O mercado imobiliário residencial e comercial é incrivelmente vasto. Ao oferecer imóveis para habitação, os corretores de imóveis costumam chamar um apartamento de apartamento. Este termo torna-se uma espécie de símbolo de sucesso, luxo, independência e riqueza.
Mas esses conceitos são iguais - apartamento e apartamento? Mesmo o olhar mais superficial determinará que se trata de coisas completamente diferentes. Vejamos a diferença entre apartamentos e apartamentos. Vamos determinar quão significativas são essas diferenças e por que esses conceitos devem ser claramente distinguidos.
O que é um apartamento?
A seguinte definição é geralmente aceita. Um apartamento é um tipo de imóvel separado utilizado tanto para residência permanente como para arrendamento. Tem entrada independente e está totalmente adaptado à vida normal: tem todas as comunicações necessárias, aquecimento, abastecimento de água, esgotos. Os apartamentos não são iguais; diferem entre si pela diferente localização na cidade, área, tipo de estrutura de um edifício residencial, número de andares e muitos outros parâmetros. Mas, apesar de todas as diferenças, os apartamentos constituem um segmento específico - imóveis residenciais ou parque habitacional.
Existem ofertas suficientes para a venda de apartamentos no mercado imobiliário nacional: isto inclui habitação secundária. Os apartamentos à venda podem estar perfeitamente renovados, mas normalmente não estão mobilados.
Apartamentos: o que é isso?
Os apartamentos equipados com comunicações modernas, móveis de excelente qualidade e localizados em complexos hoteleiros são chamados de apartamentos. Esta é uma propriedade de luxo de elite usada para residência temporária de hóspedes ricos. As principais características de tal instalação são o design moderno e elegante e o fornecimento completo de comunicações domésticas e técnicas. A acomodação em apartamentos só é possível temporariamente.
Ou seja, os apartamentos são habitações não permanentes, idênticas a um quarto de hotel. E assim como em um quarto de hotel clássico, um atributo indispensável para se hospedar nele é o serviço completo em horário conveniente para os hóspedes, incluindo toda a gama de trabalhos de limpeza, troca de roupa de cama, disponibilização de vagas de estacionamento, serviços especializados de segurança e demais infraestruturas.
Este é muito popular em áreas turísticas e áreas metropolitanas. Cidadãos ricos costumam comprar apartamentos próximos ao trabalho para economizar tempo. Confortáveis complexos, os chamados apart-hotéis, estão sendo construídos bastante próximos do mar ou do centro empresarial da cidade.
Ao potencial comprador são oferecidos vários tipos de apartamentos, sendo os mais comuns as opções de um quarto e “estúdio” ocidentais, em que a sala é conjugada com a cozinha. Porém, o mercado vende apartamentos de 2 e 3 quartos, além de instalações de vários níveis. A diferença entre um apartamento e um apartamento é que o comprador de um apartamento adquire um espaço habitacional com reformas modernas, móveis elegantes e eletrodomésticos embutidos.
Estatuto jurídico dos apartamentos
Na legislação russa, o conceito de “apartamento” não é fixo, ao mesmo tempo, o termo “instalações residenciais” recebe uma definição bastante ampla. É reconhecido como um local autónomo como parte de um imóvel, apto para residência permanente e obedecendo às normas sanitárias, técnicas e outras normas operacionais estabelecidas. A legislação prevê os seguintes tipos de instalações como instalações residenciais: uma casa ou parte dela, um apartamento ou parte dele, um quarto. O termo “apartamento” não se refere ao segmento “imóveis residenciais”. Ou seja, à pergunta sobre apartamentos: o que é, pode-se responder que se trata de instalações residenciais em edifício não residencial.
Diferenças entre um apartamento e um apartamento
Assim, os apartamentos não estão relacionados com o parque habitacional, pelo que podem ser criados em edifícios de qualquer tipo, por exemplo, edifícios de escritórios. Para receber o estatuto de “apartamento” é necessário pertencer ao parque habitacional. Além disso, existem diferenças entre esses conceitos em outros planos:
- de acordo com os requisitos da resolução Gosstandart, a área do apartamento não deve ser inferior a 40 m2, sendo considerada obrigatória a presença de casa de banho e cozinha o número de quartos;
- Tais exigências não se aplicam a um apartamento, que pode ter apenas um cômodo com área bem menor.
Vamos dar uma olhada em cada diferença entre um apartamento e um apartamento.
Preço
Especialistas no mercado imobiliário observam que o preço dos apartamentos é geralmente 10-15% inferior ao custo de um apartamento de tipo semelhante, mas os custos operacionais são sempre mais elevados. Isto se deve ao fato de que o custo dos serviços públicos para os proprietários de apartamentos é significativamente superior ao custo para os proprietários de imóveis residenciais. Em particular, os serviços de aquecimento são mais elevados em 20-30%, o abastecimento de água e o saneamento - em 12-25%. Os números apresentados são ambíguos; os preços da habitação e dos serviços comunitários dependem não só da localização regional, mas também da natureza da ligação dos serviços públicos às redes das organizações fornecedoras de recursos. Por exemplo, se os serviços forem prestados através de intermediários, você terá que pagar ainda mais por eles.
A ausência do conceito de “apartamentos” em imóveis residenciais não permite que os seus proprietários solicitem subsídios para contas de serviços públicos, desde que o seu rendimento mensal total dos últimos 6 meses não ultrapasse os padrões estabelecidos. Os proprietários de apartamentos não podem usufruir dos benefícios regulados pelo Código da Habitação. Qual a diferença entre um apartamento e um apartamento, além das características de custo?
Recursos de registro
A aquisição de um apartamento pressupõe a possibilidade de registo permanente na morada residencial. É impossível registar-se em apartamentos no seu local de residência pelo facto de legalmente não serem habitação.
A questão da possibilidade de registo temporário em apartamentos ainda permanece obscura, embora não exista proibição direta do exercício desse direito por parte dos proprietários de apartamentos adquiridos em edifícios com estatuto de apart-hotel ou hotel.
Falta de objetos de significado social
Ao decidir qual compra é mais lucrativa - um apartamento ou um apartamento, deve-se lembrar que o desenvolvedor de tais edifícios não tem qualquer obrigação de construir instalações de infraestrutura social. Na verdade, esse fator explica o relativo baixo custo dos apartamentos - os incorporadores de complexos hoteleiros, via de regra, não constroem escolas, creches e clínicas.
Apesar de os corretores de imóveis normalmente não levantarem esse problema ou amenizá-lo com garantias de que os empreendimentos de apart-hotéis são realizados em áreas com infraestrutura estabelecida, não se deve esquecê-lo. Nas megacidades, o volume de construção e venda desses complexos é muito significativo, e os equipamentos sociais, nem em todos os bairros, podem proporcionar um aumento de usuários não cadastrados.
A gestão do departamento de planejamento urbano de Moscou planeja aprovar padrões de construção que obrigam os incorporadores a construir instalações de infraestrutura paralelamente à construção de complexos hoteleiros. Muito provavelmente, a introdução de tais obrigações aumentará o custo dos apartamentos ao preço dos apartamentos.
Não é necessária permissão para remodelar apartamentos
Como os apartamentos são diferentes dos apartamentos? O facto de a necessidade ou possibilidade de requalificação destas instalações ser regulada pelas disposições gerais do Código do Urbanismo, segundo as quais não é necessária autorização se as alterações propostas não provocarem alterações estruturais e não alterarem o nível de fiabilidade e segurança de um edifício não residencial. E se a falta de licenças simplifica muito a reconstrução de apartamentos, então há muitos problemas nas características organizacionais do funcionamento de tais edifícios.
Dificuldades na gestão de edifícios não residenciais e diferenças nos impostos sobre a propriedade
De acordo com o Código da Habitação, as instalações técnicas de um edifício de apartamentos (sótãos, caves, etc.) são propriedade partilhada dos proprietários das instalações residenciais. Esta regra não se aplica a apartamentos. Portanto, o comprador que os adquire deve lembrar que a propriedade do restante das redes prediais e de serviços públicos é do incorporador, podendo impor aos proprietários os serviços de uma sociedade gestora que lhe seja benéfica.
Além disso, a legislação adoptada desde 2015 aumentou significativamente o imposto predial, cujo cálculo será agora efectuado com base em E se a taxa do imposto habitacional for de 0,1% e forem aplicados benefícios bastante impressionantes, então os imóveis não residenciais , que inclui apartamentos, é tributado a uma taxa significativamente mais elevada.
Natureza da aquisição
A diferença entre apartamentos e apartamentos também se manifesta para fins de compra. A compra de apartamentos, em regra, tem carácter de investimento, ou seja, na maioria dos casos são adquiridos com fins lucrativos, enquanto a compra de um apartamento tem uma origem social pronunciada - o alojamento.
Se o proprietário de um apartamento se registar como empresário individual e declarar rendimentos provenientes do arrendamento de um imóvel, não tem direito à isenção fiscal na venda desses imóveis, mesmo que sejam propriedade há mais de 3 anos.
Compreendendo as diferenças, é mais fácil para um potencial comprador decidir qual quarto é mais adequado para ele - um apartamento ou um apartamento. O que é melhor para ele e os objetivos que persegue, só ele sabe. O estado do imóvel adquirido depende da natureza da aquisição, oportunidades, necessidade ou outras condições. Agora, ao considerar uma compra futura, você pode imaginar claramente como um apartamento difere de um apartamento.
Não estamos habituados a separar os conceitos de “apartamento” e “apartamento”. Acreditamos que o apartamento é simplesmente um apartamento muito avançado, luxuoso e moderno.
Isso está longe de ser verdade. Na linguagem dos corretores de imóveis de todo o mundo, apartamentos não são realmente moradias. Mais precisamente, a habitação é temporária, confortável, mas desconfortável, perto de um quarto de hotel.
Então, qual é a diferença entre um apartamento e um apartamento?
Parte um. Rússia
Diferença número 1. Nos apartamentos eles não registram
Do ponto de vista jurídico, isto não é habitação. Os documentos para aquisição de apartamentos não dão direito à inscrição no local de residência. Mesmo com o registo temporário, nem tudo é simples: só é possível se o edifício onde estão localizados os apartamentos for um hotel ou aparthotel.
Diferença #2: Infraestrutura Social
ninguém obriga a construir escolas, jardins de infância, clínicas e outros equipamentos sociais nas proximidades, sem os quais o bairro permanece realmente uma área puramente residencial.
Os corretores de imóveis tranquilizam os potenciais clientes dizendo que os complexos de apartamentos geralmente aparecem em áreas onde a infraestrutura está estabelecida há muito tempo. Talvez, embora o ritmo e o volume do desenvolvimento sejam insignificantes, a cidade seja capaz de dissolver habitações “extras” dentro de si. Mas Moscovo, por exemplo, em breve não conseguirá fazer isso. No complexo residencial multifuncional “Vodny” existem agora mais de cinco mil apartamentos à venda, no apart-complexo “Tsaritsino-2” - quase mil...
Diferença número 3. Os apartamentos têm preços inferiores aos apartamentos
Aqui está a primeira diferença positiva: os apartamentos são mais baratos. É precisamente por causa da falta de obrigações sociais do desenvolvedor. No entanto, a administração metropolitana prepara-se para adoptar normas de construção que obrigarão as empresas que constroem apartamentos a cuidar dos serviços sociais.
Obviamente, a introdução de tais normas eliminará a diferença de preço. Por enquanto, a resposta mais exaustivamente clara à questão de como os apartamentos diferem dos apartamentos soa assim: custo. Os preços por metro quadrado para a classe conforto variam em cerca de 10%, na classe executiva - em 15%.
Na “velha Moscou”, os apartamentos da classe conforto são avaliados em média 123,5 mil rublos por metro quadrado, apartamentos semelhantes, 146 mil. Os líderes em termos de preço mínimo são os apartamentos em “Tsaritsino-2” (113,8 mil rublos por 1 metro quadrado), em “Flotilla” (125,7 mil rublos) e em “Vodny” (129,4 mil).
Um metro quadrado de apartamento em São Petersburgo () custa aproximadamente 135 mil rublos.
Diferença número 4. Mas o aluguel dos apartamentos é mais alto
Acredita-se que os preços da habitação e dos serviços comunitários nos apartamentos sejam 18 por cento mais caros do que nos apartamentos (taxa de IVA). Na verdade, as tarifas de água fria e esgoto são 9,3% mais altas do que o normal, 21,5% para água quente e 22% para aquecimento.
Além disso, no caso em que as utilidades do apartamento estão ligadas às redes da cidade não diretamente, mas através de intermediários, o pagamento torna-se ainda maior.
Diferença #5: E sem subsídios!
Ao mesmo tempo, os proprietários de apartamentos com rendimento mensal inferior ao padrão ficam privados do direito de utilizar subsídios para contas de serviços públicos. Os proprietários de apartamentos simplesmente não são mencionados no Código da Habitação! Outra desvantagem é a habitual, mas com apartamentos isso normalmente é impossível. Os bancos não credenciam tais objetos. Você só pode contar.
Mas nas próximas duas a três décadas este problema não será relevante, dados os preços mais baixos dos apartamentos em comparação com os apartamentos.
Diferença nº 6. A taxa de imposto sobre apartamentos pode aumentar
Num futuro próximo, os legisladores prometem aumentar a taxa marginal sobre imóveis não residenciais para 0,5 por cento do valor cadastral (contra 0,1 por cento para imóveis residenciais).
Porém, mesmo que tal mudança na legislação federal seja adotada, os proprietários de apartamentos não pagarão necessariamente cinco vezes mais. As autoridades regionais têm o direito de reduzir a taxa máxima de imposto.
Diferença nº 7. Dificuldades com o bem comum de uma casa com apartamentos
O Código da Habitação obriga os proprietários de apartamentos em edifícios altos a partilharem caves, sótãos e outras divisões técnicas do edifício com os seus vizinhos em partes iguais. O documento nada diz sobre apartamentos.
Na prática, isto resulta em grandes problemas financeiros para os proprietários. Como o comprador adquire apenas metros quadrados dos apartamentos, a incorporadora continua sendo proprietária do restante do edifício e das redes de serviços públicos. Não seria exagero supor que a empresa irá certamente impor os serviços da sua sociedade gestora aos proprietários, e estes últimos tentarão inflacionar ao máximo as tarifas dos serviços públicos.
Diferença número 8. Proprietários de apartamentos não podem criar um HOA
Dado que o edifício não é legalmente classificado como residencial, os seus residentes ficam privados do direito de constituir associações de proprietários.
Contudo, outras formas de organização de autogoverno também são possíveis! Digamos que você possa concluir um simples acordo de parceria. Ou estabeleça uma parceria sem fins lucrativos.
Diferença número 9. Nos apartamentos não é necessário solicitar autorização para remodelar as instalações
A espada, como você sabe, tem dois gumes. O facto de os apartamentos não serem oficialmente reconhecidos como habitação também tem um lado positivo para os seus proprietários. Somente as instalações residenciais podem ser redesenhadas após uma longa e persistente jornada pelas autoridades. Os proprietários de apartamentos podem fazer o que quiserem com o seu espaço. Dentro dos limites do Código de Urbanismo, é claro, que prescreve apenas as alterações que não afetem as características estruturais do edifício e não ameacem a sua segurança.
Parte dois. Europa
Até agora temos falado sobre a realidade do nosso país. E no exterior? Por exemplo, qual é a diferença entre um apartamento e um apartamento na Espanha, onde os olhos e o dinheiro dos investidores russos estão cada vez mais voltados para a atenção ultimamente?
Espanha: a principal diferença é a presença de uma área local cercada
Existem quatro tipos principais de imóveis em Espanha:
- Estúdios que recentemente ganharam popularidade na Rússia. São pequenos apartamentos económicos sem divisórias, onde a única divisão é conjugada com a cozinha (apenas a casa de banho tem paredes separadas). Os russos compram “estúdios” principalmente para férias e, no resto do tempo, alugam-nos a turistas. O custo varia entre 20 e 60 mil euros; Você pode alugar a partir de 150 euros por semana.
- Um atiko, ou cobertura, é um apartamento no último andar de um edifício, geralmente com solário na cobertura e vista para o mar. Também mais uma opção de resort, mas muito mais cara - custa 200 mil euros ou mais.
- Apartamentos. Eles não são fundamentalmente diferentes dos nossos. Muito mais modesto e mais barato que as coberturas. Mesmo em zonas de resort pode comprar por 50 a 60 mil euros.
- Finalmente, os apartamentos. A principal diferença dos apartamentos é que o conjunto residencial possui área própria cercada com área verde comum a todos os moradores da casa (ou seja, gramados, gramados, árvores), campo infantil e/ou esportivo, estacionamento, área de lazer e uma piscina.
O pagamento de serviços públicos para apartamentos é ligeiramente superior ao de um apartamento. Mas o valor para a manutenção de um território colectivo não é tão elevado - cerca de 200 - 700 euros (não por mês, mas por ano!). Para efeito de comparação: os custos fixos mensais dos serviços públicos variam, dependendo de muitos fatores, de 60 a 120 euros.
Você pode alugar apartamentos perto da costa marítima a partir de 250 euros por semana. Os preços de compra são comparáveis ao custo de um apartamento e também dependem de muitas características de qualidade do imóvel. Por exemplo, um apartamento à beira-mar pode custar quase um terço mais do que apartamentos semelhantes a dez minutos a pé da praia.
Em geral, durante a crise, os preços dos imóveis residenciais em Espanha diminuíram entre 25 e 40 por cento. Além disso, as hipotecas são muito mais acessíveis do que na Rússia. Para adquirir, além do dinheiro, basta um passaporte estrangeiro. A transação é formalizada por notário, após o qual o adquirente é imediatamente declarado proprietário. E em setembro de 2013, o país adotou uma lei segundo a qual qualquer cidadão estrangeiro, que tenha adquirido um imóvel no valor mínimo de 500 mil euros, tem direito a obter uma autorização de residência.
No entanto, a nova lei apenas simplifica um pouco este procedimento. No entanto, você ainda pode registrá-lo depois de comprar até mesmo um estúdio barato ou simplesmente alugar qualquer imóvel. É verdade que existe uma exigência de rendimento permanente do requerente de autorização de residência.
Bulgária: a situação é semelhante
Outro país “resort” europeu que os nossos compatriotas estão explorando ativamente para a compra de imóveis residenciais. Qual é a diferença entre um apartamento e um apartamento na Bulgária?
Os apartamentos búlgaros são no mínimo apartamentos de dois quartos com todas as comodidades, móveis compactos e eletrodomésticos embutidos. Os apartamentos, totalmente preparados para a entrada do inquilino ou proprietário, situam-se num complexo hoteleiro residencial (apart-hotel), geralmente construído mais próximo do mar, e oferecem os seguintes serviços:
- segurança especializada,
- recepção,
- estacionamento,
- centro de spa e salão de beleza,
- academia, centro de fitness, piscina,
- parque infantil e zonas de lazer.
Entre os apartamentos à venda encontram-se estúdios modestos, amplos espaços com dois ou até três quartos, bem como apartamentos em vários níveis.
Além da gama de serviços que aproximam os apartamentos de um hotel, eles se diferenciam dos apartamentos pela presença de móveis e equipamentos. Todos juntos levam a um preço mais elevado para os apartamentos: um apartamento na Bulgária pode ser adquirido por 500 euros por metro quadrado; o custo do tipo de habitação em questão é de 800–1500 euros por metro quadrado.
Como você pode ver, os apartamentos na Rússia e nos resorts europeus, como dizem, são duas grandes diferenças. E em termos de conforto, e em termos de preços, e em termos de relação de custos relativamente aos apartamentos. Moscovo “superou” a Bulgária e até a Espanha. Eu gostaria de poder alcançar o mais recente padrão de vida!
Na legislação russa não existe uma definição clara do que é um apartamento. Este imóvel não se enquadra no conceito de residencial, mas essencialmente também não é comercial. Essa confusão muitas vezes engana os compradores. AiF.ru perguntou a especialistas sobre o que são apartamentos, os perigos de tal aquisição e o que aguarda esse tipo de imóvel no futuro.
No Distrito Administrativo Central sem registro
Os apartamentos são instalações não residenciais que podem ser utilizadas para habitação. Mas a palavra “não residencial” não significa que você não possa morar neles: na maioria das vezes, na aparência, não são diferentes dos apartamentos. Porém, ao contrário dos moradores de apartamentos, o proprietário do apartamento não pode contar com registro e registro permanente. Isto significa que ele não terá a oportunidade de obter um número de identificação fiscal, utilizar seguros de saúde ou participar em programas governamentais para melhorar as condições de vida. Além disso, será possível matricular uma criança na escola apenas por ordem de chegada, após distribuição das vagas entre aqueles que possuem matrícula permanente.
Os apartamentos não estão sujeitos a normas de construção habitacional: o incorporador não é obrigado a dotar esses bairros de infraestrutura social, e a densidade construtiva dos apartamentos pode ultrapassar 25 mil metros quadrados. m por hectare. Outra diferença importante entre apartamentos e apartamentos é que eles não estão sujeitos à Lei Federal nº 214 “Sobre Participação em Construção Compartilhada”, o que significa que os acionistas não podem ser considerados vítimas caso surjam problemas.
Inicialmente, a palavra “apartamento” significava imóveis caros para residência temporária de pessoas ricas. “Mais da metade dos complexos de apartamentos estão localizados no Distrito Administrativo Central e são principalmente projetos de elite ou de classe empresarial”, disse ela. Irina Mogilatova, CEO da agência imobiliária Tweed. O seu aparecimento deveu-se ao facto de não haver espaço para construção de moradias no centro da capital. Para os compradores de imóveis de luxo, nem o registo nem a infra-estrutura social eram, na maioria das vezes, importantes. Essas moradias não foram adquiridas para residência permanente, e o mais importante foi a sua localização no Distrito Administrativo Central.
No entanto, desde o ano passado a situação mudou. “Ao longo do ano passado, propriedades do segmento de baixo preço começaram a entrar ativamente no mercado. Ao mesmo tempo, a análise de vendas mostra que há grande demanda por esses produtos”, afirma Alexander Engel, chefe do departamento de novos edifícios do Grupo de Empresas MIC.
Habitação barata, habitação cara e serviços comunitários
A popularidade dos apartamentos se deve ao seu baixo custo. “Em projetos com características semelhantes, o custo por m². m de apartamentos são geralmente inferiores ao preço de m². m de apartamentos em 20-25%. Hoje o preço médio por m². m de apartamentos em Moscou custa 213 mil rublos, o mínimo é 100 mil rublos. por metro quadrado m.”, explicou Chefe do Departamento de Analytics e Consultoria da NDV-Real Estate Elizaveta Gudz. O preço baixo se deve a outros requisitos que se aplicam a tais objetos. De acordo com Sofia Lebedeva, Diretora Geral do MIEL-Novostroiki, as normas para a construção de instalações não residenciais, em particular para isolamento acústico e térmico, insolação (iluminação), bem como para o fornecimento de infra-estruturas sociais, durante a construção de apartamentos são menos rigorosas do que para complexos residenciais comuns.
Outra característica dos apartamentos é o maior custo das contas de serviços públicos. “De acordo com o seu estatuto jurídico, os apartamentos são instalações não residenciais, daí as tarifas mais elevadas, que normalmente diferem pela taxa de IVA. Os pagamentos pela água serão 10% mais elevados, pelo aquecimento - 25%, a electricidade será mais cara em 27% (com base na tarifa média de 2,5 rublos/kWh). Em termos monetários absolutos, o aluguel mensal de apartamentos com área de 80-100 m2. m será maior do que um apartamento da mesma área, em cerca de 2 a 2,5 mil rublos. Ao mesmo tempo, os vendedores de apartamentos garantem que o desconto que o comprador recebe ao fazer uma transação cobre a diferença de pagamentos por muitos anos”, observa Olga Khasanova, chefe de desenvolvimento do portal urbanus.ru.
Pessoas solteiras e proprietários
Os apartamentos são procurados por diferentes categorias de compradores. “São mais frequentemente comprados por jovens, casais com filhos, homens solteiros e mulheres mais velhas (40-45 anos). Eles são atraídos pelo preço, boa localização, ambiente e arquitetura original de tais objetos. Além disso, devido ao baixo custo do “ingresso” no segmento de apartamentos, a parcela de compradores de investimento é grande - chega a 25-30%. Eles podem devolver o dinheiro com lucro quando o complexo for concluído ou receber uma renda estável do aluguel (as taxas de aluguel de apartamentos e apartamentos não são diferentes)”, disse AiF.ru Maria Litinetskaya, Diretora Geral do Grupo Metrium.
Explosões sociais
A posição das autoridades de Moscou em relação aos apartamentos foi anunciada arquiteto-chefe da capital, Sergei Kuznetsov em fevereiro. Ele propôs dividir os projetos de apartamentos em dois tipos - habitacionais e hotéis, e fornecer toda a infraestrutura necessária. No futuro, a prefeitura planeja obrigar os incorporadores a incluí-lo no projeto durante a construção. O arquiteto-chefe da capital mencionou as explosões sociais associadas aos apartamentos que já ocorreram em Moscou: “As pessoas que compraram apartamentos exigem em massa infraestrutura social da cidade. Dizem: “Moramos na cidade, pagamos impostos, então porque somos piores do que aquelas pessoas que vivem em casas normais? O estado não nos explicou que não precisávamos comprar apartamentos e morar aqui com crianças.”
O futuro dos apartamentos
Segundo especialistas, as declarações das autoridades moscovitas poderão mudar o mercado de apartamentos de classe econômica na capital. “As infra-estruturas sociais não trazem qualquer rendimento aos promotores e o custo da sua construção é bastante elevado. É claro que nossos desenvolvedores estão acostumados a transferir todos os seus custos para os ombros dos compradores, de modo que o custo dos apartamentos pode aumentar. Como resultado, a introdução de novos padrões, é claro, não “matará” o formato do apartamento, mas mudará muito o seu desenvolvimento”, diz Maria Litinetskaya.
“No final de 2014, podemos esperar um aumento da área total de apartamentos em oferta na ordem dos 7-9% face ao 4º trimestre de 2013. Assumimos que o mercado de apartamentos se desenvolverá no caminho da acessibilidade, o que significa que a oferta das classes conforto e econômica aumentará. Isto também será facilitado pela actual política de planeamento urbano do governo relacionada com o desenvolvimento de antigas zonas industriais. O preço médio ponderado de fornecimento de apartamentos na “velha” Moscou no final de 2014 sofrerá ajustes para baixo na faixa de 3-4%”, prevê Chefe do Departamento de Consultoria e Análise da Azbuka Zhilya Daria Tretyakova.
GdeEtoDom.RU recorreu a um profissional para destruir os mitos existentes no mercado de apartamentos. Continue lendo para saber mais sobre as vantagens e desvantagens dos apartamentos e se vale a pena comprá-los.
Mitos sobre apartamentos
Do ponto de vista da corretora de imóveis profissional Natalya Shirokova, que atua no mercado imobiliário há mais de 9 anos, a principal diferença entre apartamentos e apartamentos é a seguinte. - trata-se de um local não residencial em que existe um quarto ou quartos equipados para habitar, uma cozinha, uma casa de banho e outras comodidades. O especialista explicou as vantagens e desvantagens dos apartamentos através de exemplos específicos.
Para efeito de comparação, foram selecionados dois pares de apartamentos. O primeiro par está localizado ao lado de um edifício residencial comum na Yaroslavskoye Shosse e de um complexo residencial multifuncional com apartamentos próximo ao parque Losiny Ostrov, o segundo par está localizado próximo à estação de metrô Vodny Stadium, onde o desenvolvedor oferece apartamentos e apartamentos.
Mito 1. Os apartamentos são mais baratos que os apartamentos
Vamos comparar o custo dos apartamentos no complexo de uso misto Vodny e na Yaroslavskoye Shosse.
Na verdade, os apartamentos não são apenas mais baratos, mas significativamente mais baratos do que apartamentos semelhantes. na casa vizinha os apartamentos são 36% mais caros. No complexo Vodny a diferença foi de 20%.
Se você fizer uma seleção de apartamentos por 8 milhões de rublos. na área de apartamentos na Rodovia Yaroslavskoye, vemos que pelo mesmo dinheiro você pode comprar:
- Apartamento de 2 quartos
- e até um apartamento de 3 quartos
Assim, o mito é confirmado.
Mito 2. Impostos elevados sobre apartamentos
Na verdade, o imposto em si é 5 vezes maior. Para imóveis residenciais - 0,1%, mas para apartamentos - já 0,5% da base tributável. Recorde-se que os impostos são calculados com base no valor cadastral dos imóveis, que é significativamente inferior para os apartamentos.
O cálculo usando o exemplo de apartamentos e apartamentos na rodovia Yaroslavskoye é assim:
Além disso, a base tributável de um apartamento pode ser reduzida devido à dedução fiscal aplicável no valor de 20 metros quadrados. m de área total do apartamento para cada proprietário. No entanto, a dedução fiscal não se aplica a apartamentos.
Assim, os pagamentos de impostos para apartamentos são superiores em pelo menos 14.662 rublos/ano.
A diferença entre o apartamento comparado e o apartamento adquirido é de RUB 2.900.000. Dividindo esta diferença (2.900.000) pelo “pagamento a maior” em impostos de 14.662,67 rublos/ano, obtemos 197 anos.
O comprador que comprou os apartamentos pagou 2,9 milhões de rublos por eles. menos do que um apartamento em um prédio vizinho e pagando impostos de 14.662,67 rublos. mais economizará por 197 anos.
Mito confirmado: a alíquota do imposto é maior, mas a economia é maior.
Mito 3. Não há dedução fiscal disponível para apartamentos no momento da compra.
A dedução fiscal é fornecida:
- a apartamentos, quartos ou partilha(s) neles numa casa acabada, ou direitos a um apartamento, quarto ou partilha(s) neles numa casa em construção;
- para aquisição de materiais de construção e acabamento;
- para trabalhos relacionados com o acabamento de apartamento, quarto ou parte(s) dos mesmos, bem como os custos de desenvolvimento de documentação de projeto e orçamento para trabalhos de acabamento;
- para obras de construção (conclusão de edifício residencial ou parte(s) dele, obras inacabadas) e acabamentos;
- para ligação a redes de electricidade, abastecimento de água e gás e esgotos ou criação de fontes autónomas de electricidade, abastecimento de água e gás e esgotos.
Não há dedução fiscal disponível para apartamentos.
Aqui, mais um ponto precisa ser levado em consideração: apenas os cidadãos da Federação Russa que são contribuintes do imposto de renda pessoal podem aproveitar a dedução fiscal. Por exemplo, os empresários individuais que trabalham no regime de tributação simplificado não poderão utilizá-lo, mesmo no caso de...
Mito confirmado.
Mito 3. Os apartamentos são construídos em terrenos industriais “impregnados” de metais pesados
Todos os apartamentos podem ser divididos em:
- Apartamentos em edifícios reconstruídos de fábricas e fábricas. Por exemplo, “The Loft Club” em 17 Dukhovsky Lane foi erguido no local da Fábrica de Curtumes de 1869, todos os edifícios foram construídos de novo. Loft Quarter "Danilovskaya Manufactory" - reconstrução do edifício de uma antiga fábrica têxtil que funcionou no século XIX, onde alguns edifícios tinham oficinas de branqueamento. O quão perigosas são essas terras cabe ao comprador decidir.
- Apartamentos em edifícios novos - MIBC "Moscow City", MFC "Vodny", etc. Novos complexos estão sendo construídos próximos a edifícios residenciais, nos mesmos terrenos.
O mito foi destruído; nem todos os apartamentos estão localizados em terrenos industriais.
Mito 4. É impossível registrar-se em apartamentos
O registo temporário é possível para apartamentos se o edifício onde se encontram tiver o estatuto de hotel ou apart-hotel, ou seja, o certificado de propriedade deve conter a inscrição “instalações não residenciais do tipo hotel” ou “apartamentos do tipo hotel”. . Esta oportunidade é oferecida, por exemplo, pelo Centro Internacional de Negócios da Cidade de Moscou e pelo Complexo Multifuncional Vodny.
Com o registro temporário, você pode matricular seu filho em um jardim de infância ou escola, ou ser encaminhado para uma clínica.
O mito foi dissipado.
Mito 5. Grandes contas de serviços públicos
Muitas pessoas pensam que a diferença nas contas de serviços públicos entre um apartamento e um apartamento é 2 a 3 vezes maior.
As contas de serviços públicos dos apartamentos em comparação com os apartamentos são de fato 20% mais altas. Por exemplo, para um apartamento de 2 quartos na Yaroslavskoye Shosse, 124, o proprietário paga 4.500-5.000 rublos por mês, e para um apartamento em uma casa vizinha - 6.000 rublos.
Há uma diferença, mas é insignificante.
Mito confirmado.
Mito 6. Os bancos não oferecem hipotecas para apartamentos
Na verdade, os bancos têm abordagens muito diferentes em relação ao empréstimo para apartamentos. Atualmente, o Sberbank e o Rosselkhozbank não emprestam para apartamentos, mas o VTB 24, o Banco de Moscou e o Delta Credit oferecem a emissão de um empréstimo para apartamentos nas mesmas condições dos apartamentos (12-14%).
O mito foi dissipado.
Mito 7. Os incorporadores não constroem infraestrutura social próxima ao complexo de apartamentos
Estamos falando de escolas, creches e clínicas. Com efeito, o promotor não é obrigado a construir infra-estruturas sociais e, via de regra, não o faz. Mas muitos incorporadores, dada a alta concorrência no mercado imobiliário, estão trabalhando nos conceitos de seus projetos e levando em consideração as necessidades dos futuros compradores. Por exemplo, em (Beregovoy Proezd, edifício 5) está prevista a construção de uma clínica e de um jardim de infância. Além disso, os complexos de apartamentos são frequentemente construídos em áreas com infra-estruturas estabelecidas que podem ser utilizadas.
O mito não foi confirmado.
Com base nos resultados da análise, o especialista aconselha a escolha de apartamentos nos seguintes casos:
- quem já possui apartamento onde pode se cadastrar;
- empresários que possam utilizar o apartamento como escritório;
- para quem planeja;
- jovens e activos que compram uma pequena área “para começar”, ou seja, com perspectiva de vendê-la dentro de 3 a 5 anos e adquirir uma área maior.
