Nem titok, hogy sok új vállalkozó számára a bérleti díj az egyik legjelentősebb kiadás. Legyen az iroda, raktár, kiskereskedelmi vagy ipari helyiség. Saját vállalkozása hatékonyságának növelése érdekében érdemes megpróbálni csökkenteni a bérleti díjakat. Speciális ismeretek nélkül ezt szinte lehetetlen megtenni, ezért az alábbiakban olyan tippeket adunk, amelyek segítenek a biztos siker elérésében.

Erről egyébként már írtunk cikkeket és. Most térjünk át a bérleti díj csökkentésére.

1. Kössön kölcsönösen előnyös megállapodást

A megállapodás tárgya nem feltétlenül csak bérlet lehet. A bérbeadó előnye immateriális előnyöket is tartalmazhat. Például, ha ő egy nagy szálloda tulajdonosa, és a területén lévő helyiségeket bérel egy fitneszközpont számára, akkor a fizetés a vendégek fogadása lehet. Ebben az esetben sem a vendég, sem a szálloda tulajdonosa nem tartozik a bérlőnek semmivel. Sokan felteszik a kérdést, hogyan előnyös ez a bérbeadónak? Ez egyszerű. Felajánlja ügyfeleit plusz szolgáltatás anélkül, hogy gyakorlatilag pénzt költenének rá.

1. Ügyeljen az ipari és tétlen területekre

Itt az a lényeg, hogy jó szobát szerezzünk alacsony áron. Nem tény, hogy ott magas lesz a profit, de a bérleti díj lényegesen alacsonyabb. Mit tehet ebben az esetben? Ajánlja fel a tétlen hely tulajdonosának költségeinek egy részét. Ez a fény-, víz- és villanyszámlák kifizetésére szolgáló alapokra vonatkozik. Ezenkívül a javításokat saját költségén is elvégezheti. Így mind a bérbeadó többletnyereséghez, mind a bérlő kétségtelen haszonhoz jut.

1. Az alternatíva a tárgyalások motorja

Ahhoz, hogy a bérbeadót a bérleti díj csökkentésére provokálja, nem rábeszéléssel, hanem tettekkel kell cselekednie. Tudás arról átlagköltség A piacon. Egy másik nagyszerű lehetőség alternatív helyiségek kialakítása. Tájékoztatnia kell a bérbeadót, hogy a potenciális bérlő más irodákra is gondol. De nagyon fontos, hogy nagyon finoman befolyásolja a helyiség tulajdonosát. A zsarolás nem segít az ilyen ügyekben. Ha van alternatívája a bérlőnek, az nagyszerű módja annak, hogy megtalálja a legjövedelmezőbb helyiséget.

1. Tájékozódjon a tulajdonos kívánságairól

A bérleti díj nem az egyetlen tényező, amely fontos a helyiség tulajdonosa számára. Ahhoz, hogy ártárgyalásokat kezdjünk vele, érdemes utánajárni, mi az, ami számára igazán fontos. Itt sok lehetőség van. Íme a legnépszerűbbek:

• a kifizetések időszerűsége;
• bérlet időtartama;
• a bérleti díj fizetésének lehetősége néhány hónappal előre;
• javítások elvégzése a bérlő költségére;
• saját bútorok és felszerelések használata.

Sokan jelentéktelennek tartják ezeket a tényezőket, valójában azonban kiderül, hogy a listából legalább néhány követelmény teljesítése jelentősen csökkenti az árat (esetenként akár 40%-kal is csökkenthető a végső költség).

1. Ne fizessen a helyiségekért, vigyázzon a helyiségekre!

Sokak számára ez a gondolat abszurdnak tűnik. Sőt, valóban működhet. Lehet, hogy egy kicsit tovább tart a megfelelő választás megtalálása. Rengeteg példa van. Néha a vállalkozók egy időre egy másik országba vagy városba távoznak, és üzlethelyiség kihasználatlanul maradnak. Ugyanakkor a villany, ingatlanadó, riasztórendszer stb. fizetése - mindez a tulajdonos vállára esik. Sokuk számára ebben az esetben sokkal jövedelmezőbb, ha kötelezettségeiket egy másik személyre hárítják. Sokszor nincs idő olyanokat keresni, akik fizetnének is érte. Ilyenkor vállalkozó szellemű bérlők jelennek meg és kiváló helyiségekhez jutnak. Néha ezért külön fizetnek is.

1. Munka a megfelelő emberekkel

Ha valaki tudja, hogyan kell helyesen kiépíteni az üzleti kapcsolatokat, akkor könnyen meg tud állapodni a neki nyújtott szolgáltatásokról. Ugyanakkor mindkét fél számára előnyös lesz egyszerre. Ez lehetetlennek tűnik? Itt csak egy példa az ilyen interakcióra. Egy nagy birtoknak saját webstúdióra van szüksége. Kijelöltek neki egy szobát. Ugyanakkor nem kell túl gyakran dolgozni a cégen belül. Ez a fajta interakció kiváló alternatíva a bérlő és a bérbeadó számára.

1. Keménységet mutatunk

Ha semmilyen módszer vagy meggyőzés nem működik, áttérhet az agresszívabb taktikára. Ebben az esetben a helyiséggel és annak állapotával kapcsolatos nyavalygást értünk. Ezt a stratégiát a legelső szakaszban érdemes alkalmazni. Teljesen más apróságok jöhetnek szóba. Íme néhány példa:

• az internet hiánya;
• az ablakok a rossz oldalon lépnek ki;
• parkolás vagy parkolás hiánya a közelben;
• a helyiségek rossz állapota (javításra van szükség).

De itt nagyon fontos figyelembe venni a pszichológiai tényezőt. Nem tudod meghajlítani. Érdemes figyelni a bérbeadó reakcióját. Nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy a szerződés megkötése után is együtt kell vele dolgozni.

1. Az üzleti jellemzők a bérleti költségek csökkentésének tényezője

Amikor a bérbeadóval beszél, további érveket használhat:

• Alacsony jövedelmezőség

Ha a nyitó üzletnek alacsony a felára, akkor maga a nyereség nem lesz nagy. Egy bérbeadó számára ez komoly érv lehet a döntés meghozatalakor.

• A válság senkit sem kímél

Nem lenne baj az ország válsághelyzetét megemlíteni. Érdemes érveket felhalmozni, és valós számokkal szolgálni a rubel devizákkal szembeni árfolyameséséről. Az oroszországi importáruk jelentősen megdrágult. Ennek eredményeként csökkent a kereslet irántuk, ami csökkenti a vállalkozó képességét a magas nyereség elérésére.

• Beszélni annyit jelent, mint tenni

Ha egy vállalkozó a szerződés mielőbbi felmondásáról beszél, akkor egyértelműen bizonyítania kell készségét. A megfelelő levél jelenléte kiváló motivációt jelent a bérbeadó számára, hogy átgondolja igényeit.

Sokan nagy bizalmatlansággal kezelik a „névtelen” tanácsokat, csak a kérdés elméleti részének tekintik azokat. Éppen ezért az alábbiakban olyan emberek véleményét közöljük, akik ismerik a bérleti kapcsolatok gyakorlati oldalát.

Szergej Abdulmanov, Dmitrij Kibkalo és Dmitrij Boriszov

A Mosigra cég alapítói és igazgatói, a könyv szerzői. Sok kiskereskedelmi üzletet nyitottak, és úgy tudnak alkudozni a bérbeadókkal, mint senki más. Erről beszéltek a könyvükben, és az alábbiakban megírjuk ajánlásaikat.

Az alkudozás mindig megfelelő! Ez minden vállalkozás egyik alapelve. „Ha nem alkusz, tépd le a kezed! Képletesen." Nem kérnek pénzt. Ha mindig mindenki annyit fizet, amennyit kér, akkor semmi sem marad magának. Szinte minden ajánlat azt jelenti, hogy az illető hajlandó legalább egy kicsit engedni az árból.

1. Például vegyünk egy szobát 500 rubelért. havonta. De megértjük, hogy több mint 250 tr. nem tudunk fizetni érte. Ezért választ adunk a javaslatra: „Srácok, adjunk 250 tr-t. és holnap megállunk?” Ez pedig mindenkinek öröm, mert jobb egy bérlő, aki most fizet legalább valamit, mint ha nincs senki. Igaz, mondhatják: „Egyetértek! De ha találunk egy bérlőt, aki drágább, akkor költözz el." Még mindig érdemes próbálkozni, mert a szoba évekig állhat így, és senki nem fogja bérelni.

2. Alkuzz korán! Minden évben, vagy még gyakrabban próbál a bérlő emelni bérlés legalább 10%-kal. Mindig ilyen! Észrevettük ezt a mintát, és pár héttel korábban kérést küldtünk a bérleti díj csökkentésére. Ennek eredményeként a legrosszabb esetben az ár változatlan marad, a legjobb esetben az ár csökken.

Alekszej Baranov

A Retail Relations cég vezérigazgatója nagy tapasztalattal rendelkezik a kiskereskedelmi üzletágban, nevezetesen a divatiparban. Íme, mit gondol a bérleti díjak csökkentéséről.

Annak érdekében, hogy a bérbeadóval való kommunikáció hatékony legyen, fontos megérteni, hogy a bevásárlóközpontokban hogyan határozzák meg az árakat. Mindegyik beállítja a saját megtérülési rátáját, ami segít megjósolni az objektum megtérülési idejét. Lehet 5, 7 vagy 10 év.

Az üzletek saját üzleti tervük elkészítésekor a következő tényezőkre figyelnek:

• a helyszín vonzereje;
• a beruházás összege és azok a feltételek, amelyek mellett vonzották őket a projektbe;
• a térség kedvező infrastruktúrája;
• gyalogos forgalom szintje.

Minél több pozitív tényező, annál gyorsabban térül meg a projekt a magasabb bérleti díjak miatt.

Bármely fejlesztőnek van egy bérleti díjfolyosója, amelyen túl nem lesz nyereséges átmenni. A tárgyalások megkezdésekor általában a bevásárlóközpont-tulajdonosok nevezik meg a legtöbbet magas ár. Csökkentése nem könnyű a kiskereskedőknek. És mégis, ez lehetséges. A következő tervet kell követnie:

1. Először tanulmányoznia kell a meglévő bérlők munkaterületeit. Fontos, hogy az üzlet harmonikusan illeszkedjen a listájukba.
2. Ezt kell választanod bevásárló központ, amelyben a bérlőt keresni fogják. Végső soron ez jelentősen csökkenti a bérleti költségeket. Ellenkező esetben ezt szinte lehetetlen megtenni.

Rögtön felmerül a kérdés: hogyan válhat vonzóvá egy bérbeadó számára? A következő módszerekkel kell befolyásolni:

• Fontos meggyőzni a bérbeadót, hogy a vállalkozó minőségi szolgáltatást vagy terméket nyújt. Az érthetőség kedvéért érdemes részletes prezentációt készíteni, termékmintákat adni, beszélni a jellemzőiről, egy adott társadalmi szegmenshez való viszonyáról, és kifejteni álláspontját.
• Üzleti terv készítése. Sőt, egy adott bevásárlóközponthoz kell készíteni. Nem olyan nehéz megtenni. Először általános üzleti tervet kell készítenie, amely tartalmazza a bevételeket és a kiadásokat. És csak ezután állítsa be a kapott adatokat a bérleti díjaknak megfelelően. Ebben az esetben egyszerre több üzleti tervet is készíthet, figyelembe véve a különböző méretű bérleti költségeket.
• Javasoljuk, hogy a bérleti díj összegét az üzlet forgalmának százalékában állítsák be. A jól megírt üzleti terv segít a bevételek előrejelzésében, és meggyőzi a bérbeadót egy ilyen megoldás hatékonyságáról. Ebben az esetben a méretet általában 18% és 30% között állítják be. Ugyanakkor a felső mutató meglehetősen nagy, és nehéz vele dolgozni. Ez segít elkerülni a bérleti díj indexálását, mert ez a fix bérleti összegnél alkalmazott áremelési módszer.
• Bizonyítsa be, hogy a bérleti díj túl magas. Ezt tények és számadatok felhasználásával kell megtenni. Ez sokkal nagyobb bizalmat ébreszt a bérlőben.

Van még egy fontos pont. Olyan helyzetre utal, amikor a bérlő csökkenteni akarja a bérleti díjat, már bérleti szerződéssel a kezében. Ilyen esetekben szándékairól, vágyairól előzetesen tájékoztatnia kell a helyiség tulajdonosát. Ugyanakkor nagyon fontos, hogy az üzlet teljesítményének élő adataival működjön. Ebben az esetben fellebbezhet:

• a bevásárlóközpont forgalmának nagysága;
• átlagos ellenőrzés;
• látogatók száma;
• a bérleti költség és a jövedelmezőség aránya.

Nagyon fontos bebizonyítani, hogy a megállapított bérleti díj mellett az üzlet nem tud nettó nyereséget termelni. Így meggyőzheti a bérbeadót, hogy a fix összeget a teljes forgalom százalékára változtassa, ami jövedelmezőbb és rugalmasabb megoldást jelent a vállalkozó számára.

Olga Shtoda

A BlackStone Keeping Company fejlesztési és marketing igazgatója. Szakvéleménye arról szól, hogy a lelkiismeretes bérbeadók hogyan tudják elkerülni a bérlők manipulációját.

A bérlők nem mindig őszinték a bérbeadókkal. Természetesen vannak objektív okok, amelyek miatt a bérleti díj csökkenése teljesen természetes. De van az éremnek egy másik oldala is. Egyes nem túl lelkiismeretes vállalkozók próbálnak nyomást gyakorolni a szánalomra, ezáltal csökkenteni akarják a bérleti díjat. Azt kezdik mondani, hogy minden rossz nekik.

Az ilyen esetek elkerülése érdekében:

1. Adjon meg egy nagy várólista.
2. Növelje a bérlői hűséget. Ez nem csak párkapcsolatok, hanem bizalmi barátságok kialakításával is megtehető. Ilyen esetekben az informális környezetben végzett munka nagyszerű módja az interakció erősítésének. Az ilyen hosszú távú intézkedések biztosítják az együttműködés maximális hatását. Az a személy, aki hűséges a bérbeadóhoz, nem fog olyan fiktív indokokat találni, amelyek segíthetnek neki a bérleti díj csökkentésében. Nem fogja manipulálni a partnerét. A hűséges bérlő megbízható partner, aki nem egyszer bizonyítja, hogy a barátság erősíti a bizalmat és a kölcsönösen előnyös kapcsolatokat.

Mit mond a törvény a bérleti jogviszonyról?

Ha a törvényről beszélünk, akkor egyszerre több fontos kérdést kell megvitatni. Először, a bérleti díj mértékének megváltoztatásának eljárásáról és a megtett intézkedések jogszerűségéről. A törvényre hivatkozva a következőket állapíthatjuk meg:

• Alapján Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (1) bekezdése , a bérleti díj fizetésének feltételeit, rendjét és határidejét a szerződésben kell rögzíteni.
• Ha a megállapodás nem szól a szerződés módosításáról, akkor a bérleti díj mindkét fél beleegyezése alapján évente legfeljebb egyszer módosítható. Be van állítva Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése .
• A minimális feltételek némileg eltérőek lehetnek bizonyos típusú lízingeknél és ingatlanoknál.
• A bérleti díjat évente többször is módosíthatja, ha abban mindkét fél egyetért. Ilyen kikötés jelenléte azonban a szerződésben nem szükséges. Az alap lesz Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. november 17-i 73. sz. .
• Ha a bérbeadó saját maga módosíthatja a bérleti díjat jogszabály vagy megállapodás alapján, akkor erre nem jogosult évente többször.

Számos olyan helyzetben van, amikor a bérlő kezdeményezheti a bérleti díj egyoldalú csökkentését. Az ilyen műveletek végrehajtása a következő esetekben jogszerű:

1. Ha az ingatlan állapota jelentősen leromlott a bérlő hibáján kívül és olyan tényezők miatt, amelyekért nem ő felelős. Ez biztosított Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (4) bekezdése . Ez magában foglalhatja magának az ingatlantulajdonosnak, harmadik feleknek a cselekedeteit vagy olyan körülményeket, amelyek másokon kívül esnek. Ezek különféle tüzek, árvizek és egyéb helyzetek.
2. Ha a bérlő súlyos hibákat észlel a helyiségben, azokért az ingatlan tulajdonosa a felelős. Ezt a tényt ben állapítják meg Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 612. cikkének (1) bekezdése .
3. Ha a bérleti időszak alatt kiderül, hogy vannak harmadik személyek, akik igényt tarthatnak a bérelt ingatlanra.
4. Ha a bérbeadó elmulasztotta vagy súlyosan megsértette a helyiség nagyobb javításával kapcsolatos kötelezettségeit. Ez benne van rögzítve Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 616. cikkének (1) bekezdése .

Másodszor, bérleti nyaralás fogalma.

Így állnak a dolgok velük kapcsolatban:

Gyakorlati szempontból a bérlemény azt az időszakot jelenti, amikor a bérlő lényegesen kevesebbet fizet a bérleti díjért, mint más időszakokban. Néha teljesen mentesül a fizetés alól.

Ebben az esetben a bérbeadó átveszi a helyiséget használatba, de egy bizonyos ideig ténylegesen nem dolgozhat a helyiségben. Az okok a következők lehetnek:

• javítási munkák elvégzése;
• helyiségek elrendezése;
• közvetlen átvitel.

Az átvételi igazolás szerint a helyiség átadásra kerül a bérbeadónak, de ő ezalatt nem vagy lényegesen kisebb összegben fizet.

A bérelt nyaralás gyakran olyan időszak, amikor a bérleti díj mértéke csökken a bérlőnél a helyiségben végzett javítási költségek összegével. Valójában bérelt nyaralásnak nevezni nem teljesen helyes. Arról van szó, hogy az időszak egy részére bérleti díjat kell fizetni állapotjavítási költségek formájában bérelhető helyiségek. Be van állítva Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikke (2) bekezdésének 5. albekezdése .

A bérelt nyaralás időtartama a legtöbb esetben 1 hónaptól hat hónapig terjed. Egyes esetekben az időtartam csökkenthető vagy növelhető.

A bérleti szabadság a bérleti szerződés egyik feltétele. Az ingatlanhasználat ebben az időszakban nem előjel ingyenes használat szerint a kölcsönszerződés alapján Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 689. cikke . Ilyen esetekben a felek között más jogviszony nem jön létre, kivéve, ha kiegészítő kölcsönszerződés jön létre. A helyiség használatának hátralévő részében a bérlő köteles a bérleti szerződésben megállapított összegeket megfizetni, amíg az ingatlan használatra alkalmas.

Levelet írunk a bérbeadónak

A bérbeadónak írt levélírás során felhasználható tények

Amikor levelet ír a bérleti díj csökkentéséről, érvekkel kell szolgálnia az Ön javára. Itt a következő körülmények között dolgozhat:

• Az egész régióban jelentősen csökkentek a bérleti díjak (ennek oka lehet jogszabályi változások, válsághelyzet stb.).
• Súlyos problémák merültek fel (fűtési rendszerrel, víz- vagy villanyellátással, szellőztetéssel), melyek kiküszöbölésére plusz forrásra van szükség.
• A bérbeadó nem végzett nagyobb javításokat a helyiségben, de ez az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 616. cikke szerint az ő felelőssége.

Bejelentheti magának a bérlőnek a nehézségeit is (nyereségcsökkenés, szezonális ingadozás vagy egyéb átmeneti nehézségek). Objektív körülményekhez kapcsolódnak.

Mielőtt levelet írna a bérbeadónak, érdemes felmérni a vállalkozás helyzetét, azonosítani a nehézségeket és dokumentálni a levélben.

Példák a bérbeadónak írt levelekre a bérleti díj csökkentéséről

1. számú minta

Kedves Afanasy Petrovich!

Az országban kialakult válsághelyzet miatt pénzügyi nehézségekkel nézünk szembe. Ezért van Ebben a pillanatban A bérleti díj teljes kifizetésére nincs mód. Kérjük, fontolja meg egy ideig a bérleti díj csökkentését.

Tisztelettel,

Gerasim Alekszejevics

2. számú minta

Kedves Afanasy Petrovich!

Az Önnel folytatott sokéves együttműködés során a Slavyanka LLC mindig időben teljesítette a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségeit. Az ország instabil gazdasági helyzete negatívan befolyásolta társaságunk pénzügyi helyzetét. A bérleti díj csökkentését kérjük.

Reméljük, hogy eljön álláspontunkra, és engedményeket tesz. Kötelezettséget vállalunk a bérleti díj időben történő fizetésére.

Tisztelettel,

Gerasim Alekszejevics

3. számú minta

Kedves Afanasy Petrovich!

Az ország nehéz helyzete és a vásárlóerő meredek csökkenése miatt a bérleti díj 8%-os csökkentését kérjük.

Felhívjuk figyelmét, hogy szervezetünk soha nem halasztotta a kifizetéseket és az összegeket időben. Ha helyzetünkbe hozza magát és beleegyezik a bérleti díj csökkentésébe, garantáljuk, hogy a súlyos krízishelyzet ellenére minden kötelezettségünket időben teljesítjük.

Tisztelettel,

Gerasim Alekszejevics

4. számú minta

Kedves Afanasy Petrovich!

Felhívjuk a figyelmet arra, hogy az országban kialakult válsághelyzet miatt a 814. számú szerződés 6. pontjának végrehajtása számunkra veszteséges. A bérleti díj módosítását kérjük.

Megértésüket reméljük, és várjuk a bérleti díjra vonatkozó javaslatokat.

Tisztelettel,

Gerasim Alekszejevics

Következtetés

A vállalkozók így kínálják nekünk a bérleti díj csökkentését. Amint látja, alkudni lehet, sőt kell is. Így pénzt takarít meg, amelyet egyértelműen az Ön vállalkozásában fog felhasználni. Ha bármilyen kérdése van, írja meg őket a megjegyzésekben.

Az ősidők óta legelterjedtebb bérleti kapcsolatok a szerződéskötéskor odafigyelést és pontosságot igényelnek. Nehézségek és vitás helyzetek leggyakrabban azért adódnak, mert a bérleti díj emelésének eljárása nincs körültekintően megtárgyalva. bekezdés szerint a bérleti díj módosításának joga a bérbeadót illeti meg. Ebben az esetben a kötelező feltételek a következők:

• a felek megállapodása (leggyakrabban a szerződés módosításának időpontjára vonatkozik),
• a megrendelés megváltoztatásának feltételei (a bérbeadó egyoldalú bérleti díj módosítására vonatkozó döntése írásos értesítést igényelhet),
• legfeljebb évente egyszer, hacsak nincs más feltétel.

A bérleti díj emelésének szükségessége esetén, például az infláció hirtelen megugrása esetén a bérbeadó megkezdi a szerződéses követelmények megváltoztatásának folyamatát. Ennek a változtatásnak egyoldalú sorrendje teljesen lehetséges. A bérlő kötelező bejelentésére vonatkozó záradék hiánya félreértésekhez vezet, amelyek az Art. (1) bekezdése szerint feloldhatók, amely kimondja, hogy a bérleti szerződés és szerződés formájának meg kell felelnie a helyi hatóságoknál történő regisztrációs eljárásnak, és át kell mennie. . A bérleti díj emelése a következőket feltételezi:

• írásban értesíti a bérlőt legalább egy hónappal a bérleti szerződés módosításának határideje előtt; névre szólóan elküldve vagy személyesen aláírás ellenében átadva;
• kiegészítő megállapodás készítése, amelyben fel kell tüntetni a megállapodás már nem hatályos pontjait, és részletesen módosítani kell;
• Ha a szerződésben nincsenek is a bérleti díj változását előíró kitételek, a jogszabályoknak megfelelően a bérbeadó egyoldalúan emelheti azt.

A bérlő részéről a bérleti díj emelésének indokoltsága magában a megállapodásban rögzíthető. Bár jelezzük, hogy infláció esetén a bérleti díj változhat, nem mindig lehet emelni. A típus pontosítása: változhat, a változtatás garantált (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2010. április 13-i 1074/10. sz. határozata).

A fix összegű bérleti díj megváltoztatásának alapja csak objektív körülmények lehetnek. A bérleti díj emelésének okai között szerepel: a bérelt ingatlan becsült értékének jogszabályi változások miatti változása, az értékbecslő által meghatározott piaci érték növekedése, valamint az inflációs index változása.

A piaci viszonyok világában, amikor az eladó magasabb áron, a vevő pedig alacsonyabb áron szeretne eladni, vitatott kérdések csak jól indokolt, jogilag és gazdaságilag pontosan megszerkesztett szerződéssel kerülhető el. A szerződés időtartama általában nem haladja meg a 11 hónapot.

Talán egy tapasztalt szakember jogi tanácsa a standard megállapodás módosításával kapcsolatban megmenti mindkét felet a viták bírósági megoldásától.

A hatályos polgári jogszabályokban a bérleti szerződés megkötésének feltételei szórványosan vannak megfogalmazva. E tekintetben a jogi szempontból nem túl hozzáértő bérlők gyakran a bérbeadók által támasztott feltételek túszaiként találják magukat. Például a bérleti díjak egyoldalú emelésének lehetőségére vonatkozó rendelkezések. A helyzet azonban könnyen megfordítható. Ehhez a bérlőnek figyelmesen el kell olvasnia a javasolt bérleti szerződést, és időt kell szánnia arra, hogy megegyezzen a bérbeadóval, és írja le a „szükséges” feltételeket.

Egyoldalú bérleti díj emelés

A szerződési szabadság elve értelmében annak feltételeit a felek mérlegelése szerint határozzák meg, kivéve azokat az eseteket, amikor a vonatkozó feltétel tartalmát törvény vagy más jogszabály írja elő (,). Ennek alapján csak a bérleti díj emelésére vonatkozó szerződésben kifejezetten meghatározott feltételek adnak okot annak törvényi emelésére (például ha kimondják, hogy " A bérbeadónak jogában áll egyoldalúan felülvizsgálni a bérleti díj mértékét a rezsiköltség változása esetén", "a bérleti díj összege évente legfeljebb egyszer és legfeljebb 1% indexálható Természetesen minden bérlő számára előnyös, ha a szerződés feltételei szerint a lízingelt ingatlan ellenértéke állandó összegű, és nem indexálható (azaz a szerződésben rögzített összegű bérleti díj és nem köti ki emelésének lehetőségét, vagy közvetlenül kimondja, hogy a bérleti díj mértéke nem változhat).Ezzel a megfogalmazással azonban nem minden bérbeadó ért egyet.Növekszik a rezsi költsége, az ingatlan piaci ára ingatlanváltások, kommunikációs és egyéb berendezések elhasználódnak, cserére szorulnak... Mindez bérleti díj emelkedést okozhat.

Leggyakrabban a havi bérleti díj alap és változó összegből áll. Az ingatlanpiaci helyzet változása esetén az alaprész változhat. Ezenkívül egyes megállapodások előírják a bérleti díj alaprészének éves indexálását egy meghatározott összeggel (például 1 ezer rubel; 2%) vagy a fogyasztói árindex értékével (inflációs ráta). A változó érték tartalmazza a közüzemi és működési kifizetéseket. Leggyakrabban a megállapodás kiköti, hogy a lízingbeadónak joga van egyoldalúan felülvizsgálni a bérleti díj mértékét abban az esetben, ha az ellátó és üzemeltető szervezetek a rezsi- és működési díjak összegében megváltoznak.

Helyettes főigazgató A VTB Arena Park megosztotta a bérleti díj megállapításának modelljét, amely a legoptimálisabbnak tűnik. „El kell távolodnunk az állandó és változó bérleti díjaktól” – mondja Anastasia. Véleménye szerint sokkal jobb, ha a szerződésben képletként rögzítik a bérleti díj összegét, és feltüntetik annak lehetőségét (vagy lehetetlenségét) és eljárását annak egyes összetevőinek indexálására. Például, " A havi bérleti díj az alapkamatból áll, amely 20 ezer rubel. és megváltoztathatatlan; az ingatlan értékcsökkenésének költsége, amely 2 ezer rubelnek felel meg. és a felek megállapodása alapján felülvizsgálható; közüzemi számlák fizetése, amelyeket az erőforrás-ellátó szervezetek által megállapított tarifa szerint számítanak fel"Tehát, ha a bérleti díj egyik eleme az épület és a közös helyiségek karbantartásának, javításának díja, akkor a bérbeadó a továbbiakban nem emelheti a bérleti díjat arra hivatkozva, hogy meg kell javítania az elromlott liftet. vagy szemetes csúszda.

Ha a bérbeadó ennek ellenére megemeli a bérleti díjat, ha a bérlő nem ért egyet ezzel a döntéssel, a bérlő bíróságon fellebbezhet. A gyakorlat azt mutatja, hogy a bíróságok gyakran a bérlők oldalára állnak, de a döntő tényező a bérleti szerződésben meghatározott feltételek lesznek.

Ha a bérleti szerződés a bérleti díj forgalmi értékének megállapításával összefüggésben nem rendelkezik a bérleti díj összegének egyoldalú módosításáról, úgy a bérbeadónak nincs joga az új összegű fizetést követelni. Ez még azokra az esetekre is vonatkozik, amikor a bérleti szerződés megkötésekor hatályos bérleti díjak rendkívül alacsonyak voltak, és nem tükrözték a tényleges ingatlanpiaci helyzetet ().

Egyes felek éppen ellenkezőleg, szerződésekben rendelkeznek a bérleti díj egyoldalú emelésének lehetőségéről a piaci helyzet változása miatt. Ugyanakkor, ha a változás pontos összege nincs megadva, vita alakulhat ki a bérlő és a bérbeadó között. És akkor még az ár emelésére vonatkozó következtetés sem segít. „Ha a bérlő bírósághoz fordul, természetesen a neki megfelelő értékelő jegyzőkönyvet hozza, a bérbeadó pedig a maga részéről egy „számára kedvező” értékelő jegyzőkönyvet is. saját vizsgálatot, amit aztán valaki más végez el. akkor vitatkozni akar. Mire jutunk?" – mérgelődik Anastasia Pomelova. Az ilyen kimerítő és értelmetlen viták elkerülése érdekében sokkal ésszerűbb a bérleti szerződésben rögzíteni egy rögzített mértéket, amellyel a bérleti díj emelkedhet (például 5%-kal vagy az Orosz Bank refinanszírozási kamatával).

Ha mégis felmerül ilyen vita, a bérlőnek bizonyítania kell, hogy a bérbeadó visszaélt a bérleti díj összegének egyoldalú módosításához való jogával. Ha a bíróság megállapítja, hogy a kifizetés az adott területen hasonló ingatlan bérbeadásáért fizetett átlagos piaci díjak tárgyidőszaki változásához képest aránytalanul megemelkedett, és azt jelentősen meghaladta, akkor ennek alapján a bíróságnak meg kell tagadnia. a bérleti díj beszedésére az említett átlagos piaci árakat meghaladó mértékben (p 22. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénumának 2011. november 17-i határozata, 73. "").

Ezen túlmenően célszerű egyértelműen meghatározni az ilyen díjak emelésére vonatkozó eljárást. Például rendelkezzen arról, hogy ha a bérbeadó módosítja a bérleti díj összegét, akkor köteles a bérlőnek megfelelő személy által aláírt értesítést küldeni. Egyes felek még a módját (átvételi elismervényes ajánlott levél, távirat, expressz) és a feladás határidejét is jelzik. A fenti feltételek teljesüléséig a bérleti díj összege változatlannak minősül. Ha a felek bírósághoz fordulnak, meg kell állapítani a meghatározott értesítés bérlő részére történő megküldésének tényét, a megküldés módját és időtartamát. A bérlőre nem számítható kötbér (köbér) arra az időre, ameddig a bérelt ingatlant a korábbi áron tovább fizette, ha a felszólítást nem, vagy nem megfelelő formában kapta meg ().

Javasoljuk, hogy a bérleti szerződésben rögzítsék a felek azon kötelezettségét, hogy a bérleti díj összegének emelése esetén írásban további megállapodást kössenek. szerint a polgárok és jogalanyok szabadon köthetnek szerződést; szerződéskötési kényszer nem megengedett. Ez azt jelenti, hogy ilyen feltétel fennállása esetén senki sem kényszerítheti Önt további megállapodás megkötésére, és annak megkötése nélkül emelt bérleti díj megfizetésére. Ezt az álláspontot osztják a bíróságok is, például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége.

Ami a bérleti díj mértékének változásának gyakoriságát illeti, ha a törvénynek vagy megállapodásnak megfelelően a bérbeadónak joga van egyoldalúan módosítani a bérleti díj összegét (), akkor ilyen változtatást lényegében már nem hajthat végre. évente egyszer (az RF Legfelsőbb Választottbíróság Plénumának 2011. november 17-i, 73. sz. határozatának 21. pontja).

Nem szabad azt gondolnia, hogy egy olyan feltétel szerződésbe foglalása, amely kimondja, hogy a bérleti díj bizonyos körülmények kapcsán a felek megegyezésével módosítható, a bérleti díj jövőbeni kötelező változását jelenti. Erre a feltételre vonatkozik a szerződési szabadság elve (), amely feltételezi, hogy az ügyletben részt vevő felek minden kényszer nélkül megegyeznek a kötelezettségeik megváltoztatásában (, a választottbíróság döntése Novoszibirszk régió 2014. május 28-án kelt A45-5936/2014. sz. ügyben, ).

VÉLEMÉNY

Ekaterina Orlova, az ingatlan Orlova tanácsadás és fejlesztés igazgatója:

„Az eredeti bérleti szerződések változatlan fenntartásának alapja pontos leírás a bérlet tárgya és a kötbérek. Ennek érdekében javaslom, hogy a bérleti szerződésben szerepeltessen a lakásban található minden ingóságot, valamint rögzítse, hogy ezen ingatlanon a bérlő hibájából keletkezett hibáit kinek a költségére hárítják el. A közművek leírása hasonló (lehetőség van az erőforrás-ellátó szervezetekkel kötött szerződések részleteinek feltüntetésére). Ezenkívül jelezze, hogy a felek írásos beleegyezésével a szerződés feltételeit módosítani lehet. A „Felek felelőssége” részben fontos figyelmet fordítani a lízingbeadó felelősségére abban az esetben, ha a szerződést az ő kezdeményezésére felmondják.

Fizetés új feltételekkel

TANÁCS

Néz hozzávetőleges forma bérleti szerződések a GARANT rendszerben érhetők el. Ehhez írja be a „bérleti szerződés” kifejezést az alapkeresőbe, és válassza a „Dokumentumlapok” lehetőséget.

Ha a bérbeadó a bérleti díj emeléséről szóló értesítést követően a bérlő az új árfolyamon kezd fizetni, ez beleegyezését jelenti, és a jövőben megtámadható. új érték bérleti díj szinte lehetetlenné válik. A helyzet az, hogy a bérbeadó által küldött értesítés egy ajánlatnak minősül - egy vagy több konkrét személynek szóló ajánlatnak, amely meglehetősen konkrét, és kifejezi az arra irányuló szándékot, hogy úgy tekintse magát, hogy megállapodást kötött. azzal a címzettel, aki elfogadja az ajánlatot (). Az elfogadásával való megegyezést elfogadásnak () nevezzük. Ha a bérbeadó által meghatározott határidőn belül intézkednek az ajánlatban meghatározott szerződés feltételeinek teljesítése érdekében (beleértve a megfelelő bérleti díj megfizetését is), a bérlő elfogadja (elfogadja) az ajánlatot (). Sőt, ha a bérleti szerződést módosítják (nevezetesen a bérleti díjat emelik), a felek kötelezettségei változatlanok maradnak (). Így a bérlő a megemelt bérleti díj figyelembevételével történő fizetéssel elfogadja a bérbeadó által javasolt megállapodási feltételeket a bérleti díj emelése tekintetében (döntőbíróság határozata). Kemerovo régió 2014. június 30-án kelt az A27-4911/2014. sz. ügyben).

Ezenkívül nem javasoljuk a bérelt ingatlan fizetésének teljes leállítását, mivel a késedelmes fizetés kötbér kiszabását vonja maga után. szerint a bérlő köteles haladéktalanul megfizetni az ingatlan használati díját. Ez alól a szabály alól nincs kivétel a bérleti díj indokolatlan és a bérlő véleménye szerint jogellenes emelése esetén. A kötelezettségeket a szerződési feltételeknek, a törvényi és egyéb jogi aktusoknak megfelelően kell megfelelően teljesíteni (). A kötelezettségek teljesítésének egyoldalú megtagadása nem megengedett (). Megállapodás vagy jogszabály rendelkezhet olyan pénzösszegről, amelyet az adós köteles a kötelezettség teljesítésének elmulasztása vagy nem megfelelő teljesítése, így különösen a teljesítési késedelem esetén a hitelezőnek megfizetni (). Így, ha abbahagyja a bérleti díj fizetését, a bíróság kötbér (bírság) fizetésére kötelezheti (a Kemerovói Régió Választottbíróságának 2014. június 30-i határozata az A27-4911/2014. sz. ügyben).

VÉLEMÉNY

Anastasia Pomelova, a VTB Arena Park vezérigazgató-helyettese:

„Minél részletesebben rögzítik a bérleti szerződésben a bérleti díj kiszámításának mechanizmusát, valamint a partnerrel fennálló egyéb kapcsolatokat, annál nagyobb az esélye annak, hogy elkerüljék a bérbeadók egyoldalú döntéseit. Ez azt jelenti, hogy Nincsenek megoldhatatlan viták. Azt hiszem, ez az egyetlen módja annak, hogy a bérlő normális partnerkapcsolatot tartson fenn a bérbeadóval."

Nyilvánvaló, hogy bizonyos feltételek mellett lehetetlen egy személyt megállapodás megkötésére kényszeríteni. Ha azonban a bérbeadót nem kevésbé érdekli lakása bérbeadása, mint a bérlőt, akkor a leendő szerződés feltételeinek megbeszélése, valamint tárgyalások és közös engedmények révén mindkét fél számára megfelelő rendelkezések elérése lehetséges. És ha a felek el is veszítenek némi pénzt, nyugalmat és bizalmat nyernek, hogy konfliktus esetén bírósághoz fordulhatnak és megvédhetik a bérelt ingatlanhoz fűződő jogaikat.

A bérbeadó egyoldalúan emeli a bérleti díjat. Hogyan lehet segíteni a bérlőnek? (Tkacsenko G.)

Cikk megjelenésének dátuma: 2015.09.03

A bérlők a bérleti szerződés megkötésekor nem mindig fordítanak kellő figyelmet arra a mondatra, hogy „a dollár árfolyamának emelkedése vagy a bérleti szerződés piaci értékének változása miatt a bérbeadó egyoldalúan emelheti a bérleti díjat”. De nem veszik figyelembe, hogy ennek eredményeként a bérleti díj végül pontosan kétszeresére, sőt még többre is emelkedhet. Ebben a cikkben arról lesz szó, hogy mit tehet a bérlő, ha már aláírták a bérleti szerződést, és a bérbeadótól értesítést kapott a bérleti díj emeléséről.

MIT KELL TUDNI A BÉRLŐNEK?

1. A Legfelsőbb Választottbíróság Elnöksége tájékoztató levelének 11. pontjában Orosz Föderáció 2002. január 11-én kelt N 66 „A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése”, kifejti, hogy „az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikke (3) bekezdésének alkalmazásakor a bíróságoknak abból a tényből kell kiindulniuk, hogy évben a bérleti díj összegét vagy annak kiszámításának módját (mechanizmusát) biztosító szerződéses feltétel egy vállalkozás számára."
Ha a szerződés olyan feltételt tartalmazott, amely lehetővé teszi a bérleti díj összegének évente egyszerinél gyakrabban történő megváltoztatását, az ilyen feltételt az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdésére hivatkozva semmisnek nyilváníthatják. Például idézem az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2011. február 21-én kelt VAS-9525/10 számú határozatát az A75-10558/2009 sz. ügyben:
"...az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) 614. cikkének (3) bekezdése értelmében a bérleti díj összege, ha a megállapodás másként nem rendelkezik, megállapodással módosítható a felek szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egy alkalommal A törvény a bérleti díj összegének felülvizsgálatára más minimális feltételeket írhat elő bizonyos típusú bérleti szerződésekre, valamint egyes bérleti díjak bérletére. ingatlantípusok.
Ezen túlmenően, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 2002. január 11-i, N 66 „A bérleti jogviták megoldásával kapcsolatos bírói gyakorlat áttekintése” című tájékoztató levelének 11. bekezdésével összhangban, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 614. cikkének 3. bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve kötelező szabályt tartalmaz a bérleti díj összegének változásának gyakoriságára vonatkozóan, amellyel kapcsolatban a felek nem változtathatnak vagy nem állapíthatnak meg a szerződésben az e normában meghatározottaktól eltérő feltételt. Ezért az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. cikke értelmében semmis a szerződés azon feltétele, amely lehetővé teszi a bérleti díj összegének negyedéves módosítását, mivel az nem felel meg a törvénynek..."
Később azonban az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma a 2011. november 17-i 73. számú határozatában „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve bérleti szerződésekre vonatkozó szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” jelezte. 21. bekezdés:
"...az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése értelmében, ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül módosítható, de legfeljebb évente egyszer (ebben az esetben a törvény a bérleti díj összegének felülvizsgálatakor más minimális időtartamot is megállapíthat bizonyos típusú lízingeknél, valamint bizonyos típusú ingatlanok bérbeadásánál).
Ez a szabály diszpozitív, és lehetővé teszi, hogy a bérleti szerződés feltételeit a felek megegyezés alapján évente többször módosítsák a bérleti díj összegére vonatkozóan, beleértve azokat az eseteket is, amikor a bérleti szerződésben nincs utalás a változás lehetőségére. maga.
Ha azonban a törvénynek vagy a megállapodásnak megfelelően a bérbeadónak joga van egyoldalúan megváltoztatni a bérleti díj összegét (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 310. cikke), akkor a bérleti díj 614. cikkének (3) bekezdése értelmében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint ilyen változtatást évente legfeljebb egyszer hajthat végre..."
Így a bérbeadó egyoldalú bejelentéssel jogot kapott a bérleti díj összegének módosítására, de évente egyszer. Kitérek a Moszkvai Kerületi Választottbíróság 2015. január 20-i N F05-15294/2014 számú határozatára az N A40-54476/14 ügyben:
„...a szerződés 6.1 pontja szerint a felek között 1993. december 28-án N 2720/17 kötött bérleti szerződésben foglaltakra tekintettel a helyiségek bérleti díjai 2011. december 31-ig nem változhatnak, a jelen megállapodás 6.5., 6.6. pontjában foglalt esetek kivételével.
A bérbeadó jogosult a jelen szerződésben meghatározott bérleti díjakat a rezsi, a földbérleti alapdíj, az ingatlanadó, a forgalmi adó központosított ár- és tarifaváltoztatása esetén az emelés mértékével arányosan módosítani, de nem. évente többször (a megállapodás 6.5. pontja).
A bíróságok megállapították, hogy a felperes többször nyilatkozott az alperesnek a bérleti díj eltérő emeléséről, részletes kalkulációt és kiegészítő megállapodást csatolva, amelyhez az utóbbi nem értett egyet, ezért a felperes ezt a keresetet nyújtotta be a feltételek módosítására. 2008. július 23-án kelt 20/155. számú megállapodás bérleti díjai tekintetében.
A bíróság az ügyben rendelkezésre álló bizonyítékokat, köztük a 2008. július 23-án kelt 20/155. számú szerződés feltételeit megvizsgálva és értékelve arra a következtetésre jutott, hogy a felperes által bejelentett lakbérek változásának nem volt alapja az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkével összhangban, figyelembe véve a körülményeket , hogy 2014.01.01-től a bérleti díj 3872,04 rubelről emelkedett. akár 4015 dörzsölje. 1 négyzetméterért m évente a irodai helyiségekés 3002,59 dörzsöléstől. 3113,94 dörzsölésig. 1 négyzetméterért m/év raktárhelyiség.
...A bírói testület nem talál ellentmondást a bíróság következtetései és a megjelölt jogi álláspont, valamint a bíróság által az anyagi jog szabályainak ebben az ügyben való helytelen értelmezése között...”
2. Külön szeretném megjegyezni a legfeljebb év időtartamra kötött bérleti szerződéseket. A bírói gyakorlat olyan álláspontot alakított ki, amely szerint az egy évnél rövidebb (évnek megfelelő) időtartamra kötött megállapodás szerinti bérleti díj nem változtatható. Például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2009. augusztus 27-i VAS-10734/09. sz. határozata az A12-15393/08-C28 sz. ügyben:
„... a kereset kielégítése során a bíróságok ésszerűen az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének azon rendelkezéséből indultak ki, amely szerint a bérlő köteles haladéktalanul megfizetni az ingatlanhasználati díjat (bérleti díjat).
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdésével összhangban, ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb egyszer módosítható. Egy év.
Mivel a bérleti szerződést egy évnél rövidebb időtartamra kötötték, a bérleti díj mértékét nem lehetett módosítani.
A másodfokú bíróság a megállapodásban foglaltak alapján jogszerűen megváltoztatta az elsőfokú bíróság határozatát, és a tartozás összegét a megállapodás megkötésekor a felek által megállapodott bérleti díj összege alapján behajtotta...”
Példaként felhozom az FAS határozatot is Urál kerület 2010. július 21-én kelt N F09-5670/10-C6 az N A71-14477/2009 ügyben:
"... a "Glavryba" cég (bérlő) és az "Aikai" cég (albérlő) 2009.04.01-i N 310/2009-i keltezésű ingatlan albérleti szerződést írt alá, amelynek értelmében az első emelet átkerült az "Aikai" céghez. "ideiglenes birtoklásra és használatra nem lakás céljára szolgáló helyiségek 381,9 nm alapterülettel. m, a következő címen található: Udmurt Köztársaság, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, a 2009. 04. 01. és 2009. 12. 31. közötti időszakra kereskedelmi tevékenységek szervezésére.
A Glavryba cég 2009.08.06. N 162-es levelében tájékoztatta az Aikai céget a bérleti díj 2009.01.05-ről 161.565 rubelre történő emeléséről. 60 kopejkát
Mivel a tartozást és a kötbéreket az Aikai cég nem fizette ki teljes egészében, a Glavryba cég keresetet nyújtott be a választottbírósághoz a vizsgált ügyben.
pontjában meghatározott módon összességében megvizsgálva és értékelve. Az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyve 71. §-a alapján az ügyben rendelkezésre álló bizonyítékok alapján a bíróságok arra a következtetésre jutottak, hogy az alperesnek a felperessel szemben fennálló tartozásának fennállása és alapja beigazolódott. A bíróságok ugyanakkor jelezték, hogy a vitatott megállapodás szerinti bérleti díj összegének a megkötésétől számított két hónap elteltével történő megváltoztatása ellentétes a Ptk. (3) bekezdésével. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. §-a, amely alapján az Aikai cég által teljesített kifizetések figyelembevételével újraszámították az Aikai cég tartozását..."

(1) Még abban az esetben is, ha a bérleti szerződést aláíró felek megállapodást írnak alá egy legfeljebb egy évre kötött megállapodás alapján a bérleti díj emelésére, vagy a bérleti díj éven belül másodjára történő módosítására, az ilyen megállapodás figyelembe vehető. üres. Például a Volga-Vjatka körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2009. november 19-i határozata az A11-2018/2009 sz. ügyben:
"...az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikke értelmében a bérlő köteles haladéktalanul megfizetni az ingatlanhasználati díjat (bérleti díjat). A bérleti díj fizetésének eljárását, feltételeit és ütemezését a bérleti szerződés határozza meg megállapodás (a cikk 1. része).
Ha a szerződés eltérően nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható (a cikk 3. része).
Tekintettel arra, hogy a polgári jog szerint a bérleti díj módosítása évente legfeljebb egy alkalommal megengedett, a bíróság jogosan nyilvánította semmisnek a 2004. június 11-i bérleti szerződés szerinti bérleti szerződés 8. számú jegyzőkönyvét (a hatályos jogszabályokkal ellentétben). ), mivel e jegyzőkönyv értelmében a bérleti díj évente másodszor emelkedett. Ezért 2008. november 15-től nem emelkedett a bérleti díj, és az OJSC Saratovstroysteklo-nak nem volt joga a bérleti szerződés egyoldalú felmondását követelni. Következésképpen a 2008.10.12. N 5. keltezésű kiegészítő szerződéssel módosított bérleti szerződés 2009.12.31-ig érvényben marad.
A fellebbezésben előadott érvek alapján a fellebbezett bírósági cselekmények visszavonásának nincs okuk..."
2. A bérlő hivatkozhat arra, hogy a bérbeadó egyoldalú bérleti díjemelése joggal való visszaélés.
Ezt az állítást megerősíti az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. november 17-i N 73 (a 2013. január 25-én módosított) határozata „A Polgári Törvénykönyv szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről az Orosz Föderáció a bérleti szerződésekről” 22. bekezdés:
"...ha a bérleti szerződés a bérleti díj állami szabályozásának hiányában a bérbeadónak jogot biztosít annak összegének egyoldalú megváltoztatására, akkor azokban az esetekben, amikor bebizonyosodik, hogy az ilyen egyoldalú változás eredményeként az adott területen hasonló ingatlan bérletéért fizetett átlagos piaci díjak tárgyidőszaki változásához képest aránytalanul megemelkedett, és azokat jelentősen meghaladta, ami a bérbeadó joggal való visszaélésére utal, a bíróság a Kbt (2) bekezdése alapján. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 10. cikke megtagadja a fent említett átlagos piaci árakon felüli bérleti díj beszedését..."
Jó példa erre a Kelet-Szibériai Kerületi Választottbíróság 2014. augusztus 20-án kelt határozata az A10-1405/2013 sz.
„...az ügy irataiból következően a felperes az egyoldalú bérleti díj emelést az ARTOX LLC „A vizsgált ingatlan forgalmi értékének megállapításáról szóló” 2010.08.20. N 143/ jelentés adataival indokolta. 42-10/2.
A vitát mérlegelve és az említett jelentést az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyve 71. cikkének szabályai szerint értékelve a bíróság megállapította a bérelt helyiségek jellemzőire vonatkozó megbízhatatlan információk felhasználását, valamint azt, hogy az értékbecslő megsértette a törvény előírásait. Az értékelési tevékenységekről és a szövetségi értékbecslési szabványokról, ezért nem vette figyelembe az abban meghatározott piaci értéket, a vizsgált ingatlan értéke az 1 négyzetméterenkénti éves bérleti díj. m tárolóhely, amely 1884 rubelnek felel meg, ÁFA nélkül.
Az ingatlanok bérleti díja piaci értékének felméréséről szóló 617. sz. jelentés alapján, amelyet az LLC "Burjáti Köztársaság Ingatlanalapja" értékbecslő végzett Sluginova O.L. A Burját Köztársasági Választottbíróság határozata szerint az elsőfokú bíróság megállapította a vitatott helyiség használati jogának tényleges forgalmi értékét a bérleti szerződés feltételei alapján.
Ennek az értékelésnek az eredményeit az ügyben részt vevő személyek nem vitatták, és a jelentésben nem találtak ellentmondást a hatályos jogszabályok előírásaival.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2011. november 17-i N 73. sz. határozatának 22. bekezdésével összhangban, ha a bérleti díj állami szabályozásának hiányában a bérleti szerződés előírja a bérbeadó egyoldalú jogát. összegét módosítani, akkor abban az esetben, ha bebizonyosodik, hogy az ilyen egyoldalú változtatások eredményeként az adott területen, hasonló ingatlan bérbeadásáért fizetett átlagos piaci árfolyamok megfelelő időszakra vonatkozó változásához képest aránytalanul megemelkedett, és azt jelentősen meghaladta, jelzi, hogy a bérbeadó visszaél a jogával, a bíróság az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 10. cikkének (2) bekezdése alapján megtagadja a fent említett átlagos piaci árakat meghaladó bérleti díj beszedését.
A fentiek alapján megállapítva, hogy az éves bérleti díj felperes általi egyoldalú módosítása következtében a bérleti díj aránytalanul megemelkedett az adott területen hasonló ingatlanok bérletéért fizetett átlagos piaci árak változásával a megfelelő időszakban. , és azokat jelentősen túllépte, a választottbíróság helyesen oldotta meg a vitát azzal, hogy a vitatott ingatlan bérleti díjának meghatározott forgalmi értékének megfelelő összegben behajtotta a tartozást, és megtagadta a követelés kielégítését..."
3. Ha éppen a bérleti szerződés aláírása előtt áll, és bérbeadója ragaszkodik a bérleti díj egyoldalú módosításának jogához, akkor próbálja meg a szerződésben rögzíteni a fizetési költség változásának határait vagy a bérleti díj számításának módját, ha növeli. Például így: „A bérleti díj összegét a bérbeadó egyoldalúan, de legfeljebb a jelen szerződés ____. pontjában meghatározott bérleti díj ___%-ával emelheti.”
Ellenkező esetben a bérbeadónak joga van a bérleti díjat tetszőleges összeggel emelni.
FAS felbontás Északnyugati kerület 2010. január 28-án kelt A05-7679/2009. sz. ügyben:
"...a szerződés 3.1 pontjából következik, hogy a bérleti díj összegét a bérbeadó a használati díjak emelése esetén egyoldalúan emelheti földterület amelyen az épület található, a bérelt helyiségek területének arányában, valamint a közüzemi és üzemeltetési és egyéb költségek díjának emelése, beleértve a vízellátást, csatornázást, hőellátást és villamosenergia-ellátást.
A bíróságok megállapították, és az alperes sem vitatja, hogy 2008-hoz képest emelkedtek a víz- és csatornaszolgáltatás, a hőenergia, valamint a villamos energia díjai, így a bérbeadó közüzemi és üzemeltetési költségei ennek megfelelően emelkedtek.
Az alperes azon érvelését, miszerint a bérleti díj emelése nem felel meg a megállapodásban foglaltaknak, mivel önkényes összegben történt, és nem arányos a megnövekedett költségekkel, a bíróságok jogosan utasították el arra hivatkozva, hogy miután a záradékban rendelkeztek A bérleti díj összegének egyoldalú emelésének lehetőségére vonatkozó megállapodás 3.1. pontja alapján a felek nem kötötték ki, hogy az emelés arányos a felperesnél felmerült rezsiköltségekkel, továbbá nem rendelkezett az eljárásról és nem állapította meg a bérleti díj egyoldalú emelésének lehetőségét. a bérleti díj egyoldalú emelése esetén alkalmazott számítás.
Miután a szerződés 3.1. pontjában a szerződéses árat meghatározott pénzösszegben állapították meg, a felek biztosították a bérlő azon jogát is, hogy a telekhasználati díjak emelkedése esetén a bérleti díj összegét egyoldalúan emeljék, közüzemi költségek és egyéb kiadások tarifái.
Így a bérleti díjnak a mindenkori tarifák növekedését figyelembe vevő kiigazítása következtében bekövetkezett változása nem mond ellent az említett jogszabályi normának és a szerződési feltételeknek..."

A FENTIEK ÖSSZEFOGLALÁSÁVAL:

1. A bérbeadó bérleti díj emeléséről szóló értesítésének kézhezvételét követően minden vele folytatott kommunikációt írásban kell megtenni, a dokumentumok (levelek, értesítések, megállapodások) meghatalmazott általi kézhezvételét feltüntető feljegyzésekkel, a szállítás dátumával, ill. ajánlott levélben szállítási értesítéssel és beruházási listával. Erre szükség lehet a bíróság előtti szavainak okirati bizonyítékaként.
2. Nézze meg a bérleti szerződés időtartamát: ha az időtartam egy évnél rövidebb vagy egyenlő, akkor a bérleti szerződés feltételeinek változatlannak kell maradniuk az év során. A jelen cikkben közölt információk alapján küldje el bérbeadójának indokolással ellátott választ a bérleti díj emeléséről szóló értesítésre.
3. Határozza meg, hogy az Ön helyzete a cikkben leírtak közé tartozik-e.
3.1. Ha olyan megállapodást írt alá, amely ellentétes a hatályos polgári joggal, forduljon bírósághoz annak semmissé nyilvánítása érdekében.
3.2. Ha úgy látja, hogy a bérleti díj a piaci árakhoz képest egyértelműen aránytalanul emelkedett, forduljon értékbecslőhöz, hogy megállapítsa az ingatlan használati jogának tényleges piaci értékét a bérleti szerződés feltételei szerint.
Ezt követően írásban mondja el a bérbeadónak álláspontját, és mellékelje az értékbecslő jelentésének másolatát.
Ha a bérbeadó nem működik együtt, bírósághoz fordulhat a lakbéremelési felszólítás érvénytelenségének és végrehajthatatlannak nyilvánítása érdekében. Például az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2013. október 22-i határozata az A05-8698/2012. sz. ügyben.