Apartmanok - típusaik és jellemzőik. Lakás vagy lakás: jogi szempontok tanulmányozása Miben különbözik a lakás állapota a lakástól?

osztálytársak

Jó napot mennyibe kerül átlagosan 1 négyzetméter (vagyis apartmanok) a krími tengerparton, a tenger közvetlen közelében? ha a helyet vesszük fő kritériumnak (nyugati/keleti part)

Az utóbbi időben teljesen új koncepciók jelentek meg az ingatlanpiacon, mint például a lakások és a garzonlakások. Beszéljünk arról, hogy mit jelentenek, és valójában mi a különbség az apartmanok és a lakások vagy stúdiók között. Amikor ingatlant akarnak vásárolni, az emberek sok kérdést tesznek fel ezzel kapcsolatban. Nézzük az árnyalatokat.

Mik azok az apartmanok, a különbség az apartmanoktól

Valamilyen oknál fogva a lakásokat a luxuslakásokhoz kötik, manapság rengeteget árulnak belőlük. Ezek többnyire új épületek. Azonban amikor ilyen ingatlant akarnak vásárolni, a vásárlók sok jogos kérdést tesznek fel.

És a legelső közülük: „Mik azok az apartmanok?” Az apartmanoktól való különbség már azzal a ténnyel kezdődik, hogy ezek nem lakáscélú helyiségek. Igen igen. Pontosan nem lakossági.

És a lényeg nem is az ilyen ingatlanok méretében és elrendezésében van, hanem abban, hogy az ilyen helyiségek adminisztratív célokat szolgálnak. Még az ilyen objektum tulajdonjogáról szóló igazolás is jelzi, hogy a helyiség nem lakáscélú. Néha Moszkvában lakásokat adnak el, azokban a dokumentumokban, amelyekre „szállodatípus” bejegyzés kerül.

Tehát az apartmanok mindenekelőtt kereskedelmi ingatlan. Ez az oka annak, hogy nagy központokban helyezkednek el, üzletekkel, fitneszközpontokkal és irodákkal együtt. Ennek ellenére az ilyen helyiségek valódi célja továbbra is az élet.

A probléma az, hogy az orosz jogszabályok nem határozzák meg hivatalosan a lakások fogalmát, ezért a fejlesztők a meglévő törvények alapján negyven négyzetméternél nagyobb területű, több szobával, konyhával és konyhával rendelkező lakásnak nevezik őket. WC-vel fürdőszoba.

Nem lakáscélú helyiségek

Ha a lakás és a lakás közötti különbségről beszélünk, akkor először is azért, mert nem lakás céljára szolgáló helyiségről van szó. Jogi szempontból általában kereskedelmi alapokról van szó, amelyekben ideiglenes tartózkodásra van lehetőség. Ez, mint mondják, az apartmanok előnye és hátránya is a hagyományos lakásokhoz képest.

Mik az apartmanok előnyei?

Kitaláltuk a kérdést, hogy mik is azok a lakások. A különbség az apartmanokhoz képest az árban kezdődik. Mivel luxuslakásnak számítanak, ennek megfelelően drágábbak is. Összehasonlító elemzés során az ingatlanosok azt mondják, hogy a lakások néha 20-25%-kal drágábbak, mint az azonos területen lévő szokásos ingatlanok.

Szabad, korlátlan elrendezés

Korábban már említettük, hogy a lakások és a lakások közötti jogi különbség az, hogy ezek kereskedelmi eszközök. Ez azt jelenti, hogy mivel nem lakás céljára szolgáló helyiségről van szó, a felújítása nincs összhangban a lakhatási jogszabályokkal. Általában teljesen ingyenes elrendezés van, megtestesítheti a tulajdonosok bármilyen fantáziáját, csak nem érintheti meg a teherhordó falakat.

Az elit infrastruktúra egy másik különbség az apartmanok és az apartmanok között. Kezdjük azzal, hogy jómódú vásárlóknak készültek, akik nagyon igényesek a környezetükre. Az ilyen komplexumok földszintjén általában fitneszközpontok, gyógyfürdők, éttermek, bárok, drága üzletek és bankok találhatók. Az ilyen lakások megvásárlásával az emberek magas szintű szolgáltatást kapnak anélkül, hogy elhagynák az ilyen komplexumot.

A kényelmes elhelyezkedés a fő különbség egy lakás és egy moszkvai lakás között. Mint tudják, a fővárosban óriásiak a távolságok, ezért a kényelem kedvéért a lakást a munkától számított öt percre vásárolják meg. Ennek oka az értékes utazási idő és a forgalmi dugók megtakarítása. Az ilyen városi komplexumok nagyon lakott területeken vagy nagy üzleti központok felső emeletein találhatók.

Ami a külvárosi épületeket illeti, megvannak a maguk előnyei. Például a lakók egy elit jachtklub tagjaivá válhatnak.

Körülbelül azonos szintű emberek ugyanazon a területen élnek

A városi toronyházakban teljesen más rétegekhez tartozó emberek laknak. Az itt élők gazdagságának szintje nagyon eltérő. Azok a gazdagok, akik csak saját körükön belül szeretnének költözni, lakásvásárlással kapják meg ezt a lehetőséget.

A különbség a lakásokhoz képest az is, hogy az ilyen lakások haszonnal továbbadhatók vagy bérbe adhatók. A fejlesztők azt állítják, hogy az ilyen szintű ingatlanok még a válság alatt sem lettek olcsóbbak.

Van-e hátránya a lakásoknak?

Igen, valóban számos hátránya van.

Amikor a lakás és a lakás közötti különbségről beszélünk, fel kell sorolni ezeket a negatív pontokat:

Megvizsgáltuk a főbb különbségeket egy lakás és egy lakás között.

Általában az utóbbiak nagyon jövedelmező befektetések. A legtöbb tulajdonos számára az előnyök meghaladják a hátrányokat.

A moszkvai kormány a lakáspiac szabályozását tervezi. A luxuslakás és az apartman közötti egyenlőségjelet akarják tenni, ez pedig magasabb árakhoz vezet.

Mi az a lakás?

Részletesen beszéltünk arról, hogy mik is azok az apartmanok, a különbség az apartmanokhoz képest igen jelentős. Ezeket a különbségeket előnyként és hátrányként is felfoghatjuk. Hogyan határozza meg a törvény a lakás fogalmát? Ez az ingatlan teljesen készen áll az emberek lakására. Meg kell felelnie bizonyos kényelmi követelményeknek. Vannak kötelező feltételek, amelyeknek meg kell felelnie:

1. Villany és fűtés rendelkezésre állása.
2. Vízellátás és csatorna megléte.
3. Saját bejárat a helyiségbe és a teljes terület kötelező felosztása külön helyiségekre.

Egy lakás osztályát a területe, a szobák száma, az épület emeleteinek száma, valamint a belső felújítások határozzák meg. Az árat az elhelyezkedés és az infrastruktúrától való távolság is befolyásolja.

Mi az a stúdiólakás?

Az ingatlan témájának mérlegelésekor feltétlenül meg kell említeni egy ilyen típusú lakást, mint egy stúdiólakás. Az utóbbi időben népszerűvé is váltak. Mi az? Mi a különbség a lakás és a stúdió apartman között?

Ennek a háztípusnak egyedi elrendezése van. Lényegében ugyanaz az egyszobás lakás, de nincs konyha, hálószoba és vendégszoba felosztása. Abszolút az egész terület egy tér, csak a fürdőszoba van elszigetelve. Egy ilyen lakásban egyáltalán nincsenek folyosók.

A stúdiók olyan fiatal családok számára alkalmasak, akiknek még nincs gyerekük. Az ilyen ingatlanok hátránya, hogy nem lehet nyugdíjba menni, ha egyedül akar lenni. Bár mindig lehet újjáépíteni és megváltoztatni valamit. De van egy nagy plusz. Ez természetesen az ára. Harminc százalékkal alacsonyabb, mint egy teljes értékű lakás költsége.

A stúdiók nyitott alaprajzúak. Divattá vált egy hétköznapi otthont műteremmé varázsolni belső átalakításokkal.

A fő különbség az ilyen típusú ingatlanok között az, hogy a lakásokkal ellentétben ez egy lakótér az ebből eredő összes következménnyel.

Mik a különböző stúdióelrendezések?

Egyáltalán nem igaz az a sztereotípia, hogy egy stúdió szűk hely kettőnek. A terület méretei teljesen eltérőek lehetnek. Ezek lehetnek tágas szobák, de akár kétszintesek is. Az elrendezés biztosított - négyzet, téglalap, kerek, trapéz.

A stúdiók története

Az első stúdióapartmanok több mint száz éve jelentek meg az Egyesült Államokban. Ez egy új szó volt az építészetben. A belső teherhordó falak hiánya miatt lehetővé vált a szabványos elrendezéstől való eltérés. Elsőként a bohémek és a művészet képviselői fogadták el ezt a lakhatási lehetőséget. Életmódjukat tekintve ez a lehetőség volt az optimális. Az idő azonban telt, és Amerikában a stúdió olcsó lakhatásgá vált a diákok számára.

A stúdió apartmanok hátrányai

Nálunk valamiért a stúdió valami elitnek számít. Valójában ez egy mély tévhit. Kezdjük azzal a ténnyel, hogy az ilyen ház csak egy vagy két ember számára kényelmes.

Az előnyök közé tartozik a jó világítás minimális területtel. Örömmel látom az átépítés lehetőségét. A terület megnövekszik a folyosók hiánya miatt. Nyugaton a stúdiók népszerűek, mert olcsók. Helyszínünk felújítás alatt áll egyéni projekt, ami nagyon drágává teszi. Egyszerűen nem éri meg. Ám a végeredmény – nagy költséggel – olyan lakhatás, amely nem teljesen kényelmes egy átlagos család számára.

A stúdió opciót nagyban használják vidéki házak emelet kialakításához, ahol a nappali, a konyha és az előszoba övezeti elemekkel egységes térré alakítható. A fennmaradó szintek szabályos elrendezésűek, külön helyiségekkel, folyosókkal stb. Ez a lehetőség mindenképpen elfogadható. Ezt azonban nem mindenki engedheti meg magának.

Utószó helyett

Jelenleg sokféle lakás létezik az ingatlanpiacon. De miután úgy döntött, hogy vásárol valamit, világosan meg kell értenie, hogy mit szeretne kapni, és figyelembe kell vennie a jogi árnyalatokat is. Részletesen megvizsgáltuk, mi a különbség egy lakás és egy lakás között, és mi is az a stúdió. Amikor lakáslehetőséget kínálnak, az ingatlanosok nem mindig mondják el a teljes igazságot. Ezért magának kell megértenie a javasolt ház árnyalatait. Ne feledje, hogy amikor úgy dönt, hogy lakást vásárol, akkor nem lakáscélú helyiségeket fog kapni. És ne higgye el, hogy ígéretet tesznek egy esetleges lakásállományba való áthelyezésre. A gyakorlatban nagyon kevés ilyen eset van. A fejlesztőknek pedig nincs szükségük ilyen extra gondokra. Ha nem érdeklik a regisztráció árnyalatai, akkor ez az Ön lakástípusa. Nos, a legtöbb egyszerű lehetőség Stúdiót vagy lakást vásárolnak. Ön dönti el.

Továbbra is növekszik a lakások aránya Moszkva elsődleges piacán: ha 2012-ben még csak a teljes kínálat 14%-át tette ki, akkor 2016 harmadik negyedévében már 24,5%-ot. Ugyanakkor a régi Moszkván belüli lakásvásárlás minimális költségvetése ugyanebben az időszakban 4,6 millió rubelről 2,3 millió rubelre csökkent a főváros számára, ami felkeltette az ügyfelek érdeklődését a tömegszegmens iránt, és radikálisan megváltoztatta a vevő imázsát. A lakások körül azonban még mindig sok a találgatás, eltúlozva azok hátrányait. A Metrium Group cég szakértői részletes elemzést végeztek a lakások és lakások közötti összes különbségről, és a vevő szemszögéből megcáfolták az ilyen típusú lakásokkal kapcsolatos sztereotípiákat.

A recesszió idején a legtöbb lakásvásárló prioritásként kezeli vásárlási költségvetését. A kínálati árak csökkenése minden piaci szegmensben elsősorban a lakások vonzerejét növelte, amelyek mindig is olcsóbbak voltak, mint a lakások. A lakások vásárlásának árelőnyét számos különbség okozza a lakásokhoz képest.

„Az apartmanok és apartmanok közötti különbségek három csoportba sorolhatók” – mondja Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezető partnere. - Ezek közül az első a lakások nem lakáscélú jogállásával kapcsolatos jogi különbségek. A második a gazdasági, nevezetesen az ilyen objektumok piaci és kataszteri értékének különbsége, valamint a rezsi- és adófizetés jellemzői. Végül a harmadik csoport - a műszaki - egyesíti a lakások tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos követelmények különbségeit. Egy felületes összehasonlítás azt sugallhatja, hogy a legtöbb eltérés nem a lakások javára szól, de a részletes elemzés ennek az ellenkezőjét mutatja.”

1. Jogi különbségek

1.1 Jogi állapot

A Lakáskódex szempontjából a lakás egy lakó, elszigetelt helyiség, amely ingatlan és alkalmas az állampolgárok állandó tartózkodására (megfelel a megállapított egészségügyi és műszaki szabályoknak és előírásoknak, valamint egyéb jogszabályi követelményeknek). A jogszabály a lakásokon kívül a lakóépületet (lakóépület része) és a helyiséget is tartalmazza lakóhelyiségként.

A lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, azaz polgárok ideiglenes elhelyezésére szolgáló helyiségek, amelyek nem állandó tartózkodásra szolgálnak. Az „apartman” fogalmát csak az Orosz Föderáció Kulturális Minisztériuma által megadott szállodai szobák osztályozása említi. E tipológia szerint a lakás legalább 40 négyzetméteres helyiség. m., amely két vagy több szobából (nappali, étkező, hálószoba) és konyhasarokkal rendelkezik. A gyakorlatban azonban a fejlesztőket nem ez a meghatározás vezérli, még akkor sem, ha az épülő apartmankomplexum szállodai rendeltetésű.

1.2 Regisztráció

Állandó regisztrációt csak lakóhelyiségben lehet megszerezni - lakás, szoba, ház. A moszkvai állandó regisztráció a következő jogokat biztosítja:

1. Nyugdíjemelés. Moszkvában a nyugdíjasok regionális szociális ellátásra jogosultak, de azt csak azok kapják, akik legalább 10 éve Moszkvában éltek.

2. Nyugdíjasok és kiskorúak utazási kedvezményei be tömegközlekedés, valamint vezetékes telefon használatával.

3. A gyermek meghatározása in óvoda, iskola és mások oktatási intézményekben a regisztráció helyén.

4. Közüzemi számlák támogatása.

Mivel a lakások nem lakás céljára minősülnek, állandó lakóhelyi bejegyzést nem lehet beszerezni. Ha azonban az apartmankomplexum szállodai státuszú, akkor a lakás tulajdonosa 5 évre ideiglenes regisztrációt kaphat. Az ideiglenes nyilvántartásba vétel gyakorlatilag ugyanazokat a jogokat adja, mint az állandó regisztrációval rendelkező lakás tulajdonosa. A gyermek nem lakóhely szerinti iskolába történő beíratásakor azonban kérelmét az iskolához rendelt, állandó regisztrációval rendelkező házak lakóinak kérelmei alapján veszik figyelembe. Egyébként nincs alapvető különbség az ideiglenes és a végleges regisztráció között.

Ha a regisztráció lehetetlen, a lakástulajdonos keveset veszít. Ezek olyan emelések és kedvezmények, amelyek továbbra is csak a lakosság kiszolgáltatott rétegeire vonatkoznak, valamint a választásokon való szavazati jogra.

1.3 A tulajdonosok jogai a közös tulajdonhoz

A lakóépületben lévő lakások tulajdonosai közös tulajdonban vannak a többi lakóval együtt. Vagyis minden közös helyiség, a tető és az udvar a lakástulajdonosok tulajdona. Ennek megfelelően a lakók közösen dönthetnek a közös terek kezeléséről. Megakadályozhatják például a pincék, tetők, padlások és egyéb terek nem kívánt használatát.

A lakástulajdonosokat nem illeti meg a társasház közös tulajdoni joga (lépcsőházak, lépcsők, előszobák, liftek, lift- és egyéb aknák, folyosók, műszaki emeletek, tetőterek, pincék, amelyekben közművek találhatók, egyéb szolgáltatások, amelyek többet szolgálnak, mint pl. adott épületben egy helyiség berendezése (műszaki pince), tetők, ezen épület teherhordó és nem teherhordó szerkezetei, gépészeti, elektromos, szaniter és egyéb berendezések). Például, ha a lakások tulajdonosai úgy döntenek, hogy közös bekerített előszobát alakítanak ki a lépcsőn, akkor ezt a területet meg kell vásárolniuk vagy bérelniük a tulajdonostól, aki általában a lakás eladója vagy az alapkezelő társaság. Azonban meg kell értenie, hogy az alapkezelő társaság a lakástulajdonosok kifizetéseiből él, és nem előnyös számára, hogy elrontsa a velük való kapcsolatokat.

1.4. A tulajdonosokkal szembeni kizárás

Ha egy lakástulajdonos adóssá válik, és a bíróság elrendeli vagyonának elkobzását a hitelezők javára, a végrehajtók nem költöztethetik ki a lakásból, ha az az egyetlen hely szállás. Kivétel a jelzáloghitellel vásárolt lakás.

Mivel a lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, elzárás esetén tulajdonosukat kilakoltathatják. Nem árt azonban tudni, hogy a jelzáloghitellel rendelkező lakásvásárló is elveszítheti otthonát.

2. Gazdasági különbségek

2.1 Árak

A társasházak drágábbak, mint a lakások, mert a lakóépület fejlesztője kezdetben magasabb költségekkel jár az összes szükséges engedély megszerzésével kapcsolatban.

A lakások és apartmanok költségei közötti különbség projekttől függően átlagosan eléri a 30%-ot. Ez annak köszönhető, hogy a fejlesztő alacsonyabb építési költségekkel jár, és megengedheti magának, hogy a nyereség feláldozása nélkül csökkentett áron kínálja az ingatlant.

2.2 Adók

Tulajdon adó

A lakástulajdonosok ingatlanadóját a kataszteri érték alapján számítják ki. A lakás területét megszorozzuk a négyzetméterenkénti kataszteri értékkel, majd az adókulccsal. A lakóhelyiségekre kivetett ingatlanadó mértékét minden régióban a helyi hatóságok határozzák meg. Moszkvában ez 0,1%.

A lakástulajdonosoknak ingatlanadót is fizetniük kell, amelyet – akárcsak a lakások esetében – az ingatlan kataszteri értéke alapján számítanak ki. A lakások adóztatásában azonban két alapvető különbség van. Először is, az ilyen projektek kataszteri értéke körülbelül 1,5-szer alacsonyabb, másodszor pedig magasabb az ingatlanadó kulcsa. Az arány 0,5% és 2% között mozog. 2016 októberében a moszkvai városi duma elfogadta a moszkvai magánszemélyek ingatlanadójáról szóló törvény módosításait. Most a minimális tét minden típushoz ebből a típusból ingatlan 0,5%-ban van meghatározva, de csak a 300 négyzetméteres lakások esetében. m. és kataszteri értéke nem haladja meg a 300 millió rubelt. A megállapított méret- és árhatárt meghaladó ingatlanok esetében az ingatlanadó mértéke továbbra is 2%.

Adólevonások és kedvezmények

Egy lakás ingatlanadójának kiszámításakor adómentes levonás történik egy lakóingatlan értékére: 10 nm. m - szobákhoz, 20 nm. m - egy lakáshoz és 50 nm-hez. m - otthonra. Vagyis az adó alapja megegyezik a lakás területével mínusz 20 négyzetméter. m. Ezen túlmenően a törvény 15 polgári kategória számára biztosít kedvezményeket, akik adómentesek.

Továbbá lakás adásvételekor a tulajdonosnak joga van adólevonásra a korábban megfizetett jövedelemadó után magánszemélyek(NDFL). Lakásvásárlás esetén maximális méret a hozam eléri a 2-3 millió rubelt, eladáskor pedig 1 millió rubelt.

Az adókedvezmények és kedvezmények nem vonatkoznak a lakásokra, mint a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. Vagyis a lakástulajdonos nemhogy nem csökkentheti az adóalapot (20 nm-rel), hanem a lakásvásárláskor befizetett személyi jövedelemadó egy részét is visszaadhatja.

Földadó

A lakástulajdonosoknak 2015-ig adót kellett fizetniük a társasház lakóinak közös tulajdonában lévő földterület után. Ez a befizetés azonban bekerült az ingatlanadóba. 2015 óta ezek a díjak két külön adóra oszlanak: lakás- és földadóra.

A lakástulajdonosoknak, akárcsak bármely épület más helyiségeinek tulajdonosai, szintén megvan a joguk a részesedésre földterület amelyen ez az épület található. Ezzel kapcsolatban telekadó fizetésére kötelezettek. A telekadót a telek lakásterületének megfelelő kataszteri értéke alapján kell fizetni. Moszkvában ez az arány 1,5%.

2.3 Segédprogramok

A közüzemi szolgáltatások díjának összege a víz-, villamosenergia- és hőszolgáltató által a fogyasztók számára megállapított tarifák szerint kerül kiszámításra. E tarifák szintjét a hatóságok határozzák meg az Orosz Föderáció árszabályozási jogszabályaival összhangban.

Általános szabály, hogy a lakások közüzemi számláinak együtthatója magasabb a lakásdíjakhoz képest. A vízellátás díjai 12% -kal magasabbak, a csatornázásé 8%, a hőé - 25%, az áramé - 36% (az átlagos 2,5 rubel / kWh tarifa alapján). A rezsi pontos költsége a megkötött szerződések alapján a nem lakáscélú helyiségekre megállapított tarifáktól függ. menedzsment cégés közműszolgáltató.

3. Technikai különbségek

3.1 Építési szabályzat

A lakóépületek építése az építési és egészségügyi szabványok és előírások (világítás, hangszigetelés, szigetelés stb.) szigorú betartásával történik.

A lakások építésére vonatkozó műszaki követelmények alacsonyabbak, mint a lakóépületek építésének követelményei. Különösen a lakásokra nem vonatkoznak a besugárzási követelmények, és a szellőzésre, hangszigetelésre és tűzvédelemre vonatkozó szabványok alacsonyabbak, mint a lakóhelyiségekre vonatkozó előírások.

3.2 Szociális infrastruktúra

A fejlesztő köteles a lakossági fejlesztési övezetben a terület új lakóinak számával arányosan szociális infrastrukturális létesítményeket (óvoda, iskola, rendelő, stb.) építeni. A lakópark építése nem kötelezi a fejlesztőt arra, hogy lakói számára szociális infrastrukturális létesítményeket építsen.

3.3 Bekötőutak

A lakóterületek fejlesztőjének feladata a környező területek fejlesztése, valamint a lakótelepi bekötőutak építése. A lakásfejlesztő nem köteles bekötőutakat építeni.

Összegzés

„Így a lakások közötti legfontosabb gazdasági különbségek, amelyek valóban közvetlenül érintik a vevő „pénztárcáját”, az adó- és rezsifizetések különbségei” – összegzi Maria Litinetskaya. - Az alapvető számítások azonban azt igazolják, hogy a lakások és lakások költségkülönbsége évtizedekre fedezi a rezsi és adó megnövekedett költségeit. Szállítási költségekkel is számolni kell, mert ma a legtöbbet költségvetési javaslatok A moszkvai körgyűrűn belüli lakhatás csak az apartmanokra vonatkozik. Az apartmanok hasonló áron a Moszkvai körgyűrűn kívül, a közeli Moszkva régióban helyezkednek el.

A jogi különbségek sem olyan fontosak az átlagos ügyfél számára. A lakások és lakások vásárlóit a 214-FZ egyformán védi a dupla eladásoktól és a szállítási határidők elmulasztásától. A DDU megszakadása esetén azonos jogaik vannak a kártérítéshez és a kötbérekhez, a fejlesztő csődje esetén pedig a harmadik hitelezői sorba kerülnek a befektetett pénzeszközök megtérülése tekintetében.

Ami a műszaki különbségeket illeti, az építési szabályzat betartására, a szociális létesítmények építésére és a bekötőutak kialakítására vonatkozó kötelezettség formális hiánya a lakásfejlesztők részéről a gyakorlatban maguknak a fejlesztőknek nem kifizetődő. A vásárlókért folytatott éles verseny körülményei között a legtöbb lakás sem az építés minőségében, sem az infrastruktúra rendelkezésre állásában nem rosszabb a hagyományos lakóházaknál.

Ennek eredményeként, ha egy személynek sikerül megtalálnia a három jellemző - ár, elhelyezkedés, érdekes koncepció - optimális kombinációját bármely apartmankomplexumban, akkor lényegében nem lesz olyan fontos számára, hogy ez formálisan nem lakáscélú helyiség. A vásárló számára a legfontosabb, hogy javítsa a konkrét életkörülményeket, nevezetesen a költözést új ház vagy egy kényelmesebb helyen."

Egyre több lakás jelenik meg a moszkvai ingatlanpiacon, de nem minden vásárló érti teljesen az ilyen lakások jellemzőit. A kvartirolog.ru szolgáltatás szakemberei elmondták a The Village-nek, hogy mik azok a lakások, miben különböznek elvileg a lakásoktól, és mi a jövedelmezőbb jelzáloghitel felvétele, ha van kezdeti megtakarítása.

Mik azok az apartmanok?

A lakások jogilag nem lakáscélú, ideiglenes tartózkodásra szánt helyiségek. Általában felújított belvárosi épületekben vagy új épületekben helyezkednek el, ahol a fejlesztő nem tudott vagy nem akart lakásépítési engedélyt szerezni. Az ilyen épületeket általában nem lakáscélúként tartják nyilván – szállodai, irodai vagy egyéb célú. Az épület típusa befolyásolja az ingatlanadó összegét.

A modern lakások általában nem rosszabbak a lakóépületeknél a ház tereprendezése és infrastruktúrája szempontjából. Vásárlásuknál azonban érdemes figyelni arra, hogy ebben az épületben és az emeleten csak lakások találhatók-e, vagy lesznek-e irodák, vagy akár üzlethelyiség. A legkényelmesebb lehetőség természetesen az olyan épületben lévő lakások, ahol lakásokat is árulnak.

A nem lakáscélú helyiségek jogi státusza számos korlátozást ír elő a lakásokra vonatkozóan:

Náluk nem lehet regisztrálni – csak ideiglenesen, 5 évre, hosszabbítási lehetőséggel. Ugyanakkor Ön és gyermeke használhatja a környéken található rendelőket, kórházakat, iskolákat és óvodákat.

Ha valamelyik szomszédod egész éjjel zajong, akkor nem lesz jogalapod befolyásolni.

A lakások közüzemi számlái 15-20% -kal magasabbak, mint az apartmanokban - ez a különbség a lakó- és nem lakáscélú helyiségek eltérő városi tarifái miatt adódik. Ugyanez vonatkozik az ingatlanadóra is: a legtöbb lakást magában foglaló szállodai típusú ingatlanok és egyéb ingatlanok esetében a bekerülési érték 0,5%-a, az apartmanok esetében pedig 2%-a. irodahelyiségek. A magánszemélyek lakásadója értékének 0,1% -a, ha nem haladja meg a 10 millió rubelt. A drágább ingatlanok aránya magasabb, és elérheti a 2%-ot is.

A fejlesztő nem köteles betartani a lakóhelyiségekre vonatkozó szabványokat: sugárzási szint, infrastruktúra-fejlesztés stb. Valójában a szabványokat általában nem sértik túl sokat, különösen, ha ugyanabban a lakóparkban vannak lakások.

Hogyan néz ki a lakáspiac Moszkvában?

akár 30% jön az árkülönbség a lakások és apartmanok között. Az egyszobás lakások átlagosan 15%-kal olcsóbbak, mint a hasonló lakások, a kétszobásak pedig 20%-kal olcsóbbak. Ahogy távolodsz a központtól, az árkülönbség általában nő. Igaz, egyes lakások drágábbak, mint a hasonló lakások.

kb 50% az apartmanokkal rendelkező lakókomplexumok az üzleti osztályba tartoznak, valamivel kevesebb, mint 40% - az elit osztályba, 10% - a komfort osztályba.

2,3 millió rubel a moszkvai körgyűrűn belüli legolcsóbb lakások árai vannak (16 négyzetméteres szoba Marfinban, szállítással 2018 végén). 2,4 millió rubelért 25 négyzetméteres lakást vásárolhat. m.-ben Vosztocsnij Birjulovoban, amely az ígéretek szerint ez év végére készül el.

Mennyiben különböznek az apartmanok és apartmanok árai?

Moszkva régió

Minimális ár lakások, millió rubel

Az apartmanok minimális ára, millió rubel.

Sadovojtól a Harmadik Szállítógyűrűig

5,2 (36 m²)

3,2 (17 m²)

a harmadik közlekedési gyűrű közelében

4,1 (22 m²)

4,4 (27 m²)

a harmadik közlekedési gyűrűtől a moszkvai körgyűrűig

2,4 (25 m²)

2,3 (16 m²)

Mi a jövedelmezőbb jelzáloghitelt felvenni?

Tegyük fel, hogy ingatlant szeretne vásárolni a Harmadik Közlekedési Ring közelében, legfeljebb két-három állomásra a Circle Line-tól, 15 perces sétára a metrótól. Gondolkodsz-e lakóépületeküzleti osztályon 2018-ban történő szállítással, és válasszon egyszobás lakást vagy apartmanokat körülbelül 40 négyzetméter alapterülettel. m Átlagosan egy ilyen lakás 9,1 millió rubelbe kerül, az apartmanok pedig 7,8 millió rubelbe.

Tegyük fel, hogy 3 millió rubel van előlegként, a fennmaradó összeget évi 11,7% jelzáloghitelre lehet felvenni (átlagos jelzálogkamat Moszkvában 2017. I. negyedévben az Orosz Föderáció Központi Bankja szerint ) 15 évig. A kötelező vagyonbiztosítás költsége évi 0,15% lesz (évente a fennálló egyenlegen halmozódik fel). Ugyanakkor kívánatos, hogy a bevétele legalább 150 ezer rubel legyen lakásvásárlás esetén, és 180 ezer rubel lakásvásárlás esetén: javasolt, hogy a havi jelzáloghitel törlesztőrészlet ne haladja meg a hitel 40%-át. a bevételeidet.

Mennyibe fog kerülni a jelzáloghitel?

Költségek

Lakás, millió rubel

Lakások, millió rubel

Tárgy költség

Kezdő díj

A hitel összege

Összes fizetés a teljes kölcsön futamideje alatt

Így, ha egy lakás és egy lakás közötti kezdeti árkülönbség 1,3 millió rubel, a végső különbség jelzáloghitel esetén 2,8 millió rubel.

Az orosz jogszabályokban nincs egyértelmű meghatározás arról, hogy mi a lakás. Ez az ingatlan nem tartozik a lakóépület fogalmába, de lényegében nem is kereskedelmi jellegű. Az ilyen zavar gyakran félrevezeti a vásárlókat. Az AiF.ru szakértőket kérdezett arról, hogy mik is azok a lakások, milyen veszélyekkel jár egy ilyen felvásárlás, és mi vár az ilyen típusú ingatlanokra a jövőben.

A Központi Közigazgatási Körzetben regisztráció nélkül

A lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, amelyek lakhatásra is használhatók. De a „nem lakáscélú” szó nem azt jelenti, hogy nem lehet bennük lakni: leggyakrabban megjelenésükben nem különböznek a lakásoktól. A lakásosokkal ellentétben azonban a lakástulajdonos nem számíthat regisztrációra és állandó regisztrációra. Ez azt jelenti, hogy nem lesz lehetősége adóazonosító jelet szerezni, egészségbiztosítást igénybe venni, illetve életkörülményeket javító kormányzati programokban részt venni. Emellett csak érkezési sorrendben lehet majd beíratni gyermeket az iskolába, miután a helyeket elosztották az állandó regisztrációval rendelkezők között.

A lakásokra nem vonatkoznak lakásépítési szabványok: a fejlesztő nem köteles az ilyen környékeket szociális infrastruktúrával ellátni, a lakások beépítési sűrűsége pedig meghaladhatja a 25 ezer négyzetmétert. m hektáronként. Még egy fontos különbség Az apartmanokból származó lakások nem tartoznak a 214. számú szövetségi törvény hatálya alá „A közös építésben való részvételről”, ami azt jelenti, hogy a részvényesek nem ismerhetők el áldozatként, ha problémák merülnek fel.

Kezdetben a „lakás” szó drága ingatlanokat jelentett gazdag emberek ideiglenes tartózkodására. "A lakáskomplexumok több mint fele a központi közigazgatási körzetben található, és ezek többnyire elit vagy üzleti osztályú projektek" - mondta. Irina Mogilatova, vezérigazgató Tweed ingatlanügynökségek. Megjelenésük annak volt köszönhető, hogy a főváros központjában nem maradt hely a lakásépítésnek. A luxusingatlanokat vásárlók számára legtöbbször sem a regisztráció, sem a szociális infrastruktúra nem számított. Az ilyen lakásokat nem állandó tartózkodásra vásárolták, és a legfontosabb az volt, hogy a központi közigazgatási körzetben helyezkedjenek el.

Tavaly óta azonban megváltozott a helyzet. „Az elmúlt évben az alacsony árkategóriás ingatlanok aktívan megjelentek a piacon. Az értékesítési elemzés ugyanakkor azt mutatja, hogy nagy a kereslet ezekre a termékekre” – mondja Alexander Engel, a MIC Vállalatcsoport új épületek részlegének vezetője.

Olcsó lakhatás, drága lakhatás és kommunális szolgáltatások

Az apartmanok népszerűsége alacsony költségüknek köszönhető. „Hasonló jellemzőkkel rendelkező projekteknél a négyzetméterenkénti költség m-es lakások általában alacsonyabbak, mint a négyzetméter ára. m lakások 20-25%-kal. Ma az átlagos négyzetméterár. m lakások Moszkvában 213 ezer rubel, a minimum 100 ezer rubel. négyzetméterenként m. – magyarázta Elizaveta Gudz, az NDV-Real Estate elemzési és tanácsadási osztályának vezetője. Alacsony ár az ilyen tárgyakra vonatkozó egyéb követelmények miatt. Alapján Sofia Lebedeva, a MIEL-Novostroiki vezérigazgatója, a nem lakáscélú helyiségek építésére, különösen a hang- és hőszigetelésre, a szigetelésre (világításra), valamint a szociális infrastruktúra biztosítására vonatkozó szabványok a lakások építése során kevésbé szigorúak, mint a hagyományos lakókomplexumok esetében.

A lakások másik jellemzője a magasabb rezsiköltség. „Az apartmanok jogi státusza szerint azok nem lakás céljára szolgáló helyiségek, ezért a magasabb tarifák, amelyek általában az áfakulcs szerint különböznek. A vízért 10%-kal, a hőért 25%-kal, a villamos energia 27%-kal drágább lesz (2,5 rubel/kWh átlagos tarifa alapján). Abszolút pénzben kifejezve a 80-100 nm-es lakások havi bérleti díja. m magasabb lesz, mint egy azonos területű lakásé, körülbelül 2-2,5 ezer rubel. Ugyanakkor a lakáseladók biztosítják, hogy a vevő által a tranzakció során kapott kedvezmény hosszú évekre fedezi a fizetések különbözetét” – jegyzi meg. Olga Khasanova, az urbanus.ru portál fejlesztési vezetője.

Egyedülállók és földesurak

Az apartmanok keresettek a különböző vevői kategóriák körében. „Leggyakrabban fiatalok, gyermekes párok, egyedülálló férfiak és idősebb nők (40-45 évesek) vásárolják őket. Az ára vonzó jó elhelyezkedés, környezete és az ilyen objektumok eredeti építészete. Ezenkívül a lakásszegmensben a „belépőjegy” alacsony költsége miatt a befektetési vásárlók aránya nagy - eléri a 25-30% -ot. A komplexum elkészülte után nyereséggel visszaadhatják a pénzt, vagy stabil bérleti bevételhez juthatnak (a lakások és apartmanok bérleti díjai nem különböznek egymástól)” – mondta az AiF.ru. Maria Litinetskaya, a Metrium Group vezérigazgatója.

Társadalmi robbanások

Bejelentették a moszkvai hatóságok álláspontját a lakásokkal kapcsolatban a főváros főépítésze, Szergej Kuznyecov februárban. Javasolta, hogy az apartmanprojekteket két típusra osztsák fel - lakhatásra és szállodákra, valamint biztosítsák az összes szükséges infrastruktúrát. A város önkormányzata a jövőben azt tervezi, hogy kötelezni fogja a fejlesztőket, hogy építsék be a projektbe. A fővárosi főépítész a Moszkvában már bekövetkezett lakásokhoz kapcsolódó társadalmi robbanásokat említette: „Azok, akik lakást vásároltak, tömegesen követelik a várostól a szociális infrastruktúrát. Azt mondják: „Városban élünk, adót fizetünk, akkor miért vagyunk rosszabbak, mint azok, akik normális házakban élnek? Az állam nem magyarázta el nekünk, hogy nem kell lakást vásárolnunk, és nem kell itt élnünk gyerekekkel.”

A lakások jövője

Szakértők szerint a moszkvai hatóságok nyilatkozatai megváltoztathatják a fővárosi turistaosztályú lakások piacát. „A szociális infrastrukturális létesítmények nem hoznak bevételt a fejlesztőknek, építésük költsége meglehetősen magas. Természetesen fejlesztőink megszokták, hogy minden költségüket a vásárlók vállára hárítsák, így a lakások ára emelkedhet. Ennek eredményeként az új szabványok bevezetése természetesen nem „öli meg” a lakásformátumot, de nagyban megváltoztatja annak fejlődését” – mondja Maria Litinetskaya.

„2014 végén 7-9 százalék körüli lakáskínálat növekedéssel számolhatunk 2013 IV. negyedévéhez képest. Feltételezzük, hogy a lakáspiac a megfizethetőség útján fog fejlődni, ami azt jelenti, hogy a komfort- és turistaosztályok kínálata nő. Ezt segíti majd elő a kormány jelenlegi, a volt ipari övezetek fejlesztéséhez kapcsolódó városrendezési politikája is. A „régi” moszkvai lakások súlyozott átlagos kínálati ára 2014 végén 3-4 százalékos tartományban lefelé fog kiigazításra kerülni. Az Azbuka Zhilya Daria Tretyakova tanácsadói és elemzési osztályának vezetője.