Negócio de aluguel de apartamentos. Negócio diário de aluguel de apartamentos: todas as sutilezas

Nos últimos 10-15 anos, o mercado de apartamentos de aluguel de curto prazo vem ganhando força. Isso está diretamente relacionado ao fato de que a mobilidade da população está aumentando: turismo, viagens de negócios, viagens de negócios, fóruns, conferências, exposições.

Apartamentos empresariais para alugar, por onde começar

Um negócio normal começa quando o empreendedor tem pelo menos 5 apartamentos. Em que classe diferente - economia, negócios e apartamentos de elite. Para não perder um único cliente, se possível.

Possuir vários apartamentos não é uma tarefa fácil. Muitos estão se perguntando por que não fazer uma hipoteca para este negócio. Esta ideia não é inteiramente adequada do ponto de vista empresarial. Primeiro, obter uma hipoteca não é fácil. Você precisa de um adiantamento e da pessoa em quem a hipoteca será emitida. Ao mesmo tempo, é necessário fornecer um certificado de renda oficial - 2 imposto de renda pessoal, que deve ser significativamente maior (50% ou mais) do que os juros do empréstimo. Em segundo lugar, o banco terá que pagar grandes juros sobre a hipoteca. Levando em conta os impostos e outras despesas, a renda do aluguel diário se tornará absolutamente ridícula. E em terceiro lugar, o proprietário de tal apartamento será a pessoa para quem o empréstimo é emitido, e é bom que seja um parente próximo. Caso contrário, a relação com o proprietário, no futuro, pode ser completamente imprevisível.

Portanto, a melhor opção na ausência de propriedade é sublocar a habitação. Não é fácil encontrar quem esteja disposto a concluir tal acordo. Para os inexperientes, é uma tarefa praticamente impossível. É importante interessar o proprietário do apartamento não apenas financeiramente. A primeira coisa que preocupa o proprietário é a segurança de seu imóvel, pois muitos acreditam que o aluguel diário prejudica muito a condição do apartamento. E aqui é importante convencer o proprietário de que será feita uma grande reforma na habitação, que passará por cuidados diários minuciosos e que os visitantes serão apenas decentes. Complementando seu diálogo com o fato de que o aluguel de longo prazo não é melhor, pois os residentes permanentes também são diferentes - eles apenas monitoram as condições do apartamento em menor grau.

Negócios sérios, como regra, não podem prescindir do registro estadual. Se um ou dois apartamentos ainda conseguirem trabalhar "no preto", então com a consolidação do negócio, o registro é obrigatório. Além disso, o status legal é conveniente para muitos clientes que pagam por transferência bancária. Aqui, o registro do empreendimento individual comum e o registro de uma LLC (pessoa jurídica) é adequado. O que é melhor - leia o artigo: IP ou LLC.

Qual sistema tributário escolher

Agora sobre impostos. Desde 2012, o empreendedor é livre para escolher em qual sistema irá trabalhar: USN, UTII ou comprar uma patente. O sistema de tributação mais ideal de "negócios diários" é sistema de patentes. É quando um empresário faz um pagamento único de imposto (compra uma patente) e trabalha tranquilamente por 365 dias. No entanto, cada região pode ter suas próprias taxas e condições. Você também pode considerar a opção de escolher um sistema tributário simplificado (STS), 6% da receita ou 15% do lucro da organização. A UTII, segundo os empresários, não é totalmente lucrativa para os negócios de aluguel diário de apartamentos.

Se um empresário decidir trabalhar no "branco", além do sistema tributário principal, é necessário pagar imposto de renda para o proprietário do apartamento (imposto de renda pessoal) - 13% da renda por mês. A menos, é claro, que o empresário seja sublocatário e isso seja acordado em acordo com o proprietário. Caso contrário, o próprio proprietário deve pagar esse imposto.

Publicidade - promoção de negócios

A vantagem dos apartamentos sobre os hotéis para uma determinada categoria de clientes é bastante justificada. Primeiro, é mais preço baixo. Em segundo lugar, o conforto, pois muitos apartamentos estão equipados com eletrodomésticos modernos. Em terceiro lugar, o conforto, os apartamentos estão um pouco mais próximos das pessoas, porque eles estão acostumados a morar neles, o que não pode ser dito dos quartos de hotel. De acordo com os representantes das empresas, a publicidade é importante nesse assunto. Isso afeta diretamente o fluxo do cliente. Hoje, a publicidade na Internet é popular - por meio de um site pessoal, Yandex Direct, publicidade em quadros de avisos e recursos especializados. Agora eles estão procurando um apartamento por um dia principalmente na Internet. A publicidade tradicional em jornais também não é ruim. Você precisa relaxar ao máximo, caso contrário, os apartamentos ficarão ociosos, o que não é bom.

A rentabilidade de um negócio é altamente dependente da região. Em algumas cidades, a concorrência no aluguel diário é muito alta, grandes players podem administrar até 50 apartamentos e, por meio de publicidade, expulsar pequenos empreendedores.

Os principais clientes são viajantes de negócios e turistas. Eles também são considerados os mais “não problemáticos”. Outra coisa - locais, jovens e alegres empresas que alugam um apartamento sem propósito. Esses clientes devem ser evitados, ou o pagamento deve ser aumentado várias vezes.

A estação principal é a primavera e o outono. A queda é observada em horário de verão. Esta regra não se aplica, talvez, apenas a cidades turísticas, onde a estação principal no aluguel diário é a estação quente.

Vídeo - análise de um negócio real sobre aluguel diário de apartamentos

Condições de ocupação dos apartamentos pelos clientes

Para evitar problemas e disputas com os clientes sobre o horário de check-in e check-out, é estabelecido o chamado dia do hotel. É quando um cliente faz o check-in após as 13h e o check-out antes das 12h do dia seguinte. O check-in antecipado deve ser cobrado à parte e dado que o apartamento é gratuito. Late check-out - até um máximo de 18 horas com pagamento a partir das 12h00. Além disso, se o cliente não tiver saído, o pagamento deve ser feito para o dia inteiro. Ou seja, mesmo que o cliente tenha chegado às 22:00, então o dia é contado até as 12:00 do dia seguinte. Não coloque as coisas em ordem de outras maneiras.

cálculo financeiro

Vamos dar um exemplo. Digamos que a receita do aluguel de um apartamento por mês seja de 30 mil rublos. Aplicamos o sistema tributário simplificado de 6% da receita, o que significa que o imposto será de - 1800 rublos. Para alugar um apartamento ao proprietário, pagamos 5 mil rublos, portanto, o imposto de renda pessoal (13%) será de 650 rublos. O valor total dos impostos será: 1800 + 650 = 2450 rublos.

As despesas não param por aí. Existem também fundos extra-orçamentários - PFR e FSS, onde um empresário paga seguro por um ano - pouco mais de 17 mil rublos (2014), se sua renda anual não exceder 300 mil rublos. Se a renda exceder 300 mil rublos, 1% da renda superior a 300 mil rublos deve ser adicionada a 17 mil. O valor total do seguro, no entanto, não pode exceder 129.916,80 rublos por ano.

Segundo os praticantes, este negócio tem muitas dificuldades. No que eles começam desde o início. A primeira dificuldade é a seleção de apartamentos. Aqui, um empresário iniciante aguarda a comunicação com agências imobiliárias não profissionais, com proprietários de apartamentos que têm medo do aluguel diário ou aumentam o custo do aluguel em 50 a 60%. E mesmo que você consiga um apartamento, outros problemas aparecem, como vizinhos insatisfeitos, presidentes inadequados do HOA, que não querem ver um "hotel" em sua casa e outras personalidades. A maior dor de cabeça é o cliente. Aqui você encontrará pessoas negociando por 100 rublos, não cumprindo as condições de vida, reservando e depois "jogando" etc. Portanto, por toda a lucratividade, você não pode chamar de pão fácil. Em outras palavras, em todos os lugares você precisa de uma abordagem competente e desejo de trabalhar - e o diabo não será tão terrível quanto é pintado.

Seleção de um apartamento para aluguel diário, seleção de seu público-alvo e anilhagem de concorrentes, trabalho com tráfego de entrada. Quem é melhor alugar uma casa? Em que áreas procurar para alugar? Análise do mercado imobiliário.

Eu ofereço um esquema de negócios pronto "Alugar apartamentos para alugar". Na verdade, este é um plano de negócios pronto.

1. Apartamentos.
   • O que alugar: apartamentos, casas, quartos, camas.
   • Por quanto tempo alugar: longo prazo, diariamente, por hora.
2. Onde encontrar apartamentos.
   • Sua própria habitação. Estes são os custos mínimos, incluindo contas de serviços públicos e eletricidade.
   • Habitação alugada. Você paga renda e contas de serviços públicos.
   • Arrendamento adjacente. Custa 50/50 e custa apenas a limpeza.
3. O que deve estar no apartamento.
   • Obrigatório: bule, caneca, pratos, mesa e colher de sobremesa, garfo, faca e tábua de cortar, sabonete, papel higiênico, cobertor e travesseiro, roupa de cama limpa, toalha, cama.
   • Além disso: fogão (elétrico ou forno), chuveiro ou banheira, micro-ondas, ferro e tábua de passar roupa, máquina de lavar, secadora de roupas, panelas e utensílios adicionais, armários, armários e cômodas, sofá, poltronas, TV, aquecedor, chá, café , açúcar, sal,
     óleo de girassol, ambientador, shampoo, gel de banho.
   • Opção de luxo: roupão, chinelos, toalhas extras, TV a cabo/satélite, internet (wi-fi), pasta de dente e escova, org. eletrodomésticos, flores, coisas que complementam o interior.
4. Limpeza.
   • Quem está limpando. Se for empregada doméstica, é paga mensalmente, por peça (pelo trabalho realizado), por hora, apartamento por apartamento. Ou você mesmo limpa.
   • O que você precisa: detergentes, instruções de limpeza, lista de propriedades.
5. Concorrentes.
   • Tipos de concorrentes: hotéis, mini-hotéis e casas, apartamentos para alugar, hostels, hostels.
   • Como interagir: cooperar (troca de clientes, negociação de preços), competir e brigar, ignorar (trabalhar sozinho).
6. Recebimento e atendimento de pedidos.
   • Informe-se por telefone: data de chegada e partida, número de pessoas que chegam, o que é necessário (quarto, apartamento, número, cama),
     amenidades necessárias.
   • Confira o que posso oferecer.
   • Retorno da chamada: especifique a data e hora de chegada/saída, informe sobre Documentos exigidos+ depósito, acordar o preço do alojamento por dia,
     marcar uma hora para entregar as chaves, oferecer datas de check-in gratuitas, falar sobre extras. opções.
   • Reunião: faça um pré-pagamento de 100%, faça um depósito, tire uma cópia do seu passaporte, faça um acordo, fale sobre as regras de conduta, entregue as chaves, marque uma reunião e ligue.
   • Aceitação do apartamento: ligue e esclareça o ramal, conheça, verifique o apartamento (se encontrar alguma deficiência, lave um ato e assuma o valor do dano, se estiver tudo em ordem, devolva o depósito), marque uma nova reunião.
7. Anúncio: Internet, jornais, TV, cartões de visita, banners e flâmulas, anúncios em postes e murais.
8. impostos.
   • Pessoa jurídica: 6% ou 15%.
   • Física rosto: 13%.
   • Patente.

Passo 1: Escolhendo uma estratégia

Sugiro que você escolha uma das duas estratégias atuais e mantenha sua escolha no futuro.

início lento- através de um agente de aluguer diário. Você lança tráfego, cria um site de uma página (página de destino) e direciona o tráfego para a rede de afiliados.

Vantagens principais:

• Menos risco. Você inicia um negócio com pouco ou nenhum investimento de capital.
• Ganhar experiência sem esbarrar: experiência de comunicação com clientes, experiência de interação com parceiros.

Início rápido. Este é um começo de investimento. Podem ser fundos pessoais e fundos emprestados (para o lançamento do primeiro objeto). Eu aconselho você a usar esse caminho, porque. você chegará ao sucesso muito mais rápido.

Passo 2: Determinando o público-alvo

O próximo passo é definir seu público-alvo.

A maioria dos novatos comete o mesmo erro repetidamente – eles não diferenciam seu público-alvo adaptando o negócio a todas as pessoas ao mesmo tempo. Não é certo. Trabalhe constantemente no retrato do seu cliente.

• Decida a categoria do cliente: viajantes de negócios, convidados da cidade, casais locais, empresas (festas, eventos - é mais difícil trabalhar com eles). É possível definir vários grupos, por prioridade. Eu recomendo focar principalmente em viajantes de negócios, porque alugam por um ou dois dias, pagam bem, há menos riscos, são estáveis.
• Se houver uma escolha de quem se estabelecer - viajantes de negócios ou hóspedes da cidade - estabeleça primeiro. São menos exigentes, não pedem descontos e extras, além de ganhos em documentos para relatório de viagem (nossa margem).

Passo 3: Chamando os concorrentes com base na legenda

Por exemplo, você quer trabalhar com pessoas destacadas. Escreva sua história em um pedaço de papel que você tem uma viagem de negócios e escolhe sua acomodação por alguns dias. Aqueles. você "sonda" o mercado em sua cidade.

Escolhemos os melhores sites: Avito, Yandex.Real Estate na região onde você mora, escolha melhores áreas canais onde a concentração do seu público-alvo é maior. E então forme seu próprio parque habitacional neste raio— será a decisão estratégica mais correta. Você receberá mais dinheiro.

Sempre vá com o que o cliente quer!

Então, chamamos os concorrentes de uma história fictícia, pedimos descontos, serviços adicionais. É melhor ativar a gravação da conversa, para que depois você possa gravar o que seus concorrentes vão dizer.

Ligar é melhor começar com pequenas agências, proprietários que têm alguns apartamentos. Dessa forma, você “colocará as mãos nele” e começará a conversar com mais confiança com os principais concorrentes.

Use um cartão SIM falso para que você não seja encontrado depois que está alugando um imóvel.

Etapa 4: investigamos o tráfego de entrada

Defina o preço para 200-300 rublos. mais barato que os concorrentes. E medir o fluxo de entrada de chamadas.

Nesta fase nós nós fazemos parceria(com concorrentes). Aqueles. as pessoas vêm, nós as entregamos aos parceiros - ligamos de um cartão SIM falso e concordamos em moradia + desconto. Se houver uma diferença, coloque-a no bolso.

Passo 5: Encontrar um apartamento

Nesta fase, procuramos e compramos (alugamos) habitação na zona certa. Considere a influência da sazonalidade no fluxo de clientes para determinadas áreas da cidade.

Dê atenção especial aos apartamentos próximos a grandes empreendimentos, rotas de ônibus, perto de grandes lojas, perto do metro, onde se realizam feiras e exposições.

No início será muito difícil encontrar apartamentos desejados para alugar - todo o mercado estava cheio de agências. Portanto, estamos à procura de amigos, conhecidos, parentes. Em casos extremos, recorremos a agentes.

Resultado: de acordo com este esquema (de 5 passos), você escolhe cada apartamento para alugar. Teste diferentes apartamentos (estúdios, dvushki, treshki).

Sempre mantenha um registro de despesas e receitas para cada propriedade residencial. Dos aplicativos gratuitos e convenientes, aconselho você a usar o google word e o google excel.

Apartamento de 1 quarto = 2 estúdios para alugar

Uma decisão muito incomum seria comprar um apartamento de 1 quarto de acordo com o esquema de dividir o apartamento em 2 estúdios.

Ideia de negócio: dividir apartamentos, casas, sobrados em estúdios e alugá-los por dia.

Pegamos um apartamento de 1 quarto e o dividimos em dois quartos tipo hotel. É possível alugar como dois quartos separados ou como um apartamento de 2 quartos com banheiro e cozinha em cada quarto.

Nesse caso, sua lucratividade cresce 80% do que se você acabasse de alugar um apartamento de 1 quarto.

É impossível fazer isso com um apartamento alugado, mas é possível com o seu próprio ou com uma hipoteca. Mas há uma desvantagem significativa aqui. insonorização. Seus convidados ouvirão conversas altas, TV e música do estúdio vizinho. Aqui você precisa pensar com antecedência sobre o isolamento acústico entre os estúdios dentro do apartamento.

Kit de ferramentas do proprietário

As nuances do trabalho

• Demanda de teste: liste um apartamento como 1 quarto, 2 quartos e 3 quartos.
• Publique o mesmo apartamento com fotos diferentes. Aqueles. você tem um apartamento, basta fazer alguns anúncios para alugar.
• Esteja preparado para alugar um copeque ou um apartamento de três quartos pelo preço de um apartamento de um quarto ou com desconto para clientes regulares.
• O objetivo de um aluguel diário não é um dia de inatividade. Vá sempre em direção ao cliente, faça descontos, mas não descarte o mercado de aluguel local.
• Faça amizade com seus concorrentes. Você sempre pode combinar preços com eles (não fazer dumping) ou transferir pessoas “extras” para eles em caso de uma demanda explosiva por apartamentos.
• O apartamento deve cumprir o seu preço de amenidades. Você não pode vender por 1000r. um apartamento para um cliente VIP que está acostumado a morar em apartamentos caros.
• Monitore constantemente a limpeza do apartamento, para odores estranhos.
• Procure maneiras não padronizadas de anunciar sua casa.
• Não se apresse em povoar jovens e jovens, eles destruirão todo o seu apartamento. É melhor passá-los para seus concorrentes, deixá-los decidir por si mesmos se devem preenchê-los ou não.
• Gastamos 30% do lucro em publicidade e melhoria dos apartamentos alugados.
• Eu recomendo fazer um depósito de 1500-2000 rublos, para que o cliente devolva as chaves para você + proteção contra roubo e danos à propriedade.
• Use o botão de pânico em todos os apartamentos.

hack de vida

Com a instalação de caixas registradoras online, você pode vender cheques para outras pessoas. E acredite em mim, haverá muitos desses apelos para você. Por exemplo, você tem um IP para tributação de 6%. Você pode vender cheques por 15-20% do valor, ou seja, Você coloca 9-14% no seu bolso. Este dinheiro cobrirá mais do que todos os custos adicionais associados à instalação de caixas registradoras online.

Você não tem que pensar que se você cidade pequena você não terá um emprego. Há trabalho mesmo em pequenas cidades com mais de 30.000 pessoas, mas muitas vezes menos se as empresas e fábricas formadoras de cidades funcionarem na cidade.

DENTRO grandes cidades sempre haverá clientes, mesmo que o mercado esteja cheio de concorrentes. Saiba negociar, trocar clientes, e o trabalho vai.

Mais um momento. Os proprietários (se você aluga um apartamento) geralmente têm medo que você vai arranjar um antro do aluguel diário: deboche, discotecas, juventude, lixo, reclamações dos vizinhos. Em primeiro lugar, elimine os clientes "maus" e, em segundo lugar, garanta a limpeza e o silêncio no apartamento. Muitos proprietários avançam e alugam por um "período de teste" - 1 mês. Como regra, tudo lhes convém e o contrato é estendido.

Trabalhe sempre formalmente, mantenha os documentos sobre a condução do seu negócio à mão. Vizinhos vigilantes podem ligar para a delegacia ou empresa de gestão quando vêem constantemente novos inquilinos. Especialmente avós. Acompanhe seus clientes, quem chegou e quando.

É melhor lidar com o proprietário contrato de locação por 11 meses com direito de extensão, para não voltar a brilhar o próprio proprietário. Em caso de sinistro, você estará segurado.

Prós e contras de trabalhar com concorrentes

Os concorrentes podem oferecer clientes “extras” quando todos os apartamentos estiverem ocupados. Isso é possível se você tiver acordos mútuos sobre a troca.

Você pode analisar o trabalho dos concorrentes: o custo de instalação, o fluxo de clientes, quais apartamentos são populares (em quais áreas), por quanto tempo os clientes são estabelecidos.

Você sempre estará ciente das flutuações de preços no mercado. Seus concorrentes estão reduzindo os preços de aluguel? Então o mercado vale a pena, e você deve seguir o exemplo deles. Os preços subiram? Não boceje e aumente os preços na sua região, não jogue fora o mercado.

Troque uma "lista negra" de convidados indesejados. Faça um depósito de algum valor quando você se mudar. Além disso, com alguns concorrentes, você pode manter um banco de dados comum de clientes de diferentes categorias: viajantes de negócios, clientes VIP, hóspedes da cidade e clientes com orçamento limitado.

Trabalho sempre mutuamente benéfico - receita em tempo de inatividade. Os concorrentes geralmente pagam uma comissão por indicar um cliente.

Principal desvantagem: se você realocar seus clientes para concorrentes, eles podem ficar lá por muito tempo, prolongando e prolongando sua permanência. E os concorrentes se recusam a te pagar uma comissão (o cliente é nosso!), aí você perde muito lucro, alguns clientes vão para os concorrentes e vivem só com eles.

Os concorrentes podem compartilhar com você clientes "ruins" - empresas barulhentas que roubam ninharias, jovens. Você vai resolver essas pessoas por sua própria conta e risco.

Os concorrentes podem despejar o mercado de aluguel (sites de reservas e airbnb) oferecendo preços 1,5 a 2 vezes menores que o preço de mercado.

Estudamos a demanda, oferta e preços de apartamentos

Antes de alugar apartamentos para aluguel, você precisa decidir qual preço é aceitável para você (levando em consideração todas as despesas + sublocação, se você também aluga), qual é a demanda de apartamentos em sua região, política de preços concorrentes.

Considere o exemplo de Yekaterinburg, o site Avito, a seção de imóveis.

Um site de aluguel mais objetivo é o Airbnb. Aqui as fotos dos apartamentos não podem diferir do original. E se o proprietário escreve um preço baixo, ele deve devolvê-lo por isso, aumentar o preço após a reserva é inaceitável. Publique apenas anúncios reais neste site. Para pesquisa de mercado (anúncios falsos), o Avito é melhor.

Ao definir o preço final dos apartamentos, você deve entender que deve pagar por isso em geral e não fazer trabalhos de caridade. Portanto, estabelecemos um preço padrão, não despejamos o mercado para obter clientes econômicos.

Escassez e alto custo de hotéis na capital e outros principais cidades fez do aluguel diário para visitantes uma das opções mais convenientes para acomodação temporária. É um paradoxo, mas alugar um apartamento separado com cozinha e tudo o que você precisa para a vida custa menos do que um quarto de hotel decente. A demanda, é claro, estimula a oferta. Por isso, é de admirar que cada vez mais investidores privados estejam empenhados no arrendamento de apartamentos de curta duração, tendo no seu arsenal um e apenas “apartamento de um quarto”, e empresas especializadas que oferecem aos clientes além de uma dúzia ou mais de apartamentos servico adicional, na capital abundam. Já se foram os dias em que os únicos corretores de imóveis que alugavam um "apartamento para passar a noite" eram as avós na estação.

Alugue sem futuro

“Em termos de preço, o custo do aluguel diário de apartamentos é semelhante ou mais barato do que um quarto de hotel do nível correspondente. A diferença pode chegar a 20-30%, - diz Dmitry Taganov, chefe do centro analítico da empresa imobiliária Inkom. - Além disso, à disposição de um turista ou viajante de negócios que venha à capital por alguns dias, há uma cozinha totalmente equipada onde você pode preparar o almoço ou jantar por conta própria. E ao se hospedar em um hotel, você terá que deixar muito dinheiro em um restaurante a cada vez ou procurar um café ou restaurante decente nas proximidades. E não é um fato que uma instituição digna estará a poucos passos de distância.” O hotel terá que pagar por cada servico adicional- lavar e passar camisas, cuidar dos sapatos, etc. Num apartamento de aluguer diário, ninguém apresentará factura adicional pelo facto de o inquilino ter utilizado ferro de engomar, máquina de lavar ou escova de sapatos.

Quanto ao proprietário, para ele a principal vantagem de um negócio de curto prazo é a possibilidade de “sair do projeto” a qualquer momento sem prejuízo. Por exemplo, se o apartamento era necessário para necessidades pessoais - a residência do próprio proprietário, seus filhos ou pais, o proprietário não precisa esperar vários meses antes que o contrato com o inquilino termine, como costuma ser o caso de um longo prazo arrendamento a prazo. Além disso, um contrato de arrendamento de longo prazo geralmente prevê o pagamento de uma multa aos inquilinos se quebrar devido à culpa do proprietário do apartamento. Locatários de apartamentos diários raramente ficam mais de dez dias.

O aluguel diário faz sentido se você for vender um apartamento. O tempo de exposição de apartamentos pode levar vários meses, especialmente agora, quando a demanda por moradias líquidas está em um nível extremamente baixo, mas não perca a oportunidade de ganhar dinheiro com um apartamento ocioso na expectativa de um comprador. O aluguel diário permitirá organizar demonstrações do objeto a quase qualquer momento, enquanto o aluguel de longo prazo terá que coordenar o horário das visitas com os inquilinos. Além disso, o “negócio por um dia” se justifica como opção de diversificação. Se você possui dois ou mais apartamentos, é aconselhável alugar um deles por muito tempo, e o outro para aluguel diário. Além disso, em Moscou, a sazonalidade do turismo é menos pronunciada e o fluxo de visitantes é estável durante todo o ano.

À primeira vista, o aluguel diário parece ainda mais lucrativo do que o aluguel de longo prazo. “O custo de um pequeno apartamento de dois quartos de classe econômica com bons reparos cosméticos, eletrodomésticos e móveis necessários será de cerca de 3 a 4 mil rublos. por dia. Acontece que, ao alugar um apartamento por 20 dias por mês, você pode contar com uma renda de 60 a 80 mil rublos. Enquanto com um arrendamento de longo prazo, seu custo será na região de 35 a 45 mil rublos. por mês, ”Dmitry Taganov dá um exemplo. Ao mesmo tempo, as taxas no mercado de aluguel de longo prazo têm diminuído constantemente nos últimos tempos, e o rendimento hoje não excede 4-5%.

Sem garantias, sem seguro

Mas dizer que o negócio de alugar uma casa por pouco tempo não é simples. Há mais complexidades associadas a ele do que parece à primeira vista. O principal problema de um proprietário diário é a falta de uma renda garantida. Com um arrendamento de longo prazo, basta encontrar um cliente uma vez, concluir um contrato - e você pode viver em paz por um ano, recebendo uma renda mensal estável. E no caso de uma busca de curto prazo por novos hóspedes é constante.

Dmitry K. decidiu alugar seu apartamento no centro de São Petersburgo no outono. E pela minha própria experiência eu estava convencido de que esse negócio na prática não é tão lucrativo quanto parece na teoria. “Quando aluguei com um contrato de longo prazo, sempre tive 30 mil rublos garantidos. por mês. Agora há mais problemas e menos retorno”, diz ele. Mês após mês não é necessário. Certa vez, Dmitry teve muita sorte: uma família alugou um apartamento por 20 dias, que estava fazendo reparos em sua própria casa e, como se arrastava, tiveram que prorrogar o contrato pelo mesmo período. Mas este foi o único caso. O resto do tempo o apartamento é ocupado em média dez dias por mês. “No entanto, há razões bastante objetivas. Em primeiro lugar, o inverno não é uma estação turística para São Petersburgo. Em segundo lugar, a crise. O principal contingente de clientes são turistas e viajantes de negócios, e o número de ambos diminuiu significativamente nos últimos meses”, acredita Dmitry.

Svetlana Aleksashina, gerente de aluguel de imóveis da Petersburg Real Estate, observa que a demanda por habitação diária é desigual e realmente depende em grande parte da temporada: “Antes do Ano Novo, havia um número suficiente de pessoas que queriam alugar um apartamento por alguns dias: muitas pessoas de outras cidades vinham visitar seus amigos, parentes para passar férias aqui. Agora há uma calmaria no mercado de aluguel diário, mas é tradicional para esta época do ano. O avivamento, como sempre, virá em maio-junho: a temporada das noites brancas atrai anualmente turistas à cidade do Neva. É verdade que recentemente a concorrência no mercado de aluguel diário se tornou ainda mais acirrada: surgiram vários mini-hotéis e muitos visitantes preferem esse segmento aos apartamentos.

Existem, é claro, formas alternativas de garantir um fluxo mais estável de moradores. Mas estas são opções para um amador. Você pode, por exemplo, alugar um apartamento para férias e festas - para isso, imóveis em áreas convenientes estão sempre em demanda. Mas aqui você precisa estar ciente de quais podem ser as consequências para a condição do apartamento. Ninguém, tendo pago dinheiro, cuidará da propriedade dos proprietários. Outra opção é alugar apartamentos para funcionários do setor de lazer. Também garante um lucro estável. “Mas esses apartamentos rapidamente se tornam inutilizáveis”, observa um dos proprietários. “Além disso, quando o apartamento está localizado em uma casa decente, você não quer estragar as relações com seus vizinhos.”

A procura constante de clientes não é de forma alguma o único problema que espera o senhorio. Um apartamento alugado requer muito mais atenção. Após cada cliente, os proprietários precisam trazer o imóvel para pedido completo, limpar, fornecer roupa de cama limpa, etc. Ao mesmo tempo, esses objetos perdem a aparência muito mais rapidamente. “Os hóspedes estão mudando constantemente, e não é fato que todos eles serão extremamente reverentes com novos móveis e eletrodomésticos. Portanto, o proprietário de um apartamento diário terá que fazer reparos cosméticos com muito mais frequência do que em um apartamento alugado por um longo tempo. E também pague o seguro contra o risco de danos ”, diz Dmitry Taganov. É verdade que, como observa Dmitry K., um senhorio de São Petersburgo, comprar seguro é um luxo demais: as companhias de seguros se recusam a segurar esses apartamentos ou quebram tarifas muito altas.

Com um arrendamento de curto prazo, o risco de enfrentar fraude ou crime é muito maior. Dmitry K. Pod já teve essa experiência Ano Novo ele veio visitar o apartamento, que na época estava vazio, mas descobriu que não podia entrar: a chave, por algum motivo desconhecido, não cabia na fechadura. Olhando atentamente para a porta, Dmitry descobriu que a fechadura havia simplesmente sido recolocada. Tive que ligar para um funcionário do Ministério de Situações de Emergência, que abriu a porta e deixou entrar o legítimo proprietário. Uma vez no apartamento, Dmitry encontrou muitas coisas de outras pessoas, uma árvore de Natal decorada, garrafas de álcool - em uma palavra, sinais claros de que o apartamento era habitado. Depois de algum tempo, apareceu um novo "inquilino", que conheceu o verdadeiro proprietário do apartamento com perguntas indignadas sobre os motivos da permanência deste último no território do apartamento de outra pessoa. Acontece que ele alugou um apartamento por meio de uma imobiliária e pagou imediatamente por três meses adiantados. Aos poucos, os detalhes da fraude vieram à tona: pouco antes do Ano Novo, uma mulher alugou um apartamento por alguns dias, que, segundo ela, chegou de Sochi. Em tão pouco tempo, ela conseguiu fazer duplicatas de chaves, e após sua “partida” oficial, ela voltou, trocou a fechadura e Sob o disfarce de um corretor de imóveis, ela concordou em alugar um apartamento para outra pessoa. Ela recebeu um adiantamento dele - e desapareceu em uma direção desconhecida.

Dmitry teve sorte: o inquilino ilegal desocupou o apartamento sem nenhuma reclamação e, além do tempo e dos nervos, o proprietário não sofreu perdas. Mas em um cenário diferente, o golpista pode não ter se incomodado com a retomada, mas simplesmente removeu todas as propriedades e equipamentos valiosos da casa. Para minimizar os riscos, você deve pelo menos fazer uma cópia do passaporte do cliente, mas isso não garantirá 100% contra golpistas.

Confiança ou independência?

Se você quiser alugar seu apartamento por dia, você tem duas opções: transferir o apartamento para uma administradora fiduciária de uma agência imobiliária ou alugá-lo por conta própria.

Com o gerenciamento de confiança, por um lado, o proprietário fica livre de todos os problemas. Por outro lado, o risco de fraude por parte dos corretores de imóveis permanece. Os agentes podem simplesmente trapacear subestimando o número de dias em que o apartamento foi alugado e mantendo parte da renda para si. Você não vai ao apartamento todos os dias para checar.

Se você resolver o problema com suas próprias mãos, precisará usar o maior número possível de canais de informação para encontrar clientes. No entanto, não é muito difícil. Vale a pena digitar no "Yandex" ou em outro buscador as palavras "aluguel diário" - e imediatamente abrirão dezenas de sites de agências que oferecem apartamentos para alugar antes de você escolher. Quase todos eles cooperam com os proprietários dos apartamentos. Você será solicitado a fazer uma descrição padrão da moradia proposta, indicar todos os seus principais parâmetros e tirar várias fotos (cozinha, banheiro e quarto). Fotos e descrições são postadas no site da agência. O dono do apartamento indica quanto gostaria de receber por dia, e os corretores de imóveis adicionam sua marcação em cima desse valor. Por exemplo, se um apartamento "do proprietário" custa 2 mil rublos, a agência o colocará por 2,5 a 3 mil. Nesse caso, dificilmente é possível fraude por parte dos intermediários, pois a agência desempenha apenas o papel de um vínculo. Ele orienta o cliente, e o dono do imóvel já está em contato direto com ele: mostra o apartamento, e troca de roupa de cama, e limpeza, e o mais gostoso é receber o pagamento. Aí ele já dá a comissão para a agência.

Se você tem vários apartamentos, o aluguel diário se transforma em um negócio completo que exige não apenas investimentos iniciais, mas também despesas regulares. Ou serão necessários serviços de limpeza terceirizados, ou a criação de uma unidade operacional própria, que cuidará da limpeza dos apartamentos, lavagem e troca de roupa de cama, pequenos reparos, etc. Além da equipe de manutenção, também é necessário um contador. Você precisará estabelecer relações com pessoas que possam resolver qualquer situação de conflito com os moradores. Um elemento importante Este negócio é a criação e promoção de um site eficaz na Internet. “Parece muito difícil, mas na prática pode ser o contrário. No processo de atividade, as relações comerciais são estabelecidas com certas organizações, por exemplo, com escritórios de representação de empresas ocidentais, o que torna esse negócio mais estável e seguro. Além disso, você pode ganhar renda adicional fornecendo serviços relacionados: transporte, turismo, etc.”, diz Evgeny Skomorovsky, diretor administrativo da Century 21 West.

Receita para o sucesso

Nem todos os apartamentos terão o mesmo sucesso. Há uma série de parâmetros dos quais dependerá sua demanda entre os potenciais inquilinos. Em primeiro lugar, a localização de tal habitação é importante. “Para aluguéis de curta duração, pequenos apartamentos em Distrito Central Moscou, por exemplo, nas casas de Stalin. As áreas com grandes centros de exposições também são populares”, diz Vadim Lamin, chefe do departamento exclusivo do departamento de aluguel de apartamentos de elite da Penny Lane Realty. Ao mesmo tempo, o parâmetro “distância a pé até o metrô” continua importante - assim como na compra ou aluguel de longo prazo.

Se um apartamento de aluguel de longo prazo puder ser minimamente mobiliado, no caso de um aluguel de curto prazo, esse quarto não funcionará. Tudo deveria estar aqui para oferecer aos moradores uma alternativa confortável a um quarto de hotel. Uma pessoa, chegando a um hotel, não se importa em levar sabonete, toalhas, pasta de dente, roupa de cama. Tudo isso ele recebe na hora. Para alugueres diários, o mesmo deve ser assegurado.

O quarto deve ter um guarda-roupa confortável e lugar de dormir. A cozinha deve estar equipada com frigorífico, chaleira e micro-ondas. Este último é um elemento mais indispensável do que um fogão. “Poucos dos visitantes estão engajados na culinária séria. Ou comem em cafés ou preferem comprar comida pronta e esquentar”, diz o corretor Sergei. A sala deve ter uma TV e, recentemente, um DVD player se tornou uma demanda. Essas ninharias muitas vezes desempenham um papel importante, especialmente porque a concorrência no mercado de aluguel diário é alta e praticamente não há diferença de preços.

Aluguer de curta duração: PRO & CONTRA

1. Renda potencialmente maior do que com um arrendamento de longo prazo.

2. Possibilidade de deixar o negócio a qualquer momento.

3. Livre disposição do apartamento (você pode vendê-lo a qualquer momento, liquidar parentes, etc.).

1. Falta de renda garantida.

2. A necessidade de buscar constantemente novos clientes.

3. O apartamento precisa de reparos com mais frequência, perde sua apresentação mais rápido.

4. Um negócio mais trabalhoso: o apartamento deve ser colocado em ordem após cada cliente, é necessário fornecer aos moradores um conjunto completo de "hotel" - roupa de cama, pratos, móveis e eletrodomésticos.

• 1 Quanto você pode ganhar com o aluguel
• 2 Como iniciar um negócio: quais documentos são necessários e o que pode ser alugado
  • 2.1 Legalizar negócios
  • 2.2 Selecione os códigos OKVED necessários
• 3 Preparando um apartamento para alugar
  • 3.1 Onde comprar um apartamento para alugar
• 4 Como correlacionar receitas e despesas
• 5 Protegendo-se dos riscos
• 6 dicas para administrar um negócio de sucesso

Você está planejando alugar seu apartamento, mas não sabe por onde começar? Ou está procurando uma forma de ganhar dinheiro alugando um imóvel e pensando em possíveis estratégias, mas nada atrai? Você tem medo de que não haverá renda permanente?

É lucrativo alugar um apartamento ou outra habitação, pois dá uma renda estável. Se a propriedade for vendida, o lucro será único. Portanto, sugerimos prestar atenção a esse método de obtenção de renda adicional. Vamos contar em detalhes sobre o aluguel de um apartamento, o que você precisa prestar atenção antes de tudo e como transformar essa ideia em um negócio estável.

Quanto você pode ganhar com aluguel

A renda do aluguel de um apartamento nas regiões será diferente. Em Moscou e São Petersburgo, você pode obter de 20 a 30 mil rublos por um apartamento de um quarto em uma área residencial. Em cidades com população superior a um milhão e perto de um milhão de pessoas, você pode obter cerca de 15 mil rublos por um apartamento de um quarto no centro e 10 a 12 por um apartamento em uma área residencial. DENTRO centros regionais com uma população de cerca de 500 mil pessoas - 8 mil rublos para um apartamento em boas condições.

Em uma pequena cidade em 5 anos você pode ganhar cerca de 480 mil rublos alugando um apartamento, nas grandes cidades - cerca de 900 mil rublos, em Moscou e São Petersburgo 1,5 milhão de rublos.

Se o apartamento estiver localizado em uma área de prestígio e tiver uma reforma moderna, seu aluguel será mais caro. Assim, alugar um apartamento de dois quartos no distrito de Tverskoy de Moscou custa 140 mil rublos por mês e no distrito de Mitino - 40 mil rublos. Em ambos os casos, a estação de metro mais próxima fica a 700 metros.

Os apartamentos de dois e três quartos são menos procurados, mas também podem ser alugados. Se, por exemplo, uma nota de três rublos estiver localizada perto da universidade, você poderá alugá-la aos estudantes. Assim, você encontrará residentes permanentes e receberá uma renda regular.

Viver com o dinheiro recebido para alugar um apartamento é bastante realista. Para cobrir as necessidades básicas, uma pessoa precisa de uma média de 20.000 rublos por mês. Isso é suficiente para pagar as contas de seu apartamento, compras produtos. Para comprar roupas, eletrodomésticos novos e relaxar, a renda deve ser maior. Em Moscou, São Petersburgo e cidades com mais de um milhão, o valor mínimo será maior.

Para cobrir as despesas de uma pessoa, você precisa entregar:

• 1 apartamento em Moscou;
• 2 apartamentos em São Petersburgo;
• 2-3 apartamentos em mais de um milhão de cidades;
• 3-4 apartamentos em centros regionais com uma população de cerca de meio milhão.

Este esquema funcionará se inquilinos decentes forem pegos e o apartamento não estiver vazio. Isso pode levar vários anos. Analisaremos detalhadamente como organizar adequadamente um negócio de aluguel de apartamentos.

Como iniciar um negócio: quais documentos são necessários e o que pode ser alugado

Como ganhar dinheiro com aluguel de imóveis? Antes de mais nada, vamos descobrir o que você pode alugar:

• um quarto em um apartamento;
• apartamento;

Se você herdou uma propriedade, pode começar a alugá-la. Se não houver apartamento gratuito, você poderá comprá-lo com suas economias ou fazer um empréstimo ou hipoteca ao consumidor.

Crédito ao consumo - um empréstimo concedido aos cidadãos para a compra de vários itens ou coisas grandes: telefone celular, eletrodomésticos, móveis, carros, moradia.

Um empréstimo hipotecário é um empréstimo direcionado para habitação, emitido contra a garantia do imóvel adquirido. Você também pode hipotecar a propriedade existente. A hipoteca é várias vezes superior ao montante do crédito ao consumidor. Se o mutuário não puder pagar a dívida, o banco se torna o proprietário do imóvel hipotecado.

Não pode obter uma hipoteca, mas quer aumentar suas economias investindo em imóveis? Sugerimos que você se familiarize com uma estratégia como ganhar dinheiro com sublocação de apartamento. De um apartamento você pode receber várias vezes mais que isso o valor que você paga para alugá-lo.

Legalizamos negócios

Você tem um apartamento, resta apenas começar a alugá-lo. Você deve levar em conta que terá que pagar imposto para alugar um apartamento. Se você ocultar a renda, terá não apenas que pagar impostos, mas também uma multa de 40% dela. Mais por falta de declaração de imposto - 5-30% para cada mês de atraso.

Existem várias maneiras de declarar impostos:

A primeira é celebrar um acordo como indivíduo . Neste caso, você pagará 13% da renda recebida.

A segunda é registrar um IP:

1. De sistema simplificadoo imposto será de 6%. Até 30 de abril de cada ano, você precisará apresentar uma declaração de renda, pagar impostos - a cada trimestre.
2. Obter uma patente. É comprado por um ano civil. Seu custo não é fixo, é calculado individualmente como percentual da receita estimada. Neste caso, o valor final depende da área do apartamento e da região.

Por exemplo, em Moscou, uma patente para um apartamento de um quarto de 50 metros quadrados custa 12.600 rublos. O imposto também será de 6%. Neste caso, o imposto é pago antecipadamente. No prazo de 90 dias corridos é necessário pagar 1/3 do valor a partir da data da compra da patente, até o término do prazo da patente - os 2/3 restantes.

Basicamente, os ganhos com o aluguel de apartamentos são legalizados em Moscou e São Petersburgo. Se você mora em outra cidade e acha que enviar informações ao fisco é uma perda de tempo, não será supérfluo jogar pelo seguro. Vizinhos invejosos ou mesmo amigos ou parentes podem lhe dizer para onde ir. Quando sua renda for legalizada, você não precisa se preocupar com isso.

Selecione os códigos OKVED necessários

Ao registrar um empreendedor individual, você precisa especificarCódigos OKVED(classificador russo de tipos de atividade econômica). Os seguintes códigos funcionarão para você:

• 68.20 - Locação e administração de bens imóveis próprios ou arrendados;
• 68.20.1 - Locação e administração de imóveis residenciais próprios ou arrendados;
• 70.20 - Locação de imóveis próprios;
• 70.20.1 - Locação de imóveis residenciais próprios.

Descubra de que outra forma você pode obter renda imobiliária.

Preparando um apartamento para alugar

A maioria dos apartamentos são alugados mobiliados. Alguns têm um conjunto completo necessário para uma vida confortável, alguns têm um conjunto mínimo. Com menos frequência, apartamentos vazios são alugados, mas também são procurados.

Vamos descobrir o que deve estar no apartamento para que você possa alugá-lo.

Um acabamento fresco é desejável. Se você não tiver essa opção agora, verifique se ela está em boas condições. Se você estiver fazendo reparos, pegue os materiais com uma margem. O papel de parede em alguns lugares pode perder sua aparência e até mesmo descasque, e o ladrilho se quebrará. Nesses casos, você pode eliminar rapidamente os defeitos resultantes.

As portas interiores podem ser fornecidas baratas e caras. No primeiro caso, substituí-los não exigirá muito dinheiro e, no segundo, será difícil danificá-los. É melhor colocar uma porta da frente cara, ela durará mais.

Encanamento instalar marcas estrangeiras, de preferência finlandesas. Eles têm opções de orçamento que vai durar muito tempo.

De eletrodomésticos no apartamento, pelo menos, deve ser:

1. Frigorífico;
2. Fogão de cozinha;
3. Máquina de lavar.

Com este conjunto, você já pode procurar inquilinos. Você os encontrará mais rapidamente se o apartamento também tiver:

1. Microondas;
2. Ferro e tábua de engomar;
3. Chaleira elétrica;
4. Televisão;
5. Roteador Wi-Fi;
6. Fen.

A Internet é parte integrante da vida. Você pode trazer a Internet e TV ou apenas a Internet para o apartamento que vai alugar e instalar um roteador Wi-Fi. É melhor esconder os fios imediatamente. Escolha a taxa com a maior velocidade. Se os inquilinos tiverem vários computadores e telefones, a velocidade não cairá tanto. Os novos inquilinos não precisarão pensar em que tipo de Internet conduzir, e novos fios não serão constantemente trazidos para o seu apartamento.

Dos móveis do apartamento devem ser:

1. Sofá dobrável ou cama de casal. Se a área for grande, é melhor colocar uma cama. Se o apartamento for pequeno, o sofá será útil.
2. Espaçoso armário.
3. Secretária e cadeira.
4. Prateleiras de parede para pequenas coisas.
5. Jogo de cozinha, mesa e cadeiras.
6. Criados-mudos. Um elemento opcional, mas que cria conforto.
7. Aparador. Também um elemento opcional, especialmente se o armário for grande.

Se não tiver oportunidade de fazer reparações no apartamento e comprar móveis novos, alugue o apartamento no estado e com os móveis que se encontram. O principal é que está em boas condições e pode ser usado.

Onde comprar um apartamento para alugar

Comprar um apartamento para alugá-lo? Antes de mais nada, preste atenção na área e estude o mercado de “inquilinos”. Assim, você terá um fluxo constante de inquilinos e o apartamento não ficará vazio.

Por exemplo, em Moscou as pessoas preferem alugar apartamentos no leste, sudeste e sul da cidade. Especialistas explicam isso pelo fato de haver aluguel barato em comparação com outras áreas da capital.

“Os distritos ocupam uma classificação tão baixa,principalmente devido ao complexo acessibilidade de transporte e porque foram construídos, e estão sendo construídos, nos territórios “recuperados” das zonas industriais”, explicouMaria Zhukova, primeira vice-diretora do MIEL-Arenda.

Uma fonte

Não é necessário ter vários apartamentos para colocar a renda do aluguel em fluxo. se você tem Casa de férias, entregue. Existem várias maneiras de obter um lucro estável: aprenda a fazer plano de negócios prédio de apartamentos.

Como equilibrar receitas e despesas

Se você fez uma hipoteca em um apartamento, o valor do aluguel deve ser tal que cubra o pagamento mensal e os serviços públicos. Caso contrário, esse negócio funcionará no vermelho. Se você duvida que esta forma de ganhar seja adequada para você, sugerimos que você se familiarize com outrasideias de renda imobiliária.

Nos protegendo dos riscos

Qualquer negócio está associado a riscos, incluindo o negócio de arrendamento de apartamentos. Para se proteger deles, você precisa conhecê-los de vista.

“O maior medo de um proprietário é incêndio ou inundação. Uma situação comum que os proprietários têm de lidar com danos à propriedade. Por exemplo, uma família se muda para um apartamento, no qual as crianças podem fazer tudo: desenhar no papel de parede, andar de bicicleta pelo corredor, cortar móveis. Ou outro caso real - estudantes que alugaram moradia conseguiram quebrar não só parte do equipamento, mas também toda a louça, o vaso sanitário e os vitrais em todas as portas. Após esses inquilinos, é preciso fazer reparos estéticos no apartamento e trocar os móveis”, observa Yana Glazunova, diretora geral da VSN Realty.

Uma fonte

Necessariamente criar um modelo de contrato de aluguel. Isso permitirá que você evite muitos momentos difíceis. Especifique o valor do depósito de segurança e em que casos é devolvido aos inquilinos. Se você foi avisado com 2 ou 3 meses de antecedência que eles iriam se mudar, não há dívidas para os hóspedes, e os móveis e eletrodomésticos do apartamento permaneceram em boas condições, você pode devolver esse dinheiro.

Nele, indique o custo, prazo de pagamento, toda a situação do apartamento e multas por danos materiais. Os moradores estarão arrumados durante a sua estadia, e você não terá que adivinhar em que condições o apartamento está se não puder verificá-lo este mês. Os especialistas recomendam conhecer melhor as pessoas antes de alugar uma casa para elas e fazer um contrato.

Para maior clareza, resumimos todos os riscos e dicas para reduzi-los em uma tabela:

Risco	Conselho
Subarrendamento	Corretores de imóveis ou empreendedores que planejam alugar seu apartamento por dia podem entrar em contato com você. Se esta opção lhe convier, elabore um contrato. Você está sendo solicitado a não assinar um contrato? Não concorde. Em caso de divergências ou problemas, você não fará nada sem um acordo.
Vários inquilinos em vez de um	Anote os detalhes do passaporte dos inquilinos e seus nomes completos no contrato. Por exemplo, se um jovem morava em um apartamento e uma garota se mudava com ele, redesenhe o contrato.
imposto	Se você não pagar impostos sobre sua renda de aluguel, poderá ser multado. O registro de um empresário individual ou a celebração de um acordo para um indivíduo ajudará a evitar isso.
Contas de serviços públicos	Escreva no contrato que os inquilinos são obrigados a apresentar leituras de medidores e pagar contas de serviços públicos. Se você tiver tempo, venha todos os meses aos moradores para fazer leituras de medidores, pegar todos os recibos e dinheiro para moradia e serviços comunitários.
Móveis e eletrodomésticos danificados	No contrato, anote quais móveis e eletrodomésticos estão no apartamento e também indique as penalidades por danificá-los. Além disso, imprima e plastifique as informações com multas e pendure-as em local visível. Por exemplo, se os inquilinos quebrarem a máquina de lavar, você poderá retirar o dinheiro do depósito de segurança. Se o contrato estipular que os inquilinos pagam pelo reparo do equipamento, você tem o direito de exigir esse dinheiro deles.
Não pagamento de aluguel	Se os inquilinos estão se mudando e estão pedindo uma prorrogação até o próximo mês, não concorde. Há uma alta probabilidade de que eles saiam sem pagar e deixem para trás dívidas para moradia e serviços comunitários. Se os inquilinos alugarem seu apartamento por um longo período, pegue um recibo deles, no qual indicam a data de pagamento da dívida. Anote esses casos no contrato. Você também pode especificar uma multa por atraso no pagamento. Tais medidas disciplinam os moradores.

“É muito importante conhecer bem os empregadores, saber quem vive e como, inclusive levando em conta a mentalidade dos diferentes povos. Também é importante entender que muito depende da classe de habitação. Se um apartamento custa 100 mil por mês, provavelmente são residentes completamente diferentes da Ásia do que por 20 a 30 mil”, disse Alexander Kharybin, proprietário de seu próprio escritório de apartamentos.

Uma fonte

Analisamos detalhadamente como alugar um apartamento, quais armadilhas você pode encontrar e o que você precisa prestar atenção. Aqui estão mais algumas dicas para você:

1. Considere a localização e os pedidos dos inquilinos. A propriedade está localizada longe da paragem, e junto à Jardim da infância e escola? Indique no anúncio que vai alugar habitação a um casal com filhos. O apartamento não ficará vazio por muito tempo.
2. Os apartamentos de três quartos são os mais difíceis de alugar. Se estiver ocioso por muito tempo, faça reparos nele e alugue-o por quarto. Os jovens nem sempre podem alugar um apartamento de um quarto, e um quarto pode ser acessível para eles.
3. Não atrase os reparos antes de alugar o apartamento. Cada mês de inatividade para você é dinheiro perdido.

Você quer garantir uma velhice confortável? Compre um apartamento, por exemplo, em Berlim e também o alugue. Na Alemanha, não é costume ter moradia própria, cerca de 80% dos alemães moram em apartamentos alugados.Saiba como comprar um apartamento em Berlim aqui.

O setor imobiliário é uma boa maneira não apenas de manter suas economias, mas também de aumentá-las. Você só precisa saber como fazer isso direito. Você terá uma renda passiva constante que poderá aumentar, pois já possui todo o conhecimento necessário!

Planos de negócios profissionais

O que fazer se você tiver sem economia de dinheiro? Muitas pessoas pensam que para investimento imobiliário você precisa ter um grande capital inicial. Na verdade não é. Negócio diário de aluguel de apartamentosé uma estratégia de investimento imobiliário que pode ser iniciada sem capital inicial.

• Como ganhar dinheiro com aluguel diário de apartamentos?
• O que determina a eficácia do aluguel diário?
• Uma das maneiras de investir em imóveis no exemplo em Zelenograd
• Como testar a localização de um apartamento?
• Negócio de aluguel - O que investir na região de Moscou e Moscou?
• Dicas de investidores experientes:

Vamos descobrir como trabalhar com o mercado de aluguel diário de apartamentos.

O negócio de aluguel é jogar com números. A maioria das pessoas acredita que alugar apartamentos a cada 25 dias é impossível. No entanto, estes são números reais para este mercado. Se você alugar um objeto por um número menor de dias, o lucro será mínimo. Afinal, há despesas com aluguel, propaganda e salários do pessoal de serviço.

Como ganhar dinheiro com aluguel diário de apartamentos?

Se sem economia e você não pode fazer uma hipoteca. Existe uma maneira simples e eficaz - você pode ganhar em mudança diária habitação.

Yuriy Medushenko é um investidor profissional, especialista em Tenement Houses No. 1 na Rússia. Recentemente, ele e seu parceiro Matvey Nadezhny organizaram negócio de aluguel diário de apartamentos.

Pegamos e alugamos um apartamento ou uma casa por um longo tempo, por exemplo, por 30.000 rublos por mês. Claro, avisando os proprietários com antecedência que você vai sublocar o imóvel.

E alugamos por dia, por exemplo, por 3.000 rublos, e lucrar com a diferença. Se você alugar um apartamento 25 dias por mês, poderá garantir um fluxo de caixa de 35.000 rublos. por mês.

O que determina a eficácia do aluguel diário?

Em primeiro lugar, a partir da ocupação do objeto selecionado.

A ocupação média da instalação deve ser de pelo menos 80%. Porque recebendo apenas esses números, você pode recuperar seus próprios investimentos.

Nos negócios clássicos, o esquema é bastante simples: hoje você pode vender dois pares de botas e amanhã - vinte. Devido ao dia seguinte você faz um lucro. DENTRO hotelaria tudo é diferente: se você não encheu dois estúdios hoje, amanhã você não poderá levar mais dois. Portanto, este mês o lucro será menor.

Uma das maneiras de investir em imóveis no exemplo em Zelenograd

Caso do participante Andrey Zelensky

Como testar a localização de um apartamento?

É muito simples, você postar um anúncio de vendas sobre o arrendamento de habitação e indique a zona pretendida. E então olhe e conte quantas chamadas por dia vêm deste anúncio.

• Para esses esquemas quando você especifica um endereço não específico, e o objeto grande mais próximo, é melhor selecionar clientes com carro. Quando uma pessoa entende que pode alugar uma casa por 1000 rublos mais barato que o preço médio de mercado, não será difícil para ele dirigir 2-3 quilômetros extras.
• Existe o seguinte esquema: o teste é considerado aprovado quando trinta e oito clientes por dia expressam seu desejo de alugar nosso apartamento.

Não acontece isso número de clientes constantemente equivale a dez pessoas por dia. Quinze pessoas ligaram hoje e treze amanhã. Essas recessões são inaceitáveis ​​para negócios de qualidade. Portanto, para um resultado completo, tomamos mais aplicações do que temos fundos.

Se ocupação de objetos começou a representar 70%, então mais cedo ou mais tarde essa empresa vai deixar o mercado. O mercado também se torna ineficiente se você cobrar um pouco mais alto que seus concorrentes. Assim, podemos atrair clientes para nós se fazer o preço ainda mais baixo. O fluxo de pessoas aumentará e o apartamento não ficará sem inquilinos. Todas essas coisas precisam ser testadas.

Negócio de aluguel - O que investir na região de Moscou e Moscou?

Caso da participante Tatiana Khmelnitskaya encontro ao vivo de investidores do Território de Investimento

• Quando você tem 1-3 apartamentos, esse processo pode ser depurado por você mesmo. E é muito mais fácil do que ser contratado porque não exige que você fique no escritório o tempo todo oito horas por dia.
• Quando alugamos habitação,é necessário gerenciar constantemente os processos de negócios. Será melhor ter dez estúdios em um só lugar, pois esse objeto é muito mais fácil de controlar do que dez apartamentos em lugares diferentes. Além disso, você pode reduzir custos à medida que é necessário um número mínimo de funcionários.
• Para ganhar renda passiva preciso encontrar Gerente, estabelecer um fluxo de clientes. Cuide também da publicidade de alta qualidade. Selecione um funcionário que atualizará os anúncios no site, bem como um gerente que controlará a direção do atendimento.

Esta é apenas uma das estratégias aumente sua renda. Este método pressupõe que você age com a ajuda de objetos estranhos. Olhe de um ângulo diferente. Você pode comprar propriedades e pagar sua hipoteca com o dinheiro de outra pessoa. Ou seja, combinar negócios com estratégias de investimento. Mais sobre isso no próximo artigo.