Új kávézók nyílnak pláza, és utcai kiskereskedelmi formátumban. Piaci szakértők elmondták, milyen problémákkal kell szembesülnie a bérlőnek, amikor vendéglátóhelyet keres, és hogyan dönthet a legjobban a helyről, a területről és a bérleti díjakról.
Bevásárlóközpontok vs utcai kiskereskedelem
Ahhoz, hogy az egyik vagy másik helyiség mellett döntsünk, bevásárlóközpont vagy utcai kiskereskedelem között, mindenekelőtt a jövőbeni létesítmény koncepciójára kell hagyatkozni, mert mind a munkarend, mind a célközönség attól függ. Rajta. Az első esetben a családi létesítmények megfelelőbbek, a másodikban kézműves bárok, kávézók jellegzetes konyhával és különféle tematikus helyek.
Fontos tényező lehet az is, hogy a kávézó mióta működik, keresi-e első helyiségét, vagy költözik, esetleg bővíti hálózatát. Vagyis a tapasztalat és az anyagi tartalékok jelentősek lesznek. „A feltörekvő vállalkozók és induló vállalkozások számára az utcai kiskereskedelemben való elhelyezés megfelelőbb, mint egy bevásárlóközpontban” – mondja Egor Ostapenko, a Praedium kiskereskedelmi ingatlanosztályának igazgatója. - Nem minden új projekt képes azonnal megbirkózni a meglehetősen magas bevásárlóközpont árakkal és a nagy kaucióval 2-4 hónap alatt.”
Érdemes megfontolni, hogy a kerületi bevásárlóközpontok általában több kulcsfontosságú formátumot kínálnak. Ivan Tatarinov, a GLINCOM kereskedelmi igazgatója megjegyzi, hogy ez nyereséges és a leginkább keresett a kisvállalkozók számára, akik készek 500 ezer rubelből befektetni egy vendéglátó üzlet megnyitásába. legfeljebb 1 millió rubel egy kávézó pont. A marginalitás miatt „gyenge” ingatlanokban is dolgoznak, és a bérleti díj első hónapjában sikerül lebukniuk. A második formátum - az élelmiszerudvar - nagyobb mennyiségű befektetést biztosít, 2,5 millió rubeltől. „A vendéglátóhely legsikeresebb kávézói a mozi és a szórakozóhely mellett találhatók. Ha nincs a környéken szórakozóhely bérlője, nagyon körültekintően kell megközelíteni a bérleti kérdést” – tisztázza a szakember.
A bevásárlóközpont és az utcai kiskereskedelem közötti választás során érdemes mérlegelni mindkét elhelyezési típus előnyeit és hátrányait. Úgy tartják például, hogy könnyebb megjósolni egy bevásárlóközpont átlagos vásárlói számát. „Az utcai kiskereskedelemben is lehet mérni a forgalmat, de ez kevésbé kiszámítható, jobban függ az időjárási viszonyoktól, és a gyalogosok minősége a helyszíntől függően változhat” – magyarázza Natalja Ozernaja, a JLL utcai kiskereskedelmi osztályának helyettes vezetője. Moszkva.. Ugyanez vonatkozik a lehetséges versenytársakra is: az utcán bármikor háztól-házig berendezkedhetnek és vásárlókat vonzanak, míg egy bevásárlóközpontban általában igyekeznek egyensúlyt tartani a képviselt cégek között.
Fontos az is, hogy a bevásárlóközpontokban lévő helyiségeket gyakran az étkeztetési követelmények figyelembevételével szerelik fel, míg a lakóépületekben való elhelyezés sok simítást és a lakóktól szükséges jóváhagyást igényel. Lakóépületben az is fontos, hogy a vendégek ne dohányozzanak a bejárat és az ablakok közelében. Ha az utcai kiskereskedelem mellett dönt, akkor az azon a helyen lesz, ahol korábban egy kávézó vagy étterem nyitva volt.
Mennyit kell venni „négyzetekben”?
Olyan helyiséget találni, amely nem lenne túl nagy területű, de nem lenne szűk az intézmény leendő vendégei számára, rendkívül nehéz feladat, éttermeket, kávézókat tervező szakember nélkül sokszor gyakorlatilag megoldhatatlan. „Van egy bizonyos fizetési rendszer, amelyet az intézmény menüje alapján terveznek. A terület különösen attól függ, hogy a kávézónak van-e konyhája teljes ciklus vagy csak előfőzik, vagy készen állnak arra, hogy konyha nélkül is működjenek” – mondja Egor Ostapenko. Ezen kívül figyelembe veszik a létszámot és a szükséges helyiségek méretét a raktárakhoz, hűtőegységekhez stb.. A nagytermet, amelyben a látogatók ülnek, az asztalok mérete és a lehetséges terhelés alapján tervezzük. „Figyelembe kell venni azokat a normákat és szabályokat is, amelyek szerint az intézménynek külön WC-vel kell rendelkeznie a személyzet számára, zuhanyzóval a szakácsok számára, valamint átöltözési hellyel a dolgozók számára” – teszi hozzá Anton Belykh. vezérigazgató tanácsadó cég, a DNA Realty. – Tapasztalat nélkül ezt rendkívül nehéz lesz kiszámítani.
A hely nagysága természetesen a bevásárlóközpontoktól és az utcai kiskereskedelmi formátumoktól is függ, amelyek közül végül választania kell. „A kávézók 3-4 nm-es pulttól egészen 20 nm-es kis helyiségekig bérelhetnek helyet. m. Étkezési udvar számára a legnépszerűbb terület a 25-65 négyzetméter. m. Ha egy vállalkozó franchise-ként nyit kávézót, akkor a terület kiválasztásánál a tulajdonosok által a francia könyvben már egyértelműen megfogalmazott követelmények vezérlik” – magyarázza Ivan Tatarinov.
A javasolt bérleti díj megfelelősége – a technológiai finomságokkal ellentétben – a piaci szakértők analitikus számításai alapján önállóan is megítélhető. Knight Frank szerint egy 200 négyzetméteres kávézó átlagos árai. m Moszkva központjában 65-75 ezer rubel lehet, a felső helyeken pedig akár a 90-120 ezer rubelt is elérheti. A lakott területek átlagos mértéke 40-45 ezer rubel. négyzetméterenként m évente. „A „hálószobákban”, de a metróból közvetlenül látható helyiségek díjai gyakran összevethetők a központi utcák áraival, pontosan a metróból naponta érkező gyalogosok miatt” – jegyzi meg Natalja Ozernaja, az utcai kiskereskedelem helyettes vezetője. osztály a moszkvai JLL-ben.
Forrás: JLL
Hogyan válasszunk? Anton Belykh biztos benne: semmi esetre sem szabad pszichológiai vonalat felállítani - például „ne fizessen havi egymillió rubelnél többet a bérleti díjért”. „Ismerek olyan éttermeket, amelyek havi 3-5 milliót fizetnek a helyiségekért, és még mindig virágoznak. És vannak olyan létesítmények, amelyek 100 ezret fizetnek, és alig jönnek ki, vagy akár veszteségesen működnek” – magyarázza a szakember. - A bérleti díjak megítélésekor nem a belső pszichológiai korlátait kell figyelembe venni, hanem a hely valós forgalmát, annak egybeesését az Önével célközönségés számításokat készíteni a várható bevételekről a modern rendszerek segítségével.”
Döntse el a helyszínt
Amikor egy bevásárlóközpontban helyet fontolgat, gyakran találkozhat előítéletekkel a környék erős bérlőivel szemben az étteremben, különösen a „nagy hárommal”: McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov úgy véli: „A kiváló minőségű és érdekes termék nem szenved majd versenyt az erős globális márkákkal. Például a hamburgerüzletek a szerző termékének és az egyénibb megközelítésnek köszönhetően nagyon sikeresen tudnak megkülönböztetni magukat a tömegszegmens hasonló kínálatától.”
Egy másik téves hiedelem az, hogy a kávézóknak csak Moszkva központjában mennek jól. „Számos sikeres létesítmény található a lakott területeken és a kivezető autópályákon is. Itt figyelembe kell venni a terület sajátosságait. Például Perovoban jobb, ha valami nagyon pénztárcabarát dolgot nyit, de a Michurinsky Prospekton egy steakhouse is jól jön. A vendéglősöket a nagy lakóterületek is érdeklik, ahol rengeteg új lakás található, amelyeket főként a középosztály vásárol vagy bérel” – mondja Anton Belykh.
Hagyományosan utcai kiskereskedelmi formában jó helyek a kávézók számára gyalogos zónák, amelyek száma Moszkva központjában az utóbbi időben megnőtt. Jó, ha a közelben van egy tereptárgy vagy nyaralóhely a városlakók számára. A metró közelében található helyiségek is keresettek. "Ígéretes, vele nagy potenciál A fejlesztés véleményem szerint az egykori gyárak területén található loftokban található helyiségek. Szembetűnő példa a Syrovarnya étterem megnyitása a Badaevsky sörgyár területén, amely horgony lett, és számos más projekttel csatlakozott: Deep Space, The 12 Wine Bar, “ Nyári kert– mondja Victoria Kamlyuk, a Knight Frank utcai kiskereskedelmi igazgatója.
Ami a központi elhelyezkedést illeti, itt utóbbi évek Egy másik fontos probléma merül fel - rekonstrukciós és tereprendezési munkák. Az állandó építkezés kevéssé vonzza az ügyfeleket, különösen a kávézók esetében, amelyek nyári verandákat szeretnének rendezni. „Nem szabad félnie az utcafelújítási munkáktól, és ne menjen el” – biztos benne Victoria Kamlyuk. „10-30% kedvezményt kell egyeztetnünk a bérbeadóval a rekonstrukció idejére.” Jegor Ostapenko is teljes mértékben egyetért azzal a véleménnyel, hogy a felújítás „túlélhető”: „Ha már a tereprendezésről beszélünk, meg kell jegyezni, hogy ha a létesítmény rendelkezik bizonyos pénzügyi biztonsági tartalékkal, akkor jobb, ha kivárja ezt az időszakot. mintsem elköltözni. A rekonstrukció befejeződik, az utca átalakul, és a következő szezonban a kávézónak van esélye a veszteségek megtérülésére és a bevételek növelésére.”
A Telephely és a szomszédos Területek és Parkolóhelyek használatának havi bérleti díja (a továbbiakban: Bérleti díj) a következőkből áll:
A bérleti díj állandó vagy fix része
- Fix alkatrész bérlés a Helyiségbérlésért felszámított pénzösszeg áfával 18%. A bérleti díj fix része az alábbi bérelt helyiségek négyzetméterenkénti mértéke szerint kerül kiszámításra:
- ___.00 rubel havonta a raktárhelyiségek bérelt területének négyzetméterenként, beleértve az ÁFÁ-t;___.00 rubel havonta az iroda- és vendéglátóhelyiségek bérelt területének négyzetméterenként, beleértve az áfát;
- ___.00 rubel havonta egy négyzetméter bérelt terület Iroda helyiségei, ÁFA-val. A bérleti díj fix részének költsége a Szolgáltatási listában (5. sz. melléklet) meghatározott Szolgáltatásokat tartalmazza A bérleti díj fix rész költsége tartalmazza az Ingatlan Bérlő általi használatát.
A bérleti díj változó része
A bérleti díj változó része tartalmazza (a fogyasztási korlátokat a 6. számú melléklet tartalmazza - az elfogyasztott villamos energia költségeinek összegét, az érintett szolgáltatásokat nyújtó szervezetek által a mérőóra állása szerint megállapított díjszabás szerint számítva (a szolgáltatott villamos energia mennyisége, kW); - a vízfogyasztás és a csatornázás költségeinek összege, amelynek kiszámítása az érintett szolgáltatásokat nyújtó szervezetek által megállapított tarifák szerint történik a mérőkészülékek leolvasásával vagy a fogyasztási arány számításával összhangban a felek megállapodása szerint - a telefon és internet forgalom költségeinek összege, melynek számítása díjszabás alapján történik, a 6. számú mellékletben megállapított Parkolóhelyek használati díjai A Díj számítása a 6. sz. A következő díjak: 7500,0 rubel havonta (nem ÁFA), egy parkolóhely teherautó számára; 1500,0 rubel havonta (nem áfa) ÁFA) egy parkolóhely személygépjárművek számára.
A bérleti díj módosítása a bérleti szerződésben
A Bérbeadó fenntartja magának a jogot, hogy a bérelt Helyiség négyzetméterenkénti költségét saját kezdeményezésére, de legfeljebb évente 1 (Egy) alkalommal a bérleti szerződés kezdő napjától számítva módosítsa, és legfeljebb a korábbi költség 5%-a. négyzetméternyi bérelt helyiségből, a Bérlő előzetes értesítése mellett legalább 1 (egy) hónapon belül. Ebben az esetben a felek a jelen megállapodáshoz kiegészítő megállapodást írnak alá. A bérbeadónak joga van egyoldalúan emelni a bérleti díj változó részének mértékét az érintett szolgáltatásokat nyújtó szervezetek tarifáinak változásától függően. Ebben az esetben a Bérbeadó a Bérlőnek megküldött közüzemi és üzemeltetési szolgáltatások díjának változásáról szóló írásbeli értesítéshez csatolja a díj- vagy szolgáltatási költség változásának tényét igazoló dokumentumokat.
Szakértői értékelésre bérleti szerződéseket elfogadunk. Komplex szerződések elkészítésével foglalkozunk.
A szerződési szabadság elve lehetővé teszi, hogy olyan mechanizmust alakítsunk ki a bérleti díj összegének meghatározására, amely kényelmes a bérlő és a bérbeadó számára. Ez lehet havonta fizetett fix összeg, vagy olyan összeg, amely magában foglalja a lízingelt létesítmény karbantartási költségeinek megtérítését. Ez utóbbi esetben a szerződéses rendelkezés szövege különös figyelmet igényel.
A bérleti díj fizetésének rendjét, feltételeit és feltételeit a bérleti szerződés határozza meg (Ptk. 614. § 1. pont), ennek hiányában pedig a hasonló ingatlanok összehasonlítható körülmények között történő bérbeadásakor általában alkalmazott eljárás, feltételek és fizetési feltételek. alkalmazzák. Hasonló szabályt állapít meg az Art. (3) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 424. cikke a szerződéses árra: ha ez nem szerepel a megállapodás szövegében, a szerződés teljesítését azon az áron kell megfizetni, amelyet hasonló körülmények között általában hasonló árukért számítanak fel, munkát vagy szolgáltatásokat.
De ingatlanbérleti szerződés megkötésekor ez a szabály nem alkalmazható, mivel a bérleti díj annak alapvető feltétele (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 432. cikke). A bérleti díj összegére vonatkozóan a felek által írásban megállapodott feltétel hiányában az ingatlanbérleti szerződés meg nem kötöttnek minősül (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 654. cikke).
A bérleti díj feltételeit úgy kell megfogalmazni, hogy pontosan meg lehessen határozni, hogy a bérlő mikor és mekkora összegben köteles a megfelelő befizetéseket teljesíteni. A megállapodás rögzítheti a bérleti díj fix összegét vagy annak kiszámításának eljárását (mechanizmusát). Ez utóbbi esetben a bérleti szerződést is megkötöttnek kell tekinteni.
A bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott időtartamon belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének 3. szakasza). . A bérleti díj összegének a szerződésben meghatározott mechanizmus szerinti változása nem minősül a bérleti szerződés változásának, ezért arra nem vonatkoznak a fent említett korlátozások (az Elnökség tájékoztatójának 11. pontja). az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 2002. január 11-i 66. sz., a továbbiakban: 66. számú tájékoztató). Például a bérleti díj inflációtól függő indexálásának feltétele nem mond ellent ennek a korlátozásnak. Bár a bérleti díj összege változik, a számítási eljárás változatlan marad.
A lízingbeadó áfa-fizetői státuszának elvesztésének következményeiről jobb a szerződésben gondoskodni
Javasoljuk, hogy a bérleti szerződésben rögzítsék, hogy a bérleti díj tartalmazza-e az általános forgalmi adót (ÁFA). És ha igen, akkor azt is meg kell határozni, hogy a megadott összeg melyik része bérleti díj, és melyik része ÁFA. Például adja meg az aktuális adókulcsot, hogy elkerülje a vitákat a jövőben, amikor az adókulcs a szerződés időtartama alatt megváltozik. Javasoljuk továbbá a szerződésben feltüntetni, hogy a bérleti díj nem kerül felszámításra, ha a bérbeadó nem fizetője ennek az adónak.
Mindezt meg kell tenni, mert ellenkező esetben a felek között nézeteltérés alakulhat ki a bérleti díj összegét illetően. A bíróságok álláspontja ebben a kérdésben nem egyértelmű, és ennek eredményeként a bérbeadó a vártnál kisebb összegű bérleti díjat kaphat (a Nyugat-Szibériai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. szeptember 17-i állásfoglalása az A70-ügyben). 14225/2009), és a bérlő a bérleti díj összegét meghaladó áfa fizetésére kényszerülhet (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2010. február 10-i VAS-1414/10 sz. határozata az A51-7727 sz. ügyben /2009).
Valószínűsíthető az a helyzet, hogy kezdetben a bérbeadó áfa-fizető volt, és a szerződésben a bérleti díj összegét az adó figyelembevételével rögzítették, de később megszűnt az adófizetési kötelezettség. Például, amikor a lízingbeadó áttér az egyszerűsített adózási rendszerre (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.11. cikkének 2. szakasza), vagy a lízingelt ingatlan tulajdonosának megváltozása esetén, ha új tulajdonos nem ÁFA-fizető. E tekintetben a bérlő érdeke, hogy a szerződésben olyan feltételt rögzítsen, hogy a bérbeadó áfa-fizetési kötelezettségének megszűnése esetén a bérleti díj az adó összegével csökkenjen. Ha ilyen feltételben nem állapodnak meg, a bíróság megtagadhatja a túlfizetett bérleti díj visszafizetése iránti kérelem teljesítését (a Volga-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2011.08.05-i határozata az A43 sz. ügyben). -24309/2010). Ugyanakkor van egy másik helyzet, amikor a benne foglalt áfa összegével történő fizetést a lízingbeadó jogalap nélküli gazdagodásaként ismerik el (a Volga-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. január 15-i állásfoglalása a sz. ügyben). A29-2100/2009).
A bérleti díj fix és változó részeket is tartalmazhat
A bérleti díj nem állapítható meg a bérlő által a bérelt ingatlan igénybevételekor elfogyasztott rezsi (villany, víz, hő), üzemanyag, kenőanyag és egyéb anyagok bérlő általi fizetése formájában. A helyzet az, hogy ilyen fizetéssel a bérbeadó a bérlőtől a bérelt tárgy használati jogáért ténylegesen semmilyen ellenszolgáltatást nem kap, és ez ellentmond a szerződés fizetős jellegének (66. számú tájékoztató 12. pontja).
A bérlő által igénybe vett közüzemi szolgáltatások költségének megtérítése érdekében a felek egyre gyakrabban jelzik a megállapodásban, hogy a bérleti díj két részből - állandó és változó - áll. A konstans rész nagysága fix értékként kerül meghatározásra (vagy számítási mechanizmusként), a változó rész pedig a bérlő által elfogyasztott rezsi költsége.
A közüzemi díjak fizetési rendjét meghatározó feltétel a szerződés fontos pontja. Hiszen az erőforrás-ellátó szervezetekkel a szerződéseket a bérbeadó köti, a számlákat az ő nevére állítják ki, és a lízingbevevő köteles megtéríteni ezeket a költségeket, ha erről a megállapodás rendelkezik. A közüzemi és egyéb fizetések magukban foglalják a vízellátás és a csatornaszolgáltatás, a telefonkommunikáció, az elfogyasztott villamos energia, a hőszolgáltatás (gázszolgáltatás) költségét, valamint a helyiségek takarításának, a szemétszállítás díját stb.
A rezsi és üzemeltetési díjak bérleti díj részeként történő elszámolása többféle módon lehetséges. Először is beállíthat egy fix bérleti díjat, amely már tartalmazza az ilyen kifizetések költségét. Ezután a bérlő havonta fix bérleti díjat fizet. Másodszor, megengedett a bérleti díj összegének meghatározása a közüzemi költségek figyelembevétele nélkül, jelezve a bérlő azon jogát, hogy önállóan kössön megállapodásokat az erőforrás-ellátó és szolgáltató szervezetekkel. Figyelembe kell venni, hogy az ilyen megállapodások megkötése további kötelezettségeket von maga után a bérlő számára az ilyen szervezetekkel szemben. Harmadszor pedig a feleknek joguk van fix és változó részből álló bérleti díjat megállapítani.
Ez utóbbi esetben a bérleti díj a bérelt helyiségek meghatározott összegű fizetéséből (fix rész) és a bérlő által ténylegesen igénybe vett rezsiköltség megtérítéseként járó bérleti díjból (változó rész) áll.
A bérleti díj változó részének összegét célszerű minden hónapra külön rögzíteni
A gyakorlatban a bérleti díj összegét a bérlő által elfogyasztott villamos energia költségének megtérítésében vagy a bérlő számára külön beépített villanyóra állása alapján, vagy a beépített teljesítmény alapján határozzák meg a teljesítmény figyelembevételével. a helyiségben működő összes elektromos készülékről és működésük hozzávetőleges időtartamáról. Az elfogyasztott víz vagy gáz mennyisége a mérővel is meghatározható. A fűtési szolgáltatások költségének kiszámítása a teljes fűtött területtől függ, köbméterben számítva. A telefonos kommunikációs költségek megtérítése a kommunikációs szervezet által biztosított személyes számla állapotára vonatkozó adatok alapján történik.
A bérleti díj fix részének költségként való elszámolásához a bérlőnek csak magának a bérleti szerződésnek kell rendelkeznie, amelyben ez meghatározásra került. A változó rész költségben történő megjelenítéséhez külön elsődleges bizonylat szükséges, amely a bérlő által elfogyasztott rezsi költségét szolgáltatástípusonkénti bontásban, a vonatkozó bizonylatokhoz való hivatkozásokkal, valamint a bérleti díj változó részének összegével tartalmazza. a bérleti szerződés szerint számított hónapra.
Mi ez az elsődleges dokumentum? A megállapodás megkötésekor a bérleti szerződést kötő felek önállóan állapodnak meg ebben a kérdésben egy konkrét helyzetre vonatkozóan. Ez lehet kétoldalú aktus, vagy a bérbeadó könyvelési osztályának igazolása. A lényeg az, hogy a felhasznált dokumentum tartalmazza az összes kötelező adatot, amely az Art. A 2011. december 6-i 402-FZ „A számvitelről” szövetségi törvény 9. cikke (az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat 2010. február 4-i ШС-22-3/86@ levelének 1. pontja).
Ha a megállapodás szerint a bérleti díj (vagy annak egy része) változó összegű, akkor ennek az összegnek a költségként történő elszámolásához a bérlőnek minden hónapban elsődleges bizonylatot kell kapnia a bérbeadótól, mivel a bérleti díj összege hónapról hónapra változik. És amikor a bérleti díjat a szerződésben állandó (fix) összegben határozzák meg, nincs szükség a fizetés összegét igazoló havi aktusokra, mivel a bérleti díj összege nem változik.
Emlékeztetni kell arra, hogy nehézségek adódhatnak az elsődleges dokumentáció elkészítése során, mivel a bérbeadó nem közüzemi szolgáltatásokat nyújt a bérlőnek, hanem valójában a bérlő „ügynökeként” jár el az erőforrás-ellátás által nyújtott szolgáltatások kifizetésének átutalása során. szervezetek. A bérbeadó számára ezek a kifizetések nem bevételek, hanem kiadások kompenzációját szolgálják.
Alacsony és állandó bérleti díjak, ingatlanvásárlási lehetőség, kedvezményes programok - ezek csak Moszkva legfontosabb előnyei. Évről évre nő a bérlők száma a városban: például 2016-hoz képest 2017-ben már sikerült ingatlanhoz jutniuk. kedvező feltételek 10%-kal több vállalkozó. Összesen csaknem 6000 ingatlan- és földárverést tartottak tavaly. 2018-ban továbbra is minden olyan program működik a bérlők számára, amelyek lehetővé teszik számukra, hogy jelentősen megtakarítsák a bérleti díjat és elérjék a városi ingatlanok megvásárlását. Ne hagyja ki a lehetőséget, hogy a piaci árnál lényegesen alacsonyabb bérleti díjjal szerezzen szobát! Cikkünk a bérleti folyamat lépésről lépésre történő elemzésével és szakértői észrevételekkel segít megérteni a licitálás sajátosságait.
Első lépés: ingatlan kiválasztása
A DGI-től bérelhető objektumok a weboldalon tekinthetők meg: https://investmoscow.ru/tenders vagy https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/. Kényelmes szűrők állnak rendelkezésre nem lakáscélú helyiségek megtalálásához a kívánt területen, a kívánt területen, meghatározott céllal.
Fontos: Ne csak a helyiségeket értékelje, hanem az aukció feltételeit is: milyen határidőkig lehet a részvételi jelentkezéseket elfogadni, mekkora a kaució mértéke. Töltse le a telek dokumentációját, és olvassa el a bérleti szerződést. Ellenőrizze ezeket fontos tényezők, mint ingatlanok albérletének lehetősége, követelési jogok engedményezése, szerződés idő előtti felmondása stb.
Egyes vállalkozók úgy gondolják, hogy a DGI-vel kötött megállapodással „disznót a zsebben” vásárolnak. Ügyvédként, aki évek óta dolgozik az ingatlanpiacon, sietek lerombolni ezt a sztereotípiát. Éppen ellenkezőleg, az objektumra vonatkozó összes dokumentáció nyilvánosan hozzáférhető, kezdve az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból származó kivonattal és a KTF műszaki útlevelével. A tárgyakat nagyszámú fényképpel állítják ki. Sőt: az aukció résztvevői megállapodhatnak a helyiség személyes megtekintéséről: ehhez legalább két nappal az aukció kezdete előtt kérvényt kell benyújtani a weboldalon. https://investmoscow.ru/tenders.
Második lépés: regisztráljon az ajánlattételi oldalon, és nyújtson be pályázatot
Azon vállalkozóknak, akik először vesznek részt licitáláson, át kell esniük a regisztrációs eljáráson az oldalon. Ehhez akkreditáción kell átesnie, tanúsítványokat és kriptográfiai információvédelmi rendszert kell telepítenie számítógépére. A vállalkozóknak elektronikus aláírásra lesz szükségük. Javasoljuk, hogy a regisztrációs eljárást legalább egy héttel az Önt érdeklő aukció jelentkezési határideje előtt kezdje meg.
Ha a jogi személy már bejegyzett, akkor csak egy jelentkezést kell benyújtania az aukción való részvételhez. Ezenkívül szüksége lesz még:
- Nyújtsa be a dokumentumokat - a jogi személyek egységes állami nyilvántartásának vagy az egyéni vállalkozók egységes állami nyilvántartásának kivonatát, az alapító okiratok másolatait és a meghatalmazott szerv kivonatát arról, hogy jóváhagyja a tranzakciót. Az árverésen részt vevő személy jogosultságát igazoló dokumentumok is szükségesek.
- Befizetés – összege az ajánlattételi dokumentációban van feltüntetve. A kérelemhez csatolják a bank által a fizetésre vonatkozó megjegyzéssel ellátott fizetési bizonylatot. A bizonylaton fel kell tüntetni a tételszámot, az árverés időpontját, a helyiség címét és összterületét, valamint a kaució összegét.
Fontos: miért utasítható el egy pályázaton való részvétel?
Nagyon kevés oka van annak, hogy a vállalkozók ne induljanak árverésen: kaució befizetésének elmulasztása, hiányos okmánykészlet vagy az aukciós dokumentáció elkészítésére vonatkozó követelmények megsértése. A csődeljárás vagy felszámolás stádiumában lévő cégek szintén kizárásra kerülnek az aukción.
Harmadik lépés: részvétel az aukción
A megadott időpontban részt kell vennie az aukción a webhely honlapján. Minimális ár az lesz, amelyet a tétel dokumentációjában feltüntettek. Az aukció lépése a dokumentumokban is szerepel - általában a tétel összegének 0,2%-a. Ha egy órán belül nem érkezik licit, akkor az aukció nyertese az utolsó összeget felajánló résztvevő. Amint a pályázati jegyzőkönyvek felkerülnek a honlapra, azokat érvényesnek ismerik el.
Fontos: Mi van akkor, ha Ön az egyetlen licitáló az aukción?
Ebben az esetben egyszerűen nem tartják meg a licitálást: a város felajánlja a közvetlen bérleti szerződés megkötését a telek dokumentációjában közzétett feltételekkel.
Yakushev Anton, az RFI consult ügyvédje
Az aukción való részvétel előtt fel kell mérni a kockázatokat. Így nem jár vissza a kaució összege a vállalkozónak, ha egyedüliként vett részt az aukción, vagy a maximális ajánlatot tette, de megtagadta a jegyzőkönyv vagy a bérleti szerződés aláírását.
Negyedik lépés: a szerződés megkötése
Az aukció vége után 10-20 nappal a vállalkozónak meg kell érkeznie a moszkvai város ingatlanügyi osztályára, hogy aláírja a nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződést. Ugyanakkor meg kell felelnie minden dokumentációs és letéti követelménynek. A megállapodást egyik fél sem módosíthatja egyoldalúan. Ha az első helyen álló résztvevő elkerüli a szerződés aláírását, akkor helyette a DGI bérleti díjat ajánlhat fel azoknak a vállalkozóknak, akik a végösszegből a másodikat és a harmadikat ajánlották fel.
Yakushev Anton, az RFI consult ügyvédje
A bérleti eljárás egyszerűsége ellenére nem lakás céljára szolgáló helyiségek A moszkvai ingatlanügyi osztálynak elég sok buktatója van, amelyekkel a vállalkozók nincsenek tisztában. Például nehéz objektíven felmérni a helyiségek értékét egy vállalkozás számára, és megérteni, milyen mértékben van értelme az árak emelésének. Problémák adódhatnak dokumentumok összegyűjtése, az aukciós oldalon való regisztráció vagy az aukciókon való részvétel során. Végül nagyon fontos, hogy egy ügyvéd vizsgálja felül a bérleti szerződést, és emelje ki a javaslat minden előnyét és hátrányát.
Ügyfeleink mindig elégedettek az RFI tanácsadóval való együttműködéssel, hiszen kulcsrakész szolgáltatásokat nyújtunk - a helyiségek ügyfél paraméterei szerinti kiválasztásától és az Állami Vagyonfelügyelet kedvezményes programjaiban való részvételhez szükséges dokumentumok összegyűjtésétől a Moszkvai Vagyonügyi Osztályával való megállapodás aláírásáig. Az ügyfelek hosszú távú lízing alapon kapnak ingatlant a legjobb áron.
Kiadvány
Az ingatlan akkor bérelhető, ha az a használat során nem veszíti el vagy nem változtatja meg természetes tulajdonságait. A bérleti szerződésnek olyan adatokat kell tartalmaznia, amelyek lehetővé teszik, hogy határozottan megállapítható legyen, melyik ingatlan kerül átadásra lízingtárgyként. Ha a lízingszerződés alapján nem lehet meghatározni, hogy melyik ingatlant bérlik, akkor az ilyen szerződést meg nem kötöttnek tekintik, és az ilyen megállapodásban részes feleket nem illetik meg semmilyen jog vagy kötelezettség.
Kizárólag tulajdonosa jogosult ingatlant bérbe adni. Bérbeadóként azonban olyan személy is eljárhat, aki nem a tulajdonos, de a tulajdonos által ingatlan bérbeadására felhatalmazott.
Az ingatlan bérleti időszakát a szerződés határozza meg. Ha a szerződés nem határoz meg időtartamot, akkor a szerződés határozatlan időre kötöttnek minősül. Ebben az esetben mindkét félnek jogában áll a szerződést bármikor felmondani a másik fél egy hónappal, ingatlanbérlés esetén pedig három hónappal korábban történő figyelmeztetésével. Ebben az esetben a megállapodás eltérő határidőt állapíthat meg a határozatlan idejű bérleti szerződés felmondására figyelmeztetésre.
A lízingelt ingatlan minden hiányosságáért a bérbeadó felel, még akkor is, ha arról a szerződés megkötésekor nem volt tudomása. Ha a bérlő az ingatlan átvétele után hiányosságokat fedez fel, akkor joga van:
követelje a bérbeadótól, hogy ingyenesen távolítsa el őket;
önállóan javítsa ki ezeket a hiányosságokat, és egyidejű fizetésben követelje költségeinek megtérítését azok megszüntetésére;
a hiányosságokat saját erőből szüntesse meg, és a felmerült költségek összegét a bérleti díjból levonja, értesítve a bérbeadót. A bérlő jogosult a bérleti díj arányos csökkentését is követelni, és a feltárt hiányosságokat vagy megszüntetheti, vagy nem megszüntetheti;
nem a hiányosságok megszüntetésére, hanem a szerződés felbontására.
A bérbeadó nem vállal felelősséget a bérelt ingatlan hibáiért abban az esetben, ha ezekről a hibákról a bérleti szerződés megkötésekor megállapodtak, vagy azokat a bérlő előre tudta, vagy a bérlőnek az ingatlan átvizsgálása vagy ellenőrzése során fel kellett volna fedeznie. üzemképességét a szerződés megkötésekor vagy az ingatlan bérbeadásakor .
A rezsi fizetése a bérlő által
A bérleti szerződés kompenzációs szerződés. A bérleti díj összegét és a fizetési feltételeket a szerződés határozza meg. Ezen felül a bérlő a bérelt ingatlan után rezsit is köteles fizetni. A bérlőnek több módja van a közüzemi költségek megtérítésére:
fix bérleti díj, amely tartalmazza a rezsi költségét. A bérlő a bérbeadó bérleti díjat havonta fizeti a szerződésben meghatározott összegben;
állandó és változó részek, különösen az állandó bérleti díj a bérelt helyiség területéért fizetendő, a változó bérleti díj a rezsi díja;
bérleti díj rezsi nélkül. A bérlő önállóan köt szerződést a közüzemi szolgáltatásokkal, vagy megbízási szerződés vehető igénybe rezsi költségtérítésre.
A bérleti díj tartalmazza a rezsi költséget is
A közüzemi díjakat is tartalmazó bérleti díj okozza a legkevesebb vitát az adóhatósággal, de kevésbé jövedelmező megoldás. Egyes szolgáltatások költsége közvetlenül függ fogyasztásuk nagyságától, és nem mindig lehet előre meghatározni, hogy mennyi például villamos energiát fog fogyasztani a bérlő. Emiatt olyan helyzet állhat elő, amikor a bérlő által ténylegesen fogyasztott rezsire nem terjed ki a bérleti díjban foglalt rezsi összeg.
Bérbeadó számlája. A bérleti díj, beleértve a közüzemi számlákat is, a helyiségek bérbeadása céljából nyújtott szolgáltatások értékesítéséből származó bevétel. Az adózás tárgya a bérbe adott ingatlanok szolgáltatásának értékesítése.
Ebben az esetben a bérleti díj teljes összege a bérbeadónak az ingatlan bérbeadása során nyújtott szolgáltatásaiért fizetendő. Ezért a bérbeadónak a bérleti díj teljes összegére ki kell számítania az áfát, és a bérleti díj teljes összegéről számlát kell kiállítania a bérlőnek. Ugyanakkor nem kell külön sorban kiemelni a közüzemi díjak összegét a számlán és a bérbeadónak történő fizetésről szóló számlán (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2006. szeptember 19-i levele, 03-06- 01-04/175).
A közüzemi szolgáltatók által bemutatott áfa összegeket a bérbeadó az általánosan megállapított módon teljes egészében levonhatja, mivel a szolgáltatást áfaköteles ügyletekre (ingatlan bérbeadása) vásárolják (FAS határozatok). Északnyugati kerület kelt: 2007.01.10., A05-7971/2006-13, FAS Észak-Kaukázus körzet kelt: 2007.11.07., F08-6607/07-2723A szám - az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2008.02.29-i 2615/08 számú határozatával hatályban hagyta.
Bérlő számlája. A bérlő a rezsiköltséget is magában foglaló bérleti díj megfizetésével megtéríti a bérbeadónak a rezsi költségét. Mivel a bérbeadó a bérleti díj teljes összegéről számlát állított ki, a bérlőnek joga van a bérleti díjhoz kapcsolódó áfa teljes összegét levonni, beleértve a rezsit is (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének márciusi határozata 10, 2009 No. 6219/08, FAS Moszkvai kerület, 2009. április 24., KA-A40/3091-09).
Így a bérlőt megilleti az áfa levonási joga, ha a bérleti díj fix részt és a rezsi összegének megfelelő változó részt tartalmaz.
Fix és változó részből álló bérleti díj
A bérbeadó közüzemi költségeinek ez a megtérítési módja okozza a legtöbb vitát az áfa összegének levonásra való elfogadásának kérdésében mind a bérbeadó, mind a bérlő részéről.
Bérbeadó számlája. Abban a kérdésben, hogy a bérbeadónak joga van-e levonni a bérlő által igénybe vett szolgáltatások áfáját, két álláspont van. Az első álláspont szerint a bérbeadó az ÁFA-nak csak azt a részét vonhatja le, amely a személyesen fogyasztott rezsi költségére vonatkozik. A bérbeadó nem ad el rezsit, és ebből a műveletből bevételt sem kap, így nem kell számlát kiállítania a bérlőnek az általa elfogyasztott rezsi összegéről. Következésképpen a bérlő által a bérbeadónak átutalt pénzeszközök kézhezvételekor a bérbeadó e szolgáltatások kifizetésével kapcsolatos költségeinek kompenzálása érdekében nincs adóköteles áfa (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2008. december 31-i levele, 03. sz. -07-11/392, 2008. december 26., 03-07-05/51, Oroszország Moszkvai Szövetségi Adószolgálata, 2008. május 21., 19-11/48675, a Volgai Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálat határozata Régió, 2008. március 4., A65-8421/2007-SA1-37, FAS Központi kerület 2008. 02. 14-én kelt, A48-1629/07-6. sz., Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2008. 01. 29-i határozata, 18186/07. sz.).
Ezen túlmenően a bérbeadónak nincs joga a bérlőnek újra számlát kiállítani, mivel ebben az esetben nem közvetítő a bérlő és a szolgáltató között, ezért nem vonatkozik rá a Bp. (3) és (7) bekezdése. A beérkezett és kiállított számlák, beszerzési könyvek és értékesítési könyvek naplózásának szabályai az általános forgalmi adó kiszámításakor.
Ebből az következik, hogy a bérbeadó:
az ÁFA-nak csak azt a részét fogadja el levonásra, amely az általa igénybe vett szolgáltatások hányadára esik;
Az áfát, amely a bérlő által igénybe vett szolgáltatások hányadát jelenti, ezen szolgáltatások költsége tartalmazza;
bemutatja a bérlőnek a közüzemi szolgáltatások által biztosított rezsi áfát is tartalmazó költségét.
Van azonban egy másik álláspont is: a bérbeadó ilyen helyzetben jogosult levonást alkalmazni (FAS határozatok Ural kerület 2008.11.12-én kelt, Ф09-9211/08-С2, a Központi Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata, 2007.03.28., A48-4688/06-19. Ennek az álláspontnak az érvei a következők. A bérbeadó a bérbeadó helyiséget a szerződésben megállapított állapotban köteles biztosítani, azaz. használatra alkalmas állapotban. A bérbeadó közüzemi szolgáltatással szerződést köt, amely bemutatja számára az áfa összegét, és számlát állít ki a nyújtott szolgáltatások költségéről. Így a helyiség bérbeadásának egyik szükséges feltétele a bérbeadó általi rezsivásárlás. Következésképpen ezeket a szolgáltatásokat áfaköteles ügyletek lebonyolítására vásárolják meg, mivel az ingatlan lízingelési szolgáltatások áfakötelesek.
Ha a bérbeadó az adólevonás igénybevételéhez szükséges valamennyi feltételt teljesíti, akkor jogosult a közüzemi szolgáltatók által benyújtott áfa teljes összegét teljes egészében levonásra elfogadni. Ebben az esetben a bérlőnek történő visszatérítéshez a rezsi költségét a közüzemi szolgáltatások által bemutatott áfa figyelembevétele nélkül mutatja be.
Bérlő számlája. A bérlő általi áfalevonás jogszerűségének kérdésében is két álláspont van.
Az első álláspont szerint a bérlő nem alkalmazhatja a levonást, mivel a bérbeadónak nincs joga számlát kiállítani. Így a bérlő nem teljesíti az adólevonási jog keletkezésének egyik, az Art. (1) bekezdésében meghatározott feltételét. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 172. cikke (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2007. március 24-i levele, 03-07-15/39., az Orosz Föderáció Moszkvai Szövetségi Adószolgálata 2007. július 16-án, 19. sz. -11/067415, a Nyugat-Szibériai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2008. szeptember 1-i F04-5318/2008(10782-A46-40), 03.24.2008 F04-2074/2008(253) sz. -41).
Amennyiben a bérbeadó nem állít ki számlát, akkor az elfogyasztott rezsi hányadára felszámítható áfa összegét a bérlő a ráfordítások között számolhatja el. A második álláspont szerint a bérlőnek joga van az áfa összegét az újra kiállított számlák alapján levonni, az Art. 2. pontjában meghatározott egyéb követelmények betartása mellett. 171. cikk (1) bekezdés Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 172. cikke (a Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2009. március 17-i, KA-A40/1688-09 sz., 2008. december 25-i határozatai KA-A40/12036-08-p sz. , az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége, 2009. február 25-i 12664/08). Döntésével érvelve a bíróság jelezte, hogy a bérelt helyiség igénybevétele csak akkor lehetséges, ha azt hő-, fény-, víz- stb. Ezért a közüzemi szolgáltatások nyújtása elválaszthatatlanul összefügg a bérleti szolgáltatások nyújtásával.
Bérleti díj rezsi nélkül
Ebben az esetben a bérlő külön megállapodást köt a rezsi fizetésére. Ugyanakkor annak érdekében, hogy jogai ne sérüljenek, a bérbeadónak jóvá kell hagynia a bérlő és a közüzemi szolgáltatások kölcsönös elszámolásának módját.
Mivel a bérlő közvetlenül közüzemi szolgáltatással dolgozik, ezért a számlát neki állítják ki, és nem a bérbeadónak, így a közüzemi költségek ÁFA levonási joga van.
Ügynöki szerződés, mint a rezsifizetés egyik módja a bérbeadó és a bérlő között
A közüzemi díjak ellenértékének feldolgozására számos szervezet köt megbízási szerződést, amelynek értelmében a bérbeadó ügynökként, a bérlő pedig megbízóként jár el. A bérbeadó a közüzemi szolgáltatók és a bérlő között közvetítőként eljárva újra kiállíthatja a bérlőtől kapott számlát. segédprogramok, a bérlő pedig - a számlán feltüntetett áfa levonására.
Mivel a bérbeadó nem végez közüzemi értékesítési ügyletet, nem terheli ÁFA számítási és fizetési kötelezettség. Azonban a javadalmazása után ÁFA fizetési kötelezettség keletkezik. A közvetítői szerződés fizetős, ezért az ilyen megállapodásban részes feleknek célszerű a közvetítői feladatokat ellátó bérbeadó díjazásáról rendelkezniük.
A közvetítő bérbeadón keresztül fizetett rezsiköltségek bérlő általi áfalevonásának kérdésében a választottbíróságok határozatai nem egyértelműek. Például a Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2008. szeptember 25-i KA-A40/8932-08 sz. határozata kimondja, hogy a bérlőnek joga van levonást alkalmazni a közvetítő bérbeadón keresztül fizetett közművek után. Ha a bérlő rendelkezik a bérbeadó által a szakosodott szervezetektől kapott közüzemi szolgáltatások fizetéséről újra kiállított számlával, akkor jogosult a közüzemi költségek ÁFA összegének levonására, az Art. 2. pontjában meghatározott egyéb követelmények betartása mellett. 171. cikk (1) bekezdés Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 172. cikke (lásd még az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 09/08/2008 sz. A66-109/2008 sz. határozatát).
A Nyugat-Szibériai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2008. augusztus 27-i, Ф04-5231/2008(10532-А03-25) számú határozata azonban kimondja, hogy a közvetítői megállapodás valójában meghatározza a közüzemi költségek megtérítésének eljárását. Mivel a bérbeadó nem ad el rezsit, ezért ez a művelet nem áfaköteles, és a bérlőt nem illeti meg az áfa levonási joga az újra kiállított számlák szerint.
Bérleti fejlesztések
A bérlet időtartama alatt a bérlő a bérleményben javítást végezhet. A fejlesztések szétválaszthatóak és elválaszthatatlanok.
Elválasztható fejlesztések
Az elkülöníthető fejlesztések közé tartoznak azok a fejlesztések, amelyek a bérelt ingatlantól károkozás nélkül leválaszthatók, majd attól elkülönítve használhatók. A bérlő által a bérelt ingatlanon végrehajtott elkülöníthető fejlesztések az ő tulajdonát képezik, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 623. cikke).
Jövedelemadó. A lízingbe vevő elkülöníthető fejlesztések előállításához kapcsolódó beruházásai könyvelésében külön tárgyi eszköz bekerülési értéket képeznek. A fejlesztések költségétől és használati idejétől függően a bérlőnek azok megvalósítására fordított kiadásai értékcsökkenthető ingatlan beszerzési költségként kerülnek elszámolásra, vagy a folyó kiadásai között szerepelnek.
Ha a fejlesztések kezdeti költsége meghaladja a 20 000 rubelt, hasznos élettartamuk meghaladja a 12 hónapot, és a javított tárgyat bevételszerzésre használják, az elkülöníthető fejlesztések értékcsökkenthető ingatlanként kerülnek elszámolásra. A bérlő ezeknek a fejlesztéseknek a költségeit az értékcsökkenés kiszámításával fizeti ki.
A lízingbevevő az amortizálható ingatlan részeként figyelembe vett elkülöníthető fejlesztésekre az értékcsökkenést az üzembe helyezés hónapját követő hónap 1. napjától kezdi meg.
Az elkülöníthető fejlesztéseknél a bérlőnek jogában áll értékcsökkenési leírást alkalmazni úgy, hogy egyidejűleg a beszámolási vagy adózási időszak kiadásaiba beszámítja a beruházások költségeit legfeljebb 10%-ban (a harmadik-hetedik befektetett eszközök esetében). értékcsökkenési csoportok - legfeljebb 30%-a az elkülöníthető fejlesztések kezdeti költségének. A bónusz értékcsökkenés alkalmazásának lehetőségéről az adózó számviteli politikájában rendelkezni kell.
ÁFA. A bérlőt az elkülöníthető fejlesztések költsége részeként bemutatott áfa levonási joga illeti meg, ha a Kbt. Az Orosz Föderáció adótörvényének 171. és 172. cikke. A szétválasztható fejlesztéseket az áfa-köteles tevékenységekben kell alkalmazni, azokat figyelembe kell venni, és rendelkezniük kell a kiutalt adóösszeggel ellátott számlával.
Tulajdon adó. A számvitelben a bérlőnek az elkülöníthető fejlesztések létrehozására (vásárlására) fordított kiadásai egy tárgyi eszköz vagy készlet kezdeti bekerülési értékét képezik. A készletekben szereplő elkülöníthető fejlesztések költsége az üzembe helyezéskor költségként kerül leírásra. Ezen tárgyak biztonsága érdekében célszerű megfelelő ellenőrzést szervezni mozgásuk felett.
Az elválasztható fejlesztéseket, amelyeket a bérlő befektetett eszközként tart nyilván, az ingatlanadó alapjába kell számítani. Ha a szétválasztható fejlesztések készletként kerülnek elszámolásra, akkor nem tartoznak ingatlanadó hatálya alá.
Elválaszthatatlan fejlesztések
Az elválaszthatatlan fejlesztéseket, amelyek nem választhatók el magától a lízingtárgytól, a lízingbeadó tulajdonaként ismerik el, és a lízing futamideje végén átszállítják rá. A bérelt ingatlanon a bérbeadó hozzájárulásával vagy anélkül is feljavítható. Ebben az esetben a bérbeadó hozzájárulása nélkül végzett elválaszthatatlan fejlesztések költségét nem térítik meg. A bérlő saját költségén és a bérbeadó hozzájárulásával végzett tartós fejlesztések költségét a bérbeadónak a bérleti szerződés megszűnésekor meg kell térítenie.
Jövedelemadó. Tőkebefektetések a lízingelt tárgyi eszközöket elválaszthatatlan fejlesztések formájában, amelyeket a lízingbevevő a lízingbeadó hozzájárulásával végzett el, amortizálható ingatlanok között kell elszámolni.
Ezen tőkebefektetések értékcsökkenése a következő sorrendben történik:
fejezetben megállapított módon a lízingbeadó amortizálja azokat a beruházásokat, amelyek költségét a lízingbeadó a bérlő részére megtéríti. 25 Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve;
a lízingbevevő által a lízingbeadó hozzájárulásával végrehajtott tőkebefektetéseket, amelyek költségét a lízingbeadó nem téríti meg, a lízingbevevő a lízingszerződés időtartama alatt, a lízingbevevő hasznos élettartamának figyelembevételével számított értékcsökkenési összegek alapján amortizálja. lízingelt tárgyi eszközök.
Bérbeadó számlája. A bérbeadó adóelszámolásában az térítésmentesen kapott elválaszthatatlan fejlesztések költsége, amelyet a lízingbevevő nem térít meg, az alpont miatt nem kerül elszámolásra adóköteles bevételként. 32. cikk 1. cikk 251 Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve. Ugyanakkor a lízingbeadónak nincs joga a visszakapott lízingtárgy kezdeti költségét az elválaszthatatlan fejlesztések összegével növelni. Ezen túlmenően a lízingbeadó nem írhatja le külön a hozzájárulása nélkül végzett, és utólag térítésmentesen átruházott, tartós fejlesztés formájában megvalósuló beruházásokat. Ez a jog csak azzal a feltétellel illeti meg a bérbeadót, hogy az elvégzett fejlesztések költségeit megtéríti a bérlőnek.
(1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció adótörvényének 258. cikke értelmében a lízingbeadó általános módon értékcsökkenti azokat a tőkebefektetéseket, amelyek költségét a lízingbeadó megtéríti a lízingbevevőnek. Az értékcsökkenési leírás az elválaszthatatlan fejlesztések formájában amortizálható ingatlan üzembe helyezésének hónapját követő hónap 1. napjával kezdődik.
A bérbeadónak az ingatlan eredeti bekerülési értékének növekedése utáni értékcsökkenési leírás általános számítási eljárását kell követnie, pl. minden feltételnek teljesülnie kell, mintha a rekonstrukció (korszerűsítés) formájában megvalósuló tőkebefektetéseket maga a bérbeadó hajtaná végre. Ezen túlmenően a lízingbeadó jogosult igénybe venni az amortizációs bónuszt, és a tőkebefektetés költségeinek legfeljebb 10%-át (a 3-7. értékcsökkenési csoportba tartozó lízingtárgyak esetében 30%-át) egyszerre leírni, elválaszthatatlan formában. fejlesztések.
Bérlő számlája. A bérlő az általa a bérelt ingatlanon végzett elválaszthatatlan fejlesztéseket két feltétel teljesülése esetén amortizálhatja:
a tőkebefektetés a bérbeadó hozzájárulásával történt;
az elvégzett tőkebefektetések költségét a bérbeadó nem téríti meg.
Ezen feltételek teljesülése esetén a lízingbevevő által a lízingelt ingatlan elválaszthatatlan fejlesztése formájában végrehajtott tőkebefektetéseket a lízingbevevő a lízingszerződés időtartama alatt amortizálja.
A bérlő által elválaszthatatlan fejlesztések formájában megvalósuló tőkebefektetések elválaszthatatlanul kapcsolódnak magához a lízingtárgyhoz, ezért az amortizációs kulcs kiszámításához a lízingtárgyra vonatkozó tárgyi eszközök osztályozása által meghatározott hasznos élettartamot használják ( Oroszország Pénzügyminisztériuma 2008. május 14-én kelt 03-03-06 /2/52).
Így a hasznos élettartam meghatározásakor a lízingbevevőnek az arra az értékcsökkenési csoportra megállapított feltételeket kell követnie, amelybe a lízingtárgy tartozik. Ezen időszak alapján számítják ki az elvégzett elválaszthatatlan fejlesztések értékcsökkenési leírását (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2008. május 14-i levele, 03-03-06/2/52).
Ha egy szervezet a 10. amortizációs csoportba tartozó épületben bérel például helyiségeket, és ezeken a helyiségeken elválaszthatatlan fejlesztéseket hajt végre, akkor az elvégzett fejlesztések hasznos élettartamát a 10. értékcsökkenési leírási csoportnak megfelelően kell meghatározni. A minimális hasznos élettartam ebben a helyzetben 361 hónap lenne. (a 10. értékcsökkenési csoport alsó határa).
Az értékcsökkenést az általa végzett fejlesztések üzembe helyezését követő hónaptól számolja el a bérlő. Miután a lízing futamideje lejár és a lízingtárgy visszakerül a lízingbeadóhoz, az értékcsökkenés megszűnik. Ha a lízingelt ingatlan hasznos élettartama hosszabb, mint a lízingszerződés időtartama, akkor az elválaszthatatlan fejlesztések formájában megvalósuló beruházások költségének egy része nem kerül leírásra, így a lízingbevevő nem tudja elszámolni a lízingszerződés egy részét. az elvégzett elválaszthatatlan fejlesztések költségei.
Az értékcsökkenési leírás alkalmazását illetően a lízingelt tárgyi eszközökbe történő tőkebefektetések esetében az értékcsökkenés kiszámítására külön eljárást állapítanak meg, amelyet az Art. (1) bekezdése ír elő. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 258. cikke, ezért az elválaszthatatlan fejlesztésekre vonatkozó értékcsökkenési bónuszok alkalmazásának szabályai nem vonatkoznak a bérlőre (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2007. május 22-i levele, 03-03-06/2 sz. /82, 2007. május 24. 03-03-06/1/302 szám).
A bérlő által a bérbeadó hozzájárulása nélkül végzett elválaszthatatlan fejlesztésekre nem vonatkozik az értékcsökkenés. (1) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 256. cikke értelmében a lízingelt tárgyi eszközök elválaszthatatlan fejlesztése formájában megvalósuló tőkebefektetések csak akkor szerepelnek az amortizálható ingatlanok között, ha ezekről a fejlesztésekről a lízingbeadóval megállapodtak.
Ha a szerződésben foglaltak szerint a bérbeadó a bérleti időszak végén megtéríti a bérlőnek az általa végzett fejlesztések maradványértékét, a kártalanítás összegét a bérlő beszámítja a bevételbe (a bérbeadás részeként). értékesítési bevétel), a fejlesztések maradványértéke pedig a Kbt. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 268. cikke (Oroszország Pénzügyminisztériumának levelei 03/07/08 sz. 03-03-06/1/159, 02/05/08 No. 03-03-06/2 /12).
Az értékcsökkenés kiszámításának módszerei. 2009 óta minden értékcsökkenthető ingatlanelem értékcsökkenési leírása a szervezet számviteli politikájában meghatározott módon történik. Az Art. (3) bekezdésében azonban Az Orosz Föderáció adótörvényének 259. cikke felsorolja azokat az ingatlantípusokat, amelyeket mindig csak lineáris módszerrel amortizálnak: épületek, építmények, átviteli eszközök, amelyek a nyolcadik-tizedik értékcsökkenési csoportba tartoznak.
Ha a bérlő a nyolcadik-tizedik értékcsökkenési csoportba tartozó bérelt ingatlanba történő tőkebefektetést amortizálja, akkor azokra az értékcsökkenést lineáris módszerrel kell elszámolni. A nemlineáris módszer ilyen tőkebefektetésekre nem alkalmazható (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2006. május 10-i levele, 03-03-04/1/441).
A lízingbevevő mind a lineáris, mind a nemlineáris módszerrel az ingatlan üzembe helyezése hónapját követő hónap 1. napjától számolja el az elválaszthatatlan fejlesztésekre vonatkozó értékcsökkenést.
Amortizációs időszak. Egy bérlő számára, aki a bérelt ingatlanon elválaszthatatlan fejlesztéseket végzett, alapvető fontosságú, hogy a bérleti szerződés végén hogyan formálódnak a felek kapcsolatai. Ha a szerződést meghosszabbítják (megújítják), akkor az eredeti szerződés, amely alapján a fejlesztéseket elvégezték, érvényben marad. Következésképpen a bérlő a hosszabbítás után is továbbra is értékcsökkenést számíthat fel az általa végzett fejlesztésekre (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2007. március 20-i levele, 03-03-06/1/167. sz.).
Ha a felek megújítják a bérleti szerződést, akkor a korábbi szerződés megszűnik, és új szerződés lép hatályba. Ebben az esetben a bérlő elveszíti az általa az érvényét vesztett régi bérleti szerződés alapján (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2008. október 8-i levele, 03-03-06/ sz.) általa végzett fejlesztések amortizációjának jogát. 2/140).
ÁFA. A bérbeadó által önállóan vagy vállalkozók bevonásával végzett elválaszthatatlan fejlesztések bérbeadó részére történő átruházása áfaköteles, és köteles a bérbeadónak megfizetésre bemutatni az áfa összegét. az elválaszthatatlan fejlesztések (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2008. augusztus 29-i levele, 03-07-11/290) .
A bérlő köteles áfát felszámítani és számlát kiállítani, függetlenül attól, hogy az átruházás fizetett (beleértve a bérleti díjat is) vagy térítésmentesen történik-e, és hogy ki végezte a munkát - a bérlő vagy a vállalkozó (FAS PO A12. határozat kelt. 2008. június 24. -18629/07, Távol-keleti Oktatási Osztály, 2008. 10. 20-i keltezésű F03-4340/2008 szám).
Ugyanakkor a FAS Moszkvai Kerület az A40-5452/08-108-22 számú ügyben 2008. szeptember 30-án kelt KA-A40/9153-08 számú határozatában jelezte, hogy a bérelt helyiségek elválaszthatatlan fejlesztései a lízingbeadó tulajdonát képezik, ezért azok átruházása nem ismerhető el végrehajtásban, és nem merül fel az áfa-adózás tárgya (lásd még az Északnyugati Kerületi Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálat 2006. 04. 21-i állásfoglalását az A56. sz. ügyben). -7638/2005).
Az áruk, az elvégzett munkák, az ingyenesen nyújtott szolgáltatások tulajdonjogának átruházása az áruk (munka, szolgáltatás) értékesítéseként kerül elszámolásra. Így az elválaszthatatlan fejlesztések bérlő általi térítésmentes átruházásával járó ügyletek az áfa-köteles forgalomban szerepelnek (mint munkaeredmények átadásával járó ügyletek).
Az ÁFA-t abban a pillanatban kell felszámítani, amikor az elválaszthatatlan fejlesztéseket a bérbeadó átruházza. Az ilyen átruházásra általában a bérleti szerződés lejártakor kerül sor, amikor a bérelt ingatlan (az elválaszthatatlan fejlesztésekkel együtt) visszakerül a lízingbeadóhoz. A tartós fejlesztések bérbeadó részére történő átruházása esetén a bérlő köteles számlát kiállítani és azt az értékesítési könyvbe bejegyezni.
Mivel az elválaszthatatlan fejlesztések ingyenes átruházása ÁFA-köteles, a bérlőnek joga van az általa fizetett ÁFA levonására az elválaszthatatlan fejlesztések elvégzése során. Ehhez teljesítenie kell az Art. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 171. és 172. cikke (a Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 07.13.02. és 02.19.2007. sz. KA-A40/450-07. sz. határozata az A40-31107/06-116. sz. ügyben -180). A bérbeadó viszont nem vonhatja le az áfát az ingyenesen kapott elválaszthatatlan fejlesztések után. Hiszen térítésmentes átutalással a bérlő nem mutatja be az áfa összegét a bérbeadónak a számla alapján történő fizetés céljából (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2006. március 21-i levele, 03-04-11/60 sz.) .
Tulajdon adó. A bérlő által a lízingtárgyak elválaszthatatlan fejlesztéseként végrehajtott, a bérlő tárgyi eszközei között elszámolt, a bérbeadó által megtérített (nem térített) beruházások a bérleti szerződés szerinti rendelkezésükig ingatlanadó hatálya alá tartoznak ( Oroszország Pénzügyminisztériumának 2008. október 24-i 03-05-04-01/37 sz. Javasoljuk, hogy a bérlő ne várja meg a bérleti futamidő lejártát, és az elvégzett fejlesztéseket a munka befejezése után azonnal adja át a bérbeadónak. Ez lehetővé teszi a bérlő számára, hogy elkerülje az adóhatósággal való nézeteltéréseket.
A lízingbeadó könyvelésében a lízingbevevő által végzett elválaszthatatlan fejlesztések a lízingtárgy kezdeti bekerülési értékét növelik, vagy külön tárgyi eszközként kerülnek elszámolásra. Bármely elszámolási lehetőségnél a bérbeadó köteles ingatlanadót fizetni a fejlesztések költsége után. Tartalmazza az ingatlanadó-alap elválaszthatatlan fejlesztéseinek költségét attól a pillanattól kezdve, amikor a fejlesztések átadás-átvételi okirat vagy más hasonló okirat alapján a bérlőtől megérkeztek.
Bérbeadó – külföldi szervezet
Nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadójaként járhat el egy külföldi társaság, amely tulajdonjoggal rendelkezik ingatlannal Oroszországban.
A szabályozó hatóságok szerint az ingatlanok külföldi szervezet általi bérbeadása állandó képviseleti iroda létrehozásához vezethet, ha azt szisztematikusan végzik (Oroszország Adóügyi Minisztériumának 2003. március 28-i, BG-3 számú rendelete). -23/150, Oroszország Szövetségi Adószolgálatának Moszkvának január 19-én kelt levele 07. 20-12/05685).
A külföldi szervezet által kapott bérleti díj 20%-os jövedelemadó-köteles.
Az Oroszországban található ingatlanok külföldi társaság általi lízingelésével kapcsolatos ügyletek az általánosan megállapított eljárás szerint HÉA-kötelesek.
Amikor egy külföldi szervezet ingatlant szerez Oroszország területén, ingatlanadó-fizetővé válik, és köteles regisztrálni az adóhatóságnál. Következésképpen az ilyen ingatlan lízingelésekor önállóan kell kiszámítania és be kell fizetnie a bérleti díj áfáját a költségvetésbe.
Sőt, ha nem rendszeres az ingatlanok külföldi cég általi bérbeadása, akkor ez a tevékenység nem minősül vállalkozói tevékenységnek. Következésképpen a jövedelemadó és az áfa költségvetésbe történő kiszámításának és befizetésének felelőssége az orosz szervezetet (bérlőt) terheli, amelyet adóügynökként ismernek el. Ha viszont egy külföldi társaság ingatlanlízingeléssel kapcsolatos tevékenysége állandó telephelyet képez, akkor a jövedelemadó és az áfa költségvetésbe történő kiszámítása és befizetése a képviseletre hárul.
Lakásbérlés munkavállalóknak - külföldi állampolgároknak
A külföldi állampolgárokat foglalkoztató cégek ingyenes lakhatást biztosíthatnak számukra, vagy pénzbeli kompenzációt fizethetnek egy lakásbérért a foglalkoztatás idejére. Az a kérdés, hogy ebben az esetben személyi jövedelemadó-köteles jövedelem keletkezik-e a külföldi munkavállalónál, és az UST adózás tárgya ellentmondásos.
Két pozíció van. Az első álláspont szerint, amikor a munkáltató a munkaszerződésben foglaltak szerint lakást biztosít külföldi állampolgárnak, személyi jövedelemadó és egységes szociális adó hatálya alá tartozó jövedelem keletkezik.
A második álláspont szerint a külföldi állampolgároknak nem keletkezik adóköteles jövedelem, ha a munkáltató lakást biztosít, mivel az ingyenes lakhatás olyan kompenzációt jelent, amely nem szerepel a bérrendszerben, és célja a munkavállalók munkavégzésével kapcsolatos költségek megtérítése. A lakhatás kifizetését az új lakóhelyen való letelepedés egyfajta kiadásának kell tekinteni.
A munkáltató köteles megtéríteni a költségeket, ha a munkavállaló más területre költözik dolgozni, ideértve az új lakóhelyre való letelepedés költségeit is. Ezeknek a költségeknek a megtérítése a munkavállalónak a munkaköri feladatainak ellátásához kapcsolódó kompenzáció. Ennek megfelelően az UST adózás tárgya nem merül fel (2008.05.12. N 09AP-3569/2008-AK határozat).
Az ingyenes lakóhelyiség biztosításához kapcsolódó térítési díjak szintén nem tartoznak személyi jövedelemadó hatálya alá. Mivel a lakhatási kötelezettség a munkáltatót terheli, nem keletkezik adóköteles bevétel a külföldi munkavállalók lakhatási díjának kifizetésekor (a Kilencedik Választottbíróság 2008. május 12-i, 09AP-3569/2008-AK sz. határozata, FAS Központi Kerület 2007. december 11-i, A48-717/ 07-2 sz., az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2008. április 23-i határozata, 4623/08. sz.).
Hozzászólások
2015.09.21. Ljudmila
Az Ügynöki Szerződés megkötése általában problémás, mert Az ingatlan üzemeltetésének megkezdésekor már megkötötték a közüzemi szolgáltatásokra vonatkozó szerződéseket, a bérlők (más néven Megbízók) pedig később jelennek meg és cserélődnek. Az ilyen ügynöki megállapodást (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2011. április 14-i levele, 03-11-06/2/55. sz.) a felügyelőség megtámadhatja.
Válasz
Hozzászólni
Kapcsolódó anyagok
19 anyagot találtam a 2124-ből
Bontsa ki az összes bejegyzést Összes bejegyzés összecsukása Rendezés: Név Dátum
18.02.2011 Papír és internetes média 22170
Nézzük az általános bérleti feltételeket. Az ingatlan akkor bérelhető, ha az a használat során nem veszíti el vagy nem változtatja meg természetes tulajdonságait. A bérleti szerződésnek olyan adatokat kell tartalmaznia, amelyek lehetővé teszik, hogy határozottan megállapítható legyen, melyik ingatlan kerül átadásra lízingtárgyként. Ha a bérleti szerződés alapján nem lehet megállapítani, hogy melyik ingatlant adják bérbe, az ilyen szerződés meg nem kötöttnek minősül...
20.04.2011 Szakoszlop 2162
A kérdés nem egyszerű, és őszintén szólva továbbra is vitatható. A kérdés története a múltunkba nyúlik vissza, abban az értelemben, hogy a szolgáltatásnak minősülő viták kezdődtek és élénken megvitatásra kerültek a bírói gyakorlat kialakítása során. ingyenes szerződések hitel, ahol a Szövetségi Adószolgálat, talán először, kidolgozta és gyakorlatba is ültette a következő álláspontot: Az ingyenes kölcsön szolgáltatás. Kereskedelmi szervezetek közötti üzleti tevékenységek területén nyújtott szolgáltatások a...
13.11.2009 Szakoszlop -1 +1 1 14817
Jó napot, Olga Viktorovna! A kódex 146. cikkével összhangban az áruk értékesítésére irányuló műveletek (építési beruházások, szolgáltatások) a területen Orosz Föderációáltalános forgalmi adó hatálya alá tartoznak. A hozzáadottérték-adó-köteles művek (szolgáltatások) értékesítésének megléte vagy hiánya kérdésének megoldása érdekében az Orosz Föderációban, abban az esetben, ha az alkotások (szolgáltatások) eladója és vevője ...
12.02.2009 Szakoszlop 2193
Sok kockázatot rejt magában az a tény, hogy a rendszer nem teljesen világos. Azaz egyrészt létezik egy marketingszolgáltatási szerződés, amelyben a nem rezidens a Megrendelő, a Vállalkozó pedig az Orosz Föderáció területén található és végez munkát. Ezzel kapcsolatban felhívjuk a figyelmet a valutaszabályozásra és a lehetséges kockázatokra Orosz oldalon, amely az (1) bekezdés (4) bekezdésében foglaltakból fakadóan az áfa adóügynöki feladatai terhének viseléséhez kapcsolódik...
01.10.2009 Papír és internetes média -1 +1 1 18487
A nem rezidensek részvételével létrejövő bérleti jogviszonyok tárgyi összetételének sajátosságai A hatályos jogszabályok szerint a külföldi társaságok az alábbi módokon vehetnek részt ingatlanok bérbeadásában az Orosz Föderáció területén. Ingatlantulajdonosként és közvetlen bérbeadóként. Ebben az esetben a kulcskérdés az, hogy a nem rezidensnek van-e (adó értelemben vett) állandó telephelye...
01.07.2019 Papír és internetes média 260
Egy orosz internetes projekt egy informatikai fejlesztővel kezdődik. Weboldalt és nagy ügyfeleket kap a cég, de ekkor kezdődnek a nehézségek. Például nem minden külföldi partner kész pénzt utalni orosz számlákra. Ezért a fejlesztőnek be kell jegyeznie egy céget külföldön. Nézzük meg, milyen előnyökkel jár egy külföldi cég az orosz IT-fejlesztők számára. A külföldi szerződő felek nem állnak készen arra, hogy pénzt utaljanak át...
2015.02.26. Szeminárium 3485
Próbáljuk meg kérdését valamelyest pontosítani, kiegészíteni, hogy közelebb vigyük a jogi és adózási „struktúrákhoz”. Az „elfogadható találgatás” tudományos módszerét fogjuk alkalmazni. Tehát van egy Szerződés (Végrehajtó-Vevő-1) az X szolgáltatás nyújtására. Létezik Vevő-2 is, aki az Ön terve és üzleti modellje szerint erre a szolgáltatásra az 1-es vevőtől szerzi meg a kereseti jogot. Vagyis más szóval a Felek (Vevő-1 és Vevő...
