A lakó- és kereskedelmi ingatlanpiac hihetetlenül kiterjedt. Lakások kínálásakor az ingatlanosok gyakran lakásnak nevezik a lakást. Ez a kifejezés a siker, a luxus, a függetlenség és a gazdagság egyfajta szimbólumává válik.
De vajon ugyanazok a fogalmak - lakás és lakás? Még a legfelszínesebb pillantás is megállapítja, hogy ezek teljesen más dolgok. Nézzük meg a különbséget az apartmanok és az apartmanok között. Határozzuk meg, mennyire jelentősek ezek a különbségek, és miért kell ezeket a fogalmakat egyértelműen megkülönböztetni.
Mi az a lakás?
A következő meghatározás általánosan elfogadott. A lakás egyfajta különálló ingatlan, amelyet mind állandó lakhatásra, mind bérbeadásra használnak. Külön bejárattal rendelkezik és teljesen alkalmas a normál élethez: minden szükséges kommunikáció, fűtés, víz, csatorna van. A lakások nem egyformák, különböznek egymástól a városon belüli elhelyezkedésükben, területükben, a lakóépület szerkezeti típusában, emeletszámában és sok egyéb paraméterben. De az összes különbség ellenére a lakások egy meghatározott szegmenst alkotnak - lakóingatlanok vagy lakásállomány.
A hazai ingatlanpiacon van elég lakáseladási ajánlat: ide tartozik a másodlagos lakás is. Az eladó lakások kiválóan felújítottak, de általában nincsenek bútorozva.
Apartmanok: mi ez?
A modern kommunikációval, kiváló bútorokkal felszerelt, szállodakomplexumokban található apartmanokat apartmanoknak nevezzük. Ez egy elit luxusingatlan, amelyet gazdag vendégek ideiglenes tartózkodására használnak. Az ilyen létesítmény fő jellemzői a modern stílusos kialakítás és a háztartási és műszaki kommunikáció teljes körű biztosítása. Az apartmanokban elszállásolás csak ideiglenes jelleggel lehetséges.
Más szóval, az apartmanok nem állandó lakások, azonosak egy szállodai szobával. És csakúgy, mint egy klasszikus szállodai szobában, itt is nélkülözhetetlen tulajdonsága a teljes körű szolgáltatás a vendégek számára kényelmes időben, beleértve a teljes körű takarítást, ágyneműcserét, parkolóhelyeket, speciális biztonsági szolgáltatásokat és egyéb infrastrukturális létesítményeket.
Ez nagyon népszerű az üdülőövezetekben és a nagyvárosi területeken. A gazdag polgárok gyakran vásárolnak lakást a munkahelyük közelében, hogy időt takarítsanak meg. A tengerhez vagy a város üzleti központjához meglehetősen közel épülnek kényelmes komplexumok, úgynevezett aparthotelek.
A potenciális vevőnek különféle típusú lakásokat kínálnak, amelyek közül a legelterjedtebbek az egy hálószobás és a nyugati „stúdió” lehetőségek, amelyekben a nappalit konyhával kombinálják. A piac azonban 2 és 3 hálószobás apartmanokat, valamint többszintes helyiségeket árul. A különbség a lakás és a lakás között az, hogy a lakást vásárló modern felújítással, stílusos bútorokkal, beépített gépekkel ellátott lakóteret szerez.
A lakások jogi státusza
Az orosz jogszabályokban a „lakás” fogalma nincs rögzítve, ugyanakkor a „lakóhelyiség” kifejezés meglehetősen tág meghatározást kapott. Az ingatlan részeként külön helyiségként ismerik el, állandó tartózkodásra alkalmas, és megfelel a megállapított egészségügyi, műszaki és egyéb üzemeltetési szabályoknak. A jogszabály lakóhelyiségként a következő helyiségtípusokat írja elő: ház vagy annak egy része, lakás vagy annak részesedése, szoba. A „lakás” kifejezés nem a „lakóingatlan” szegmensre vonatkozik. Más szóval, a lakásokkal kapcsolatos kérdésre: mi ez, azt válaszolhatja, hogy ez egy nem lakóépület lakóhelyisége.
A lakás és a lakás közötti különbségek
Tehát a lakások nem kapcsolódnak a lakásállományhoz, így bármilyen típusú épületben kialakíthatók, például irodaházakban. A „lakás” státuszhoz a lakásállományhoz való tartozás szükséges. Ezenkívül vannak különbségek e fogalmak között más síkokon:
- a Gosstandart határozat követelményei szerint a lakás területe nem lehet kevesebb 40 m2-nél, a szobák száma pedig 2 vagy több; a fürdőszoba és a konyha megléte kötelező;
- Ilyen követelmények nem vonatkoznak azokra a lakásokra, amelyeknek csak egy szobája van, sokkal kisebb területtel.
Nézzük meg közelebbről a lakás és a lakás közötti különbségeket.
Ár
Az ingatlanpiaci szakértők megjegyzik, hogy a lakások ára általában 10-15%-kal alacsonyabb, mint egy hasonló típusú lakásé, az üzemeltetési költségek azonban mindig magasabbak. Ez annak köszönhető, hogy a lakástulajdonosok rezsiköltségei jelentősen magasabbak, mint a lakóingatlan-tulajdonosok költségei. Különösen a fűtési szolgáltatások 20-30%-kal, a vízellátás és a higiénia - 12-25%-kal magasabbak. A bemutatott adatok félreérthetőek, a lakhatási és kommunális szolgáltatások árai nemcsak a regionális elhelyezkedéstől, hanem a közművek és az erőforrás-ellátó szervezetek hálózataihoz való kapcsolódás jellegétől is függenek. Például, ha a szolgáltatásokat közvetítőkön keresztül nyújtják, akkor még többet kell fizetnie értük.
A „lakás” fogalmának hiánya a lakóingatlanokban nem teszi lehetővé tulajdonosaik számára, hogy közüzemi díjtámogatást igényeljenek, feltéve, hogy az elmúlt 6 hónap havi összbevétele nem haladja meg a megállapított normákat. A lakástulajdonosok nem vehetik igénybe a Lakáskódex által szabályozott kedvezményeket. Mi a különbség a lakás és a lakás között a költségjellemzők mellett?
Regisztrációs funkciók
A lakásvásárlás feltételezi a lakcímen történő állandó regisztráció lehetőségét. Lehetetlen bejelentkezni a lakóhelyén lévő lakásokba, mivel azok jogilag nem lakásnak minősülnek.
Az apartmanokba történő ideiglenes regisztráció lehetőségének kérdése továbbra is tisztázatlan, bár nincs közvetlen tilalom e jog gyakorlására az aparthotel vagy hotel státuszú épületekben vásárolt lakások tulajdonosai számára.
Társadalmi jelentőségű tárgyak hiánya
Amikor eldönti, melyik vásárlás a jövedelmezőbb - egy lakás vagy egy lakás, ne feledje, hogy az ilyen épületek fejlesztője nem köteles szociális infrastrukturális létesítményeket építeni. Valójában ez a tényező magyarázza az apartmanok viszonylagos olcsóságát - a szállodakomplexumok fejlesztői általában nem építenek iskolákat, óvodákat és klinikákat.
Annak ellenére, hogy az ingatlanosok általában nem vetik fel ezt a problémát, illetve nem simítják el azzal a biztosítékkal, hogy a kiépített infrastruktúrával rendelkező területeken zajlanak apartmanszálló-fejlesztések, erről nem szabad megfeledkezni. A nagyvárosokban az ilyen komplexumok építésének és értékesítésének volumene nagyon jelentős, és a szociális létesítmények nem minden kerületben képesek növelni a nem regisztrált felhasználókat.
A moszkvai várostervezési osztály vezetése olyan építési szabványok jóváhagyását tervezi, amelyek a fejlesztőket arra kötelezik, hogy a szállodakomplexumok építésével párhuzamosan infrastrukturális létesítményeket építsenek. Valószínűleg az ilyen kötelezettségek bevezetése a lakások árát fogja emelni.
A lakások átalakításához engedély nem szükséges
Miben különböznek az apartmanok az apartmanoktól? Az a tény, hogy ezen helyiségek átépítésének szükségességét vagy lehetőségét a Településrendezési Szabályzat általános rendelkezései szabályozzák, amelyek szerint nem szükséges engedély, ha a tervezett változtatások nem járnak szerkezeti átalakításokkal, és nem változtatják meg a megbízhatósági szintet, ill. nem lakóépület biztonsága. És ha az engedélyek hiánya nagymértékben leegyszerűsíti a lakások helyiségeinek rekonstrukcióját, akkor sok probléma merül fel az ilyen épületek működésének szervezeti jellemzőiben.
A nem lakáscélú épületek kezelésének nehézségei és az ingatlanadók különbségei
A Lakáskódex szerint egy bérház műszaki helyiségei (tetőtér, pince stb.) a lakóhelyiségek tulajdonosainak közös tulajdonában vannak. Ez a szabály nem vonatkozik az apartmanokra. Ezért az azokat megvásárló vevőnek emlékeznie kell arra, hogy az épület és a közműhálózat többi részének tulajdonjoga a fejlesztőé, és a tulajdonosokra rákényszerítheti a számára előnyös alapkezelő társaság szolgáltatásait.
Emellett a 2015 óta elfogadott jogszabály jelentősen megemelte az ingatlanadót, amelynek kiszámítása most az És ha a lakásadó kulcsa 0,1%, és meglehetősen lenyűgöző kedvezményeket alkalmaznak, akkor a nem lakáscélú ingatlanok , amely a lakásokat is magában foglalja, lényegesen magasabb adókulccsal adózik.
A beszerzés természete
Az apartmanok és apartmanok közötti különbség a vásárlási célból is megnyilvánul. A lakások vásárlása általában befektetési jellegű, vagyis legtöbbször haszonszerzés céljából vásárolják, míg a lakásvásárlásnak hangsúlyos társadalmi háttere van - szállás.
Ha egy lakás tulajdonosa egyéni vállalkozóként jelentkezik be, és ingatlan bérbeadásából származó bevételét vallja be, akkor ezen helyiségek értékesítése során nem illeti meg adómentességet, még akkor sem, ha azok több mint 3 éve tulajdonában vannak.
A különbségek megértésével a potenciális vásárló könnyebben eldöntheti, hogy melyik szoba felel meg neki a legjobban - egy lakás vagy egy lakás. Hogy mi a legjobb neki, és a kitűzött célok, azt csak ő tudja. A megvásárolt ingatlan státusza a beszerzés természetétől, lehetőségektől, szükségességtől vagy egyéb feltételektől függ. Most, amikor egy jövőbeni vásárlást fontolgat, világosan elképzelheti, miben különbözik egy lakás a lakástól.
Nem szoktuk szétválasztani a „lakás” és a „lakás” fogalmát. Úgy gondoljuk, hogy a lakás egyszerűen egy nagyon fejlett, luxus és modern lakás.
Ez messze nem igaz. Az ingatlanosok nyelvén szerte a világon a lakások valójában nem is lakások. Pontosabban a ház ideiglenes, kényelmes, de standard-kényelmetlen, szállodai szobához közel.
Tehát mi a különbség a lakás és a lakás között?
Első rész. Oroszország
Különbség 1. Az apartmanokban nem regisztrálnak
Jogi szempontból ez egyáltalán nem lakhatás. Az apartmanok vásárlására vonatkozó dokumentumok nem adnak jogot a lakóhelyen történő regisztrációhoz. Ideiglenes regisztrációval sem minden egyszerű: ez csak akkor lehetséges, ha az épület, amelyben az apartmanok találhatók, egy szálloda vagy aparthotel.
2. különbség: Szociális infrastruktúra
senki sem kötelezi arra, hogy a közelben iskolákat, óvodákat, rendelőket és egyéb szociális létesítményeket építsenek, amelyek nélkül a környék valóban csak lakóövezet marad.
Az ingatlanosok azzal nyugtatják a potenciális ügyfeleket, hogy a lakóparkok általában olyan területeken jelennek meg, ahol az infrastruktúra régóta kiépült. Talán bár a fejlesztés üteme és volumene elenyésző, a város képes feloldani a „felesleges” lakhatást. De például Moszkva hamarosan képtelen lesz erre. A „Vodny” multifunkcionális lakókomplexumban jelenleg több mint ötezer lakás eladó, a „Tsaritsino-2” apartmankomplexumban pedig közel ezer...
Különbség No. 3. Az apartmanok árban alacsonyabbak, mint az apartmanok
Itt az első pozitív különbség: olcsóbbak a lakások. Pontosan a fejlesztő társadalmi kötelezettségeinek hiánya miatt. A fővárosi közigazgatás azonban olyan építési szabványok elfogadására készül, amelyek arra kényszerítik a lakásokat építő cégeket, hogy gondoskodjanak a szociális szolgáltatásokról.
Nyilvánvaló, hogy az ilyen szabványok bevezetése megszünteti az árkülönbséget. Egyelőre a legkimerítőbb válasz arra a kérdésre, hogy miben különböznek az apartmanok az apartmanoktól, így hangzik: költség. A komfort osztály négyzetméterárai körülbelül 10 százalékkal, az üzleti osztály 15 százalékkal változnak.
A „régi Moszkván” belül a komfort osztályú lakások értéke átlagosan 123,5 ezer rubel/négyzetméter, a hasonló lakások értéke 146 ezer. A minimális ár tekintetében a vezetők a „Tsaritsino-2” (113,8 ezer rubel per 1 négyzetméter), a „Flotilla” (125,7 ezer rubel) és a „Vodny” (129,4 ezer) apartmanok.
Egy négyzetméternyi lakás Szentpéterváron () körülbelül 135 ezer rubelbe kerül.
Különbség 4. De a lakások bérleti díja magasabb
Úgy gondolják, hogy a lakásokban a lakhatás és a kommunális szolgáltatások ára 18 százalékkal drágább, mint a lakásoké (áfakulcs). Valójában a hidegvíz és a csatorna díja 9,3 százalékkal, a melegvízé 21,5 százalékkal, a fűtésé pedig 22 százalékkal magasabb a szokásosnál.
Ezenkívül abban az esetben, ha a lakások mérnöki kommunikációja nem közvetlenül, hanem közvetítőkön keresztül kapcsolódik a városi hálózatokhoz, a fizetés még magasabb lesz.
5. különbség: És nincs támogatás!
Ugyanakkor a normatív alatti havi jövedelemmel rendelkező lakástulajdonosokat megfosztják a közüzemi támogatások igénybevételének jogától. A lakástulajdonosokat egyszerűen nem említi a Lakáskódex! További hátrány a szokásos, de lakásoknál ez általában lehetetlen. A bankok nem akkreditálnak ilyen objektumokat. Csak számíthatsz.
De a következő két-három évtizedben ez a probléma nem releváns, tekintettel a lakásokhoz képest alacsonyabb árakra.
Különbség 6. A lakások adókulcsa emelkedhet
A közeljövőben a jogalkotók azt ígérik, hogy a nem lakáscélú ingatlanok határkulcsát a kataszteri érték 0,5 százalékára emelik (szemben a lakóhelyiségek 0,1 százalékával).
Azonban még ha elfogadnak is egy ilyen változást a szövetségi jogszabályokban, a lakástulajdonosok nem feltétlenül fognak ötször többet fizetni. A regionális hatóságoknak joguk van a maximális adókulcs csökkentésére.
Különbség 7. Nehézségek egy lakásos ház közös tulajdonával
A Lakáskódex arra kötelezi a sokemeletes lakások tulajdonosait, hogy az épület pincéit, padlásait és egyéb műszaki helyiségeit szomszédaikkal egyenlő arányban osszák meg. A dokumentum nem mond semmit az apartmanokról.
A gyakorlatban ez komoly pénzügyi problémákat okoz a tulajdonosoknak. Mivel a vevő csak a lakások négyzetméterét vásárolja meg, a fejlesztő cég a többi épület és közműhálózat tulajdonosa marad. Nem lenne túl nagy húzás azt feltételezni, hogy a társaság minden bizonnyal a lakástulajdonosokra kényszeríti alapkezelő társasága szolgáltatásait, utóbbiak pedig igyekeznek a lehetőségekhez mérten felfújni a közüzemi díjakat.
8. számú eltérés. A lakástulajdonosok nem hozhatnak létre HOA-t
Mivel az épület jogilag nem minősül lakóépületnek, a benne lakókat megfosztják a tulajdonosi társulások létrehozásának jogától.
Azonban más önkormányzati szervezési formák is lehetségesek! Tegyük fel, hogy egyszerű társasági szerződést köthet. Vagy alapítson nonprofit partnerséget.
Különbség 9. Lakásokban nem kell engedélyt kérni a helyiségek átalakításához
A kardnak, mint tudod, két éle van. Az a tény, hogy a lakásokat hivatalosan nem ismerik el lakásként, pozitív oldala is van tulajdonosaik számára. Csak a lakóhelyiségeket szabad hosszú és kitartó hatósági utazás után újratervezni. A lakástulajdonosok azt csinálhatnak a helyükkel, amit akarnak. Természetesen a Településrendezési Szabályzat keretein belül, amely csak olyan változtatást ír elő, amely az épület szerkezeti jellemzőit nem érinti, biztonságát nem veszélyezteti.
Második rész. Európa
Eddig hazánk realitásairól beszéltünk. Mi a helyzet külföldön? Mi a különbség például egy lakás és egy lakás között Spanyolországban, ahol az utóbbi időben egyre inkább az orosz befektetők szeme és pénze irányítja figyelmüket?
Spanyolország: a fő különbség a bekerített helyi terület jelenléte
Spanyolországban négy fő ingatlantípus létezik:
- Stúdiók, amelyek a közelmúltban népszerűvé váltak Oroszországban. Ezek kis költségvetésű, válaszfalak nélküli apartmanok, ahol az egyetlen szoba a konyhával van kombinálva (csak a fürdőszobában vannak külön falak). Az oroszok főként vakációra vásárolnak „stúdiókat”, a többi időben pedig kiadják azokat turistáknak. A költség 20-60 ezer euró között mozog; Heti 150 eurótól bérelhető.
- Az atiko vagy penthouse egy épület legfelső emeletén található lakás, általában tetőtéri szoláriummal és tengerre néző kilátással. Szintén inkább üdülőhely, de sokkal drágább - 200 ezer euróba vagy még többbe kerül.
- Apartmanok. Alapvetően nem különböznek a miénktől. Sokkal szerényebb és olcsóbb, mint a penthouse. Még az üdülőövezetekben is 50-60 ezer euróért lehet vásárolni.
- Végül a lakások. A fő különbség az apartmanokkal szemben, hogy a lakókomplexum saját bekerített területtel rendelkezik a ház minden lakója számára közös zöldterülettel (azaz pázsittal, pázsittal, fákkal), gyermek- és/vagy sportpályával, parkolóval, üdülőterülettel. és egy úszómedence.
A lakások rezsije valamivel magasabb, mint egy lakásé. De a kollektív terület fenntartásának összege nem olyan magas - körülbelül 200-700 euró (nem havonta, hanem évente!). Összehasonlításképpen: a fix havi rezsiköltségek sok tényezőtől függően 60 és 120 euró között változnak.
Heti 250 eurótól bérelhet apartmanokat a tengerpart közelében. A vételárak összehasonlíthatók egy lakás árával, és az ingatlan számos minőségi jellemzőjétől is függnek. Például egy közvetlenül a tenger melletti lakás csaknem harmadával többe kerülhet, mint a hasonló apartmanok tíz perc sétára a strandtól.
Általánosságban elmondható, hogy a válság alatt a lakóingatlanok árai Spanyolországban 25–40 százalékkal csökkentek. Ezenkívül a jelzáloghitelek sokkal elérhetőbbek, mint Oroszországban. A vásárláshoz a pénzen kívül elegendő egy külföldi útlevél. Az ügyletet közjegyző rögzíti, amely után a megszerzőt azonnal tulajdonossá nyilvánítják. 2013 szeptemberében pedig az ország törvényt fogadott el, amely szerint minden külföldi állampolgárnak, aki legalább 500 ezer euró értékben ingatlant vásárolt, joga van tartózkodási engedélyhez jutni.
Az új törvény azonban csak valamelyest egyszerűsíti ezt az eljárást. Azonban továbbra is regisztrálhatja, ha olcsó stúdiót vásárol, vagy egyszerűen bérel egy ingatlant. Igaz, a tartózkodási engedélyt kérő személy állandó jövedelmére is előírják.
Bulgária: hasonló a helyzet
Egy másik európai „üdülőhely”, amelyet honfitársaink aktívan keresnek lakóingatlan vásárlás céljából. Mi a különbség egy lakás és egy lakás között Bulgáriában?
A bolgár apartmanok minimum kétszobás lakások, minden kényelemmel, kompakt bútorokkal és beépített gépekkel. A bérlő vagy tulajdonos belépésére teljesen felkészült apartmanok egy általában a tengerhez közelebb épített lakószálloda komplexumban (aparthotel) találhatóak, és az alábbi szolgáltatásokat kínálják:
- speciális biztonság,
- recepció,
- parkolás,
- spa központ és szépségszalon,
- edzőterem, fitneszközpont, uszoda,
- játszótér és rekreációs területek.
Az eladásra kínált lakások között megtalálhatóak szerény garzonok, nagyméretű, két vagy akár három hálószobás helyiségek, valamint több szintes apartmanok.
Az apartmanokat a szállodához közelebb hozó szolgáltatások mellett a bútorok és berendezések jelenlétében is különböznek az apartmanoktól. Mindez együtt magasabb lakásárat eredményez: Bulgáriában négyzetméterenként 500 euróért lehet lakást vásárolni; a kérdéses lakástípus költsége 800–1500 euró négyzetméterenként.
Amint látja, az oroszországi és az európai üdülőhelyek apartmanjai, ahogy mondják, két nagy különbség. És a kényelem, az árak és a lakásokhoz viszonyított költségarány tekintetében. Moszkva „felülmúlta” Bulgáriát és még Spanyolországot is. Bárcsak elérhetném az életszínvonal legújabb szintjét!
Az orosz jogszabályokban nincs egyértelmű meghatározás arról, hogy mi a lakás. Ez az ingatlan nem tartozik a lakóépület fogalmába, de lényegében nem is kereskedelmi jellegű. Az ilyen zavar gyakran félrevezeti a vásárlókat. Az AiF.ru szakértőket kérdezett arról, hogy mik is azok a lakások, milyen veszélyekkel jár egy ilyen felvásárlás, és mi vár az ilyen típusú ingatlanokra a jövőben.
A Központi Közigazgatási Körzetben regisztráció nélkül
A lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, amelyek lakhatásra is használhatók. De a „nem lakáscélú” szó nem azt jelenti, hogy nem lehet bennük lakni: leggyakrabban megjelenésükben nem különböznek a lakásoktól. A lakásosokkal ellentétben azonban a lakástulajdonos nem számíthat regisztrációra és állandó regisztrációra. Ez azt jelenti, hogy nem lesz lehetősége adóazonosító jelet szerezni, egészségbiztosítást igénybe venni, illetve életkörülményeket javító kormányzati programokban részt venni. Emellett csak érkezési sorrendben lehet majd beíratni gyermeket az iskolába, miután a helyeket elosztották az állandó regisztrációval rendelkezők között.
A lakásokra nem vonatkoznak lakásépítési szabványok: a fejlesztő nem köteles az ilyen környékeket szociális infrastruktúrával ellátni, a lakások beépítési sűrűsége pedig meghaladhatja a 25 ezer négyzetmétert. m hektáronként. Egy másik fontos különbség a lakások és az apartmanok között, hogy nem tartoznak rájuk a 214. sz. „A közös építésben való részvételről” szóló szövetségi törvény hatálya alá, ami azt jelenti, hogy a részvényesek nem tekinthetők áldozatnak, ha problémák merülnek fel.
Kezdetben a „lakás” szó drága ingatlanokat jelentett gazdag emberek ideiglenes tartózkodására. "A lakáskomplexumok több mint fele a központi közigazgatási körzetben található, és ezek többnyire elit vagy üzleti osztályú projektek" - mondta. Irina Mogilatova, a Tweed ingatlaniroda vezérigazgatója. Megjelenésük annak volt köszönhető, hogy a főváros központjában nem maradt hely a lakásépítésnek. A luxusingatlanokat vásárlók számára legtöbbször sem a regisztráció, sem a szociális infrastruktúra nem számított. Az ilyen lakásokat nem állandó tartózkodásra vásárolták, és a legfontosabb az volt, hogy a központi közigazgatási körzetben helyezkedjenek el.
Tavaly óta azonban megváltozott a helyzet. „Az elmúlt évben az alacsony árkategóriás ingatlanok aktívan megjelentek a piacon. Az értékesítési elemzés ugyanakkor azt mutatja, hogy nagy a kereslet ezekre a termékekre” – mondja Alexander Engel, a MIC Vállalatcsoport új épületek részlegének vezetője.
Olcsó lakhatás, drága lakhatás és kommunális szolgáltatások
Az apartmanok népszerűsége alacsony költségüknek köszönhető. „Hasonló jellemzőkkel rendelkező projekteknél a négyzetméterenkénti költség m-es lakások általában alacsonyabbak, mint a négyzetméter ára. m lakások 20-25%-kal. Ma az átlagos négyzetméterár. m lakások Moszkvában 213 ezer rubel, a minimum 100 ezer rubel. négyzetméterenként m. – magyarázta Elizaveta Gudz, az NDV-Real Estate elemzési és tanácsadási osztályának vezetője. Az alacsony ár az ilyen tárgyakra vonatkozó egyéb követelményeknek köszönhető. Alapján Sofia Lebedeva, a MIEL-Novostroiki vezérigazgatója, a nem lakáscélú helyiségek építésére, különösen a hang- és hőszigetelésre, a szigetelésre (világításra), valamint a szociális infrastruktúra biztosítására vonatkozó szabványok a lakások építése során kevésbé szigorúak, mint a hagyományos lakókomplexumok esetében.
A lakások másik jellemzője a magasabb rezsiköltség. „A lakások jogállásuk szerint nem lakás céljára szolgáló helyiségek, ezért a magasabb tarifák, amelyek általában az áfakulcsban különböznek egymástól. A vízért 10%-kal, a hőért 25%-kal, a villamos energia 27%-kal drágább lesz (2,5 rubel/kWh átlagos tarifa alapján). Abszolút pénzben kifejezve a 80-100 nm-es lakások havi bérleti díja. m magasabb lesz, mint egy azonos területű lakásé, körülbelül 2-2,5 ezer rubel. Ugyanakkor a lakáseladók biztosítják, hogy a vevő által a tranzakció során kapott kedvezmény hosszú évekre fedezi a fizetések különbözetét” – jegyzi meg. Olga Khasanova, az urbanus.ru portál fejlesztési vezetője.
Egyedülállók és földesurak
Az apartmanok keresettek a különböző vevői kategóriák körében. „Leggyakrabban fiatalok, gyermekes párok, egyedülálló férfiak és idősebb nők (40-45 évesek) vásárolják őket. Az ilyen objektumok ára, jó elhelyezkedése, környezete és eredeti építészete vonzza őket. Ezenkívül a lakásszegmensben a „belépőjegy” alacsony költsége miatt a befektetési vásárlók aránya nagy - eléri a 25-30% -ot. A komplexum elkészülte után nyereséggel visszaadhatják a pénzt, vagy stabil bérleti bevételhez juthatnak (a lakások és apartmanok bérleti díjai nem különböznek egymástól)” – mondta az AiF.ru. Maria Litinetskaya, a Metrium Group vezérigazgatója.
Társadalmi robbanások
Bejelentették a moszkvai hatóságok álláspontját a lakásokkal kapcsolatban a főváros főépítésze, Szergej Kuznyecov februárban. Javasolta, hogy az apartmanprojekteket két típusra osztsák fel - lakhatásra és szállodákra, valamint biztosítsák az összes szükséges infrastruktúrát. A város önkormányzata a jövőben azt tervezi, hogy kötelezni fogja a fejlesztőket, hogy építsék be a projektbe. A fővárosi főépítész a Moszkvában már bekövetkezett lakásokhoz kapcsolódó társadalmi robbanásokat említette: „Azok, akik lakást vásároltak, tömegesen követelik a várostól a szociális infrastruktúrát. Azt mondják: „Városban élünk, adót fizetünk, akkor miért vagyunk rosszabbak, mint azok, akik normális házakban élnek? Az állam nem magyarázta el nekünk, hogy nem kell lakást vásárolnunk, és nem kell itt élnünk gyerekekkel.”
A lakások jövője
Szakértők szerint a moszkvai hatóságok nyilatkozatai megváltoztathatják a fővárosi turistaosztályú lakások piacát. „A szociális infrastrukturális létesítmények nem hoznak bevételt a fejlesztőknek, építésük költsége meglehetősen magas. Természetesen fejlesztőink megszokták, hogy minden költségüket a vásárlók vállára hárítsák, így a lakások ára emelkedhet. Ennek eredményeként az új szabványok bevezetése természetesen nem „öli meg” a lakásformátumot, de nagyban megváltoztatja annak fejlődését” – mondja Maria Litinetskaya.
„2014 végén 7-9 százalék körüli lakáskínálat növekedéssel számolhatunk 2013 IV. negyedévéhez képest. Feltételezzük, hogy a lakáspiac a megfizethetőség útján fog fejlődni, ami azt jelenti, hogy a komfort- és turistaosztályok kínálata nő. Ezt segíti majd elő a kormány jelenlegi, a volt ipari övezetek fejlesztéséhez kapcsolódó városrendezési politikája is. A „régi” moszkvai lakások súlyozott átlagos kínálati ára 2014 végén 3-4 százalékos tartományban lefelé fog kiigazításra kerülni. Az Azbuka Zhilya Daria Tretyakova tanácsadói és elemzési osztályának vezetője.
A GdeEtoDom.RU szakemberhez fordult, hogy elpusztítsa a lakáspiacon meglévő mítoszokat. Olvasson tovább, hogy megtudja, milyen előnyei és hátrányai vannak a lakásoknak, és hogy érdemes-e megvenni őket.
Mítoszok az apartmanokról
A professzionális ingatlanügynök, Natalya Shirokova szemszögéből, aki több mint 9 éve dolgozik az ingatlanpiacon, a fő különbség a lakások és az apartmanok között a következő. - ez egy nem lakás céljára szolgáló helyiség, amelyben lakhatásra felszerelt szoba vagy helyiségek, konyha, fürdőszoba és egyéb felszereltség található. A szakember konkrét példákon keresztül ismertette a lakások előnyeit és hátrányait.
Összehasonlításképpen két lakáspárt választottak ki. Az első pár egy közönséges lakóépület szomszédságában található a Yaroslavskoye Shosse-n és egy multifunkcionális lakóépület, amely a Losiny Ostrov park mellett található apartmanokkal, a második pár a Vodny Stadium metróállomás mellett található, amelyben a fejlesztő lakásokat és apartmanok.
Tévhit 1. Az apartmanok olcsóbbak, mint az apartmanok
Hasonlítsuk össze a Vodny vegyes használatú komplexum és a Yaroslavskoye Shosse apartmanjainak költségeit.
Valójában a lakások nem csak olcsóbbak, de lényegesen olcsóbbak is, mint a hasonló lakások. a szomszéd házban 36%-kal drágábbak a lakások. A Vodny komplexumban a különbség 20% volt.
Ha 8 millió rubelért választja ki az apartmanokat. a Jaroszlavszkoje autópálya lakásaiban azt látjuk, hogy ugyanazért a pénzért megvásárolhatja:
- 2 szobás lakás
- és még egy 3 szobás lakást is
Így a mítosz beigazolódik.
2. mítosz. Magas adók a lakásokra
Valójában maga az adó ötször magasabb. Lakóhelyiségekre - 0,1%, de lakásokra - már az adóalap 0,5% -a. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az adókat az ingatlan kataszteri értéke alapján számítják ki, amely a lakások esetében lényegesen alacsonyabb.
A számítás a Yaroslavskoye Highway apartmanjainak és apartmanjainak példájával így néz ki:
Ezen túlmenően a lakás adóalapja csökkenthető a 20 négyzetméteres adókedvezmény miatt. m összterületű lakás minden lakástulajdonosra. Az adókedvezmény azonban nem vonatkozik a lakásokra.
Így a lakások után fizetendő adó legalább 14 662 rubel/év magasabb.
Az összehasonlított lakás és a vásárláskori lakás közötti különbség 2 900 000 RUB. Ezt a különbözetet (2 900 000) elosztva a 14 662,67 rubel/év „adótúlfizetéssel”, 197 évet kapunk.
A lakásokat vásárló vevő 2,9 millió rubelt fizetett értük. kevesebb, mint egy szomszédos épületben lévő lakásnál, és 14 662,67 rubel adót fizet. több megtakarítás 197 évig.
A mítosz beigazolódott: magasabb az adókulcs, de nagyobb a megtakarítás.
3. mítosz. A lakások vásárlásakor nincs lehetőség adólevonásra.
Adólevonás biztosított:
- kész házban lakásokra, szobákra vagy azokban lévő részesedés(ek)re, vagy az ezekben lévő lakásra, szobára vagy részesedés(ek)re egy épülő házban;
- építő- és befejező anyagok vásárlásához;
- egy lakás, szoba vagy az azokban lévő részesedés(ek) befejezésével kapcsolatos munkákért, valamint a befejező munkákhoz szükséges terv- és becslési dokumentáció kidolgozásának költségeiért;
- építési munkára (lakóépület vagy az abban lévő rész(ek) befejezése, befejezetlen építkezés) és befejező munkára;
- villamosenergia-, víz- és gázellátási és csatornahálózatokhoz való csatlakozáshoz vagy autonóm villamosenergia-, víz- és gázellátási és csatornázási források létrehozásához.
Lakásokra nincs lehetőség adólevonásra.
Itt még egy szempontot kell figyelembe venni: csak az Orosz Föderáció személyi jövedelemadó-fizető állampolgárai vehetik igénybe az adólevonást. Például az egyszerűsített adózási rendszerben dolgozó egyéni vállalkozók akkor sem vehetik igénybe...
A mítosz megerősítette.
3. mítosz. A lakások nehézfémekkel „impregnált” ipari területeken épülnek
Minden apartman felosztható:
- Lakások gyárak és manufaktúrák felújított épületeiben. Például a Dukhovsky Lane 17. szám alatt található „The Loft Club” 1869-ben a bőrgyár helyén épült, minden épületet újjáépítettek. Loft negyed "Danilovszkaja Manufaktúra" - a 19. században működő egykori textilgyár épületének rekonstrukciója, ahol néhány épületben fehérítő műhelyek működtek. Hogy az ilyen földek mennyire veszélyesek, azt a vevő döntse el.
- Lakások új épületekben - MIBC "Moscow City", MFC "Vodny" stb. Új komplexumok épülnek a lakóépületek mellett, ugyanazon a földeken.
A mítosz megsemmisült, nem minden lakás található ipari területen.
4. mítosz. Lehetetlen regisztrálni az apartmanokban
Ideiglenes nyilvántartásba vételre akkor van lehetőség apartmanra, ha az épület, amelyben találhatóak, szállodai vagy aparthotel státuszú, azaz a tulajdoni igazoláson szerepelnie kell a „nem lakáscélú szállodai helyiség” vagy a „szálloda típusú apartmanok” bejegyzésnek. . Ezt a lehetőséget például a Moscow City International Business Center és a Vodny Multifunctional Complex biztosítja.
Ideiglenes regisztrációval beírathatja gyermekét óvodába, iskolába, vagy rendelőbe rendelheti.
A mítosz eloszlik.
5. mítosz. Nagy közüzemi számlák
Sokan azt gondolják, hogy 2-3-szor nagyobb a rezsi különbség egy lakás és egy lakás között.
A lakások közüzemi díjai valóban 20%-kal magasabbak a lakásokhoz képest. Például a Yaroslavskoye Shosse 124-es 2 szobás lakásáért a tulajdonos havi 4500-5000 rubelt fizet, a szomszédos házban lévő lakásért pedig 6000 rubelt.
Van különbség, de jelentéktelen.
A mítosz megerősítette.
6. mítosz. A bankok nem adnak jelzálogkölcsönt lakásokra
Valójában a bankok nagyon eltérően közelítik meg a lakáshitelezést. A Sberbank és a Rosselkhozbank jelenleg nem ad hitelt lakásokhoz, de a VTB 24, a Bank of Moscow és a Delta Credit felajánlja, hogy a lakásokhoz ugyanolyan feltételekkel (12-14%) kölcsönt adnak ki.
A mítosz eloszlik.
7. mítosz. A fejlesztők nem építenek ki szociális infrastruktúrát a lakópark mellé
Iskolákról, óvodákról és klinikákról van szó. Valójában a fejlesztő nem köteles szociális infrastrukturális létesítményeket építeni, és általában nem is teszi ezt. De sok fejlesztő, tekintettel az ingatlanpiacon tapasztalható nagy versenyre, projektjeik koncepcióján dolgozik, és figyelembe veszi a jövőbeli vásárlók igényeit. Például (Beregovoy Proezd, 5. épület) egy rendelőt és egy óvodát terveznek építeni. Emellett a lakóparkok gyakran olyan területeken épülnek, ahol kiépített és használható infrastruktúra található.
A mítoszt nem erősítették meg.
Az elemzés eredményei alapján a szakember a következő esetekben javasolja az apartmanok kiválasztását:
- azoknak, akiknek már van lakásuk, ahová be tudnak jelentkezni;
- vállalkozók, akik a lakást irodaként használhatják;
- azoknak, akik terveznek;
- fiatalok és aktívak, akik kis területet vásárolnak „kezdetnek”, azaz 3-5 éven belül eladják és nagyobb területet vásárolnak.
