Aluguel permanente. Enciclopédia de soluções

A renda mensal pela utilização das Instalações e Áreas e Lugares de Estacionamento adjacentes (doravante designada por “Aluguel”) consiste em:

Parte constante ou fixa do aluguel

Parte fixa aluguel o valor cobrado pelo aluguel das Instalações e incluindo IVA de 18%. A parcela fixa do aluguel é calculada pelas seguintes taxas por metro quadrado de imóvel alugado:
- ___,00 rublos por mês por metro quadrado de área alugada de instalações de armazém, incluindo IVA;___,00 rublos por mês por metro quadrado de área alugada de instalações de escritórios e comodidades, incluindo IVA;
- ___,00 rublos por mês por metro quadrado de área alugada Instalações de escritório, incluindo taxas. O custo da parte Fixa da renda inclui os Serviços especificados na Lista de Serviços (Anexo n.º 5).O custo da parte Fixa da renda inclui a utilização do Imóvel pelo Locatário.

Parte variável do aluguel

A parte variável da renda inclui (os limites de consumo estão fixados no Anexo n.º 6 - o valor das despesas com a electricidade consumida, calculado de acordo com as tarifas estabelecidas pelas entidades prestadoras dos respectivos serviços de acordo com as leituras dos contadores (a quantidade de electricidade fornecida, kW); - o valor das despesas com consumo de água e esgoto, cujo cálculo é realizado de acordo com as tarifas estabelecidas pelas entidades fornecedoras dos respectivos serviços de acordo com as leituras dos medidores ou de acordo com o cálculo da taxa de consumo acordado entre as partes - o valor das despesas de telefonia e tráfego de Internet, cujo cálculo é efectuado com base nas tarifas, estabelecidas no Anexo n.º 6. Taxas de utilização dos lugares de estacionamento. seguintes taxas: 7.500,0 rublos por mês, (não sujeito a IVA), para uma vaga de estacionamento para caminhões; 1.500,0 rublos por mês, (não sujeito a IVA) IVA) para uma vaga de estacionamento para veículos de passageiros.

Alteração do aluguel no contrato de locação

A Locadora reserva-se o direito de alterar o custo por metro quadrado das Instalações alugadas por sua própria iniciativa, mas não mais do que 1 (uma) vez por ano a partir da Data de Início do arrendamento e não mais do que 5% do custo anterior por metro quadrado do Imóvel locado, mediante aviso prévio ao Locatário no prazo mínimo de 1 (um) mês. Neste caso, as partes assinam um acordo adicional a este acordo. O locador tem o direito de aumentar unilateralmente a taxa da parte variável da renda em função da alteração das tarifas das entidades prestadoras dos respectivos serviços. Neste caso, a Locadora anexa à notificação escrita de alterações no custo das utilidades e serviços operacionais enviada ao Locatário os documentos relevantes que comprovem o facto de alterações nas tarifas ou no custo dos serviços.

Aceitamos contratos de locação para avaliação especializada. Estamos empenhados na elaboração de contratos complexos.

Aluguel do locador, incluindo variável

As relações de arrendamento são muito populares entre as entidades empresariais. Ao disponibilizar bens “gratuitos” para arrendamento, os proprietários utilizam-nos para gerar rendimentos adicionais e os inquilinos, por sua vez, mediante o pagamento de uma determinada taxa, têm a oportunidade de utilizar bens móveis ou imóveis de outras pessoas.

Neste artigo consideraremos as questões de contabilização do aluguel recebido pelo locador do inquilino.

De acordo com o artigo 614.º do Código Civil Federação Russa(doravante denominado Código Civil da Federação Russa), a principal responsabilidade do inquilino é o pagamento pontual do aluguel pelo uso do imóvel nos valores e prazos estipulados no contrato de locação.

O aluguel é definido da seguinte forma:

– pagamentos determinados em valor fixo, efetuados periodicamente ou de uma só vez;

– a parcela estabelecida de produtos, frutas ou rendimentos recebidos em decorrência do uso de imóvel arrendado;

– prestação pelo locatário de determinados serviços;

– transferência pelo locatário para o locador da coisa estipulada no contrato de propriedade ou arrendamento;

– imposição ao locatário dos custos estipulados no contrato para melhoria do imóvel locado.

As partes podem prever no contrato de locação uma combinação destas formas de aluguel ou outras formas de pagamento de aluguel.

O tipo mais comum é fixar o aluguel na forma de pagamentos fixos feitos periodicamente ou à vista.

Vários objetos podem ser transferidos ao abrigo de um contrato de arrendamento de uma só vez. Neste caso, o aluguel pode ser definido tanto como um todo para todos os imóveis locados, quanto para cada objeto separadamente. Para evitar maiores desentendimentos entre as partes do contrato, é melhor definir o aluguel separadamente para cada objeto locado.

O aluguel variável, estabelecido mensalmente, por acordo entre as partes, para compensar contas de serviços públicos, na opinião do autor, não atende integralmente à lei. Ao mesmo tempo, do ponto de vista do fisco, com tal aluguel, o locador poderá reconhecer apenas despesas com aquisição de combustíveis, água e energia de todos os tipos, gastos em fins tecnológicos, geração de todos tipos de energia, aquecimento de edifícios, bem como despesas de transformação e transmissão da energia que lhes é consumida diretamente, sem levar em conta a consumida pelos inquilinos (Carta do Serviço Fiscal Federal da Federação Russa para a Região de Moscou datada de 13 de novembro, 2006 nº 21-25-I/1372). Ao contrário do inquilino, que tem o direito de incluir nas despesas aceitas para tributação dos lucros os componentes constantes e variáveis do aluguel (Carta do Serviço Fiscal Federal da Federação Russa para a Região de Moscou datada de 13 de novembro de 2006 No. 21-25-I/1372).

De acordo com a Carta Informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa datada de 11 de janeiro de 2002 nº 66 “Revisão da prática de resolução de disputas relacionadas ao aluguel”, cujo parágrafo 11 explica que ao aplicar o parágrafo 3 do artigo 614 do Código Civil da Federação Russa, os tribunais devem partir do fato de que dentro de um ano Os termos do contrato que prevê um valor fixo de aluguel ou o procedimento (mecanismo) para seu cálculo devem permanecer inalterados. O locatário ajuizou ação junto ao locador no tribunal arbitral para invalidar os termos do contrato de locação que prevê o aumento trimestral pelo locador do valor do aluguel, indexando-o à inflação, uma vez que esta condição contraria a norma imperativa de parágrafo 3 do artigo 614 do Código Civil da Federação Russa, que estabelece a possibilidade de alterar o valor do aluguel no máximo uma vez por ano. Mas o tribunal, ainda que apenas no caso em apreço, concluiu que determinar a taxa de aluguer num valor equivalente a um determinado montante em moeda estrangeira significa estabelecer um mecanismo para o seu cálculo. Esta determinação da renda visa eliminar os efeitos adversos da inflação. Uma alteração na taxa de câmbio da moeda estrangeira não significa uma alteração no valor do aluguel, de acordo com o parágrafo 3 do artigo 614 do Código Civil da Federação Russa. Como resultado, verifica-se que para introduzir uma renda variável é necessário ter um algoritmo claro de cálculo, especificado no contrato, caso contrário é fácil perder um processo judicial.

As condições de pagamento do aluguel são determinadas em contrato. Neste caso, as partes podem prever qualquer procedimento para o seu pagamento: mensalmente, trimestralmente, uma vez por ano, mediante pagamento antecipado ou com pagamento diferido.

O parágrafo 3 do artigo 614 do Código Civil da Federação Russa estipula que o aluguel pode ser alterado por acordo das partes dentro dos prazos especificados no contrato, mas não mais do que uma vez por ano. Ao mesmo tempo, o valor do aluguel pode aumentar ou diminuir.

O inquilino tem o direito de exigir a redução da renda em caso de:

– se, por circunstâncias pelas quais não é responsável, as condições de utilização previstas no contrato de arrendamento ou o estado do imóvel se tenham deteriorado significativamente;

– se o locador violar as condições para grandes reparações do imóvel locado;

– se o locador não avisou o locatário sobre os direitos de terceiros sobre o imóvel no momento da celebração do contrato de locação.

Em caso de violação significativa por parte do inquilino das condições de pagamento da renda, o locador tem o direito de exigir-lhe o pagamento antecipado da renda no prazo estabelecido pelo locador. Neste caso, o locador não tem o direito de exigir o pagamento antecipado do aluguel por mais de dois períodos consecutivos (cláusula 5 do artigo 614 do Código Civil da Federação Russa).

Aluguel em contabilidade.

O procedimento de registo dos pagamentos da locação na contabilidade do locador depende se esta actividade é a principal ou não.

De acordo com o parágrafo 5 da PBU 9/99 “Renda da Organização” (Ordem do Ministério das Finanças da Federação Russa datada de 6 de maio de 1999 No. 32n “Sobre a aprovação dos Regulamentos Contábeis “Renda da Organização” PBU 9 /99” (doravante denominado PBU 9/99)) em organizações cujo objeto de atividade é a provisão de uma taxa para uso temporário (posse e uso temporário) de seus ativos sob um contrato de arrendamento, a receita é considerada como receitas o cujo recebimento está associado a esta atividade (aluguel).

Plano de Contas para Contabilidade e Instruções para sua Aplicação (Despacho do Ministério das Finanças da Federação Russa de 31 de outubro de 2000 No. 94n “Sobre a aprovação do Plano de Contas para Contabilidade Financeira atividade econômica organizações e instruções para sua utilização"), a conta 90 “Vendas” tem como objetivo resumir informações sobre receitas e despesas associadas às atividades normais da organização, bem como determinar o resultado financeiro das mesmas.

A receita proveniente da provisão de taxa de uso temporário (posse e uso temporário) de seus ativos sob contrato de arrendamento (quando este for objeto das atividades da organização) é refletida na conta 90 “Vendas” subconta 90-1 “Receitas”.

Se o fornecimento de ativos para aluguel não for a atividade principal da organização, então, de acordo com o parágrafo 7 do PBU 9/99, as receitas associadas à provisão de uma taxa para uso temporário (posse e uso temporário) dos ativos da organização são são reconhecidos como outros rendimentos e estão reflectidos a crédito da conta 91-1 “Outros rendimentos”.

Neste caso, as despesas associadas à provisão de taxa de uso temporário (posse e uso temporário) dos ativos da organização são reconhecidas como outras (cláusula 11 PBU 10/99 “Despesas da organização” (Despacho do Ministério das Finanças da Rússia Federação datada de 6 de maio de 1999 nº 33n “Na aprovação Disposições contábeis “Despesas da organização” PBU 10/99)).

Para determinar que tipo de atividade incluirá as operações de transferência de imóvel para aluguel, é necessário consultar o parágrafo 4 do PBU 9/99.

De acordo com este parágrafo, na contabilidade, a organização reconhece de forma independente as receitas como receitas de atividades normais ou outras receitas, com base nos requisitos da PBU 9/99, na natureza de suas atividades, no tipo de receitas e nas condições para seu recebimento.

Ou seja, a organização deve decidir de forma independente a que tipo de atividade pertencem as operações de transferência de bens para arrendamento e consolidar isso nas políticas contabilísticas da organização. Esta condição é determinada pelo Estatuto da organização, onde na maioria das vezes o arrendamento de imóveis é previsto como tipo de atividade, pelo que o locador reconhece os rendimentos como rendimentos de atividades normais.

Se o pagamento do aluguel for refletido pela organização na contabilidade como receita de atividades normais, os seguintes lançamentos serão feitos na contabilidade:

Débito da conta 62 “Acordos com compradores e clientes” Crédito da conta 90-1 “Receita” - reflete o valor dos pagamentos de aluguel a receber;

Débito da conta 90-3 “Imposto sobre valor agregado” Crédito da conta 68-2 “Cálculos do imposto sobre valor agregado” - reflete o valor do IVA a pagar ao orçamento;

Débito da conta 51 “Contas de liquidação” Crédito da conta 62 “Acordos com compradores e clientes” - são refletidos os fundos recebidos do inquilino.

Transferido à vista durante todo o período de vigência do contrato de locação, o aluguel é considerado um adiantamento e é contabilizado na conta 62 “Acordos com compradores e clientes” subconta “Acordos por adiantamento”.

Se o aluguel estiver refletido na contabilidade do locador como parte de outras receitas, serão feitos os seguintes lançamentos na contabilidade:

Débito da conta 76 “Acordos com devedores e credores diversos” subconta “Acordos de aluguel” Crédito da conta 91-1 “Outras receitas” - reflete a acumulação de aluguéis a receber;

Conta de débito 91-2 “Outras despesas” Conta de crédito 68-2 “Cálculos do imposto sobre o valor acrescentado” – é cobrado IVA;

Débito da conta 51 “Contas de liquidação” Crédito da conta 76 “Acordos com diversos devedores e credores” subconta “Cálculos de aluguel” – são refletidos os recursos recebidos do inquilino.

O valor único de aluguel transferido para uma organização em que a transferência de ativos para aluguel não é a atividade principal é levado em consideração na conta 98 “Rendimentos diferidos” subconta 98-1 “Rendimentos recebidos por períodos diferidos”.

A subconta 98-1 “Rendimentos recebidos em períodos futuros” leva em consideração o movimento dos rendimentos recebidos no período de reporte, mas relativos a períodos de reporte futuros.

O valor dos rendimentos relativos a períodos de reporte futuros está refletido no crédito da conta 98 “Rendimentos diferidos” em correspondência com as contas à vista ou liquidações com devedores e credores, e no débito - o valor dos rendimentos transferidos para as contas correspondentes em o início do período de relatório, a quem pertencem esses rendimentos.

A contabilidade analítica na conta 98-1 “Rendimentos recebidos de períodos futuros” é realizada para cada tipo de rendimento.

As rendas são reconhecidas contabilmente com base no pressuposto de certeza temporária dos factos da atividade económica e na presença das condições elencadas no parágrafo 12 do PBU 9/99:

– a organização tem o direito de receber essas receitas decorrentes de um acordo específico ou confirmado de outra forma apropriada;

– o montante das receitas pode ser determinado;

– há confiança de que, como resultado de uma determinada transação, haverá um aumento nos benefícios económicos da organização.

Se pelo menos uma das condições listadas não for atendida em relação ao dinheiro e outros ativos recebidos pela organização em pagamento, então as contas a pagar, e não as receitas, são reconhecidas na contabilidade da organização.

Exemplo.

A organização celebrou um contrato de aluguel de equipamentos por um período de três meses. O aluguel mensal é de 17.700 rublos (incluindo IVA - 2.700 rublos).

O aluguel no valor de 53.100 rublos (incluindo IVA - 8.100 rublos) foi pago pelo inquilino imediatamente durante todo o período de validade do contrato de locação.

A organização arrendadora usa as seguintes subcontas do plano de contas de trabalho:

62-1 “Cálculos de aluguel”;

62-2 “Cálculos para pagamento antecipado.”

Os seguintes lançamentos foram feitos nos registros contábeis da organização locadora:

Débito 51 Crédito 62-2 – 53.100 rublos – reflete o valor do adiantamento do equipamento alugado;

Débito 62-2 Crédito 68-2 – 8.100 rublos – O IVA é cobrado sobre o valor do adiantamento (cláusula 1 do artigo 167 do Código Tributário da Federação Russa (doravante denominado Código Tributário da Federação Russa)) ;

Débito 62-2 Crédito 98–45.000 rublos - o valor do pré-pagamento é refletido na receita diferida;

Débito 62-1 Crédito 91-1 – 17.700 rublos – aluguel acumulado no período do relatório;

Débito 91-2 Crédito 68-2 – 2.700 rublos – IVA acumulado sobre o aluguel no período do relatório;

Débito 68-2 Crédito 62-2 – 2.700 rublos – aceito para dedução do IVA sobre o valor do pré-pagamento;

Débito 98 Crédito 62-1 – 15.000 rublos – reflete o valor do aluguel anteriormente incluído na receita diferida.

O proprietário deve emitir uma fatura ao inquilino no valor do aluguel.

De acordo com o parágrafo 3 do artigo 168 do Código Tributário da Federação Russa, uma fatura é emitida no prazo máximo de cinco dias corridos, a contar da data da prestação dos serviços.

A emissão de faturas de venda de serviços de disponibilização de imóveis para arrendamento não é possível antes do final do período de tributação, pelo menos no mês em que os serviços foram efetivamente prestados.

Aluguel em contabilidade fiscal.

A locação de imóveis é a principal atividade da organização.

De acordo com o artigo 249 do Código Tributário da Federação Russa, o aluguel recebido do inquilino é classificado como receita de vendas. Os principais tipos de atividades são determinados pelo Estatuto da organização, onde na maioria das vezes o aluguel de imóveis é previsto como tipo de atividade.

Se uma organização, para efeitos de imposto sobre o lucro, reconhece receitas e despesas pelo método de competência, então as receitas são reconhecidas no período de reporte (fiscal) em que ocorreram, independentemente do recebimento efetivo de fundos, outros bens (obras, serviços) ( cláusula 1 do artigo 271 do Código Tributário RF).

Para as organizações que cedem os seus bens de forma sistemática mediante o pagamento de uma taxa de utilização temporária e (ou) posse e utilização temporária dos seus bens, os custos dessas atividades estão associados às vendas (subcláusula 1 do n.º 1 do artigo 265.º do Código Tributário da Federação Russa).

Se o contrato de arrendamento prevê um cronograma desigual de pagamentos de aluguel, então, de acordo com os últimos esclarecimentos do Ministério das Finanças da Federação Russa, fornecidos nas Cartas datadas de 17 de abril de 2009 nº 03-03-06/1/258, datado de 2 de abril de 2009 nº 03-03-06/1 /212, o contribuinte, com base no subparágrafo 3 do parágrafo 4 do artigo 271 do Código Tributário da Federação Russa, deve, nesses casos, levar em consideração pagamentos de aluguel no rendimento, com base nos valores previstos no calendário de pagamentos. Uma posição semelhante está contida na Resolução da FAS Distrito dos Urais datado de 16 de dezembro de 2008 no processo nº Ф09-9466/08-С3.

Segundo o autor, um calendário de pagamento desigual também ocorre quando o aluguel é pago uma vez durante um longo período de tempo, por exemplo, uma vez por ano ou semestralmente. Ao mesmo tempo, a inclusão única de tal taxa na receita não é totalmente benéfica para a organização, uma vez que levará a um pagamento único de imposto de renda ou a um adiantamento maior. Portanto, é mais conveniente distribuir essas receitas pelos períodos de relatório. No entanto, tendo em conta a posição do Ministério das Finanças da Federação Russa, tal abordagem pode causar reclamações por parte das autoridades fiscais.

Notemos que os funcionários anteriores indicaram que os rendimentos sob a forma de rendas são reconhecidos na contabilidade fiscal tendo em conta o princípio do reconhecimento uniforme das receitas e despesas, independentemente do seu efetivo pagamento. Paralelamente, não é necessária a celebração mensal de atos de prestação de serviços ao abrigo de contrato de arrendamento para efeitos de manutenção da contabilização fiscal dos rendimentos sob a forma de pagamentos de arrendamento. Esta posição foi estabelecida nas Cartas do Ministério das Finanças da Federação Russa datadas de 17 de abril de 2007 nº 03-03-06/1/248, datadas de 6 de fevereiro de 2007 nº 03-03-06/1/59, datado de 10 de novembro de 2006 nº 03-03 -04/1/752, Serviço Fiscal Federal da Federação Russa para a cidade de Moscou datado de 22 de setembro de 2008 nº 20–12/089128.

Fornecer imóveis para alugar não é a atividade principal da organização.

Neste caso, o rendimento do arrendamento de imóveis é reconhecido como rendimento não operacional (cláusula 4 do artigo 250 do Código Tributário da Federação Russa).

O subparágrafo 3 do parágrafo 4 do artigo 271 do Código Tributário da Federação Russa estabelece que, para receitas não operacionais de arrendamento de imóveis, a data de recebimento da receita é a data das liquidações de acordo com os termos dos acordos celebrados ou apresentação ao contribuinte dos documentos que servem de base aos cálculos, ou no último dia do período de reporte (imposto).

As despesas de manutenção de bens transferidos ao abrigo de um contrato de arrendamento (incluindo depreciação deste imóvel) estão incluídas nas despesas não operacionais (subcláusula 1, cláusula 1, artigo 265 do Código Tributário da Federação Russa).

Pagamentos comunitários.

Conforme observado acima, de acordo com o artigo 614 do Código Civil da Federação Russa, o aluguel pode ser fixado em um valor fixo ou em um valor “flutuante”, consistindo em duas partes - um valor fixo de aluguel e um componente variável que consiste de contas de serviços públicos.

Via de regra, todos os contratos de locação, de uma forma ou de outra, contêm a condição de que seja o locatário quem arcará com os custos do pagamento das contas de serviços públicos. Isto levanta a questão: como é mais benéfico, do ponto de vista fiscal, para as partes no acordo documentar tal condição? E em primeiro lugar, neste caso estamos a falar de um imposto tão polémico como o IVA.

Na prática, existem diferentes opções de pagamento para pagar eletricidade, gás, abastecimento de água, comunicações telefónicas e outras utilidades. Vamos dar uma olhada neles.

1. Os serviços públicos estão incluídos no aluguel.

O primeiro método raramente é usado. Afinal, as tarifas dos serviços de utilidade pública crescem constantemente, além disso, no momento da celebração de um contrato, as partes ainda não sabem até que ponto os serviços de utilidade pública serão efetivamente consumidos pelo inquilino. Consequentemente, dificilmente é possível calcular antecipadamente o valor de um pagamento fixo de aluguel que cobre todas as despesas do locador com serviços públicos durante a execução do contrato. As partes não têm o direito de alterar o valor do aluguel durante o ano, a proibição disso é estabelecida pelo parágrafo 3 do artigo 614 do Código Civil da Federação Russa.

Assim, normalmente num contrato de arrendamento, as partes não estipulam o valor da renda em si, mas sim a metodologia de cálculo da mesma, pelo que uma alteração durante o ano na componente variável da renda não significa uma revisão do preço do contrato de arrendamento, porque o mecanismo de determinação do valor da renda permanece o mesmo.

Com o aluguel “flutuante”, todos os valores recebidos pelo locador do locatário, inclusive contas de serviços públicos, são reconhecidos como receita da locação do imóvel.

Em virtude do artigo 146 do Código Tributário da Federação Russa, o locador cobra IVA sobre o valor total do aluguel e paga-o ao orçamento. Uma fatura é emitida pelo locador ao inquilino no valor total do aluguel (incluindo o valor das contas de serviços públicos), e “serviços públicos” não é destacado como uma linha separada.

O senhorio, que recebeu faturas de empresas de serviços públicos em seu nome, tem direito à dedução integral do IVA indicado nas suas faturas. Afinal, se os pagamentos de serviços públicos recebidos do inquilino estiverem incluídos em sua renda, ele tem o direito de reconhecer os serviços públicos consumidos pelo inquilino como suas despesas. O mesmo procedimento de avaliação do IVA foi explicado pelos funcionários na Carta do Serviço Fiscal Federal da Federação Russa datada de 4 de fevereiro de 2010, nº ШС-22-3/86@. Os árbitros na Resolução da FAS compartilham opinião semelhante Distrito do Norte do Cáucaso datado de 21 de dezembro de 2009 no processo nº A63-8994/2004-C4-9, de 11 de junho de 2009 no processo nº A53-18515/2008-C5-27, FAS Distrito Central datado de 29 de maio de 2009 no processo nº A23-3029/2008A-14-202, FAS Distrito Noroeste de 10 de janeiro de 2007 no processo nº A05-7971/2006-13, de 4 de julho de 2007 no processo nº A56-38904/2006.

Um inquilino que recebeu do locador uma fatura de serviços de aluguel (no valor total, incluindo contas de serviços públicos) de maneira geral, com base nos artigos 171 e 172 do Código Tributário da Federação Russa, tem o direito de deduzir o valor do IVA indicado na fatura do locador. Os juízes compartilham opinião semelhante, como exemplo podemos citar a Resolução do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito Noroeste de 27 de dezembro de 2010 no processo nº A56-7049/2010, a Resolução da FAS Distrito de Moscou de agosto 26 de junho de 2008 no processo nº KA-A40/7882-08, Resolução do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito do Cáucaso Norte de 26 de junho de 2008 no processo nº F08-3507/2008 e outros.

2. As utilidades são pagas separadamente do aluguel.

Se as contas de serviços públicos não estiverem incluídas no aluguel, a opção mais segura para reembolsar os custos de serviços públicos do locador é celebrar um contrato de arrendamento com elementos de um acordo de mediação. Ou seja, o contrato de locação estipula antecipadamente que o locador, na qualidade de intermediário, agindo por conta própria, mas no interesse do locatário, adquira para ele utilidades públicas.

Além disso, opcionalmente, pode ser celebrado um acordo de mediação separado. Não se esqueça que os serviços de um intermediário são pagos, portanto, o contrato de arrendamento misto deve prever a remuneração do intermediário, ou um contrato de intermediário separado deve prever o pagamento dos serviços do senhorio que presta serviços de intermediário ao inquilino.

Além disso, uma vez que as empresas de serviços públicos expõem os seus documentos em nome do proprietário do imóvel, as opções de um acordo de intermediação celebrado entre o senhorio e o inquilino podem ser um contrato de comissão ou um contrato de agência, em que o agente atua em seu próprio nome, mas no interesse do principal.

Neste caso, o locador emitirá duas faturas em nome do locatário: uma em seu próprio nome para serviços de aluguel, a segunda em seu próprio nome para serviços públicos. Além disso, a fatura emitida ao locatário pelos serviços de utilidade pública é emitida pelo locador com base nos dados da fatura emitida pelo prestador de serviços de utilidade pública em nome do próprio locador. Esta fatura não é lançada no livro de compras do locador, mas sim arquivada no diário de faturas recebidas. É precisamente este procedimento de emissão de facturas por contribuintes de IVA e participantes em acordos de intermediação que está previsto nas Normas de manutenção de registos de facturas recebidas e emitidas, livros de compras e livros de vendas para cálculo do imposto sobre o valor acrescentado, aprovadas por Decreto do Governo de a Federação Russa de 2 de dezembro de 2000 nº 914.

Com tal regime de reembolso de custos de serviços públicos, o montante recebido do inquilino como reembolso de serviços de serviços públicos não constitui o rendimento do senhorio. Os valores recebidos são considerados na contabilidade do locador como transações comerciais separadas.

De acordo com o subparágrafo 9 do parágrafo 1 do artigo 251 do Código Tributário da Federação Russa, ao determinar a base tributável do imposto de renda, renda na forma de propriedade (incluindo dinheiro) recebida por um comissário, agente e (ou) outro advogado em conexão com o cumprimento de obrigações decorrentes de um contrato de comissão não é levado em consideração, contrato de agência ou outro contrato semelhante, bem como para reembolso de custos incorridos pelo comissário, agente e (ou) outro procurador do mandante, principal e (ou) outro principal, se tais custos não estiverem sujeitos a inclusão nas despesas do comissário, agente e (ou) ) outro advogado nos termos dos contratos celebrados. Estes rendimentos não incluem comissões, agências ou outras remunerações similares, que se tornam rendimentos de atividades normais.

Ao representar os serviços públicos, o locador fica isento dos riscos associados ao imposto sobre o rendimento e ao IVA, bem como daqueles associados ao possível reconhecimento da transação como nula nos termos dos artigos 166.º a 181.º do Código Civil da Federação Russa, bem como os riscos de responsabilidade criminal decorrentes do artigo 171.º do Código Penal Federação Russa “Empreendedorismo ilegal” (em termos de prestação excessiva de serviços de comunicação).

Contudo, com este regime, o locador, além da obrigação de cobrar IVA sobre o valor da renda, tem a obrigação de cobrar imposto sobre o valor da sua remuneração intermediária.

Este texto é um fragmento introdutório. Do livro Tudo sobre o sistema tributário simplificado (sistema tributário simplificado) autor Terekhin R.S.

4.2.6. Reparação de activos fixos, incluindo locados Refira-se que o conceito de reparação não está divulgado no Código Tributário, mas neste caso deve ser utilizado no sentido em que é utilizado noutros ramos do direito. Geralmente isso é trabalho

Do livro Fique Rico! Um livro para quem se atreve a ganhar muito dinheiro e comprar uma Ferrari ou Lamborghini autor DeMarco MJ

Como os sonhos desmoronam: a fórmula errada. Variável Errada Em algum momento, um motorista medíocre percebe que não pode extrair mais juros sobre seus depósitos. Não é possível exigir um aumento de 200%. Não conseguem obter educação adicional para melhorar a sua própria

autor Panchenko T M

Artigo 614.º Rendas 1. O inquilino é obrigado ao pagamento atempado da utilização do imóvel (renda), sendo o procedimento, as condições e os prazos de pagamento da renda determinados pelo contrato de arrendamento. Caso não estejam definidos no contrato, considera-se que estão estabelecidos

Do livro Usando Propriedade de Outras Pessoas autor Panchenko T M

Artigo 630.º Rendas por contrato de arrendamento 1. As rendas por contrato de arrendamento são constituídas sob a forma de pagamentos determinados em montante fixo, efectuados periodicamente ou de uma só vez.2. Em caso de devolução antecipada do imóvel pelo inquilino, o locador devolve-lhe

Do livro Aluguel autor

Interrupção do contrato de arrendamento com o locador, inclusive em caso de destruição de bens.Atualmente, na atividade empresarial das entidades empresariais, o contrato de arrendamento mercantil é um dos tipos de contratos mais comuns. Porém, na prática

Do livro Aluguel autor Semenikhin Vitaly Viktorovich

Outras operações do locador Nos termos do contrato de locação, o locador compromete-se a fornecer ao locatário o imóvel mediante o pagamento de uma taxa de posse e uso temporário ou de uso temporário. Na locação de imóvel, o locador arca com os custos de manutenção do imóvel locado.

Do livro Aluguel autor Semenikhin Vitaly Viktorovich

Imposto sobre o rendimento do locador Nas actuais condições económicas, as relações de arrendamento são cada vez mais difundidas, uma vez que em tempos de crise muitas organizações não têm capacidade financeira para adquirir o imóvel de que necessitam em

Do livro Aluguel autor Semenikhin Vitaly Viktorovich

Mudança de locador Ao receber um imóvel para alugar, o inquilino, em regra, espera um arrendamento de longa duração e equipa o imóvel alugado “para si”. O contrato de arrendamento é celebrado em longo prazo. No entanto, durante a vigência do contrato é possível que

Do livro Aluguel autor Semenikhin Vitaly Viktorovich

Contabilidade com o locador (credor) Contabilidade.Se o locatário (mutuário) realizou benfeitorias indissociáveis no imóvel transferido para o uso gratuito o credor, então, após o término do contrato

Do livro Dinheiro, Crédito Bancário e Ciclos Econômicos autor Huerta de Soto Jesus

Falácia da análise: a demanda por meio de troca fiduciário como uma variável exógena O estudo de Selgin baseia-se na suposição de que a demanda por dinheiro na forma de meio de troca fiduciário é uma variável exógena para

Do livro Receitas e despesas no regime tributário simplificado autor Suvorov Igor Sergeevich

5.5. Pagamentos de aluguel (incluindo leasing) de propriedade alugada (incluindo arrendada) de acordo com os parágrafos. 4 cláusula 1 do artigo 346.16 do Código Tributário da Federação Russa, os contribuintes do sistema tributário simplificado têm o direito de incluir nas despesas o valor dos pagamentos de aluguel (arrendamento) do imóvel locado

Do livro Transações Imobiliárias. Como comprar, vender, alugar autor Bachurin Dmitri

Aluguel Em um contrato de locação, a condição principal é o contrato de locação. O inquilino assume a obrigação de pagar prontamente o aluguel pela utilização das instalações residenciais. O procedimento, condições e prazos para pagamento do aluguel devem ser

Do livro Tudo sobre aquisição e venda de imóveis residenciais. Conselho de profissional autor Zubova Elena Evgenievna

Direitos e obrigações do senhorio O dono do apartamento fixa o aluguel e quer receber o máximo possível. Porém, quando o proprietário pede demais Preço Alto, ele corre o risco de ficar sem moradores por muito tempo. Um indicador de preço inflacionado é a falta de ligações para

Do livro Livro 2.0. O passado, o presente e o futuro dos e-books através dos olhos do criador do Kindle autor Merkoski Jason

Por que os livros, incluindo os e-books, são insubstituíveis

Do livro Agência de Viagens Lucrativa [Conselhos aos Proprietários e Gerentes] autor Vatutin Sergei

Partes variáveis e fixas do salário Então, quais são essas ferramentas? Antes de considerá-los, comecemos com modelos básicos de motivação. Estas são as chamadas partes constantes e variáveis. Fix e Flex - como os chamamos (Fig. 9). Vejamos os prós e contras de cada um

Do livro Antifrágil [Como se beneficiar do caos] autor Taleb Nassim Nicholas

Seu aluguel Outro exemplo: imagine que você está alugando legalmente um apartamento na cidade de Nova York (onde o aluguel é regulamentado pelo gabinete do prefeito) e seu apartamento está repleto, é claro, de estantes de livros. Você tem a oportunidade de viver aqui o tempo que desejar, mas você

Quanto menos prestigiada for a área, mais lucrativo será alugar uma casa ali, descobriram os analistas da Cian. Os apartamentos em Nova Moscou, Kapotnya, Lyublino e Kuzminki se pagam mais rápido, mas também são mais difíceis de vender do que moradias em áreas de prestígio

Kapotnya atraente

O rendimento médio do aluguel de longo prazo de um apartamento em Moscou no primeiro semestre de 2016 foi de 5,5%, segundo estudo elaborado por especialistas da empresa Cyan. Ou seja, você pode pagar um apartamento na capital alugando-o em pouco mais de 18 anos. Além disso, para Áreas diferentes o período difere significativamente.

Acontece que os proprietários dos imóveis mais caros do centro da cidade têm mais dificuldade em recuperar o dinheiro gasto na compra. Os líderes da anti-classificação incluíam os distritos de Arbat, Khamovniki e Gagarinsky. Aqui, a taxa de capitalização (a relação entre o preço de um ativo e o valor da renda anual recebida pelo seu aluguel) oscila na faixa de 4-4,5%, ressalta Cyan. Assim, tendo adquirido um apartamento nestas zonas, terá de esperar 22-25 anos pelo retorno do investimento.

Comprar um apartamento nas zonas menos prestigiadas, pelo contrário, é a decisão de investimento mais promissora, segundo os dados da investigação. O lucro máximo para os investidores virá do aluguel de apartamentos nos assentamentos de Pervomaiskoye e Marushkinskoye em Nova Moscou, bem como no distrito de Kapotnya, no Distrito Administrativo Sudeste. As taxas de capitalização aqui variam de 6,4 a 6,7%. Ou seja, o rentista poderá recuperar seus investimentos em 15 a 15,6 anos. Os líderes em rentabilidade (6,7%) são os apartamentos de três quartos próximos à Refinaria de Petróleo de Moscou, em Kapotnya.

Esse efeito se deve ao fato de que à medida que você se afasta do centro da cidade, o valor do aluguel não diminui tanto quanto o custo do metro quadrado, explica Cian.

O estudo é baseado na análise de mais de 1 milhão de anúncios de venda e aluguel de moradias em Moscou, postados no portal cian.ru em 2012-2016. Paralelamente, as taxas de aluguer e os custos de habitação foram descontados tendo em conta a dinâmica dos preços e das taxas de aluguer.

A empresa Miel-Arenda fornece aproximadamente os mesmos números da Cian, embora sem divisão por região: a taxa de capitalização dos apartamentos de classe econômica na capital varia de 4 a 7% ao ano.

Apartamentos de um quarto são mais populares

Atrás Ano passado A popularidade do aluguel de apartamentos de um quarto aumentou. “A sua participação na estrutura da procura aumentou 3 pontos percentuais ao longo do ano. e totalizou 58%, observa CEO portal Domofond.ru Eric Segerborg. — Paralelamente, o número de pedidos de contacto para anúncios de ofertas de arrendamento de apartamentos de dois e três quartos, pelo contrário, diminuiu 1 ponto percentual. - 34% e 7% respectivamente.” A taxa média de arrendamento também diminuiu 3% no último ano em todos os segmentos habitacionais. Você pode alugar um apartamento de um quarto em Moscou por uma média de 30,8 mil rublos, um apartamento de dois quartos por 43,3 mil rublos.

Regra rentista

Os dados de Cian confirmam a chamada regra de ouro do rentista, diz Sergei Shloma, diretor do departamento de mercado secundário da Inkom-Real Estate: “Quanto menor o espaço habitacional, mais barato é, mais rendimento traz. Deste ponto de vista, comprar imóveis de luxo para alugar é um prazer único: a rentabilidade dos imóveis de elite é mínima em comparação com as habitações convencionais.”

O rendimento do arrendamento de imóveis de luxo varia entre 1-4% do valor do investimento inicial, dependendo do custo por metro quadrado, decoração, equipamentos e mobiliário, estima Yulia Kovaleva, diretora do departamento de arrendamento de imóveis urbanos do Grupo Kalinka. A distância do centro também beneficia muitas vezes os rentistas. “Em nosso banco de dados há um apartamento em Butikovsky, 5, na área de Ostozhenka, que é alugado por US$ 10 mil por mês”, Kovaleva dá um exemplo. “Ao mesmo tempo, o proprietário alugou recentemente um apartamento relativamente barato no aterro Taras Shevchenko, 1/2, por US$ 15 mil.”

Opções mais democráticas não são apenas mais lucrativas, mas também mais rápidas. Por exemplo, os apartamentos da classe econômica agora se esgotam em poucos dias, em média, mas no ano passado apenas algumas horas foram suficientes, estima Oksana Polyakova, vice-diretora do departamento de aluguel de apartamentos da Inkom-Real Estate. “Hoje as pessoas escolhem apartamentos confortáveis e de classe executiva em cerca de duas semanas, de sete a dez opções”, continua ela. “No ano passado, analisamos três ou quatro apartamentos por não mais que quatro dias.” Apartamentos de luxo pode permanecer em exibição pelo tempo desejado até que o proprietário decida reduzir adequadamente a taxa de aluguel.

Se considerarmos as estatísticas médias da área, as conclusões de Cian são lógicas - áreas mais baratas trazem maior rentabilidade, concorda Anna Moiseeva, diretora geral da imobiliária Home Staging. Por outro lado, a rentabilidade depende sempre não só da área, mas também do apartamento específico. Existem vários sinais de um objeto líquido, lista o especialista: pequenas imagens, preço baixo, proximidade do metro e do centro. “É importante lembrar sempre que em algum momento o apartamento que está alugado ainda terá que ser vendido”, observa Moiseeva. “E então os fatores que são benéficos para o rentista tornarão o dinheiro menos líquido para o vendedor.”

Compre mais perto do centro

“O tempo de exposição dos apartamentos à venda, claro, depende da qualidade do próprio apartamento: da adequação do preço, da casa e do piso”, observa Anna Moiseeva, diretora geral da imobiliária Home Staging. “Mas, em geral, um apartamento numa área de maior prestígio pode ficar em exposição durante cerca de dois a três meses, contra seis meses ou mais para apartamentos menos comercializáveis em áreas remotas.”

O fato de os imóveis localizados mais próximos do centro venderem melhor é evidenciado pelos dados da Rosreestr. Por exemplo, no primeiro semestre de 2016, foram registradas quase 15% menos transações envolvendo a transferência de direitos sobre imóveis residenciais na região de Moscou do que no mesmo período de 2015: 294,7 mil e 345,4 mil transações, respectivamente. Estas estatísticas descrevem principalmente as transações no mercado imobiliário secundário.

A procura de novos edifícios também está a diminuir. De janeiro a junho de 2016, o número de acordos de participação na construção de moradias compartilhadas (DDU) na região de Moscou diminuiu 4%, para 41,3 mil.

Em Moscou, ao contrário, as transações com imóveis novos e secundários começaram a ser concluídas com mais frequência. O volume total de transações com transmissão de propriedade de habitação aumentou 10,8%, para 62,7 mil.

A popularidade de Moscou foi influenciada pelo fato de que, no último ano e meio, os desenvolvedores de Moscou trouxeram ao mercado um volume recorde de novos projetos que podem competir em preço com a região de Moscou, explica Tatyana Kalyuzhnova, chefe da IRN-Consulting . Os descontos também desempenharam um papel. “Em cerca de 30% dos projetos, com pagamento de 100%, você consegue um desconto de 5 a 10%”, observa Kalyuzhnova.

Preço médio de 1 m² m em novos edifícios em Moscou (na área do Terceiro Anel Rodoviário de Moscou), segundo o IRN, hoje equivale a 172,3 mil rublos. Na região de Moscou, no final de junho, era de 85,4 mil rublos. por 1 m² m, segundo estudo da empresa Miel-Novostroiki. Mas ao analisar ofertas específicas, os benefícios de comprar um apartamento em Moscou ficam mais claros. Por exemplo, em meados de junho, a empresa Zheldoripoteka trouxe ao mercado um novo complexo residencial "Atmosfera" na área sudeste de Lyublino distrito administrativo. Na fase de preparação do canteiro para as obras, o custo dos apartamentos de um e três quartos com área de 34,9 a 76,9 metros quadrados. m é 4,1-11,1 milhões de rublos, ou 115-145 mil rublos. por 1 m² m.

Por um “quadrado” no complexo residencial Opalikha O3, localizado na região de Moscou, a 13 km do anel viário de Moscou, você terá que pagar em média 124 mil rublos, e o preço dos apartamentos, segundo o site da incorporadora, é estimado de 2,4 milhões a 6,86 milhões de rublos. (para apartamentos de um e três quartos, respectivamente).

Mesmo os investimentos mais rentáveis no mercado de arrendamento de longa duração são significativamente inferiores em rentabilidade aos depósitos bancários tradicionais. De acordo com o Banco Central, o nível básico de retorno dos depósitos em rublo por mais de um ano em julho foi de 10,7% ao ano.

No Código Civil da Federação Russa, as partes de um contrato de arrendamento podem prever um valor fixo de aluguel e o procedimento para seu cálculo. Consequentemente, a renda pode ser fixada sob a forma de uma parte principal (fixa) e de uma parte variável, determinada por cálculo. A parte permanente é fixa e inclui uma taxa de utilização do próprio local. A parcela variável do aluguel é equivalente (ou calculada a partir) do custo dos serviços públicos consumidos pelo inquilino durante um determinado período. Assim, todo o valor do aluguel (tanto a parte fixa quanto a variável) é o pagamento pelos serviços do locador na disponibilização do imóvel para aluguel.

A parte fixa do aluguel geralmente é determinada multiplicando-se o valor do aluguel previsto no contrato pela área alugada em metros quadrados. Portanto, o contrato de locação geralmente indica a taxa de aluguel por 1 metro quadrado por mês.

Exemplo

Você pode especificar uma fórmula para calcular a parte constante do aluguel, por exemplo, assim:

“A parte fixa do aluguel é determinada pela fórmula:

TV x/y = A * S,

onde TV x/y é a parte fixa do aluguel a pagar no mês x, ano y;

A - taxa de aluguel prevista no contrato;

S - área locável, em metros quadrados."

Pode ainda prever-se que a parte constante da renda seja multiplicada pelo índice de preços no consumidor, coeficiente que tem em conta as condições de utilização do imóvel pelo arrendatário; para o fator de correção, etc.

O contrato de arrendamento pode indicar que a parte variável da renda cobre as despesas reais do senhorio com contas de serviços públicos, nomeadamente:

Energia elétrica;

Abastecimento de água;

Energia térmica;

Remoção de lixo doméstico (você pode fornecer toda a lista de serviços necessários), etc.

Exemplo

Você pode especificar uma fórmula para calcular a parte variável do aluguel, por exemplo, assim:

“A parte variável do aluguel é determinada pela fórmula:

P x/y = E + Vo + T + M, onde

P x/y - parte variável do aluguel devido no mês x, ano y;

E - gastos com energia elétrica do mês x do ano y;

Vo - custos com abastecimento de água do mês x, ano y;

T - gastos com energia térmica do mês x, ano y;

M - despesas com remoção de lixo doméstico do mês x, ano y."

Se o pagamento das utilidades for efectuado de acordo com as leituras dos contadores, pode indicar no contrato que a parte variável da renda está sujeita a determinação de acordo com as leituras dos contadores. Pode ser prescrito que as leituras dos medidores de serviços públicos sejam registradas na presença de representantes autorizados do proprietário e do inquilino.

Atenção

No parágrafo 12 da Carta Informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa datada de 11 de janeiro de 2002 N 66, observa-se que cobrar do inquilino apenas os custos de pagamento de serviços públicos não pode ser considerado uma forma de aluguel . Como o locador não recebe efetivamente a contraprestação pelo imóvel locado, o pagamento pelo locatário apenas pelas utilidades não significa a contraprestação do contrato.

Registro (registro permanente) em Moscou, em apartamento de baixo custo. Damos todo suporte jurídico de A a Z, desde a seleção do imóvel residencial (sua fiscalização) até o apoio à transação em órgãos governamentais. Sempre, pelo menos 9 a 11 distritos à sua escolha. O registo realiza-se estritamente nos termos da lei, apenas oficialmente através do MFC ou directamente através do Ponto de Migração. É obrigatória a presença do proprietário do imóvel e da pessoa cadastrada. (Registro permanente em Moscou) seu passaporte será carimbado em 30 minutos a 5 dias úteis, dependendo do método escolhido para envio de documentos. Se você deseja comprar uma autorização de residência em Moscou, isso não é para nós. Não vendemos, oferecemos suporte jurídico para obtenção de registro.

Registro em Moscou

O registro em Moscou é emitido levando em consideração todas as normas e padrões estabelecidos pelo governo russo, estritamente por meio de agências governamentais. No apartamento onde você será cadastrado, além de você, serão cadastradas outras 5 a 8 pessoas. Sem sapatilhas de borracha! Além disso, os apartamentos de borracha são puníveis criminalmente.

O registro permanente em Moscou é onde começa o seu sucesso.

Mais uma vez queremos repetir e transmitir-lhe que o registo permanente em Moscovo, emitido através da nossa empresa, é 100% oficial. Com ele você consegue tudo o que é exigido por lei.

Matricule seu filho na escola ou no jardim de infância.

Registre seu veículo na polícia de trânsito.

Bom trabalho em agências governamentais e organizações comerciais.

Obtenha empréstimos bancários, incluindo empréstimos hipotecários.

Livre assistência médica, em clínicas públicas.

Obtenha um novo passaporte ou troque o existente.

Obtenha uma carteira de motorista.

Receba a pensão devida por lei.

Registro em Moscou para

O registro em Moscou para cidadãos da Federação Russa é um serviço bastante popular atualmente. Não importa quão trivial possa parecer, quase todo russo que vem trabalhar em Moscou enfrenta a máquina burocrática estatal.

Registro em Moscou para cidadãos estrangeiros

– este é um passo necessário na futura aquisição da cidadania russa. Com efeito, de acordo com a lei, uma pessoa que tenha recebido uma autorização de residência temporária deve inscrever-se para registo durante todo o período da Autorização de Permanência Temporária.

A obtenção de uma autorização de residência ou registro de uma autorização de residência na Rússia é legalmente exigida durante todos os 5 anos do período de validade da autorização de residência.

Por que temos registro em Moscou a um preço tão acessível?

Elementar! Somos a última empresa que presta este serviço. Vamos abrir um pouco a cortina, temos cerca de 6 a 8 intermediários que trazem clientes até nós, com o seu próprio “custo inflacionado”. Não somos intermediários! Nosso preço, em primeira mão.

Outro fato: existem muitas ofertas na Internet para registro de registro por meio da compra de uma ação. Este é um processo muito caro e o preço pode chegar a 1.200.000 rublos. Temos um produto acessível, não pior: registro em Moscou sem direito a moradia. ou entre em contato conosco e cadastre-se por muito menos dinheiro? Não há resposta clara. Tudo depende de seus objetivos e capacidades financeiras. E o que é certo para você requer análise.

No entanto, independentemente da sua escolha, é preciso lembrar que o registro em Moscou é emitido dentro de 6 dias regulamentados pelo órgão estatal.