важливо переконати власника в тому, що в житлі буде зроблено капітальний ремонт, що за ним проходитиме ретельний щоденний догляд і відвідувачі будуть лише порядні. Доповнюючи свій діалог тим, що довгострокова оренда ні чим не краща, оскільки постійні мешканці теж бувають різні — вони якраз меншою мірою стежать за станом квартири.

Серйозний бізнес зазвичай не обходиться без державної реєстрації. Якщо з однією-двома квартирами ще якось вдається працювати "в чорну", то з укрупненням бізнесу реєстрація є обов'язковою. Тим більше, що юридичний статус зручний і багатьом клієнтам, які здійснюють оплату безготівковим розрахунком. Тут підійде реєстрація як звичайного індивідуального підприємництва, і реєстрація ТОВ (юридичної особи). Що краще — читайте у статті: ІП чи ТОВ.

Яку систему оподаткування вибрати

Тепер про податки. З 2012 року підприємець може сам вибирати за якою системою йому працювати: УСН, ЕНВД або купити патент. Найоптимальнішою системою оподаткування "подобового бізнесу" є патентна система. Це коли підприємець здійснює одноразову оплату податку (купує патент) та працює спокійно 365 днів. Однак у кожному конкретному регіоні можуть бути свої розцінки та умови. Можна розглянути варіант і з вибором спрощеної системи оподаткування (УСН), 6% виручки або 15% прибутку організації. ЕНВД, за словами підприємців, не зовсім вигідний для бізнесу на подобовій оренді квартир.

Якщо підприємець вирішив працювати в «білу», то, крім основної системи оподаткування, необхідно сплачувати й податок на прибуток власника квартири (ПДФО) — 13% від доходу на місяць. Якщо, звичайно, бізнесмен є суборендарем і це обговорено договором із власником. Інакше власник сам повинен сплачувати даний податок.

Реклама - просування бізнесу

Перевага квартир перед готелями для певної категорії клієнтів цілком обґрунтована. По-перше, це нижча ціна. По-друге, комфорт, оскільки багато квартир обладнані сучасною побутовою технікою. По-третє, затишок, квартири в чомусь ближчі людям, адже вони звикли в них жити, чого не скажеш про готельні номери. На думку представників бізнесу в даній справі важлива реклама. Від цього безпосередньо залежить клієнтопотік. Сьогодні популярна реклама в інтернеті – через особистий сайт, Яндекс-Дірект, реклама на дошках оголошень та профільних ресурсах. Наразі квартиру на добу шукають здебільшого саме в інтернеті. Не погано показує і традиційна реклама в газетах. Розкручуватися потрібно по максимуму, інакше квартири простоюватимуть, що не їсти добре.

Рентабельність бізнесу залежить від регіону. В окремих містах конкуренція у подобовій оренді дуже висока, великі гравці можуть мати в управлінні до 50 квартир та за рахунок реклами витісняють дрібних підприємців.

Основні клієнти - відрядження та туристи. Вони вважаються і «не проблемними». Інша справа — місцеві жителі, молодь та веселі компанії, які орендують квартиру не для благих цілей. Таких клієнтів слід уникати або в рази підвищувати оплату.

Основний сезон - весна та осінь. Спад же спостерігається влітку. Це правило не поширюється, мабуть, лише на курортні міста, де основний сезон у подобовій оренді – тепла пора року.

Відео - розбір реального бізнесу на подобовій оренді квартир

Умови заселення квартир клієнтами

Щоб уникнути проблем та суперечок з клієнтами з приводу часу заїзду-виїзду, встановлюється так звана готельна доба. Це коли клієнт заселяється після 13 години дня, а виїжджає до 12 години наступного дня. За ранній заїзд має стягуватися додаткова плата та з огляду на те, що квартира — вільна. Пізній виїзд — максимум до 18 години з оплатою з 12 години дня. Далі, якщо клієнт не виїхав, оплата має йти як за цілу добу. Тобто навіть якщо клієнт заїхав о 22:00, то доба йому зараховується до 12 години наступного дня. Іншими способами порядок не навести.

Фінансовий розрахунок

Наведемо приклад. Припустимо, прибуток від здачі квартири на місяць склав 30 тис. рублів. Ми використовуємо УСН 6% від виручки, отже податок складе - 1800 рублів. За оренду квартири власнику ми платимо 5 тис. руб., Звідси ПДФО (13%) складе - 650 рублів. Загальний обсяг податків становитиме: 1800+650 = 2450 рублів.

На цьому витрати не закінчуються. Є ще й позабюджетні фонди - ПФР та ФСС, куди підприємець за рік сплачує страхові - трохи більше 17 тис. рублів (2014), якщо його річний дохід не перевищує 300 тис. руб. Якщо ж дохід перевищує 300 тис. руб., До 17 тис. потрібно додати 1% від доходу, що перевищує 300 тис. руб. Загальна сума страхових, у своїй, неспроможна перевищувати 129 916, 80 рублів на рік.

За словами практиків, цей бізнес має чимало труднощів. До чого вони починаються з самого старту. Найперша складність - підбір квартир. Тут бізнесмена-початківця чекає спілкування з непрофесійними агентствами з нерухомості, з господарями квартир, які бояться подобової оренди, або підвищують вартість оренди на 50-60%. І навіть якщо квартиру вдається таки отримати з'являються інші проблеми, такі як незадоволені сусіди, неадекватні голови ТСЖ, які не бажають бачити «готель» у своєму будинку та інші особи. Найбільший головний біль — це клієнт. Тут на вас чекають люди, які торгуються через 100 рублів, що не виконують умови проживання, бронюють, а потім «кидають» і т. д. Так що, при всій своїй прибутковості, легким хлібом справу не назвеш. Втім, скрізь потрібен грамотний підхід і бажання трудиться - і не так буде страшний чорт, як його малюють.

Подобова здача квартир дедалі більше набирає популярності серед орендодавців. Пов'язано це з підвищеною прибутковістю, порівняно зі здаванням житла на тривалий термін. Послуга користується популярністю у відрядження, студентів-заочників, туристів, пар з дітьми, для яких цей готель може виявитися не по кишені, а хостел неприйнятний з низки причин.

Розглянемо подробиці цього бізнесу по порядку.

Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або телефонуйте нижче. Це швидко та безкоштовно!

Варіанти нерухомості для здавання

Найбільш поширений варіант – здавання вільного житла.Наприклад, після родичів залишається вільна квартира. Якщо продавати її немає ні бажання, ні можливості організувати свій бізнес і вигідно подобово, не найгірша ідея.

Вигідним вкладенням вільного капіталу буде покупка окремої квартири, спеціально з метою подальшого здавання. Очевидний плюс – нерухомість завжди зростає у ціні. Крім того, крім страховки власних коштів ви отримуєте стабільний і чималий дохід.

Якщо ви хочете дізнатися, як правильно торгуватися при покупці квартири, то вам буде корисна.

Субаренда – повторна здача нерухомості орендодавця. Наприклад, якщо орендар винаймає двокімнатну квартиру, одну кімнату він може здавати іншим подобово, тим самим економлячи, а в деяких випадках повністю окупаючи витрачені на оренду кошти. Це необхідно обговорювати з господарем житла заздалегідь і у всіх подробицях.

Підбір квартири для подобової здачі, вибір своєї цільової аудиторії та продзвін конкурентів, робота з трафіком, що входить. Кому краще здавати житло подобово? У яких районах шукати оренду? Аналіз ринку нерухомості.

Пропоную готову схему бізнесу «Здавання квартир подобово». По суті це готовий бізнес план.

Квартири.
- Що здавати: квартири, будинки, кімнати, ліжка.
- На який термін здавати: довго, подобово, по годинах.
Де знайти квартири?
- Своє житло. Це мінімальні витрати, включаючи комунальні платежі та електроенергію.
- Орендоване житло. Ви сплачуєте орендну плату та комунальні платежі.
- Суміжна оренда. Витрати 50/50 та витрати лише на прибирання.
Що має бути у квартирі.
- Обов'язково: чайник, кухоль, тарілки, ложка столова та десертна, вилка, ніж та обробна дошка, мило, туалетний папір, ковдра та подушка, чисте постільне, рушник, ліжко.
- Додатково: плита (електро або духова), душова або ванна, мікрохвильова піч, праска та прасувальна дошка, пральна машина, сушарка для білизни, каструлі та додаткове начиння, шафи, тумби та комоди, диван, крісла, телевізор, обігрівач, чай цукор, сіль,
  олія, освіжувач повітря, шампунь, гель для душу.
- Люкс варіант: халат, тапочки, додаткові рушники, кабельне/супутникове ТБ, інтернет (wi-fi), зубна паста та щітка, орг. техніка, квіти, що доповнюють інтер'єр речі.
Прибирання.
- Хто забирається. Якщо покоївка, їй оплата щомісячна, відрядна (за виконану роботу), погодинна, поквартирна. Або забираєте ви самі.
- Що потрібно: миючі засоби, інструкція зі збирання, перелік майна.
Конкуренти.
- Види конкурентів: готелі, міні-готелі та будинки, квартири подобово, хостели, гуртожитки.
- Як взаємодіяти: співпрацювати (обмін клієнтами, погодження цін), конкурувати та ворогувати, не помічати (працювати одному).
Прийом та виконання замовлення.
- Дізнатись по телефону: дата заїзду та виїзду, кількість людей, що потрібно (кімната, квартира, номер, ліжко місце), що заїжджають.
  необхідні зручності.
- Перевірити, що можу запропонувати.
- Передзвонити: уточнити дату та час заїзду/виїзду, сказати про необхідні документи + заставу, погодити ціну проживання за добу,
  призначити зустріч для передачі ключів, запропонувати вільні дати заїзду, розповісти про дод. опціях.
- Зустріч: взяти 100% передоплату, взяти заставу, взяти копію паспорта, укласти договір, розповісти про правила поведінки, віддати ключі, домовитися про зустріч та дзвінок.
- Прийом квартири: зателефонувати та уточнити продовження, зустрітися, перевірити квартиру (при виявленні недоліків скласти акт та взяти суму збитків, якщо все гаразд — повернути заставу), домовитися про нову зустріч.
Реклама: інтернет, газети, ТВ, візитки, банери та розтяжки, оголошення на стовпах та дошках оголошень.
Податки.
- Юридична особа: 6% чи 15%.
- Фіз. особа: 13%.
- Патент.

Крок 1: Вибір стратегії

Пропоную вам вибрати одну з двох діючих стратегій та дотримуватися свого вибору надалі.

Повільний старт- Через агента подобової оренди. Ви запускаєте трафік, робите односторінковий сайт (лендінг) та ллєте трафік на партнерську мережу.

Основні переваги:

Найменше ризиків. Ви починаєте бізнес практично без капіталовкладень.
Отримуєте досвід, "не набиваючи шишки": досвід спілкування з клієнтами, досвід взаємодії з партнерами.

Швидкий старт.Це старт із капіталовкладеннями. Це може бути як особисті кошти, і позикові (на запуск першого об'єкта). Раджу використати цей шлях, т.к. до успіху ви прийдете набагато швидше.

Крок 2: Визначення цільової аудиторії

Наступний крок – визначити свою цільову аудиторію.

Більшість новачків постійно роблять ту саму помилку — вони не виділяють свою цільову аудиторію, підлаштовуючи бізнес одночасно під усіх людей. Це не правильно. Постійно працюйте на портреті вашого клієнта.

Визначтеся з категорією клієнта: відряджений, гості міста, місцеві пари, компанії (вечірки, заходи – з ними працювати складніше). Можна визначити кілька груп за пріоритетом. Рекомендую орієнтуватися насамперед на відряджених, т.к. вони знімають на добу-дві, добре платять, менше ризиків, стабільні.
Якщо стоїть вибір, кого заселяти — відрядження чи гостей міста — заселяйте перших. Вони менш вимогливі, не просять знижки та допи плюс заробіток на документах для звіту про відрядження (наша маржа).

Крок 3: Обдзвон конкурентів за складеною легендою

Наприклад, ви хочете працювати з відрядженими людьми. Пишіть на листочку свою історію, що має відрядження і ви вибираєте собі житло на пару днів. Тобто. ви "промацуєте" ринок у своєму місті.

Вибираємо топові майданчики: Авіто, Яндекс.Нерухомість у регіоні, де ви живете, вибираєте найкращі райони розміщення, де більша концентрація вашої цільової аудиторії. І тоді формувати свій квартирний фонд у цьому радіусі— це буде найправильнішим стратегічним рішенням. Ви отримуватимете великі гроші.

Завжди виходьте із того, що хоче клієнт!

Отже, обдзвонюємо конкурентів з вигаданої історії, просимо знижки, додаткові послуги. Краще включити запис розмови, щоб потім записати, що говоритимуть конкуренти.

Обзвон краще починати з невеликих агенцій, власників, у яких пара квартир. Так ви «наб'єте руку» і впевненіше почнете говорити з топовими конкурентами.

Використовуйте підставну сім-карту, щоб потім не можна було знайти, що ви здаєте нерухомість.

Крок 4: Промацуємо вхідний трафік

Ціну виставити на 200-300 грн. дешевше, ніж у конкурентів. І заміряйте вхідний потік дзвінків.

На цьому етапі ми партнеримося(З конкурентами). Тобто. люди приходять, ми віддаємо їх партнерам - телефонуємо з фейковою сім-карти і домовляємося про житло + знижку. Якщо виникає різниця, кладемо собі у кишеню.

Крок 5: Пошук квартири

На цьому етапі шукаємо та купуємо (орендуємо) житло у потрібному районі. Зважайте на вплив сезонності на потік клієнтів у певні райони міста.

Особливо звертайте увагу на квартири поблизу великих підприємств, автобусними маршрутами, біля великих магазинів, біля метро, де проходять ярмарки, виставки.

Спочатку буде дуже складно знайти потрібні квартири під оренду — весь ринок заполонили агенції. Тому шукаємо по друзях, знайомих, родичів. На крайній випадок звертаємось до агентів.

Підсумок:за такою схемою (з 5 кроків) ви вибираєте кожну квартиру для здавання. Тестуйте різні квартири (студії, двійки, троячки).

Завжди ведіть облік витрат та доходів за кожним житловим об'єктом. З безкоштовних та зручних додатків раджу використовувати google word та google excel.

1-кімнатна квартира = 2 студії під здачу

Неординарним рішенням буде купівля 1-кімнатної квартири за схемою поділу квартири на 2 студії.

Бізнес ідея: поділ квартир, будинків, таунхаусів на студії та здавання їх подобово в оренду.

Беремо одну 1-кімнатну квартиру та ділимо її на два номери готельного типу. Можлива здача як два окремі номери або як 2-кімнатна квартира з санвузлом та кухнею в кожній кімнаті.

В цьому випадку ваша прибутковість зростає на 80%, ніж якщо ви здавали просто 1-кімнатну квартиру.

З квартирою, що орендується, таке зробити неможливо, а ось з власною або взятою в іпотеку можливо. Але тут є суттєвий мінус – це шумоізоляція. Ваші гості будуть чути гучну розмову, телевізор та музику із сусідньої студії. Тут потрібно продумати шумоізоляцію між студіями всередині квартири.

Інструментарій орендодавця

Нюанси роботи

Тестуйте попит: виставляйте одну квартиру як 1-кімнатну, 2-кімнатну та 3-кімнатну.
Одну й ту саму квартиру виставляйте із різними фотографіями. Тобто. квартиру у вас одна, ви робите просто кілька оголошень про здачу.
Будьте готові здати двокімнатну квартиру за ціною однокімнатною або зі знижкою для постійних клієнтів.
Мета подобової оренди — жодного дня простою. Завжди йдіть назустріч клієнту, зробіть знижки, але не демпінгуйте місцевий ринок оренди житла.
Дружте з конкурентами. Ви завжди зможете домовитися з ними про ціни (не демпінгувати) або перекинути зайвих людей до них у разі вибухового попиту на квартири.
Квартира має відповідати за зручностями за свою ціну. Ви не можете здати за 1000 грн. квартиру VIP-клієнту, який звик жити у дорогих апартаментах.
Постійно стежте за чистотою у квартирі, за сторонніми запахами.
Шукайте нестандартні засоби для реклами вашого житла.
Не поспішайте заселяти малоліток та молодь, вони розгромлять вам усю квартиру. Краще передайте їх своїм конкурентам, нехай самі вирішують, заселяти їх чи ні.
30% від прибутку витрачаємо на рекламу і поліпшення квартир, що здаються.
Рекомендую брати заставу 1500-2000р., щоб клієнт потім повернув вам ключі + захист від крадіжки та пошкодження майна.
Використовуйте тривожну кнопку у кожній квартирі.

Лайфхак

Із встановленням онлайн кас можна продавати чеки іншим. І повірте, що таких звернень до вас буде багато. Наприклад, у вас ІП на 6% оподаткування. Ви можете продавати чеки за 15-20% суми, тобто. 9-14% кладете собі в кишеню. Ці гроші з лишком покриють усі додаткові витрати, пов'язані із встановленням онлайн кас.

Не треба думати, що якщо у вас маленьке місто, у вас не буде роботи. Робота є навіть у містечках від 30.000 осіб, але часто й менше, якщо у місті працюють містоутворюючі підприємства, заводи.

У великих містах клієнти будуть завжди, навіть якщо ринок сповнений конкурентами. Вмійте домовлятися, обмінюватися клієнтами і робота піде.

Ще один момент. Власники житла (якщо ви орендуєте квартиру) часто бояться,що ви влаштуєте притон із подобової оренди: розпуста, дискотеки, молодь, сміття, скарги сусідів. По-перше, відсіюйте «поганих» клієнтів, а по-друге, гарантуйте чистоту та тишу у квартирі. Багато власників йдуть назустріч і здають на випробувальний термін - 1 місяць. Як правило, їх все влаштовує, і оренда продовжується.

Завжди працюйте офіційно, тримайте документи про ведення вашого бізнесу. Пильні сусіди можуть викликати дільничну або керуючу компанію, коли постійно бачать нових мешканців. Особливо бабусі. Ведіть облік своїх клієнтів, хто та коли приїхав.

З власником краще укласти договір оренди на 11 місяцівз правом пролонгації, щоб зайвий раз не світити власника. У разі якогось інциденту ви будете застраховані.

Плюси та мінуси роботи з конкурентами

Конкуренти можуть підкидати вам «зайвих» клієнтів, коли всі квартири зайняті. Це можливо, якщо у вас є взаємні домовленості щодо обміну.

Ви можете проводити аналіз роботи конкурентів: вартість заселення, потік клієнтів, які ходові квартири (в яких районах), на скільки за часом заселяються клієнти.

Ви завжди будете в курсі коливань цін на ринку. Ваші конкуренти знижують оренду? Значить ринок стоїть, і вам варто наслідувати їхній приклад. Ціни пішли вгору? Не позіхайте та підвищуйте ціни у своєму регіоні, не демпінгуйте ринок.

Обмінюйтесь "чорним списком" небажаних гостей. Беріть у заставу певну суму при їхньому заселенні. Також з деякими конкурентами можна вести загальну базу клієнтів різних категорій: відрядження, VIP-клієнти, гості міста, бюджетні.

Завжди взаємовигідна робота – виручка у простоях. Зазвичай конкуренти платять вам комісію за наведеного клієнта.

Основний мінус: якщо ви переселяєте своїх клієнтів до конкурентів, вони можуть залишитися там надовго, продовжуючи та продовжуючи своє проживання. І конкуренти відмовляються вам платити комісію (клієнт наш!) .Тоді ви втрачаєте великий прибуток, деякі клієнти йдуть до конкурентів і живуть тільки у них.

Конкуренти можуть ділитися з вами «поганими» клієнтами — галасливими компаніями, які крадуть по дрібницях, молодь. Селити таких людей ви будете на свій страх та ризик.

Конкуренти можуть демпінгувати ринок (майданчики на booking та airbnb) оренди, пропонуючи ціни в 1,5-2 рази нижче за ринкову ціну.

Вивчаємо попит, пропозицію та ціни на квартири

Перед здачею квартир подобово потрібно визначитися, яка ціна для вас прийнятна (з урахуванням всіх витрат + суборенда, якщо ви теж орендуєте), який попит на квартири у вашому регіоні, цінова політика конкурентів.

Розглянемо з прикладу Єкатеринбурга, сайт Авіто, розділ нерухомість.

Більш об'єктивний сайт з оренди - Airbnb. Тут фотографії квартир не можуть відрізнятись від оригіналу. І якщо власник пише малу ціну, він має за неї здати, підвищення ціни після бронювання є неприпустимим. Виставляйте на цьому майданчику лише реальні оголошення. Для дослідження ринку (фейкових оголошень) краще підійде Авіта.

При кінцевому виставленні ціни на квартири ви повинні розуміти, що ви повинні її окупати взагалі, а не займатися благодійністю. Тому ставимо стандартну ціну, не демпінгуємо ринок заради отримання економ-клієнтів.

Оптимальним варіантом для початку бізнесу без вкладень стане подобова квартира квартири. Про те, як правильно це зробити розповімо у статті.

Концепція бізнесу

Так як ця сфера давно не нова і досить добре досліджена, можна сказати, що популярністю користуються або однокімнатні апартаменти, які знімають для того, щоб переночувати, або ж три-чотири кімнатні, в яких селяться гості міста або студенти.

З погляду прибутковості одна кімната – це ідеальний варіант. Власник економить на ремонті, оплаті комунальних послуг та прибиранні, при цьому отримуючи ті ж гроші, які мав би з більшої квартири. Це зумовлено тим, що вартість житла в основному розраховується не за одну особу, а за житлоплощу в цілому.

Найкраще здавати квартири біля вокзалів, лікарень та навчальних закладів.Через те, що житло може на деякий час залишатися без нагляду, краще віддати перевагу третьому та вище поверху. Це трохи знизить ризик зломів та підпалів.

Початкові витрати

Навіть якщо у вашому розпорядженні є кілька квартир, що належать особисто вам, витрат не уникнути. І від того, наскільки чітко буде розроблено рекламу та продумано всі умови, залежить швидкість окупності об'єктів.

Пункти, без оплати яких просто не обійтись:

Оплата комунальних платежів.Ця стаття витрат повністю лежить на власниках нерухомості, навіть якщо постояльці провели цілий місяць у наймованій квартирі.
Оплата послуг клінінгових компаній чи прибиральників.Зрозуміло, ці обов'язки можна виконувати самостійно, але маючи кілька квартир, робити це буде непросто. І якщо врахувати те, що квартира може міняти постояльців кожну добу, а прибрати потрібно після кожного, власникам квартир доведеться присвятити свій час біганину по об'єктах та прибиранні.
Реклама.Благо в інтернеті існує безліч безкоштовних дощок оголошень, які дозволять донести інформацію про послуги, що надаються вами, до потенційних клієнтів. Але «акули» даного сегменту ринку знають, що цього мало, тому йдуть на хитрощі, такі як договір з таксистами, або розстановку промоутерів. Суть такої реклами в тому, що людина, яка щойно вийшла з автобуса чи поїзда, найчастіше прямує або до таксі, бо ж до людей, які пропонують житло одразу ж біля вокзалів. Водій таксі може, як би ненароком порекомендувати гостям хороше житло, і отримати за це свій заслужений відсоток. Стандартна вартість - 100 рублів за одну зайняту квартиру.
Не варто забувати про форс-мажорні обставини, які зазвичай вимагають значних витрат. Сюди можна віднести поломку техніки, витрати на ремонт, потоп з боку сусідів, нашестя тарганів і т.д.
Якщо ви здаєте не свою квартируа орендовану, то витрати будуть набагато більшими.
Оплата послуг ріелторів.
Ремонт, підготовка житла до експлуатації

Слід завжди пам'ятати, що неприємності простіше (і дешевше) попередити, ніж боротися з ними за фактом. Якщо ви знаєте про те, що сусіди об'єкта, що здається, мають несправну сантехніку або є «проблемними», подбайте про це заздалегідь. Після першого ж потопу від сусідів зверху, змусіть їх через суд усунути неполадки саме в їхній квартирі, таким чином позбавивши себе вогнища небезпеки.

Реєстрація ІП

Раз ми вже визначили, що здавання квартир в оренду - це бізнес, причому, при правильному підході, дуже прибутковий, то і оформити його потрібно відповідно до чинного законодавства Російської Федерації.

Слід зазначити, що особа, яка здає своє або орендоване за договором найму соціального (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ) житло, має права здійснювати свою діяльність без . Але тим, хто має більше п'яти об'єктів, що здаються, краще перестрахуватися і легалізувати свою діяльність.

Наразі у судовій практиці не зареєстровано випадків покарання осіб, які здавали житло без статусу підприємця. Вся справа в тому, що сам факт підприємницької діяльності в такому разі складно довести, адже по суті це ваша власність і ви можете розпоряджатися її як завгодно.

Але й у реєстрації ІП є низка явних переваг:

Будь-які претензії до орендарів можна вирішити, якщо всі справи були оформлені належним чином.
Довести факт проживання особи (осіб) та заподіяння шкоди майну з метою відшкодування збитків можна лише маючи на руках договір про оренду.

Орендна плата за квартиру (при суборенді)

Субаренда- Це процес повторної здачі нерухомості від первинного орендаря до вторинного. Для оформлення суборенди складається документ, який має формат договору оренди і не може мати термінів дії більших, ніж первісний документ про найм житлоплощі.

Особам, які планують здавати орендовану нерухомість у суборенду, необхідно знати про те, що у разі порушень умов договору суборендарем, відповідати перед власником доведеться все ж таки первинному орендарю.

Це ж стосується несплати комунальних послуг, недотримання правил користування довіреним об'єктом та псування майна.

Через це обставини юридично неписьменні суборендарі вирішують, що вони не несуть жодної відповідальності і можуть легко порушувати всі умови договору. На жаль, для них, і на радість для орендодавця, це не так. Субарендатор відповідає перед особою, з якою має письмову домовленість.

Якщо ви вирішили взяти житло в суборенду, уважно читайте умови договору, і пам'ятайте, що пункт про можливе збільшення оплати є цілком обґрунтованим – якщо власник підвищить розцінки для орендаря, той, у свою чергу, повинен буде підвищити їх і для вас.

Оплата послуг ріелтора

Але якщо ви все ж таки вирішили побудувати вдалий бізнес у сфері оренди житла – то без послуг ріелторів не обійтися. Такі компанії дозволять власнику або орендарю знаходити житлоплощу. Підсумок – відсутність простою та постійний дохід.

Головне звертатися до перевірених компаній, яким зможете довіряти не тільки ви, а й люди, які перебувають у пошуку житла.

Благоустрій житла

Безперечно, можна здавати і апартаменти з радянським стилем, але не варто забувати про те, що чутки розходяться швидко. Навіть якщо кілька людей через незнання або відсутність насущної альтернативи зупиняться в таких умовах, то вже за кілька тижнів навіть ріелтори не погодяться з вами співпрацювати.

Вкластися у благоустрій треба.Якщо у вас немає коштів на капітальний євроремонт, подбайте для початку про справність сантехніки, наявність гарячої води, гарних спальних місць, пральної машини та холодильника.

Для багатьох клієнтів, важливий не так стиль і декор, як функціональність і чистота житла. Тому, навіть якщо шпалери в квартирі не найновіші, жодної цвілі та відірваних країв бути просто не повинно!

Постійні витрати

З усього вищезгаданого списку витрат можна виділити ті, які є постійними, і від яких нікуди не подітися, якщо ви націлені на добрий результат:

податки (якщо ви все ж таки оформили ІП);
оренда (якщо квартира не ваша);
реклама (може бути безкоштовною);
прибирання та прання;
комунальні послуги;

Доходи

Розмір доходів та швидкість окупності проекту безпосередньо залежать від:

вихідного стану житлоплощі;
якості та кількості реклами;
роботи ріелторів;
вашого ставлення до клієнтів;
райони знаходження житла;

Зазвичай подобової орендою з повною завантаженістю можна окупити витрати менш ніж за півроку, за умови відсутності витрат на капітальний ремонт.

Як шукати клієнтів?

Найпродуктивніші шляхи пошуку клієнтів це:

Оголошення на інтернет-майданчиках.
Розташування промоутерів на вокзалах та домовленість із таксистами.

Таким чином клієнти самі знаходять вас. Робота в інтернеті (створення спільнот у соціальних мережах, постійне оновлення оголошення) набагато полегшує процес пошуку квартири.

Здача квартири, купленої в іпотеку

Те, що хтось придбав квартиру на позикові кошти, не робить її неповноцінним власником. Тому, житло, взяте в іпотеку можна здавати так само, як і куплене за готівку.

Усі пункти, що стосуються розпорядження житлом, прописані у «Законі про іпотеку». Теоретично банк може заборонити таку діяльність, але робити цього не стане. Безглуздо з боку банківської системи перекривати особі, яка оформила іпотеку, додаткове джерело доходу, яке збільшує шанси на своєчасне та повне погашення боргу.

Ризики, підводне каміння

Головна небезпека такого бізнесу- Збереження квартири. Але її можна мінімізувати оформленням ІП та укладанням договору оренди між постояльцями та власниками (орендарями, суборендарями).

Завжди вимагайте паспорти в осіб, яких заселяєте на добу. І пам'ятайте, маючи на руках просту копію паспорта без договору, ви не маєте права на будь-які претензії. Безпека чи економія – вибір за вами.