A nem lakáscélú helyiségek egyéni vállalkozói regisztráció nélküli bérbeadása üzleti tevékenységként ismerhető el. Egyéni adóbevallás Általános rendszer: milyen adót kell fizetni és mikor indokolt az igénylés

Ma a bérleti díj az egyik legjövedelmezőbb üzletág. Nincs szükség hatalmas, képzett alkalmazottak toborzására, nem kell foglalkozni a termeléssel és a beszerzéssel, és minimális a kockázat, ha kiváló szint jövedelem.

Egyéni vállalkozó bérbe ad nem lakás céljára szolgáló helyiségek milyen adót kell fizetnie? Annak ellenére, hogy nem csak egyéni vállalkozók, hanem jogi személyek és magánszemélyek is folytathatnak ilyen jellegű tevékenységet, az adókulcs meglehetősen jelentős eltéréseket mutat. Melyik adózási lehetőség jövedelmezőbb egy „bérleti” vállalkozás számára, és milyen gondok várhatnak az egyéni vállalkozókra?

Bérleti szerződés

A nem lakás céljára szolgáló helyiség bérleti szerződése az üzletvitel (kereskedelem, raktározás stb.) tevékenységét tervező felek (bérlő és bérbeadó) között létrejött szerződés.

Az ingatlanokat arra használják fel, hogy bevételt kapjanak egy másik féltől egy lakó- vagy nem lakáscélú ingatlan ideiglenes használatáért.

Ha a helyiséget magánszemélynek tervezik bérbe adni, akkor az ilyen művelet végrehajtásához egyéni vállalkozóként kell regisztrálni.

Ezenkívül a regisztráció kezdeti szakaszában az üzletembernek fel kell tüntetnie a bérleti díjat a tevékenységek típusai között.

Az általános adózási rendszer szerint az ingatlan bérbeadása esetén az egyéni vállalkozó köteles 13 százalékos adót fizetni, KUDiR-t (bevétel-kiadási könyvet) vezetni, valamint a megállapított kereteken belül személyi jövedelemadó 3-as nyomtatványon bevallást tenni. időkeret.

Az egyszerűsített adórendszeren dolgozó vállalkozókkal kapcsolatban akkor:

Egyéni vállalkozó a „jövedelem” objektumon 6%-os rátával.
A „kiadásokkal csökkentett jövedelemmel” rendelkező vállalkozók a szokásos 15%-os kulcsot alkalmazzák.

A szabadalommal rendelkező üzletemberek 6%-os átalányadót vesznek figyelembe.

Érdemes odafigyelni arra, hogy a bérbeadó saját maga fizeti a helyiségek rezsijét, ennek megfelelően az egyszerűsített „bevétel mínusz kiadás” adórendszert alkalmazva az adószámításkor beszámíthatja a kiadásai közé. Az egyszerűsített „jövedelem” rendszer ezt nem teszi lehetővé.

A szabadalmi rendszer becsült bevétellel működik, ennek megfelelően a PSN-t használó egyéni vállalkozó sem csökkentheti az általa bérbe adott nem lakáscélú ingatlanok közüzemi költségeinek adóalapját. Ezenkívül az adót automatikusan fizetik a szabadalom megvásárlásakor egy évre.

Ha a vállalkozó az egyszerűsített adórendszerrel ad ki lakást „bevétel mínusz kiadás”, akkor a rezsi mellett a javítási költségeket is költségtételként szerepeltetheti, ezzel csökkentve az adóalapot.

Tekintsünk egy példát az adó kiszámítására az egyszerűsített „jövedelem” adórendszeren dolgozó egyéni vállalkozó tulajdonában lévő lakóhelyiségek bérbeadásakor.

A lízingszerződés a havi fizetés összegét 20 000 rubelben határozza meg. havonta. A lakás éves bevétele 240 000 rubel lesz.

A vállalkozó vállalja, hogy 6% -ot fizet a „bevétel” után a jelentési évre, azaz 240 000 x 6% = 14 400 rubel.

Sőt, érdemes megjegyezni, hogy ezen az adón felül az egyéni vállalkozó köteles befizetéseket teljesíteni a Nyugdíjpénztárba és a társadalombiztosítási alapba. Ezért nagyon vitatott az a kérdés, hogy magánszemélynek (13%) vagy egyéni vállalkozónak jövedelmezőbb-e kiadni egy lakást.

Az a vállalkozó, aki vállalkozása számára nem lakás céljára bérel, az egyszerűsített adórendszerrel csökkentheti az adóalapot, „bevétel mínusz kiadás”.

A felek jogai és kötelezettségei

A nem lakáscélú helyiségek bérbeadására irányuló ügylet felei egyéni vállalkozó vagy jogi személy lehet. A megállapodást csak írásban kötötték meg.

A fő árnyalatok az egyéni vállalkozó és az LLC közötti tranzakció megkötésekor:

Ha kívülről jogalany a szerződést jóváhagyják vezérigazgató, meg kell erősítenie a felhatalmazását az ilyen cselekmény megtételére okirati úton.
Az egyéni vállalkozó, akinek tevékenysége az állami nyilvántartásba vételről szóló igazoláson alapul, megerősítheti jogosultságát útlevelével és az egyéni vállalkozó által képviselt regisztrációs igazolással (USRIP).
Bizalmi dokumentum nélkül az LLC nevében eljárni jogosult vezetőnek joga van bérleti szerződést aláírni (kivonat a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából).

Az üzletember személyes aláírással is jóváhagyhatja a megállapodást, mivel az Orosz Föderáció jogszabályai lehetővé teszik a vállalkozók számára, hogy pecsét nélkül végezzenek üzleti tevékenységet.

Vállalkozó bérelhet helyiségeket magánszemélyeknek. arc. A jogszabály nem szabályozza a bérleti korlátozásokra vonatkozó szabályokat. Ebből következően a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére irányuló ügyletben bármely cselekvőképes személy részt vehet.

Kölcsönzés személyes autó az egyéni vállalkozó részéről jogszabály nem tiltja. A tranzakciót a vállalkozó és egy magánszemély vagy LLC közötti megállapodás aláírásával formálják. A szerződés kikötései egyértelműen tartalmazzák az összes árnyalatot, amely az autó üzemeltetése során felmerülhet. Az üzemanyagok és kenőanyagok, pótalkatrészek vásárlásával, valamint a kopás és elhasználódás pénzbeli kompenzációjával kapcsolatos költségek viselésére egy felet jelölnek ki.

Tulajdonjoggal rendelkező egyéni vállalkozó jármű Gépjármű-közlekedési szolgáltatások nyújtása esetén az UTII adózási rendszerét alkalmazhatják. Ezt a szabályt az adótörvény 346.26. cikke szabályozza.

Különbségek a bérleti díjak adóztatásában

Egyesek úgy vélik, hogy jövedelmezőbb egy 6%-os adókulccsal dolgozó vállalkozón keresztül ingatlant bérbe adni, szemben a magánszemélyekkel, akiknek a tranzakcióból származó bevétel 13%-át kell fizetniük. Valójában a vállalkozó további hozzájárulásokat fizet a költségvetésbe.

Az egyéni vállalkozónak a bérleti tevékenység után adót kell fizetnie:

6% bérleti díjból;
saját hozzájárulása a nyugdíjalapba;
részére levonások bérek bérelt alkalmazottak (jövedelem, Nyugdíjpénztár és társadalombiztosítási alap).

Emellett a vállalkozónak rengeteg könyvelési munkája van. Ha egy egyéni vállalkozó helyiséget bérel, ez közvetlenül befolyásolja a nyereségét. A költségek nem működési jellegűek, és közvetetten befolyásolják a működési eredményt.

Lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadása az ingatlan használatáért pénzt kap. A nem lakáscélú helyiségek azonban leggyakrabban HÉA-kötelesek, ellentétben a lakóépületekkel. Ennek oka az a tény, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket gyakran bérbe adják kereskedelmi tevékenység céljából. És főleg az ilyen területek érdeklik a jogi személyként bejegyzett nagy szervezeteket, amelyek érdeklődnek az áfa fogadásában. Adólevonást biztosíthatnak az OSNO-nál dolgozó vállalkozók, akik egy ilyen tranzakció eredményeként nem csak nyereséget, hanem a lízingszerződésben meghatározott összeg 18%-ának megfelelő adófizetési kötelezettséget is kapnak.

Természetesen vannak esetek, amikor az LLC-k áfa nélkül vállalják a bérbeadást, de csak kis területekre.

Ha magánszemély ad bérbe lakóingatlant barátoknak vagy rokonoknak, az az előnye, hogy nem kell befizetni a költségvetésbe. Ebben az esetben azonban a nem lakás céljára szolgáló helyiséget fizetés nélkül kell bérbe adni, ellenkező esetben az ügylet adószámítási és -fizetési kötelezettséggel járó kereskedelmi ügyletnek minősül.

Vállalkozónak és magánszemélynek egyaránt vannak előnyei és hátrányai a bérleti szolgáltatásoknak.

Felelősség az adó elmulasztásáért

Az egyéni vállalkozó bérleti szerződésének hiánya nem közvetlen jogsértés, de a nem lakáscélú helyiségek ideiglenes használatra (bérlet) történő átadására vonatkozó megállapodás hiánya felkeltheti a Szövetségi Adószolgálat ellenőrének figyelmét.

Az Adószolgálat az ilyen intézkedést az adóalap szándékos csökkentésének tekinti, ami megalapozott indok az üzletemberrel szembeni bírság kiszabására.

A Rosreestrrel kötött megállapodás bejegyzésének elmulasztása komoly adózási kockázatokat rejt magában.

Emlékeztetjük Önöket, hogy ha egyéni vállalkozó és egy LLC között megállapodás jön létre az ingatlan ideiglenes átruházásáról, akkor azt kötelezően be kell regisztrálni. Minden más esetben, ideértve a lakóhelyiség bérbeadását is, a 11 hónapot meghaladó időtartamú megállapodás szintén kötelezően lefolytatásához kötött.

Az egyéni vállalkozó magánszemély, így az egyidejű adó- és büntetőjogi felelősség kizárt.

Az adótörvény (76. cikk) értelmében a jelentések késedelmes benyújtása és az adók késedelmes fizetése miatt a Szövetségi Adószolgálat alkalmazottainak jogában áll zárolni a folyószámlákat az egyéni vállalkozó bankjában.

A nem készpénzes tranzakciókra vonatkozó korlátozások a vállalkozó nevében a bank pénztárán keresztül történő bejelentések benyújtásával, illetve adófizetéssel szüntethetők meg, miközben a számla ideiglenesen „lefagy”.

Ha a kiadások és költségek nyilvántartására vonatkozó szabályokat nem tartják be, az üzletember pénzbírsággal sújtható:

10 000 rubel (a jogsértést egy jelentési időszakban rögzítették);
30 000 rubel (egynél több adózási időszakra vonatkozóan helytelen számításokat végeztek);
A ki nem fizetett adóösszeg 20%-a és legalább 40 000 rubel az adóalap számítási alapjának szándékos alulbecslése esetén.

Büntetőjogi felelősség terheli az egyéni vállalkozót, ha kiderül, hogy okirat-hamisítás és hamis adatszolgáltatás az adóhatóság felé.

Ha az adósság nagyon nagy, vagy a tényleges bevételt eltitkolják, a vállalkozónak 500 000 rubelig terjedő bírságot kell fizetnie, vagy akár 3 évig terjedő börtönbüntetést is kaphat.

Az egyéni vállalkozók számára az egyszerűsített adózási rendszer a legjövedelmezőbb a lakó- és nem lakáscélú helyiségek bérbeadásakor.

Egyéni vállalkozóként a biztosítási díjak mellett elegendő a bevétel összegének évi 6%-át aggodalom nélkül fizetni. Emellett az egyszerűsített adórendszert alkalmazó vállalkozók mentesülnek az ingatlanadó fizetése alól.

De még itt is vannak sajátosságok. Ha egy üzletember jövedelme meghaladja az 1,5 milliót, jogi személyként kell regisztrálni. A szabálysértésért a büntető törvénykönyv szerint büntetőeljárás indul.

Adófizetés elmulasztása esetén a törvény által az egyéni vállalkozók számára engedélyezett bevételi szinten az adminisztratív büntetés 500 és 2000 rubel között mozog.

Moszkva, 2018. október 23. - A lakás bérbeadásának egyik legális módja a szabadalom megvásárlása, miután a magánszemély megkapta az egyéni vállalkozói státuszt (IP): az adókulcs ebben az esetben 6%, szemben a 13%-kal személyi jövedelemadó fizetése esetén. azonban szabadalmi rendszer adózás (PSN) nem kapott széleskörű elismerést: az INCOM-Real Estate Lakásbérlési Osztály szerint jelenleg a nagyvárosi bérbeadók mindössze 10%-a használja, akik bérlakás részeként adót fizetnek, a többiek bevallást nyújtanak be. A szabadalom alacsony népszerűségének okai között a szakértők különösen több körülményt emelnek ki: egyrészt az engedély költsége és a tényleges bérleti hozam közötti kapcsolat hiánya; másodszor, a PSN résztvevők végső költségei (beleértve az egyéni vállalkozók kötelező befizetéseit is) magasabbak, mint a magánszemélyek jövedelemadója; Ezenkívül az egyéni vállalkozó státusza jelentősen korlátozza a bérbeadó jogait egy bérelt lakás eladása esetén. Kirill Kokorin, az INCOM-Real Estate Jogi Szolgálat vezető jogi tanácsadója a szabadalom, mint adózási rendszer jellemzőiről szól, és ismerteti véleményét a rendszer jövedelmezőségéről a bérbeadó számára.
Szabadalom vásárlása: korlátozás és ár

Kirill Kokorin, az INCOM-Real Estate Jogi Szolgálat vezető jogi tanácsadója: „A szabadalom megszerzése csak egyéni vállalkozó számára legális, azaz egyéni vállalkozói státusszal nem rendelkező magánszemélyek nem használhatják ezt az adózási rendszert. A szabadalom költsége a moszkvai régióban a lakás bérbeadásából származó potenciális éves bevétel összegén alapul, amelyet a moszkvai kormány határoz meg. 2018-tól az adókulcs az ilyen bevételek 6%-a. A bérleti tevékenységi engedély ára a bérlakás helyétől (megye és kerület) és annak méretétől függ.

mondok példákat. Szabadalom legfeljebb 50 négyzetméteres lakásra. m, a délnyugati közigazgatási körzetben található, ára 18 000 rubel (a moszkvai kormány által megállapított ilyen objektum bérbeadásából származó potenciális éves bevétel 300 000 rubel évente; számítás: 300 000 X 6% = 18 000 rubel). A szabadalom költsége egy 75 négyzetméteres lakásra. m, a központi közigazgatási körzetben található - 54 000 rubel (a moszkvai kormány által megállapított ilyen objektum lízingeléséből származó lehetséges éves bevétel 900 000 rubel évente; számítás: 900 000 X 6% = 54 000 rubel). A tényleges bevétel összegét, amely jóval alacsonyabb is lehet, nem veszik figyelembe a szabadalom költségének kiszámításakor.

A szabadalmi rendszer nem népszerű – az INCOM-Real Estate statisztikái szerint azoknak, akik Moszkvában lakást bérelnek és adót fizetnek, legfeljebb 10%-a tartja be ezt az adórendszert.

A PSN népszerűtlenségének okai

Kirill Kokorin: „A szabadalom megléte nem függ össze a lakásbérbeadásból származó bevétel nagyságával és rendszerességével: a bérbeadó ezt az engedélyt meghatározott időtartamra (egy naptári éven belül 1-12 hónapig) vásárolja meg, és még akkor is, ha Az objektum mindeddig tétlen volt - például nem lehetett átadni, a szabadalom nem újul meg, és a költségét nem térítik meg.

Ezen túlmenően, függetlenül attól, hogy egy lakás bérbeadásából származik-e bevétel vagy sem, az egyéni vállalkozó éves kötelező befizetéseket teljesít a Nyugdíjalapnak - 2018-ban ez 5840 rubel, valamint a Szövetségi Egészségbiztosítási Alapnak - 2018-ban ez 26 545 rubel. A kötelező befizetések teljes összege 32 385 rubel. A szabadalmat megvásároló egyéni vállalkozó számára nem biztosított a biztosítási díjak összege utáni adó csökkentésének lehetősége.

Az egyéni vállalkozó bérbeadók költségei magukban foglalják a szabadalom költségét és a kötelező befizetéseket. A magánszemélyek csak személyi jövedelemadót fizetnek. Nézzünk egy példát. 45 nm alapterületű lakás a délnyugati közigazgatási körzetben. m-t havi 30 000 rubelért bérlik, az éves bérleti díj 360 000 rubel. A lakás bérbeadásának költsége egy ilyen jövedelemmel rendelkező magánszemély számára (személyi jövedelemadó) évi 46 800 rubel (360 000 X 13%); egyéni vállalkozók számára – 50 385 rubel (18 000 rubel szabadalom esetén + 32 385 rubel kötelező befizetésként).

A szabadalom megvásárlásának megvalósíthatóságának meghatározásához minden bérbeadónak hozzáértő számítást kell végeznie az összes lehetséges lehetőségről.”

Egyéni vállalkozói státuszú lakás eladó: a helyzet jellemzői

Kirill Kokorin: „Az a lakótér tulajdonosa, aki legalább egyszer üzleti célra használta, egyéni vállalkozói státusszal nem tudja eladni ezt a lakást Egyedi, csak egyéni vállalkozóként. Ez azt jelenti, hogy az eladót megfosztják minden olyan előnytől és levonástól, amely a magánszemélyt megilleti. Ha a tulajdonos hivatalosan felszámolja az egyéni vállalkozót, az értékesítés során a helyzet csak tovább bonyolódik. A korábban üzleti célra használt lakás egyéni vállalkozói státuszát elvesztett eladója az eladásból befolyt teljes összeg után személyi jövedelemadó fizetésére köteles. A lakás tulajdonjogának időtartama nem számít. Ez a Pénzügyminisztérium stabil álláspontja.

Az egyéni vállalkozó nem lakáscélú helyiségeket bérel - ennek az eljárásnak az adóztatása a bérlő státuszától és a vállalkozó adózási rendjétől függ. Nézzük meg közelebbről az egyéni vállalkozók saját maguk számára (és néha nem csak) az ingatlanbérleti tranzakciók részeként fizetendő adók kiszámításának legfontosabb árnyalatait.

Milyen adózási nehézségekkel jár az ingatlan egyéni vállalkozóknak történő bérbeadása esetén?

A nem lakáscélú ingatlanok egyéni vállalkozóknak történő bérbeadásának eljárását adózási szempontból számos árnyalat jellemzi. Tehát annak érdekében, hogy ne sértsék meg az adótörvényeket, az egyéni vállalkozóknak tudniuk kell a választ a következő kérdésekre:

Milyen minőségben kell adót fizetnie a helyiségek bérlése után - egyéni vállalkozónak vagy egyszerű állampolgárnak, figyelembe véve azt a tényt, hogy a nem lakáscélú ingatlant magánszemélyként a nevére bejegyezték (vagy akár korábban is megvásárolta). egyéni vállalkozóként történő regisztráció)?

Az adózó státuszától függően létrejön az egyik vagy másik adózási rendszer alkalmazásának joga - általános, speciális, valamint a költségeknek az adóalap számításába való beszámításának joga.

Magánszemélyként kell-e adót fizetnie a bérbe adott (és így üzleti tevékenységben használt) ingatlan után?

Általában nem kell vagyonadót fizetni az egyéni vállalkozó tevékenysége során használt ingatlan után. De sok kivétel van e szabály alól.

Milyen adókat kell fizetnie az egyéni vállalkozónak, ha ingatlant ad bérbe egy gazdálkodó szervezetnek - egy másik egyéni vállalkozónak vagy LLC-nek?

Itt minden elsősorban az alkalmazott adózási rendszer sajátosságaitól függ - az OSN vagy az egyik speciális rendszer.

Milyen adókat kell fizetnie az egyéni vállalkozónak, ha nem lakáscélú ingatlant ad bérbe magánszemélynek (nem egyéni vállalkozóként bejegyzett)?

A fő probléma itt a következő: magánszemélyekkel kapcsolatban az egyéni vállalkozó, mint gazdálkodó szervezet járhat el adóügynökként, és viselheti a magánszemély személyi jövedelemadójának kiszámításában és befizetésében (valamint a bejelentésben) a törvényi kötelezettségeket.

Igyekezzünk most következetesen választ adni ezekre az egyéni vállalkozók ingatlanbérleti adózásával kapcsolatos kérdésekre.

Ingatlan bérbeadása egyéni vállalkozóknak: milyen adórendszerrel kell dolgozni?

Még akkor is, ha az ingatlant egyéni vállalkozói státuszú magánszemély szerezte meg (például egy másik gazdálkodó szervezettel kötött kereskedelmi adásvételi szerződés alapján), a tulajdonjogot igazoló okirat tartalmazza a tulajdonos személyes adatait anélkül, hogy a státuszához igazodna. egy vállalkozó. Az ingatlannal folytatott minden kereskedelmi ügylet (eladás vagy lízing) adózási szempontból alapértelmezés szerint magánszemély, nem egyéni vállalkozó által végrehajtottnak minősül. Vagyis a bérbeadónak alapesetben 13%-os személyi jövedelemadót kell fizetnie a bérleti díj után.

Ugyanakkor az egyéni vállalkozónak joga van értesíteni a Szövetségi Adószolgálatot arról, hogy az ingatlant üzleti céllal használja, és ennek alapján adót kell fizetnie az ingatlannal végzett tranzakciók után a vonatkozó adózási rendszernek megfelelően, például az egyszerűsített adózási rendszer szerint. adórendszer vagy UTII (az Orosz Föderáció adótörvényének 346.11. cikkének 3. szakasza, 4. cikk, 346.26. cikk).

A bejelentés szabad formában készül. Célszerű ebben tükrözni az ingatlan bérleti szerződésének részleteit, a helyiségek átvételi és átadási aktusait - ez bizonyítja azt a tényt, hogy az ingatlant üzleti tevékenységre használják (a Pénzügyminisztérium levele Oroszország 2012.05.03. sz. 03-11-11/67).

Ha az egyéni vállalkozó az OSN-nél dolgozik, akkor érdemes elküldeni a megadott értesítést a Szövetségi Adószolgálatnak. Az általános adózási rend hatálya alá tartozó vállalkozó a közönséges magánszemélyhez hasonlóan a bevétel 13%-át fizeti, de az egyéni vállalkozó, mint gazdálkodó szervezet a ráfordításokat beszámíthatja az adóalap számításába, míg a magánszemély nem. A bérleti díj esetében igen jelentősek lehetnek a ráfordítások (például a rezsifizetéssel kapcsolatosak, ha azok nem szerepelnek a szerződéses árban).

Ezenkívül az OSN-t használó egyéni vállalkozó áfát fizet a bérleti díj után, de egy átlagos magánszemély nem.

Ingatlan az üzleti tevékenységben: kell ingatlanadót fizetni?

Az OSN egyéni vállalkozói általános alapon fizetnek ingatlanadót. Ugyanakkor jövedelmezőbb lehet számára, ha nem veszi be az adó tárgyát az üzleti tevékenységben használt ingatlanba, mivel az ilyen ingatlanokra nem vonatkoznak adókedvezmények (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 407. cikkének 2. szakasza). ).

Az egyszerűsített adórendszert és az UTII-t alkalmazó egyéni vállalkozók jogosultak arra, hogy ne fizessenek adót az üzleti tevékenység során használt ingatlanok után, kivéve, ha az az albekezdésben felsorolt tárgyakra vonatkozik. 1. és 2. bekezdés 1. cikk 378.2 Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve. Ilyen objektumok a következők:

Nem ismeri a jogait?

adminisztratív és üzleti épületek, bevásárló- és szórakoztató központok és az ezeken belüli helyiségek;
olyan objektumok, amelyeken belül találhatók (vagy a műszaki számviteli bizonylatokban tükröződő célnak megfelelően elhelyezhetők) vállalati irodák, üzletek, éttermek, kávézók, fogyasztói szolgáltató pontok.

Az ilyen objektumok konkrét listáját régiónként külön kormányrendelet hagyja jóvá.

pontjában felsorolt tárgyak használatának vagy használaton kívül hagyásának ténye. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 378.2. pontja szerint a vállalkozói tevékenységben ez nem számít: az egyéni vállalkozó minden esetben ingatlanadót fizet rájuk.

Így vagy úgy megegyezünk abban, hogy az egyéni vállalkozó továbbra is nem lakáscélú ingatlant használ kereskedelmi célra, mégpedig bérbeadásra. A gyakorlatban az ingatlan bérlői lehetnek:

Egyéni vállalkozó és jogi személy;
egyéni vállalkozóként nem regisztrált magánszemélyek.

Az egyéni vállalkozói adózásnak minden esetben megvannak a maga sajátosságai.

Bérlő - gazdálkodó szervezet: egyéni vállalkozók adókövetkezményei különleges rendszerben

Ha ingatlant ad bérbe egy másik gazdálkodó szervezetnek, az egyéni vállalkozónak, ha különleges rendszerben működik:

Az egyszerűsített adórendszerről:

kiszámítja és elszámolja a bérleti díj bevételéből származó bevételt (egyszerűsített 15% -os adórendszerrel - kiadásokat, ha van ilyen) a könyvelési könyvben;
időben számítja ki és fizesse be az adókat;
bevallásában jelentse be az adókat.

UTII-n:

vezet kényelmes módon(ami ellen a Szövetségi Adószolgálatnak nincs kifogása, ha már volt ellenőrzés, vagy minden jel szerint nem kellene, ha még nem volt ellenőrzés) az adóalapot érintő fizikai mutatók elszámolása (a Pénzügyminisztérium levele Oroszország 2012.08.08. sz. 03-11-11/233);
adót számítani, fizetni és bejelenteni.

Az UTII szerinti ingatlanok bérbeadása esetén a nem lakáscélú ingatlanok megengedett bérbeadási típusainak fizikai mutatói eltérőek lehetnek - meg kell tekintenie a listát az Art. 3. pontjában. 346.29 Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve. És ha több objektum van, akkor külön könyvelésre lehet szükség.

Amint azt már tudjuk, nincs szükség vagyonadó fizetésére egy különleges rendszer alapján (kivéve, ha az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 378.2 cikke értelmében kivételek vannak, és a Szövetségi Adószolgálatot értesítik az ingatlan üzleti célú felhasználásáról).

Bérlő - gazdálkodó szervezet: egyéni vállalkozók adókövetkezményei a különadó alapon

Ha egy egyéni vállalkozó operációs rendszert használ, akkor:

Vezessen nyilvántartást az OSN könyvelési könyvvel (az Oroszországi Pénzügyminisztérium 2002. augusztus 13-i, 86n számú, Oroszország Adóügyi Minisztériumának BG-3-04/430 számú rendeletével jóváhagyva), számítsa ki és fizesse be személyi jövedelemadóját. , és az előírt határidőn belül nyilatkozik arról.
Fizesse be az ÁFÁ-t a bemutatott bevétel után bérlés, számlákat állítanak ki (előre fizetett, előleg, szükség esetén - javító vagy helyesbítő), azokról információkat rögzítenek a naplóban és a könyvelési könyvekben.

Az áfafizető általi számlák elszámolásának sajátosságairól a cikkekben tájékozódhat:

„Beérkezett és kiállított számlák naplója”;
„Korrekciós számla tükrözése a vásárlási könyvben.”

Ha az egyéni vállalkozó és partnere megállapodást kötött a ingyenes kölcsönzés ilyen vagy olyan célból az áfát ennek ellenére a piaci bérleti áron kell megfizetni (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2005. december 22-i tájékoztató levele, 98. sz.).

Ebben az esetben a szerződő fél elfogadja a becsült bérleti költséget a nem működési bevétel részeként (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 250. cikkének 8. szakasza).

A bérlő magánszemély (nem egyéni vállalkozó): adókövetkezmények

Ha a bérlő nem egyéni vállalkozóként bejegyzett magánszemély, akkor a vállalkozónak az ingatlan bérbeadásakor adóalanyként általában ugyanazokat a tevékenységeket kell elvégeznie, mint a másik gazdálkodó szervezettel fennálló jogviszonyra jellemző. Ugyanilyen adót fizet a nem lakáscélú helyiségek bérbeadása után is. A vállalkozóknak azonban szem előtt kell tartaniuk, hogy:

Magánszemély által ingyenesen bérbe adott ingatlanok esetén az egyéni vállalkozónak (a fentebb leírt szerződő felek-jogi személyek és egyéni vállalkozók forgatókönyvéhez hasonlóan) a piaci bérleti díj alapján kell kiszámítania a személyi jövedelemadó alapját.

A helyzet az, hogy ez az összeg egy egyén természetes jövedelmének minősül. Az egyéni vállalkozónak személyi jövedelemadót kell felhalmoznia, adóügynöki státuszban be kell fizetnie (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2013. július 5-i levele, 03-04-06/25983), majd be kell jelentenie a Szövetségi Adószolgálat a 2-NDFL és 6-NDFL űrlapok használatával.

Az áfás folyóirat és könyvek nyilván csak a kimenő számlákat veszik majd figyelembe.

Ezen túlmenően, ha a magánszemély készpénzben fizette a bérleti díjat, és a bérbeadó szigorú bejelentőlapot állított ki a fizetésről, akkor nincs szükség számlára. Egyéb esetekben a számlát el kell készíteni és be kell jegyezni a számviteli naplóba és az értékesítési könyvbe (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2012. november 23-i levele, 03-07-09/153).

Az egyéni vállalkozó a tulajdonában lévő ingatlant magánszemélyként, rendszeres személyi jövedelemadó fizetése mellett, illetve gazdálkodó szervezetként adhatja bérbe, ha az ingatlan használatáról értesíti a Szövetségi Adószolgálatot. üzleti. A második esetben több használat is lehetséges kedvező feltételek a bevétel utáni adó megfizetésére.

A szabadalmi adórendszer (PTS) azonban nem kapott széles körű elismerést: az INCOM-Real Estate Lakásbérleti Osztály szerint jelenleg a bérlakás részeként adózó fővárosi bérbeadók mindössze 10%-a használja, a többiek bejelentik. adóvisszatérítés. A szabadalom alacsony népszerűségének okai között a szakértők különösen több körülményt emelnek ki: egyrészt az engedély költsége és a tényleges bérleti hozam közötti kapcsolat hiánya; másodszor, a PSN résztvevők végső költségei (beleértve az egyéni vállalkozók kötelező befizetéseit is) magasabbak, mint a magánszemélyek jövedelemadója; Ezenkívül az egyéni vállalkozó státusza jelentősen korlátozza a bérbeadó jogait egy bérelt lakás eladása esetén. Kirill Kokorin, az INCOM-Real Estate Jogi Szolgálat vezető jogi tanácsadója a szabadalom, mint adózási rendszer jellemzőiről szól, és ismerteti véleményét a rendszer jövedelmezőségéről a bérbeadó számára.

Szabadalom vásárlása: korlátozás és ár

mondok példákat. Szabadalom legfeljebb 50 négyzetméteres lakásra. m, a délnyugati közigazgatási körzetben található, ára 18 000 rubel (a moszkvai kormány által megállapított ilyen objektum bérbeadásából származó potenciális éves bevétel 300 000 rubel évente; számítás: 300 000 X 6% = 18 000 rubel). A szabadalom költsége egy 75 négyzetméteres lakásra. m, a központi közigazgatási körzetben található, - 54 000 rubel (a moszkvai kormány által megállapított ilyen objektum lízingeléséből származó potenciálisan éves bevétel 900 000 rubel évente; számítás: 900 000 X 6% = 54 000 rubel). A tényleges bevétel összegét, amely jóval alacsonyabb is lehet, nem veszik figyelembe a szabadalom költségének kiszámításakor.

A szabadalmi rendszer nem népszerű – az INCOM-Real Estate statisztikái szerint azoknak, akik Moszkvában lakást bérelnek és adót fizetnek, legfeljebb 10%-a tartja be ezt az adórendszert.

kapott
díj 46%

1. Bérbeadhatja egyéni vállalkozó és egyéni vállalkozó nevében is. De mivel nem lakáscélú helyiségekről beszélünk, és meg lehet állapítani a vállalkozói tevékenység jeleit (szisztematikus jelleg, vállalkozói kockázat) + az ingatlant jogi személynek adják bérbe, úgy gondolom, jobb lenne, ha egy cégtől bérelnék. egyéni vállalkozó. Ráadásul az egyszerűsített adórendszerben a bérleti díjból származó bevétel 6%-kal adózik majd, nem pedig 13%-kal, mint a magánszemélyeknél. Egyéni vállalkozótól történő bérbeadáskor azonban módosítani kell az elvégzett tevékenységek listáját (például OKVED-kód 70.20.2 „Saját nem lakáscélú ingatlan bérbeadása”).

2. Büntetőjogi felelősségre vonás érdekében a Kbt. A Büntető Törvénykönyv 171. §-a értelmében az ügyészségnek magát a tényt kell bizonyítania, hogy regisztráció nélküli üzleti tevékenységet folytattak, és jelentős kárt okoztak az államnak - 1 500 000 rubel. Elméletileg lehetséges a felelősségre vonás az Art. 1. része alapján is. A közigazgatási szabálysértési törvény 14.1. pontja ((ötszáz és kétezer rubel közötti közigazgatási bírság kiszabását vonja maga után).

Ezért, ha Ön az egyszerűsített adórendszert használó egyéni vállalkozó, módosítsa a nyilvántartást az OKVED tekintetében, és fizessen 6% adót a jövedelem után.

kapott
díj 27%

Helló!
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 18. cikkével összhangban a polgárok birtokolhatnak ingatlant; vagyont örökölni és hagyni; üzleti és egyéb, törvény által nem tiltott tevékenységet folytatni; jogi személyeket hozzon létre önállóan vagy más állampolgárokkal és jogi személyekkel közösen; olyan ügyletet kötni, amely nem ütközik a törvénybe, és kötelezettségekben vesz részt; válasszon egy lakóhelyet; a tudományos, irodalmi és művészeti alkotások, találmányok és a szellemi tevékenység egyéb eredményeinek szerzői jogait törvény védi; egyéb vagyoni és személyes nem vagyoni jogokkal rendelkezik.

(4) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 208. §-a alapján az egyének bevételei a belföldi forrásokból származnak Orosz Föderáció magában foglalja az Orosz Föderációban található ingatlan lízingeléséből vagy egyéb használatából származó bevételt.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 210. cikkének (3) bekezdése szerint azon jövedelmek esetében, amelyekre az adótörvény 224. cikkének (1) bekezdésében megállapított adókulcs vonatkozik, az adóalapot az ilyen jövedelemalany pénzbeli kifejeződéseként határozzák meg. az e kódex 218–221. cikkében előírt adólevonások összegével csökkentett adózásra, figyelembe véve az e fejezetben meghatározott jellemzőket. Az adó mértéke 13 százalék.

Vagyis magánszemélyként joga van ingatlant bérbe adni, és a jövedelem összege után 13%-os adót kell fizetnie. Az ingatlan egyszeri (nem rendszeres) bérbeadása nem tekinthető üzleti tevékenységnek, ezért nem minősíthető adminisztratív szabálysértésnek (az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyvének 14. cikkének (1) bekezdése) vagy illegális üzleti tevékenységnek (a törvény 171. cikke). az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyve),

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 2. cikke a vállalkozói tevékenységet saját felelősségre végzett önálló tevékenységnek kell tekinteni, célja, hogy szisztematikusan haszonra tegyen szert ingatlanhasználatból, törvényben előírt módon e minőségében bejegyzett személyek által történő áruértékesítés, munkavégzés vagy szolgáltatásnyújtás.

Ha vállalkozási tevékenység végzésére bérel ingatlant, azaz egyéni vállalkozóként, akkor a következőket kell figyelembe vennie.

A vállalkozói tevékenység nemcsak ingatlan bérbeadását foglalja magában, hanem előkészítő tevékenységeket is, például javítási és építési munkákat, potenciális bérlők felkutatását, amit a kialakult bírói gyakorlat is megerősít (A Nyugat-Szibériai Kerület Szövetségi Választottbíróságának december 16-i határozata , 2009 N A70-4191/2009, Központi kerület kelt: 2009. 08. 31. N A64-6950/08, kelet-szibériai körzet, 2009. 09. 09. N A33-6383/09, központi körzet, 2007. 08. 15. N A36-2300/2006).
Így az ingatlan adózási időszak alatti vállalkozási tevékenységben történő ideiglenes használatának mellőzése, így különösen a bérleti szerződés hiánya, a helyiségek javítása stb. egyéni vállalkozó, önmagában nem tekinthető az ingatlan üzleti tevékenységen kívüli felhasználásának.
Mivel az N 2003-1 törvény nem határozza meg az egyéni vállalkozó magánszemélyek ingatlanadó-fizetési kötelezettsége alóli mentességét igazoló dokumentumok benyújtásának határidejét, az ilyen dokumentumokat olyan határidőn belül kell benyújtani, amely lehetővé teszi az adóhatóság számára a magánszemélyek vagyonadó összegét és adóbevallást küld az adózónak.az adófizetésről szóló értesítés augusztus 1-ig.
P az adóhatóságnak az adóellenőrzés részeként kell ellenőriznie, hogy az egyéni vállalkozók ténylegesen használják-e vagyonukat üzleti tevékenységük során.

6 százalékos arányban.

Az Art. (3) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 346.11. cikke szerint az egyszerűsített adózási rendszer egyéni vállalkozók általi alkalmazása mentességet biztosít a magánszemélyek ingatlanadó fizetési kötelezettsége alól, üzleti tevékenységre használják .

Így egyéni vállalkozóként történő regisztráció és az egyszerűsített adórendszer alkalmazásával járó egyszeri adó megfizetése esetén a szóban forgó helyiség bérbeadásából származó bevételből, Ön nem lesz személyi vagyonadó fizetője a megadott helyiséggel kapcsolatban.

A szabályozó hatóságok szerint ugyanakkor az egyszerűsített adórendszert alkalmazó egyéni vállalkozónak az ingatlanadó-mentesség érvényesítéséhez az adóhatósághoz be kell nyújtania:
- ingatlanadó-mentesség iránti kérelem bármilyen formában;
- az ingatlan üzleti tevékenységre történő felhasználását igazoló dokumentumok (az Ön esetében ilyen dokumentum bérleti szerződés lesz).
Ilyen pontosításokat különösen az Oroszországi Pénzügyminisztérium 2010.02.01. keltezésű, 03-05-04-01/06 számú levele tartalmaz.

Az Art. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 346.31. cikke értelmében az egységes adókulcs az imputált jövedelem összegének 15 százaléka. AZONBAN az adórendszer az imputált jövedelemre kivetett egyetlen adó formájábantelepítve van pontjában meghatározott bizonyos típusú tevékenységekre Az Orosz Föderáció adótörvényének 346.26. cikke.

Így, mivel az egyéni vállalkozó mentesülhet a magánszemély utáni ingatlanadó fizetése alól, a legjövedelmezőbb az egyszerűsített adórendszerrel egyéni vállalkozóként bérbe adni ingatlant.

Üdvözlettel: F. Tamara

United Ngaol

kapott
díj 27%

Azokban az esetekben, amikor nem egyéni vállalkozóként bejegyzett személy lakóhelyiséget vagy egyéb ingatlant személyes szükségletre szerzett, vagy azt öröklés útján vagy ajándékozási szerződéssel kapta, de az ingatlan használatának igénye hiánya miatt ideiglenesen bérbe adta vagy bérbe adta. ki és az ilyen polgári ügylet eredményeként bevételhez jutott (beleértve a nagy vagy különösen nagy összeget is), amit tett, nem von maga után illegális üzlet miatti büntetőjogi felelősséget. o (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénumának 2004. november 18-i álláspontja N 23 „Az illegális vállalkozási ügyekben folytatott bírói gyakorlatról...”). Más szóval, ha egy magánszemély többlet ingatlant ad bérbe, akkor nem szükséges egyéni vállalkozóként regisztrálni.

Egyéni vállalkozóként nem regisztrált állampolgár, csak a lakbér után fizet személyi jövedelemadót 13%-os kulccsal (ha a lakbér kifizetett bevételéből nem vont le személyi jövedelemadót, mint adóügynök, akkor az állampolgár maga fizeti). Továbbra is köteles ingatlanadót fizetni magánszemélyek után (helyi jellegű, és évente egyszer, legkésőbb az adó kiszámításának évét követő év november 1-jéig kell fizetni; az N2003-1-FZ "A magánszemélyek tulajdona" és a 47. számú moszkvai törvény „A magánszemélyek ingatlanadójának mértékéről").

Állampolgár, bejegyzett egyéni vállalkozó tevékenység típusa szerint "saját lakóingatlan bérbeadása" OKVED kód 70.20.1., az általános adórendszer hatálya alá tartozik, 13%-os bérleti díj után fizet személyi jövedelemadót. A vállalkozónak nyilatkozatot kell benyújtania az adóhatósághoz a 4-NDFL űrlapon a bérleti díj beérkezésétől számított egy hónap elteltét követő öt napon belül (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 227. cikkének 7. szakasza), majd előleget kell fizetni az adóbejelentések alapján (az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 227. cikkének 9. cikkelye). Az év eredményei alapján - nyújtson be nyilatkozatot a 3-NDFL formában legkésőbb az előző évet követő év április 30-ig (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 216. cikk, 229. cikk (1) bekezdés).

Az általános rendszer szerint a nem lakáscélú helyiségek bérbeadásakor a vállalkozónak ÁFA-t kell fizetnie. Az egyéni vállalkozó mentesülhet az adószámítással és -fizetéssel kapcsolatos adózói kötelezettségek teljesítése alól, ha az előző 3 egymást követő naptári hónapban a nem lakás céljára szolgáló helyiség ideiglenes használatba adásából származó, áfa nélküli bevétel összege, összesen nem haladta meg a 2 millió rubelt. (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 145. cikkének 1. szakasza). A lakóhelyiségek használatba vételével kapcsolatos műveletek mentesek a HÉA alól (az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 10. szakasza, 2. szakasz, 149. cikk).

A magánszemélyek ingatlanadó-fizetési kötelezettsége továbbra is fennáll.

Minden vállalkozó köteles biztosítási járulékot fizetni az állami költségvetésen kívüli alapokba „magáért”: Nyugdíjpénztár (kötelező nyugdíjbiztosítás esetén), Kötelező Egészségbiztosítási Alap (kötelező egészségbiztosítás esetén); bérmunkások esetében (ha van): Nyugdíjpénztár + Társadalombiztosítási Alap + Kötelező Egészségbiztosítási Alap (a 212-FZ „A biztosítási járulékokról...” törvénynek megfelelően).

2012-ben az egyéni vállalkozóknak 17 208,25 rubel „magukért” járulékot kell fizetniük. (ha a kifizető 1966-ban született és idősebb: hozzájárulás a nyugdíjalapba - 14386,32 rubel, a teljes összeget a biztosítási részre fizetik; ha a kifizető 1967-ben született és annál fiatalabb, akkor a nyugdíjalapba történő hozzájárulás a biztosítási részhez 11066,40 rubel, a finanszírozott rész esetében - 3319,92 rubel .; a Szövetségi Kötelező Egészségbiztosítási Alapnak (FFOMS) - 2821,93 rubel; a Területi Kötelező Egészségbiztosítási Alapba való hozzájárulást 2012-ben nem fizetik be).

Állampolgár, bejegyzett egyéni vállalkozó tevékenység típusa szerint"saját lakóingatlan bérbeadása" OKVED kód 70.20.1., átruházható az egyszerűsített adórendszerről, képzelje el, hogy az egyszerűsített adórendszert 3 változatban használják:

A „jövedelem” adózási tárgya esetén az adókulcs 6% (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.20 cikkének 1. pontja);

Az adózás tárgyát képező egyszerűsített adórendszer a „bevétel mínusz kiadás”. Az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok törvényei az adófizetők kategóriáitól függően 5-15% adókulcsot állapíthatnak meg; a befizetett biztosítási díjak összege (például az Orosz Föderáció Nyugdíjpénztárába, a Kötelező Egészségbiztosítási Alapba „maga számára” befizetett járulékok) beleszámítható a kiadások közé (az adótörvénykönyv 7. cikkelyének 1. pontja, 346.16. cikk). Orosz Föderáció);

Szabadalomon alapuló egyszerűsített adórendszer - garázsok, saját lakóhelyiségek, valamint vidéki házakra épült lakóhelyiségek ideiglenes birtokba adása és (vagy) használatba vétele esetén földterületek(Az Orosz Föderáció adótörvényének 56. szakasza, 2. szakasza, 346.25.1. cikk). A szabadalom összege fix, az Orosz Föderáció alanya által megállapított potenciális éves bevételből számítva. A szabadalom egy része csökkenthető a költségvetésen kívüli alapokba befizetett biztosítási hozzájárulások összegével, amelyet a vállalkozó saját maga és javára fizet. alkalmazottai, figyelembe véve az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.25 .1 cikkének 10. szakaszában meghatározott jellemzőket.

Az egyszerűsített adórendszer alkalmazása mentesíti az egyéni vállalkozókat az ingatlanadó fizetése alól a magánszemélyek után a bérbeadásra használt ingatlan után (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.11. cikkének 3. pontja). A mentesülési kérelem és az ingatlan tényleges használatát igazoló dokumentumok benyújtásának határideje nincs meghatározva, így kiderül, hogy az adóhatóság gyorsabban küldi ki a fizetési felszólítást, mint ahogy az egyéni vállalkozó benyújtja a mentesítési kérelmet és dokumentumokat. A vállalkozó által benyújtott kérelem és dokumentumok alapján az adóhatóság a túlfizetett adó visszatérítését (beszámítását) adja ki.

Az egyszerűsített adórendszer használatának korlátozása - az ingatlan bérbeadásából származó éves bevétel nem haladhatja meg az évi 60 millió rubelt.

Az állami költségvetésen kívüli alapokba történő biztosítási járulékfizetési kötelezettség az egyéni vállalkozók számára az egyszerűsített adórendszerben „önmaga” és a munkavállalók (ha van) esetében fennáll, és nem függ az alkalmazott adózási rendtől.

Jó estét!

az 1. kérdésre és a 2. kérdés 2. részére - az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2009. november 17-i N 03-04-05-01/808 levelének megfelelően

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 2. cikkével összhangban a tevékenységeket önállóan, saját kockázatra kell végezni, és céljuk a szisztematikus nyereségszerzés.

A fenti jelek hiányában a magánszemélynek joga van ingatlan bérleti szerződést kötni egyéni vállalkozóként történő regisztráció nélkül.

a második kérdésre – válaszolta nagyon részletesen az előző ügyvéd. Figyelembe kell vennie az összes fizetést és a bérleti díj összegét.

Csevegés

Druzskin Maxim

Ügyvéd, Moszkva

Ingyenes helyzetértékelés

1103 válasz

249 vélemény

Helló! A vizsgált 2 bérleti ügyben a bérbeadó státuszától függően számos, az adószámítási kötelezettséget befolyásoló tényezőt szükséges figyelembe venni. Ez maga az adó százalékos aránya, a bérbeadó vagy a magánszemély adómegbízottja – a bérbeadó – közvetlen fizetési kötelezettsége, valamint az ingatlanvásárlás során felmerülő költségek adóalap-csökkentésének lehetősége. Ebben a kérdésben is figyelni kell az adófizetésre a bérlemény későbbi eladásakor.

Rögtön leszögezem, hogy a korábbi válaszok azt a téves véleményt tartalmazták, hogy ebben az esetben ingatlan bérbeadáskor nem kell adót fizetni, ebben a helyzetben az ingatlan bérbeadásából származó jövedelemadót tévesen összekeverték az ingatlanadóval. .

(1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 209. cikke értelmében a tulajdonosnak joga van birtokolni, használni és elidegeníteni a tulajdonát.

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 608. cikke értelmében az ingatlan tulajdonosának joga van bérbe adni.

(1) bekezdése alapján Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 23. cikke értelmében az állampolgárnak joga van vállalkozói tevékenységet folytatni jogi személy létrehozása nélkül az egyéni vállalkozóként való állami regisztráció pillanatától kezdve.

Az Oroszországi Moszkvai Szövetségi Adószolgálat 2007. március 30-án kelt N 28-10/28916 levelében azt jelzi, hogy a következő tények jelezhetik a vállalkozói tevékenység jeleinek jelenlétét az állampolgárok cselekedeteiben:

Ingatlan előállítása vagy megszerzése a használatból vagy értékesítésből származó utólagos haszonszerzés céljából;

Tranzakciókhoz kapcsolódó üzleti tranzakciók könyvelése;

Az állampolgárok által meghatározott időn belül végrehajtott összes tranzakció összekapcsolása;

Stabil kapcsolat az eladókkal, vevőkkel és más partnerekkel.

Ezen túlmenően, a gazdasági tevékenységek típusainak OK 029-2001 (NACE Rev. 1.) Összoroszországi Osztályozójával összhangban, amelyet Oroszország állami szabványának 2001. november 6-i N 454-st rendelete hagyott jóvá, a gazdasági tevékenység folyik. amikor erőforrások, felszerelések, munkaerő, a technológiák, nyersanyagok, anyagok, energia (információs források) termékek előállítását (szolgáltatások nyújtását) célzó termelési folyamattá egyesítik. A gazdasági tevékenységet a termelési költségek, a termelési folyamat és a termékek kibocsátása (szolgáltatásnyújtás) jellemzik.

Ha ezek a jelek jelen vannak, a magánszemélynek jogi személy létrehozása nélkül vállalkozóként kell regisztrálnia.

Ezt az álláspontot megerősítik az orosz pénzügyminisztérium 2005. január 14-i N 03-05-01-05/3 és 2006. szeptember 22-i N 03-05-01-03/125 levelei, valamint a levél. Oroszország Moszkvai Szövetségi Adószolgálatának 2008. január 25-i N 18-12/3/005988 sz.

Így a szabályozó hatóságok szerint, ha ingatlan lízingelési (bérbeadási) vagy ingatlan adásvételi műveletet gazdasági és vállalkozói tevékenység jelei jelenlétében hajtanak végre, a magánszemély köteles vállalkozóként regisztrálni az adóhatóságnál. jogi személy létrehozása nélkül.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénuma a 2004. november 18-i 23. számú határozat 2. pontjában jelezte, hogy azokban az esetekben, amikor egyéni vállalkozóként nem regisztrált személy személyes szükségletekre lakóhelyiséget vagy egyéb ingatlant szerzett, vagy azt örökléssel vagy ajándékozási szerződés alapján, de az ingatlant használati igény hiányában ideiglenesen lízingbe adta vagy bérbe adta és ilyen polgári jogi ügylet eredményeként (akár nagy vagy különösen nagy összegű) bevételhez jutott, nem von maga után felelősséget az illegális vállalkozásért.

Így ha a magánszemély ideiglenesen bérbe ad nem lakás céljára szolgáló helyiséget, de tevékenysége nem tartalmaz vállalkozói tevékenységre utaló jeleket, nem köteles egyéni vállalkozóként regisztrálni.

(2) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 209. §-a alapján a tulajdonosnak joga van saját belátása szerint bármilyen olyan intézkedést megtenni az ingatlanával kapcsolatban, amely nem mond ellent a törvénynek és más jogi aktusoknak, és nem sérti az általa védett jogokat és érdekeket. más személyek joga, ideértve a vagyonának mások tulajdonába való elidegenítését, a vagyon birtoklásának, használatának és elidegenítésének, a vagyontárgyak elzálogosításának és más módon történő megterhelésének, elidegenítésének átruházását számukra, miközben a tulajdonos marad. Egy másik módja.

A magánszemélyek által kapott jövedelem adóztatása a fejezetben előírt módon történik. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 23. cikke.

Az Art. (1) bekezdésében Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 207. cikke kimondja, hogy a személyi jövedelemadó-fizetők azok a magánszemélyek, akik az Orosz Föderáció adóügyi illetőségei, valamint azok a magánszemélyek, akik oroszországi forrásból kapnak jövedelmet, és nem az Orosz Föderáció adóügyi illetőségei.

A paragrafusok szerint. 4. és 10. o. 1. cikk Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 208. cikke szerint az Orosz Föderációban lévő forrásokból származó bevétel magában foglalja az Oroszországban található ingatlan lízingéből vagy egyéb használatából származó bevételt.

(1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 226. §-a, az orosz szervezetek, egyéni vállalkozók, magánpraxissal foglalkozó közjegyzők, ügyvédi irodákat alapító ügyvédek, valamint külföldi szervezetek külön részlegei az Orosz Föderációban, amelyektől vagy kapcsolatok eredményeként amellyel az adózó bevételhez jutott, személyi jövedelemadó összegét köteles kiszámítani, az adózótól levonni és megfizetni.

Kivételt képeznek azok a bevételek, amelyek után az adó számítása és megfizetése a Kbt. Művészet. Az Orosz Föderáció adótörvényének 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 és 228.

Így a szervezet - nem lakáscélú helyiségek bérlője, aki bérleti szerződés alapján magánszemélynek fizet - a bérbeadó, aki nem egyéni vállalkozó, köteles kiszámítani, az adózótól visszatartani és a költségvetésbe befizetni a bérleti díj összegét. személyi jövedelemadót a lakbér összegei után.

A fentiek alapján egyéni vállalkozó fizető bérlés magánszemélynek a tőle bérelt helyiségekért, a magánszemély ilyen jövedelméhez kapcsolódóan adóügynöknek minősül, és ennek megfelelően köteles teljesíteni a személyi jövedelemadó kiszámításának, levonásának és a költségvetésbe történő átutalásának kötelezettségét az Art. által előírt módon. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 226. cikke, valamint a regisztráció helyén működő adóhatósághoz történő benyújtáskor az Art. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 230. cikkében található információk az egyének jövedelméről, valamint a felhalmozott, visszatartott és az Orosz Föderáció költségvetési rendszerébe utalt adók összegéről. Ezt az álláspontot megerősíti az orosz pénzügyminisztérium 2012. július 20-i N 03-04-05/3-889 levele.

lakások, nem lakás céljára szolgáló irodai és üzlethelyiségek bérbeadása vállalkozói tevékenység egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó egyéni vállalkozónak, amelynek gazdasági tevékenységét az Egységesített. állami nyilvántartás egyéni vállalkozók, saját ingatlanuk bérbeadása, az imputált jövedelem után nem kell egyszeri adót fizetni. Ugyanakkor az irodai és üzlethelyiségek lakásainak és nem lakás céljára szolgáló helyiségeinek bérbeadásával kapcsolatos tevékenységekből származó bevétel szintén nem tartozik a személyi jövedelemadó-adó alá (a törvénykönyv 217. cikkének 24. cikke). (Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2011. december 5-i levele N 03-11-11/310))

Az Art. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 346.20. §-a szerint egyszerűsített adózási rendszer (STS) esetén, ha az adózás tárgya jövedelem, az adókulcsot megállapítják 6 százalékos arányban.

Az egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó és a ráfordítás összegével csökkentett jövedelmet adó alanyként választott adózó az adóalap meghatározásakor figyelembe veszi az Art. (1) bekezdésében foglalt kiadásokat. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.16. §-a, feltéve, hogy megfelelnek az Art. (1) bekezdésében meghatározott kritériumoknak. 252. §-a.

Bekezdések alapján. 1. cikk 1. cikk A törvénykönyv 346.16. §-a szerint az adózás tárgyának meghatározásakor az adóalanyoknak jogukban áll figyelembe venni a tárgyi eszközök beszerzésével, építésével és gyártásával, valamint a befejezéssel, kiegészítő felszereléssel, rekonstrukcióval, korszerűsítéssel és műszaki felújítással kapcsolatos költségeket. befektetett eszközök (figyelembe véve az Adótörvénykönyv 346.16. cikkének (3) és (4) bekezdésében foglaltakat) .

Ha a magánszemély az állami egyéni vállalkozóként történő nyilvántartásba vétel előtt szerzett tárgyi eszköz (nem lakás célú helyiség) tulajdonjogát, akkor nem volt vállalkozói tevékenységet folytató adóalany, ezért a tárgyi eszköz beszerzésének költségei, amikor egyéni vállalkozó alkalmazza az egyszerűsített adórendszert nem szabad figyelembe venni.

A bekezdések alapján az adóalap meghatározásakor figyelembe vehető ugyanakkor az egyszerűsített adózási rendszer alkalmazásának időtartama alatt a meghatározott helyiségek javításának költségei. 3 p. 1 art. A Kódex 346.16. §-a, valamint annak karbantartásának költségei közüzemi számlák formájában - bekezdései alapján. Az említett cikk 5. cikkének 1. pontja és a 1. cikk. 254 kód.

Ugyanakkor a bekezdés szerint. 2. pont 17.1. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 217. cikke értelmében e bekezdés rendelkezései nem vonatkoznak az egyéni vállalkozók által üzleti tevékenységük során közvetlenül használt ingatlanok eladásából származó magánszemélyek bevételére.

Így a nem lakás céljára szolgáló helyiségek eladásából származó, közvetlenül üzleti tevékenységre használt bevételek a személyi jövedelemadó adóalapjába tartoznak. (Az orosz Pénzügyminisztérium 2012.09.06. 03-04-05/3-716)) .

Ezért a bérelt ingatlan utólagos értékesítése során figyelembe kell venni, hogy ha nem regisztrál egyéni vállalkozót, és egyszerűen csak nem lakás céljára ad bérbe, akkor a több mint 3 éve birtokolt ingatlan eladásakor , nem kell személyi jövedelemadót fizetni. Ha egyéni vállalkozót regisztrál, akkor ilyen ingatlan eladásakor annak értékét be kell számítani az adóalapba.

Ugyanakkor az Art. 41. §-a szerint a jövedelmet pénzbeli vagy természetbeni gazdasági haszonként kell elszámolni, figyelembe véve, ha az értékelhető, és olyan mértékben, ameddig az értékelhető, és az „Egyéni jövedelem” fejezetek szerint kerül meghatározásra. Jövedelemadó” és „Szervezeti jövedelemadó” kód.

(1) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 572. §-a alapján ajándékozási szerződés alapján az egyik fél (adományozó) ingyenesen átruház vagy kötelezettséget vállal arra, hogy a másik félnek (ajándékozottnak) a tulajdonjogot vagy a tulajdonjogot (követelést) saját magának vagy a másik félnek átadja. harmadik személyt, vagy felmenti, vagy vállalja, hogy felmenti saját magával vagy harmadik személlyel szemben fennálló vagyoni kötelezettsége alól.

A fentiek alapján és a jövedelemmegállapítási elv figyelembevételével, a Ptk. 41. §-a értelmében az adományozó ingatlanadományozáskor nem rendelkezik személyi jövedelemadó-köteles jövedelemmel (gazdasági haszonnal).(Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2011. november 2-i levele N 03-04-05/3 -837))

A fentiek figyelembe vételével, ha Ön nem regisztrál egyéni vállalkozót, akkor a bérbeadó (egyéni vállalkozó vagy jogi személy adóügynökként) kiszámítja az Ön személyi jövedelemadóját - az ügyletből származó bevétel 13%-át és megfizeti. . Valamint a tulajdonszerzéstől számított 3 év elteltével lehetőség nyílik az ingatlan értékesítésére az eladási összeg után személyi jövedelemadó fizetése nélkül.

Ha egyéni vállalkozót regisztrál, akkor a 70.20.1 OKVED kód szerinti „saját lakóingatlan bérbeadása” tevékenységtípus szerint az egyszerűsített adórendszer szerinti egyéni vállalkozó „jövedelem” adózási tárgya lesz, 6%-os adókulcs (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.20. cikkének 1. pontja); az adózás tárgya „bevétel mínusz kiadás” - 15%, míg az adóalap csökkenthető a tárgyi eszközök - beszerzett ingatlanok bekerülési értékével.

Szeretnék egy másik lehetőséget is ajánlani, ami talán kevésbé adóintenzív.

(1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1005. §-a szerint az egyik fél (megbízott) térítés ellenében vállalja, hogy a másik fél (megbízó) nevében saját nevében, de költségére jogi és egyéb tevékenységeket végez. vagy a megbízó nevében és költségére.

A megbízott által harmadik személlyel a saját nevében és a megbízó költségére kötött ügylet során a meghatalmazott jogokat szerez és köteles akkor is, ha a megbízott az ügyletben megnevezték, vagy a harmadik személlyel közvetlen kapcsolatba került. a tranzakció végrehajtása.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1011. cikke kimondja, hogy ha az ügynök a saját nevében, de a megbízó költségén jár el, akkor a Ch. 51 „Bizottság” az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, ha ezek a szabályok nem mondanak ellent az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve e fejezetének rendelkezéseivel vagy az ügynöki szerződés lényegével.

Így a megbízási szerződés tárgya a megbízott és harmadik felek közötti, a megbízó érdekében fennálló kapcsolat.

A paragrafusok szerint. 9. cikk 1. cikk 251. §-a szerint az adóalap meghatározásakor a bizományos, ügynök és (vagy) más ügyvéd által a megbízási szerződésből, megbízási szerződésből vagy egyéb kötelezettségekből származó kötelezettségek teljesítésével összefüggésben kapott vagyon (beleértve a készpénzt is) bevételét. hasonló megállapodást, valamint a költségtérítést nem veszi figyelembe a bizományos, a megbízott és (vagy) más ügyvéd a megbízó, a megbízó és (vagy) más megbízó részére, ha az ilyen költségek nem tartoznak a a megbízott, ügynök és (vagy) egyéb ügyvéd költségei a megkötött szerződések feltételei szerint. A feltüntetett bevétel nem tartalmaz jutalékot, ügynöki vagy egyéb hasonló díjazást.

A fentiek figyelembe vételével az egyéni vállalkozó – az egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó ügynök – harmadik személyekkel folytatott ügylet fenti feltételei mellett az adózás tárgyának meghatározásakor a bevétel részeként csak ügynöki díj kerül figyelembe vételre.

Ebben az esetben csak annyit kell figyelembe venni, hogy az Art. (5) bekezdése szerint. Az adótörvény 346.11. §-a értelmében az egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó egyéni vállalkozók nem mentesülnek az adótörvénykönyvben előírt adóügynöki feladatok ellátása alól.

(1) és (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelően a Kbt. A törvénykönyv 226. cikke értelmében az egyéni vállalkozókat, akik az adóalanyok bevételének forrásai, adóügynökökként ismerik el az adózókkal szemben, és kötelesek kiszámítani, visszatartani és a költségvetésbe átutalni az adóalanyok ilyen jövedelmére vonatkozó személyi jövedelemadó összegét.

Tehát nézze meg, milyen előnyökkel és hátrányokkal járjon. Egyéni vállalkozó regisztrálásakor ne feledkezzen meg a társadalombiztosítási alapnak, a nyugdíjpénztárnak és a kötelező egészségbiztosítási alapnak történő önálló szociális adófizetési kötelezettségről.

Legyen szép napod!

1. Milyen esetekben szabad ezt megtenni magánszemély, és milyen esetekben csak egyéni vállalkozó nevében? Milyen adókockázatokkal jár ez a két lehetőség? Az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyve értelmében illegális üzletnek tekinthető-e a magánszemély nevében történő átadás lehetősége?

A vállalkozói tevékenység jeleinek jelenléte az állampolgárok cselekedeteiben különösen a következő tényekkel igazolható:
- ingatlan előállítása vagy megszerzése annak használatából vagy értékesítéséből származó utólagos haszonszerzés céljából;
- ügyletekkel kapcsolatos műveletek gazdasági elszámolása;
- az állampolgárok által meghatározott időn belül végrehajtott összes tranzakció összekapcsolása;
- stabil kapcsolatok eladókkal, vevőkkel és más szerződő felekkel (lásd az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2009. november 17-i levelét N 03-04-05-01/808, 2006. 09.22. N 03-05-01- 03/125, 2005. január 14. N 03-05-01-05/3, az Orosz Föderáció Moszkvai Szövetségi Adószolgálata, 2008. 01. 25. N 18-12/3/005988, 2007. 03. 30. N 28-10/28916).

Mivel a fent említett jelek jelen lesznek az állampolgárok cselekedeteiben, az egyén ebben az esetben köteles vállalkozóként regisztrálni anélkül, hogy jogi személyt alakítana.

Ellenkező esetben az állampolgárt adminisztratív felelősségre vonják az állami nyilvántartásba vétel nélküli üzleti tevékenység folytatásáért az Art. 1. része alapján. 14.1. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési és büntetőjogi törvénykönyve. Az Orosz Föderáció Büntetőtörvénykönyvének 198. §-a alapján adócsalás esetén (ha az adók és (vagy) illetékek összegét nem fizették meg, több mint hatszázezer rubel összegű, három egymást követő pénzügyi éven belüli időszakra, feltéve, hogy hogy a meg nem fizetett adók és (vagy) illetékek aránya meghaladja az esedékes adó- és (vagy) illetékfizetés 10 százalékát, vagy meghaladja az egymillió-nyolcszázezer rubelt. Ha a szóban forgó helyzetben az ingatlant eredetileg azért szerezték be, hogy annak bérbeadásából származó bevételt szerezzenek, az állampolgár ellen a Ptk. Az Orosz Föderáció Büntetőtörvénykönyvének 171. cikke (egymillió-ötszázezer rubelt meghaladó bevétel esetén).
----------

2. Az ingatlanból származó jövedelemszerzés melyik lehetősége a jövedelmezőbb pénzügyi értelemben: hasonlítsa össze az egyéni vállalkozó különböző adórendszerek és a magánszemély (ha megengedett) lehetőségét, alternatív feltételezések mellett, hogy a kezdeti beruházás (vásárlás/rekonstrukció) egyéni vállalkozótól vagy magánszemélytől készült?

A lehetőséget csak egyéni vállalkozóknak fontolgatom.

Az egyéni vállalkozó OSN-t, egyszerűsített adórendszert alkalmazhat: „bevétel”, „bevétel mínusz kiadás”, szabadalom, UTII

UTII: Moszkvában nincs

a legveszteségtelenebb, mivel ingatlanadót, jövedelemadót, áfát stb. kell fizetnie.

Egyszerűsített adórendszer: „bevétel”, „bevétel mínusz kiadás”, szabadalom:

Az egyszerűsített adórendszer szervezetek általi alkalmazása mentességet biztosít a jövedelemadó, a szervezetek ingatlanadója, a hozzáadottérték-adó fizetési kötelezettsége alól (egyes esetek kivételével) (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.11. cikkének 2. pontja). .

Egy szabadalommal kezdem: csak garázsok, saját lakóhelyiségek, valamint dacha telkeken épített lakóépületek ideiglenes birtokbavételére és (vagy) használatára való átruházáskor használható. Ennek megfelelően bérbeadáskor kereskedelmi ingatlan nem vonatkozik.

„bevétel” vagy „kiadások összegével csökkentett bevétel”: célszerűbb ezek felhasználása. A bevétel és a kiadás százalékától függ, hogy melyik adótárgyat választjuk.

Ha a várható kiadások nem érik el a teljes várható bevétel 66,66%-át, akkor jobb, ha egyszerűen kiválasztja a „bevételt”, és egyszeri 6%-os adót fizet a bevétel összege után.

Ellenkező esetben jobb, ha a „kiadásokkal csökkentett bevételt” választja, és a különbözet 15%-át fizeti.

Egyes esetekben célszerűbb a másodikat választani, mivel gyakran lehetséges a bevételeket kiadásokkal „fedni”, ezek listája a cikkben korlátozott. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.16. pontja, valamint a korábbi évek veszteségei (Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 346.18. cikkének 7. szakasza) ezek a költségek magukban foglalhatják például az állóeszközök beszerzésének költségeit, a hitelkamatokat /kölcsönök.

Ebben a tekintetben jobb egyéni vállalkozóként regisztrálni, majd ingatlant vásárolni, akkor a megszerzésének költségei azonnal megjelennek a könyvelésben.

Valójában, ha nem kívánja regisztrálni a szerződést a Regisztrációs Kamaránál, magánszemélyként is benyújthatja.

Ebben az esetben az adófizetés elmulasztásának tényét csak egy jóakaró panaszával lehet azonosítani.

Minden jogi szolgáltatás Moszkvában