Ринок житлової та комерційної нерухомості неймовірно великий. Пропонуючи об'єкти житла, рієлтори часто називають квартиру апартаментами. Цей термін стає своєрідним символом успіху, розкоші, незалежності та багатства.
Але чи однакові ці поняття – квартира та апартаменти? Навіть найповерховіший погляд визначить, що це абсолютно різні речі. Розглянемо чим відрізняються апартаменти від квартири. Визначимо, наскільки суттєвими є ці відмінності, і чому слід чітко розмежовувати ці поняття.
Що таке квартира?
Загальноприйнятим вважається таке визначення. Квартира – це вид відокремленої нерухомості, яка використовується як для проживання на постійній основі, так і для здачі в оренду. Вона має окремий вход і повністю пристосована для нормального життя: є всі необхідні комунікації, опалення, водопровід, каналізація. Квартири неоднакові, вони відрізняються один від одного різним розташуванням у місті, площею, типом будівлі житлової будівлі, її поверховістю та багатьма іншими параметрами. Але, незважаючи на всі відмінності, квартири становлять один певний сегмент – житлова нерухомість або житловий фонд.
Пропозицій із продажу квартир на вітчизняному ринку нерухомості достатньо: це й вторинне житло. Квартири, виставлені на продаж, можуть бути добре відремонтовані, але, як правило, не мебльовані.
Апартаменти: що це таке
Квартири, оснащені сучасними комунікаціями, чудовими меблями та розташовані в готельних комплексах, називаються апартаментами. Це елітний нерухомості підвищеної комфортності, що використовується для тимчасового проживання заможних гостей. Основними характеристиками такого об'єкта є сучасний стильний дизайн та повна забезпеченість побутовими та технічними комунікаціями. Проживання в апартаментах можливе виключно на часовій основі.
Іншими словами, апартаменти – це непостійне житло, ідентичне готельному номеру. І як у класичному номері готелю, неодмінним атрибутом проживання в ньому є повне обслуговування у зручний для гостей час, що включає весь комплекс робіт з прибирання, заміни білизни, надання місць для паркування, послуг спеціалізованої охорони, та інших об'єктів інфраструктури.
Цей дуже популярний у курортних зонах та мегаполісах. Найчастіше заможні громадяни купують апартаменти у безпосередній близькості від роботи з міркувань економії часу. Комфортабельні комплекси, звані апарт-готелі, зводяться у достатній близькості від моря чи ділового центру міста.
Потенційному покупцю пропонуються різні типи апартаментів, найбільш поширені з них з однією спальнею та західні варіанти «студіо», в яких вітальня поєднується з кухнею. Втім, на ринку продаються апартаменти з 2 та 3 спальнями, а також багаторівневі приміщення. Різниця між апартаментами та квартирою полягає в тому, що покупець апартаментів купує житлове приміщення із сучасним ремонтом, стильними меблями та вбудованою технікою.
Юридичний статус апартаментів
У російському законодавстві поняття «апартаменти» не закріплено, водночас терміну «житлове приміщення» дано досить широке визначення. Їм визнається окреме приміщення у складі нерухомого майна, придатне для проживання на постійній основі та відповідне встановленим нормативам санітарних, технічних та інших експлуатаційних правил. Законодавство як житлове передбачає такі види приміщень: будинок або його частина, квартира або частка в ній, кімната. Термін "апартамент" не відноситься до сегменту "житлова нерухомість". Іншими словами, на запитання про апартаменти: що це таке, можна відповісти, що це житлове приміщення в нежитловому будинку.
Відмінності квартири від апартаментів
Отже, апартаменти не мають відношення до житлового фонду, тому створювати їх можна у будинках будь-якої спрямованості, наприклад, офісних. Для приміщення статусу «квартира» належність до житлового фонду є обов'язковою. Крім того, існують відмінності цих понять і в інших площинах:
- за вимогами постанови Держстандарту площа апартаментів не повинна бути меншою за 40 м 2 , а кількість кімнат - 2 і більше, обов'язковою вважається наявність санвузла та кухні;
- подібних вимог не пред'являється до квартири, в якій може бути лише одна кімната значно меншою площею.
Більш детально розглянемо кожну відмінність апартаментів від квартири.
Вартість
Експерти ринку нерухомості відзначають, що ціна апартаментів зазвичай нижча за вартість квартири аналогічного типу на 10-15%, але експлуатаційні витрати завжди вищі. Це обумовлено тим, що вартість комунальних послуг для власників апартаментів суттєво вища за їхню вартість для власників житлової нерухомості. Зокрема, послуги опалення вищі на 20-30%, водопостачання та водовідведення – на 12-25%. Ці цифри неоднозначні, ціни на послуги ЖКГ залежать не тільки від регіональної схильності, а й від характеру поєднання інженерних комунікацій з мережами ресурсопостачальних організацій. Наприклад, якщо послуги постачаються через посередників, то платити за них доведеться ще більше.
Відсутність поняття «апартаменти» у складі житлової нерухомості не дозволяє їх власникам оформити субсидії на оплату комунальних послуг за умови, що розміри їх сумарних щомісячних доходів за останні 6 місяців не перевищують встановлених нормативів. Власники апартаментів не можуть скористатися пільгами, які регламентують Житловий кодекс. Чим відрізняються апартаменти від квартири, за винятком вартісних характеристик?
Особливості реєстрації
Придбання квартири передбачає можливість постійної прописки на адресу житла. Зареєструватись в апартаментах за місцем проживання неможливо через те, що юридично житлом вони не є.
Питання про можливість тимчасової реєстрації в апартаментах досі залишається незрозумілим, хоча прямої заборони на здійснення такого права у власників апартаментів, придбаних у будинках, що мають статус апарт-готелю чи готелю, не існує.
Відсутність об'єктів соціальної значимості
Вирішуючи, яке придбання вигідніше – апартаменти чи квартира, слід пам'ятати, що забудовник подібних будівель не несе зобов'язань щодо будівництва об'єктів соціальної інфраструктури. Власне, цим чинником пояснюється відносна дешевизна апартаментів – забудовник готельних комплексів, як правило, не зводить шкіл, дитячих садків та поліклінік.
При тому, що ріелторами ця проблема зазвичай не піднімається або згладжується запевненнями, що забудови апарт-готелів здійснюються в районах із усталеною інфраструктурою, не варто про неї забувати. У мегаполісах обсяги будівництва та реалізації таких комплексів дуже значні, і соціальні об'єкти не кожного району можуть забезпечити приріст незареєстрованих користувачів.
Керівництво містобудівного департаменту Москви планує затвердити будівельні норми, які зобов'язують забудовника зводити об'єкти інфраструктури паралельно з будівництвом готельних комплексів. Швидше за все, запровадження таких зобов'язань підніме вартість апартаментів до вартості квартир.
Дозвіл на перепланування апартаментів не потрібний
Чим відрізняються апартаменти від квартири? Тим, що необхідність або можливість перепланування цих приміщень регламентуються загальними положеннями Містобудівного кодексу, згідно з яким дозволу не потрібне, якщо передбачувані зміни не несуть конструктивних змін та не змінюють рівень надійності та безпеки нежитлової будівлі. І якщо відсутність дозволів дуже спрощує проведення перебудов у приміщенні апартаментів, існує чимало проблем в організаційних особливостях функціонування подібних будівель.
Складності управління нежитловими будинками та різниця у величині податку на майно
Згідно з Житловим кодексом, технічні приміщення багатоквартирного будинку (горища, підвали та ін.) перебувають у частковій власності власників житлових приміщень. Для апартаментів такої норми не передбачено. Тому покупець, який набуває їх, повинен пам'ятати, що право власності на решту будівлі та інженерні мережі знаходиться у забудовника, і він може нав'язувати власникам послуги вигідної йому компанії, що управляє.
До того ж прийнятим законодавством з 2015 року дуже суттєво підвищується податок на майно, розрахунок якого тепер здійснюватиметься виходячи з І якщо ставка податку на житло становить 0,1% і застосовуються досить вражаючі пільги, то нежитлова нерухомість, до якої належать і апартаменти, оподатковується за значно вищою ставкою.
Характер придбання
Відмінність апартаментів від квартири проявляється і з метою придбання. Купівля апартаментів, зазвичай, носить інвестиційний характер, т. е. здебільшого вони купуються щоб одержати прибутку, тоді як придбання квартири носить яскраво виражену соціальну підоснову - проживання.
Якщо власник апартаментів реєструється як ІП та декларує доходи від здачі майна в оренду, то права на звільнення від податків при реалізації цих приміщень він не має, навіть якщо вони перебували у власності понад 3 роки.
Усвідомлюючи відмінності, потенційному покупцю простіше вирішити, яке приміщення йому підходить більше – апартаменти чи квартира. Що краще саме для нього і цілей, які він переслідує, знає тільки він. Від характеру придбання, можливостей, необхідності чи інших умов залежить статус майна, що купується. Тепер, обмірковуючи майбутнє придбання, можна чітко уявити чим відрізняються апартаменти від квартири.
Ми не звикли розділяти поняття «квартира» та «апартаменти». Вважаємо, що апартаменти – просто дуже просунута, розкішна та сучасна квартира.
Це не так. Мовою ріелтерів всього світу апартаменти – взагалі не зовсім житло. Точніше, житло тимчасове, комфортне, але стандартно незатишне, близьке до готельного номера.
Тож чим відрізняються апартаменти від квартири?
Частина перша. Росія
Відмінність №1. В апартаментах не прописують
З юридичного погляду це взагалі не житло. Документи для придбання апартаментів не дають права на реєстрацію за місцем проживання. Навіть із тимчасовою реєстрацією не все просто: вона можлива, тільки якщо будівля, в якій розташовані апартаменти, є готелем або апарт-готелем.
Відмінність №2. Соціальна інфраструктура
ніхто не зобов'язує зводити на околицях школи, дитячі садки, поліклініки та інші соціальні об'єкти, без яких мікрорайон справді залишається суто спальним.
Ріелтери заспокоюють потенційних клієнтів, говорячи, що зазвичай апарт-комплекси виникають у районах, де давно склалася інфраструктура. Можливо, поки темп і обсяги забудови незначні, місто здатне розчинити в собі зайве житло. Але Москва, наприклад, скоро не зможе зробити це. У багатофункціональному житловому комплексі «Водний» продається зараз понад півтисячі апартаментів, в апарт-комплексі «Царицино-2» – майже тисяча...
Відмінність № 3. Апартаменти поступаються квартирам за ціною
Ось і перша позитивна відмінність: апартаменти дешевші. Саме через відсутність у забудовника соціальних зобов'язань. Проте столична адміністрація готується ухвалити будівельні норми, за якими компанії, які зводять апартаменти, змусять дбати про «соціалку».
Очевидно, запровадження таких норм нівелює різницю у ціні. Поки що найвичерпніше чітка відповідь на питання, чим відрізняються апартаменти від квартири, звучить так: вартістю. Ціни за квадратний метр комфорт-класу відрізняються приблизно на 10 відсотків, бізнес-класу – на 15 відсотків.
У межах «старої Москви» апартаменти комфорт-класу оцінюються в середньому в 123,5 тисяч рублів за квадрат, аналогічних квартир - в 146 тисяч. Лідирують за мінімальною ціною апартаменти у «Царицино-2» (113,8 тисячі рублів за 1 кв. метр), у «Флотилії» (125,7 тисячі рублів) та у «Водному» (129,4 тисячі).
Квадратний метр апартаментів у Санкт-Петербурзі коштує приблизно від 135 тис. рублів.
Відмінність № 4. А ось квартплата в апартаментах вища
Вважається, що розцінки на житлово-комунальні послуги в апартаментах дорожчі, ніж у квартирах, на 18 відсотків (ставка ПДВ). Насправді тарифи на холодну воду та каналізацію перевищують звичайні на 9,3 відсотка, на гарячу воду – на 21,5 відсотка, на опалення – на 22 відсотки.
Причому якщо інженерні комунікації апартаментів з'єднуються з міськими мережами не безпосередньо, а через посередників, оплата стає ще вище.
Відмінність №5. І жодних субсидій!
При цьому власники апартаментів, які мають щомісячний дохід нижче за норматив, позбавлені права користуватися так і субсидіями на оплату комунальних послуг. Власники апартаментів просто не згадані у Житловому кодексі! Ще один мінус - звичайну, а з апартаментами, це, як правило, неможливо. Банки не акредитують такі об'єкти. Можна розраховувати лише на .
Але на найближчі два-три десятки років ця проблема не є актуальною, враховуючи нижчі ціни на апартаменти в порівнянні з квартирами.
Відмінність № 6. Можливо, зросте ставка податку на апартаменти
Найближчим часом законодавці обіцяють підвищити граничну ставку на нежитлову нерухомість до 0,5 відсотка кадастрової вартості (проти 0,1 відсотка на житлові приміщення).
Однак, навіть якщо така зміна до федерального законодавства буде прийнята, не обов'язково власники апартаментів платитимуть уп'ятеро більше. Регіональна влада має право на зниження максимальної ставки податку.
Відмінність № 7. Складнощі із загальним майном будинку з апартаментами
Житловий кодекс зобов'язує власників квартири у багатоповерхівці ділити із сусідами у рівних частках підвали, горища та інші технічні приміщення будівлі. Про апартаменти у документі нічого не сказано.
Насправді це виливається у великі матеріальні проблеми для власників. Оскільки покупець набуває лише квадратних метрів самих апартаментів, компанія-забудовник залишається власником решти будівлі та інженерних мереж. Не буде великою натяжкою припустити, що компанія неодмінно нав'яже власникам житла послуги своєї управкомпанії, а та намагатиметься максимально підняти тарифи на загальнобудинкові комунальні послуги.
Відмінність № 8. Власники апартаментів не можуть створити ТСЖ
Раз будівля юридично не належить до категорії житлових, які у ньому позбавлені права створювати товариства власників житла.
Втім, можливі й інші форми організації самоврядування! Скажімо, можна укласти договір простого товариства. Або заснувати некомерційне партнерство.
Відмінність № 9. В апартаментах не треба домагатися дозволу на перепланування приміщень
Палка, як відомо, про два кінці. Те, що офіційно апартаменти не визнаються за житло, має і позитивний для їхніх власників бік. Це тільки житлові приміщення дозволяється перепланувати після тривалого та завзятого ходіння по інстанціях. Власники апартаментів можуть робити зі своєю площею все, що захочуть. У межах норм Містобудівного кодексу, зрозуміло, що наказує робити лише ті зміни, які не торкнуться конструктивних характеристик будівлі, не загрожуватимуть її безпеці.
Частина друга. Європа
Досі йшлося про реалії нашої країни. А як за кордоном? Наприклад, чим відрізняються апартаменти від квартири в Іспанії, куди все частіше останнім часом спрямовуються погляди та гроші російських інвесторів?
Іспанія: основна різниця – у наявності обгородженої прибудинкової території
В Іспанії основних типів нерухомості чотири:
- Студії, які здобувають останнім часом популярність і в Росії. Це невеликі за площею бюджетні квартири без перегородок, де єдина кімната поєднана з кухнею (тільки ванна кімната має окремі стіни). Росіяни купують «студіо» переважно для відпускного відпочинку, а решту часу здають в оренду туристам. Вартість коштує від 20 до 60 тисяч євро; здавати можна від 150 євро на тиждень.
- Атіко, або пентхаус, – квартира на верхньому поверсі будинку, зазвичай із солярієм на даху та видом на море. Теж скоріше курортний варіант, але набагато дорожчий - коштує по 200 тисяч євро і більше.
- Квартири. Від наших принципів нічим принципово не відрізняються. Багато скромніше та дешевше пентхаусів. Навіть у курортних місцях можна купити за 50-60 тисяч євро.
- Зрештою, апартаменти. Головна різниця з квартирами – у тому, що житловий комплекс має свою обгороджену територію із загальними для всіх мешканців будинку зеленою зоною (тобто газонами, галявинами, деревами), дитячим та/або спортивним майданчиком, парковкою, зоною відпочинку та басейном.
Оплата комунальних послуг за апартаменти дещо вища, ніж за квартиру. Але сума за утримання колективної території не така вже й висока – приблизно 200 – 700 євро (не на місяць, а на рік!). Для порівняння: постійні щомісячні витрати на комуналку варіюються залежно від багатьох факторів десь від 60 до 120 євро.
Орендувати апартаменти поблизу морського узбережжя можна починаючи від 250 євро на тиждень. Ціни на купівлю можна порівняти з вартістю квартири і теж залежать від безлічі якісних характеристик нерухомості. Наприклад, апартаменти прямо біля моря можуть коштувати майже на третину дорожче, ніж схожі в десятці хвилин пішого ходу від пляжу.
Загалом за час кризи ціни на житлову нерухомість в Іспанії знизилися на 25-40 відсотків. До того ж значно більше, ніж у Росії, доступна іпотека. Для покупки, окрім грошей, достатньо закордонного паспорта. Угода оформляється у нотаріуса, після чого покупець відразу оголошується власником. А у вересні 2013 року в країні ухвалили закон, за яким будь-який іноземний громадянин, купивши нерухомість на суму не менше ніж 500 тисяч євро, має право отримати посвідку на проживання.
Втім, новий закон лише дещо спрощує цю процедуру. Однак оформити його, як і раніше, можна після придбання навіть недорогої студії або просто орендувавши будь-яку нерухомість. Щоправда, є ценз на постійні доходи претендента отримання ВНЖ.
Болгарія: ситуація аналогічна
Ще одна європейська «курортна» країна, яку наші співвітчизники активно освоюють щодо купівлі житлової власності. А чим відрізняються квартири в Болгарії?
Болгарські апартаменти є мінімум двокімнатною квартирою з усіма зручностями, компактними меблями та вбудованою побутовою технікою. Цілком підготовлені до в'їзду орендаря або власника апартаменти знаходяться в житловому готельному комплексі (апарт-готелі), який зазвичай побудований ближче до моря, і пропонують послуги:
- спеціалізованої охорони,
- ресепшн,
- паркінгу,
- спа-центру та салону краси,
- тренажерного залу, фітнес-центру, басейну,
- дитячого майданчика та зони відпочинку.
Серед апартаментів, що пропонуються до продажу, можна зустріти і скромні студії, і великі приміщення з двома, а то і трьома спальнями, а також квартири в декількох рівнях.
Окрім набору послуг, що зближує апартаменти з готелем, від квартир вони відрізняються наявністю меблів та техніки. Все разом обумовлює більш високу ціну на апартаменти: квартиру в Болгарії можна придбати і за 500 євро за квадратний метр; Вартість даного виду житла становить 800 -1500 євро за квадрат.
Як бачимо, апартаменти в Росії та на курортах Європи, що називається, – дві великі різниці. І за ступенем комфорту, і за цінами, і за співвідношенням вартості квартир. Москва "переплюнула" і Болгарію, і навіть Іспанію. Ще б за рівнем життя до останньої дорости!
У російському законодавстві немає чіткого визначення, що таке апартаменти. Ця нерухомість не підпадає під поняття житлової, а й комерційної, по суті, не є. Подібна плутанина часто вводить покупців в оману. АиФ.ru розпитав експертів про те, що таке апартаменти, чим небезпечне таке придбання і що чекає на цей тип нерухомості в майбутньому.
У ЦАО без прописки
Апартамент - це нежитлові приміщення, які можуть використовуватися для проживання. Але слово "нежитлові" не означає, що в них не можна жити: найчастіше зовні вони нічим не відрізняються від квартир. Однак, на відміну від мешканців квартир, власник апартаментів не може розраховувати на прописку та постійну реєстрацію. Отже, він не матиме можливості отримати ІПН, користуватися медичним страхуванням, брати участь у державних програмах з поліпшення житлових умов. Крім цього, записати дитину до школи і можна буде лише в порядку черги після того, як місця будуть розподілені серед тих, хто має постійну прописку.
На апартаменти не поширюються норми під час будівництва житла: забудовник не зобов'язаний забезпечувати такі квартали соціальною інфраструктурою, а щільність забудови апартаментів може перевищувати 25 тис. кв. м на гектар. Ще однією важливою відмінністю апартаментів від квартир є те, що вони не підпадають під дію федерального закону № 214 «Про участь у пайовому будівництві», а отже, пайовики не можуть бути визнані постраждалими у разі, якщо виникають проблеми.
Спочатку слово "апартаменти" означало дорогу нерухомість для тимчасового проживання заможних людей. "Більше половини комплексів з апартаментами розташовані в межах ЦАО, і це в основному проекти елітного або бізнес-класу", - розповіла Ірина Могилатова, генеральний директор агенції нерухомості Tweed. Їхня поява була пов'язана з тим, що в центрі столиці не залишилося місця для будівництва житла. Для покупців елітної нерухомості найчастіше не мали значення ні прописка, ні соціальна інфраструктура. Таке житло купувалося задля постійного проживання, і найважливішим було його місце розташування в ЦАО.
Однак із минулого року ситуація змінилася. Протягом минулого року на ринок стали активно виходити об'єкти низького цінового сегменту. При цьому аналіз продажу показує наявність високого попиту на ці продукти», - каже Олександр Енгель, керівник відділу новобудов ДК «МІЦ».
Дешеве житло, дороге ЖКГ
Популярність апартаментів обумовлена їхньою дешевизною. «У проектах із аналогічними характеристиками вартість кв. м апартаментів зазвичай нижче за ціну кв. м квартир на 20–25%. Сьогодні середня ціна кв. м апартаментів у Москві становить 213 тис. руб., Мінімальна - 100 тис. руб. за кв. м.», - пояснила керівник департаменту аналітики та консалтингу компанії «НДВ-Нерухомість» Єлизавета Гудзь. Низька ціна обумовлена іншими вимогами, які висуваються до таких об'єктів. За словами Софії Лебедєвої, гендиректора «МІЕЛЬ-Новобудови», норми щодо зведення нежитлових приміщень, зокрема щодо звуко- та теплоізоляції, інсоляції (освітленості), а також щодо забезпечення соціальної інфраструктурою, при будівництві апартаментів менш жорсткі, ніж для звичайних житлових комплексів».
Ще однією особливістю апартаментів є вища вартість комунальних платежів. «Апартаменти за юридичним статусом є нежитловим приміщенням, звідси і більш високі тарифи, які зазвичай відрізняються на ставку ПДВ. Платежі на воду будуть вищими на 10%, на тепло - на 25%, електрика буде дорожчою на 27% (з розрахунку усередненого тарифу 2,5 руб./кВт год). В абсолютному грошовому вирахуванні щомісячна квартплата за апартаменти площею 80-100 кв. м буде вищим, ніж у такої ж за площею квартири, приблизно на 2-2,5 тис. рублів. Продавці апартаментів при цьому запевняють, що той дисконт, який отримує покупець під час угоди, покриває на багато років вперед різницю платежів», - зауважує Ольга Хасанова, керівник розвитку порталу urbanus.ru.
Самотні люди та орендодавці
Апартаменти мають попит у різних категорій покупців. «Їх найчастіше купують молоді люди, сімейні пари з дітьми, самотні чоловіки та жінки старшого віку (40-45 років). Приваблює їхня ціна, гарне розташування, оточення та оригінальна архітектура таких об'єктів. Також за рахунок низької вартості вхідного квитка в сегменті апартаментів велика частка інвестиційних покупців - вона досягає 25-30%. Гроші вони можуть повернути з прибутком, коли комплекс буде добудовано, або отримувати стабільний дохід від оренди (ставки на оренду апартаментів і квартир нічим не відрізняються)», - розповіла АиФ.ru Марія Літинецька, генеральний директор компанії "Метріум Груп".
Соціальні вибухи
Позиція московської влади щодо апартаментів була озвучена головним архітектором столиці Сергієм Кузнєцовиму лютому. Він запропонував розділити проекти апартаментів на два типи - житло та готелі, та забезпечити всією необхідною інфраструктурою. Надалі уряд міста передбачає зобов'язати забудовників закладати їх у проект під час будівництва. Головний архітектор столиці згадав про соціальні вибухи, пов'язані з апартаментами, які вже відбувалися в Москві: «Люди, які купили апартаменти, масово вимагають від міста соціальної інфраструктури. Вони кажуть: «Ми живемо в місті, ми платимо податки, тому - чим ми гірші за тих людей, які живуть у нормальних будинках? Нам держава не пояснила, що апартаменти не треба було купувати і жити тут з дітьми».
Майбутнє апартаментів
На думку експертів, заяви московської влади зможуть змінити ринок апартаментів економ-класу у столиці. «Об'єкти соціальної інфраструктури ніякого доходу девелоперам не приносять, а вартість їхнього будівництва досить висока. Звісно, наші забудовники звикли перекладати всі свої витрати на плечі покупців, тож вартість апартаментів може зрости. У результаті запровадження нових норм, звісно, не «вб'є» формат апартаментів, але сильно змінить його розвиток», - вважає Марія Літинецька.
«За підсумками 2014 року очікується зростання сумарної площі апартаментів у пропозиції в районі 7-9% щодо 4-го кварталу 2013 року. Припускаємо, що ринок апартаментів розвиватиметься в траєкторії доступності, а значить збільшуватиметься пропозиція комфорт- та економ-класів. Цьому також сприятиме і нинішня містобудівна політика уряду, пов'язана з розвитком колишніх промислових зон. Середньозважена ціна пропозиції на апартаменти «старої» Москви за підсумками 2014 року зазнає зниження коригування в рамках 3-4%», - прогнозує керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла» Дар'я Третьякова.
Де звернувся до професіонала, щоб зруйнувати сформовані міфи на ринку апартаментів. Про переваги та недоліки апартаментів і чи варто їх купувати – читайте далі.
Міфи про апартаменти
З погляду професійного ріелтора Наталії Широкової, яка працює на ринку нерухомості понад 9 років, основна різниця між апартаментами та квартирами у наступному. - це нежитлове приміщення, де є обладнана для проживання кімната або кімнати, кухня, санвузол та інші зручності. Експерт пояснила на конкретних прикладах переваги та недоліки апартаментів.
Для порівняння вибрано дві пари апартаментів – квартир. Перша пара – по сусідству розташовані звичайний житловий будинок на Ярославському шосе та багатофункціональний житловий комплекс з апартаментами поряд із парком «Лосиний острів», друга пара – , поряд з метро Водний стадіон, в якому забудовник пропонує і квартири, і апартаменти.
Міф 1. Апартаменти дешевші за квартири.
Порівняємо вартість апартаментів та квартир у МФК «Водний» та на Ярославському шосе.
Справді, апартаменти не просто дешевші, а значно дешевші за аналогічні квартири. у сусідньому будинку дорожче за апартаменти на 36%. У комплексі «Водний» різниця становила 20%.
Якщо зробити вибірку квартир за 8 млн руб. в районі апартаментів на Ярославському шосе, бачимо, що за ці ж гроші можна купити:
- 2-кімнатну квартиру
- і навіть 3-кімнатну квартиру
Таким чином, міф підтверджено.
Міф 2. Високі податки на апартаменти
І справді, сам податок вищий у 5 разів. Для житлових приміщень – 0,1%, а от для апартаментів – вже 0,5% від бази оподаткування. Потрібно враховувати, що податки розраховуються виходячи з кадастрової вартості нерухомості, яка в апартаментів значно нижча.
Розрахунок на прикладі з квартирами та апартаментами на Ярославському шосе виглядає так:
Крім того, база оподаткування на квартиру може бути знижена за рахунок податкового вирахування, що застосовується, у розмірі 20 кв. м загальної площі квартири кожного власника квартири. Однак на апартаменти податкове відрахування не поширюється.
Таким чином, податкові виплати за апартаменти вищі мінімум на 14662 руб/рік.
Різниця між порівнюваною квартирою та апартаментами при покупці дорівнює 2 900 000 руб. Розділивши цю різницю (2 900 000) на переплату в податках 14 662,67 руб/рік, отримаємо 197 років.
Покупець, який придбав апартаменти, заплативши за них на 2,9 млн руб. менше, ніж за квартиру в сусідньому будинку, та сплачуючи податки на 14 662, 67 руб. більше, заощаджуватиме протягом 197 років.
Міф підтверджений: ставка податку вища, але економія більша.
Міф 3. На апартаменти не надається податкове вирахування при їх придбанні
Податкове вирахування надається:
- на , квартири, кімнати, або частки (часток) у них у готовому будинку, або прав на квартиру, кімнату або частки (часток) у них у будинку, що будується;
- на придбання будівельних та оздоблювальних матеріалів;
- на роботи, пов'язані з оздобленням квартири, кімнати або частки (часток) у них, а також витрати на розробку проектної та кошторисної документації на проведення оздоблювальних робіт;
- на роботи з будівництва (добудови житлового будинку або частки (часток) у ньому, незакінченого будівництва) та оздоблення;
- на підключення до мереж електро-, водо- та газопостачання та каналізації або створення автономних джерел електро-, водо- та газопостачання та каналізації.
На апартаменти податкове відрахування не надається.
Тут потрібно врахувати ще один момент: податковим вирахуванням можуть скористатися лише громадяни РФ, які є платниками ПДФО. Так, наприклад, індивідуальні підприємці, які працюють за спрощеною системою оподаткування, не зможуть ним скористатися навіть у випадку .
Міф підтверджено.
Міф 3. Апартаменти будують на промислових землях, «просочених» важкими металами
Усі апартаменти можна поділити на:
- Апартаменти в будинках фабрик і мануфактур, що реконструюються. Наприклад, «The Loft Club» на Духовському пров., буд. 17. зведений дома Кожевнической фабрики 1869 року, всі будівлі збудовані заново. Loft-квартал «Данілівська мануфактура» - реконструкція будівлі колишньої текстильної фабрики, яка працювала у XIX столітті, де в деяких корпусах були білільні цехи. Наскільки небезпечні такі землі – вирішувати покупцю.
- Апартаменти в нових будинках – ММДЦ «Москва-Сіті», МФЦ «Водний» тощо. Нові комплекси будуються по сусідству з житловими будинками, на таких же землях.
Міф зруйнований, не всі апартаменти стоять на промислових землях.
Міф 4. В апартаментах неможливо зареєструватись
В апартаментах можлива тимчасова реєстрація, якщо будинок, в якому вони розташовуються, мають статус готелю або апарт-готелю, тобто у свідоцтві про право власності має бути запис «нежитлове приміщення готельного типу» або «апартаменти готельного типу». Таку можливість надають, наприклад, ММДЦ "Москва-Сіті" та МФК "Водний".
З тимчасовою реєстрацією можна записати дитину до дитячого садка чи школи, прикріпитися до поліклініки.
Міф розвіяний.
Міф 5. Великі комунальні платежі
Багато хто думає, що різниця в комунальних платежах між квартирою та апартаментами більша у 2-3 рази.
Комунальні платежі на апартаменти порівняно з квартирами справді вищі на 20%. Наприклад, за 2-кімнатну квартиру на Ярославському шосе, 124 власник платить за місяць 4500-5000 руб, а за апартаменти в сусідньому будинку - 6000 руб.
Різниця є, але вона незначна.
Міф підтверджено.
Міф 6. Банки не дають іпотеку під апартаменти
Справді, банки дуже по-різному наближаються до кредитування апартаментів. Ощадбанк і Россельхозбанк зараз не кредитують апартаменти, а ось ВТБ 24, Банк Москви і Дельта Кредит пропонують оформити кредит на апартаменти на тих же умовах, що і квартири (12-14%).
Міф розвіяний.
Міф 7. Забудовники не будують соціальної інфраструктури поряд з комплексом апартаментів
Йдеться про школи, дитячі садки та поліклініки. Справді, забудовник ні зводити об'єкти соціальної інфраструктури, і, зазвичай, цього робить. Але багато забудовників, враховуючи високу конкуренцію на ринку нерухомості, опрацьовують концепції своїх проектів та враховують потреби майбутніх покупців. Наприклад, у (Береговий проїзд, вл. 5) заплановано будівництво поліклініки та дитячого садка. До того ж апарт-комплекси часто будують в районах із інфраструктурою, що склалася, якою можна скористатися.
Міф не підтверджено.
За результатами аналізу фахівець радить обирати апартаменти у таких випадках:
- тим, хто вже має квартиру, в якій можна зареєструватися;
- підприємцям, які матимуть змогу використовувати апартаменти як офіс;
- тим, хто планує;
- молодим та активним, які купують невелику площу «для старту», тобто з перспективою її продажу через 3-5 років та придбанням більшої площі.
