Apartamentos - seus tipos e características. Apartamento ou apartamento: estudando os aspectos jurídicos Qual a diferença entre o status de um apartamento e o de um apartamento?

Colegas de classe

Boa tarde qual é o custo médio de 1 m² (ou seja, apartamentos) na costa da Crimeia, perto do mar? se tomarmos a localização como critério principal (costa oeste/leste)

Recentemente, surgiram conceitos completamente novos no setor imobiliário, como apartamentos e estúdios. Vamos falar sobre o que significam e qual é, de fato, a diferença entre um apartamento e um apartamento ou estúdio. Quando querem adquirir um imóvel, as pessoas fazem muitas perguntas sobre isso. Vejamos as nuances.

O que são apartamentos, a diferença dos apartamentos

Por alguma razão, os apartamentos estão associados a habitações de luxo; hoje existem muitos deles à venda. Trata-se principalmente de edifícios novos. Porém, ao querer adquirir esse tipo de imóvel, os compradores fazem muitas perguntas legítimas.

E a primeira delas: “O que são apartamentos?” A diferença dos apartamentos já começa pelo facto de se tratarem de instalações não residenciais. Sim, sim. Precisamente os não residenciais.

E a questão não está nem no tamanho e na disposição desses imóveis, mas no fato de tais instalações serem construídas para fins administrativos. Até mesmo o certificado de propriedade de tal objeto indicará que as instalações não são residenciais. Às vezes, os apartamentos são vendidos em Moscou, nos documentos para os quais é feita uma entrada “tipo de hotel”.

Então, os apartamentos são antes de tudo imóveis comerciais. É por esta razão que estão localizados em grandes centros, juntamente com lojas, academias de ginástica e escritórios. No entanto, o verdadeiro propósito de tais instalações ainda é vivo.

O problema é que a legislação russa não define oficialmente o próprio conceito de apartamentos e, portanto, os incorporadores, utilizando as leis existentes, designam-nos como habitações com área superior a quarenta metros quadrados, possuindo mais de um cômodo, uma cozinha e um WC com casa de banho.

Instalações não residenciais

Se falamos da diferença entre um apartamento e um apartamento, então em primeiro lugar, porque se trata de um local não residencial. Do ponto de vista jurídico, são geralmente fundos comerciais nos quais é possível a residência temporária. Isto, como se costuma dizer, é uma vantagem e uma desvantagem dos apartamentos em comparação com os apartamentos normais.

Quais são as vantagens dos apartamentos?

Descobrimos a questão do que são apartamentos. A diferença dos apartamentos começa no preço. Por serem consideradas habitações de luxo, são correspondentemente mais caras. Ao realizar uma análise comparativa, os corretores de imóveis dizem que os apartamentos às vezes custam de 20 a 25% mais do que os imóveis comuns da mesma área, na mesma área.

Layout gratuito e irrestrito

Já mencionamos que a diferença jurídica entre apartamentos e apartamentos é que se tratam de bens comerciais. Isto significa que por se tratar de um local não residencial, a sua remodelação não é consistente com a legislação habitacional. Normalmente existe um layout totalmente gratuito, você pode incorporar qualquer fantasia dos proprietários, mas não pode tocar nas paredes de suporte.

A infraestrutura de elite é outra diferença entre apartamentos e apartamentos. Comecemos pelo fato de que eles foram projetados para compradores ricos e muito exigentes com o ambiente. Via de regra, nos primeiros andares desses complexos existem academias de ginástica, spas, restaurantes, bares, lojas caras e bancos. Ao adquirir essas moradias, as pessoas recebem um serviço de alto nível sem sair do complexo.

A localização conveniente é a principal diferença entre um apartamento e um apartamento em Moscou. Como sabem, as distâncias na capital são enormes e por isso, por conveniência, compra-se habitação a cinco minutos do trabalho. Isso se deve à economia de tempo valioso de viagem e engarrafamentos. Tais complexos urbanos estão localizados em áreas muito populosas ou nos andares superiores de grandes centros empresariais.

Já os edifícios suburbanos têm suas vantagens. Por exemplo, os residentes podem tornar-se membros de um iate clube de elite.

Viver no mesmo território por pessoas aproximadamente do mesmo nível

Os arranha-céus da cidade são habitados por pessoas pertencentes a estratos completamente diferentes. O nível de riqueza das pessoas aqui é muito diferente. Pessoas ricas que desejam se mudar apenas dentro de seu próprio círculo têm essa oportunidade comprando apartamentos.

A diferença dos apartamentos é também que essas moradias podem ser revendidas ou alugadas com lucro. Os incorporadores afirmam que imóveis desse nível não ficaram mais baratos mesmo durante a crise.

Os apartamentos têm alguma desvantagem?

Sim, existem de fato uma série de desvantagens.

Ao falar sobre a diferença entre apartamento e apartamento, é necessário elencar estes pontos negativos:

Vimos as principais diferenças entre um apartamento e um apartamento.

Em geral, estes últimos são um investimento muito rentável. Para a maioria dos seus proprietários, as vantagens superam as desvantagens.

O governo de Moscou planeja regular o mercado de apartamentos. Querem equiparar habitações de luxo a apartamentos, o que levará a preços mais elevados.

O que é um apartamento?

Conversamos detalhadamente sobre o que são apartamentos; a diferença em relação aos apartamentos é bastante significativa. Essas diferenças podem ser percebidas como vantagens e desvantagens. Como é definido por lei o conceito de apartamento? Trata-se de um imóvel totalmente pronto para as pessoas morarem. Deve atender a certos requisitos de conforto. Existem condições obrigatórias que deve cumprir:

1. Disponibilidade de eletricidade e aquecimento.
2. Presença de abastecimento de água e esgoto.
3. Entrada própria na sala e divisão obrigatória de toda a área em salas separadas.

A classe de um apartamento é determinada pela sua área, número de quartos, número de pisos do edifício e remodelações interiores. O preço também é afetado pela localização e distância da infraestrutura.

O que é um apartamento estúdio?

Ao considerar o tema imobiliário, você definitivamente precisa mencionar um tipo de habitação como um estúdio. Eles também se tornaram populares recentemente. O que é isso? Qual é a diferença entre um apartamento e um estúdio?

Este tipo de habitação possui um layout único. Essencialmente, trata-se do mesmo apartamento de um cômodo, mas não possui divisão em cozinha, quarto e quarto de hóspedes. Absolutamente toda a área é um espaço único, apenas a casa de banho é isolada. Nesse apartamento não há corredores.

Os estúdios são bons para famílias jovens que ainda não têm filhos. A desvantagem desse tipo de imóvel é que é impossível ter privacidade se você quiser ficar sozinho. Embora você sempre possa fazer redesenvolvimento e mudar alguma coisa. Mas há uma grande vantagem. Este é, claro, o preço. É trinta por cento menor que o custo de um apartamento completo.

Os estúdios são construídos em plano aberto. Tornou-se moda transformar uma casa comum em estúdio, fazendo remodelações interiores.

A principal diferença entre este tipo de imóvel é que, ao contrário dos apartamentos, este é um espaço habitacional com todas as consequências que daí advêm.

Quais são os diferentes layouts de estúdio?

O estereótipo de que um estúdio é um espaço apertado para dois não é verdade. As dimensões da área podem ser completamente diferentes. Podem ser quartos espaçosos ou até mesmo quartos de dois níveis. O layout é fornecido - quadrado, retangular, redondo, trapezoidal.

A história dos estúdios

Os primeiros estúdios surgiram nos Estados Unidos há mais de cem anos. Esta era uma palavra nova na arquitetura. Devido à inexistência de paredes estruturais internas, tornou-se possível desviar-se do layout padrão. Os primeiros a aceitar esta opção de moradia foram representantes de boêmios e pessoas de arte. Dado o seu estilo de vida, esta opção era ideal. No entanto, o tempo passou e, na América, o estúdio tornou-se um alojamento barato para estudantes.

Desvantagens dos estúdios

Em nosso país, por algum motivo, um estúdio é considerado algo de elite. Na verdade, este é um equívoco profundo. Comecemos com o fato de que esse tipo de moradia é conveniente para apenas uma ou duas pessoas.

As vantagens incluem boa iluminação com área mínima. Fico feliz em ver a possibilidade de redesenvolvimento. A área aumenta devido à ausência de corredores. No Ocidente, os estúdios são populares porque são baratos. As nossas instalações estão a ser remodeladas de acordo com projeto individual, o que o torna muito caro. Simplesmente não vale a pena. Mas o resultado final, com grandes custos, é uma habitação que não é totalmente conveniente para a família média.

A opção estúdio é usada em grandes casas de campo para a concepção do primeiro andar, onde a sala, a cozinha e o hall se unem num único espaço com elementos de zoneamento. Os restantes pisos têm uma disposição regular, com divisões separadas, corredores, etc. Esta opção é certamente aceitável. No entanto, nem todos podem pagar.

Em vez de um posfácio

Atualmente, existem muitos tipos de habitação no mercado imobiliário. Mas, tendo decidido comprar algo, você precisa entender claramente o que deseja obter e também levar em consideração as nuances legais. Examinamos detalhadamente a diferença entre um apartamento e um apartamento e o que é um estúdio. Ao oferecer opções de moradia, os corretores de imóveis nem sempre contam toda a verdade. Portanto, você mesmo precisa entender as nuances da habitação proposta. Lembre-se que ao decidir comprar um apartamento, você ficará com um imóvel não residencial. E não acredite que lhe prometerão uma possível transferência para o parque habitacional. Existem muito poucos casos desse tipo na prática. E os desenvolvedores não precisam de tantos problemas extras. Se você não está interessado nas nuances do registro, então este é o seu tipo de moradia. Bem, a maioria opção simples Haverá a compra de um estúdio ou de um apartamento. Cabe a você decidir.

A participação dos apartamentos no mercado primário de Moscou continua crescendo: se em 2012 representava apenas 14% da oferta total, no terceiro trimestre de 2016 atingiu 24,5%. Ao mesmo tempo, o orçamento mínimo para a compra de apartamentos na antiga Moscovo durante o mesmo período diminuiu de 4,6 milhões de rublos para 2,3 milhões de rublos sem precedentes para a capital, o que despertou o interesse dos clientes no segmento de massa e mudou radicalmente a imagem do comprador. No entanto, ainda há muita especulação em torno dos apartamentos, exagerando as suas desvantagens. Especialistas da empresa Metrium Group realizaram uma análise detalhada de todas as diferenças entre apartamentos e apartamentos e refutaram a maioria dos estereótipos relativos a este tipo de habitação do ponto de vista do comprador.

Durante uma recessão, a maioria dos compradores de casas prioriza seu orçamento de compras. A redução dos preços de oferta em todos os segmentos de mercado aumentou a atratividade, em primeiro lugar, dos apartamentos, que sempre foram mais baratos que os apartamentos. A vantagem de preço na compra de apartamentos se deve a uma série de diferenças em relação aos apartamentos.

“As diferenças entre apartamentos e apartamentos podem ser divididas em três grupos”, afirma Maria Litinetskaya, sócia-gerente do Grupo Metrium. - A primeira delas são as diferenças jurídicas que estão associadas ao estatuto jurídico não residencial dos apartamentos. A segunda é económica, nomeadamente a diferença no valor de mercado e cadastral desses objetos, bem como as características de pagamento de serviços públicos e impostos. Por fim, o terceiro grupo - técnico - reúne as diferenças de requisitos para projeto e construção de apartamentos. Uma comparação superficial pode parecer sugerir que a maioria das diferenças não é a favor dos apartamentos, mas uma análise detalhada mostra o contrário.”

1. Diferenças legais

1.1 Estatuto jurídico

Do ponto de vista do Código da Habitação, apartamento é um edifício residencial, isolado, que é um imóvel e é adequado à residência permanente de cidadãos (cumpre as normas e regulamentos sanitários e técnicos estabelecidos e demais requisitos legais). Além dos apartamentos, a legislação também inclui um edifício residencial (parte de um edifício residencial) e um quarto como instalações residenciais.

Os apartamentos são classificados como imóveis não residenciais, ou seja, são locais de alojamento temporário de cidadãos, não destinados à residência permanente. O conceito de “apartamento” é mencionado apenas na classificação de quartos de hotel dada pelo Ministério da Cultura da Federação Russa. Segundo esta tipologia, apartamento é um quarto com área mínima de 40 metros quadrados. m., composto por dois ou mais quartos (sala de estar, sala de jantar, quarto) com kitchenette. Porém, na prática, os incorporadores não se orientam por esta definição, mesmo que o complexo de apartamentos em construção tenha finalidade hoteleira.

1.2 Cadastro

O registo permanente só pode ser obtido em instalações residenciais - apartamento, quarto, casa. O registro permanente em Moscou confere os seguintes direitos:

1. Aumento da pensão. Em Moscovo, os reformados têm direito a um benefício social regional, mas este é concedido apenas a quem vive em Moscovo há pelo menos 10 anos.

2. Benefícios de viagem para pensionistas e menores em transporte público, bem como usar um telefone fixo.

3. Definição de criança em jardim de infância, escola e outros instituições educacionais no local de registro.

4. Subsidiar contas de serviços públicos.

Dado que os apartamentos são classificados como instalações não residenciais, não é possível obter neles o registo permanente no local de residência. No entanto, se o complexo de apartamentos tiver estatuto de hotel, o proprietário do apartamento pode obter um registo temporário por 5 anos. O registo temporário confere praticamente os mesmos direitos que o proprietário de um apartamento com registo permanente. No entanto, ao matricular uma criança em escola não atribuída a local de residência, o seu pedido é considerado após requerimentos de residentes de domicílios afetos à escola e com matrícula permanente. Caso contrário, não existem diferenças fundamentais entre registos temporários e permanentes.

Se o registro for impossível, o proprietário do apartamento perde pouco. São aumentos e benefícios que ainda se aplicam apenas a segmentos vulneráveis ​​da população, bem como ao direito de voto nas eleições.

1.3 Direitos dos proprietários sobre bens comuns

Os proprietários de apartamentos em edifícios residenciais possuem propriedade comum com base na propriedade compartilhada com outros residentes. Ou seja, todas as áreas comuns, a cobertura e o quintal são de propriedade dos condôminos. Assim, os residentes podem decidir em conjunto como gerir os espaços comuns. Por exemplo, podem impedir a utilização indesejada de caves, telhados, sótãos e outros espaços.

Os proprietários de apartamentos não têm direito à propriedade partilhada dos bens comuns do conjunto de apartamentos (escadas, escadas, halls, elevadores, elevadores e outros poços, corredores, pisos técnicos, sótãos, caves onde existam utilidades, outros serviços que sirvam mais de uma sala de um determinado edifício, equipamentos (caves técnicas), coberturas, estruturas estruturais e não estruturais deste edifício, equipamentos mecânicos, elétricos, sanitários e outros). Por exemplo, se os proprietários dos apartamentos decidirem fazer um vestíbulo vedado comum no patamar, terão que comprar ou alugar esta área ao proprietário, que normalmente é o vendedor do apartamento ou a sociedade gestora. No entanto, é preciso compreender que a sociedade gestora vive dos pagamentos dos proprietários de apartamentos e não é benéfico para ela prejudicar as relações com eles.

1.4 Execução hipotecária contra proprietários

Quando um proprietário se torna devedor e o tribunal ordena o confisco dos seus bens a favor dos credores, os oficiais de justiça não podem despejá-lo do apartamento se for o único lugar alojamento. A exceção são as moradias adquiridas com hipoteca.

Dado que os apartamentos são instalações não residenciais, o seu proprietário pode ser despejado em caso de execução hipotecária. Porém, é importante ressaltar que o comprador de um apartamento com hipoteca também pode perder a casa.

2. Diferenças económicas

2.1 Preços

Os condomínios são mais caros do que os apartamentos porque o desenvolvedor de um prédio residencial incorre inicialmente em custos mais elevados associados à obtenção de todas as licenças necessárias.

A diferença no custo de apartamentos e apartamentos chega a 30% em média, dependendo do projeto. Isto se deve ao fato de que o desenvolvedor incorre em custos de construção mais baixos e pode oferecer o imóvel a preços reduzidos sem sacrificar os lucros.

2.2 Impostos

Imposto sobre a propriedade

O imposto predial para proprietários de apartamentos é calculado com base no valor cadastral. A área do apartamento é multiplicada pelo valor cadastral por metro quadrado e depois pela taxa de imposto. A taxa de imposto sobre a propriedade para instalações residenciais é definida em cada região por decisão das autoridades locais. Em Moscou é de 0,1%.

Os proprietários de apartamentos também devem pagar o imposto predial, que, como no caso dos apartamentos, é calculado com base no valor cadastral do imóvel. No entanto, existem duas diferenças fundamentais na tributação dos apartamentos. Em primeiro lugar, o valor cadastral de tais projetos é aproximadamente 1,5 vezes menor e, em segundo lugar, a taxa de imposto predial para eles é mais elevada. A alíquota varia de 0,5% a 2%. Em outubro de 2016, a Duma da Cidade de Moscou adotou alterações na Lei sobre o imposto sobre a propriedade de pessoas físicas em Moscou. Agora o tamanho mínimo da aposta para todos os tipos deste tipo os imóveis estão fixados em 0,5%, mas apenas para apartamentos de até 300 metros quadrados. m. e com valor cadastral não superior a 300 milhões de rublos. Para imóveis que ultrapassem os limites de tamanho e preço estabelecidos, a alíquota do IPTU permanece em 2%.

Deduções e benefícios fiscais

Ao calcular o imposto sobre a propriedade de um apartamento, é fornecida uma dedução isenta de impostos para o valor de um imóvel residencial: 10 m². m - para quartos, 20 m². m - para um apartamento e 50 m². m - para casa. Ou seja, a base tributária será igual à área do apartamento menos 20 metros quadrados. m. Além disso, a lei prevê benefícios para 15 categorias de cidadãos isentos de impostos.

Além disso, ao comprar e vender um apartamento, o proprietário tem direito a receber uma dedução fiscal pelo imposto de renda pago anteriormente indivíduos(NDFL). No caso de comprar uma casa tamanho máximo o retorno chega a 2-3 milhões de rublos e na venda - 1 milhão de rublos.

As deduções e benefícios fiscais não se aplicam a apartamentos e instalações não residenciais. Ou seja, o proprietário do apartamento não só não pode reduzir a base tributável (em 20 m2), mas também devolver parte do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares pago na compra de apartamentos.

Imposto sobre a terra

Até 2015, os proprietários de apartamentos eram obrigados a pagar um imposto sobre os terrenos de propriedade conjunta dos residentes de um prédio de apartamentos. No entanto, esse pagamento foi incluído no imposto sobre a propriedade. Desde 2015, essas taxas foram divididas em dois impostos distintos: apartamento e terreno.

Os proprietários de apartamentos, bem como os proprietários de outras instalações em qualquer edifício, também têm direito a uma parte terreno em que este edifício está localizado. A este respeito, eles são obrigados a pagar imposto predial. O imposto predial é pago com base no valor cadastral do terreno correspondente à área do apartamento. Em Moscou, essa taxa é de 1,5%.

2.3 Utilitários

O valor do pagamento dos serviços de utilidade pública é calculado de acordo com as tarifas aos consumidores estabelecidas pelo fornecedor de água, luz e calor. O nível destas tarifas é determinado pelas autoridades de acordo com a legislação da Federação Russa sobre regulação de preços.

Via de regra, as contas de serviços públicos dos apartamentos têm um coeficiente mais elevado em comparação com as tarifas dos apartamentos. As tarifas de abastecimento de água são mais altas em 12%, de esgoto - 8%, de aquecimento - 25%, de eletricidade - 36% (com base na tarifa média de 2,5 rublos/kWh). O custo exato das utilidades depende das tarifas estabelecidas para instalações não residenciais de acordo com os contratos celebrados empresa de gestão e fornecedor de serviços públicos.

3. Diferenças técnicas

3.1 Códigos de construção

A construção de edifícios residenciais é realizada em estrita conformidade com as normas e regulamentos de construção e sanitários (iluminação, isolamento acústico, insolação, etc.).

Os requisitos técnicos para a construção de apartamentos são inferiores aos requisitos para a construção de edifícios residenciais. Em particular, os apartamentos não estão sujeitos a requisitos de insolação e os padrões de ventilação, isolamento acústico e proteção contra incêndio são inferiores aos exigidos para instalações residenciais.

3.2 Infraestrutura social

O promotor é obrigado a construir infra-estruturas sociais (creches, escolas, clínicas, etc.) na zona de desenvolvimento residencial proporcionalmente ao número de novos residentes na área. A construção de um complexo de apartamentos não obriga o promotor a construir infra-estruturas sociais para os seus residentes.

3.3 Estradas de acesso

A responsabilidade do promotor de áreas residenciais inclui a beneficiação das zonas envolventes, bem como a construção de vias de acesso ao conjunto residencial. O desenvolvedor do apartamento não é obrigado a construir estradas de acesso.

Retomar

“Assim, as diferenças econômicas mais importantes entre os apartamentos que realmente afetam diretamente a “carteira” do comprador são as diferenças nos pagamentos de impostos e serviços públicos”, resume Maria Litinetskaya. - No entanto, cálculos básicos comprovam que a diferença no custo de apartamentos e apartamentos cobre o aumento dos custos de serviços públicos e impostos nas próximas décadas. Também é preciso levar em conta os custos de transporte, porque hoje o mais propostas orçamentárias A habitação no anel viário de Moscou refere-se apenas a apartamentos. Os apartamentos com preço semelhante estarão localizados fora do anel viário de Moscou, na região próxima de Moscou.

As diferenças legais também não são tão importantes para o cliente médio. Os compradores de apartamentos e apartamentos são igualmente protegidos pelo 214-FZ contra vendas duplicadas e prazos de entrega perdidos. Em caso de ruptura do DDU, têm os mesmos direitos de receber indenizações e penalidades e, em caso de falência da incorporadora, são incluídos na terceira linha de credores para devolução dos recursos investidos.

Quanto às diferenças técnicas, a ausência formal de uma obrigação por parte do promotor de apartamentos de cumprir os códigos de construção, construir equipamentos sociais e estabelecer estradas de acesso não é, na prática, lucrativa para os próprios promotores. Em condições de acirrada competição por compradores, a maioria dos apartamentos não é inferior aos prédios comuns, nem na qualidade de construção, nem na disponibilidade de infraestrutura.

Como resultado, se uma pessoa conseguir encontrar a combinação ideal de três características - preço, localização, conceito interessante - em qualquer complexo de apartamentos, então, em essência, não será tão importante para ela que se trate de instalações formalmente não residenciais. O principal para o comprador é melhorar as condições específicas de vida, nomeadamente, mudar-se para nova casa ou um local mais conveniente."

Cada vez mais apartamentos aparecem no mercado imobiliário de Moscou, mas nem todos os compradores entendem perfeitamente quais são as características de tais habitações. Especialistas do serviço kvartirolog.ru disseram ao The Village o que são os apartamentos, como eles diferem dos apartamentos em princípio e o que é mais lucrativo fazer uma hipoteca se você tiver economias iniciais.

O que são apartamentos?

Os apartamentos são instalações legalmente não residenciais destinadas à residência temporária. Geralmente estão localizados em edifícios remodelados no centro da cidade ou em edifícios novos onde o promotor não conseguiu ou não quis obter permissão para construção residencial. Tais edifícios são geralmente registrados como não residenciais - hotéis, escritórios ou outros fins. O tipo de edifício afeta o valor dos impostos sobre a propriedade.

Os apartamentos modernos, via de regra, não são inferiores aos edifícios residenciais no paisagismo do território e na infraestrutura da casa. Mas na hora de adquiri-los você deve ficar atento se neste prédio e no seu andar só estão localizados apartamentos, ou se também haverá escritórios ou mesmo espaço de varejo. A opção mais confortável são, claro, apartamentos num edifício onde também se vendem apartamentos.

O estatuto jurídico das instalações não residenciais impõe uma série de restrições aos apartamentos:

Você não pode se registrar neles - você só pode obter um registro temporário por cinco anos com possibilidade de prorrogação. Ao mesmo tempo, você e seu filho poderão utilizar clínicas, hospitais, escolas e creches da região.

Se um de seus vizinhos fizer barulho a noite toda, você não terá base legal para influenciá-lo.

As contas de serviços públicos nos apartamentos são 15–20% mais altas do que nos apartamentos - esta diferença surge devido às diferentes tarifas municipais para instalações residenciais e não residenciais. O mesmo se aplica ao imposto predial: é de 0,5% do custo para imóveis do tipo hoteleiro e outros imóveis, que incluem a maioria dos apartamentos, e de 2% para instalações de escritório. O imposto sobre um apartamento para pessoas físicas é igual a 0,1% do seu valor, se não exceder 10 milhões de rublos. A alíquota para imóveis mais caros é maior e pode chegar a 2%.

O desenvolvedor não é obrigado a cumprir os padrões destinados a instalações residenciais: nível de insolação, desenvolvimento de infraestrutura, etc. Na verdade, os padrões geralmente não são muito violados, especialmente se houver apartamentos no mesmo complexo residencial.

Como é o mercado de apartamentos em Moscou?

Até 30% vem a diferença de preço entre apartamentos e apartamentos. Os apartamentos de um quarto são em média 15% mais baratos que os apartamentos comparáveis, os apartamentos de dois quartos são 20% mais baratos. À medida que você se afasta do centro, a diferença de preço geralmente aumenta. É verdade que alguns apartamentos são mais caros que apartamentos comparáveis.

Cerca de 50% os complexos residenciais com apartamentos pertencem à classe executiva, pouco menos de 40% - à classe elite, 10% - à classe conforto.

2,3 milhões de rublos os apartamentos mais baratos dentro do anel viário de Moscou têm preço (quarto com área de 16 m² em Marfin com entrega no final de 2018). Por 2,4 milhões de rublos você pode comprar um apartamento de 25 metros quadrados. m.em Vostochny Biryulyovo, com conclusão prevista para o final deste ano.

Quão diferentes são os preços de apartamentos e apartamentos?

Região de Moscou

Preço mínimo apartamentos, milhões de rublos

Preço mínimo dos apartamentos, milhões de rublos.

de Sadovoy ao Terceiro Anel de Transporte

5,2 (36 m²)

3,2 (17 m²)

perto do Terceiro Anel de Transporte

4,1 (22 m²)

4,4 (27 m²)

do Terceiro Anel de Transporte ao Anel Viário de Moscou

2,4 (25 m²)

2,3 (16 m²)

O que é mais lucrativo fazer uma hipoteca?

Digamos que você queira comprar um imóvel próximo ao Terceiro Anel Rodoviário, a não mais do que duas ou três estações da Linha Circle, a 15 minutos a pé do metrô. Você está considerando complexos residenciais classe executiva com entrega em 2018 e escolha um apartamento de um quarto ou apartamentos com área de cerca de 40 m2. m. Em média, esse apartamento custará 9,1 milhões de rublos e apartamentos - 7,8 milhões de rublos.

Digamos que você tenha 3 milhões de rublos como entrada, o restante do valor pode ser contratado para uma hipoteca a 11,7% ao ano (taxa média de hipoteca em Moscou para o primeiro trimestre de 2017, de acordo com o Banco Central da Federação Russa ) há 15 anos. O custo do seguro patrimonial obrigatório será de 0,15% (acumulado anualmente sobre o saldo devedor) ao ano. Ao mesmo tempo, é desejável que sua renda seja de pelo menos 150 mil rublos se você estiver comprando um apartamento e 180 mil rublos se estiver comprando um apartamento: é recomendado que o pagamento mensal da hipoteca não seja superior a 40% de seus ganhos.

Quanto custará uma hipoteca?

Despesas

Apartamento, milhões de rublos

Apartamentos, milhões de rublos

Custo do objeto

Pagamento inicial

Valor do empréstimo

Pagamentos totais para todo o prazo do empréstimo

Assim, com a diferença inicial de preço entre um apartamento e um apartamento de 1,3 milhão de rublos, a diferença final com uma hipoteca é de 2,8 milhões de rublos.

Na legislação russa não existe uma definição clara do que é um apartamento. Este imóvel não se enquadra no conceito de residencial, mas essencialmente também não é comercial. Essa confusão muitas vezes engana os compradores. AiF.ru perguntou a especialistas sobre o que são apartamentos, os perigos de tal aquisição e o que aguarda esse tipo de imóvel no futuro.

No Distrito Administrativo Central sem registro

Os apartamentos são instalações não residenciais que podem ser utilizadas para habitação. Mas a palavra “não residencial” não significa que você não possa morar neles: na maioria das vezes, na aparência, não são diferentes dos apartamentos. Porém, ao contrário dos moradores de apartamentos, o proprietário do apartamento não pode contar com registro e registro permanente. Isto significa que ele não terá a oportunidade de obter um número de identificação fiscal, utilizar seguros de saúde ou participar em programas governamentais para melhorar as condições de vida. Além disso, será possível matricular uma criança na escola apenas por ordem de chegada, após distribuição das vagas entre aqueles que possuem matrícula permanente.

Os apartamentos não estão sujeitos a normas de construção habitacional: o incorporador não é obrigado a dotar esses bairros de infraestrutura social, e a densidade construtiva dos apartamentos pode ultrapassar 25 mil metros quadrados. m por hectare. Mais um diferença importante apartamentos de apartamentos é que não estão sujeitos à Lei Federal nº 214 “Sobre participação em construção compartilhada”, o que significa que os acionistas não podem ser reconhecidos como vítimas caso surjam problemas.

Inicialmente, a palavra “apartamento” significava imóveis caros para residência temporária de pessoas ricas. “Mais da metade dos complexos de apartamentos estão localizados no Distrito Administrativo Central e são principalmente projetos de elite ou de classe empresarial”, disse ela. Irina Mogilatova, Director Geral Agências imobiliárias em Tweed. O seu aparecimento deveu-se ao facto de não haver espaço para construção de moradias no centro da capital. Para os compradores de imóveis de luxo, nem o registo nem a infra-estrutura social eram, na maioria das vezes, importantes. Essas moradias não foram adquiridas para residência permanente, e o mais importante foi a sua localização no Distrito Administrativo Central.

No entanto, desde o ano passado a situação mudou. “Ao longo do ano passado, propriedades do segmento de baixo preço começaram a entrar ativamente no mercado. Ao mesmo tempo, a análise de vendas mostra que há grande demanda por esses produtos”, afirma Alexander Engel, chefe do departamento de novos edifícios do Grupo de Empresas MIC.

Habitação barata, habitação cara e serviços comunitários

A popularidade dos apartamentos se deve ao seu baixo custo. “Em projetos com características semelhantes, o custo por m². m de apartamentos são geralmente inferiores ao preço de m². m de apartamentos em 20-25%. Hoje o preço médio por m². m de apartamentos em Moscou custa 213 mil rublos, o mínimo é 100 mil rublos. por metro quadrado m.”, explicou Chefe do Departamento de Analytics e Consultoria da NDV-Real Estate Elizaveta Gudz. Preço baixo devido a outros requisitos que se aplicam a tais objetos. De acordo com Sofia Lebedeva, Diretora Geral do MIEL-Novostroiki, as normas para a construção de instalações não residenciais, em particular para isolamento acústico e térmico, insolação (iluminação), bem como para o fornecimento de infra-estruturas sociais, durante a construção de apartamentos são menos rigorosas do que para complexos residenciais comuns.

Outra característica dos apartamentos é o maior custo das contas de serviços públicos. “Os apartamentos, por estatuto jurídico, são instalações não residenciais, daí as tarifas mais elevadas, que normalmente diferem pela taxa de IVA. Os pagamentos pela água serão 10% mais elevados, pelo aquecimento - 25%, a electricidade será mais cara em 27% (com base na tarifa média de 2,5 rublos/kWh). Em termos monetários absolutos, o aluguel mensal de apartamentos com área de 80-100 m2. m será maior do que um apartamento da mesma área, em cerca de 2 a 2,5 mil rublos. Ao mesmo tempo, os vendedores de apartamentos garantem que o desconto que o comprador recebe ao fazer uma transação cobre a diferença de pagamentos por muitos anos”, observa Olga Khasanova, chefe de desenvolvimento do portal urbanus.ru.

Pessoas solteiras e proprietários

Os apartamentos são procurados por diferentes categorias de compradores. “São mais frequentemente comprados por jovens, casais com filhos, homens solteiros e mulheres mais velhas (40-45 anos). Seu preço é atraente boa localização, entorno e arquitetura original de tais objetos. Além disso, devido ao baixo custo do “ingresso” no segmento de apartamentos, a parcela de compradores de investimento é grande - chega a 25-30%. Eles podem devolver o dinheiro com lucro quando o complexo for concluído ou receber uma renda estável do aluguel (as taxas de aluguel de apartamentos e apartamentos não são diferentes)”, disse AiF.ru Maria Litinetskaya, Diretora Geral do Grupo Metrium.

Explosões sociais

A posição das autoridades de Moscou em relação aos apartamentos foi anunciada arquiteto-chefe da capital, Sergei Kuznetsov em fevereiro. Ele propôs dividir os projetos de apartamentos em dois tipos - habitacionais e hotéis, e fornecer toda a infraestrutura necessária. No futuro, a prefeitura planeja obrigar os incorporadores a incluí-lo no projeto durante a construção. O arquiteto-chefe da capital mencionou as explosões sociais associadas aos apartamentos que já ocorreram em Moscou: “As pessoas que compraram apartamentos exigem em massa infraestrutura social da cidade. Dizem: “Moramos na cidade, pagamos impostos, então porque somos piores do que aquelas pessoas que vivem em casas normais? O estado não nos explicou que não precisávamos comprar apartamentos e morar aqui com crianças.”

O futuro dos apartamentos

Segundo especialistas, as declarações das autoridades moscovitas poderão mudar o mercado de apartamentos de classe econômica na capital. “As infra-estruturas sociais não trazem qualquer rendimento aos promotores e o custo da sua construção é bastante elevado. É claro que nossos desenvolvedores estão acostumados a transferir todos os seus custos para os ombros dos compradores, de modo que o custo dos apartamentos pode aumentar. Como resultado, a introdução de novos padrões, é claro, não “matará” o formato do apartamento, mas mudará muito o seu desenvolvimento”, diz Maria Litinetskaya.

“No final de 2014, podemos esperar um aumento da área total de apartamentos em oferta na ordem dos 7-9% face ao 4º trimestre de 2013. Assumimos que o mercado de apartamentos se desenvolverá no caminho da acessibilidade, o que significa que a oferta das classes conforto e econômica aumentará. Isto também será facilitado pela actual política de planeamento urbano do governo relacionada com o desenvolvimento de antigas zonas industriais. O preço médio ponderado de fornecimento de apartamentos na “velha” Moscou no final de 2014 sofrerá ajustes para baixo na faixa de 3-4%”, prevê Chefe do Departamento de Consultoria e Análise da Azbuka Zhilya Daria Tretyakova.