ความแตกต่างระหว่างอพาร์ทเมนท์และอพาร์ทเมนท์ในแง่กฎหมาย อพาร์ทเมนท์ - สถานะทางกฎหมายและวัตถุประสงค์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรมมีความกว้างใหญ่มากอย่างไม่น่าเชื่อ เมื่อนำเสนออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย นายหน้ามักจะเรียกอพาร์ตเมนต์ว่าอพาร์ตเมนต์ คำนี้กลายเป็นสัญลักษณ์ของความสำเร็จ ความหรูหรา ความเป็นอิสระ และความมั่งคั่ง

แต่แนวคิดเหล่านี้เหมือนกัน - อพาร์ทเมนต์และอพาร์ตเมนต์หรือไม่? แม้แต่การมองอย่างผิวเผินที่สุดก็ยังตัดสินได้ว่าสิ่งเหล่านี้แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง มาดูความแตกต่างระหว่างอพาร์ตเมนต์และอพาร์ตเมนต์กันดีกว่า ให้เราพิจารณาว่าความแตกต่างเหล่านี้มีนัยสำคัญเพียงใด และเหตุใดแนวคิดเหล่านี้จึงควรแยกแยะให้ชัดเจน

อพาร์ตเมนต์คืออะไร?

คำจำกัดความต่อไปนี้เป็นที่ยอมรับกันโดยทั่วไป อพาร์ทเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่แยกจากกันซึ่งใช้สำหรับทั้งที่อยู่อาศัยถาวรและให้เช่า มีทางเข้าแยกต่างหากและได้รับการปรับให้เข้ากับชีวิตปกติอย่างสมบูรณ์: มีการสื่อสารที่จำเป็น, เครื่องทำความร้อน, น้ำประปา, ท่อน้ำทิ้ง อพาร์ทเมนท์ไม่เหมือนกัน โดยต่างกันในตำแหน่งที่แตกต่างกันในเมือง พื้นที่ ประเภทของอาคารที่พักอาศัย จำนวนชั้น และพารามิเตอร์อื่น ๆ อีกมากมาย แต่ถึงแม้จะมีความแตกต่างกันทั้งหมด อพาร์ทเมนต์ก็ประกอบขึ้นเป็นส่วนหนึ่งโดยเฉพาะ - อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หรือสต็อกที่อยู่อาศัย

มีข้อเสนอเพียงพอสำหรับการขายอพาร์ทเมนท์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศซึ่งรวมถึงที่อยู่อาศัยรองด้วย อพาร์ทเมนท์สำหรับขายอาจได้รับการปรับปรุงใหม่อย่างดีเยี่ยม แต่โดยปกติจะไม่มีการตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์

อพาร์ทเมนท์: มันคืออะไร?

อพาร์ทเมนท์ที่มีการสื่อสารที่ทันสมัย ​​เฟอร์นิเจอร์ชั้นเยี่ยม และตั้งอยู่ในคอมเพล็กซ์โรงแรมเรียกว่าอพาร์ตเมนต์ นี่คือสถานที่ให้บริการหรูหราชั้นยอดที่ใช้เป็นที่พักอาศัยชั่วคราวของแขกผู้มีฐานะร่ำรวย ลักษณะสำคัญของสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวคือการออกแบบที่ทันสมัยและการสื่อสารในครัวเรือนและทางเทคนิคอย่างเต็มรูปแบบ ที่พักในอพาร์ทเมนท์สามารถทำได้ชั่วคราวเท่านั้น

กล่าวอีกนัยหนึ่ง อพาร์ทเมนท์เป็นที่อยู่อาศัยไม่ถาวร เช่นเดียวกับห้องพักในโรงแรม และเช่นเดียวกับห้องพักในโรงแรมคลาสสิก คุณลักษณะที่ขาดไม่ได้ของการเข้าพักคือการบริการเต็มรูปแบบในเวลาที่สะดวกสำหรับแขก รวมถึงงานทำความสะอาดครบวงจร การเปลี่ยนผ้าปูที่นอน การจัดหาที่จอดรถ บริการรักษาความปลอดภัยเฉพาะทาง และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ

อันนี้เป็นที่นิยมมากในพื้นที่รีสอร์ทและปริมณฑล ประชาชนผู้มั่งคั่งมักซื้ออพาร์ทเมนท์ใกล้กับที่ทำงานเพื่อประหยัดเวลา คอมเพล็กซ์ที่สะดวกสบายซึ่งเรียกว่าโรงแรมอพาร์ตเมนต์กำลังถูกสร้างขึ้นค่อนข้างใกล้ทะเลหรือศูนย์กลางธุรกิจของเมือง

ผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะได้รับอพาร์ทเมนต์หลายประเภทซึ่งส่วนใหญ่เป็นตัวเลือก "สตูดิโอ" แบบหนึ่งห้องนอนและแบบตะวันตกซึ่งห้องนั่งเล่นจะรวมกับห้องครัว อย่างไรก็ตาม ตลาดจะขายอพาร์ทเมนท์แบบ 2 และ 3 ห้องนอน รวมถึงอาคารหลายระดับด้วย ความแตกต่างระหว่างอพาร์ทเมนต์กับอพาร์ทเมนต์คือผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์จะได้พื้นที่อยู่อาศัยที่ได้รับการปรับปรุงใหม่อย่างทันสมัย ​​เฟอร์นิเจอร์มีสไตล์ และเครื่องใช้ไฟฟ้าบิวท์อิน

สถานะทางกฎหมายของอพาร์ตเมนต์

ในกฎหมายรัสเซีย แนวคิดของ "อพาร์ตเมนต์" ไม่ได้รับการแก้ไข ในขณะเดียวกัน คำว่า "สถานที่อยู่อาศัย" ก็มีคำจำกัดความที่ค่อนข้างกว้าง ได้รับการยอมรับว่าเป็นสถานที่แยกต่างหากซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ เหมาะสำหรับผู้อยู่อาศัยถาวร และสอดคล้องกับมาตรฐานด้านสุขอนามัย เทคนิค และกฎการปฏิบัติงานอื่น ๆ ที่กำหนดไว้ กฎหมายกำหนดสถานที่ประเภทต่อไปนี้เป็นที่อยู่อาศัย: บ้านหรือบางส่วนอพาร์ทเมนท์หรือส่วนแบ่งในห้อง คำว่า "อพาร์ตเมนต์" ไม่ได้หมายถึงส่วน "อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย" กล่าวอีกนัยหนึ่งสำหรับคำถามเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์: คืออะไรคุณสามารถตอบได้ว่าเป็นสถานที่พักอาศัยในอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย

ความแตกต่างระหว่างอพาร์ตเมนต์และอพาร์ตเมนต์

ดังนั้นอพาร์ทเมนท์จึงไม่เกี่ยวข้องกับสต็อกที่อยู่อาศัยดังนั้นจึงสามารถสร้างในอาคารทุกประเภทเช่นอาคารสำนักงาน หากต้องการได้รับมอบหมายสถานะ "อพาร์ตเมนต์" จะต้องอยู่ในสต็อกที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีความแตกต่างระหว่างแนวคิดเหล่านี้ในระนาบอื่น:

• ตามข้อกำหนดของมาตรฐานของรัฐพื้นที่ของอพาร์ทเมนท์ไม่ควรน้อยกว่า 40 ตร.ม. และจำนวนห้องควรมีตั้งแต่ 2 ห้องขึ้นไปถือว่าต้องมีห้องน้ำและห้องครัว
• ข้อกำหนดดังกล่าวไม่ได้บังคับใช้กับอพาร์ตเมนต์ซึ่งอาจมีเพียงห้องเดียวที่มีพื้นที่น้อยกว่ามาก

เรามาดูความแตกต่างระหว่างอพาร์ตเมนต์กับอพาร์ตเมนต์กันดีกว่า

ราคา

ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ทราบว่าราคาของอพาร์ทเมนท์มักจะต่ำกว่าราคาของอพาร์ทเมนต์ประเภทเดียวกันประมาณ 10-15% แต่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจะสูงกว่าเสมอ เนื่องจากค่าสาธารณูปโภคสำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนท์สูงกว่าต้นทุนสำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่อาศัยอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริการทำความร้อนจะสูงขึ้น 20-30% น้ำประปาและสุขาภิบาล - 12-25% ตัวเลขที่นำเสนอมีความคลุมเครือราคาที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนไม่เพียงขึ้นอยู่กับที่ตั้งในภูมิภาคเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับลักษณะของการเชื่อมต่อระบบสาธารณูปโภคกับเครือข่ายขององค์กรจัดหาทรัพยากรด้วย ตัวอย่างเช่น หากมีการให้บริการผ่านตัวกลาง คุณจะต้องจ่ายเงินเพิ่มสำหรับบริการเหล่านั้น

การไม่มีแนวคิดของ "อพาร์ทเมนท์" ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยไม่อนุญาตให้เจ้าของสามารถสมัครขอรับเงินอุดหนุนค่าสาธารณูปโภคได้โดยมีเงื่อนไขว่ารายได้รวมต่อเดือนในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาจะต้องไม่เกินมาตรฐานที่กำหนด เจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากสิทธิประโยชน์ที่กำหนดโดยรหัสที่อยู่อาศัยได้ ความแตกต่างระหว่างอพาร์ทเมนต์และอพาร์ทเมนต์นอกเหนือจากลักษณะต้นทุนคืออะไร?

คุณสมบัติการลงทะเบียน

การซื้ออพาร์ทเมนต์ถือว่ามีความเป็นไปได้ในการจดทะเบียนถาวร ณ ที่อยู่อาศัย เป็นไปไม่ได้ที่จะลงทะเบียนในอพาร์ทเมนต์ ณ สถานที่พำนักของคุณเนื่องจากข้อเท็จจริงที่ว่าพวกเขาไม่ใช่ที่อยู่อาศัยตามกฎหมาย

คำถามเกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการลงทะเบียนชั่วคราวในอพาร์ทเมนท์ยังไม่ชัดเจนแม้ว่าจะไม่มีข้อห้ามโดยตรงในการใช้สิทธิดังกล่าวโดยเจ้าของอพาร์ทเมนท์ที่ซื้อในอาคารที่มีสถานะเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์หรือโรงแรมก็ตาม

ขาดวัตถุที่มีความสำคัญทางสังคม

เมื่อตัดสินใจว่าการซื้อใดทำกำไรได้มากกว่า - อพาร์ทเมนต์หรืออพาร์ทเมนต์ คุณควรจำไว้ว่าผู้พัฒนาอาคารดังกล่าวไม่มีภาระผูกพันในการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ที่จริงแล้วปัจจัยนี้อธิบายถึงความถูกของอพาร์ทเมนท์ - ตามกฎแล้วผู้พัฒนาคอมเพล็กซ์โรงแรมไม่ได้สร้างโรงเรียน โรงเรียนอนุบาล และคลินิก

แม้ว่านายหน้ามักจะไม่หยิบยกปัญหานี้ขึ้นมาหรือคลี่คลายโดยรับประกันว่าการพัฒนาโรงแรมแบบอพาร์ทโฮเทลจะดำเนินการในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่กำหนดไว้ แต่ก็ไม่ควรลืมเรื่องนี้ ในมหานคร ปริมาณการก่อสร้างและการขายคอมเพล็กซ์ดังกล่าวมีความสำคัญมาก และสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมที่ไม่ได้อยู่ในทุกเขตสามารถให้ผู้ใช้ที่ไม่ได้ลงทะเบียนเพิ่มขึ้นได้

ฝ่ายบริหารของแผนกผังเมืองของมอสโกวางแผนที่จะอนุมัติมาตรฐานการก่อสร้างที่บังคับให้นักพัฒนาสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานควบคู่ไปกับการก่อสร้างคอมเพล็กซ์โรงแรม เป็นไปได้มากว่าการแนะนำข้อผูกพันดังกล่าวจะทำให้ต้นทุนอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นตามราคาอพาร์ทเมนท์

ไม่จำเป็นต้องได้รับอนุญาตในการพัฒนาอพาร์ทเมนท์ขื้นใหม่

อพาร์ตเมนต์แตกต่างจากอพาร์ตเมนต์อย่างไร? ความจริงที่ว่าความจำเป็นหรือความเป็นไปได้ของการพัฒนาขื้นใหม่สถานที่เหล่านี้ได้รับการควบคุมโดยบทบัญญัติทั่วไปของประมวลกฎหมายผังเมืองตามที่ไม่จำเป็นต้องได้รับอนุญาตหากการเปลี่ยนแปลงที่เสนอไม่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างและไม่เปลี่ยนระดับความน่าเชื่อถือและ ความปลอดภัยของอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย และหากการขาดใบอนุญาตช่วยลดความยุ่งยากในการสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ได้อย่างมากก็มีปัญหามากมายในลักษณะองค์กรของการทำงานของอาคารดังกล่าว

ความยากลำบากในการจัดการอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยและความแตกต่างในภาษีทรัพย์สิน

ตามประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัย สถานที่ทางเทคนิคของอาคารอพาร์ตเมนต์ (ห้องใต้หลังคา ห้องใต้ดิน ฯลฯ) อยู่ในกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของอาคารพักอาศัย กฎนี้ไม่ได้ระบุไว้สำหรับอพาร์ตเมนต์ ดังนั้นผู้ซื้อจะต้องจำไว้ว่ากรรมสิทธิ์ในส่วนที่เหลือของอาคารและเครือข่ายสาธารณูปโภคนั้นเป็นของผู้พัฒนาและเขาสามารถกำหนดบริการของ บริษัท จัดการที่เป็นประโยชน์ต่อเขาให้กับเจ้าของได้

นอกจากนี้ กฎหมายที่นำมาใช้ตั้งแต่ปี 2558 ได้เพิ่มภาษีทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งขณะนี้การคำนวณจะดำเนินการบนพื้นฐานของ และหากอัตราภาษีที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 0.1% และมีการใช้สิทธิประโยชน์ที่ค่อนข้างน่าประทับใจ อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ซึ่งรวมถึงอพาร์ทเมนท์ จะถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่ามาก

ลักษณะของการได้มา

ความแตกต่างระหว่างอพาร์ทเมนต์และอพาร์ทเมนท์ก็ปรากฏให้เห็นเพื่อจุดประสงค์ในการซื้อเช่นกัน ตามกฎแล้วการซื้ออพาร์ทเมนท์มีลักษณะเป็นการลงทุนเช่น ในกรณีส่วนใหญ่พวกเขาจะซื้อเพื่อผลกำไรในขณะที่การซื้ออพาร์ทเมนต์มีภูมิหลังทางสังคมที่เด่นชัด - ที่พัก

หากเจ้าของอพาร์ทเมนต์ลงทะเบียนเป็นผู้ประกอบการรายบุคคลและประกาศรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินเขาไม่มีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีเมื่อขายสถานที่เหล่านี้แม้ว่าจะเป็นเจ้าของมานานกว่า 3 ปีก็ตาม

การทำความเข้าใจความแตกต่างทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพตัดสินใจเลือกห้องที่เหมาะกับเขาที่สุดได้ง่ายขึ้น - อพาร์ทเมนต์หรืออพาร์ตเมนต์ อะไรดีที่สุดสำหรับเขาและเป้าหมายที่เขาไล่ตาม มีเพียงเขาเท่านั้นที่รู้ สถานะของทรัพย์สินที่ซื้อขึ้นอยู่กับลักษณะของการได้มา โอกาส ความจำเป็น หรือเงื่อนไขอื่นๆ ตอนนี้เมื่อพิจารณาการซื้อในอนาคต คุณสามารถจินตนาการได้อย่างชัดเจนว่าอพาร์ตเมนต์แตกต่างจากอพาร์ตเมนต์อย่างไร

เราไม่คุ้นเคยกับการแยกแนวคิดของ "อพาร์ตเมนต์" และ "อพาร์ตเมนต์" เราเชื่อว่าอพาร์ทเมนท์แห่งนี้เป็นอพาร์ตเมนต์ที่ทันสมัย ​​หรูหรา และทันสมัยมาก

นี่ยังห่างไกลจากความจริง ในภาษาของนายหน้าทั่วโลก อพาร์ทเมนท์ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเลย ที่อยู่อาศัยชั่วคราว สะดวกสบาย แต่มาตรฐานอึดอัด ใกล้กับห้องพักในโรงแรม

แล้วอพาร์ตเมนต์กับอพาร์ตเมนต์แตกต่างกันอย่างไร?

ส่วนที่หนึ่ง รัสเซีย

ความแตกต่างหมายเลข 1 ในอพาร์ตเมนต์พวกเขาไม่ได้ลงทะเบียน

จากมุมมองทางกฎหมาย นี่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเลย เอกสารในการซื้ออพาร์ทเมนท์ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการลงทะเบียน ณ สถานที่อยู่อาศัย แม้ว่าจะมีการลงทะเบียนชั่วคราว แต่ทุกอย่างก็ไม่ง่าย: เป็นไปได้เฉพาะในกรณีที่อาคารที่อพาร์ทเมนท์ตั้งอยู่นั้นเป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์

ความแตกต่าง #2: โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

ไม่มีใครจำเป็นต้องสร้างโรงเรียน โรงเรียนอนุบาล คลินิก และสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมอื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียง โดยที่พื้นที่ใกล้เคียงยังคงเป็นพื้นที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

นายหน้าให้ความมั่นใจกับผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าโดยบอกว่าอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์มักจะปรากฏในพื้นที่ที่มีการสร้างโครงสร้างพื้นฐานมานานแล้ว บางที แม้ว่าความก้าวและปริมาณของการพัฒนาจะไม่สำคัญ แต่เมืองก็สามารถละลายที่อยู่อาศัย "ส่วนเกิน" ได้ แต่ตัวอย่างเช่น มอสโกจะไม่สามารถทำเช่นนี้ได้ในไม่ช้า ในอาคารพักอาศัยแบบมัลติฟังก์ชั่น "Vodny" ขณะนี้มีอพาร์ทเมนท์มากกว่าห้าพันห้องสำหรับขายใน "Tsaritsino-2" ที่เป็นอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์ - เกือบพัน...

ความแตกต่างหมายเลข 3 อพาร์ทเมนท์มีราคาด้อยกว่าอพาร์ทเมนท์

นี่คือข้อแตกต่างเชิงบวกประการแรก: อพาร์ทเมนท์มีราคาถูกกว่า เป็นเพราะนักพัฒนาไม่มีภาระผูกพันทางสังคม อย่างไรก็ตาม ฝ่ายบริหารของนครหลวงกำลังเตรียมที่จะนำมาตรฐานอาคารมาใช้ ที่จะบังคับให้บริษัทต่างๆ สร้างอพาร์ทเมนท์เพื่อดูแลโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

แน่นอนว่าการนำมาตรฐานดังกล่าวมาใช้จะช่วยลดความแตกต่างของราคาได้ ในตอนนี้ คำตอบที่ชัดเจนที่สุดสำหรับคำถามที่ว่าอพาร์ทเมนท์แตกต่างจากอพาร์ทเมนท์อย่างไรมีดังนี้: ต้นทุน ราคาต่อตารางเมตรสำหรับชั้นความสะดวกสบายแตกต่างกันไปประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์ ชั้นธุรกิจ - 15 เปอร์เซ็นต์

ภายใน "มอสโกเก่า" อพาร์ทเมนท์ระดับความสะดวกสบายมีมูลค่าเฉลี่ย 123.5 พันรูเบิลต่อตารางเมตร อพาร์ทเมนท์ที่คล้ายกันอยู่ที่ 146,000 ผู้นำในแง่ของราคาขั้นต่ำคืออพาร์ทเมนท์ใน "Tsaritsino-2" (113.8 พันรูเบิลต่อ 1 ตร.ม.) ใน "Flotilla" (125.7 พันรูเบิล) และใน "Vodny" (129.4 พัน)

อพาร์ทเมนต์หนึ่งตารางเมตรในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก () มีราคาประมาณ 135,000 รูเบิล

ข้อแตกต่างข้อที่ 4 แต่ค่าเช่าอพาร์ทเมนท์นั้นสูงกว่า

เชื่อกันว่าราคาที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนในอพาร์ทเมนท์มีราคาแพงกว่าอพาร์ทเมนท์ถึง 18 เปอร์เซ็นต์ (อัตราภาษีมูลค่าเพิ่ม) ในความเป็นจริงภาษีสำหรับน้ำเย็นและท่อน้ำทิ้งสูงกว่าปกติ 9.3 เปอร์เซ็นต์สำหรับน้ำร้อน - 21.5 เปอร์เซ็นต์และสำหรับการทำความร้อน - 22 เปอร์เซ็นต์

ยิ่งไปกว่านั้น ในกรณีที่การสื่อสารทางวิศวกรรมของอพาร์ทเมนท์เชื่อมต่อกับเครือข่ายเมืองไม่ได้โดยตรง แต่ผ่านตัวกลาง การชำระเงินจะยิ่งสูงขึ้น

ความแตกต่าง #5: และไม่มีเงินอุดหนุน!

ในเวลาเดียวกันเจ้าของอพาร์ทเมนต์ที่มีรายได้ต่อเดือนต่ำกว่ามาตรฐานจะถูกลิดรอนสิทธิ์ในการใช้เงินอุดหนุนสำหรับค่าสาธารณูปโภค เจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่ได้ระบุไว้ในรหัสที่อยู่อาศัย! ข้อเสียอีกประการหนึ่งคือสิ่งปกติ แต่สำหรับอพาร์ทเมนท์มักเป็นไปไม่ได้ ธนาคารไม่รับรองวัตถุดังกล่าว คุณสามารถวางใจได้เท่านั้น

แต่ในอีกสองถึงสามทศวรรษข้างหน้าปัญหานี้จะไม่เกี่ยวข้องเนื่องจากราคาอพาร์ทเมนท์ที่ต่ำกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับอพาร์ทเมนท์

ความแตกต่างหมายเลข 6 อัตราภาษีสำหรับอพาร์ทเมนท์อาจเพิ่มขึ้น

ในอนาคตอันใกล้นี้ ผู้บัญญัติกฎหมายสัญญาว่าจะเพิ่มอัตราส่วนเพิ่มสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเป็น 0.5 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่ดิน (เทียบกับ 0.1 เปอร์เซ็นต์สำหรับสถานที่พักอาศัย)

อย่างไรก็ตามแม้ว่าจะมีการนำการเปลี่ยนแปลงกฎหมายของรัฐบาลกลางมาใช้ แต่เจ้าของอพาร์ทเมนท์ก็ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินเพิ่มอีกห้าเท่า หน่วยงานระดับภูมิภาคมีสิทธิที่จะลดอัตราภาษีสูงสุดได้

ความแตกต่างหมายเลข 7 ความยากลำบากกับทรัพย์สินส่วนกลางของบ้านพร้อมอพาร์ทเมนท์

ประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยกำหนดให้เจ้าของอพาร์ทเมนต์ในอาคารสูงต้องแชร์ชั้นใต้ดิน ห้องใต้หลังคา และห้องทางเทคนิคอื่นๆ ของอาคารกับเพื่อนบ้านในสัดส่วนที่เท่ากัน เอกสารไม่ได้กล่าวถึงอพาร์ทเมนท์เลย

ในทางปฏิบัติ สิ่งนี้ส่งผลให้เกิดปัญหาทางการเงินครั้งใหญ่สำหรับเจ้าของ เนื่องจากผู้ซื้อซื้ออพาร์ทเมนท์เพียงตารางเมตรเท่านั้น บริษัท พัฒนาจึงยังคงเป็นเจ้าของส่วนที่เหลือของอาคารและเครือข่ายสาธารณูปโภค คงไม่ใช่เรื่องยากนักที่จะสรุปได้ว่าบริษัทจะเรียกเก็บค่าบริการจากบริษัทจัดการกับเจ้าของบ้านอย่างแน่นอน และบริษัทหลังจะพยายามเพิ่มอัตราภาษีสำหรับสาธารณูปโภคให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

ความแตกต่างหมายเลข 8 เจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่สามารถสร้าง HOA ได้

เนื่องจากอาคารไม่ได้จัดอยู่ในประเภทที่อยู่อาศัยตามกฎหมาย ผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารจึงถูกลิดรอนสิทธิ์ในการก่อตั้งสมาคมเจ้าของบ้าน

อย่างไรก็ตาม องค์กรปกครองตนเองรูปแบบอื่นก็เป็นไปได้เช่นกัน! สมมติว่าคุณสามารถสรุปข้อตกลงหุ้นส่วนง่ายๆ ได้ หรือจัดตั้งห้างหุ้นส่วนที่ไม่แสวงหาผลกำไร

ความแตกต่างหมายเลข 9 ในอพาร์ตเมนต์ คุณไม่จำเป็นต้องขออนุญาตเพื่อพัฒนาสถานที่ใหม่

อย่างที่รู้กันว่าดาบมีสองคม ความจริงที่ว่าอพาร์ทเมนท์ไม่ได้รับการยอมรับอย่างเป็นทางการว่าเป็นที่อยู่อาศัยก็มีข้อดีสำหรับเจ้าของเช่นกัน เป็นเพียงที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ออกแบบใหม่ได้หลังจากการเดินทางที่ยาวนานและต่อเนื่องผ่านหน่วยงานทางการ เจ้าของอพาร์ทเมนท์สามารถทำอะไรก็ได้ตามต้องการด้วยพื้นที่ของตัวเอง ภายในขอบเขตของประมวลกฎหมายผังเมืองซึ่งกำหนดไว้เฉพาะการเปลี่ยนแปลงที่จะไม่ส่งผลกระทบต่อลักษณะโครงสร้างของอาคารและจะไม่คุกคามความปลอดภัยของอาคาร

ส่วนที่สอง ยุโรป

จนถึงตอนนี้เราได้พูดคุยเกี่ยวกับความเป็นจริงของประเทศของเรา แล้วต่างประเทศล่ะ? ตัวอย่างเช่น อะไรคือความแตกต่างระหว่างอพาร์ทเมนต์และอพาร์ตเมนต์ในสเปน ซึ่งสายตาและเงินของนักลงทุนชาวรัสเซียกำลังให้ความสนใจมากขึ้นในช่วงนี้?

สเปน: ความแตกต่างที่สำคัญคือการมีพื้นที่ท้องถิ่นที่มีรั้วกั้น

อสังหาริมทรัพย์ในสเปนมีสี่ประเภทหลัก:

• สตูดิโอที่เพิ่งได้รับความนิยมในรัสเซีย อพาร์ทเมนท์เหล่านี้เป็นอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดขนาดเล็กที่ไม่มีฉากกั้น โดยมีเพียงห้องเดียวที่รวมกับห้องครัว (เฉพาะห้องน้ำเท่านั้นที่มีผนังแยก) ชาวรัสเซียซื้อสตูดิโอเพื่อการพักผ่อนเป็นหลัก และส่วนที่เหลือจะเช่าให้กับนักท่องเที่ยว ราคาอยู่ระหว่าง 20 ถึง 60,000 ยูโร คุณสามารถเช่าได้ตั้งแต่ 150 ยูโรต่อสัปดาห์
• อาติโกหรือเพนต์เฮาส์คืออพาร์ตเมนต์ที่ชั้นบนสุดของอาคาร โดยปกติจะมีห้องอาบแดดบนชั้นดาดฟ้าและมองเห็นวิวทะเล เป็นตัวเลือกรีสอร์ทมากกว่า แต่แพงกว่ามาก - มีราคา 200,000 ยูโรขึ้นไป
• อพาร์ตเมนต์ พวกเขาไม่ได้แตกต่างจากของเราโดยพื้นฐาน เรียบง่ายและราคาถูกกว่าเพนต์เฮาส์มาก แม้ในพื้นที่รีสอร์ทคุณสามารถซื้อได้ในราคา 50 - 60,000 ยูโร
• ในที่สุดอพาร์ทเมนท์ ความแตกต่างที่สำคัญกับอพาร์ทเมนท์คืออาคารพักอาศัยมีพื้นที่รั้วเป็นของตัวเองพร้อมพื้นที่สีเขียวสำหรับผู้พักอาศัยทุกคนในบ้าน (นั่นคือสนามหญ้า สนามหญ้า ต้นไม้) สนามกีฬาสำหรับเด็กและ/หรือสนามกีฬา ที่จอดรถ พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ และสระว่ายน้ำ

ค่าสาธารณูปโภคสำหรับอพาร์ทเมนท์สูงกว่าอพาร์ทเมนต์เล็กน้อย แต่จำนวนเงินสำหรับการรักษาอาณาเขตโดยรวมนั้นไม่สูงนัก - ประมาณ 200 - 700 ยูโร (ไม่ใช่ต่อเดือน แต่ต่อปี!) สำหรับการเปรียบเทียบ: ค่าสาธารณูปโภคคงที่รายเดือนแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยตั้งแต่ 60 ถึง 120 ยูโร

คุณสามารถเช่าอพาร์ทเมนท์ใกล้ชายฝั่งทะเลได้เริ่มต้นที่ 250 ยูโรต่อสัปดาห์ ราคาซื้อเทียบได้กับราคาอพาร์ทเมนต์และยังขึ้นอยู่กับลักษณะคุณภาพหลายประการของทรัพย์สินด้วย ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนต์ริมทะเลอาจมีราคาสูงกว่าอพาร์ทเมนต์ที่คล้ายกันซึ่งใช้เวลาเดินเพียง 10 นาทีจากชายหาดเกือบหนึ่งในสาม

โดยทั่วไป ในช่วงวิกฤต ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในสเปนลดลงร้อยละ 25-40 นอกจากนี้การจำนองยังเข้าถึงได้ง่ายกว่าในรัสเซียมาก นอกจากเงินแล้วการซื้อหนังสือเดินทางต่างประเทศก็เพียงพอแล้ว การทำธุรกรรมนี้จะดำเนินการอย่างเป็นทางการโดยทนายความ หลังจากนั้นผู้ซื้อจะได้รับการประกาศให้เป็นเจ้าของทันที และในเดือนกันยายน 2556 ประเทศได้นำกฎหมายมาใช้ตามที่พลเมืองต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนอย่างน้อย 500,000 ยูโรมีสิทธิ์ได้รับใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่

อย่างไรก็ตาม กฎหมายใหม่ทำให้ขั้นตอนนี้ง่ายขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น อย่างไรก็ตาม คุณยังคงสามารถลงทะเบียนได้หลังจากซื้อสตูดิโอราคาไม่แพงหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็ตาม จริงอยู่มีข้อกำหนดสำหรับรายได้ถาวรของผู้ยื่นคำขอใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่

บัลแกเรีย: สถานการณ์คล้ายกัน

อีกประเทศ "รีสอร์ท" ของยุโรปที่เพื่อนร่วมชาติของเรากำลังสำรวจการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอย่างแข็งขัน ความแตกต่างระหว่างอพาร์ทเมนต์และอพาร์ตเมนต์ในบัลแกเรียคืออะไร?

อพาร์ทเมนท์บัลแกเรียเป็นอพาร์ทเมนต์สองห้องขั้นต่ำที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก เฟอร์นิเจอร์ขนาดกะทัดรัด และเครื่องใช้ไฟฟ้าในตัว อพาร์ทเมนท์ซึ่งจัดเตรียมไว้อย่างครบครันสำหรับผู้เช่าหรือเจ้าของที่จะย้ายเข้า ตั้งอยู่ในคอมเพล็กซ์โรงแรมที่พักอาศัย (เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์) ซึ่งมักจะสร้างใกล้กับทะเล และให้บริการดังต่อไปนี้:

• การรักษาความปลอดภัยเฉพาะทาง
• แผนกต้อนรับ,
• ที่จอดรถ,
• ศูนย์สปาและร้านเสริมสวย,
• ห้องออกกำลังกาย, ฟิตเนส, สระว่ายน้ำ,
• สนามเด็กเล่นและพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ

ในบรรดาอพาร์ทเมนต์ที่เสนอขาย คุณจะพบสตูดิโอขนาดเล็ก พื้นที่ขนาดใหญ่ที่มีห้องนอนสองหรือสามห้องนอน รวมถึงอพาร์ทเมนท์ในหลายชั้น

นอกเหนือจากบริการที่หลากหลายที่ทำให้อพาร์ทเมนท์ใกล้กับโรงแรมมากขึ้นแล้ว ยังแตกต่างจากอพาร์ทเมนท์ตรงที่มีเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ เมื่อรวมกันแล้วนำไปสู่ราคาอพาร์ทเมนท์ที่สูงขึ้น: สามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ในบัลแกเรียได้ในราคา 500 ยูโรต่อตารางเมตร ราคาของประเภทที่อยู่อาศัยที่เป็นปัญหาคือ 800–1,500 ยูโรต่อตารางเมตร

อย่างที่คุณเห็นอพาร์ทเมนท์ในรัสเซียและในรีสอร์ทในยุโรปอย่างที่พวกเขากล่าวว่ามีความแตกต่างใหญ่สองประการ ทั้งในแง่ของความสะดวกสบาย ราคา และในแง่ของอัตราส่วนต้นทุนเมื่อเทียบกับอพาร์ทเมนท์ มอสโกมี "เอาชนะ" ทั้งบัลแกเรียและแม้แต่สเปน ฉันหวังว่าจะได้เข้าถึงมาตรฐานการครองชีพใหม่ล่าสุด!..

ในกฎหมายของรัสเซียไม่มีคำจำกัดความที่ชัดเจนว่าอพาร์ตเมนต์คืออะไร ทรัพย์สินนี้ไม่อยู่ภายใต้แนวคิดเรื่องการอยู่อาศัย แต่โดยพื้นฐานแล้วไม่ใช่เชิงพาณิชย์เช่นกัน ความสับสนดังกล่าวมักทำให้ผู้ซื้อเข้าใจผิด AiF.ru ถามผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ อันตรายของการซื้อกิจการดังกล่าว และสิ่งที่รอคอยอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในอนาคต

ในเขตปกครองกลางโดยไม่ต้องจดทะเบียน

อพาร์ทเมนท์เป็นสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งสามารถนำไปใช้อยู่อาศัยได้ แต่คำว่า "ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย" ไม่ได้หมายความว่าคุณไม่สามารถอาศัยอยู่ในนั้นได้: ส่วนใหญ่แล้วพวกเขาจะไม่แตกต่างจากอพาร์ทเมนท์ในลักษณะที่ปรากฏ อย่างไรก็ตามไม่เหมือนกับผู้อยู่อาศัยในอพาร์ทเมนต์เจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่สามารถนับการลงทะเบียนและการลงทะเบียนถาวรได้ ซึ่งหมายความว่าเขาจะไม่มีโอกาสได้รับหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี ใช้ประกันสุขภาพ หรือเข้าร่วมในโครงการของรัฐบาลเพื่อปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ นอกจากนี้ จะสามารถลงทะเบียนเด็กในโรงเรียนได้ตามลำดับก่อนหลังเท่านั้น หลังจากที่ได้แบ่งสถานที่ให้กับผู้ที่มีการลงทะเบียนถาวรแล้ว

อพาร์ทเมนท์ไม่อยู่ภายใต้มาตรฐานสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย: ผู้พัฒนาไม่จำเป็นต้องจัดให้มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในละแวกใกล้เคียงและความหนาแน่นของอาคารของอพาร์ทเมนท์สามารถเกิน 25,000 ตารางเมตร เมตรต่อเฮกตาร์ ข้อแตกต่างที่สำคัญอีกประการระหว่างอพาร์ทเมนท์และอพาร์ทเมนท์คือไม่อยู่ภายใต้กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 214 "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน" ซึ่งหมายความว่าผู้ถือหุ้นจะไม่ถูกพิจารณาว่าเป็นเหยื่อหากเกิดปัญหา

ในตอนแรก คำว่า "อพาร์ตเมนต์" หมายถึงอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงสำหรับเป็นที่พักอาศัยชั่วคราวของผู้มั่งคั่ง “มากกว่าครึ่งหนึ่งของอพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์ตั้งอยู่ในเขตบริหารกลาง และส่วนใหญ่เป็นโครงการชั้นสูงหรือชั้นธุรกิจ” เธอกล่าว Irina Mogilatova ซีอีโอของ Tweed real Estate Agency- การปรากฏตัวของพวกเขาเกิดจากการไม่มีที่ว่างเหลือสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองหลวง สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หรูหรา การจดทะเบียนหรือโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมมักไม่สำคัญ ที่อยู่อาศัยดังกล่าวไม่ได้ซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยถาวร และสิ่งที่สำคัญที่สุดคือที่ตั้งในเขตปกครองกลาง

อย่างไรก็ตามตั้งแต่ปีที่แล้วสถานการณ์ได้เปลี่ยนไป “ในปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มราคาต่ำเริ่มเข้าสู่ตลาดอย่างจริงจัง ในขณะเดียวกัน การวิเคราะห์ยอดขายแสดงให้เห็นว่ามีความต้องการผลิตภัณฑ์เหล่านี้สูง” กล่าว Alexander Engel หัวหน้าแผนกอาคารใหม่ของกลุ่มบริษัท MIC.

ที่อยู่อาศัยราคาถูก ที่อยู่อาศัยราคาแพง และบริการส่วนกลาง

ความนิยมของอพาร์ทเมนท์มีสาเหตุมาจากต้นทุนที่ต่ำ “ในโครงการที่มีลักษณะคล้ายกันคือต้นทุนต่อตร.ม. อพาร์ทเมนต์ ตารางเมตร มักจะต่ำกว่าราคา ตร.ม. อพาร์ทเมนท์เมตร 20-25% วันนี้ราคาเฉลี่ยต่อตร.ม. อพาร์ทเมนต์ m ในมอสโกคือ 213,000 รูเบิลขั้นต่ำคือ 100,000 รูเบิล ต่อตารางเมตร ม.” อธิบาย หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์และให้คำปรึกษาที่ NDV-Real Estate Elizaveta Gudz- ราคาต่ำเกิดจากข้อกำหนดอื่นที่ใช้กับวัตถุดังกล่าว ตาม โซเฟีย เลเบเดวา ผู้อำนวยการทั่วไปของ MIEL-Novostroikiมาตรฐานสำหรับการก่อสร้างสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับฉนวนกันเสียงและความร้อนไข้แดด (แสงสว่าง) รวมถึงการจัดหาโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในระหว่างการก่อสร้างอพาร์ทเมนท์มีความเข้มงวดน้อยกว่าสำหรับอาคารพักอาศัยทั่วไป”

คุณสมบัติอีกประการหนึ่งของอพาร์ทเมนท์คือค่าสาธารณูปโภคที่สูงขึ้น “ตามสถานะทางกฎหมาย อพาร์ทเมนท์เป็นสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย ดังนั้นอัตราภาษีจึงสูงกว่า ซึ่งมักจะแตกต่างไปตามอัตราภาษีมูลค่าเพิ่ม การชำระค่าน้ำจะสูงขึ้น 10% สำหรับความร้อน - 25% ไฟฟ้าจะมีราคาแพงกว่า 27% (ขึ้นอยู่กับอัตราภาษีเฉลี่ย 2.5 รูเบิล/kWh) ในแง่การเงินที่แน่นอน ค่าเช่ารายเดือนสำหรับอพาร์ทเมนท์ที่มีพื้นที่ 80-100 ตร.ม. ม. จะสูงกว่าอพาร์ทเมนต์ในพื้นที่เดียวกันประมาณ 2-2.5 พันรูเบิล ในเวลาเดียวกัน ผู้ขายอพาร์ทเมนท์รับรองว่าส่วนลดที่ผู้ซื้อได้รับเมื่อทำธุรกรรมครอบคลุมส่วนต่างของการชำระเงินในหลายปีต่อๆ ไป” Olga Khasanova หัวหน้าฝ่ายพัฒนาพอร์ทัล urbanus.ru

คนโสดและเจ้าของบ้าน

อพาร์ทเมนท์เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อประเภทต่างๆ “ส่วนใหญ่มักซื้อโดยคนหนุ่มสาว คู่รักที่มีลูก ชายโสด และผู้หญิงที่มีอายุมากกว่า (อายุ 40-45 ปี) พวกเขาถูกดึงดูดด้วยราคา ทำเลที่ดี สภาพแวดล้อม และสถาปัตยกรรมดั้งเดิมของวัตถุดังกล่าว นอกจากนี้เนื่องจาก "ตั๋วเข้า" ในส่วนอพาร์ตเมนต์มีราคาต่ำส่วนแบ่งของผู้ซื้อการลงทุนจึงมีมาก - สูงถึง 25-30% พวกเขาสามารถคืนเงินพร้อมผลกำไรเมื่อสร้างเสร็จหรือรับรายได้ที่มั่นคงจากการเช่า (อัตราค่าเช่าอพาร์ทเมนต์และอพาร์ทเมนท์ไม่แตกต่างกัน)” AiF.ru กล่าว Maria Litinetskaya ผู้อำนวยการทั่วไปของ Metrium Group

การระเบิดทางสังคม

มีการประกาศจุดยืนของหน่วยงานมอสโกเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ หัวหน้าสถาปนิกแห่งเมืองหลวง Sergei Kuznetsovในเดือนกุมภาพันธ์. เขาเสนอให้แบ่งโครงการอพาร์ตเมนต์ออกเป็นสองประเภท - ที่อยู่อาศัยและโรงแรม และจัดหาโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นทั้งหมด ในอนาคต รัฐบาลเมืองวางแผนที่จะบังคับให้นักพัฒนารวมไว้ในโครงการระหว่างการก่อสร้าง หัวหน้าสถาปนิกของเมืองหลวงกล่าวถึงการระเบิดทางสังคมที่เกี่ยวข้องกับอพาร์ทเมนท์ที่เกิดขึ้นแล้วในมอสโก: “ ผู้คนที่ซื้ออพาร์ทเมนท์จำนวนมากต้องการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมจากเมือง พวกเขาพูดว่า: “เราอยู่ในเมือง เราจ่ายภาษี แล้วทำไมเราถึงแย่กว่าคนที่อาศัยอยู่ในบ้านธรรมดาล่ะ? รัฐไม่ได้อธิบายให้เราฟังว่าเราไม่จำเป็นต้องซื้ออพาร์ตเมนต์และอาศัยอยู่ที่นี่กับลูกๆ”

อนาคตของอพาร์ตเมนต์

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญแถลงการณ์ของทางการมอสโกจะสามารถเปลี่ยนตลาดอพาร์ทเมนท์ชั้นประหยัดในเมืองหลวงได้ “สิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมไม่ได้นำรายได้มาให้นักพัฒนา และต้นทุนการก่อสร้างก็ค่อนข้างสูง แน่นอนว่านักพัฒนาของเราคุ้นเคยกับการโยกย้ายต้นทุนทั้งหมดไปที่ไหล่ของผู้ซื้อ ดังนั้นราคาอพาร์ทเมนท์จึงอาจสูงขึ้น แน่นอนว่าการแนะนำมาตรฐานใหม่จะไม่ "ฆ่า" รูปแบบอพาร์ทเมนท์ แต่จะเปลี่ยนการพัฒนาอย่างมาก” Maria Litinetskaya กล่าว

“ ณ สิ้นปี 2557 เราคาดว่าพื้นที่รวมของอพาร์ทเมนท์ที่นำเสนอในภูมิภาคจะเพิ่มขึ้น 7-9% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ของปี 2556 เราคิดว่าตลาดอพาร์ทเมนต์จะพัฒนาไปตามเส้นทางของความสามารถในการจ่ายซึ่งหมายความว่าอุปทานของความสะดวกสบายและชั้นประหยัดจะเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังจะได้รับการอำนวยความสะดวกจากนโยบายการวางผังเมืองในปัจจุบันของรัฐบาลที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมเดิม ราคาอุปทานถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสำหรับอพาร์ทเมนต์ในมอสโก "เก่า" ณ สิ้นปี 2557 จะได้รับการปรับลดลงภายในช่วง 3-4%” คาดการณ์ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาและการวิเคราะห์ของ Azbuka Zhilya Daria Tretyakova.

GdeEtoDom.RU หันมาหามืออาชีพเพื่อทำลายความเชื่อผิดๆ ที่มีอยู่ในตลาดอพาร์ตเมนต์ อ่านต่อเพื่อเรียนรู้เกี่ยวกับข้อดีและข้อเสียของอพาร์ทเมนท์และคุ้มค่าที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์หรือไม่

ตำนานเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์

จากมุมมองของนายหน้ามืออาชีพ Natalya Shirokova ซึ่งทำงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 9 ปีความแตกต่างที่สำคัญระหว่างอพาร์ทเมนต์และอพาร์ทเมนท์มีดังนี้ - เป็นสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยซึ่งมีห้องหรือห้องพร้อมสำหรับอยู่อาศัย ห้องครัว ห้องน้ำ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ผู้เชี่ยวชาญอธิบายข้อดีและข้อเสียของอพาร์ทเมนท์โดยใช้ตัวอย่างเฉพาะ

เพื่อการเปรียบเทียบ ได้เลือกอพาร์ทเมนต์สองคู่ คู่แรกตั้งอยู่ติดกับอาคารพักอาศัยธรรมดาบน Yaroslavskoye Shosse และอาคารพักอาศัยแบบมัลติฟังก์ชั่นพร้อมอพาร์ทเมนท์ติดกับสวนสาธารณะ Losiny Ostrov คู่ที่สองตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟใต้ดิน Vodny Stadium ซึ่งผู้พัฒนามีทั้งอพาร์ทเมนท์และ อพาร์ทเมน

ตำนาน 1. อพาร์ทเมนท์มีราคาถูกกว่าอพาร์ตเมนต์

ลองเปรียบเทียบราคาอพาร์ทเมนท์ในคอมเพล็กซ์การใช้งานผสม Vodny และ Yaroslavskoye Shosse

แน่นอนว่าอพาร์ทเมนท์ไม่เพียงแต่ราคาถูกกว่าเท่านั้น แต่ยังถูกกว่าอพาร์ทเมนท์ที่คล้ายกันอย่างมากอีกด้วย ในบ้านใกล้เคียงอพาร์ทเมนท์มีราคาแพงกว่า 36% ในคอมเพล็กซ์ Vodny ความแตกต่างคือ 20%

หากคุณเลือกอพาร์ทเมนท์ในราคา 8 ล้านรูเบิล ในพื้นที่อพาร์ตเมนต์บนทางหลวง Yaroslavskoye เราเห็นว่าคุณสามารถซื้อได้ด้วยเงินเท่ากัน:

• อพาร์ตเมนต์ 2 ห้อง

• และแม้กระทั่งอพาร์ตเมนต์ 3 ห้อง

ดังนั้นตำนานจึงได้รับการยืนยัน

ตำนานที่ 2 ภาษีอพาร์ทเมนท์สูง

แท้จริงแล้วภาษีนั้นสูงกว่าถึง 5 เท่า สำหรับสถานที่อยู่อาศัย - 0.1% แต่สำหรับอพาร์ทเมนท์ - 0.5% ของฐานภาษีแล้ว โปรดทราบว่าภาษีจะคำนวณตามมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต่ำกว่ามากสำหรับอพาร์ทเมนท์

การคำนวณโดยใช้ตัวอย่างอพาร์ทเมนต์และอพาร์ตเมนต์บนทางหลวง Yaroslavskoye มีลักษณะดังนี้:

นอกจากนี้ฐานภาษีสำหรับอพาร์ทเมนต์สามารถลดลงได้เนื่องจากการหักภาษีที่เกี่ยวข้องจำนวน 20 ตารางเมตร ตารางเมตร ของพื้นที่อพาร์ทเมนท์ทั้งหมดสำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนท์แต่ละคน อย่างไรก็ตาม การลดหย่อนภาษีไม่สามารถใช้ได้กับอพาร์ตเมนต์

ดังนั้นการชำระภาษีสำหรับอพาร์ทเมนท์จึงสูงขึ้นอย่างน้อย 14,662 รูเบิลต่อปี

ความแตกต่างระหว่างอพาร์ตเมนต์ที่จะเปรียบเทียบและอพาร์ตเมนต์เมื่อซื้อคือ RUB 2,900,000 หารความแตกต่างนี้ (2,900,000) ด้วย "การจ่ายเงินมากเกินไป" ในภาษี 14,662.67 รูเบิลต่อปี เราจะได้ 197 ปี

ผู้ซื้อที่ซื้ออพาร์ทเมนท์จ่ายเงิน 2.9 ล้านรูเบิลให้พวกเขา น้อยกว่าอพาร์ทเมนต์ในอาคารใกล้เคียงและจ่ายภาษี 14,662.67 รูเบิล อีกหน่อยจะประหยัดได้ถึง 197 ปี

ตำนานที่ได้รับการยืนยัน: อัตราภาษีสูงกว่า แต่การออมจะมากกว่า

เรื่องที่ 3 ไม่มีการหักภาษีสำหรับอพาร์ทเมนท์เมื่อซื้อ

มีการหักลดหย่อนภาษี:

• อพาร์ทเมนต์ ห้อง หรือส่วนแบ่งในบ้านที่สร้างเสร็จ หรือสิทธิในอพาร์ทเมนต์ ห้อง หรือส่วนแบ่งในบ้านที่กำลังก่อสร้าง
• เพื่อซื้อวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง
• สำหรับงานที่เกี่ยวข้องกับการตกแต่งอพาร์ทเมนต์ห้องหรือส่วนแบ่งรวมถึงต้นทุนในการพัฒนาเอกสารการออกแบบและประมาณการสำหรับงานตกแต่ง
• สำหรับงานก่อสร้าง (การสร้างอาคารที่อยู่อาศัยให้แล้วเสร็จหรือส่วนแบ่งในนั้น การก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ) และการตกแต่ง
• สำหรับการเชื่อมต่อกับไฟฟ้า น้ำและก๊าซ และเครือข่ายการระบายน้ำทิ้ง หรือการสร้างแหล่งไฟฟ้า น้ำและก๊าซ และการระบายน้ำทิ้งที่เป็นอิสระ

ไม่มีการหักภาษีสำหรับอพาร์ตเมนต์

ต้องคำนึงถึงอีกประเด็นหนึ่งที่นี่: มีเพียงพลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียที่เป็นผู้จ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเท่านั้นที่สามารถใช้ประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีได้ ตัวอย่างเช่น ผู้ประกอบการแต่ละรายที่ทำงานภายใต้ระบบภาษีแบบง่ายจะไม่สามารถใช้งานได้ แม้ว่าในกรณีของ...

ตำนานได้รับการยืนยันแล้ว

ตำนานที่ 3 อพาร์ทเมนท์ถูกสร้างขึ้นบนพื้นที่อุตสาหกรรมที่ "ชุบ" ด้วยโลหะหนัก

อพาร์ตเมนต์ทั้งหมดสามารถแบ่งออกเป็น:

• อพาร์ทเมนท์ในอาคารโรงงานและโรงงานที่สร้างขึ้นใหม่ ตัวอย่างเช่น "The Loft Club" ที่ 17 Dukhovsky Lane ถูกสร้างขึ้นบนเว็บไซต์ของโรงงานฟอกหนังในปี 1869 อาคารทั้งหมดถูกสร้างขึ้นใหม่ ไตรมาสห้องใต้หลังคา "Danilovskaya Manufactory" - การบูรณะอาคารของโรงงานทอผ้าเก่าที่เปิดดำเนินการในศตวรรษที่ 19 ซึ่งอาคารบางหลังมีโรงฟอกขาว ที่ดินดังกล่าวมีอันตรายเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับผู้ซื้อในการตัดสินใจ
• อพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ - MIBC "Moscow City", MFC "Vodny" ฯลฯ กำลังสร้างคอมเพล็กซ์ใหม่ถัดจากอาคารที่พักอาศัยบนที่ดินเดียวกัน

ตำนานถูกทำลายไปแล้ว ไม่ใช่ว่าอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดจะตั้งอยู่บนพื้นที่อุตสาหกรรม

ตำนานที่ 4 ไม่สามารถลงทะเบียนในอพาร์ทเมนท์ได้

อพาร์ทเมนท์สามารถลงทะเบียนชั่วคราวได้หากอาคารที่ตั้งอยู่มีสถานะเป็นโรงแรมหรืออพาร์ตโฮเทล เช่น หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของจะต้องมีรายการ "สถานที่ประเภทโรงแรมที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย" หรือ "อพาร์ทเมนท์ประเภทโรงแรม" . ตัวอย่างเช่น ศูนย์ธุรกิจระหว่างประเทศเมืองมอสโก และศูนย์มัลติฟังก์ชั่น Vodny เป็นผู้มอบโอกาสนี้

ด้วยการลงทะเบียนชั่วคราว คุณสามารถลงทะเบียนบุตรหลานของคุณในโรงเรียนอนุบาลหรือโรงเรียน หรือได้รับมอบหมายให้ไปที่คลินิกได้

ตำนานถูกปัดเป่า

ตำนานที่ 5 ค่าสาธารณูปโภคขนาดใหญ่

หลายคนคิดว่าค่าสาธารณูปโภคระหว่างอพาร์ทเมนต์กับอพาร์ทเมนต์ต่างกันมากกว่า 2-3 เท่า

ค่าสาธารณูปโภคสำหรับอพาร์ทเมนท์เมื่อเปรียบเทียบกับอพาร์ทเมนท์นั้นสูงกว่า 20% อย่างแน่นอน ตัวอย่างเช่นสำหรับอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องบน Yaroslavskoye Shosse อายุ 124 ปีเจ้าของจ่าย 4,500-5,000 รูเบิลต่อเดือนและสำหรับอพาร์ทเมนต์ในบ้านใกล้เคียง - 6,000 รูเบิล

มีความแตกต่าง แต่ก็ไม่มีนัยสำคัญ

ตำนานได้รับการยืนยันแล้ว

ตำนานที่ 6 ธนาคารไม่มีการจำนองอพาร์ทเมนท์

แท้จริงแล้ว ธนาคารมีแนวทางในการกู้ยืมอพาร์ทเมนท์ที่แตกต่างกันมาก ขณะนี้ Sberbank และ Rosselkhozbank ไม่ได้ให้กู้ยืมแก่อพาร์ทเมนท์ แต่ VTB 24, Bank of Moscow และ Delta Credit เสนอที่จะออกเงินกู้สำหรับอพาร์ทเมนท์ในเงื่อนไขเดียวกันกับอพาร์ทเมนท์ (12-14%)

ตำนานถูกปัดเป่า

ตำนานที่ 7 นักพัฒนาไม่ได้สร้างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมถัดจากอพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์

เรากำลังพูดถึงโรงเรียน โรงเรียนอนุบาล และคลินิก แท้จริงแล้วนักพัฒนาไม่จำเป็นต้องสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และตามกฎแล้วจะไม่ทำเช่นนี้ แต่นักพัฒนาหลายรายเนื่องจากการแข่งขันสูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังทำงานเกี่ยวกับแนวคิดของโครงการของตนและคำนึงถึงความต้องการของผู้ซื้อในอนาคต ตัวอย่างเช่นใน (Beregovoy Proezd อาคาร 5) มีการวางแผนที่จะสร้างคลินิกและโรงเรียนอนุบาล นอกจากนี้ คอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์มักถูกสร้างขึ้นในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่สามารถใช้งานได้

ตำนานยังไม่ได้รับการยืนยัน

จากผลการวิเคราะห์ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้เลือกอพาร์ทเมนท์ในกรณีต่อไปนี้:

• ผู้ที่มีอพาร์ทเมนต์ที่สามารถลงทะเบียนได้แล้ว
• ผู้ประกอบการที่สามารถใช้อพาร์ทเมนต์เป็นสำนักงานได้
• สำหรับผู้ที่วางแผน
• คนหนุ่มสาวและกระตือรือร้นที่ซื้อพื้นที่ขนาดเล็ก "สำหรับผู้เริ่มต้น" เช่น โดยคาดว่าจะขายได้ใน 3-5 ปีและซื้อพื้นที่ขนาดใหญ่ขึ้น