Egy kereskedelmi ingatlan bérbeadása nem nehéz, és ami a legfontosabb, jövedelmező. A megfelelő megközelítéssel és a folyamat főbb szakaszainak ismeretével az üzlet megkötése nem lesz nehéz.
A legfontosabb az ár eldöntése, az ügyfél megtalálása és a szerződés helyes elkészítése.
Tekintsük a tranzakció összes szakaszát.
Költség meghatározása
Egy ügylet önálló lebonyolítása során gyakran nem objektív a bérleti díj meghatározása.
Minden tulajdonos a legnagyobb haszonra vágyik.
De túl sokat magas ár elriaszthatja a potenciális bérlőket, a túl alacsony pedig kétségeket ébreszthet. A tulajdonosok jellemzően szakemberekhez – ingatlanoshoz vagy értékbecslőhöz – fordulnak az értékbecslésért.
Hogyan lehet bérelni nem lakás céljára szolgáló helyiségek egyedül? Megteheti szakember segítsége nélkül. Az ár saját maga meghatározásához tanulmányoznia kell a versenytársak hasonló ajánlatait. Ez lehetővé teszi az általános piaci helyzet megértését kereskedelmi ingatlanés helyesen értékelje ki helyiségeit.
FONTOS: A bérlő bevételszerzési céllal bérel egy kereskedelmi ingatlant, ezért a költségbecslésnél fontos figyelembe venni, hogy hozzávetőlegesen mekkora nyereséget kaphat.
Az árat olyan tényezők befolyásolják, mint:
Ezen szempontok figyelembe vétele és a versenytársak ajánlatainak figyelemmel kísérése után objektíven értékelheti ingatlanát.
Keressen egy ügyfelet
Kereskedelmi ingatlan bérbeadása a tulajdonostól magában foglalja a potenciális bérlők felkutatását.
Mielőtt ezt megtenné, kereskedelmi ajánlatot vagy hirdetést kell tennie.
Részletesen fel kell tüntetni az ingatlan összes jellemzőjét: terület, emelet, elhelyezkedés, infrastruktúra, műszaki állapot és felszereltség. Jobb, ha a figyelmet az előnyökre összpontosítja a hirdetésben.
Ugyanakkor fontos jelezni a helyiség hiányosságait, hogy a megtekintés során ne kerüljön kínos helyzetbe, és ne riassza el az ügyfelet.
Nézzük meg közelebbről a lehetséges bérlők keresésének módjait.
- Keresés barátok szerint. A legegyszerűbb módja annak, hogy megtalálja az ajánlata iránt érdeklődő személyt, ha megkérdezi barátait és rokonait. Az ingatlantulajdonosok gyakran üzleti körökben mozognak, ami azt jelenti, hogy ez leegyszerűsíti ingatlanuk gyors bérbeadását.
- Hirdetés elhelyezése speciális internetes forrásokban például az Avito. Ennek a módszernek az az előnye, hogy ajánlatát több száz, vagy akár több ezer érdeklődő látja majd. A bérlő mielőbbi megtalálásához jó, részletes hirdetést kell írnia, amelyben leírja a helyiség minden előnyét és hátrányát.
A hirdetéshez több fényképet is csatolni kell.
Ez megkönnyíti a potenciális ügyfél számára annak eldöntését, hogy érdemes-e megfontolni vagy sem.
- Ajánlat küldése e-mailben. A bárok, éttermek, üzletek, szalonok és egyéb szervezetek és létesítmények gyakran keresnek helyiségeket, hogy elköltözhessenek vagy másik helyet nyissanak. Az érdeklődő cégtulajdonosok e-mail címét cégeik hivatalos weboldalain találhatja meg.
A dokumentum bemutatása és aláírása
Az ingatlan megfelelő bemutatása a kulcsa a gyors üzletkötésnek.
A helyiségek bemutatásakor próbáljon meg több információt elmondani róla, összpontosítva arra, hogy az objektum milyen előnyökkel és lehetséges haszonnal jár az ügyfél számára.
A megállapodás megkötése a tranzakció utolsó, de legfontosabb és legfelelősebb lépése. A helyesen elkészített és kivitelezett dokumentum megvédi a tulajdonost a gátlástalan bérlőtől. Amit bele kell foglalni:
- a bérlő és a tulajdonos személyes adatai;
- cím, terület és műszaki adatok;
- regisztrációs adatok;
- határidő;
- a fizetés összege és átutalásának módja;
FONTOS: A törvény szerint a tulajdonosnak nincs joga évente egynél többször emelni a díjat. Ezért a szerződésben fel kell tüntetni maximális méret lehetséges növekedés bérlésés az az időszak, amikor erről a bérlőt értesítik.
Fontos, hogy a dokumentumban részletesen leírják a felek jogait és kötelezettségeit, és jelezzék az egyes kikötések megsértése esetén fennálló felelősség természetét. Célszerű lenne a megállapodást kiegészíteni a telephelyen rendelkezésre álló ingatlanok leltárával. A szerződés felmondása után a tulajdonos pénzbeli kártérítést kaphat, ha a bútort vagy berendezést a bérlő megrongálta.
A nem lakáscélú helyiségek bérbeadásának leggyorsabb módjai
Hogyan lehet gyorsan bérbe adni kereskedelmi ingatlant?
Azok számára, akik nem akarnak személyes időt tölteni az ügyfelek keresésével, tárgyalásokkal és bemutatókkal, jobb, ha ingatlanost keresnek fel.
Felméri az ingatlant, beállítja a megfelelő forgalmi értéket, vonzó fényképeket készít, hozzáértő hirdetést készít és saját maga bemutatja az ingatlant.
Azonban még az ügynökökkel való együttműködésnek is megvannak a maga árnyalatai. Az ingatlanosok általában az ingatlan bérbeadásából vagy eladásából származó jutalékért dolgoznak.
A díjat, százalékos formában, általában a kérelmezőktől szedik, nem a tulajdonosoktól.
Azonban nem minden jelentkező lesz kész arra, hogy együttműködjön egy ügynökkel, akinek pénzt kell fizetnie.
Ezért, ha a tulajdonosnak sürgősen bérlőt kell találnia, maga fizetheti a jutalékot. Ezt gyakran gyakorolják, ha a tulajdonosnak sok ingatlana van, vagy luxusingatlant szeretne bérbe adni.
Az ügynöknek fizetett pénz nemcsak a zsebébe kerül, hanem a szükséges kiadásokra is - fotók, videó bemutatók, reklámok stb.
A nem lakóépület vagy iroda bérbeadásának másik gyors módja a költségek csökkentése. Ugyanakkor szinte semmiért sem kell bérbe adni, elég 10%-kal csökkenteni a díjat. Akkor az ajánlata versenyképes lesz.
Bérleti időszakok
Fontos szempont a nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződés érvényességi ideje. Három típusban kapható.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 610. cikkének (2) bekezdése szerint, ha a szerződés nem határoz meg időtartamot, akkor azt határozatlan időre kötöttnek kell tekinteni. Ebben az esetben mindkét félnek joga van a döntést három hónapos felmondási idővel bármikor felmondani.
A rövid távú szerződést legfeljebb egy év időtartamra kötik. Hogyan lehet megújítani a bérleti szerződést nem lakás céljára? A hosszabbítás határozatlan időre automatikusan megtörténik, ha mindkét fél mindennel elégedett.
Ebben az esetben a megállapodás újbóli megkötése nem szükséges. Egyes esetekben a tulajdonos ragaszkodhat egy új dokumentumhoz a feltételek vagy a fizetés megváltoztatásához. Ez csak a bérlő beleegyezésével lehetséges.
A hosszú távú megállapodáshoz regisztrálni kell a Federal Reserve System-nél. Az ilyen nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződés meghosszabbítása ugyanúgy történik, mint a rövid távú szerződés - automatikusan, a felek azonos feltételeivel, jogaival és kötelezettségeivel, vagy új, megváltozott követelményekkel rendelkező dokumentumot kötnek.
Egy bizonyos időtartamra szóló bérleti szerződés idő előtti felmondása lehetséges mind a tulajdonos, mind a bérlő részéről.
Az ilyen kérdéseket bíróságon vagy mindkét személy közös megegyezésével oldják meg.
Ha ismeri a kereskedelmi ingatlanok lízingelésekor felmerülő fontos árnyalatokat és lehetőségeket, akkor nyereséges és biztonságos üzletet köthet, amely rendszeres passzív bevételt hoz.
Vagy kereskedelmi ajánlat. Részletesen jellemezni szükséges ingatlanát: feltüntetni a méretet, az emeletek számát, a területet, ismertetni a műszaki állapotot és a felszereltséget, infrastruktúrát, miközben természetesen az előnyeire kell a hangsúlyt fektetni, de a hátrányokat is meg kell jegyezni. .
A bérlők megtalálásának leghatékonyabb módjai a következők:
- Hirdetések elhelyezése internetes forrásokban(specialized) egy nagyon népszerű és hatékony hirdetési csatorna. Feltétlenül csatoljon fényképeket az ingatlanról.
- Keressen az ismerősei alapján- nagyon egyszerű módszer, de gyakran gyorsabban működik, mint mások, mivel a vállalkozók társadalmi köre az üzleti szférában az érdekek metszéspontját jelenti.
- Kereskedelmi ajánlat küldése e-mailben– gyakran olyan intézmények, mint például éttermek, kávézók, bárok, üzletek, szalonok és mások választanak ki helyiségeket egy másik üzlet nyitásához vagy költözéshez. Mivel általában a cégtulajdonosok e-mail címét feltüntetik cégük hivatalos honlapján, egyáltalán nem nehéz konkrét célzott levelezést készíteni.
- Együttműködés ingatlanügynökséggel– nagyon jó módszer, mert az ingatlanosoknak nagyobb hirdetési lehetőségük van. Emellett a jövőben részt vesznek az üzlet megkötésében.
Mire kell figyelni?
Árazás
Először meg kell ismerkednie a kereskedelmi ingatlanok adatbázisával, fel kell mérnie a piacot és össze kell hasonlítania az árakat. Azonban meg kell értenie, hogy valódi tranzakciók megkötésekor az összegek általában kissé csökkennek.
Versenyelőnyök
A helyiségek minőségi jellemzőinek megváltoztatásával nagyon felgyorsítható a kereskedelmi ingatlanok lízingjének feltételei. Különféle lehetőségek lehetségesek:
Ezenkívül előnyt jelent majd a tulajdonos megbízhatósága és az átláthatóság, azaz a hosszú távú közvetlen szerződés, amely tartalmazza az áfát, a nem készpénzes fizetési mód, a lehetőség, hogy ne csak a szerződésben szereplő összes összeget figyelembe vegyék, hanem adózási célú működési kifizetések.
Bónuszok és preferenciák
A kereskedelmi ingatlantulajdonosok jellemzően nem hirdetik meg a különféle bónuszok és kedvezmények biztosításának lehetőségét. Minden egyéni alapon dől el, pl. ha a cég nem dönthet úgy, hogy helyiséget bérel, ajánlhat néhány bónuszt. A pozitív döntés meghozatalának döntő tényezőjévé is válhatnak. A bérbeadás jogi vonatkozásairól és előnyeiről a tulajdonostól tudhat meg többet.
A célközönség megtalálásának módjai, és melyik a jövedelmezőbb
A keresési módszerek önállóan vagy ingatlanügynökségek segítségével is elvégezhetők.
Egyedül
Az önálló bérlők keresése során természetesen sok időt kell eltölteni, még akkor is, ha a szerződést tökéletesen megkötötték. E tekintetben jövedelmezőbb szakemberekhez (ingatlanügynökökhöz) fordulni.
Ami az árat illeti, jövedelmezőbb az önálló keresés, a költségek természetesen alacsonyabbak. Ebben az esetben a kockázatok a következők lehetnek:
- A nem szakember számára nehéz lehet megfelelően felmérni egy helyiséget, és azonosítani annak erősségeit és gyengeségeit. A bérleti díj pedig ettől függ.
- Lehetséges kereskedelmi ajánlatot készíteni, figyelembe véve nem minden fontos árnyalatot.
Az ingatlanosokkal való kapcsolatfelvétel során mást is intézhet, és a keresést szakemberekre bízhatja.
Ingatlanügynök segítségével
Jelentősen megspórolható az értékes idő, mivel az ingatlanközvetítőknek megvannak a maguk kiépített bázisai és hirdetési módszerei. Szolgáltatásaikért természetesen fizetni kell, az összeget általában az ingatlan átadásától számított jutalékon belül határozzák meg.
A kockázatok elkerülése érdekében Együttműködési megállapodást kell kötnie az ingatlanügynökkel, és figyelnie kell az árnyalatokra:
- Az ingatlanosok mindig beépítik a szerződésbe azt a kitételt, hogy a tulajdonos saját erőből nem adhatja át ingatlanát, ami azt jelenti, hogy az ingatlanos mindenféleképpen díjazásban részesül.
- Nem írhat alá szerződést mindaddig, amíg meg nem bizonyosodott arról, hogy az ingatlanos így jár el entitásés bejegyezték a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába.
Kit részesítsenek előnyben?
A bérlők kiválasztásakor előnyben kell részesíteni a jogi személyeket vagy az egyéni vállalkozókat, ezek a legmegbízhatóbb kategóriák, üzletük bővítésekor általában nem az első helyiséget bérlik.
A helyiségek bérbeadása magánszemélyek nem biztonságosak, mivel képesek megtagadni a bérleti díjat, kijelentik, hogy nincs pénz, vagy egyszerűen eltűnnek.
Lehetséges kockázatok
Természetesen a kereskedelmi ingatlanok minden tulajdonosa aggódik annak biztonságáért, állapotáért, mert a bérbeadás célja a haszonszerzés. A főbb kockázatok a bérbeadók számára azonosíthatók:
- A helyiségek nem rendeltetésszerű használata. Például a bérlő a szerződésben jelezte, hogy a helyiséget raktárnak használják, de valójában üzletet nyitottak.
- Anyagi károk, azaz berendezések tönkremenhetnek, a helyiségek javítása megsérülhet stb.
- A bérlő bérleti díj fizetésének megtagadása.
Részletesebben beszéltünk arról, hogyan lehet kereskedelmi ingatlant bérelni, hogy ne kerüljön bajba.
Hogyan kell benyújtani?
Kereskedelmi ingatlan lízingelésénél nagyon Fontos az összes szükséges dokumentáció helyes elkészítése:
- tegyen kereskedelmi ajánlatot;
- készítsen bérleti szerződést, amelyben mindkét fél számára részletesen meg kell határozni az ügylet összes feltételét;
- a bérbe adott helyiség átvételéről és átadásáról szóló okiratot készít.
A kereskedelmi ajánlat lényegében a potenciális bérlővel folytatott párbeszéd, ezért annak elkészítésekor meg kell próbálnia magát a helyébe képzelni. Az eredmény egy olyan információ bemutatása, amely határozottan vonzza az embereket, és nem akar más lehetőséget keresni.
Vannak ajánlatok:
- személyre szabott, azaz célzott;
- nem személyre szabott, azaz mindenkinek szól.
Összeállításakor a legkényelmesebb a következő szerkezethez ragaszkodni:
- Cím.
- Az ajánlat lényege, hogy itt meg kell jelölni a bérbe adott helyiség rendeltetését: iroda, ipari, raktár vagy kiskereskedelmi.
- Az objektum pontos címe.
- Főbb tulajdonságai és jellemzői: terület, Internet és telefon elérhetőség, riasztórendszer, parkoló stb.
- Fel van tüntetve az együttműködés feltételei: a bérleti díj és az abban foglaltak, További szolgáltatásokés további feltételek.
- Ennek a javaslatnak az előnyei lehetségesek: nagy forgalom, ismert cégek jelenléte a bérlők között vagy közlekedési csomópontok közelsége.
- Elérhetőségeit.
Figyelem! Csatoljon fényképeket az épület külsejéről, belülről és a bejárati hallról készült fényképet.
Szerződés elkészítése és megkötése
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 609. cikke. A bérleti szerződés formája és állami regisztrációja
- Az egy évnél hosszabb időtartamra szóló bérleti szerződést, ha legalább az egyik fél jogi személy, a futamidőtől függetlenül írásban kell megkötni.
- Az ingatlanbérleti szerződés állami nyilvántartásba vételhez kötött, hacsak törvény másként nem rendelkezik.
- Ingatlanbérleti szerződés, amely az ingatlan tulajdonjogának későbbi átruházását írja elő a bérlőre (
Hogyan béreljünk és válasszunk üzlethelyiségeket üzleti célokra. Tanácsot Vladimir Pavlovich Golovkevich, a cég marketing osztályának vezetője ad ÚjÉletCsoport
Tudniillik a hatékonyság, az üzletfejlesztés, az ügyfelek és az irodai dolgozók hozzáállása nagymértékben függ attól, hogy kiadó kereskedelmi ingatlant választanak. A kereskedelmi ingatlanok jellemzőit pedig senki sem tudhatja jobban, mint maga a tulajdonos. Ezért a New Life Group marketing osztályának vezetőjét, Vlagyimir Pavlovics Golovkevicset felkérték, hogy ismertesse a kereskedelmi helyiségek kiválasztásának néhány bonyolultságát.
Vlagyimir Pavlovics, hol kezdje el például a kereskedelmi ingatlanok kiválasztását, ha egy vállalkozónak nincs nagy tapasztalata ebben a kérdésben?
Mindenekelőtt döntse el a fő kérdést, nevezetesen az ingatlantípus kiválasztását, amelyre a vállalkozásnak szüksége van. Ez lehet iroda, üzlethelyiség, raktár, az univerzális terek népszerűek. Sok vállalkozó felújítja a lakossági lakásokat, de ez a kérdés nem mindig hatékony, emellett jelentős anyagi és időköltséget is igényel, átlagosan körülbelül egy évig tart egy lakás felújítása, átjegyzése.
Kereskedelmi ingatlant kereshet önállóan vagy ingatlanossal. Egy ingatlanközvetítővel együttműködve azonban némi pénzügyi forrást kell költenie a szolgáltatásaiért, ez a tranzakció bizonyos százaléka. Kevésbé kényelmes és praktikus, de olcsóbb az üresen álló kereskedelmi ingatlanok felkutatása önállóan, vagy barátok bevonásával. Ez a lehetőség is teljesen valós, fontos, hogy helyesen határozzuk meg árazási szabály ingatlanpiac egy adott kerületben vagy területen.
- Befolyásolja-e az iroda vagy kiskereskedelmi üzlet elhelyezkedése a vállalkozás népszerűsítését?
Kétséget kizáróan! Az objektumot nagy gyalogos- és járműforgalmú helyen kell elhelyezni. Éppen ezért olyan népszerűek az üzleti központok, ráadásul szűk szakterületet kínálnak, ami kényelmes az ügyfél számára. Javasoljuk, hogy az ingatlan közelében legyen parkolóhely, kényelmes megközelítés, és a parkolási biztonság is kívánatos. Ha olyan gyártóműhelyeket választ, ahol ritkán jelennek meg az ügyfelek, akkor a központtól távolabbi területeket is figyelembe veheti, de figyelembe kell vennie az alkalmazottak utazásának kényelmét, így jó megoldás lenne egy metróállomás közvetlen közelében.
- Maga az iroda elhelyezkedése és felszereltsége, úgy gondolom, szintén nem új keletű kérdés.
Valójában az iroda elrendezése és az ablakból nyíló kilátás meghatározza az alkalmazottak, az ügyfelek kényelmét és a vezető képességét a munka ellenőrzésére. A helyiség kiválasztásakor azt javaslom, hogy a személyzet és a tevékenységi terület vezéreljen. Például, ha az ügyfelek várhatóan nem járnak gyakran az irodába, akkor érdemes térközeli projekteket választani, amelyek lehetővé teszik, hogy kis területen sok eszközt és alkalmazottat helyezzen el. Az irodák száma nem kritikus, lehet egy helyiség is, a modern mobil válaszfalak segítségével könnyen részekre osztható. Ha azt tervezi, hogy gyakran látogatja meg az ügyfeleket, választhat egy folyosós irodát, amely lehetővé teszi ügyféltalálkozó kialakítását és az irodák tevékenység szerinti felosztását.
Minden irodának rendelkeznie kell telefonnal, internettel, lehetőleg száloptikás kommunikációval; ilyen kényelmi szolgáltatások nélkül a modern üzlet egyszerűen lehetetlen. A közműhálózatokat úgy kell elhelyezni, hogy minden dolgozó számára biztosítsák a csatlakozást, lehetőleg a megjelenést és a tűzbiztonságot rontó hosszabbító, adapter nélkül. Nem utolsósorban fontos kérdés az irodafelújítás. Ha még nem végezték el a javítást, akkor fontos tisztázni, hogy ki fogja azt elvégezni, ki fizesse, és mi a munkavégzési határidő.
Ügyeljen a mennyezet magasságára, ettől függ a beltéri levegő minősége és a légkondicionálás elérhetősége. Egyes esetekben a tulajdonosok önállóan telepítik a központi légkondicionálást és a szellőztetést, a helyi klímaberendezések telepítésekor gyakran a bérlőkre támaszkodnak, de itt is vannak lehetőségek. A légkondicionálás karbantartása gyakran a bérlő felelőssége, vagy megosztható a bérlő és a tulajdonos között. Kinézet, az ápolt udvar jelentős jelentőséggel bír az ügyfél számára.
- Milyen kérdésekre kell összpontosítani az árpolitika mérlegelésekor?
Egy másik fontos pont: beszélje meg a tulajdonossal a felek felelősségét és a költségek megoszlását a különböző meghibásodások elhárítása során, a biztonsági szolgáltatások és rendszerek fizetését, a telefonálást, az internetet. Pozitívum, hogy a tulajdonos kedvezményeket biztosít a hosszú távú együttműködéshez.
-Vlagyimir Pavlovics, mit szeretne tanácsolni azoknak a vállalkozóknak, akik bérelhető helyiségeket választanak?
Vegye figyelembe azt a tényt, hogy a kereskedelmi ingatlanok az üzleti élet és annak fejlődésének egyik alapvető tényezőjévé válnak. Ezért ügyeljen felelősségteljes megközelítésre az iroda kiválasztásánál, és ne habozzon feltenni még a meglehetősen kényes kérdéseket is. Egy ma tisztázatlan pont holnap komoly problémák sorozatát eredményezheti.
A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása és egy ilyen tranzakcióra vonatkozó megállapodás megkötése nem túl bonyolult. A lakásbérléshez képest azonban az ingatlanpiac ezen területét más törvények és rendeletek szabályozzák. A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása jövedelmező üzlet, de a nagy irodaházak és a kis területű kereskedelmi ingatlanok sok tulajdonosa gyakran szembesül azzal a problémával, hogy jóhiszemű bérlőt találjon. Ha a probléma megoldása releváns az Ön számára, akkor a mi megoldásunk nagyon hasznos lesz az Ön számára: arról lesz szó, hogyan adjon bérbe helyiséget a lehető legrövidebb időn belül és a legnagyobb haszonnal.
Kereskedelmi ingatlan bérbeadásának jogalapja
Mielőtt megvizsgálnánk, hogyan lehet kereskedelmi ingatlanokat bérbe adni, nézzük meg az ezeket a tevékenységeket szabályozó jogszabályokat. A kereskedelmi ingatlanok fizetett használatra történő átruházásának folyamatát az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza(34. v.). E jogalkotási aktusnak megfelelően a szerződés megkötésének folyamata során felmerülő feltételeket a bérleti szerződés - a tulajdonos és a bérlő közötti megállapodást megerősítő fő dokumentum - tükrözi.
Kereskedelmi ingatlan bérbeadása
Az ingatlantulajdonos fő felelőssége az rend és megfelelő állapot fenntartása a bérelt helyiségekben. Így például az Art. A Ptk. 616. §-a arra kötelezi a bérbeadót, hogy meghatározott időn belül önállóan végezze el a nagyobb javításokat. Ugyanez a cikk körvonalazza a bérlőre háruló kötelezettségeket is, ideértve a helyiségek kozmetikai javítását, az aktuális közüzemi számlák időben történő kifizetését és a helyiségen belüli rend biztosítását.
A bérbeadót átruházzák a kereskedelmi ingatlanok egyéb feltételekkel történő bérbeadásának joga, amelyet a bérleti szerződésben kell rögzíteni. Például a bérbeadó átháríthatja a nagyobb javítások elvégzésének felelősségét a helyiséget bérbeadó személyre, vagy átvállalhatja a bérlő felelősségét.
Az ingatlanszállítás szakaszai
A hozzáértő megközelítéssel és a kereskedelmi ingatlanok lízingelésének minden bonyodalmának megértésével szinte minden bérbeadó képes lesz megbirkózni a nem lakáscélú helyiségek önálló bérbeadásának kérdésével. Nézzük meg az eljárást, részletesen leírva, mit kell tenni a legjövedelmezőbb üzlet megkötéséhez.
Ingatlanok bérbeadásánál a legfontosabb az optimális ár meghatározása, jóhiszemű bérlő keresése és az ingatlan bérbeadásához szükséges dokumentumok hozzáértő elkészítése!
A bérleti díj meghatározása
Ez az első és rendkívül fontos szakasz. Ha a bérbeadó személyesen bonyolítja le az ügyletet, a bérleti díj megállapítása általában nem lesz teljesen objektív. Mivel minden bérbeadó azt tervezi, hogy megkapja maximális haszon. Ám a felfújt ár elriasztja a potenciális bérlőket, míg az alábecsült szám kétségeket vet fel. Sok kereskedelmi ingatlantulajdonos fordul segítségért szakemberekhez (ingatlanos/értékbecslő), bár manapság sokan elemzik a speciális oldalakon, például Avito, Cyan és más online platformokon közzétett hasonló ajánlatokat. Ez lehetővé teszi a jelenlegi piaci helyzet megértését és saját telephelyeinek méltányos értékelését.
Emlékezik! Amikor saját vállalkozása számára bérel egy helyiséget, a potenciális bérlő profitot remél belőle. Éppen ezért a helyiségek értékelésekor figyelembe kell venni azt a becsült valószínű bevételt, amelyet az ingatlan képes lesz megszerezni.
Ezen kívül a kiadó helyiségek értékelésénél célszerű figyelembe venni sor fontos tényezők, beleértve:
- a bérelendő helyiség területe;
- meglévő elrendezés;
- objektum állapota;
- bútorok és kommunikáció elérhetősége;
- az objektum elhelyezkedése;
- felszerelt parkoló rendelkezésre állása;
- közlekedési és egyéb akadálymentesítés a bérlő üzleti partnerei és ügyfelei számára;
- látogatóforgalom (különösen a nagy bevásárló-, szórakoztató- és irodaközpontok esetében).
A fenti pontok figyelembevételével és a hasonló lehetőségeket elemezve beállíthatja a kiadó helyiség optimális, kölcsönösen előnyös árat.
Keressen bérlőt
A potenciális bérlők felkutatása ugyanolyan fontos lépés az ingatlanok bérbeadásakor. Fontos eldönteni, hogy kinek adja bérbe a helyiséget, mert jóhiszemű bérlőt találni sokszor nagyon nehéz lehet.
A havidíj meghatározása után el kell készítenie a hirdetés szövegét.
Általában részletesen jelzi az objektum fő paramétereit - szoba mérete, padló, földrajzi helyzetét, infrastruktúra fejlesztés, a helyiségek állapota és felszereltsége. A helyiségek meglévő előnyeit célszerű kiemelni a szövegben. De nem szabad eltitkolni a bérbe adott ingatlan esetleges hátrányait, hogy a szemle során ne kerüljön kellemetlen helyzetbe, és ne riassza el a potenciális bérlőt.
A lehetőségekről többet kellene mondanunk potenciális bérlők keresése.
Keress barátok/ismerősök között ez a legegyszerűbb módja annak, hogy jóhiszemű bérlőt találjon. A kereskedelmi ingatlantulajdonosok jellemzően, ha kiterjedt „kapcsolatokkal” rendelkeznek az üzleti szférában, meglehetősen egyszerűen és gyorsan bérbe tudják adni helyiségeiket.
Hirdetések közzététele speciális internetes portálokon, amelyek közül nagy számban dolgozik a hálózaton. Ennek a módszernek az az előnye, hogy a jelenlegi bérleti ajánlatot a felhasználók hatalmas közönsége látja, akik érdeklődnek a legjövedelmezőbb lehetőség kiválasztásában. De ahhoz, hogy felkeltsük a figyelmüket, fontos, hogy jó hirdetést hozzunk létre Részletes leírás helyiségeket, a szövegben megjelölve a meglévő előnyöket, és nem feledkezve meg a hátrányokról sem. Az ingatlannal kapcsolatos valós információk segítségével gyorsabban találhat bérlőt.
Küldje hirdetéséhez több fotót a javasolt helyiségekről. Ez segít a potenciális bérlőknek gyorsan eldönteni, hogy érdeklődnek-e az Ön ingatlana iránt.
Ajánlat küldése ae-levél. Kávézók és bárok, nagy és kis üzletek, szépségszalonok és egyéb létesítmények, valamint szervezetek gyakran keresnek helyiségeket új üzletek megnyitásához vagy kényelmesebb területre költözéshez. A cég hivatalos honlapján megtudhatja azon cégtulajdonosok vagy vezetők e-mail címét, akik érdeklődhetnek az Ön telephelye iránt.
A nagy és kis helyiségek bérlésének jellemzői
Nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásában tudunk segíteni, a bérbe adott ingatlan területétől függően. ingatlanpiaci szakemberek ajánlásait.
Kis helység bérbeadására:
A potenciális bérlők felkutatását személyesen vagy ingatlanügynökségen keresztül is megszervezheti
- Szakemberek segítségével szerződést kell kötnie a szolgáltatások nyújtására. A bérleti szerződés megkötése után fizetnie kell az iroda szolgáltatásaiért. Természetesen formaságok nélkül is lehet együttműködni, ekkor egy kereskedelmi ajánlatot tartalmazó levelet kell írnia az ingatlanügynök díjazásával, és azt el kell küldenie a kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó ügynökségeknek. Az ingatlanos jutaléka jellemzően a havi bérleti díj fele (egyszeri fizetés).
- Ha úgy döntött, hogy saját maga keres bérlőket, hirdetéseket tesz közzé ingyenes internetes oldalakon, célzott e-mail-terjesztést szervez, emellett hatékony lesz a banner elhelyezése a homlokzaton (fizetős szolgáltatás) a bérelhető helyiségek ablakában (ingyenes).
Nagy helyiség bérbeadása:
Ha egy nagy helyiség bérbeadását tervezi, ami azt jelenti, hogy annak várható jövedelmezősége magas lesz, akkor elkészíthet egy egyszerű weboldalt saját kereskedelmi ajánlatával. Egy webhelyet általában kulcskérdéseket használó kontextuális reklámozással népszerűsítenek. Ez lehetővé teszi a célközönség elérését, miközben ebben az opcióban szabályozhatja a hirdetés költségeit. Ezzel a lehetőséggel meghirdetheti ingatlanát, és megtakaríthatja az ügynöki díjakat.
A szerződés aláírása
A kiadó helyiségek szakszerű bemutatása– garancia a sikeres tranzakcióra. Az ingatlan bemutatásakor igyekezzen a lehető legtöbb információt megadni, felhívva a potenciális bérlő figyelmét azokra az előnyökre és várható haszonra, amelyeket az ingatlan bérbeadásakor kaphat.
A megállapodás aláírása– a tranzakció utolsó és legfontosabb szakasza. A szakszerűen elkészített és kivitelezett bérleti szerződés megvédi a bérbeadót a gátlástalan bérlőtől. A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell:
- az ingatlan tulajdonosának és bérlőjének azonosító adatai;
- az objektum helyének címe, területe és legfontosabb jellemzői;
- Regisztrációs adatok;
- szerződési idő;
- a bérleti díj összegét és fizetésének szabályait.
Tájékoztatásképpen! A törvény tiltja, hogy a helyiség tulajdonosa 12 havonta többször megemelje a bérleti díjat. Ezért be kell írni a dokumentumba legnagyobb méret valószínű növekedés, meghatározva a bérlő kötelező értesítésének időtartamát.
A dokumentumnak tartalmaznia kell a megállapodásban részes felek jogainak/kötelezettségeinek részletes leírását, valamint a felek felelősségét a dokumentum egyes szakaszainak megsértéséért. Nem ártana a dokumentumban szerepeltetni a telephelyen lévő ingatlan leltárát. Így a bérleti szerződés lejárta után a tulajdonos követelheti a megrongálódott vagyontárgyak anyagi megtérítését.
Hogyan lehet gyorsan bérlőt találni
Több Még hasznos tippeket segít gyorsan bérbe adni egy irodát vagy ingatlant más célra.
Azok a tulajdonosok, akik nem állnak készen arra, hogy személyesen keressenek bérlőt vagy ne bonyolítsanak bemutatókat/tárgyalásokat, érdemes profi ingatlanos segítségét kérni. Objektíven értékeli a helyiséget, megállapítja annak valós értékét, kiváló minőségű fényképeket készít, helyesen állítja össze a hirdetés szövegét és megkezdi az ingatlan bemutatását.
azonban, van néhány árnyalat az ügynökséggel való együttműködésben. Ezeket az együttműködés megkezdése előtt tisztázni kell.
Ha egy bérbeadó gyorsan bérlőt szeretne találni a helyiségéhez, akkor maga fizetheti az ügynöki díjat (sok ügynökség díjat számít fel a bérlőknek a szolgáltatásokért). Ezt a lehetőséget gyakran használják a luxusingatlanok tulajdonosai, vagy ha sok ingatlannal rendelkeznek. Az ingatlanosnak kifizetett pénzt többek között az ingatlan bérbeadásának költségeire fordítják. Egy másik gyors lehetőség egy kereskedelmi ingatlan megváltoztatására a bérleti díj csökkentése. És egyáltalán nincs szükség a helyiségek „három rubelért” bérbeadására, elegendő a bérleti költséget 5-10% -kal csökkenteni. Ekkor nő a helyiségek versenyképessége.
Lehetséges kockázatok helyiségek bérbeadásakor
Bármely tulajdonos aggódik a bérelt helyiség állapota miatt, és bevételt akar szerezni a tranzakcióból. Bemutatjuk a kereskedelmi ingatlantulajdonosok főbb kockázatait, és elmondjuk, hogyan védekezhet ellenük.
A helyiségek nem rendeltetésszerű használata
Minden megfelelően elkészített bérleti szerződés meghatározza annak felhasználási célját és működési feltételeit. Ez a helyiséggel együtt bérelt berendezésekre vonatkozik.
Tegyük fel, hogy az ügylet megkötésekor a bérlő megígérte, hogy a helyiséget raktárnak használja, de üzletet nyitott benne. A bérbeadónak jogában áll a szerződés felmondását követelni a kifizetett bérleti díj visszafizetése és a bérlő pénzbírságának kiszabása nélkül.
Anyagi kár
Az ingatlan jó állapotban, gépekkel, berendezésekkel került átadásra a bérlőnek. Ám egy nap kiderül, hogy a helyiség romos állapotban van, a berendezés elromlott stb. Ebben az esetben a bérbeadó követelheti az okozott kár teljes megtérítését. Ebben az esetben nem csak a javítási munkák költségei, hanem az elromlott berendezés (piaci) értéke is megtérítendő.
Nem vállalunk felelősséget abban az esetben, ha a helyiségben és az ingatlanban vis maior körülmények (tűz, stb.) keletkeztek.
A bérlő nem hajlandó bérleti díjat fizetni
A hanyag fizetőket általában anyagilag megbüntetik. Bár ez csak a bérleti szerződés szabályszerű megkötése mellett valósítható meg - egyértelműen rögzíti a havi bérleti díj feltételeit, menetét és mértékét.
Arról álmodik, hogy pénzt keressen ingatlannal? Szeretné tudni, hogyan adjon bérbe kereskedelmi ingatlant, mire figyeljen a vásárláskor, hol keressen bérlőt? Az „M16-Real Estate” minden potenciális üzletembert felkészít ezen a területen, és elmondja nekik, mire van szükségük a stabil és magas jövedelemhez.
A végén van egy kellemes bónusz: a legígéretesebb kereskedelmi ingatlanok további bérbeadásra vagy továbbértékesítésre.
A cikk összefoglalója:
Kereskedelmi ingatlan: hol kezdjem?
Kezdésként azt tanácsoljuk, hogy döntsön még egyszer a végső ingatlanválasztásról: biztos benne, hogy üzlethelyiséggel szeretne foglalkozni? Arra a kérdésre, hogy mi a jövedelmezőbb bérbeadása - lakás vagy kereskedelmi ingatlan -, a válasz egyértelmű. A kereskedelmi ingatlanok többször gyorsabban megtérülnek, mint a lakóhelyiségek, vagyis a haszon sokkal magasabb. Emellett a kereskedelmi területek bérleti díja is folyamatosan növekszik (például a 2017. január-júliusi időszak 10%-os növekedést mutatott).
Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy sokkal több erőfeszítést kell költenie. Először is győződjön meg arról, hogy induló tőkéje elegendő-e a jövőben bérbe adni kívánt ingatlan megvásárlásához. Nem titok, hogy a kereskedelmi ingatlan vásárlásához sokkal erősebb pénzügyi helyzetre van szükség, mint egy lakás vásárlásához, beleértve a többszobás lakást is.
Ugyanakkor ne feledje, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket jogi szempontból másképp tekintik: az adókulcs ebben az esetben többszöröse, és a regisztrációs mechanizmus is némileg eltérő.
Ezen túlmenően, hogy sikeresen működtessen egy vállalkozást kereskedelmi helyiségek el kell navigálnia potenciális bérlője tevékenységeinek sajátosságait, meg kell értenie igényeit és képességeit. Ez azt jelenti, hogy többet kérnek Öntől, mint egy lakás bérbeadása esetén.
Mérjen meg mindent újra, mielőtt a szoba kiválasztásához kezdene. Ha legalább az egyik pont kétséges, jobb, ha nem kockáztat, és fontolja meg a lakásbérlést. Ne feledje, hogy ha nem sikerül, a veszteségek óriásiak lehetnek.
Foglaljuk össze, mire van szüksége egy kereskedelmi ingatlan vásárlásához: induló tőke, a piac jó ismerete és tájékozódás abban a térségben, amelynek képviselőivel együttműködést tervez.
Hogyan válasszuk ki a megfelelő kereskedelmi ingatlant későbbi bérbeadáshoz?
Ahogy már mondtuk, először döntse el, milyen bérlőre számít.
Jelölje meg saját leendő partnerének lehetséges paramétereit: kisvállalkozó vagy egy nagy lánc fióktelepe? Régóta a piacon van, vagy most jön ki? Ez egy gyártó létesítmény vagy egy elosztóhely? Milyen a verseny ezen a területen, melyik helyszín lesz a legsikeresebb számára, milyen kapacitások szükségesek egy teljes értékű vállalkozás működtetéséhez stb.
Egyszóval, fókuszáljon egy adott bérlőre, akkor nem csak a legmegfelelőbb helyiséget választja ki könnyedén, de a jövőben is könnyen találhat olyan embereket, akik veled szeretnék üzletüket intézni.
A választás alapján megértheti, hogy konkrétan milyen objektumot kell keresnie: raktárt, irodát vagy üzlethelyiséget modern utcai kiskereskedelmi formában.
Win-win lehetőségek és kötelező követelmények
Rögtön jegyezzük meg, hogy kereslet szempontjából a legbiztosabb megoldás egy olyan helyiség lenne, amelynek már van állandó bérlője. Ebben az esetben már a helyiségek birtoklásának első hónapjában profitot termelhet, és nem vesztegeti az értékes időt a keresésre.
Hidd el, hogy a bérlő (feltéve, hogy már rendelkezik bejáratott és jövedelmező vállalkozással) érdekelt abban, hogy az Ön helyiségében maradjon. Kedvező körülmények között akár emelni is tudja a bérleti díját.
Egy ilyen megoldás másik előnye, hogy az állandó bérlővel rendelkező helyiségek nagy valószínűséggel már „fésülve” vannak a felügyeleti hatóságok, nevezetesen az egészségügyi és tűzoltóság követelményeinek megfelelően.
Különös figyelmet kell fordítania az utolsó tényre, mivel ha bármilyen szabályt megsértenek, sok pénzt kell költenie a jelenlegi helyzet javítására.
Választás hely szempontjából
Ha azt tervezi, hogy egy élelmiszerbolt tulajdonosával dolgozik együtt, akkor legjobb hely A választás egy sűrűn lakott lakóövezet lesz. Egy ilyen helyen nagy a forgalom, ráadásul a kisboltok mindig nagy keresletet mutatnak a lakosok körében, ami azt jelenti, hogy a cégtulajdonos szemszögéből egy ilyen ingatlan különösen vonzó.
Együttműködést tervez nagyobb bérlővel? Vegye fontolóra egy divatbutik lehetőségét. Nyilvánvalóan egy ilyen vállalkozásnak is előfeltétele, hogy nyilvános helyen legyen, de a közönségnek másnak kell lennie. Fókuszáljon egy ilyen vevőre, ha készen áll arra, hogy nagy helyiséget kínáljon neki a város történelmi vagy üzleti központjának első vonalában.
Ha csak a termelést tekinti potenciális bérlőnek, akkor a legjobb megoldás egy lakóövezetben vagy egy külvárosban található ipari övezet lenne.
Egy másik gyakori lehetőség a vendéglátás. Ha nem egy ínyenc étteremről beszélünk (és ebben az esetben a helyiségeknek a központban kell elhelyezkedniük, és jó kilátással kell rendelkezniük), akkor az üzleti központok vagy oktatási intézmények közelében lévő helyekre kell összpontosítania.
Fókuszáljon a profitra és a keresletre
Úgy tűnik, hogy itt minden nyilvánvaló, és a szoba helyéhez is kötődik: a központban lévő tárgyak többe kerülnek, a „hálószobákban” vagy a vidéken pedig olcsóbbak.
Ebben persze van némi igazság. Bérbeadása sikere azonban nem csupán az Ön által felszámított bérleti díjtól függ.
Például ne felejtse el, hogy a város peremén található kis helyiség sokszor gyorsabban talál bérlőt, mint egy nagy terület a központban. Ez különösen a válság idején szembetűnő.
Ráadásul nagyobb az esélye annak, hogy egy „hálószobában” lévő élelmiszerboltra nagy kereslet lesz, mint egy divatbutiknál. Ez azt jelenti, hogy a vállalkozás tulajdonosa sokáig marad az Ön helyiségében, míg a drágább ingatlanok bérlői gyakrabban távozhatnak, ellenkezőleg, ritkábban jönnek.
Más szóval, ügyeljen a helyiségek iránti keresletre. Jobb kisebb, de stabil bevételhez jutni, mint nagy, de rendszertelen nyereséghez.
Hol lehet bérlőt találni?
A gyors és hatékony kereséshez a lehető legtöbb kommunikációs csatornát kell használnia. Kezdje az Internettel: online aggregátorok, üzenőfalak, fórumok, közösségi hálózatok, kontextuális hirdetések – van miből válogatni. Bár, mint már mondtuk, érdemes minél többet választani, és ha elegendő a költségvetés, ne korlátozza magát egy forrásra.
Hasznos lenne együttműködést kötni egy ingatlanügynökséggel. Először is, az ingatlanosoknak saját csatornáik vannak a bérlők keresésére. Másodszor, még akkor is, ha előzetesen felkészült, a szakemberek még mindig több tapasztalattal és megértéssel rendelkeznek arról, hogy melyek az Ön telephelyének erősségei és gyengeségei, valamint a vállalkozók körében, hogy melyik területen érdemes népszerűsíteni ezt az objektumot. Az ingatlanosok abban is segítenek a megfelelő bérleti díj felállításában: egyrészt azért, hogy ne adja el magát olcsón és ne veszítsen pénzt, másrészt a túlzott bérleti ár elriasztja a potenciális bérlőket, és ülni fog. a „váróteremben” sokáig.
Az ingatlanügynökségekkel való együttműködésnek más előnyei is vannak, például szélesebb körű hirdetési lehetőségek. Kellemes bónusz, hogy az ingatlanosok gondoskodnak az ügyletkötés minden gondjáról: elkészítik a szükséges dokumentációt, segítenek tárgyalni a bérlővel stb.
Bérlő jellemzői
Tehát a hirdetés bevált, és már több potenciális vállalkozó megjelent az Ön telephelyének küszöbén, és készen áll arra, hogy „regisztrálja” ötletét az Ön kereskedelmi területén. És itt felmerül még egy nehéz kérdés: kit válasszunk?
Meglepően, hálózati társaságok, ritka kivételektől eltekintve, szintén nem a legkívánatosabb munkaadók. A vállalatok nyomást gyakorolnak tekintélyükre, stabilitásukra (utóbbi nem mindig igaz), aminek következtében különleges bánásmódot igényelnek. A „hálózati dolgozók” többnyire ragaszkodnak a bérleti díj csökkentéséhez, az együttműködésük formálásához pedig csak a megállapodásukat veszik igénybe, ami természetesen nagyobb mértékben védi jogaikat, miközben Önt megfosztják a gyors bérlőváltás, ill. növelje az árfolyamot a piacnak megfelelő áron.
Ezen túlmenően a nagy munkaadók esetében az összes vitatott kérdések Közvetlenül a helyiségben dolgozó személyzettel kell kapcsolatba lépnie. És ez a személyzet gyakran alkalmatlan.
Egy igazán jó bérlemény érdekében azonban egyes „hálózatüzemeltetők” engedményeket tesznek, és akár magasabb fizetést is kínálhatnak.
A legjobb azokra a vállalkozókra koncentrálni, akiknek már van egy jól bejáratott vállalkozása és Ebben a pillanatban nyisson meg egy második pontot. Az ilyen vállalkozók a legmegbízhatóbb, legpontosabb és legfelelősségteljesebb munkáltatók.
Kiváló kereskedelmi objektumok befektetési célokra
A kereskedelmi ingatlanok osztályának vezetői kiválasztották Önnek a legjobb ingatlanokat, amelyeket befektetési céllal vásárolhat meg. A bemutatott ingatlanok a legvonzóbbak a bérlők körében népszerűség és jövedelmezőség szempontjából.
Iroda 200 m2 a Bolsoj Prospekton, a petrográdi oldalon
Exkluzív tervezői felújítású helyiségek a Petrogradsky kerület legjobb kereskedelmi részén. A belső teret egy híres műterem készítette, drága természetes anyagokat használtak, dizájner radiátorokat és vízvezetékeket szereltek fel. Érdekes lesz a vezetői belső tér nagy cégekés prémium butikok.
A havi bevétel körülbelül 300 ezer rubel lesz.
Egyedi ajánlat: a helyiség megtérülési ideje mindössze 6,5 év (átlagosan 10-12 év megtérüléssel)! Az objektum Kingisepp egyik főutcáján, a "Karat" új lakókomplexumban található. A nagy bérlők már érdeklődnek a helyiségek iránt - „Oké”, „Pjaterochka”, „Lenta” stb.
A létesítmény havi nyereségét vezetőink 561,6 ezer rubelre becsülik. A helyiség előnyei: a város főutcájára néző ablakok, nagy parkoló a telek előtt, födém - 4,5 m, 5 külön kijárat, nagy befogadóképesség.
.jpg)
Irodahelyiség állandó bérlővel a belvárosban! Csak 970 m a Chernyshevskaya metróállomástól. Parkolás - a környéken vagy az udvarban. Friss felújítások történtek, minden kommunikáció be van kötve.
A helyiség lakhatási státusza miatt jelzálog hitel felvételére van lehetőség!
Üzleti központ 1350 m2 a Nauki Avenue-n
Földszinti és első emeleti helyiségek igényes felújítással. Két külön bejárata van. Állandó bérlők, akikkel 11 hónapos szerződést kötöttek. Minden kommunikációra megállapodás van. Kiváló befektetési ingatlan!
Az M16-Ingatlankezelők még több lehetőséget kínálnak Önnek! Kiválasztjuk az Ön pénztárcájának és üzleti igényeinek megfelelő ingatlant, segítünk az üzletkötésben és további bérlők keresésében, hívjon!
Van még kérdése? Hagyja meg elérhetőségét, és szakembereink visszahívják.
